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- [오은석의 부동산 재테크]중도금 집단대출 규제가 두렵지 않은 3가지 이유
- [오은석 북극성 대표] 지난 6월 28일 국토교통부가 발표한 ‘하반기 경제정책방향’의 핵심은 집단(중도금)대출 보증 규제였다. 그 내용을 살펴보면 다음과 같이 크게 3가지로 정리 할 수 있다.첫째, 7월 1일 이후 입주자 모집 공고를 하는 모든 주택에 대해 주택도시보증공사(HUG)의 집단(중도금)대출 보증을 1인당 2건 이내로 제한한다.둘째, 보증대상도 분양가 9억원 초과 주택은 제외한다.셋째, 보증한도 역시 수도권과 광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 제한한다는 내용이다.기존에는 주택도시보증공사의 집단 대출 보증이 제한 없이 진행되었다는 점에서 위 3가지의 규제가 분양 시장에 악영향을 미치지 않을지 우려하는 목소리가 있다. 정부의 이런 발표를 어떻게 해석하고 대응해야 좋을까?미리 결론부터 내어놓고 시작하면, 필자는 다음의 3가지 관점에서 실질 부동산 시장에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 본다. 구체적으로 하나씩 검토해 보도록 하자.1. 주택도시보증공사(HUG)의 집단(중도금)대출 보증을 1인당 2건 이내로 제한- 부동산 시장에 제한적 영향국내에서 집단대출을 보증하는 기관은 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)가 있다. 주택도시보증공사와 달리 한국주택금융공사는 이미 보증을 1인당 2건, 보증한도는 3억 이하로 제한하고 있다. 주택도시보증공사가 그 동안 ‘인당’ 제한이 없었지만 1인이 2~3개의 중도금대출을 이미 받고 있는 상황에서 추가 중도금대출을 신청할 경우 취급 은행에서 대출 부적격자로 대출 승인이 안되는 경우가 많아 실질적으로는 제한을 해 오고 있는 상황이었다. 조금 과장하여 말한다면, 명시하지 않고 실제로 어느정도 규제를 해오고 있었던 것을 공식적으로 규제하겠다고 명시한것에 지나지 않는다. 일반적으로 사람들은 정부발표이후 집단대출이 2건만 되는지 알지만 실상은 다르다.주택도시보증공사(HUG)의 보증건수 2건에는 한국주택금융공사(HF)에서 받은 보증이 포함되지 않기 때문에 주택도시보증공사(HUG)에서 2건의 보증을 이미 받은 사람도 한국주택금융공사(HF)에서 보증을 받을 수 있다. 이외에도 시공사의 연대보증으로 집단대출을 받을 수도 있고, 수분양자의 여건에 따라 개인대출을 받을 수도 있기 때문에 인당 제한의 효과는 사실상 크지 않다고 볼 수 있다. 2. 보증대상에서 분양가 9억원 초과 주택은 제외 및 보증한도 제한 - 부동산 시장에 제한적 영향그 동안 국토교통부는 강남 개포 지구 재건축 시장 과열에 대한 우려를 여러 차례 표명해 왔다. 과열이 심화될 경우 분양가상한제 카드도 고려할 수 있다고 노골적으로 얘기해 오던 상황에서 보증대상에서 분양가 9억원 초과 주택을 제외한 것은 강남 재건축 시장 과열 현상에 대해 정부가 지속적인 모니터링을 하고 있다는 경고로 볼 수 있다. 하지만 이러한 정부의 경고는 말그대로 경고로 그칠 가능성이 크다. 실제 부동산 114에 따르면, 올해 서울에서 분양된 아파트 1만 2,525가구 중 단지 858가구만 9억원 이상이었다. 전체 분양물량의 고작 6.9%만이 그 대상이 된다.보증한도 역시 수도권과 광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 제한되었지만 최근 공급되고 있는 물량의 상당수가 분양가 3억원을 넘지 않고, 중소형 아파트이기 때문에 보증한도 제한 역시 해당되는 아파트의 범위가 많지 않다.이 내용을 통해 알 수 있는 것은 정부가 의도하는 것은 규제 발표로 인해 부동산 시장이 위축되고 시세 하락을 유도한다기 보다는 강남발 재건축 시장 과열 현상이 비강남권과 수도권으로 확산되지 않도록 심리를 억누르고 시장에 경고하는 것이라 할 수 있다.3. 집단대출 보증 규제의 효과 - 수도권과 지방 차별적 움직임 발생① 수도권 시장 수도권 시장 내에서도 분양가 9억원 이상 지역과 9억원 이하 지역이 달리 움직일 가능성이 있다.우선 분양가가 9억원을 초과하는 아파트의 경우에는 분양가가 9억원 이하로 하향 조정되고, 청약 경쟁률은 다소 둔화될 여지가 있다. 다만 서울 강남권 시장에 관심 있는 사람들은 대출에 크게 의존하지 않을 정도로 자금력을 갖춘 이들이 많아 매수심리의 움직임에 따라 다시 강남 재건축 시장이 움직일 가능성도 배제할 수 없다. 이와 달리, 분양가가 9억원을 넘는 주택이 없는 미사강변도시, 동탄2신도시, 다산신도시 등 비강남권 분양시장의 경우에는 풍선효과로 인해 투자자와 실입주자 등이 몰리면서 과열속도가 빨라질 가능성이 있어 과도한 거품이 낄 가능성이 높다. ② 지방 시장지난 5월부터 주택담보 대출 규제가 적용되면서 지방 부동산 시장은 전체적으로 거래량이 줄어들고 일부 지역에서는 하향세를 보이고 있다.이러한 전체 지방 부동산 시장 분위기와 달리 부산을 포함해 최근까지 과열 양상을 보였던 일부 지역의 경우 이번 중도금 대출보증 제한으로 인해 분양시장이 진정될 것으로 예상된다. 그 외 실질적으로 규제의 영향을 받지 않는 대부분의 지역의 경우에는 별다른 영향을 미치지는 못할 것으로 보인다. 전체적으로 지방의 경우 공급물량이 증가하고 있고 각종 규제로 인해 매수심리가 얼어붙고 있는 상황에서 분양 및 재고 시장은 당분간 하향세를 나타낼 가능성이 크다. 정부가 이번에 내놓은 중도금 집단대출 규제는 부동산 시장을 실제 규제하는데 목적이 있는 것이 아니라 과열된 분위기를 누그러트리는데 그 목적이 있다 할 수 있다. 지금은 시장을 낙관할 필요도 그렇다고 비관할 필요도 없다. 시장을 관망하며 정부 정책을 좀 더 예의주시할 필요가 있다.▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
