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- 수도권인데 '미분양 관리지역' 재지정 안성…꼬리표 뗀 충남 아산
- [이데일리 박경훈 기자] 수도권에서 7개월 만에 ‘미분양 관리지역’이 나왔다. 일자리 호재가 있는 충남 아산은 4개월 만에, 대구 중구는 15개월 만에 미분양 관리지역을 탈출했다. 미분양 관리 지역 9개 중 45%(4개)는 영남지역이 차지했다.(그래픽=문승용 기자)15일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 이달 ‘미분양 관리지역’에 경기도 안성시가 추가됐다. HUG가 지난해 2월 제도를 개편한 이후 수도권 내 미분양 관리지역은 2023년 3월(인천 중구), 2023년 7~9월(경기도 안성시)가 마지막 이었는데 7개월 만에 다시 추가된 것이다.지난달 말 기준 안성시 미분양 아파트는 1581가구다. 경기도 전체 미분양이 약 8000가구(2월 기준)인 것을 감안하면 약 20%를 안성이 차지하고 있다는 뜻이다. 안성 미분양 규모는 지난해 5월 1679가구까지 치솟았다, 지난해 말 499가구, 올 1월 말 459가구로 급감했다. 하지만 지난 2월 다시 1689가구로 폭증했다.HUG는 미분양세대수가 1000세대 이상이면서 공동주택재고수 대비 미분양세대수가 2% 이상인 시·군·구 중 미분양 증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려 중 1개 이상 충족 지역을 미분양 관리지역으로 선정한다. 안성은 지난 2월부터 미분양가구가 1000가구 이상을 나타내며 미분양관리지역에 지정된 것이다.안성 미분양은 올해 초 970가구를 청약했으나 58명만 접수해 대거 미달을 기록한 △안성당왕 경남아너스빌 하이스트와 지난해 말 468가구 모집 중 14명만 접수한 △안성 하우스토리 퍼스트시티가 이끌고 있는 것으로 분석된다.안성의 미분양 원인으로 업계에서는 열악한 교통편을 든다. 실제 안성은 경기도에서 유일하게 철도교통이 없는 지역이다. 이 때문에 이번 총선에서도 경강선 연장과 수도권내륙선 연장이 주요 이슈가 됐다, 경기도는 지난달 ‘경기도 철도 기본계획’에 수도권 광역급행철도(GTX)-A노선 연장 연구용역을 추가했지만 실현 가능성이 낮다는 목소리다.일자리 역시 안성테크노밸리(2024년 예정), 안성 제5일반산업단지(2025년 예정), 스마트코어폴리스(2027년 예정) 등 대규모 산업단지도 조성될 예정이지만 일부 지역은 보상 문제로 사업이 늦어지고 있다.반면 대구 중구와 충남 아산시는 이달에 미분양 관리지역을 탈출했다. 대구 중구는 특히 제도 개편(2023년 2월) 이후 줄곧 미분양 관리지역이었는데 15개월 만에 불명예를 뗀 것이다. 실제 미분양 통계를 보면 대구 중구 미분양은 1034가구(지난해 12월), 1031가구(올 1월), 997가구(올 2월) 등 1000가구 아래로 내려왔다.하지만 중구와 함께 제도 개편 이후 계속해 미분양 관리지역 지정 중인 대구 남구는 이달에도 불명예를 이어가게 됐다. 특히 이달 전국 미분양 관리지역 9곳 중 4곳(대구 남구·울산 울주군·경북 포항시·경북 경주시)이나 영남이 차지해 지역 부동산 불황을 반영했다.충남 아산은 4개월 만에 미분양 관리지역 꼬리표를 뗐다. 충남 아산은 그간 미분양 관리지역 지정과 해제를 반복하는 모습을 보였다. 아산은 삼성전자 계열사들이 줄지어 입주하면서 대규모 산업단지가 조성됐고 철도 교통(고속철도, 수도권 1호선)도 우수한 편이었지만, 그만큼 공급 또한 많았다.다만 최근 분위기는 다르다. 이달 청약에 나선 △아산 탕정 삼성트라팰리스가 44가구 모집에 1만 7929명(407.48대 1)이나 몰렸다. 지난해 청약을 진행한 △힐스테이트 자이 아산센텀가 540가구 모집에 1만 83명(18.67대 1) △아산 탕정지구 2-A12BL 대광로제비앙이 84가구 공급에 5899명(70.23대 1)이 지원하는 등 지역 내 핵심지 열기도 뜨거웠다.김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “안성 자체는 개발 호재가 있기 때문에 장기적으로 전망이 나쁘지는 않다. 수요에 비해 공급 속도가 빠르다 보니 미분양이 나왔다고 본다”면서 “아산은 현재 토지가 부족할 정도로 호재가 많지만, 이곳 역시 주택 공급 속도가 빨랐다. 최근 ‘시장 분위기가 좋을 때 사자’라는 심리가 반영된 것이다”고 분석했다.
- 오르기만 하는 분양가…서울 평당 3800만원 시대
- [이데일리 김아름 기자] 지난달 서울의 민간아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 3800만원대를 돌파했다. [이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.주택도시보증공사(HUG)는 3월말 기준 ‘민간아파트 분양가격 동향’을 15일 발표했다. 최근 1년간 ㎡당 평균 분양가격은 2024년 3월말 기준 563만3000원으로 전월 대비 4.96% 상승했다. 이를 평(3.3㎡)으로 환산하면 1862만1000원이다. 면적별로는 60㎡이하의 경우 평당 1752만1000원, 60㎡초과 85㎡이하의 경우 평당 1854만9000원, 85㎡초과 102㎡이하의 경우 1997만원, 102㎡초과의 경우 2057만5000원에 달했다.서울 아파트의 최근 1년간 ㎡당 평균 분양가격은 1149만8000원으로 전월(1145만7000원)대비는 0.35%, 전년 동월대비는 23.91%나 상승했다. 평으로 환산하면 3801만원으로 3787만4000원을 기록했던 2월과 비교해 더 오른 것이다. 면적별로는 60㎡이하의 경우 평당 3779만5000원, 60㎡초과 85㎡이하의 경우 평당 3592만7000원, 85㎡초과 102㎡이하의 경우 4123만6000원, 102㎡초과의 경우 4548만8000원을 기록했다.수도권의 경우에도 최근 1년간 ㎡당 평균 분양가격은 777만3000원으로 전월(775만7000원)대비 0.21%, 전년(658만8000원) 대비로는 18% 올랐다. 평으로 환산하면 2569만6000원인데 면적별로는 60㎡이하의 경우 평당 2596만4000원, 60㎡초과 85㎡이하의 경우 평당 2532만2000원, 85㎡초과 102㎡이하의 경우 2773만6000원, 102㎡초과의 경우 2942만1000원을 기록했다.2024년 3월 전국 신규 분양 민간아파트 물량은 총 4737가구로 전년 동월(6833가구)대비 75% 하락했다. 3월 수도권 신규 분양가구수는 총 543가구, 5대 광역시와 세종시는 총 4194가구를 기록했고 기타지방은 신규 분양 물량이 없었다.한편 전국 민간아파트 분양가격은 공표 직전 12개월 동안 분양보증서가 발급된 민간 분양사업장 평균 분양가격을 의미한다.
- 수도권서 7개월만에 '미분양 관리지역' 나왔다
- [이데일리 박경훈 기자] 미분양 주택이 다시 증가세를 보이는 가운데 수도권에서 7개월 만에 주택도시보증공사(HUG)가 지정하는 미분양관리지역이 나왔다.4월 HUG 미분양 관리지역15일 HUG에 따르면 지난 10일부터 경기 안성과 대구 남구, 울산 울주, 강원 강릉, 충북 음성, 전북 군산, 전남 광양, 경북 포항·경주 9곳이 미분양관리지역으로 지정됐다. 적용 기간은 다음 달 9일까지다.수도권에서 미분양관리지역이 지정된 것은 지난해 9월 이후 처음이다. 안성은 지난해 7∼9월 3개월 연속 미분양관리지역으로 지정됐다가 10월 해제된 바 있다.HUG는 미분양 세대 수가 1000가구 이상이면서 ‘공동주택 재고 수 대비 미분양 가구 수’가 2% 이상인 시군구 중 미분양관리지역을 지정한다.미분양 증가 속도가 빠르거나, 미분양 물량이 계속해서 해소되지 않는 지역, 신규 미분양이 발생할 우려가 있는 곳이 대상이다.미분양관리지역에 포함되면 분양보증 발급 전 사전 심사를 받아야 하는 등 신규 분양 잣대가 까다로워진다. 신규 주택이 공급되는 것을 제한한 상태에서 미분양을 털어내라는 취지다.안성의 미분양은 지난해 5월 1679가구에서 서서히 해소돼 올해 1월 459가구까지 줄었으나 최근 다시 대규모 미분양이 발생했다. 지난 2월 말 기준 미분양 규모는 1689가구다. 경기도 전체 미분양(8095가구)의 21%를 안성이 차지한다.올해 1월 청약을 진행한 안성 죽산면 죽산리 ‘안성 하우스토리 퍼스트시티’는 468가구를 모집했으나 14가구가 신청하는 데 그쳤다. 작년 말 청약 신청을 받은 안성당왕 경남아너스빌 하이스트 역시 970가구 모집에 58가구가 신청해 대거 미분양이 났다.서울을 중심으로 집값이 회복세를 보이는 조짐이지만, 수도권광역급행철도(GTX) 등의 호재가 부족한 경기 외곽 지역에선 찬바람이 여전한 셈이다.윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “부동산 시장이 회복 국면으로 가고 있으나 외곽지까지 온기가 전달되려면 좀 더 시간이 걸릴 것”이라며 “안성의 경우 수요 기반이 약한 상황에서 초과 공급이 된 것으로 볼 수 있다”고 말했다.이달 미분양관리지역으로 선정된 전국 9개 지역 중 미분양 규모가 가장 큰 곳은 포항(3447가구)이다.포항, 경주와 대구 남구, 울주, 음성, 광양 6곳은 미분양관리지역 지정 요건이 강화된 지난해 2월부터 15개월 연속 관리지역으로 지정됐다.대구 남구의 올해 2월 말 기준 미분양 가구는 2232가구, 울주 1748가구, 음성 1603가구, 광양 1604가구, 경주는 1449가구다.대구에서는 남구와 함께 중구가 지난해 2월 이후 쭉 미분양관리지역으로 지정됐으나 미분양이 일부 해소되면서 이번 달부터는 관리지역에서 빠졌다. 올해 2월 말 기준 대구 중구의 미분양 규모는 997가구다.
- 정부 '리츠 활용 PF 지원방안' 내놨지만…업계 "효과 제한적"
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 정부가 추진하는 ‘리츠’(REITs·부동산투자회사) 활용 프로젝트파이낸싱(PF) 지원방안‘에 대해 금융투자업계가 우려의 시선을 보내고 있다. 지금 부동산 시장에서 문제된 사업장은 브릿지론에서 본PF로 전환이 안 된 경우인데, 이에 대한 지원이 제한적이어서다. 또한 기존 사업자가 자기자본(에쿼티) 투자를 유지할 수 있어야 개발사업이 지속될 수 있는데, 이에 대한 의문이 풀리지 않았다는 반응도 있었다.◇ ‘브릿지론→본PF’ 전환 안 되면…CR리츠 매입대상 제외국토교통부, 한국부동산원, 주택도시보증공사(HUG)는 8일 서울 영등포구 여의도동 금융투자협회 건물에서 ’리츠 활용 PF 지원방안‘ 설명회를 개최했다. 이날 설명회에는 금융투자협회, 대한건설협회, 한국부동산개발협회, 한국주택협회, 업계 관계자들이 참석했다. ‘공공지원 민간임대리츠·기업구조조정리츠(CR리츠)’ 순으로 설명회가 진행됐다. PF 사업은 통상 브릿지론(토지 매수 등 초기비용 대출), 토지 매입, 인허가, 본PF, 착공, 분양 순으로 진행된다. 정부는 브릿지론 단계에서 미분양 리스크 여파에 본PF로 전환하지 못하고 경매 위기에 놓인 사업장이 ‘공공지원 민간임대리츠’로 전환되도록 지원한다.(자료=국토교통부, HUG, 한국부동산원 등)‘공공지원 민간임대리츠’는 공공지원 민간임대주택을 공급하는 리츠다. 주택도시기금이 민간사업자 등과 함께 이 리츠에 공동 출자한다. 브릿지론에서 본PF로 전환이 안 돼서 토지가 경·공매에 넘어가면 해당 사업에 지분(에쿼티) 투자한 사업자가 손해를 보게 된다. 일부 브릿지론은 상환이 어려워져 기한이익상실(EOD)이 발생한다.이처럼 문제가 발생한 사업장을 공공지원 민간임대리츠로 전환하면 HUG 보증을 통해 신용보강을 받아서 PF대출, 착공 등을 진행할 수 있게 된다.또한 준공 후 미분양 등으로 자금조달에 어려움을 겪는 사업장은 ‘CR리츠’가 미분양 주택을 매입하게끔 지원한다. CR리츠가 지방 미분양 주택을 매입해서 단기 임대운영하게 한 다음 부동산 경기가 회복된 시점에 매각해서 손실을 최소화하게 유도하는 방식이다.정부는 이 CR리츠에 세제지원이라는 인센티브를 제공한다. 일반 리츠는 임대사업자 등록을 해야 세제지원을 받을 수 있지만, CR리츠는 임대사업자 등록 없이도 세제지원을 받을 수 있다. 또한 법인 취득세 중과(세율 12%)를 배제(세율 1~3%, 준공 후 미분양주택에 한함)하며, 종부세 합산도 배제한다. 취득세 중과배제·종부세 합산배제 모두 내년 12월 31일까지 취득한 경우에 한해서다. 국토부는 오는 30일까지 수요조사를 받고 리츠 인가 등 후속절차를 진행할 계획이다. 업계 의견을 받으면 다음달터 리츠 인가를 본격적으로 진행한다. 이 제도를 일회성으로 진행할지, 추가로 연장인지는 수요조사 결과를 보고 결정한다.국토부, 한국부동산원, 주택도시보증공사(HUG)는 8일 서울 영등포구 여의도동 금융투자협회 건물에서 ‘리츠 활용 PF 지원방안’ 설명회를 개최했다. (사진=김성수 기자)◇ 시행사, 공공지원 민간임대리츠 ‘보통주 출자’ 여유 부족다만 금융투자업계에서는 제도의 효과가 제한적이라는 의견을 내놓았다. 지금 시장에서 문제시되는 사업장은 브릿지론에서 본PF로 전환이 안 된 경우인데, 이는 CR리츠 매입 지원 대상이 아니기 때문이다.브릿지론 단계에서 EOD가 발생해 공매가 진행 중인 사업장의 경우 HUG에 사업장 현황을 제출하면 HUG 측에서 검토하고 의견을 전달할 예정이다.또한 CR리츠 매입 대상이 ‘준공 후 미분양 주택’으로 ‘주택’에 국한돼 있다는 점도 한계다. 정작 미분양으로 어려움을 겪는 오피스텔, 지식산업센터 등 ‘수익형부동산’은 배제됐다. 주거용 오피스텔의 지원 여부에 대해서는 국토부와 부동산원이 협의해서 살펴볼 예정이다. 다만 CR리츠는 세제혜택과 연계돼 있는데, 이 문제는 등은 금융당국, 세제당국과 협의해야 해서 국토부가 단독으로 결정할 수 없다.공공지원 민간임대리츠의 경우에도 한계가 있다. 우선 기존 사업자가 투자한 자기자본(에쿼티)을 어떤 식으로 유지하게 할지에 의문을 표하는 시각이 있다. 사업자가 공공지원 민간임대리츠에 보통주를 재출자하게 만드는 방식이면 기존 공공지원 민간임대주택 사업과 크게 다른 점이 없다. 다만 이 경우 해당 사업장이 애초에 공공지원 민간임대주택을 하기에 부적합할 수도 있다.공공지원 민간임대주택이란 청년·신혼부부를 비롯한 주거지원 계층이 역세권 등 좋은 입지에 거주할 수 있도록 사업자가 주택도시기금 출자 지원, 용적률 건축규제 완화 등 공공지원을 받아서 짓는 주택이다. 통상 임대기간이 8년 이상이며, 임대료 수준과 인상폭에 제한이 있다.(자료=국토부, HUG, 한국부동산원 등)공공지원 민간임대주택의 재원조달은 7대 3으로 구성된다. 총 사업비의 최대 70%까지 HUG에서 PF보증을 받으며, 나머지 30%는 자기자본(에쿼티)으로 조달한다. 또한 에쿼티 중 70%는 주택도시기금 우선주, 나머지 30%가 민간 보통주로 구성돼 있다.사업자 입장에서는 임대기간이 다 끝나서 분양전환(매각)할 때까지 기다려야 하기 때문에 사업에 불확실성이 높다. 공공지원 민간임대주택 사업이 잘 된 사례는 크게 2가지다. 사업자가 △초기에 임대주택리츠에 토지 매각을 할 때 이익을 상당 부분 회수 △에쿼티가 많이 들어간 상태에서 리츠에 보통주 출자하는 경우다. 이 외에는 사업이 잘 진행되기 어렵다. 그런데 시행사가 민간 보통주에 납입하려면 △토지를 매입한 원가보다 토지 감정평가금액(감평가)을 높게 인정받아서 리츠에 보통주를 추가 출자할 여유자금이 생기거나 △우량한 시행사여서 리츠 보통주 출자자금을 자기 자본으로 납부할 수 있는 경우여야 한다.다만 두 가지 모두 현실적으로 사례가 많지 않다. 지금은 부동산 경기가 좋지 않아서 시행사들이 매입했던 가격보다 감평가가 높아질 가능성이 낮으며, 대다수 시행사들은 자기 자본이 많지 않아서다. 만약 기존 사업주의 에쿼티가 리츠 우선주보다 자금회수에서 우선순위가 더 높아지면 투자 유인이 생길 수도 있다. 하지만 통상 보통주는 자금회수에서 우선주보다 우선순위가 낮기 때문에 이것도 실현 가능성이 낮다.업계 관계자는 “이번에 발표된 정책은 기존 공공지원 민간임대주택 제도와 크게 다른 점이 없어보인다”며 “일반 PF 사업장을 공공지원 민간임대주택 사업지로 전환해서 사업하는 것 자체가 어렵기 때문에 효과는 제한적일 것”이라고 말했다.
