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- 규제 발표 '반나절'만에…'김포·파주·천안' 투자자 몰렸다
- [이데일리 황현규 기자] “(6·17)대책 나오자마자 집주인들이 호가를 3000만원 정도 올렸는데, 매수자들은 그래도 계약하겠다네요.”(김포 운양동 공인중개사무소)“전화로 계약하자는 투자자도 있어요. 집주인들까지 당황하는 분위기에요.”(천안 백석동 공인중개업소)부동산정보업체 ‘호갱노노’ 실시간 인기 검색 지역 (사진=호갱노노 애플리케이션 갈무리, 오후 3시 기준)정부가 경기도 대부분 지역을 규제지역으로 지정하겠다고 발표한 17일, 반나절만인 이날 오후 비규제지역 중심으로 풍선효과 조짐이 나타나고 있다. 경기도 김포·파주, 충청도 천안 등이 대표적이다. 부동산 대책 발표 이후 해당 지역 아파트 매수 문의가 2배 이상 늘고, 집주인들도 매물을 거둬들이고 있다는 게 인근 공인중개업소들 전언이다. 실제 이데일리가 부동산 정보업체 ‘호갱노노’에 방문자 추이를 분석한 결과, 이날 오후 검색량이 가장 많은 지역으로 김포 운양동·풍무동·고촌읍·장기동·걸포동, 천안시 성성동·불당동이 이름을 올렸다.◇김포·파주·천안으로 몰려간 투자자부동산 중개시장에 따르면 이날 오후 김포시 운양동 한강신도시롯데캐슬(전용84㎡)가 4억 4000만원에 거래됐다. 정부의 부동산 대책이 나온 지 반나절만이다. 김포가 규제지역에서 배제되자 급하게 투자자가 계약금을 걸었다는 게 중개업소의 설명이다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “오전 내내 전화가 너무 많이 와서 정신이 없다”며 “대출규제도 자유롭고 앞으로 풍선효과로 해당 지역이 오를 것이라는 관측이 나오면서 투자자들이 몰린 것”이라고 설명했다. [이데일리 이동훈 기자]파주도 사정은 비슷하다. 파주 운정신도시 W공인중개사무소 관계자도 “GTX-A노선 호재 등이 있는데다가 이번에 비규제로 묶이면서 매수 문의가 계속 오고 있다”고 말했다. 심지어 풍선효과는 지방까지 번진 모양새다. 청주와 대전이 규제지역으로 묶이면서 인근 천안 지역이 투자자들의 타깃이 됐다. 인근 중개사무소 전언에 따르면 천안 천안백석아이파크3차 아파트(전용 84㎡) 한 채도 급하게 이날 오후 계약이 성사됐다. 이 아파트의 매매가는 4억 3000만원으로, 매수자는 대책 발표 이후 전화로 구두계약을 한 것으로 전해졌다. 해당 매물을 중개한 공인중개사무소 관계자는 “주말이면 이미 나와 있는 매물들은 다 소진될 것으로 보인다”고 예상했다.비규제지역은 조정대상지역·투기과열지구와 달리 대출규제에서 자유로운 탓에 앞으로도 매수세가 이어질 전망이다. 즉 해당 지역들의 풍선효과가 기대되는 상황에서 투자자들이 반나절만에 해당 지역을 선점하는 모양새다.이번 대책에 따르면 오는 7월 1일부터 모든 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 아파트를 사기 위해 주택담보대출을 받을 경우 6개월 내 입주해야 한다. 또 기존 전세대출이 있는 매수자가 투기과열지구(투기지역) 내 3억원 초과 아파트를 구입할 시 해당 전세대출은 즉시 회수된다. [이데일리 방인권 기자]◇수용성→인천→김포로 퍼진 풍선…“지방 대도시도 수혜볼 것”전문가들도 이번 대책의 풍선효과는 불가피할 것으로 전망한다. 최황수 건국대 교수는 “김포·파주 등 수도권 내 비규제 지역으로의 풍선효과가 예상될 뿐 아니라 청주·대전이 묶이면서 자연스럽게 인근 천안 지역이 수혜를 볼 것으로 예상된다”면서 “특정 지역을 규제하면 다른 지역이 튀어 오르는 풍선효과는 이전 정책에서 나왔던 고질적인 부작용”이라면서도 말했다.실제 앞서 지난해 12·16 대책으로 투기과열지구 내 대출이 제한되자 수원·안양 일대 아파트값이 폭등했다. 대책 발효 이후 두 달동안 수원 영통·권선·장안구 아파트 가격은 각각 10%, 10%, 4.27%가 상승했고, 안양 만안구 아파트도 같은 기간 2.9%가 오른 바 있다. 이후 2·20 대책으로 해당 지역을 핀셋 규제했으나 풍선효과는 지속됐다. 2·20 대책이 나오자 인천이 20주동안 4.43%가 오른 게 대표적인 예다. 역시 이번 규제에서 인천은 투기과열지구로 지정됐다.지방 대도시로 풍선효과가 이어질 것이라는 분석도 있다. 권대중 부동산학과 교수는 “경기권 대부분 지역이 규제지역으로 몰리면서 천안을 넘어 지방 대도시로의 투자자금 이동 가능성이 있다”며 “수도권과 가까운 천안 등을 넘어 부산이나 대구까지도 풍선효과가 커질 여지가 있다”고 내다봤다.
- [6·17대책]심교언 “공급 억제책 탓에 집값 불안 요인 여전”
- 심교언 건국대 부동산학과 교수.[이데일리 박민 기자] 심교언 건국대 부동산학과 교수는 정부가 17일 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’의 효과를 놓고 단기적으로 집값 안정효과가 있겠지만, 재건축 등 공급 억제책 탓에 집값 불안 요인은 여전하다고 평가했다.심 교수는 “올해 들어 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태에 글로벌 경제 침체라는 거시적인 영향으로 집값이 잡힐 것”이라며 “그동안 너무 많이 오른 것에 대한 피로감과 부담감도 크다”고 진단했다.정부는 이날 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정하고, 경기와 인천, 대구와 대전 등의 일부지역은 투기과열지구로 묶었다. 주택을 매매할 때 자금 원천을 따지는 ‘자금조달계획서’도 투기과열지구와 조정대상지역내에서는 주택 가격과 상관없이 제출하도록 대상을 확대했다.또 일명 ‘갭투자(전세를 끼고 주택을 사는 행위)’를 방지하기 위해 전세자금대출 보증 이용 제한도 강화하기로 했다. 투기지역·투기과열지구에서 시가 3억원을 초과하는 아파트를 새로 살 경우 추가로 전세대출 보증을 받을 수 없게 했다. 만약 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출은 즉시 회수된다.여기에 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 모든 규제지역에서 주택을 구입할 때 주택담보대출(주담대)을 받으면 6개월 이내에 전입하도록 ‘전입기간’도 강화했다. 이는 무주택자나 1주택자 동일하며, 특히 1주택자의 기존 집은 6개월 내에 처분해야 한다.심 교수는 이러한 갭투자 규제로 원정 투자도 쉽지 않지 않을 것으로 내다봤다. 심 교수는 “정부가 9억원 이상 아파트의 대출 규제를 하다보니 그간 투자수요가 지방으로 밀려 내려갔던 것”이라며 “그러나 이번 대책으로 더 이상 투자수요가 피해갈 데가 없을 것”이라고 평가했다.다만 이번 대책 역시 단기적으로 집값 위축 등의 효과를 보이는데 그치고, 장기적으로는 오를 여지가 있다고 전망하고 있다. 정부가 이번 대책에서 ‘공급 억제책’을 내놓으면서 이는 중장기적으로 가격을 끌어올리는 요인이 될 것이라는 판단에서다.심 교수는 “정부가 재건축 안전진단 선정주체를 강화했는데, 이는 결국 사업 추진을 어렵해 앞으로 재건축 물량 안 나온다고 시장에 신호를 준 것”이라며 “결국 신축 주택 가격은 더 올라갈 것”이라고 말했다.앞으로 전세가격이 오를 것이라는 우려도 내비쳤다. 심 교수는 “이번 규제로 실수요자들은 집 사기가 더 어려워졌다”며 “이로 인해 전세 가격이 더 올라가고, 이는 다시 중장기적으로 매매가격을 밀어올리는 요인이 될 수 있다”고 전망했다.
- [6·17대책]멀어지는 내집마련…돈 빌려 집 못산다(종합)
- [이데일리 김용운 기자] 올해 초 부동산 투기와의 전쟁을 선포한 정부가 반격을 위한 부동산 대책을 또 내놨다. 문재인 정부 출범 후 정부가 꺼낸 부동산 대책 가운데 가장 포괄적이고 강력하다는 평가를 받고 있다. 그러나 일각에서는 무주택 서민들의 자산증식과 생활환경 개선을 위한 주거사다리마저 무너뜨리는 정책이라는 지적도 나오고 있다. 김현미 국토교통부 장관이 17일 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표하고 있다(사진=국토부)정부는 국토교통부와 기획재정부 등 관련부처 합동으로 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 17일 발표했다. 2017년 5월 문 정부 출범 이후 21번째 부동산 대책이다. 이번 대책은 크게 부동산 규제지역의 확대와 대출규제를 통해 집값 급등의 배후로 지목한 투기 수요를 잡겠다는 것에 초점이 맞춰졌다. ◇조정대상지역 및 투기과열 지구 확대…수도권 대부분 ‘규제’로 묶었다먼저 각종 부동산 대출관련 규제를 받은 규제지역을 수도권 전역으로 확대했다. 경기 김포와 파주, 연천 등 휴전선 접경지역을 제외한 수도권 서부지역 일대를 규제지역으로 지정했다. 수도권에서 조정대상지역으로 편입된 곳은 인천(강화·옹진 제외), 경기 고양, 군포, 안산, 안성, 부천, 시흥, 오산, 평택, 의정부, 남양주 등지다. 지방에서는 최근 집값이 급등한 대전과 청주가 조정대상지역에 이름을 올렸다. 조정대상지역 확대와 함께 투기과열지구 지정도 늘었다. 경기 수원, 성남 수정구, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성 동탄2, 인천 연수구와 남동구, 서구, 대전 동구·중구·서구·유성구가 포함됐다. 정부의 이번 규제지역 확대로 조정대상지역은 69곳, 투기과열지구는 48곳으로 늘어났다. 조정대상지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 제한된다. 다주택자에 대한 양도소득세 또한 중과된다. 투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 막히고 9억원 초과 주택의 LTV를 20%로 제한한다. 주택 실거래 조사도 강화해 투기과열지구나 조정대상지역에서 이뤄지는 모든 주택에 대한 자금조달계획서를 받아 분석하고 투기과열지구에선 모든 주택 거래에 대해 자금조달계획서의 증빙자료를 받기로 했다.부동산 규제지역 현황(사진=국토부)◇실거주 의무 강화 ‘주담대’ 받으면 반년 안에 전입해야정부는 서울과 수도권 집값 급등의 원인 중에 하나를 전세를 끼고 사는 이른바 ‘갭투자’에 있다고 보고 갭투자 방지 대책에도 무게를 뒀다. 모든 규제지역 내에서는 주택 구입을 위해 주택담보대출(주담대)를 받으면 주택 가격과 무관하게 6개월 내에 전입을 해야 한다. 만약 전입을 하지 않을 경우 대출약정 위반으로 대출을 상환하고 대출을 받은 차주는 향후 3년간 주택관련 대출을 제한한다. 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입해야 하고, 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하기로 했다. 다음 달부터 적용하며 의무 위반 시 대출금 회수한다.이 외에도 법인을 통한 우회투자를 막기 위해 오는 하반기부터 주택매매·임대사업자는 모든 지역에서 주담대를 받을 수 없다. 지금까지는 규제지역내에서는 LTV(담보인정비율) 20~50%내에서 받을 수 있었고 비규제지역에서는 적용을 받지 않았다. 아울러 현재 개인과 법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종합부동산세를 부과했지만 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용한다. 법인이 주택을 팔 때는 추가세율을 20%로 인상하고 법인이 이달 18일 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율을 적용한다.◇강남권 토지거래허가구역 지정, 재건축 분양조건 까다로워져최근 잠실 MICE 개발사업 및 영동대로 복합개발사업으로 다시 부동산 가격이 상승세로 돌아선 서울 강남권은 토지거래허가구역으로 지정해 시세 급등을 막을 계획이다. 현재 송파구 잠실동과 강남구 삼성동 등지가 유력한 후보지로 꼽히고 있다. 토지거래허가구역으로 지정되면 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하다. 따라서 해당지역 내 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 불가능해진다. 또한 재건축 추진 단지의 주택을 매입해 조합원 분양을 받으려면 2년 이상 실거주로 요건을 강화했다. 오는 연말까지 ‘도시 및 주거환경정비법’을 개정한 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용할 예정이다. 최근 재건축 기대감에 집값이 급등세를 보이는 것을 진정시기키 위해 재건축 안전진단의 현장조사 등 절차가 강화되고 부실 안전진단 기관에 대한 제재 수준을 높인다. 따라서 서울 목동과 노원구 등의 재건축 추진 단지가 영향을 받을 전망이다. 서울 송파구 잠실동 내 아파트 단지 전경(사진=연합뉴스)김현미 국토부 장관은 “시장 유동성이 주택시장에 대한 투기수요로 연결되지 않도록 불안요인을 해소하고 실수요자가 피해를 보지 않도록 주택시장 과열요인을 차단하는 조치를 마련했다”며 “앞으로도 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다”고 말했다.◇무주택자 내집마련 대책 빠져 문 정부의 21번째 부동산 대책에 대해 부동산 전문가들은 일정 부분 시의적절하지만 결국 ‘대출규제’로 인해 서울과 수도권 내 무주택자들의 주거사다리를 약화하는 정책이 될 것이라고 우려를 표했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “잠실이나 삼성동 쪽 지역이 개발 호재 있어서 올랐는데 토지거래허가구역 지정 예고는 시의적절했다”며 “규제가 생각보다 강해 효과가 있겠지만 단기적 효과일 뿐 장기적중장기적인 대책이 되기엔 어려워 보인다”고 지적했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “무주택자의 내집마련과 전월세 안정방안 등 실수자 보호대책이 빠진 점이 아쉽다”며 “20~30대와 40대 실수요층은 6년이 넘는 장기간의 집값과 전셋값 급등에 따른 상실감과 불안감을 표출하고 있는 상황에서 이들에 대한 맞춤형 대책이 시급해 보인다”고 말했다. 심교원 건국대 부동산학과 교수는“이번 정책으로 서울 내 재건축 물량이 나오지 않는다고 시장에 신호를 주었고 이 때문에 신축 주택 가격은 더 올라갈 것으로 보인다”며 “각종 대출규제 강화로 실수요자들이 집사기가 더 어려워지는 상황인데 이는 전세 상승에 영향을 줄 것이고 중장기적으로 매매가격도 따라 올라갈 것이다”고 전망했다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “갭투자를 막기 위한 대출규제가 신혼부부나 중산층들의 갈아타기마저 어렵게 만들 듯하다”며 “하반기에 전월세 가격이 요동칠 가능성이 커졌다”고 우려했다.
- [6·17대책]함영진 “대책 여파에 매매거래 소강·수요자 관망세”
- 함영진 직방 빅데이터 랩장.[이데일리 박민 기자] 함영진 직방 빅데이터 랩장은 정부가 17일 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’의 영향을 놓고 단기적으로 거래시장 소강상태와 수요자 관망세를 보일 것으로 전망했다.정부는 이날 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정하고, 경기와 인천, 대구와 대전 등의 일부지역은 투기과열지구로 묶었다. 주택을 매매할 때 자금 원천을 따지는 ‘자금조달계획서’도 투기과열지구와 조정대상지역내에서는 주택 가격과 상관없이 제출하도록 대상을 확대했다.또 일명 ‘갭투자(전세를 끼고 주택을 사는 행위)’를 방지하기 위해 전세자금대출 보증 이용 제한도 강화하기로 했다. 투기지역·투기과열지구에서 시가 3억원을 초과하는 아파트를 새로 살 경우 추가로 전세대출 보증을 받을 수 없게 했다. 만약 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출은 즉시 회수된다.여기에 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 모든 규제지역에서 주택을 구입할 때 주택담보대출(주담대)을 받으면 6개월 이내에 전입하도록 ‘전입기간’도 강화했다. 이는 무주택자나 1주택자 동일하며, 특히 1주택자의 기존 집을 6개월 내에 처분해야 한다.함 랩장은 “조정 및 투기과열지구 등 규제지역 확대를 통한 세제 강화 및 대출 규제 집중은 여느 정책 못지않게 규제의 수위가 높은 편”이라며 “규제지역 주택구입에 대해 실입주 요건을 강화하면서 갭투자 및 원정투자 수요를 제한하는 효과가 있을 것”이라고 말했다.그는 또 정부가 재건축 가능 여부를 판단하는 첫 관문인 ‘안전진단’을 수행할 기관의 선정권한을 기존 시·군·구에서 시·도로 이관한 것을 놓고 단기 투기수요에 타격을 주고 호가를 잠시 진정시킬 수 있을 것으로 내다봤다.함 랩장은 “최근 양천 목동 6단지와 마포 성산시영 등 일부 재건축 단지가 안전진단을 통과하면서 집값 급등 조짐을 보이자 정부가 속도제어에 나선 것으로 보인다”며 “이번 규제로 주로 1980년대 준공된 양천구 목동 및 노원구 상계·중계·하계동 재건축 사업장의 움직임이 제한될 수 있을 것”이라고 말했다.정부는 이날 법인 명의의 주택 매매가 대출 및 세제 규제를 피하기 위한 ‘우회 투자’ 수단으로 전락했다고 보고, 모든 규제지역 내 주택매매·임대 사업자의 주담대 자체도 아예 금지하기로 했다. 법인의 보유한 주택에 대한 양도소득세와 종합부동산세도 대폭 강화했다. 함 랩장은 “법인사업자는 법인 대표의 소득세와 법인의 법인세를 납부에 회계장부 기장의무가 있고, 양도소득 장기보유공제는 받을 수 없다는 점을 고려해볼때 부동산 매집과 세금 회피를 위한 법인 설립 움직임이 다소 진정될 전망”이라고 진단했다.다만 이번 대책까지 현 정부 들어 21번째 규제가 쏟아졌지만, 집값의 하향 조정을 기대하기에는 회의적이라는 평가다. 함 랩장은 “올 하반기 30조를 넘길 것으로 예상되는 대규모 3차 추경과 3기신도시 토지보상자금 유입 등 부동자금이 만만치 않게 풀릴 전망”이라며 “부동산시장으로의 자금유입을 원천봉쇄하기 쉽지 않을 것으로 예상되는 만큼 집값의 조정까지 기대하긴 제한적일 것”이라고 진단했다.오히려 과도한 수요 억제책이 실수요자의 내 집 마련을 위축시키고, 자가 이전의 규제가 전월세 가격불안과 분양시장 과열이라는 부작용만 키울 수 있다고 우려했다. 함 랩장은 “장기적인 집값 안정을 위한 도심지역의 꾸준한 주택공급을 통한 정비사업의 공급방향 모색이 병행되어야 할 것”이라고 조언했다.
- [6·17대책]양지영R&C연구소장 “부동산 대책, 투기 수요 못 막는다”
- [이데일리 황현규 기자] 양지영R&C연구소장(사진)은 정부의 고강도 부동산 대책을 두고 “투자 수요를 막을 수는 없을 것”이라고 17일 전망했다.이날 정부는 조정대상지역과 투기과열지구를 대폭 확대했다. 경기 김포와 파주, 연천 등 접경지역을 제외한 수도권 서부 대부분 지역이 규제지역으로 묶였다. 수도권에서 조정대상지역으로 편입된 곳은 인천(강화·옹진 제외), 경기 고양, 군포, 안산, 안성, 부천, 시흥, 오산, 평택, 의정부 등이다.또 지방에서는 청주가 조정대상지역에 이름을 올렸다. 투기과열지구도 추가했다. 경기 수원, 성남 수정구, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성 동탄2, 인천 연수구와 남동구, 서구, 대전 동구, 중구, 서구, 유성구는 투기과열지구로도 묶였다. 이로써 투기과열지구는 48곳, 조정대상지역은 69곳으로 늘어났다.이에 대해 양 소장은 “시장의 기대감을 꺾이지 않는 이상은 투자수요는 또다른 규제 구멍을 찾을 수밖에 없다”며 “투기과열지구보다 상대적으로 대출 규제가 덜한 조정대상지역 내에서 9억원 이하 아파트는 또 다른 매력이 될 수 있다”고 전망했다. 또 재건축 안전진단 강화 방침에 대해서는 “공급 부족의 시그널을 줄 수 있다”고 비판했다. 이날 정부는 1차 안전 진단 결과에 대한 적정성 검토 시 안전기관은 현장조사를 의무적으로 수행하도록 했다. 이제까지 서류위주의 심사를 한 데서 벗어나 설비 노후도·건축물 상태 등을 제대로 보겠다는 취지다. 철근부식도·외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 강화하겠다는 것이다.이에 대해 양 소장은 “재건축안전진단 절차를 강화하고 재건축 초과이익환수제를 본격 시행하겠다는 등의 정책은 말그대로 재건축 규제”라면서 “공급 부족에 따른 불안감을 더욱 조성하여 새 아파트 가치를 더 높이는 부작용이 크다”고 분석했다.한편 정부가 주택담보대출 및 전세자금대출 규제도 강화한 데 대해서는 “모든 갭투자자들을 투기꾼으로 본 정책”이라고 분석했다. 정부는 전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 상관없이 6개월 내 전입을 의무화했다. 사실상 갭투자를 원천봉쇄한 것이다. 이에 대해 양 소장은 “앞으로 집값이 오를 것을 대비해 미리 집을 사놓고 추후 입주할 목적으로 갭투자를 하는 수요자들이 많다”며 “이러한 수요자들을 대상으로 입주 기한을 6개월로 줄인다고해서 갭투자 절감 효과가 있을 지 의문”이라고 말했다.
- [전문]김현미 국토장관 “갭투자 차단, 실수요자 보호할 것”
- [이데일리 강신우 기자] 김현미 국토교통부 장관은 17일 서울 광화문 정부서울청사에서 관계부처 합동브리핑을 열고 “실거주 요건을 강화해 갭 투자를 차단하고 실수요자를 보호하겠다”고 밝혔다. 다음은 김현미 국토부장관 발표문 전문. 존경하는 국민 여러분. 국토교통부 장관 김현미입니다. 코로나19 사태로 모두가 힘들고 어려운 시기입니다. 아무쪼록 사회적 거리두기로 건강하시기를 기원합니다. 최근 주택시장에 이상기류가 감지되고 있습니다. 이에 정부는 관계 부처 간 논의와 경제부총리 주재 관계장관회의를 거쳐 주택시장 안정을 위한 관리방안을 마련하게 되었음을 보고 드립니다. 현 주택시장 상황에 대해 먼저, 설명드리겠습니다. 역대 최저수준의 금리와 급격히 증가하는 유동자금이 주택시장으로 재유입되면서, 서울 및 수도권, 일부 지방에서 과열현상이 다시 나타나고 있습니다. 이러한 현상에는 몇 가지 특징이 두드러집니다. 최근 수도권의 주택거래량이 전년 대비 두 배 가까이 증가하고 있는데 특히, 법인들의 매수 비중이 큰 폭으로 늘어났습니다.전국적으로 법인이 매수한 아파트 비중은 2017년 1%에서 현재, 6.6%까지 늘어났습니다. 대출·세제 등 규제를 우회할 수 있다는 점을 악용한 것으로 보입니다. 또한, 갭 투자도 확대되고 있습니다.서울 강남권의 경우 갭 투자 비중이 약 72%까지 기록하고 있는데 이는 연초에 비해 15% 포인트 상승한 수치입니다.서울의 고가 주택 및 재건축 주택의 상승 압력도 여전히 큽니다. 서울의 30년이 넘은 재건축 아파트 일부가 안전진단을 통과하면서 그 일대 지역의 호가 상승이 지속하고 있습니다.또한, 몇몇 공적 개발 호재의 기대감이 시장의 불안요인으로 작용하고 있습니다.이에 정부는, 늘어난 유동성이 주택시장에 대한 투기수요로 연결되지 않도록 불안요인을 해소하고, 실수요자가 피해를 입지 않도록 주택시장 과열요인을 차단하는 조치를 마련하였습니다.김현미 국토교통부 장관(가운데)과 손병두 금융위원회 부위원장, 김용범 기획재정부 차관이 17일 오전 서울 종로구 세종로 정부서울청사에서 열린 “주택시장 과열요인 관리방안”에 대해 발표하고 있다 (사진=이데일리 이영훈 기자)주택시장 안정을 위한 관리방안 주요 내용.이번 관리방안은 다음 다섯 가지에 중점을 두었습니다.첫째, 비규제지역에 집중되는 투기수요의 유입을 차단하기 위해 규제지역을 확대 지정하겠습니다.둘째, 개발 호재로 인하여 상승이 우려되는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하겠습니다.셋째, 주택담보대출을 받는 사람의 실거주 요건을 강화하여 갭 투자를 차단하고, 실수요자를 보호하겠습니다.넷째, 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 조합원의 분양요건을 강화하겠습니다.다섯째, 법인 관련 대출·세제를 정비해 법인을 통한 투기를 방지하겠습니다.아울러, 12.16대책에서 추진한 종부세 세율인상, 양도세 장특공제 요건 등과 관련한 입법을 조속히 완료하고, 공급대책의 후속조치도 차질 없이 이행하겠습니다.이제 주택시장 안정을 위한 관리방안의 주요 내용을 말씀드리겠습니다.[과열지역에 투기수요 유입 차단]과열지역에 투기수요의 유입을 차단하기 위해 조정대상지역과 투기과열지구를 확대 지정하겠습니다.최근 집값 상승이 지속하고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부 지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정합니다.아울러, 과열이 심각한 경기 열 개 지역, 인천 세 개 지역, 대전 네 개 지역을 투기과열지구로 지정하겠습니다.둘째, 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발 사업부지 및 영향권 일대에 대해 토지거래허가구역 지정을 추진하겠습니다.오늘 오후 서울시 심의가 개최될 예정입니다. 자세한 사항은 서울시의 별도 보도자료를 참고해 주시기 바랍니다.셋째, 시장 거래질서 조사체계를 강화하겠습니다.서울시 내 개발사업을 중심으로 상시·기획조사를 통해 편법증여·대출위반·실거래 허위신고 등을 적발할 계획입니다.아울러, 자금조달계획서 제출대상을 규제지역 내 모든 주택을 취득하는 경우로 확대하고, 특히 투기과열지구는 자금조달계획서와 함께 증빙자료도 제출토록 하겠습니다. 넷째, 갭 투자 방지를 위해 주택담보대출 및 전세자금대출 규제를 강화하겠습니다.앞으로는 규제지역에서 주택담보대출을 받으려면 주택 가액, 무주택자 여부에 관계없이 6개월 내에 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입하여야 합니다.또한, 기존 9.13대책과 12.16대책에서 부여한 전입요건 등 준수 여부도 철저히 점검하겠습니다. 실거주 의무가 없었던 보금자리론도 대출받은 날로부터 3개월 이내 전입, 1년 이상 실거주로 강화합니다.아울러, 투기지역 및 투기과열지구에서 시가 3억 원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세자금대출보증을 제한하고,전세자금대출보증을 받고 시가 3억 원 초과 아파트를 구입하면 전세자금대출은 즉시 회수됩니다.1주택자에 대한 전세자금 대출 보증한도는 공적보증기관은 동일하게 2억 원으로 제한하고사적보증기관도 한도를 인하토록 요청하여 전세자금 대출로 인한 유동성 유입을 차단하겠습니다.[정비사업 규제정비]다음으로, 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 강화하겠습니다.1차 안전진단 기관 선정·관리와 2차 안전진단 의뢰를 시·도가 직접 담당하도록 하고, 안전진단 보고서를 부실하게 작성할 경우 과태료 2000만원을 부과하는 한편, 허위·부실 작성이 적발되면 1년간 안전진단 입찰을 제한하겠습니다. 또한 현장조사를 의무화하여 안전진단이 내실 있게 진행되도록 하겠습니다.둘째, 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시점까지 2년 이상 거주한 조합원에게만 분양신청을 허용하겠습니다. 조합원 거주요건은 관련 법 개정 이후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용할 예정입니다.셋째, 재건축 부담금을 본격 징수하겠습니다.정부는 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제 합헌 결정에 따라 하반기부터 본격적으로 징수를 개시할 예정입니다.국토부가 일부단지를 대상으로 추정해 본 결과 재건축 부담금은 강남 평균 4억4000만원에서 5억2000만 원 수준이 될 것으로 보입니다. 아울러, 재건축 부담금 산정은 개시 및 종료시점의 주택가액에 대해 동일한 공시비율을 적용해, 제도의 실효성을 높이겠습니다.[법인을 활용한 투기수요 근절]법인을 활용한 투기는 발붙이지 못하게 하겠습니다. 첫째, 규제지역과 비규제지역 상관없이 모든 주택매매 및 임대사업자에 대한 주택담보대출을 금지하겠습니다.둘째, 법인 소유 주택의 경우 종부세 계산 시 공제금액 6억원을 적용하지 않고, 종부세 최고 세율인 3~4%를 적용하겠습니다. 아울러, 법인이 임대주택을 등록할 경우에는 개인과 같이 종부세 합산과세를 실시하겠습니다.법인이 취득한 주택을 양도하는 경우 적용하는 양도소득 추가과세 세율을 현행 10%에서 20%로 인상하고 장기등록임대 주택도 추가세율을 적용하겠습니다.셋째, 부동산 매매업도 부동산 중개업·분양업 등과 같이 법정업종으로 관리하여 설립요건, 의무사항 등을 체계적으로 관리하겠습니다.넷째, 법인거래에 대한 조사를 강화하겠습니다.최근 주택시장이 과열된 지역의 법인거래를 대상으로 특별조사를 추진하고, 자금조달계획서 제출을 의무화하겠습니다.[12.16 대책 및 공급대책 후속조치]다음으로, 지난 12.16대책의 후속조치를 완료하겠습니다.20대 국회 만료로 제도화되지 못한 종부세 세율인상 및 세 부담 상한 상향, 민간택지 분양가상한제 주택의 거주의무 기간 부여 등 법 개정 사항은 하반기 중 신속히 마무리될 수 있도록 하겠습니다.또한, 지난 5월에 발표한 수도권 주택공급 기반 강화의 후속조치도 본격이행 하겠습니다.공공재개발은 연내 사업지 선정 공모를 9월 중 실시할 계획입니다.용산정비창을 통한 도심 내 공공주택 공급도 공기업 예비타당성 조사 등이 차질 없이 진행 중입니다.준공업지역 공모, 공공참여 가로주택정비사업 등도 계획대로 8~9월에 관련 공모를 진행할 예정입니다.국민 여러분! 투기로 인한 가격상승의 부작용은 고스란히 서민 실수요자의 부담으로 연결됩니다.정부는 앞으로도 서민들의 내집마련 기회를 확대하고, 주택시장의 안정적인 관리를 위해 최선을 다하겠습니다.아울러, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관 되게 이어나가겠다는 약속을 드립니다. 감사합니다.
- "계약금 내러 왔습니다"…부동산 대책 ‘전날 밤’ 투자자 몰렸다
- [이데일리 황현규 기자] 인천 연수구 송도동 ‘송도해모로’ 아파트 매수를 고민했던 A씨는 지난 16일 밤 급하게 계약금을 내기로 했다. A씨가 구매를 결정한 단지(전용 84㎡)의 가격은 5억 4500만원. A씨는 당초 이달 말에 아파트를 살 계획이었으나, 인천이 조정대상지역으로 결정된다는 소식을 접하고 바로 계약을 결심했다. 매매를 중개한 공인중개업소 관계자는 “대책이 나올 것 같자, 당장 계약을 하겠다고 했다”며 “규제지역으로 지정되면 대출 계획에도 차질이 생기다 보니, 그 전에 계약을 하려는 것 아니겠냐”고 반문했다. [이데일리 김정훈 기자]정부가 조정대상지역(조정지역) 확대 등 21번째 부동산 대책을 예고하면서, 규제 전 ‘막차’를 타려는 매수자가 끊이지 않았다. 규제지역으로 지정되기 전에 계약을 마쳐, 조정지역에서 적용되는 대출 제한과 실거주 요건 강화 등의 규제를 피하겠다는 전략이다. 여기에 더해 규제지역으로 지정되더라도 교통 호재 등으로 집값이 계속 오를 것이라는 기대감도 반영한 것으로 보인다. ◇규제 거론되자 오히려 급매수 릴레이 …문의만 2배↑16일 국토부실거래가 공개시스템에 따르면 인천 송도글로벌파크베르디움 아파트는 지난 15일 신고가를 찍었다. 앞서 11일 홍남기 부총리(기획재정부 장관)이 인천 등 비규제 지역의 가격 상승을 지적, 추가 규제를 예고한 뒤였다. 당시 이 아파트 전용 63㎡이 5억 9000만원에 손바뀜하면서, 직전 거래가보다 6000만원 높은 가격에 팔렸다. 인근 공인중개업소 관계자는 “대책 예고가 나온 뒤 오히려 매수가 더 늘었다”며 “살까 말까 고민하던 고객들도 규제 시작 전에 아예 계약금을 넣어두려고 한다”고 말했다.[이데일리 방인권 기자]실제 이데일리가 부동산 정보업체 ‘호갱노노’에 방문자 추이를 분석한 결과, 대책 예고(11일)가 나온 이후 전주 대비 검색량이 늘어난 상위 20개 지역 중 하나로 인천 남동구·중구, 오산시 등이 이름을 올렸다. 모두 이번에 조정지역 편입이 유력한 지역들이다. 특히 부동산대책 발표(17일)가 예고된 이후, 전날부터 해당 지역의 공인중개업소 매수 문의는 전주와 비교해 2배 이상 늘어난 상황이다. 특히 인천, 군포, 안산 등이 대표적이다. 안산 상록구 A공인중개업소 관계자는 “경기도 대부분 지역이 규제로 묶인다니까, 오전 내내 괜찮은 매물이 있는지 묻는 문의 전화가 계속 왔다”고 말했다. ◇“빨리 계약해야 규제 피해”…“성급한 매매가 발목 잡을 수도”매수자들이 계약을 서두르는 이유로는 부동산 대책이 나오기 전에 계약을 끝내, 조정지역 규제를 피하기 위해서다.조정지역으로 지정되면 주택 구매시 주택담보대출비율(LTV)은 70%에서 50%로 강화되고, 9억원 이상 초과분에 대해서는 LTV를 30%로 적용된다. 또 양도세 감면 조건도 강화돼 2년 이상 보유하고 거주(1주택자 기준)한 자만 혜택을 받을 수 있게 된다. 다시 말해 매수자들은 규제 지역으로 지정되기 전 ‘막차’를 노리는 셈이다.(그래픽=문승용 기자)여기에 더해 조정지역으로 지정 된다해도 교통 호재 등으로 추후 아파트가격이 상승할 것이라는 기대감도 작용했다. 대표적으로 인천은 GTX-B, 군포는 GTX-C 노선이 각각 계획돼 있다. 안산 또한 지난해 착공한 신안산선이 지나가면서, 인근 아파트 호가가 올 초 대비 1억원 오른 상황이다. 최황수 건국대 부동산학과 교수는 “조정대상지역 지정 이후 단기적인 충격은 있겠지만 교통 호재 등 굵직한 사업이 예정된 지역들의 타격은 장기적으로 크지 않을 것”이라고 내다봤다.다만 초강도 대책이 예고된 만큼 규제 전 성급한 매매는 조심해야한다는 목소리도 있다. 최 교수는 “다주택자에 대해서는 장기보유특별공제가 배제되거나 조정지역 내 양도세 감면 조건이 더 강화될 여지도 있는 상황에서 섣불리 주택을 구입했다가는 자신이 계획한 투자·거주 계획에 차질이 발생할 수 있다”며 “단순히 대출규제를 피하기 위한 성급한 주택 매매는 조심해야한다”고 조언했다.
- 수도권 꽁꽁 묶어도…“풍선은 또 부풀어 오른다”
- [이데일리 김미영 황현규 기자] 정부가 작년 12·16대책에 버금갈 강력한 부동산대책 발표를 예고하면서 부동산시장의 흐름 변화에 관심이 쏠린다. 12·16대책 이후 풍선효과로 집값이 큰 폭으로 오른 인천·경기지역은 이번 대책의 주타깃으로, 한동안 지속됐던 상승세가 꺾일 것이란 관측이다. 다만 기존 대책들의 ‘약발’이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 등 여파에도 불구, 6개월이 채 가지 않았고 시중의 부동자금이 역대급이란 점에서 대책의 유효기한이 길지 않을 것이란 전망이 우세하다. 청약시장과 전월세시장 과열이란 부작용만 낳을 수 있단 지적이 나온다.아파트로 가득찬 서울 시내 전경(사진=연합뉴스)◇“수도권 전역 규제? 국민 절반을 규제…핀셋 실패”문재인정부 들어 21번째로 내놓을 6·17 부동산대책의 핵심은 ‘갭투자’의 원천봉쇄다. 풍선효과가 발생하지 않도록 특히 수도권 대부분 지역에 규제지역 확대, 세제 강화, 대출 규제 등 전방위적인 압박을 가할 것으로 예상된다. 먼저 전문가들은 규제지역 확대가 지금껏 정부가 내세워온 ‘핀셋규제’의 실패를 자인하는 꼴이란 평가를 내놓고 있다. 정부는 12·16대책으로 고가 아파트가 몰린 서울 강남권을 정조준한 뒤 풍선효과가 나타나자 올해 2·20대책을 통해 수원, 안양, 의왕 등을 콕 찍어 규제하는 식으로 대응해왔다. 하지만 갭투자 등으로 이들 지역의 아파트값이 고공행진하면서 풍선의 바람을 빼는 동시에 풍선 이동을 막기 위해 핀셋규제를 포기해야 하는 상황에 놓였단 것이다.권대중 명지대 부동산학과 교수는 “수도권 전역으로 규제를 확대한다는 건 우리 국민의 절반을 규제하겠단 얘기”라며 “수 차례 강조했던 핀셋규제가 결국은 시장에서 효과를 내지 못했기 때문으로, 3기 신도시로 신규 아파트가 대량 공급될 때까지 규제를 더 늘려갈 수 있다”고 말했다.하지만 규제 확대 및 강화에도 대책의 지속력이 길지 않을 것이란 게 전문가들의 대체적인 관측이다. 거듭된 규제에 시장은 내성이 생긴데다 GTX노선 확충 등 수도권 곳곳에 교통호재가 잇따르는 점, 시중의 부동자금이 넘쳐나는 점 그리고 공급이 수요를 따라가지 못한다는 점 등의 이유에서다.권일 부동산인포 팀장은 “그간 많이 오른 곳들은 일시적으로 상승세가 둔화되겠지만 올 하반기에 수도권에서 전철 연장과 GTX노선 착공 등 여러 개발사업이 이뤄지면서 머지않아 규제 효과가 반감되고 시장이 움직일 것”이라고 내다봤다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “양도소득세 부담에 임대주택 의무 임대기간이 8년으로 늘어나면서 기존 주택의 매도물량이 없어 집값은 오를 수밖에 없는 구조”라고 짚었다. ◇“전국 각지로 풍선효과 퍼질 것…실수요자 위한 조치 있어야” 이번 규제 강화로 인한 부작용 우려는 벌써부터 제기되고 있다. 가장 큰 건 지방으로의 풍선효과 이동이다. 온라인부동산까페에선 “규제가 약한 미분양관리지역으로 눈을 돌리자”는 등의 투자처 이동 권유 글들이 속속 올라오는 중이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “경기도 전체를 규제지역으로 묶으면 전국 각지로 풍선효과가 퍼질 가능성이 있다”며 “유동성이 충분한 상황에서 사람들의 투자 수요를 억제하긴 불가능하다”고 꼬집었다. 윤지해 수석연구원은 “수도권에선 투기지역, 투기과열지구보다 상대적으로 규제가 약한 조정대상지역으로 투자 수요가 몰릴 것”이라고 했다.아파트청약시장이 지금보다도 더 과열될 가능성도 점쳐진다. 청약시장의 경우 주택도시보증공사(HUG)의 통제로 시세보다 저렴한 ‘로또청약’ 열풍이 이미 사회적 문제로 부각되고 있는 상황이다. 다음달 말 시행될 민간택지 분양가상한제 적용 단지는 분양가가 HUG 통제 때보다도 낮아져 올 들어 평균 99대1로 역대 최고치를 기록한 서울 청약경쟁률을 더 끌어올리리란 관측이다. 전세시장으로 불똥이 튈 수 있단 점도 우려 대목이다. 권대중 교수는 “매매수요를 누르면 집을 사려던 이들이 대기수요로 남는다”며 “전월세가 올라가고 시장이 불안해진다”고 했다.전문가들은 실수요자들을 위한 조치가 필요하다는 입장이다. 윤지해 연구원은 “다주택자에겐 양도세 유예 기간 연장, 대상확대와 같은 퇴로를 열어줘야 실수요자에 필요한 거래 물량이 나온다”고 봤다. 권 교수는 “수요와 공급이 맞도록 시장을 살살 달래면서 정책을 펴야 시장이 안정화된다”며 “공급이 부족한 상황에서 규제만 거듭하니 가격 폭등이 반복되는 것으로, 중산층 주거 안정을 위한다면 서울 도심부터 공급을 대폭 늘려야 한다”고 주문했다.
- 공공기관 짜투리 땅 '공유형 집배송센터' 들어선다
- [이데일리 김용운 기자] 철도역사나 도로변 유휴부지, 고가도로 하부 등 공공기관이 보유한 자투리 땅에 공유형 집배송센터가 들어선다.국토교통부는 포스트 코로나 시대를 대비하기 위해 서울특별시, 인천광역시, 경기도, 한국도로공사, LH공사, 한국철도시설공단, 코레일, ㈜SR, 서울교통공사, 한국통합물류협회 등과 함께 생활물류 협의체를 구성해 물류 인프라 확충을 적극 추진한다고 16일 밝혔다.서울 용산역 일대(사진=김용운 기자)그동안 택배업계에서는 소비자에게 쉽게 접근할 수 있는 도심지 인근에 집·배송센터 등 생활물류 기반시설 설치를 요구해 왔다. 도시 지역은 좁은 도로, 부족한 주차공간 등 택배 근로자의 근로 여건이 열악하며 이와 관련한 민원도 지속 발생하는 상황이다. 하지만 도심내 신규부지 자체가 많지 않고 비싼 땅값 등으로 해결책이 요원했다. 이에 정부와 업체 내에서 도심 내 공공시설의 유휴공간을 활용하자는 아이디어가 나왔고 이를 위한 협의체를 구성하기에 이르렀다. 국토부는 철도역사 및 차량기지 내 유휴공간, 지하 공실상가, 도로변 유휴부지 및 고가교 하부, 환승센터 등을 적극 확보하여 생활물류 시설을 설치·활용하는 방안이 추진된다.특히 대규모 집배송센터보다 공유형 집배송센터를 중점적으로 공급할 계획이다. 공유형 집베송센터는 중소 물류업체 등이 공동으로 활용, 도심 내 인근지역 소규모 화물 배송업무를 위한 거점 기능을 수행하도록 한다. 한국통합물류협회에 따르면 국내 택배 물량은 △2015년 18억개 △2016년 20억개 △2017년 23억개 △2018년 25억개 △2019년 27억개로 연평균 성장률이 10%에 달하고 있다. 최근 코로나19 이후 비대면 생활이 확산되면서 택배물량 역시 계속 늘어나는 추세다.국토교통부 관계자는 “도심지 내 공공기관의 유휴공간을 적극 발굴하여 생활물류시설로 활용하겠다”며 “이를 통해 증가하는 생활물류수요를 충족하고 대국민 생활물류서비스 질을 향상시켜 나가겠다”고 말했다.
- 분양가 상한제가 키운 '청약광풍'
- [이데일리 박민 기자] ‘99.3대 1’. 올해 서울에서 일반에 분양한 아파트 청약 경쟁률이다. 100명 중에 약 1명이 청약 문턱을 넘는 이 경쟁률은 집계가 시작된 2000년 이후 역대 최고치다. 현 정부 들어 급등하는 서울 집값을 잡기 위해 민간택지 ‘분양가 상한제’ 지정 요건을 완화해 부활시켰지만, ‘앞으로 민간의 주택 공급이 줄어들 것’이라는 우려와 ‘당첨만 되면 시세차익이 상당하다’는 인식에 청약이 내집 마련이 아닌 ‘로또 복권’ 도구로 전락해가는 모양새다.◇8개 단지 중 절반이 100대 1 넘겨부동산114가 올해 들어 이달 11일까지 서울에서 분양한 8개 단지의 청약경쟁률을 조사한 결과, 총 1321가구(특별공급 제외) 모집에 13만1216명이 몰리며 99.33대 1의 경쟁률을 기록했다. 특히 전체 절반인 4곳에서 100대 1이 넘는 청약 경쟁률을 보였다. 공공분양아파트인 마곡지구9단지가 146.8대 1로 경쟁이 가장 치열했고, 호반써밋목동(128.05대 1), 르엘신반포(124.75대 1), 르엘신반포파크애비뉴(114.34대 1)의 경쟁률을 이어갔다.(그래픽= 이미나 기자)서울의 청약경쟁률은 지난해 상반기(1월~6월)만 해도 4836가구 공급에 8만974명이 청약해 16.74대 1 경쟁률에 불과했다. 그러나 이후 김현미 국토교통부 장관이 민간택지 분양가 상한제(이하 상한제)를 공식적으로 언급한 지난해 6월 말 이후 치솟기 시작했다. 지난해 하반기(7월~12월)에는 5952가구 공급에 26만683명의 청약자가 몰리며 43.79대 1의 경쟁률로 껑충 뛰어 올랐다. 치열한 청약 경쟁률로 당첨의 문이 더욱 좁아지면서 가점이 상대적으로 낮은 30·40세대의 희망고문도 갈수록 심해지고 있다. 웬만한 가점으로는 당첨이 쉽지 않기 때문이다. 지난달 분양한 ‘흑석리버파크자이’는 청약 가점 최저 커트라인이 59점이었고, 심지어 만점(84점)이 등장할 정도로 청약 열기가 뜨거웠다. 청약 가점은 무주택기간(2~32점), 부양가족 수(5~35점), 청약통장 가입기간(1~17점)을 따져 다득점자(84점 만점)에게 공급하는 제도다. 만점을 받으려면 본인을 포함해 7인 이상의 가족이어야 하며, 무주택기간·청약통장 가입기간이 모두 15년 이상이어야 한다.심교언 건국대 부동산학과 교수는 “시장을 안정화하겠다며 정부가 초강력 카드로 꺼낸 상한제가 공급위축 신호로 읽히면서 청약수요 폭증, 계층간 상대적 박탈감 등 부작용만 더 키웠다”고 지적했다.상한제는 정부가 매년 두 차례 고시하는 기본형 건축비(가산비 포함)에 땅값인 택지비(감정평가액+가산비)를 더한 값 이하로 분양가를 제한하는 제도다. 앞서 정부는 지난해 서울과 경기 일부 지역에 상한제를 지정하면서 이미 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 등 정비사업에 상한제 유예기간 내에 입주자 모집 공고를 마치면 적용을 제외해주기로 했다. 유예기간은 당초 4월 말에서 한차례 연기된 오는 7월 28일까지이며, 이후 입주자 모집 공고를 신청하는 단지부터 즉시 적용된다.◇주택 공급 위축에 매물난 심화당장 다음달 말부터 상한제가 시행되면 민간의 수익성 저하로 공급이 더 위축될 것으로 우려되고 있다. 실제 분양가상한제를 적용받는 초기 재건축 단지들은 사업 진척 속도가 느려지고 있다. 어차피 상한제를 피하지 못한다면 최대한 시간을 끌어 상한제 책정시 큰 부분을 차지하는 ‘땅값’이라도 상승을 기대해보자는 판단에서다. 국토부에 따르면 올 들어 4월까지 서울 주택 인허가 물량은 1만8025가구로 5년 평균치(2만5640가구)의 70% 수준에 불과했다. 정부도 이러한 공급 위축을 인식하고 있어 미니 재건축이라 불리는 ‘가로주택정비사업’에 임대주택 건립 등 공공성을 강화할 경우 상한제 적용을 제외하기로 한 것도 같은 맥락이다.특히 상한제 적용 단지는 아파트 당첨되고 난 뒤 최장 10년간 ‘전매제한’이 적용돼 매매거래도 줄어들 것으로 전망된다. 아울러 국토교통부는 지난달 ‘2020년 주거종합계획’을 통해 수도권 민간택지 상한제 적용 주택에도 최대 5년의 거주의무 기간을 두는 내용의 법령 개정을 추진하고 있어 향후 극심한 ‘매물난’은 불가피할 것이라는 게 전문가들의 진단이다.고종완 한국자산관리연구원장은 “정부가 서울 도심내 도시재생 또는 유휴부지 활용 등을 통한 서울 도심내 7만호 공급 등의 대책을 내놨지만, 이러한 찔금 찔금 방식으로는 주택난을 해소하게 역부족”이라며 “재건축, 재개발을 활성화하며 층고를 높이거나 용적률을 늘리는 고밀도 복합개발 추진이 필요할 것”이라고 지적했다.
