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(부동산전략)①서울 `뉴타운`, 玉石 가려 투자해야
[edaily 윤진섭기자] 서울 뉴타운 개발 기본 구상안이 속속 발표되면서 뉴타운에 대한 중장기 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 27일 서울시에 따르면 뉴타운 사업은 지난 2002년 10월 길음, 왕십리, 은평 등 3곳이 1차로 지정됐고, 2003년 11월 2차 뉴타운 12개 지역이 선정됐다. 아울러 3차 뉴타운 사업은 오는 12월 말까지 각 자치단체의 신청을 받아 내년 상반기 중 지정될 계획이다. ◇시장 현황 및 지역별 현황 뉴타운 개발 계획 발표로 달아올랐던 뉴타운 개발 예정지 부동산은 지난해 연말을 고비로 주춤해졌다. 단기 급등에 따른 수요자들의 부담이 커지고, 부동산정책이 `집값 안정` 위주로 유턴하면서 매수세가 실종됐기 때문이다. 자치구들이 잇따라 추진계획을 내놓고 있지만 국지적인 상승세에 그칠 뿐 전체 시장을 주도할 정도의 호황은 없다는 게 현지 부동산중개업소 관계자들의 분석이다. <왕십리 뉴타운 전경> 이에 따라 전문가들은 상품, 지역별로 차별화된 장기 투자전략을 세울 것을 주문하고 있다. 양해근 부동산뱅크 실장은 "부동산 시장의 전반적인 침체와 함께 뉴타운 지역 가격도 당분간 약세를 보일 것"이라며 "상품·지역별로 개발 호재와 사업추진이 빠른 곳 등을 중심으로 장기 투자전략을 세워야 한다"고 조언했다. 이런 점을 고려 할 때 수요자들의 관심이 꾸주히 이어지고 있는 대표적인 곳이 한남·왕십리·아현·가좌뉴타운 등이다. 33만2000평 규모의 한남뉴타운은 용산민자역사, 미군이전, 한강조망이라는 호재를 안고 있다. 한남1구역을 중심으로 가격도 올랐다. 현재 10평 안팎의 지분은 평당 2000만원선, 15∼20평형은 1500만∼2000만원선에서 호가가 형성돼 있다. 10만평 규모의 왕십리뉴타운은 도심형으로 개발되는 뉴타운이지만 청계천복원과 행정타운(성동종합행정타운)건설, 민자역사 착공, 서울숲공원(35만평)과 연계돼 시너지 효과가 예상된다. 강남북으로 이동이 쉬운 지리적 장점도 갖고 있다. 단독주택 10평이하의 지분은 평당 1300만∼1400만원선, 20평 안팎은 1000만∼1100만원선에 호가가 형성돼 있다. 아현지구는 뉴타운 지정 이전부터 이미 재개발·재건축 대상지로 부상했고, 가좌지구는 35만7000평 규모로 상암지구와 인접해 개발효과가 기대되고 있다. ◇3차 뉴타운 추진 현황 서울시는 오는 12월 말에 3차 뉴타운 후보지 접수를 받을 예정이다. 아울러 내년 4월에 대략 10개 지역의 뉴타운을 지정할 방침이다. 현재 뉴타운 후보지로 거론되는 곳은 15곳 내외. 대부분 2차 뉴타운에서 탈락했던 곳으로 강북에선 광진구 중곡4동, 도봉구 창2·3동 등이 언급되고 있고, 강남에선 송파구 거여·마천동, 양천구 신월2·6동, 금천구 시흥3동 등이 물망에 오르고 있는 실정이다. 3차 뉴타운 후보지들이 가시화되고 있는 상황에서 업계 전문가들은 뉴타운 투자의 경우 장기 투자전략과 지역별 현황을 살피는 자세가 필요하다고 주문하고 있다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 "3차 후보지로 거론되는 일부 지역은 개발의 시급성에 급급해 개발준비과정이나 구체적인 재원 조달 방법 등이 불투명할 뿐만 아니라 중화뉴타운처럼 지역 주민들의 반대도 만만치 않은 곳이 있다"라며 "결국 개발계획과 진행 등에 따라 투자 여부를 결정해야 한다"라고 말했다. ◇뉴타운 옥석 가리기 투자, 조합원 수 등 살펴야 아울러 뉴타운 투자?사업추진 속도가 빠른 곳, 개발 규모에 비해 조합원이 적은 곳 등을 투자대상으로 삼아야 한다는 지적도 있다. 이는 지정지역 가운데 이미 추진이 시작된 지역과 그렇지 못한 재개발지역이 함께 있을 경우 추진이 빠른 재개발구역의 개발이 먼저 이뤄지게 되기 때문이다. 따라서 사업속도가 빠른 곳이 유리하다. 또한 지구지정 유망지역으로 꼽혔던 곳은 사업이 확정되기 전 이른바 `지분쪼개기`가 성행한 만큼 투자자 입장에서 이를 살펴보는 것도 중요하다. 지금은 도시및 주거환경정비법 조례개정으로 재개발 사업이 확정될 경우 지분쪼개기가 금지돼 있지만 지분쪼개기가 많았던 지역은 분양하는 주택수에 비해 조합원 지분이 많을 경우 입주권을 받을 수 없는 상황이 발생할 수 있다. 스피드뱅크 안명숙 소장은 "뉴타운 내 재개발 지분투자의 경우 지분쪼개기,추진 현황 등을 살피는 것과 함께 인근 아파트 시세와 비교해 고평가된 지분은 가급적 피하는 것이 좋다"라며 "향후 집값 형성 전망 등 수익성 분석 등을 반드시 거친 후 투자해야 한다"고 조언했다.

2004.09.27 I 윤진섭 기자

한강변 `알짜` 재개발 관심 높여라
[edaily 윤진섭기자] 한강변 재개발 사업에 대한 투자자들의 관심이 높다. 재개발 지분을 매입할 경우 청약 통장이 없이도 한강 조망이 가능한 로열층 아파트에 당첨될 확률이 높기 때문이다. 여기에 일반분양 아파트나 재건축 아파트의 경우 전매가 자유롭지 못하지만, 재개발의 조합원 지분은 언제라도 거래가 가능하다. 그러나 무엇보다 재개발 지분 매입은 상당수의 조합원 몫으로 책정된 로열층 시세가 동일평형대 비(非)로열층 시세보다 높아, 투자 수익이 크다. 실제 최근 4차 동시분양에 대우건설이 성동구 금호동 292번지 일대, 금호 11구역에 공급한 아파트 888가구 중 41평형대 101~103동 중 한강조망이 가능한 2~3호 라인 로열층은 재개발 지분을 매입한 조합원들이 추첨을 통해 차지했다. 특히 이들 조합원들이 차지한 41평형 시세는 현재 7억원 내외까지 올랐고, 일반분양자 몫으로 책정된 동일평형대 분양가 5억 6580만원보다 1억3000만 원 이상 가격이 높게 형성되는 등 이 아파트의 시세를 주도하고 있다. 양해근 부동산뱅크 리서치실장은 “한강조망이 가능한 재개발구역은 안정성과 미래가치를 두루 갖춘 상품”이라며 “부동산 시장이 위축되면서, 보합세를 보이고 있는 재개발 지분에 대해 실수요자라면 지금 투자에 나서는 것도 좋은 방법 중 하나”라고 말했다. ◇성동구 금호 14구역 = 4차 동시분양을 통해 아파트 공급을 마친 금호11구역과 바로 인접해 있다. 금호동 4가 233번지 일대로 구역지정을 신청하는 단계로 대우건설(047040)이 시공권을 갖고 있다. 조합측은 24, 32, 42평형 총 700가구 규모로 아파트를 지을 계획이다. 현재 10평형이하 지분시세는 평당 2000만원 이상, 15평형 내외는 평당 1600만~1800만원 선. 20평형 이상은 평당 1400만~1600만원선이다. 15평형을 매입해 32평형에 입주를 할 경우 매입비는 평당 1800만원을 기준으로 총 2억7000만원이 소요된다. <사진> 금호 14구역 전경 인근 11구역 32평형 분양가격이 2억 4744만원이고, 감정평가액이 평당 800만원 내외였던 점을 고려하면 바로 옆에 위치한 14구역 역시 동일기준으로 산출할 경우 15평형의 예상 추가부담금은 1억2744만원으로 추정되고 있다. 예상추가부담금은 32평형 조합원 분양가에 조합원 지분 평가액을 뺀 금액을 의미한다. 초기매입금 2억7000만원에 1억2744만원을 더할 경우 각종 세금을 합한 총 투자비용은 4억원 내외로 현장에서 내다보고 있다. 인근 금호 11구역 32평형 로열층 시세가 4억 4000만원 인 점을 고려하면 투자가치가 있다는 평가다. ◇성동구 금호 19구역 = 금호동 990번지 일대에서 추진되고 있는 금호 19구역도 한강조망이 가능한 재개발 구역으로 현재 구역지정 신청을 준비 중이다. 삼성물산(000830)이 시공사로 25, 33, 42평형 820여 가구 규모로 사업을 추진 중이다. 금호19구역은 바로 옆에 370여 가구로 사업을 진행 중인 금호 17구역과 단지 공유를 모색하고 있어, 이 경우 총 1200여 세대의 대단지로 탈바꿈하게 된다. 금호 19구역은 10평형 이하 지분시세가 평당 1600만~1800만원 선이고, 15평형은 1600만~1400만원, 20평형 이상은 1400만원 이하면 매입이 가능하다. ◇용산구 한남·보광 뉴타운= 뉴타운 지역으로 지정된 용산구 한남·보광·동빙고동 일대는 동빙고 1·2구역, 한남 1구역, 보광동 2 ·3구역 등이 한강 조망이 가능한 재개발구역으로 거론되고 있다. 현재 용산 한남, 보광뉴타운은 삼성물산(000830),대림산업(000210)LG건설(006360),현대산업개발(012630)이 컨소시엄 형태로 개발이 이뤄지며, 총 2만 여 세대의 뉴타운 개발이 추진 중이다. 입지가 가장 뛰어난 동빙고동 1,2구역은 10평 미만이 평당 2300만원 이상이고, 10~15평형은 평당 2000만원을 형성하고 있지만 거래는 뜸하다. 반면 한남동 일대지분 시세는 이보다 평당 100만~200만원 정도가 낮게 형성돼 10평 미만은 2100만~2200만원, 10~15평형은 평당 1800만원, 20평 이상은 평당 1600만원 이하에 시세가 형성돼 있다. ◇동작구 흑석 4·5·구역=구역지정 신청 4년 만에 지정을 받은 흑석 5구역은 상반기에 조합설림인가를 신청할 계획이다. 이 지역은 국립묘지 후면에 위치해 한강조망과 주거쾌적성이 뛰어나다는 평가다. 동부건설(005960)이 시공사로 26평형 300가구, 34평형 245가구, 43평형 48가구 등 총 578가구로 건설된다. 5구역 노후 주택가격은 10평형 내외가 평당 1800만원, 15평형은 평당 1300만∼1400만원, 20평형 이상은 1200만∼1300만원 선이다. 바로 옆에 위치한 흑석 4구역은 대우건설(047040)이 시공사로 현재 900가구 규모로 사업이 추진중이다. 지분 시세는 5구역에 비해 평당 200만∼300만원 정도 싸다. 10평형 이하는 평당 1500만~1600만원 선이다. ◇쪼갠 지분 매입, 재개발 추진 속도 파악 등 주의= 분할 지분 여부를 파악하는 게 중요하다. 서울시는 지난해 12월 29일 도시 및 주거환경정비조례 공포와 함께 공포일 이전에 60㎡이하(전용면적 18평이하))로 다세대 전환한 주택에 대해서는 전용면적 60㎡이하(분양면적 24평형) 아파트만 분양하도록 했다. 같은 15평형 지분을 매입해 30평형대 입주 전략을 짤 경우, 지분이 분할된 15평형은 24평형 아파트 입주만 가능해 투자자의 손실이 불가피하다. 재개발 추진 속도를 파악하는 안목도 필요하다. 통상 재개발 사업은 시공사가 정해졌다고 해도 구역지정, 조합설립인가, 사업승인 등 사업추진 절차가 복잡할 뿐만 아니라 시간도 많이 걸리는 게 일반적이다. 특히 조합원 내부 이견 등 사업 지연을 야기할 수 있는 돌출변수가 많아, 투자자 입장에선 이런 부분에 대한 면밀한 검토 후에 투자 여부를 조율해야 한다.

2004.05.17 I 윤진섭 기자

(대체)"분양가 자율조정은 담합"..건설업계 `비상`
[edaily 이진철기자] <14시31분 기사로, 15시50분 일반기사로 각각 출고된 "분양가 자율조정은 담합"..건설업계 `비상` 기사에서 공정위는 건설업계가 유권해석 질의를 자진 철회했으며 이에 따라 유권해석을 건설업계에 통보한 적이 없다고 밝혔습니다. 그리고 기사에 게재된 공정위 관계자의 발언은 공식입장이 아니라, 공정위 공동행위과 이동원 사무관의 사견이기에 기사를 대체합니다. 이미 보도된 기사도 이에 따라 수정됐습니다.> 건설업계 자율적으로 적정 분양가 책정노력을 기울인다는 취지로 지난해 대형주택건설업체의 모임인 한국주택협회가 구성해 시행해오던 ´분양가격 자율조정심의기구´가 공정거래법상 가격담합 가능성이 제기돼 이달부터 사실상 해체됐다. 더욱이 취지와 달리 건설업체들이 모여 분양가에 대해 논의한 것 자체가 가격담합으로 볼 수 있다는 공정위의 입장이 비공식적으로 전해지면서 주택협회와 자율조정에 참여했던 건설업체들이 자칫 과징금을 물게 될 수도 있는 상황에 처하게 됐다. 23일 업계에 따르면 한국주택협회는 지난해 구성한 ´분양가격 자율조정심의기구´가 공정거래법상 문제소지가 있다는 지적에 따라 이달초 공정위에 유권해석을 의뢰했다. 이에 대해 공정위는 의도가 어떠하든 사업자단체가 모여 가격논의를 벌인다는 것 자체가 자율경쟁 의도를 제한하기 때문에 가격담합에 해당할 수 있다는 입장을 전달했다. 이에 따라 주택협회가 유권해석 질의를 철회하는 한편 이달초 분양가격 자율조정심의를 중단키로 결정한 상태다. ◇건설업계, 분양가 규제여론 높자 자율조정기구 급조 당초 주택협회의 분양가격 자율조정심의기구는 분양가 상승에 따라 소비자단체의 규제여론이 일자 지난해 10월9일 협회 긴급이사회에서 건설업계가 자율적으로 적정 분양가 책정노력을 기울이겠다는 취지에 따라 실시됐다. 분양가 자율조정심의기구는 이에 따라 주택협회 회원사대표 7인과 관련 전문가 2인, 협회 부회장 1인이 참가해 매달 2회 정도 회의를 진행했다. 회의는 지난해 서울11차 동시분양부터 올 서울3차 동시분양까지 서울, 인천 등 수도권지역을 중심으로 협회소속 93개 회원건설사가 공급하는 전용면적 25.7평 이하 분양주택의 분양가에 대해 분양가 내역 자료를 해당업체로부터 받아 적정성 여부를 평가를 해왔다. 실제로 첫 자율심의회의였던 지난해 서울11차 동시분양의 경우 ▲금강종합건설(021320)의 동작구 동작동 공작파크맨션재건축 ▲금호산업(002990)의 중랑구 면목동 대농연립재건축 ▲대우건설(047040)의 은평구 응암동 응암6구역재개발 ▲이수건설의 은평구 구산동 한남아파트재건축 ▲현대산업(012630)개발의 구로구 개봉동 개봉동2차재건축 등 5개 사업장을 대상으로 첫 분양가 자율조정 심의위원회를 개최했을 당시 A사가 시공하는 재건축사업장 1곳은 분양가가 높아 심의위원회로부터 조정권고를 받기도 했다. ◇소비자단체 배제.. 심의기구 공정성 여부 논란 그러나 소비자단체는 물론 전문가들도 해당 건설회사가 참여한 분양가 심의가 과연 적정하게 이뤄질 수 있느냐에 대한 지적이 있었던 게 사실이다. 더욱이 주택협회가 이달부터 분양가 심의활동을 중단키로 했지만 그동안의 활동이 담합의 면책대상이 아니라는 게 공정위 관계자의 시각이다. 공정위 공동행위과의 이동원 사무관은 "심의활동에서 드러난 행위를 두고 참여주체, 구성 등을 따져봐야 한다"며 "심의기구의 참석자중에 분양관련 해당 업체 임원이 참석했을 경우는 명백한 법위반이 된다"고 밝혔다. 이 사무관은 "분양가를 일정이상 받지 말자는 논의 자체가 개별기업의 경쟁취지에 어긋난다"며 "개별업체의 분양가는 사전에 경쟁업체가 알아서는 안되는 비밀사항"이라고 덧붙였다. 이에 대해 주택협회측은 "먼저 유권해석을 의뢰했고 분양가를 건설업체들이 자율적으로 조정하자는 좋은 취지로 한 만큼 공정위측에 선처를 요청하고 있다"고 말했다. ◇공정위, 주택협회·해당 업체 담합조사 여부 관심 이번 주택협회의 분양가 자율조정 심의기구 문제는 건설업계가 제반 법적 사항에 대한 사전에 면밀한 검토없이 외부에 보여주기 위해 갑자기 시행했기 때문이라는 비난을 면키 어렵게 됐다. 매달 서울시 동시분양 분양가를 평가하는 `소비자문제를 연구하는 시민의 모임`측도 "그동안 주택협회의 심의기구가 객관적이고 공정하게 구성되면 몰라도 소비자단체를 배제한 채 건설업체들의 입장만 대변, 담합이 이루어진다면 아무 의미가 없다"고 지적해 왔다. 한편, 공정위는 "아파트 분양가 담합에 관심을 갖고, 수도권지역 분양에 참여한 건설사의 분양가 담합조사를 진행중"이라며 "앞으로도 분양가 담합은 물론 모든 카르텔에 대해 철저히 대처할 예정"이라고 밝혔다. 현행 공정거래법상 담합에 대해 공정위는 경미할 경우 시정명령 공표로 가능하지만 중대하다고 판단될 경우는 검찰고발이나 관련 매출의 최대 5%까지 과징금을 매길 수 있다. 주택협회는 물론 자율심의평가에 참여한 건설업체들도 향후 공정위의 결정을 앞두고 비상이 걸렸다.

2004.04.23 I 이진철 기자

"분양가 자율조정은 담합"..건설업계 `비상`
[edaily 이진철기자] 건설업계 자율적으로 적정 분양가 책정노력을 기울인다는 취지로 지난해 대형주택건설업체의 모임인 한국주택협회가 구성해 시행해오던 ´분양가격 자율조정심의기구´가 공정거래법상 가격담합 가능성에 제기돼 이달부터 사실상 해체됐다. 더욱이 취지와 달리 건설업체들이 모여 분양가에 대해 논의한 것 자체가 가격담합으로 볼 수 있다는 공정위의 입장이 비공식적으로 전해지면서 주택협회와 자율조정에 참여했던 건설업체들이 자칫 과징금을 물게 될 수도 있는 상황에 처하게 됐다. (★이 기사는 오후 2시31분 보도한 `분양가 자율조정은 담합..건설업계 비상" 기사를 재송한 것입니다.) 23일 업계에 따르면 한국주택협회는 지난해 구성한 ´분양가격 자율조정심의기구´가 공정거래법상 문제소지가 있다는 지적에 따라 이달초 공정위에 유권해석을 의뢰했다. 이에 대해 공정위는 의도가 어떠하든 사업자단체가 모여 가격논의를 벌인다는 것 자체가 자율경쟁 의도를 제한하기 때문에 가격담합에 해당할 수 있다는 입장을 전달했다. 이에 따라 주택협회는 이달초 분양가격 자율조정심의를 중단키로 결정한 상태다. ◇건설업계, 분양가 규제여론 높자 자율조정기구 급조 당초 주택협회의 분양가격 자율조정심의기구는 분양가 상승에 따라 소비자단체의 규제여론이 일자 지난해 10월9일 협회 긴급이사회에서 건설업계가 자율적으로 적정 분양가 책정노력을 기울이겠다는 취지에 따라 실시됐다. 분양가 자율조정심의기구는 이에 따라 주택협회 회원사대표 7인과 관련 전문가 2인, 협회 부회장 1인이 참가해 매달 2회 정도 회의를 진행했다. 회의는 지난해 서울11차 동시분양부터 올 서울3차 동시분양까지 서울, 인천 등 수도권지역을 중심으로 협회소속 93개 회원건설사가 공급하는 전용면적 25.7평 이하 분양주택의 분양가에 대해 분양가 내역 자료를 해당업체로부터 받아 적정성 여부를 평가를 해왔다. 실제로 첫 자율심의회의였던 지난해 서울11차 동시분양의 경우 ▲금강종합건설(021320)의 동작구 동작동 공작파크맨션재건축 ▲금호산업(002990)의 중랑구 면목동 대농연립재건축 ▲대우건설(047040)의 은평구 응암동 응암6구역재개발 ▲이수건설의 은평구 구산동 한남아파트재건축 ▲현대산업(012630)개발의 구로구 개봉동 개봉동2차재건축 등 5개 사업장을 대상으로 첫 분양가 자율조정 심의위원회를 개최했을 당시 A사가 시공하는 재건축사업장 1곳은 분양가가 높아 심의위원회로부터 조정권고를 받기도 했다. ◇소비자단체 배제.. 심의기구 공정성 여부 논란 그러나 소비자단체는 물론 전문가들도 해당 건설회사가 참여한 분양가 심의가 과연 적정하게 이뤄질 수 있느냐에 대한 지적이 있었던 게 사실이다. 더욱이 주택협회가 이달부터 분양가 심의활동을 중단키로 했지만 그동안의 활동이 담합의 면책대상이 아니라는 게 공정위 관계자의 시각이다. 공정위 공동행위과의 이동원 사무관은 사견임을 전제로 "심의활동에서 드러난 행위를 두고 참여주체, 구성 등을 따져봐야 한다"며 "심의기구의 참석자중에 분양관련 해당 업체 임원이 참석했을 경우는 명백한 법위반이 된다"고 밝혔다. 이 사무관은 "분양가를 일정이상 받지 말자는 논의 자체가 개별기업의 경쟁취지에 어긋난다"며 "개별업체의 분양가는 사전에 경쟁업체가 알아서는 안되는 비밀사항"이라고 덧붙였다. 이에 대해 주택협회측은 "먼저 유권해석을 의뢰했고 분양가를 건설업체들이 자율적으로 조정하자는 좋은 취지로 한 만큼 공정위측에 선처를 요청하고 있다"고 말했다. ◇공정위, 주택협회·해당 업체 담합조사 여부 관심 이번 주택협회의 분양가 자율조정 심의기구 문제는 건설업계가 제반 법적 사항에 대한 사전에 면밀한 검토없이 외부에 보여주기 위해 갑자기 시행했기 때문이라는 비난을 면키 어렵게 됐다. 매달 서울시 동시분양 분양가를 평가하는 `소비자문제를 연구하는 시민의 모임`측도 "그동안 주택협회의 심의기구가 객관적이고 공정하게 구성되면 몰라도 소비자단체를 배제한 채 건설업체들의 입장만 대변, 담합이 이루어진다면 아무 의미가 없다"고 지적해 왔다. 한편, 공정위는 "아파트 분양가 담합에 관심을 갖고, 수도권지역 분양에 참여한 건설사의 분양가 담합조사를 진행중"이라며 "앞으로도 분양가 담합은 물론 모든 카르텔에 대해 철저히 대처할 예정"이라고 밝혔다. 현행 공정거래법상 담합에 대해 공정위는 경미할 경우 시정명령 공표로 가능하지만 중대하다고 판단될 경우는 검찰고발이나 관련 매출의 최대 5%까지 과징금을 매길 수 있다. 주택협회는 물론 자율심의평가에 참여한 건설업체들도 향후 공정위의 결정을 앞두고 비상이 걸렸다.

2004.04.23 I 이진철 기자

"분양가 자율조정은 담합"..건설업계 `비상`
[edaily 이진철기자] 건설업계 자율적으로 적정 분양가 책정노력을 기울인다는 취지로 지난해 대형주택건설업체의 모임인 한국주택협회가 구성해 시행해오던 ´분양가격 자율조정심의기구´가 공정거래법상 가격담합 가능성에 제기돼 이달부터 사실상 해체됐다. 더욱이 취지와 달리 건설업체들이 모여 분양가에 대해 논의한 것 자체가 가격담합으로 볼 수 있다는 공정위의 입장이 비공식적으로 전해지면서 주택협회와 자율조정에 참여했던 건설업체들이 자칫 과징금을 물게 될 수도 있는 상황에 처하게 됐다. 23일 업계에 따르면 한국주택협회는 지난해 구성한 ´분양가격 자율조정심의기구´가 공정거래법상 문제소지가 있다는 지적에 따라 이달초 공정위에 유권해석을 의뢰했다. 이에 대해 공정위는 의도가 어떠하든 사업자단체가 모여 가격논의를 벌인다는 것 자체가 자율경쟁 의도를 제한하기 때문에 가격담합에 해당한다는 입장을 전달했다. 이에 따라 주택협회가 유권해석 질의를 철회하는 한편 이달초 분양가격 자율조정심의 중단을 결정한 상태다. ◇건설업계, 분양가 규제여론 높자 자율조정기구 급조 당초 주택협회의 분양가격 자율조정심의기구는 분양가 상승에 따라 소비자단체의 규제여론이 일자 지난해 10월9일 협회 긴급이사회에서 건설업계가 자율적으로 적정 분양가 책정노력을 기울이겠다는 취지에 따라 실시됐다. 분양가 자율조정심의기구는 이에 따라 주택협회 회원사대표 7인과 관련 전문가 2인, 협회 부회장 1인이 참가해 매달 2회 정도 회의를 진행했다. 회의는 지난해 서울11차 동시분양부터 올 서울3차 동시분양까지 서울, 인천 등 수도권지역을 중심으로 협회소속 93개 회원건설사가 공급하는 전용면적 25.7평 이하 분양주택의 분양가에 대해 분양가 내역 자료를 해당업체로부터 받아 적정성 여부를 평가를 해왔다. 실제로 첫 자율심의회의였던 지난해 서울11차 동시분양의 경우 ▲금강종합건설(021320)의 동작구 동작동 공작파크맨션재건축 ▲금호산업(002990)의 중랑구 면목동 대농연립재건축 ▲대우건설(047040)의 은평구 응암동 응암6구역재개발 ▲이수건설의 은평구 구산동 한남아파트재건축 ▲현대산업(012630)개발의 구로구 개봉동 개봉동2차재건축 등 5개 사업장을 대상으로 첫 분양가 자율조정 심의위원회를 개최했을 당시 A사가 시공하는 재건축사업장 1곳은 분양가가 높아 심의위원회로부터 조정권고를 받기도 했다. ◇소비자단체 배제.. 심의기구 공정성 여부 논란 그러나 소비자단체는 물론 전문가들도 해당 건설회사가 참여한 분양가 심의가 과연 적정하게 이뤄질 수 있느냐에 대한 지적이 있었던 게 사실이다. 더욱이 주택협회가 이달부터 분양가 심의활동을 중단키로 했지만 그동안의 활동이 담합의 면책대상이 아니라는 게 공정위 관계자의 시각이다. 공정위 공동행위과의 이동원 사무관은 "심의활동에서 드러난 행위를 두고 참여주체, 구성 등을 따져봐야 한다"며 "심의기구의 참석자중에 분양관련 해당 업체 임원이 참석했을 경우는 명백한 법위반이 된다"고 밝혔다. 이 사무관은 "분양가를 일정이상 받지 말자는 논의 자체가 개별기업의 경쟁취지에 어긋난다"며 "개별업체의 분양가는 사전에 경쟁업체가 알아서는 안되는 비밀사항"이라고 덧붙였다. 이에 대해 주택협회측은 "먼저 유권해석을 의뢰했고 분양가를 건설업체들이 자율적으로 조정하자는 좋은 취지로 한 만큼 공정위측에 선처를 요청하고 있다"고 말했다. ◇공정위, 주택협회·해당 업체 담합조사 여부 관심 이번 주택협회의 분양가 자율조정 심의기구 문제는 건설업계가 제반 법적 사항에 대한 사전에 면밀한 검토없이 외부에 보여주기 위해 갑자기 시행했기 때문이라는 비난을 면키 어렵게 됐다. 매달 서울시 동시분양 분양가를 평가하는 `소비자문제를 연구하는 시민의 모임`측도 "그동안 주택협회의 심의기구가 객관적이고 공정하게 구성되면 몰라도 소비자단체를 배제한 채 건설업체들의 입장만 대변, 담합이 이루어진다면 아무 의미가 없다"고 지적해 왔다. 한편, 공정위는 "아파트 분양가 담합에 관심을 갖고, 수도권지역 분양에 참여한 건설사의 분양가 담합조사를 진행중"이라며 "앞으로도 분양가 담합은 물론 모든 카르텔에 대해 철저히 대처할 예정"이라고 밝혔다. 현행 공정거래법상 담합에 대해 공정위는 경미할 경우 시정명령 공표로 가능하지만 중대하다고 판단될 경우는 검찰고발이나 관련 매출의 최대 5%까지 과징금을 매길 수 있다. 주택협회는 물론 자율심의평가에 참여한 건설업체들도 향후 공정위의 결정을 앞두고 비상이 걸렸다.

2004.04.23 I 이진철 기자

재개발 아파트 꿈틀 강북 뉴타운 노려라
[조선일보 제공] 최근 각종 규제에 묶여 있는 재건축 대신 재개발 사업이 내집마련 수단으로 새롭게 각광받고 있다. 재건축이 기존 아파트를 헐고 아파트로 다시 짓는 사업이라면, 재개발은 낡은 단독주택이나 연립, 다세대주택 등을 아파트로 바꾸는 것이다. 그동안 재개발 사업은 주로 강북지역에 몰려 있어 재건축보다 입지여건이 떨어지고, 그만큼 인기도 낮았다. 하지만 지난해 ‘10·29대책’ 발표 이후 상황이 달라졌다. 재건축은 조합원 분양권 전매가 금지되는 반면, 재개발 조합원 지분은 전매 제한이 없어 투자 측면에서 한결 유리해졌다. 또 서울시가 강북 뉴타운을 집중 개발하기로 한 것도 호재(好材)로 작용하고 있다. 닥터아파트 김광석 팀장은 “재개발은 1억~2억원대의 소액 투자가 가능하고, 청약통장이 없어도 로열층을 받을 수 있는 것이 장점”이라고 말했다. ◆투자 1순위 주목받는 한강변=전통적인 재개발 인기지역은 역시 ‘한강변’. 실제로 한강을 볼 수 있는 아파트는 평당 매매가가 1254만원으로 조망권이 없는 단지(1025만원)보다 평당 200만원쯤 비싸다. 특히 성동구 금호·옥수동, 용산구 한남·보광동 등은 한강조망권이 뛰어나 투자자들의 관심을 모으고 있다. 한남동 573번지 일대 한남구역은 용산선 한남역이 걸어서 3분쯤 걸리는 역세권 단지로, 현재 10평대 단독주택이나 빌라 시세가 평당 1700만~2000만원을 호가한다. 보광동 265번지 일대 보광동 구역도 지난해 용산뉴타운에 포함된 이후 10평짜리 단독주택도 평당 1300만원을 웃돈다. 대우건설이 시공하는 금호동4가 292번지 일대(금호11구역)는 25~44평형 888가구가 오는 3~4월쯤 일반분양될 예정. 현재 32평형 입주가 가능한 조합원 지분이 4억1000만원에 거래된다. ◆신흥 투자처 떠오르는 뉴타운=서울시가 지난 2002년 10월 이후 15곳의 뉴타운 계획을 발표한 뒤 인근 재개발 구역도 관심을 끌고 있다. 현재 가장 관심 지역은 길음뉴타운, 미아뉴타운, 한남뉴타운, 노량진뉴타운 등이다. 길음뉴타운에 포함된 재개발 구역으로는 길음 7·8구역, 길음정릉9구역, 미아6·12구역 등이 있다. 현재 길음 7·8구역의 경우, 10평짜리 단독주택은 평당 1200만원, 20평대는 평당 900만원선에 살 수 있다. 다만, 지하철역이 다소 멀어 마을버스를 이용해야 하는 게 단점이다. 길음정릉9구역은 지하철 4호선 길음역을 걸어서 5분이면 이용할 수 있다는 점 때문에 조합원 시세가 가장 높다. 노량진뉴타운의 경우, 쌍용건설이 시공하는 노량진1구역이 관심대상. 현재 사업시행인가를 받았으며, 평당 시세는 대지 6~10평짜리 주택이 1000만~1100만원선으로 다소 높은 편이다. ◆지분쪼개기에 주의해야=재개발은 재건축보다 신중한 투자가 필요하다. 자칫 조합원 자격을 얻을 수 없는 경우도 있기 때문이다. 예컨대 건물이 없는 나대지는 20㎡ 이하일 경우에는 아파트를 받을 수 없다. 재개발구역 내 다가구주택을 여러 사람 명의로 5~6평씩 쪼개서 등기하는 경우에도 전용 면적 18평 이상 아파트를 받지 못한다. RE멤버스 고종완 대표는 “일부 재개발 지역은 작년 하반기 이후 가격에 거품이 많이 끼었다”면서 “실입주를 감안한 투자전략이 필요하다”고 말했다.

2004.02.10 I 조선일보 기자

내달초 서울11차 동시분양, 16개단지 1529가구 규모
[edaily 이진철기자] 내달초 실시하는 서울11차 동시분양은 16개 단지에서 1529가구가 일반에 공급될 예정이다. 24일 서울시와 업계에 따르면 이번 서울11차 동시분양에는 총 3668가구중 조합원분을 제외한 1529가구가 청약통장 가입자들을 대상으로 공급될 예정이다. 이는 지난 10차 일반분양 물량(608가구)보다 크게 늘어난 수준이다. 또 브랜드 인지도가 높은 대형건설업체들이 대거 참여할 예정이며, 전용면적 25.7평(85㎡)이하가 전체 일반분양 물량의 84.0%인 1283가구를 차지, 수요자들의 관심을 모을 전망이다. 지역별로는 은평구(3곳)가 가장 많으며 강동, 구로, 동대문, 양천구가 각각 2곳, 강서, 동작, 서대문, 서초, 중랑구가 각각 1곳 등으로 서울 전역에 골고루 분포돼 있다. 이번 서울11차 동시분양은 오는 28일 입주자 모집공고를 거쳐 다음달 4일 서울 무주택 우선순위부터 청약접수에 들어간다. ◇답십리동 두산위브= 두산건설(002950)이 동대문구 답십리동의 답십리 제13구역 재개발을 통해 총 516가구 중 68가구를 일반분양한다. 지하철 5호선 답십리역이 도보로 이용가능하고 답십리초등교, 동답초등교, 동대문여중이 가깝다. ◇길동 예전이름2차= 예전건설이 강동구 길동 삼부연립 재건축을 통해 총 64가구 중 22가구를 일반분양한다. 인근에 동서울종합시장이 있으며, 지하철 5호선 굽은다리역과 둔촌로, 천호대로 이용이 수월하다. 길동초등교, 천동초등교, 천호중 등의 학교시설이 도보로 통학 가능하다. ◇구산동 브라운스톤= 이수건설이 은평구 구산동 한남아파트 재건축으로 총 189가구 중 79가구를 일반분양한다. 6호선 구산역과 연서로를 이용해 도심으로 진입할 수 있다. ◇개봉동 아이파크= 현대산업(012630)개발이 구로구 개봉동의 단독주택 재건축을 통해 총 684가구 중 500가구를 일반에 공급한다. 남부순환로와 서부간선도로 진입이 수월하며, 인근이 현대아파트 등 대단지를 형성하고 있다. ◇성내동 신이모닝빌= 신이종합건설이 강동구 성내동에 46가구중 22가구를 일반분양한다. 지하철 5호선 둔촌역이 단지 바로 앞에 있으며 올림픽공원도 가깝다. ◇휘경동 동일하이빌= 동일토건이 동대문구 휘경동에 총 216가구중 120가구를 일반분양한다. 동부간선도로가 진입이 수월하고 인근에 서울시립대, 서울위생병원, 배봉산근린공원 등이 있다. ◇증산동 두산위브= 두산건설(002950)이 은평구 증산동에 총 122가구 중 30가구를 일반에 분양한다. 지하철 6호선 증산역이 도보로 이용가능하며, 생활편의시설로는 증산종합시장, 풍원시장이 있다. ◇응암동 푸르지오= 대우건설(047040)이 은평구 응암6구역 재개발을 통해 총361가구 중 147가구를 일반분양한다. 지하철 6호선 응암역, 역촌역 등을 이용할 수도 있다.

2003.11.24 I 이진철 기자

건설회사, 재건축·재개발 수주공시 "가짜 조심"
[edaily 산업부] "재개발 재건축 수주 공시에 유의하라" 최근 대형 건설업체들의 주택공사 수주 공시가 잇따라 발표되고 있는 가운데 이들 수주 공시의 신뢰성에 의문이 제기되고 있다. 독점적 시공권 확보가 불투명한데도 가계약 수준의 내용을 공시, 투자자들로 하여금 대규모 수주 확정 재료로 오인하게 하고 있다는 지적이다. 30일 건설업계에 따르면 정부가 무분별한 재건축을 막기 위해 7월부터 "주거 및 도시환경 정비법"을 시행키로 함에 따라 건설업체들은 앞으로 재개발·재건축 사업을 수주할 때 조합설립 인가를 받은 사업장에 한해 시공권을 법적으로 인정받게 된다. 특히 정비법은 2002년 8월9일 이전에 조합 설립인가를 받은 조합이 토지 등 소유자 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시공자를 선정할 때만 정식 시공사로 인정키로 했다. 이처럼 관련 법규가 강화되자 일부 건설업체들이 법 시행 이전에 사업상 기득권을 인정받기 위해 마구잡이식 수주에 나선 것으로 알려지고 있다. 특히 이들 중 일부는 법이 시행되면 시공권을 인정받을 수 없는데도 불구, 가계약 상태인 수주사실을 공시하고 있다. 이들 사업장은 만일 재건축 조합원의 일부가 시공 가계약에 불만을 품고, 다른 시공사를 끌어들일 경우 곧바로 사업 차질이 빚어질 가능성도 있어 향후 추진이 불투명해질 수도 있다. 실제로 대림산업(00210)은 지난 24일 총 도급액 1조3000억원 규모중에서 지분율 20%인 3819억원의 용산 연합주택개발사업 시공자로 선정됐다고 공정공시했다. 그러나 공사 위치인 서울시 보광동, 한남동, 동빙고동 일대는 현재로선 서울시의 재개발 기본계획에 포함돼 있지도 않으며 공시에서 밝힌 "뉴타운 추진"은 일부 주민들의 바람에 불과한 것이어서 사업추진을 전혀 장담할 수 없다. 이에 대해 대림산업 관계자는 "재개발·재건축 수주는 정부의 정책변화나 사업기간 등 리스크가 높기 때문에 정식 조합설립후 사업이 확정되기 전까지는 공시하는 것을 꺼리는게 사실"이라면서도 "하지만 수주 액수가 크고 투자자들의 공시답변 요구가 많아 어쩔 수 없이 하는 경우가 많다"며 불확실한 공시임을 인정했다. 삼성물산(00830) 건설부문도 지난 9일 현대산업개발과 함께 전체 공사금액 2174억원 규모의 서울시 성북구 석관 3구역 재개발 사업에서 1196억원의 공사를 담당할 시공사로 선정됐다고 공시했다. 그러나 이 사업은 기존 가구수가 3292가구로 건립 예정 가구수인 2146가구보다 무려 1000가구 이상 많은 것으로 나타나, 사업이 원활히 추진될 수 있을지 의문시된다는 게 부동산업계의 지적이다. 이에 대해 삼성물산 관계자는 "시공사 선정이 플랜트나 관급공사의 경우는 바로 본계약으로 이어지지만 주택건설업은 특성상 시공사 선정이 시공권을 확보했다는 가계약의 성격이 강하다"며 "비록 향후 사업추진의 변수는 많지만 공시를 통해 시공권 확보를 알리는 것이 업계의 일반적인 관행"이라고 주장했다. 하지만 건설업계가 이처럼 확정적이지 않은 수주사실을 공시하는 것은 주거및 도시환경정비법도시법이 7월 시행되는 것과 무관치 않다는 게 업계 전문가의 지적이다. 법 시행이전에 조합원 일부를 중심으로 한 재건축·재개발 조합과 미리 시공계약을 맺어둠으로써 향후 사업승인이 날 경우 본계약 체결에 유리한 입장이 되고 위한 것. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "오는 7월 도시 및 주거환경정비법이 시행되기 이전에 시공사로 선정받으려는 분위기가 팽배하다"면서 "그렇지만 이미 시공권을 따낸 사업의 경우에도 사업승인 신청이 난항을 겪는 경우가 많기 때문에 사업 추진의 불확실성이 높아졌다"고 말했다. 건설업계는 이에 대해 "공시에 사업추진 일정의 변동이 있을 수 있다"며 투자자 유의사항을 환기시키고 있다"고 항변하고 있다. 하지만 전문가들은 현 사업 계약을 정확한 법적 효력, 사업일정상 나타날 수 있는 변수등에 대해 보다 정확히 투자자에게 알려 투자위험을 줄여야 한다고 지적하고 있다.

2003.06.30 I 산업부 기자

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