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‘역전세’ 일파만파…대도시·신축 일수록 하락거래 비중↑
[이데일리 신수정 기자] 최근 집값 하락이 이어지면서 ‘보증금 반환’에 대한 불안감이 커지고 있다. 아파트 시장에서도 역전세 우려가 확산됨에 따라 상대적으로 주택수요가 많은 수도권이나 주거선호도가 높은 신축에서도 주의가 요구된다. 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 통해 올해 4월 26일까지 전세 거래된 전국 아파트 18만 9485건 가운데 동일단지 · 동일면적의 전세계약이 2년 전 같은 기간 중 1건 이상 체결된 3만 2022건의 최고 거래가격을 비교했다. 그 결과 2년 전 대비 전세 최고가격이 낮아진 하락거래는 62%(1만 9928건)으로 조사됐다. 권역별로 하락거래는 수도권 66%(1만 9543건 중 1만 2846건), 지방 57%(1만 2479건 중 7082건)으로 수도권의 비중이 높았다. 시도별로는 대구(87.0%), 세종(78.4%), 대전(70.8%), 인천(70.5%), 부산(69.6%), 울산(68.2%) 경기(66.0%), 서울(64.2%) 순으로, 수도권 등 주택수요가 많은 대도시에서 전세 하락거래가 늘었다. 상대적으로 전셋값이 큰 폭으로 내렸고, 낮은 가격으로 신규계약 사례가 많았던 영향으로 분석된다. 신축 아파트일수록 역전세 우려가 큰 것으로 나타났다. 부동산R114에 따르면 최근 2년(2021년 4월 30일 대비 2023년 4월 21일 기준) 전국 연식 구간별 아파트 전세가격 변동률은 △5년 이내 -5.85% △6-10년 이내 -4.70% △10년 초과 -0.40% 순으로 신축의 전셋값 하락폭이 컸다. 2년 전 대비 올해 전세 하락거래 비중도 5년 이내 신축이 70.9%(4324건 중 3066건)으로 가장 높았다. 수도권 신축 아파트의 하락거래 비중이 73.8%(2260건 중 1669건)으로, 지방 67.7%(2064건 대비 1397건)에 비해 높았는데, 특히 2021년 가격 급등 이후 아파트 입주 여파로 전셋값 약세가 이어진 인천에서 하락거래 비중이 79%로 가장 높았다. 이같이 전세수요가 많은 대도시나 주거선호도가 높은 신축에서도 역전세 우려가 커지고 있어 거래당사자들의 주의가 요구된다. 전세보증금 반환 지연에 따른 임대인과 임차인간 갈등은 물론 소송, 대출이자 등 비용 부담도 문제가 될 수 있다. 전셋값 약세가 지속되는 가운데 가격 고점이었던 2021년~2022년초까지 계약한 임차인들의 전세 만료시점이 속속 도래하면서 역전세 이슈는 한동안 이어질 전망이다.

2023.05.02 I 신수정 기자

고금리 3대 미스터리…소비 탄탄·高근원물가·풍부한 자금
출처: 한국은행[이데일리 최정희 기자] 한국은행이 2021년 8월부터 올해 1월까지 1년 반 동안 기준금리를 무려 3%포인트나 올렸다. 기준금리는 연 3.5%로 15년 만에 최고 수준이다. 가계 등의 이자 부담이 높아지면서 가계 빚이 줄었고 집값도 하락세다. 그러나 금리 인상의 목적이었던 물가는 잡히지 않고 있다. 한은은 올해 근원물가 상승률을 3%에서 상향 조정할 것임을 예고했다. 전체 소비자 물가상승률은 작년 7월 전년동월비 6.3%에서 정점을 찍고 올 4월 4.2%까지 둔화했지만 대부분 석유류 기저효과에 불과하다. 금리 인상 효과는 별로 나타나지 않고 있다. 소비는 생각보다 단단하고 근원물가는 꺾이지 않고 있고 단기자금도 풍부하다. 고금리의 3대 미스터리를 짚어봤다. [이데일리 김일환 기자]① 소비는 ‘죽지 않아’…가계 순저축률, 1999년 이후 최고한은이 금리를 올려 물가를 잡겠다는 것은 가계 등 경제주체들의 지갑을 가난하게 만들어 수요를 줄이겠다는 취지다. 그러나 대출 이자 부담이 대폭 늘어나고 집값이 떨어졌음에도 지표에 드러난 소비는 탄탄하다.올 1분기(1~3월) 민간소비는 전분기 대비 0.5% 성장해 한 분기 만에 플러스 전환했다. 그 덕분에 국내총생산(GDP) 성장률도 0.3%로 플러스를 보였다. 한은은 “1분기 신용카드 결제액(실질, 신한카드 기준)이 1년 전보다 6% 증가했다”며 “외식·숙박, 화장품, 의복, 신발, 가방 등 대면 활동을 중심으로 3.3%포인트 증가한 영향”이라고 밝혔다. 마스크 착용 전면 해제, 각종 문화행사 확대, 결혼식 증가에 따른 가구·가전 등 내구재 소비 증가 등의 영향이다. 국산 승용차 내수 판매량은 3월 전년동월비 20.5%, 카드 국내 승인액도 9.0% 증가해 소비 증가세가 견고한 편이다. 소비심리 지수도 두 달 연속 반등했다. 코로나19 시기를 거치면서 쓰지 못한 돈들이 아직까지 초과 저축으로 남아 있는 것으로 보인다. 가계순저축률은 2020년 12.4%, 2021년 11.6%로 1999년(13.2%) 이후 최고 수준을 보였다. 2000년대 이후 두 자릿수 저축률 자체가 처음이다. 작년엔 가계순저축률이 하락했을 것으로 보이지만 여전히 높은 수준을 유지할 가능성이 높다. 중국인 단체 관광이 허가되지 않았음에도 외국인 입국자 수는 작년 10월부터 한 달에 40만~50만명씩 유입되며 전년동월비 400% 안팎의 증가율을 보이고 있다. 내국인의 소비가 줄어들더라도 외국인들이 떠받칠 수 있다는 얘기다.② ‘끈적한’ 근원물가…수요 받쳐주니 ‘원가 전가’ 활발소비자 물가상승률이 기저효과로 4월엔 3%대로 떨어질 것이란 전망이 나오지만 근원물가는 사정이 다르다. 식료품 및 에너지 제외 근원물가는 작년 11월 전년동월비 4.3%로 고점을 찍은 이후 하락하긴 했으나 3월 4.0%로 전월과 같은 수치를 보였다. 4월엔 3% 후반으로 떨어진다고 해도 전체 물가상승률을 상회할 것이라고 한은은 진단했다.한은은 근원물가 하락세가 더딘 이유에 대해 작년 국제유가 급등에 따른 원가 부담이 2년에 걸쳐 소비자 가격에 전가되고 있다고 평가했다. 이창용 한은 총재는 4월 금통위 기자회견에서 “전기·가스 요금 인상에 따른 2차 효과로 근원물가가 소비자 물가보다 천천히 떨어지고 있고 거리두기가 끝난 후 소비가 약간 회복세를 보여 서비스 물가 둔화 속도가 느리다”고 말했다.출처: 한국은행, 통계청최근 가격이 오르는 품목들은 여행 등 외부 활동 증가와 관련된 것들이 많아 수요가 대면서비스로 이동하고 있음을 시사한다. 화장품, 호텔숙박료, 목욕료, 의복수선료, 가사도우미료, 대리운전 이용료, 골프장·노래방·놀이시설 이용료 등 서비스 등은 5%이상 가격이 올랐다. 주거비는 3월 1.9% 올라 2021년 4월(1.8%) 이후 처음으로 1%대로 진입했으나 나머지 서비스 물가는 4.5%로 1·2월(4.3%)보다 높아졌다. 수요가 받쳐주는 데다 전기·가스요금 추가 인상 결정도 남아 있어 가격 전가로 물가가 하반기 다시 오를 것이란 전망도 나온다. ③ 역사상 가장 빠른 금리 인상에도 ‘단기 자금’ 많다한은이 금리를 0.5%포인트 올리는 ‘빅스텝’을 두 번이나 단행하고 사상 첫 7회 연속 금리 인상이라는 기록을 세우며 역사상 가장 빠르게 금리를 인상했음에도 시중 유동성은 여전히 풍부하다.만기 1년 이하 단기부동자금은 작년말 1688조5000억원으로 1년 전보다 115조5000억원, 7.3%나 급증했다. 단기부동자금은 현금, 수시입출식예금 등 결제성 예금, 만기 1년 이하의 단기저축성예금, 양도성예금증서, 환매조건부채권, 표지어음, 1년 이하 단기 채권 등을 합해 추정했다. 기준금리가 사상 최저(연 0.5%)였던 2020년엔 단기부동자금이 한 해 174조2000억원(13.8%) 늘어나 사상 최대폭 증가했고 금리 인상이 시작됐던 2021년엔 133조1000억원(9.2%) 늘어나 증가세가 둔화하고 있지만 3년 연속 100조원대 급증했다. 코로나19 이전이었던 2010~2019년, 10년간 연평균 60조원(6.6%) 증가한 것보다 훨씬 빠르게 늘어난 것이다. 이는 기준금리 절대 수치가 경기를 갉아먹을 만큼 ‘긴축’ 수준으로 높아졌지만 과거에 풀린 돈이 워낙 많아서 이를 흡수하기 어려운 상황임을 방증한다. 이러한 상황에서 한은은 작년 레고랜드 프로젝트 파이낸싱(PF) 부도 사태로 단기 자금시장이 위축되자 11~12월 환매조건부채권(RP) 매입을 통해 12조원 넘는 유동성을 공급해 단기 자금 시장의 마중물 역할을 했다. 그 뒤로 한은은 1월 기준금리를 3.5%로 인상했지만 91일물 양도성 예금증서(CD) 등 단기 금리들이 기준금리를 하회하는 일이 잦아졌다. 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 사태, 금융당국의 은행 예금·대출금리 인하 압박까지 맞물리면서 은행 예금·대출 금리는 기준금리와 무관하게 작년 가을 수준으로 내려갔다. 머니무브마저 시작됐다. 연초 이후 두 달간 MMF로 57조원의 자금이 이동했고 그 뒤로 빠져나가긴 했지만 여전히 37조원의 뭉칫돈이 MMF에 몰려갔다. 주식 투자 예비자금인 증권사 ‘고객예탁금’도 7조원 가량 유입됐다. 이 총재가 금리 추가 인상 가능성을 열어뒀음에도 시장은 이를 믿지 않고 있다는 방증이다.

2023.05.01 I 최정희 기자

깡통전세·전세사기 여파…빌라 낙찰률 한자릿수 뚝
[이데일리 오희나 기자] 깡통전세·전세사기 여파에 서울 빌라 낙찰률이 한자릿수로 내려앉으며 역대 최저 수준을 기록했다. 부동산 시장이 침체한 가운데 ‘빌라 포비아(공포증)’가 확산하면서 경매물건 10개 중 1개만 주인을 찾고 있다. [그래픽=이데일리 김정훈 기자]1일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 이날 기준 4월 서울 빌라 경매 낙찰률은 9.10%를 기록했다. 서울 빌라 낙찰률은 지난 3월 9.60%를 기록한 이후 또다시 역대 최저 수준으로 내려앉았다. 낙찰가율은 81.40%를 기록했다. 인천과 경기도 역시 4월 빌라 낙찰률이 각각 21.50%, 20.30%로 하락 추세를 보이고 있다. 특히 경기도는 낙찰률이 3월 13.60%까지 내려가기도 했다. 낙찰가율은 각각 70.40%, 68.80%를 기록했다. 고금리와 경기침체 우려에 매수 심리가 얼어붙은 상황에서 집값·전셋값이 동반 하락세를 기록하자 빌라 수요도 급감한 것으로 보인다. 집값 급등기에 아파트 대체재로 인기를 끌었던 빌라가 집값 하락기에는 수요자의 외면을 받고 있는 것이다. 빌라는 통상 갭투자(전세 끼고 주택 매입)를 통한 임대수익과 정비사업 호재를 기대하고 투자를 하는 데 최근 같은 분위기에서는 두 가지 모두 기대하기 어렵기 때문이다. 집값·전셋값이 급락하면서 역전세난이 커지고 있는데다 전세 수요가 급감해 신규 임차인을 구하지 못하는 경우도 많은 상황이다. [이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 잠실동 지하철 9호선 석촌고분역 인근 빌라 밀집지역의 모습.전문가들은 정부의 규제 완화 이후 부동산 거래가 늘고 있지만 ‘전세사기’ 여파에 빌라 시장은 한동안 냉랭한 분위기를 이어갈 것으로 내다봤다. 강은형 EH경매연구소 대표는 “전세사기 등으로 빌라 낙찰률이 급락했다”며 “금융위기 당시에도 한자릿수를 기록한 적이 없는데 극히 이례적인 상황”이라고 전했다. 이어 강 대표는 “시장 분위기가 냉각되다 보니 투자자뿐만 아니라 실수요자도 경매에 참여하기 꺼려질 것이다”며 “최근 낙찰되는 물건은 임차인이 없고 입지가 좋거나 선순위가 있는 경우 임차인의 보증금을 인수하는 선까지 유찰되면 제한적으로 낙찰되고 있다”고 말했다.박원갑 KB국민은행 부동산수석연구위원은 “대부분 경매 투자자는 갭투자를 원하지만 임차인은 전세가 불안하기 때문에 월세를 원하고 있어 수요공급 불일치가 나타나고 있다”며 “당분간 경매에서 빌라 투자수요가 줄어들 수밖에 없다”고 언급했다.

2023.05.01 I 오희나 기자

"수도권만 문제가 아니다"…전국으로 퍼지는 전세사기·역전세 공포
[이데일리 이윤화 기자] 서울 강서구에서 시작해 경기도와 인천 등 수도권으로 번진 전세사기·역전세(전셋값이 하락하면서 앞 세입자의 보증금보다 뒤 세입자의 보증금이 낮아지는 현상) 사태가 전국으로 확산하고 있다. 정부가 전세사기 피해자에 대해 ‘지원 및 주거안정에 관한 특별법’(전세사기 특별법)을 신속히 제정해 구제에 나서기로 했지만 확산하고 있는 전세사기와 역전세 피해를 막기란 역부족이다. 집값 폭등이 절정에 다다랐던 지난 2021년 하반기 계약했던 전세 계약 만기가 돌아오는 올 하반기엔 전셋값 하락에 따른 역전세와 전세사기 사례가 급증할 것이란 우려가 나오고 있다. 실제로 이러한 징후는 전세보증사고 등에서 나타나고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 전국에서 발생한 전세보증 사고는 1385건으로 나타났는데 전월인 1121건보다 260건 이상 증가한 것이다. 사고금액은 3199억원으로 전월(2542억원)보다 25.8% 급증했다. 이는 2019년 한 해 동안 발생한 전세보증 사고금액(3442억원)에 맞먹는 수준이다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]1일 한국부동산원의 ‘임대차 사이렌’에 따르면 올 1분기(1~3월) 전국에서 발생한 보증사고 중 3474건 중 수도권이 대부분을 차지한 가운데 지방에서도 1월 104건, 2월 122건, 3월 95건 등 꾸준히 100여건 안팎의 보증사고가 발생하고 있다. 문제는 앞으로 지방에서 역전세나 전세사기가 터질 확률이 높은 지역이 많이 남아 있단 점이다. 임대차 사이렌에 따르면 올해 1~3월 전국 시·군·구에서 연립·다세대 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)이 80%를 넘는 곳은 총 25곳으로, 대전시 대덕구의 연립·다세대 전세가율은 131.8%를 기록했다. 뒤를 이어 경기도 평택시(100.4%), 전남 광양(90.4%), 충남 당진(83.6%) 등의 연립·다세대 전세가율이 높게 나타났다. 전세가율이 높다는 것은 전세보증금이 매매가와 비슷하거나 그보다 높을 수 있는 ‘깡통주택’이란 의미다. 이런 깡통주택은 전세계약 만료 기간이 다가오면 전세사기나 역전세에 놓일 가능성이 크다. 이런 물건을 가지고 있는 악성임대인이 수도권 못지않게 지방에도 많은 상황이다.빌라 단지 모습(사진=연합뉴스)HUG자료에 따르면 지난 2월말 기준 집중관리 다주택채무자인 악성임대인의 보증가입 물건은 서울 4278건, 인천 3949건, 경기 2848건 등 수도권이 1만1075건으로 전체의 95.1%를 차지하고 있지만 지방에도 적지 않다. 대구(35건)를 포함한 경북지역이 218건, 전남 179건, 경남·전북 각각 42건, 충남 39건, 강원 17건, 부산 14건, 대전 10건, 충북 6건 등으로 집계됐다.전세사기 사건이 발생한 지방 지역 공인중개소에서는 당분간 연립·다세대, 오피스텔 물건은 취급하지 않겠다는 곳까지 생겨나고 있다. 대구 북구 한 공인중개사무소 대표는 “서울이나 인천 같은 곳에만 사람들 관심이 집중돼 있지만 지방에서도 점점 보증금 미반환 사고가 늘고 있다”며 “최근 몇 달간 빌라는 취급하지 않고 있는데 집값 대비 전세보증금이 많은 물건이 대다수여서 앞으로 문제가 더 심각해질 것으로 보고 있다”고 말했다.전문가들은 지방에서도 전세가율이 높은 지역의 보증금 미반환 피해가 더 확대할 수 있다고 내다봤다. 서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수(공정주택포럼 공동대표)는 “2년 전에 계약한 전세 물건들에서 사고가 터지고 있다”며 “전세자금 대출, 보증보험 가입 비율 확대 등과 부동산 경기 하락이 맞물려 보증금 미반환 문제가 이어질 수 있다“고 설명했다.

2023.05.01 I 이윤화 기자

신규 HUG 전세보증 기준 강화…집값 90%까지만 가입 가능
[이데일리 신수정 기자] 이달부터 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있다. 그간 전세보증금이 집값과 같은 주택까지 보증보험에 가입할 수 있다는 점을 악용해 전세사기가 발생했다는 지적에 따라 가입 기준을 까다롭게 한 것이다.HUG는 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 기존 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 100% 이하에서 90% 이하로 강화한다고 1일 밝혔다. 주택 가격 산정 때 공시가격 적용 비율도 작년까지 150%였으나, 올해부터 140%로 적용되면서 이달부터 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140%×전세가율 90%)까지만 보증보험에 가입할 수 있다. 이 기준은 이날부터 신청하는 신규 보증에 적용하며 갱신보증은 내년 1월 1일 신청분부터 적용한다.감정평가 적용방식도 바뀌었다. 기존에는 신규·갱신보증 신청 시 주택 감정평가금액을 최우선으로 적용했으나 이제는 KB시세나 부동산테크, 공시가격 등이 없어야만 후순위로 감정평가금액을 적용하도록 했다. 연립·다세대주택도 감정평가금액의 100%를 주택가격으로 인정했으나 그 기준을 90%로 낮춘다.감정평가 유효기간도 6개월에서 3개월로 단축했다. 단독·다가구·다중 주택가격 산정 때는 공시가격의 140%를 매매가보다 우선 적용하기로 했다. 다만 작년 말까지 신청된 건은 애초 공시가격의 150%를 적용한 만큼 갱신 때도 공시가격의 150%를 적용한다.보증보험 가입 요건이 까다로워진 데다 올해 공동주택 공시가격이 큰 폭 하락하면서 가입 문턱은 더 높아질 전망이다. 예컨대 서울 마포구의 한 다세대주택 전용면적 23.24㎡의 공시가격은 지난해 2억 2400만원에서 올해 2억 1500만원으로 900만원 낮아졌다. 지난해였다면 이 주택은 공시가격의 150%에 해당하는 3억 3600만원까지 보증금을 책정해도 보증보험 가입요건을 충족했다. 하지만 이달부터 변경된 방식을 적용하면 보증보험에 가입할 수 있는 최대 보증금은 공시가격의 126%인 2억 7090만원이다. 같은 집이라도 보증보험에 가입할 수 있는 전세보증금 상한이 6500만원 넘게 낮아진 것이다. 이 때문에 전셋값이 낮아져 보증금을 제때 돌려주지 못하는 집주인이 속출할 수 있다는 우려도 제기된다. HUG 관계자는 “기존 주택가격 산정기준이 전세사기에 악용됐다는 지적이 있었던 만큼 전세사기를 방지하기 위해 기준을 강화한 것”이라고 설명했다.전세보증금 반환보증보험은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금 반환을 책임지는 보증상품이다. 보증 대상 전세보증금 기준은 수도권 7억원 이하, 비수도권 5억원 이하다.

2023.05.01 I 신수정 기자

5명 중 4명이 전·월세 산다… 더 불안한 '1인 가구 청년' 주거
[세종=이데일리 이지은 기자] 지난해 혼자 사는 청년 5명 중 4명은 전·월세 형태로 거주하는 것으로 나타났다. 반지하·지하·옥탑이나 원룸형 주택에 사는 비율도 높아 주거 환경이 더 열악하다는 관측이 나온다. 전문가들은 금리 불안이 장기화하는 가운데 부동산 관련 대출 비중이 높은 청년층에 맞춰 정책적 보조가 필요하다고 제언했다.사진은 이날 오후 서울 중앙대 인근 흑석동 주민 알림판에 붙은 원룸·하숙 광고 전단. (사진=연합뉴스)30일 국무조정실의 ‘청년 삶 실태조사’에 따르면 1인 가구에 속하는 청년의 현재 주거 점유 형태는 월세가 52.7%로 절반을 넘었다. 이어 전세가 25.8%로 뒤따랐고, 자가(11.5%)의 비중이 가장 적었다. 혼자 사는 청년의 78.5%가 전·월세에 거주하고 있는 것으로, 전체 청년가구(40.5%)의 1.9배 수준이다.이번 조사는 2020년 정기적인 청년 실태조사를 의무화한 ‘청년기본법’이 만들어진 후 처음으로 실시한 공식통계다. 이번 조사에서 1인 가구에 속하는 청년의 비율(22.6%)은 부모와 미혼 청년이 함께 사는 청년 가구에 속하는 청년의 비율(53.3%) 다음으로 많은 비중을 차지했다. 1인 가구 청년들이 부모와 함께 살지 않는 이유로 가장 많이 응답한 것은 ‘직장, 학교, 학원이 멀어서’(69.7%)였다. 혼자 사는 청년의 주거 환경은 더 불안했다. 전체 청년의 현재 거주 주택 유형은 △아파트 62.8% △다가구·다세대 22.5% △오피스텔 6.6% △단독주택 5.8% 순이었지만, 1인 가구 청년은 다가구·다세대 주택이 44.2%로 가장 많았고, 오피스텔(24.1%)과 아파트(22.0%)가 뒤따랐다. 반지하·지하·옥탑에 사는 경우와 원룸형 여부도 각각 2.0%, 56.8%로 전체 청년가구(0.8%·14%)에 비해 훨씬 큰 비중을 차지했다.문제는 코로나19를 거치며 청년층의 주거비 부담이 심화됐다는 점이다. 한국개발연구원(KDI)이 최근 발간한 ‘금리인상에 따른 청년층의 부채상환 부담 증가와 시사점’ 보고서에 따르면 청년층의 전·월세 보증금 마련을 위한 대출 비율은 2022년 말 기준 약 30.0%로 중장년층(5.6%)에 비해 24.4%포인트나 높았다. 코로나19 기간 동안 한국을 비롯한 전 세계 주요국들이 기준금리를 낮은 수준으로 유지하면서 전세 가격이 뛰어올랐고, 임차 비중 높은 청년층 부채가 전월세 보증금 마련을 위한 대출 중심으로 급증했다. 생계나 학업을 이유로 혼자 살아야 하는 청년들의 월세와 주거관리비 부담은 대폭 커진 상황이다. 이런 상황에서 작년부터 금리가 올라 전세가격과 집값이 동시에 하락하자 전세사기 등 전세보증금 반환에도 불안감이 커지고 있다. 이번 조사에서 전체 청년층의 41.0%는 현재 가장 필요한 주거정책으로 구입자금대출을 꼽았다. 1인 가구 청년도 구입자금대출(31.8%)이 가장 높았으나 전세자금대출(27.4%)과 주거비 지원(23.6%)을 원하는 비율도 높은 편이었다.전문가들은 이들에게 특화된 주거 지원책이 필요하다고 조언했다. 김미루 KDI 경제전망실 연구위원은 “청년 차주에게 기존 채무를 장기 분할 상환 대출로 전환할 기회를 확대해야 한다”며 “근로기간이 길게 남은 청년의 특성을 고려하면 ‘돌려막기’ 등으로 채무 구조가 급격히 악화할 가능성을 줄일 수 있다”고 말했다.

2023.04.30 I 이지은 기자

"돌아온 큰손" 아파트 매입 30대가 40대 앞서…2019년 이후 최대
[이데일리 오희나 기자] 올해 1분기 전국에서 거래된 아파트 중 30대 매입 비중이 2019년 조사 이래 가장 높은 것으로 나타났다. 금리 인상과 집값 하락으로 감소했던 30대의 구매 비중이 생애최초대출·특례보금자리론 인기 등으로 다시 확대됐다. [이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.30일 한국부동산원이 집계한 아파트 매입자 연령대별 거래 현황에 따르면 올해 1분기 전국 아파트 거래 신고 건수는 총 8만8104건으로, 이 가운데 26.6%(2만3431건)를 30대가 차지했다. 이는 직전 분기(22.2%)보다 4.4%포인트 높아진 수준으로, 2019년 관련 조사를 시작한 이래 분기 기준으로 역대 최대다.특히 1분기 전국 아파트 거래 중 30대의 매입 비중은 25.6%를 차지한 40대(2만2575건)보다 높았다. 전국 아파트 시장은 2020년 이후 30대가 주력으로 떠오른 서울과 달리 통상 40대의 매입 비중이 가장 높았다.2019년 조사 이래 작년까지 전국에서 30대의 매입 비중이 40대를 앞선 경우는 서울 지역에서 2030세대의 ‘패닉 바잉’(공황 구매)이 정점에 달했던 2021년 3분기가 유일하다가 이번에 다시 30대가 40대 구매 비중을 앞질렀다.최근 시중은행의 대출 금리가 최저 3% 후반에서 4%대로 떨어지는 등 상승세가 주춤한 데다, 생애 최초 주택구입자에 대해 규제지역과 무관하게 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 높여주고, 대출 한도를 4억원에서 6억원으로 확대한 것이 이들의 구매 욕구를 상승시킨 것으로 보인다.1월 말부터 무주택자와 1주택자를 대상으로 판매된 특례보금자리론의 인기도 30대의 거래 비중이 높아진 원인으로 분석된다. 특례보금자리론은 40대에도 일부 영향을 미쳐 1분기 전국 아파트 40대 매입 비중은 25.6%로 작년 4분기(24.3%)보다 소폭 상승했다.서울에서도 30대의 매입 비중이 높아졌다. 올해 1분기 서울 아파트 30대 매입 비중은 30.9%(전체 6681건 중 2063건)를 기록하며 작년 1분기(32.3%) 이후 가장 높았다. 지난해 4분기(22.7%)보다는 8%포인트가량 오른 것이다.2020년부터 집값 상승이 본격화하면서 ‘패닉 바잉’에 나섰던 30대 영끌족은 기존의 주력 주택 구매층인 40대를 앞지르며 서울 아파트 시장의 ‘큰 손’으로 등장했다. 그러나 30%를 크게 웃돌던 30대 서울 아파트 매입 비중은 가파른 금리 인상 여파로 작년 10월 22.3%로 비중이 급감했다. 그러다 올해 1월 26.3%로 높아진 데 이어 2월 30.6%, 3월 32.7%로 올라섰다. 지난달 서울 아파트는 총 3234건의 거래 신고가 이뤄졌고, 이 가운데 1059건을 30대가 매입했다.

2023.04.30 I 오희나 기자

4월 마지막주, 서울 아파트값 5주째 -0.04%[부동산 라운지]
[이데일리 박지애 기자]서울 아파트값 낙폭이 다소 둔화된 가운데 자치구별 가격 및 거래량 회복 속도가 다르게 나타나고 있다. 은평, 서대문구가 있는 서북권과 강남, 송파, 서초구가 위치한 동남권은 거래가 늘면서 가격 하락폭이 좁혀지고 있다. 특히나 강남3구는 2, 3월 연속 500건 이상 매매거래가 몰리면서 급매물 선점이 빠르게 이뤄졌고, 신축 대단지와 재건축 기대감이 높은 일부 단지를 중심으로 상승 거래되며 지난해 연말 저점 대비 점진적 회복세를 보이고 있다. 반면 중저가 아파트가 밀집해 있는 금천, 구로, 관악구 등 서남권역은 집값 상승세가 가팔랐던 만큼 하락 추이도 깊게 이어지고 있다.29일 부동산R114에 따르면 금주 서울 아파트값은 0.04% 하락해 지난 주(-0.05%)보다 낙폭이 소폭 줄었다. 재건축이 0.03% 내렸고, 일반 아파트는 0.04% 하락했다. 신도시와 경기 · 인천이 각각 0.03% 떨어졌다. 서울은 2주 연속 서남권역 아파트 약세가 계속됐다. 지역별로는 ▼관악(-0.25%) ▼구로(-0.18%) ▼금천(-0.15%) ▼도봉(-0.15%) ▼강동(-0.09%) ▼동작(-0.08%) ▼마포(-0.06%) 순으로 떨어졌다. 관악은 봉천동 서울대입구역서희스타힐스, 관악푸르지오 등이 1750만원-3000만원 내렸다. 구로는 개봉동 삼호, 상우, 고척동 삼환로즈빌, 벽산블루밍, 구로동 두산위브 등이 1000만원-2000만원 하락했다. 금천은 시흥동 관악우방, 벽산타운3단지, 독산동 라이프 등이 1000만원-2500만원 빠졌다. 전세시장은 저가 급매물 위주로 거래가 이뤄지면서 서울은 0.06% 떨어졌다. 신도시는 0.04%, 경기 · 인천이 0.03% 하락했다. 서울은 2주 연속 서남권역 아파트 약세가 계속됐다. 지역별로는 ▼관악(-0.25%) ▼구로(-0.18%) ▼금천(-0.15%) ▼도봉(-0.15%) ▼강동(-0.09%) ▼동작(-0.08%) ▼마포(-0.06%) 순으로 떨어졌다. 관악은 봉천동 서울대입구역서희스타힐스, 관악푸르지오 등이 1,750만원-3,000만원 내렸다. 구로는 개봉동 삼호, 상우, 고척동 삼환로즈빌, 벽산블루밍, 구로동 두산위브 등이 1000만원-2000만원 하락했다. 금천은 시흥동 관악우방, 벽산타운3단지, 독산동 라이프 등이 1000만원-2500만원 빠졌다. 서울은 보합 지역이 10곳으로 크게 늘었다. 강북, 서대문, 은평, 종로는 지난 주에 이어 금주에도 보합세가 지속됐다. 지역별로는 ▼구로(-0.26%) ▼금천(-0.19%) ▼동작(-0.17%) ▼강동(-0.14%) ▼중랑(-0.10%) ▼성북(-0.09%) ▼마포(-0.08%) ▼강남(-0.07%) ▼영등포(-0.07%) 순으로 떨어졌다. 구로는 구로동 한신休플러스, 삼성래미안, 고척동 벽산블루밍, 삼환로즈빌 등이 1000만원-2000만원 빠졌다. 금천은 시흥동 신현대, 백운한비치II, 관악우방 등이 1000만원-2500만원 내렸다. 동작은 사당동 그린삼호, 사당자이, 흑석동 흑석한강푸르지오, 상도동 상도현대 등이 500만원-2500만원 하향 조정됐다. 백새롬 책임연구원은 “전세보증금을 둘러싼 문제가 우후죽순 터지기 시작하면서 연립, 다세대주택의 전세 수요가 감소세를 보이고 있는 반면 아파트는 전세가격 하락으로 신규 계약 비중이 늘고 있다”며 “아파트의 경우 연립, 다세대주택 보다는 명확하게 시세 확인이 가능하고, 전세가율이 낮아 비교적 안전하다는 인식이 있지만 주택경기가 반등하지 않은 상황에서는 아파트 전세도 보증금 미반환 사태를 피하기 힘들 전망이다”고 내다봤다.서울 남산에서 바라본 아파트 전경. 사진=연합뉴스

2023.04.29 I 박지애 기자

[미리보는 이데일리 신문]‘비핵화’ 원칙 지키며 ‘핵공유’ 묘수 찾았다
[이데일리 하지나 기자] 다음은 28일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-‘비핵화’ 원칙 지키며 ‘핵공유’ 묘수 찾았다-증권사도 ‘작전세력’ 알았나..금융위, SG사태 전방위 조사-반도체 반전 노리는 삼성...최악 적자 속 최대 투자-거야, 간호법 강행...의료계 갈등 증폭 △종합-창업주 주식 의결권 10배 보장 ‘투자유치·경영권 보호’ 잡았다-‘KG모빌리티’ 상장 유지...오늘부터 거래△전세사기 피해자 지원대책-피해자에 경매유예 신청권·공공임대 입주권 부여...공은 국회로-최저금리 1.85% 최대 4억원...낙찰대금 대출 지원-반도체·첨단학과 정원 증원...지방대 1012명, 수도권 817명 △한미 정상회담-대통령실 “사실상 미국과 핵공유”...美 NSC “전례없는 확장억제 약속”-한미일 협력 공감...내달 3국 정상회담 추진-바이든 “거룩한 관계”...尹 “한미는 혈맹”△종합-삼성, 2분기 감산효과 가시화...R&D·인프라 투자로 하반기 반등 노린다-‘한국판 록히드마틴’...아버지의 꿈, 아들이 이룬다-가루쌀 짜장라면·오예스 나온다-SG증권發 ‘매도폭탄’에 나흘째 하한가..작전 시작가까지 내려야 거래 늘 것△정치-野 원내대표 후보에게 묻다..홍익표 의원 “헌신·혁신 통해 국민신뢰 높일 것”, 박광온 의원 “공정한 공천으로 당 통합 이룰 것”-국회 통과한 간호법·의료법·쌍특검...與 “두번째 거부권 건의할 것”-與, 김현아 공천헌금 의혹 조사 착수 △경제-증권사 7곳 물가상승률 전망 설문조사..“4월 물가상승률 3.7% 전망..2분기 2%대 진입 가능성”-고물가에...직장인 월급, 작년보다 11만원 줄었다-남부발전, 美 트럼불 가스복합발전소 첫삽 떴다△금융-1분기 ‘호실적’에도 웃지 못하는 4대 금융지주-4대금융, 1분기 충당금만 1.7조 더 쌓았다-저축銀 1분기 600억 적자 전망...“하반기 안정될 것”-全 금융권 참여 PF 대주단 협약 가동..부실 PF사업장 ‘숨통’ 기대감△Global -퍼스트리퍼블릭 주식 ‘휴지조각’ 전락...다시 공포 확산-아르헨도 ‘결제 사용’ 세력 넓히는 위안화-허리띠 졸라맨 메타 ‘깜짝 실적’-英, MS-블리자드 초대형 M&A 제동-“정치적 보복 말라”..디즈니, 디샌티스 제소△산업-가전 끌고 전장 밀고 LG전자 1분기 ‘깜짝 실적’-신동빈-전용진, 인천대전...롯데·신세계 랜드마크 개발 경쟁 -美 진출 ‘속도’ 라인업 ‘다변화’ 삼성SDI 배터리 2분기도 맑음-버스만 한 심장이 3개...LNG·LPG 복합발전 OK△산업-29.7만명 정보유출, 5회 디도스 공격당한 LGU+...원인은 ‘보안 불감증’-근손실은 못 참지...단백질 식음료 ‘전성시대’-살아나는 껌 시장...롯데웰푸드 1분기 매출 전년비 10% 쑥△정하윤의 아트차이나-휴지조각 된 미술사, 다시 시작된 미술사△증권-롤러코스터 탄 4월 증시, 기관은 즐겼다-美 빅테크는 역시 강했다..북미 주식형 펀드 12%↑-“배터리주 유망하다고?” 하락에 베팅한 개미는 웃었다-수익률 1위 배당주펀드도 안 담는다, 박스권 갇힌 고배당주-하늘길 열린 LCC, 가볍게 날아올랐다△부동산-전세거래 한달 새 반토막...역전세 공포 덮친 오피스텔-계약금 5% 정액제, 중도금 전액 무이자..‘힐스테이트 원주’ 분양-서울 강북 ‘국평 아파트’ 전셋값 2억 빠져..세입자도 집주인도 발동동△스포츠-동생아, 마지막이라 떨리는구나 -“김병지 보며 축구 꿈 키웠죠. 이젠 아이들 꿈 키워줄 차례”-악명 높은 바람 잠잠..로컬룰 적용해 공 15cm 옮길 수도 △MICE-서울시, 세계 최대 e스포츠대회 ‘롤드컵’ 유치...S-마이스판 키운다-국내 대학이 베트남 마이스 교육 맡는다-국제 커피행사·기후에너지 산업전..부산세계박람회 ‘마이스 마케팅’ 시동△오피니언-[목멱칼럼]최저임금 이대로는 안된다-[기사수첩]공인중개사, 전세사기 공범 이미지 벗으려면 -[공관에서 온 편지]‘항공우주 강국’ 이탈리아의 재발견△피플-“7~12세 상대 ‘몸캠피싱’..이런 악질 범죄 꼭 잡아야했죠”-박지원 회장, 美 SMR 선도 업체와 연쇄 회동-“네이버 검색하듯..공공서비스, 하나의 사이트서 해결케 할 것”-“매순간 한 발짝씩 나아가..치유의 원천이죠”△사회-저질체력 아이들...운동장 1바퀴도 ‘헉헉’-檢 “송영길 출석 일정 미정, 지금은 돈살포 중점 수사중”-오세훈표 안심소득 2단계..서울시, 3805가구 선정-조윤선, 윤학배 다시 재판 받는다-SKY 정시 합격자 10명 중 7명 서울·경기 출신

2023.04.27 I 하지나 기자

서울 강북 '국평 아파트' 전셋값 2억 빠져…세입자도 집주인도 발동동
[이데일리 오희나 기자] 아파트 매매가격과 전셋값이 급락하면서 역전세난이 빠르게 확산하고 있다. 2년 전 집값 급등시기에 전세계약을 체결했던 물량이 올해부터 만기도래하고 있지만 역전세(전셋값이 하락하면서 앞 세입자의 보증금보다 뒤 세입자의 보증금이 낮아지는 현상)로 돌려줄 전세금을 마련하지 못한 집주인과 보증금을 제때 돌려받지 못한 세입자 모두 걱정이 커지고 있다. 업계에서는 ‘전세사기’ 사태에 이어 하반기 아파트 역전세가 뇌관으로 작용할지 예의주시하고 있다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]27일 부동산R114에 따르면 3월말 기준 전국 아파트 전세가율(매멧값 대비 전셋값 비율)은 54.63%로 2년 전 58.02% 대비 3.39%포인트 하락했다. 서울은 2년 전 50.78%에서 47.57%로 3.21%포인트 하락했고, 경기도는 64.05%에서 59.71% 내려갔다. 경기도에서는 화성시가 62.92%→54.87%로 8.05%포인트로 가장 크게 하락했고 수원시(64.65%→56.71%), 포천시(73.82%→66.53%), 부천시(69.14%→62.27%) 순으로 하락폭이 컸다. 특히 인천은 68.06%에서 59.99%으로 8.07%포인트 하락했다. 중구가 73.18%에서 54.34%로 18.84%급락세를 보였고, 강화군(79.59%→63.65%), 동구(77.52%→67.23%)로 각각 15.95%포인트, 10.29%포인트 하락했다. 서울도 역전세를 피하지 못했다. 올해부터 입주장이 시작하는 강남·서초의 전세가율이 가장 크게 내렸고 영끌족이 집중 매수했던 관악구, 강북구, 강서구, 성북구, 도봉구 등도 낙폭이 컸다.특히 일부 단지들은 최근 몇 년 새 집값이 급등했던 시기에 계약했던 전세 물량의 만기가 돌아오면서 우려가 커지고 있다. 실제로 서울 강남구 개포동 ‘디에이치아너힐즈’ 84㎡는 지난달 12억8000만원에 전세계약을 체결했는데 이는 지난 2021년8월 17억원 대비 4억2000만원 가량 하락한 수준이다. 서울 도봉구 ‘도봉한신’ 84㎡는 이달 2억7000만원 전세 계약을 체결했는데 2021년12월4억8000만원 대비 2억1000만원 가량 떨어졌다. 서울 강북구 ‘미아SK북한산시티’ 84㎡은 이달 3억3000만원에 전세 계약을 맺었는데 2021년 10월 5억6000만원 대비 2억3000만원 하락했다.지난해부터 이어진 거래절벽에 이어 전셋값이 수억씩 하락한 상황이어서 계약만료일에 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못하거나, 최악애는 해당 주택이 법원 경매에 넘어갈 수도 있다. 또한 경매에 넘어가면 선순위자가 있거나 2~3회 유찰된다면 보증금 중 일부 금액만 돌려받는 상황이 생길 수 있다. [이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.전문가들은 전국 집값이 가장 높게 상승했던 2021년 하반기부터 2022년까지 거래된 전세 계약 만기가 도래하는 시점에 역전세난이 본격화할 것으로 보고 있다. 특히 경기도와 인천뿐만 아니라 서울 강남, 서초 등 올해 입주 물량이 많은 곳에서 전셋값 추가 하락 가능성이 커 역전세난이 심화할 수 있다고 우려했다.김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “입주물량이 많은 곳은 올해도 전셋값이 추가 하락할 가능성이 크다”며 “서울 아파트 전세가율이 50% 수준이지만 수억씩 떨어지는 상황이어서 집주인이 보증금을 돌려주지 못해 임차인이 피해를 볼 가능성이 있다”고 말했다. 이어 김 수석위원은 “은행권에서 전세보증금 반환용도로 대출받을 수 있지만 규모가 크다면 대출로 모두 메울 수는 없다”며 “전국적으로 집값 급등시기에 갭투자(전세끼고 주택매입)가 많아 역전세 위험이 커지고 있다”고 덧붙였다.

2023.04.27 I 오희나 기자

전세거래 한달 새 반토막…역전세 공포 덮친 오피스텔
[이데일리 이윤화 기자] 구로디지털단지역 인근 오피스텔에서 전세로 2년간 거주한 30대 직장인 A씨는 역전세 탓에 주인에게 보증금을 돌려받지 못하고 있다. 계약 당시 보증금 1억 3000만원을 내고 입주했지만, 계약 만료가 된 올 3월 기준 전세 시세가 3000만원 넘게 하락한 탓에 지금 당장 보증금을 돌려줄 수 없다는 통보를 받은 것이다. 직장을 옮기면서 다른 지역으로 이사해야 하는데 보증금을 돌려받지 못해 이러지도 저러지도 못하고 있다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]연립·다세대(빌라)뿐 아니라 최근 오피스텔 역전세(전셋값이 하락하면서 앞 세입자의 보증금보다 뒤 세입자의 보증금이 낮아지는 현상), 전세사기 관련 사건이 연이어 터져 나오면서 부동산 시장 침체기에 외면받고 있던 오피스텔 거래가 더욱 위축될 것이라는 관측이 나온다. 경기 화성 동탄신도시에서 오피스텔 250여채를 소유한 부부가 파산하며 보증금을 돌려받지 못하는가 하면, 천안시 서북구에서 무자본으로 오피스텔과 다가구 주택을 사들인 뒤 3억3000만원이 넘는 보증금을 돌려주지 않은 40대가 실형을 선고받는 등 오피스텔 물건에서도 갭투기(전세끼고 주택매입) 부작용이 속출하고 있다. 부동산 시장 과열이 이어지던 1~2년 전 아파트의 규제 여파로 오피스텔로 투자가 몰렸고 전세가율도 80%대로 급등했다. 그러나 경기침체, 고금리 등으로 시장 전반 심리가 나빠진데다 전세사기, 역전세 이슈까지 덮치면서 오피스텔 거래 건수는 줄어드는 추세다.27일 서울부동산정보광장에 따르면 26일 기준 지난달 서울 오피스텔 전세 거래량은 2224건으로 전년 동월(2691건) 대비 500여건 가까이 감소했다. 계약일 기준 집계로, 월말까지 집계가 계속돼 소폭 증가할 수 있지만 이날까지 4월 서울 오피스텔 전세 거래는 1277건에 불과하다. 아파트에 비해 높은 전세가율(매맷값 대비 전셋값) 탓에 추후 역전세(전셋값 하락으로 계약 당시보다 보증금이 낮아지는 현상) 우려가 더 확대할 것으로 보인다. (사진=연합뉴스)한국부동산원에 따르면 지난달 전국 오피스텔 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)은 84.84%로 80%대 중반을 유지하고 있다. 지난해 11월 84.92%로 역대 최고치를 기록한 이후 꾸준히 높은 전세가율을 이어가고 있는 셈이다. 서울 전세가율도 84.07%로 높은 편인데 서북권과 서남권의 전세가율은 85.70%, 86.88%로 특히 더 높다. 서울 이외 지역별로 보면 세종이 92.77%로 가장 높은 오피스텔 전세가율을 기록했고, 경기도가 86.88%, 인천이 86.33%로 뒤를 이었다. 역전세로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 세입자들은 집주인이 보증금 일부라도 돌려줄 수 있어 감액갱신을 하면 다행이지만, 동탄 사례처럼 집주인이 파산하면 오피스텔 소유권 이전을 받아야 하는 경우도 생긴다. 문제는 전세 계약 당시 냈던 보증금보다 오피스텔 매매가가 수천만원 가량 낮아져 그만큼의 손해를 떠안아야 한다는 것이다. 부동산 시장 전문가들은 부동산 침체기에는 아파트보다 상대적으로 투자 수요가 적은데 전세가율이 상대적으로 높은 특성상 역전세, 전세사기에 취약해 오피스텔 시장 상황이 더 나빠질 수 있다고 예상한다.서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수(공정주택포럼 공동대표)는 “부동산 경기가 좋을 때는 그나마 아파트에 대한 대체 투자 수요로 오피스텔이 인기를 얻었지만 지금과 같은 하락장에서는 아파트 쪽으로 몰릴 수밖에 없고 전세가율이 높아 역전세나 전세사기에도 취약해 당분간 반등은 더 어렵다”고 말했다.

2023.04.27 I 이윤화 기자

강서경찰서 앞, 버젓이 수십채 소유…화곡동 전세사고 또 ‘우려’
[이데일리 황병서 기자] 서울 강서구 화곡동의 A오피스텔 건물. 나란히 붙어 있는 강서구청·강서경찰서 건너편에 위치한 이 오피스텔은 124채 중 20채(16%)가 40대 남성 김모씨의 소유다. 인천 남동구에 사는 김씨는 2022년 3월 준공한 이 오피스텔을 같은 해 5월 27일~8월12일 석 달여 동안 꾸준히 사들였다. 사실상 자기자본이 거의 들지 않는 ‘무갭투자’를 통해서였다.화곡동 일대를 휩쓴 전세사기까지는 아니더라도, 전셋값 하락 속 전세계약 만료시기가 속속 돌아오면 보증금을 못 돌려주는 전세사고가 날 위험이 도사리고 있는 셈이다.서울 강서구 화곡동 인근 오피스텔.(사진=황병서 기자) 27일 이데일리가 강서구청·경찰서 앞 오피스텔들의 건축물대장을 살펴본 결과, 김씨와 같은 특정 임대인이 한 동짜리 오피스텔 건물에서 수십 채씩 사들인 사례들이 확인됐다.A오피스텔은 작년 3월에 전용면적 5.32~6.87평(분양면적 28.34~36.57㎡)을 2억3500만~2억9000만원에 분양했다. 그런데 국토교통부 실거래가공개시스템을 보니 그 해 5~7월 이뤄진 전세 계약 6건이 모두 분양가와 똑같았다. 10층의 5평짜리 오피스텔은 분양가와 전세금이 2억4900만원, 16층의 5평짜리는 2억5300만원으로 동일했다.이 오피스텔의 ‘큰 손’은 인천의 김씨만이 아니었다. 충남 아산에 사는 40대 남성 김모씨는 17채(13%)를 보유하고 있었다. 서울 동대문구의 한모씨는 9채, 강서구의 40대 조모씨는 7채, 인천 미추홀의 이모씨 6채, 고양 일산의 40대 송모씨 5채 등이었다. 소수의 임대업자 몇 사람이 ‘무갭투자’로 오피스텔 절반을 사들인 것이다.앞서 2020년 8월 사용승인이 떨어진 인근의 B오피스텔 건물도 비슷했다. 역시 1채당 분양가격이 3억원을 넘지 않은 전체 66채 가운데서 경기 구리의 50대 남성 김모씨가 21채(31%), 서울 구로구의 40대 남성 김모씨가 19채(28%)를 보유하고 있었다. 이 둘이 2020년 11월부터 1년 동안 사들인 것만 40채로, 전체 물건의 60%에 달한다.문제는 전세 하락기 국면이라는 점이다. 특정인이 특정 시기에 오피스텔 십수채씩 사들여 임대를 놓았기 때문에, 원론적으로 따지면 전월세 만료 시기도 연달아 맞게 된다. 그런데 전셋값이 떨어졌다면 세입자가 바뀔 때에 임대인은 오피스텔 1채당 최소 수백에서 수천만원을 돌려줘야 한다. 1채당 1000만원씩만 전셋값이 떨어져도, 20채를 가진 임대인은 현금 2억원이 있어야 전세사고를 막을 수 있단 얘기다. 실제로 B오피스텔의 경우 2021년 2월 2억8800만원에 거래된 전세가 올해 3월엔 2억5000만원이 됐다.B오피스텔의 경우, 전세보증금을 일부 세입자에게 돌려주지 못한 사례가 벌써 발생한 걸로 전해진다. C부동산 관계자는 “B오피스텔에서 보증금을 못 돌려받은 사람이 있다더라”며 “이 오피스텔은 분양 때 컨설팅업체가 낀 걸로 들어서 리스크가 있다, 우리도 집 보러오는 사람들에게 추천하지 않는다”고 했다.고의성을 갖고 전세사기를 쳤든, 무분별한 갭투자로 전세사고를 냈든 세입자 입장에선 보증금을 떼일 수 있단 점에서 크게 다를 바 없다. D부동산 관계자는 “이렇게 무갭투자로 수십채씩 사놓고 보증금 못 돌려주면 당하는 입장에선 사기나 다름 없잖나”라며 “불법은 아니라해도, 경찰서 앞에서 보란듯이 갭투자가 성행한 게 놀랍다”고 혀를 내둘렀다.

2023.04.27 I 황병서 기자

"진짜 바닥 찍었나" 노원 51주만 상승전환…강남 3구 모두↑
[이데일리 박경훈 기자] 서울 강북 지역 중 유일하게 노원구 아파트 가격이 51주 만에 상승 전환했다. 강남 3구는 모두 집값 상승세를 보였다. 기준금리 진정세와 대대적인 규제완화에 효과가 힘을 발휘하고 있는 것으로 보인다.16일 1분기 30년 초과 아파트가 가장 많이 거래된 서울 노원구(285건) 일대 아파트의 모습. (사진=연합뉴스)27일 한국부동산원 4월 4주 아파트 가격동향에 따르면 지난 24일 기준 전국 아파트 매매가격은 0.11% 하락, 전세가격은 0.18% 하락하며 전주 대비 낙폭을 줄였다.전국 매매가격 상승 지역은 17곳에서 19곳으로 늘었다. 특히 중계·상계동 구축 위주로 급매물이 소진되며 노원구(0.04%)가 지난 2022년 5월 이후 51주만에 상승 전환했다. 대세 하락장 이후 강북 지역에서는 첫 상승 전환이다.강남구(0.02%)도 2022년 7월 이후 43주 만에 상승전환을 보였다. 서초는 지난주(0.04%)에 이어 이번주에도 0.03% 오르며 상승을 이어갔고, 송파도 지난주(0.04%)에 이어 이번주에도 0.04% 오르는 등 강남 3구 모두 상승세를 나타냈다. 부동산원은 “송파·서초·강남은 주요단지 급매물 소진 후 호가가 오르며 상승세“라고 분석했다.이로써 서울 25개 자치구 가운데 상승지역 4곳(서초·강남·송파·노원), 보합 2곳(강동·동작) 등 6곳이 하락 벗어나면서 서울 전체 낙폭은 -0.08%에서 -0.07%로 둔화됐다. 최근 집값 하락폭이 두드러졌던 인천 송도와 청라, 검단신도시 등도 지난주 상승 전환한 뒤 상승폭을 키우고 있다. 이번주 인천은 0.03% 내리며 전주(-0.02%)보다 하락폭을 소폭 키웠다. 하지만 송도가 있는 인천 연수구는 이번주 0.03% 오르며 전주(0.01%)보다 상승폭을 키웠다. 서구도 청라.검단신도시의 집값 상승에 힘입어 이번주 0.10% 오르며 전주(0.06%)보다 상승폭을 키웠다.부동산원은 “서구는 주거환경 양호한 검단·청라신도시 신축 위주로 상승했으나 미추홀(-0.17%)과 부평(-0.15%) 등이 내렸다”고 분석했다.지방에서는 세종의 상승세가 예사롭지 않다. 이번주 세종은 0.27% 오르며 전주(0.17%)보다 상승폭이 커졌다.(자료=한국부동산원)전세시장도 점차 안정되는 모양새다. 이번주 전국 주간 아파트 전세가격은 지난주(-0.20%) 대비 하락폭이 줄었다. 서울 아파트 전세가격은 이번주 0.13% 내리며 전주(-0.17%)보다 하락폭을 줄였다.일부지역 아파트 전셋값은 오히려 상승하는 모습을 보였다. 특히 서울 송파구(0.03%)는 잠실 신축 단지 위주로 수요 몰리며 상승전환했다. 경기에서는 성남 수정구(0.13%)가 위례신도시 위주로 상승하며 상승 지속됐다. 하남시(0.07%)는 급매물 소진으로 미사강변도시 위주로, 광명시(0.05%)는 광명뉴타운 이주영향으로 상승하며 상승전환했다.부동산원은 “장기적인 가격 하락과 금리안정 추세 등의 영향으로 국지적으로 수요가 발생하는 가운데, 정주여건이 양호한 지역이나 단지로의 이주 수요와 급매물 소진으로 매물가격이 소폭 상승하며 서울 전체 전세가격은 하락폭이 축소됐다”고 분석했다.

2023.04.27 I 박경훈 기자

[목멱칼럼]물가-자산 불균형이 낳은 재앙
[신세철 경제칼럼니스트] 한국경제는 재정적자가 확대되며 풀린 유동성이 주식시장으로 부동산시장으로 몰리면서 상당기간 자산인플레이션(asset inflation)이 기승을 부렸다. 집 없는 설움을 떨쳐버리려 ‘영끌’ ‘빚투’가 이어지며 문제가 잉태됐다. 돈의 가치가 떨어지며 더 큰 폭으로 집값이 오르면서 저소득층의 거주이전 자유가 희미해졌다. 그와 반대로 코로나19 사태 이후에는 일반물가는 상승하고 자산가격은 반대로 하락하는 인플레이션 속의 디플레이션 현상이 벌어져 한국경제는 방향 감각을 잃었다. (물가)인플레이션과 엇갈리는 (자산)디플레이션이 복합적으로 벌어지며 각 경제주체들은 엉거주춤한 상태에서 기축통화국의 정책변화를 주시하게 됐다. 인플레이션과 디플레이션 현상이 연이어 벌어지면서 열심히 살기보다는 두리번거리며 무엇인가 얻으려든다. 두 가지 사태가 복합으로 일어나는 틈새에서 주택가격과 전세가격이 엇비슷해지면서 전세보증금 사기가 불거져 의지할 데 없는 경제적 약자들을 절망으로 이끌었다. 먼저, 문재인 정부는 입으로는 “부동산만은 자신 있다”고 외치면서 실제로는 나랏돈을 마음 내키는 대로 풀어대며 주식시장, 부동산시장 거품을 일으켰다. 다음, 자산시장 거품(?)이 잠잠해지려는 기미가 뚜렷한 국면에서 부동산 가격이 50% 정도 하락해야 한다며 엄포를 놓았다. 주택 260만 가구를 새로 공급하겠다고 호언장담해 시장 경착륙을 부추겼다.거품이 형성되는 시기에 거품을 더욱 조장하는 정책을 쓰고 꺼지는 국면에서 찬물을 끼얹은 셈이다. 오르막에서는 더 오르도록 유동성을 퍼붓고 반대로 내리막에서는 더 빨리 미끄러지도록 윤활유를 바른 형국이다. 시장이 널뛰기 모양새를 보이며 불안감이 일었다. 부동산 전세사기 재앙은 시장가격 기능이 왜곡돼 나타나는 시장실패라기보다 정부에 의한 ‘정부실패’라고 봐야 한다. 국민소득 3만 5천 달러를 오래전에 넘어선 나라에서 집 없는 설움에다 자신의 잘못보다 우왕좌왕하는 정책과 제도 미비로 전셋집에서 쫓겨나야 하는 쓰라림을 어떻게 상상할까. 국민의 생명과 재산을 보호할 최종 책임은 정부에 있다. 자본주의 사회를 안정시키려는 정부의 역할은 무엇보다 화폐가치 안정화에 주력해야 한다. 화폐가치가 하락하는 인플레이션은 가진 자의 자산 가격을 더욱 높이는 반면에 안 가진 자의 소득을 깎아내린다. 디플레이션은 자산 가격을 떨어트리고 일자리를 없애면서 경제적 약자를 더욱 절망으로 이끈다. 물가 상승이나 하락 정도가 심할수록 빈부격차가 심화돼 결과적으로 사회적 적응능력을 약화시켜 성장잠재력을 시나브로 갉아먹는다. 생각건대, 향후에도 경기회복을 위해 어쩔 수 없이 유동성을 더 풀 수밖에 없어 돈의 가치는 더욱 하락할 게다. 한편에서는 빈 집이 넘쳐나는 반면에 다른 편에서는 지금보다 집값이 더 오르는 불균형이 걱정된다. 통화주의자 프리드만은 “세상에는 나쁜 사람들이 의도적으로 저지른 범죄보다 뭔가 잘못된 논리를 펴는 이들이 멋모르고 저지르는 폐해가 더 심각하다”며 통화팽창을 경계했다. 4~5년 전쯤 ‘소득주도성장’ 효과가 나타나지 않자 한 경제관료는 “가을이 되면 경기가 좋아진다”고 예언했다. 가을이 와도 경기가 움직이지 않자 다시 봄이 오면 회복된다고 점을 쳤다. 봄이 와도 경기가 꿈틀거리지 않자, 가을이 오면 경기가 풀린다는 헛소리를 하다 낙엽 따라 가버렸다. 정책 신뢰는 바닥으로 떨어지며 돈을 풀어도 경기는 풀리지 않고 강남에 있다고 자랑한 그의 집은 날개를 달았다.제비 한 마리가 날아오면 봄을 알리지만, 초겨울 진달래 한 가지에 꽃이 펴도 봄은 오지 않는다. 이상기후로 핀 한 송이 꽃을 보고 봄이 곧 온다고 법석을 떨면서 어찌 경제 흐름을 논한다는 말인가? 내부자거래로 주식을 사둔 다음에 당해 주가가 급등한다고 소리치며 우쭐거린다면 몰라도….

2023.04.27 I 송길호 기자

‘전세사기’ 여파에 ‘실거주 의무 폐지’ 급제동…시장 혼선 불가피(종합)

‘전세사기’ 여파에 ‘실거주 의무 폐지’ 급제동…시장 혼선 불가피(종합)
[이데일리 박경훈 김아름 기자] 국회 통과를 기대했던 ‘실거주 의무 폐지 방안’ 논의가 국회 국토교통위원회 법안소위부터 보류됐다. 최근 전세사기 문제가 심각해지자 속도 조절에 들어간 것으로 보인다. 투자 목적으로 올림픽파크포레온(둔촌주공), 장위자이레디언트, 철산자이더헤리티지, 호반써밋그랜드에비뉴 등을 분양받은 입주 예정자는 당분간 혼선이 불가피할 것으로 보인다.원희룡 국토교통부 장관이 지난 20일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 의원 질의에 답변하고 있다. (사진=연합뉴스)국회 국토교통위원회 26일 법안심사소위원회를 열고 분양 아파트 실거주 의무 폐지를 골자로 한 ‘주택법 개정안’을 심사할 계획이었지만 보류됐다. 가장 큰 이유는 부동산 시장 하락에 따른 ‘깡통전세’(집값이 전세보증금보다 낮아진 주택)와 무분별한 갭투자(전세끼고 주택매입)에 따른 전세사기 기승 때문으로 해석된다.앞서 국토교통부는 주택법 시행령을 개정해 이달 7일부터 수도권 기준 최대 10년이던 분양권 전매제한 기간을 공공택지·규제지역과 분양가 상한제 적용지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화했다. 전매제한 완화는 정부가 시행령 개정만으로 가능하다.전매제한 완화와 함께 발표한 실거주 의무 폐지는 주택법 개정이 필요해 지난 2월 관련법 개정안을 발의했다. 그간 주택법 개정안은 다른 심사 일정 등에 밀리면서 4개월 가까이 제대로 논의조차 이뤄지지 못했다. 실거주 의무가 유지되면 분양권 전매을 할 수 없다. 최근 전세 사기가 세 명의 목숨을 앗아갈 만큼 심각한 사회문제가 되자 제동이 걸린 것이다. 야당과 시민단체는 실거주 의무를 폐지할 경우 갭투자를 부추길 수 있다는 지적을 제기했다. 실거주 의무 폐지는 내달 10일 법안소위에서 다시 논의될 예정이다. 국회 국토위 관계자는 “실제 실거주 의무 폐지가 통과되지 않을 경우 범법자 지위에 처하게 될 국민 규모나 실거주 의무 폐지에 따른 예상효과 등을 보고 다시 논의키로 했다”고 설명했다.시장에서는 정책적인 엇박자를 발생시킬 뿐만 아니라 매도자와 매수자의 혼선이 가중될 것이라고 지적했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “국회에서 재논의 후 결과가 나오기 전까지는 시장 변화가 없는거니 시장 영향도 큰 변화는 없다”며 “시장에서 매도자와 매수자 혼선이 그간 가중되는 정도로 보면 될 것으로 해석할 수 있다”고 말했다. 윤 수석연구원은 “결국 해결해야하는 과제로 전매제한이 1~3년인데 실거주 의무가 있는 게 맞지 않다”고 지적했다.익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “정책의 일관성을 고려하면 정부가 발표한대로 정책은 맞추는게 좋다”며 “아파트는 실거주 의무가 아직까지 있는 곳은 분양가 상한제 지역으로 인기지역의 아파트다. 그런 곳은 사고가 터질 가능성이 낮은데 일부 다가구에서 발생하고 있는 전세사기가 전체인 것처럼 보면 안된다”고 언급했다.

2023.04.26 I 박경훈 기자

[목멱칼럼]금융위기 굴레 끊으려면
[이철환 전 금융정보분석원장]미국 실리콘밸리은행(SVB)에서 시작된 위기가 유럽 크레디트스위스(CS) 은행에 이어 도이체방크까지 흔들며 진행중이다. 그나마 금융당국의 신속한 개입과 적절한 유동성 지원에 힘입어 금융시장 불안 사태는 점차 진정국면에 접어드는 것으로 보인다. 그런데 지난 2008년에 이어 불거진 이번의 금융시장 불안은 금융위기라는 면에서 공통점을 지니지만 사뭇 다른 모습도 보인다. 2008년 글로벌 금융위기는 금융시스템 전반의 위기였지만 2023년 금융불안 사태는 개별은행의 투자 실패에서 비롯된 유동성 위기로 보인다. 즉 2008년은 부동산 실물경제에서 파생된 투자 부실이 금융부문으로 전이돼 경제 전체위기의 단초가 됐지만 2023년은 단기 예금을 유치해 장기 자산에 투자한 몇몇 은행들의 자금 관리 부실이 위기의 불쏘시개라는 것이다.2008년 파산한 리먼 브러더스를 비롯한 월가의 금융기관들은 뻥튀기한 금융상품을 폭탄 돌리기식으로 운용했다. 즉 주택경기가 호조를 보이면서 주택담보대출액이 급증하자, 금융회사들은 소득과 직업이 없는 사람에게도 대출을 해주었다. 이들을 대상으로한 주택담보대출(subprime mortgage)을 마치 정교한 주택저당증권(MBS, Mortgage Backed Securities) 상품으로 포장해 안전자산인 양 사고팔았지만 이후 집값이 하락하자 폭탄이 터진 것이다. 2023년에는 일부 금융회사들이 시장 상황을 면밀히 살피지 않고 무리한 투자를 감행하다 파산 위기에 직면했다. SVB는 자산의 55%를 MBS와 미 국채 등에 투자했다가 채권가격이 급락하자 직격탄을 맞았다. 2021년 하반기부터 인플레이션과 가파른 금리 인상이 예상됐으나, 포트폴리오 조정을 하지 않고 버티다 위기를 맞은 것이다. 여기에 SNS가 활성화되면서 나쁜 소문이 퍼질 수 있는 여지가 훨씬 더 커진 점도 2008년과는 차이가 있다. 우리는 지난 고통을 잊을 만하면 또다시 새로운 금융위기가 발생하는 패턴이 반복되는 것을 경험하고 있다. 위기가 발생하면 위기모면을 위해 금융기관들은 건전성 제고를 위한 자구책을 마련하고, 감독당국 또한 규제를 강화하게 된다. 그러나시간이 흐르면 모든 것이 원점으로 회귀하게 되고 결국은 또 다른 위기를 맞게 되는 것이다. 왜 우리는 건망증 환자처럼 이런 일이 되풀이되는 것에 무감각한 것일까? 반복되는 위기의 이면에는 인간의 탐욕 본능이 도사리고 있기 때문이다. 인간의 탐욕은 본능적 욕구이기에 완전히 없애기 어려운 만큼 이를 완화하기 위한 제도적 장치를 마련하는 일이 중요하다. 금융은 신뢰를 기본으로 하는 비즈니스이다. 금융산업이 신뢰를 잃으면 금융거래 및 서비스가 위축되기 때문에 경제전반에 부정적인 영향을 미치게 된다. 나아가 경제전체가 마비될 수도 있다. 아무리 견고한 실적과 역사를 갖춘 금융기관이라도 신뢰를 잃으면 한순간에 추락하게 된다는 사실을 리먼브러더스와CS 파산사태에서 목도했다. 따라서 금융기관은 잘못된 정보가 퍼져가는 상황 속에서도, 안전하다는 인식을 고객들에게 남겨야 할 책무가 있다. 즉 금융회사의 평판이 이전보다 기하급수적으로 중요해지고 있다는 얘기다. 이를 위해서는 자본의 건전성을 높이고 투자 포트폴리오를 적정하게 관리해나가야 한다. 아울러 인적구성원의 금융 전문성을 높이고, 내외부 통제 체제가 제대로 작동할 수 있도록 구축해야 한다. 이사회 구성원의 전문성과 독립성도 강화해야 한다. 감독 당국은 금융기관들이 이러한 책무를 제대로 수행하고 있는지를 상시 모니터링하는 한편, 필요한 지원과 제재 수단을 적절히 병행 구사해나가야 한다. 차제에 2001년 이후 유지되고 있는 1인당 예금자 보호 한도(5000만 원)를 상향조정하는 문제도 전향적으로 검토해야 할 것이다.

2023.04.26 I 송길호 기자

주거비 포함 물가, 3%대이나 '주거비' 뺀 서비스는 '끈적'[최정희의 이게머니]
[이데일리 최정희 기자] 최근 집값 하락세로 주거비를 물가지표에 얼마나 집어넣고 빼느냐에 따라 물가 흐름 자체가 크게 달라지는 것으로 나타났다. 자가주거비 포함 물가상승률은 이미 3%대에 진입했다. 그러나 주거비를 제외한 서비스 물가는 4.5%로 여전히 높은 수준을 보이고 있다. 근원물가 등 추세적인 물가 상승을 자극한 요인들을 따져볼 필요성이 커지고 있다. ◇ 근원물가, 상품·주거비 제외 서비스 상승 압력통계청에 따르면 자가주거비(주택 임차시 소요될 것으로 추정되는 비용) 포함 물가상승률은 3월 전년동월비 3.6%로 작년 3월(3.7%) 이후 1년 만에 3%대로 진입했다. 물가지수에는 자가주거비가 9% 정도밖에 반영되지 않으나 자가주거비 포함 물가지수는 27% 가량 반영돼 세 배 가량 더 반영된다. 집값 및 전셋값 하락으로 주거비를 더 많이 반영한 물가지표가 먼저 하락하고 있는 셈이다. 4월엔 전체 물가지수 또한 작년 2월(3.7%) 이후 처음으로 3%대로 낮아질 가능성이 크다. 이런 점을 반영해 장용성 신임 금융통화위원회 위원은 21일 기자들과 만나 현재의 물가지표가 과대 평가돼 있을 가능성에 대해 언급했다. 그러나 한국은행에선 물가상승세가 빠르게 꺾이고 있다고 판단하진 않고 있다. 전체 물가상승률은 에너지 가격의 기저효과로 빠르게 하락하지만 식료품 및 에너지를 제외한 근원물가는 두 달 째 4.0%로 떨어지지 않고 있다. 4월부턴 근원물가가 전체 물가상승률을 상회할 가능성도 거론된다.출처: 통계청한은은 근원물가가 2분기 3%대로 진입하며 1분기보다는 낮아지겠지만 연간 상승률 전망치를 종전 3%에서 상향 조정할 것임을 예고했다. 근원물가는 상품, 서비스 모두 오름폭이 쉽게 떨어지지 않고 있다. 끈적한 서비스 물가는 주거비를 제외할 경우 더 잘 드러난다.주거비를 제외한 전체 서비스 물가상승률은 올 1월 4.3%에서 3월 4.5%로 상승폭이 확대됐다. 관련 지수 내 품목 142개 중 절반 가량인 70개가 3월 전년동월비 5% 이상 상승했다. 외식비 외에 의복수선료, 자동차 학원비, 엔진오일 교체료, 가사도우미료, 간병도우미료, 대리운전 이용료, 골프장·노래방·놀이시설 이용료, 운동경기 관람료 등을 중심으로 가격이 올랐다. 마스크 착용 전면 폐지 등에 소비 심리가 개선되면서 여행, 여가 활동 관련 서비스 비용이 상승한 것으로 풀이된다. 외식을 제외한 개인서비스 물가도 경직적이다. 개인서비스는 1월 5.9%에서 3월 5.8%로 둔화했는데 이는 외식이 7.7%에서 7.4%로 하락한 영향일 뿐, 외식을 제외한 개인서비스는 4.5%에서 4.6%로 상승폭이 확대됐다. 근원 상품 물가 상승세 둔화도 더디게 나타난다. 공업제품 중 석유류는 3월 전년동월비 14.2%나 급락하는 등 두 달 연속 마이너스를 이어가 공업제품 물가를 1월 6.0%에서 3월 2.9%로 대폭 떨어뜨리는 데 공언했다. 그러나 가공식품은 같은 기간 10.3%에서 9.1%, 섬유제품은 6.1%에서 6.7%, 화장품은 10.3%에서 8.9%로 오름세가 확대되거나 하락하더라도 그 폭이 작은 것으로 조사됐다.◇ 근원물가, 왜 빨리 안 떨어지나금리를 1년 반 동안 무려 3%포인트나 인상하면서 가계의 이자부담을 늘리고 집값을 떨어뜨리는 등 금리 인상 효과가 나타나고 있음에도 왜 근원물가는 안 떨어질까.한은에선 근원물가 상승 흐름이 스티키한 이유에 대해 타이트한 노동시장, 유가 등 원가 부담의 소비자 물가 전가에 따른 2차 효과 등을 제시한다. 이정익 한은 물가동향팀장은 25일 노동시장 세미나를 통해 “주거비를 제외한 근원 서비스 물가 상승률을 높이는 노동시장의 타이트니스(tightness·수급불균형) 요인은 16.7%로 미국(36.6%)의 절반에 못 미치지만 적지 않은 수준”이라고 밝혔다. 노동시장의 타이트니스를 실업자 대비 빈일자리(v/u) 갭으로 추정했는데 그 숫자가 0.46으로 미국(0.83)보다는 낮지만 노동시장이 타이트해지면 근원서비스 물가 상승세를 자극할 수 있다는 의미다. 그 밖에는 작년 유가가 올랐던 부분이 장기간에 걸쳐 소비자 물가에 반영되는 등 ‘2차 효과’로 나타나고 있다는 분석이다. 유가가 10%포인트 오르면 미국은 소비자 물가에 전가되는데 1년이 걸리나 우리나라는 2년이 걸린다. 더구나 작년 원화 가치 하락에 수입물가 상승에 따른 원가 부담은 누적돼 있다. 이런 가운데 전기·가스 요금 인상이 뒤늦게 이뤄지면 비용 충격이 또 다시 가해질 수 있는 데다 소비가 최근 들어 개선되고 있어 두 가지 요인이 맞물릴 경우 근원물가 상승세를 자극할 가능성도 배제할 수 없는 상황이다. 최근 퇴임한 주상영 금통위원은 물가가 잡히지 않은 요인에 대해 수요의 이동 관점에서도 생각해봐야 한다고 밝혔다. 주 위원은 최근 퇴임사를 통해 ”인플레이션은 수요가 공급을 초과하거나 수요에 비해 공급이 부족할 때 발생하는데 팬데믹 기간 중에는 과거와 달리 특정 부문에서의 공급 차질로 가격이 상승하고 그에 따라 다른 부문으로 수요가 이동해 발생하는 연쇄적 가격 상승이 나타났다“며 ”이 과정에서 수요가 줄어드는 부문이 있음에도 가격의 경직성이 작동해 경제 전반의 인플레이션이 제어되지 못했다“고 말했다. 이런 점을 고려하면 최근엔 수요가 내구재 등 상품에서 비내구재와 서비스로 이동하면서 가격 상승이 제어되지 못하고 있다는 분석이다. 꺾이지 않은 근원물가를 두고 금통위원간 다른 해법을 제시할지 여부도 주목된다. 주 위원과 박기영 위원이 퇴임하고 장용성, 박춘섭 위원이 합류한 만큼 금통위원간 근원물가 상승세를 해석하고 대응하는 방식이 달라질 수 있다. 비둘기파(완화 선호)로 분류됐던 주 위원은 ”팬데믹 기간의 이례적인 인플레이션 원인을 단순히 총수요, 총공급의 총량 개념에서만 찾을 수는 없다“며 ”정책 대응의 방향이나 강도에 있어 조금은 다른 시각에서 접근해야 하지 않나 하는 고민을 했다“고 밝히기도 했다.

2023.04.26 I 최정희 기자

'강남·송파'도 역전세 안전지대 아니다…'전세 포비아' 확산
[이데일리 박지애 기자] 최근 인천 미추홀구, 경기 동탄 등 전국 각지에서 대규모 전세사기 피해가 속출하는 가운데 강남 아파트에서도 ‘깡통전세’(집값이 전세보증금보다 낮아진 주택)가 나오며 ‘전세 포비아(공포)’가 확산하고 있다. 전문가들은 갭투자(전세끼고 주택매입)가 성행했던 강남을 비롯한 서울 일부 지역과 경기 분당 아파트도 ‘역전세’(전셋값이 하락하면서 앞 세입자의 보증금보다 뒤 세입자의 보증금이 낮아지는 현상) 발생으로 보증금을 못 받는 사례가 올 하반기 본격화할 것으로 보고 있다. 이들은 대부분은 무자본 혹은 자본금이 거의 없는 갭투자자가 대부분이어서 집값이 가파르게 하락하는 이들 지역에선 결국 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 속출할 전망이다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]25일 이데일리가 부동산 빅데이터 아실에 의뢰해 자료를 분석한 결과 이날 기준 최근 3개월간 전국에서 가장 많이 아파트 갭투자가 이뤄진 지역은 △경기도 화성시(100건·4.1%) △경기도 평택시(66건·4.3%) △경기도 성남시 분당구(65건·10.6%) △인천 연수구(64건·4.4%) 순이었다.최근 전세 사기가 불거진 동탄 신도시가 있는 경기도 화성시는 최근 거래 현황 1~10위까지 대부분 2~3억대의 전셋값에 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)이 90% 안팎을 기록하고 있어 ‘경고음’이 켜진 상태다. 실거래가를 토대로 한 전세가율이 80%를 넘으면 전셋값이 매맷값에 육박해 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 ‘깡통전세’의 위험이 커진다. 지난 2월 계약된 경기 화성시 병점역에듀포레 아파트는 매맷값이 3억원인데 전셋값은 2억 7000만원으로 집주인은 3000만원만 투자해 세입자를 들이기도 했다. 경기 평택시의 상황은 더 심각하다. 돈을 더 받고 아파트나 오피스텔을 구매하는 일명 ‘플러스 프리미엄(플피)’으로 전세 계약이 이뤄진 사례가 전국에서 가장 많다. 평택의 도시형생활주택인 ‘서정벨루스아임’은 올해 초 매맷값이 9500만원이었는데 전셋값은 이보다 높은 1억1000만원에 거래돼 ‘깡통전세’로 계약이 체결됐다. 분당이나 강남과 같이 고가아파트라면 피해액수가 커질 수밖에 없다. 성남시 청솔한라 아파트는 매맷값이 올해 2월 10억 4500만원이었는데, 같은 달 전세 거래가 9억1500만원에 체결돼 전세가율이 87%에 이르렀다. 서울도 안전지대는 아니다. 서울 강남구 한양수자인어반게이트는 지난 2월 2억 1700만원 매맷값이었던 것이 지난 3월 2억 2500만원에 전세 거래가 이뤄져 ‘플피’가 붙어 ‘깡통전세’가 됐다. 또 서울 송파구 한화오벨리스크 오피스텔 매맷값은 1억 8500만원인데 전셋값은 1억7000만원이었다.분당의 한 공인중개사는 “최근 빌라뿐 아니라 아파트 전세 계약할 때도 사기 아니냐며 계약금도 안 돌려받고 그냥 계약을 안 하는 경우가 늘고 있다”며 “보증보험에 가입하면 된다고 설명해도 세입자가 계약을 주저하는 사례가 많아졌다. 기존 세입자도 아직 만기 기간이 남았는데 계속 전화로 보증금을 돌려받을 수 있을지 확인하는 사례도 늘었다”고 전했다.전세 사기 피해 속출한 인천 미추홀구 아파트.(사진=연합뉴스)전문가들은 대단지 아파트라면 역전세 탓에 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 더 늘 수 있다고 우려했다. 여기에 더해 계류 중인 분양권상한제 주택의 실거주 의무 면제 법안 통과 시 갭투자를 부추겨 역전세난을 심화할 수 있다고 지적했다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “대단지 아파트일수록 전세사기보다는 역전세가 더 큰 문제라 할 수 있다”며 “이런 경우는 직접적인 전세사기도 아니어서 피해 구제를 받을 방법도 없다. 결국 해당 주택에서 거주기간을 연장하면서 보증금을 돌려받을 방법밖엔 없다”고 분석했다. 송승현 도시와경제 대표는 “아파트라고 무조건 안전하다고 생각하면 안된다. 부동산 호황기 때 성행한 갭투자로 역전세난이 확산할 가능성이 크다”며 “현재 계류 중인 분양권상한제 주택에 대해 실거주 의무를 면제해주는 법안이 통과된다면 이 같은 갭투자를 더욱 부추길 수 있다”고 말했다.

2023.04.25 I 박지애 기자

"집값 하락에도 세부담 증가 가능성…공정가액비율 조정해야"
[세종=이데일리 공지유 기자] 부동산 가격이 급등했다가 올해 하락세를 보이는 상황에서 보유세 세부담 상한제에 따라 공시가격이 하락해도 보유세 세부담은 오히려 높아지는 현상이 발생할 수 있다는 지적이 제기됐다. 부동산 급변기에 세부담도 급변하는 현상을 완충하기 위해 공정시장가액비율 조정 등을 통해 예측가능성을 높여야 한다는 제언이다.23일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트. (사진=연합뉴스)25일 국회 예산정책처는 ‘부동산 보유세 과세가격의 이슈 및 시사점’을 통해 이같은 문제를 지적했다. 올해 부동산 가격은 금리 인상 등으로 인한 금융시장의 불확실성 증대에 따라 수요가 감소하는 등 영향으로 전년보다 하락할 전망이다. 이에 따라 올해처럼 부동산 가격이 급격하게 증가했다가 하락하는 시기에는 보유세도 증가했다가 하락 전환하게 되는데, 부동산 보유세의 세부담 상한제로 인해 실제 보유세 납세액에 반영되지 못했던 가격 상승분이 올해 반영돼 공시가격 하락에도 보유세 납세액이 상승할 수 있다는 것이다. 예정처는 2020년 기준 1억원, 3억원, 5억원, 7억원, 9억원 상당의 주택이 매년 서울시 공시가격 변동률에 따라 공시가격이 변화한다고 가정해 연도별 재산세를 시뮬레이션한 결과 이러한 현상이 발생할 수 있다고 분석했다. 세부담 상한제는 전년대비 급격한 세부담 증가 방지를 위해 전년 납부세액의 일정비율을 초과하는 세액을 공제하는 제도다. 주택분 종합부동산세의 경우 납세의무자가 개인인 경우 상한비율 150%가 적용된다. 재산세는 공시가격 3억원 이하 105%, 3억~6억원 110%, 6억원 초과 130%의 비율이 적용된다. (자료=예산정책처)예정처에 따르면 2020년 9억원이었던 주택의 공시가격이 지난해 12억2000만원으로 올랐다가 올해 10억1000만원으로 내렸을 경우 세부담상한 적용 후 재산세액은 지난해 228만8000원에서 올해 178만6000원으로 22% 낮아진다.반면 2020년 1억원이었던 주택의 공시가격이 2022년 1억4000만원까지 올랐다가 올해 1억1000만원으로 내려갈 경우, 세부담상한 적용 후 재산세액은 지난해 6만6000원에서 올해 6만7000원으로 오히려 1.4% 늘어난다. 2020년 기준 공시가격이 5억원에서 9억원 사이인 주택의 재산세액 변동률은 10%에서 20%대 사이로 높은 폭으로 감소했지만 3억원인 주택의 재산세액은 1%만 감소했고, 1억원인 주택에서는 오히려 증가했다. 재산세의 경우 과표상한제 도입으로 세부담 상한제는 폐지될 예정이지만, 내년부터 시행되기 때문에 올해의 경우 공시가격 6억원 이하 주택 재산세에서 공시가격 하락세만큼 세부담이 하락하지 않을 가능성이 있다는 지적이다.또 올해 공시가격 기준시점(1월)에 비해 납세의무 성립시점(6월)의 부동산 가격이 더 떨어질 경우 보유세 감소폭이 체감보다 더 낮을 거라는 지적도 나온다. 올해처럼 부동산 가격이 급락하는 시기에 6월에 시장 가격 하락이 보유세 산정에 반영되지 않음에 따라 납세의무자가 체감하는 공시가격 수준이 높아 조세저항이 있을 수 있다는 것이다.이처럼 부동산 급변기에 납세자가 세부담 완화를 체감하기 어렵고, 집값이 떨어져도 오히려 세부담이 늘어나는 등의 현상을 막기 위해 공정시장가액비율 조정이 필요하다는 제언이다. 예정처는 “공정시장가액비율은 정부가 급변하는 시장상황에 대응해 신속하게 부동산 공시가격을 보유세 과세표준으로 반영하는 수준을 결정할 수 있는 제도적 장치”라며 “공정시장가액비율 조정을 통해 납세의무자의 보유세 예측가능성을 제고해야 한다”고 지적했다.

2023.04.25 I 공지유 기자

“블랙리스트 70여명…화곡동 전세사기, 아직 터질 게 남았다”
[이데일리 황병서 기자] “100채 이상씩 가진 아주 위험한 임대업자들이 10여명은 더 있다, 수백채 가진 사람도 있다. 전세사기라고 난리지만 아직 뉴스에 다 나오지도 않았다.”서울 강서구 화곡동에서 ㄱ부동산을 운영하는 60대 김모씨는 25일 이데일리와 만나 “아직 문제가 터지지 않은 블랙리스트가 줄줄이 사탕처럼 대기하고 있다”며 이같이 말했다. 서울에서도 전세사기가 가장 많이 일어난 강서구, 그 중에서도 특히 빌라와 다세대주택 등 갭투자업자들의 먹잇감이 많은 화곡동 일대엔 아직도 전세사기 불안감이 짙게 깔려 있었다.빌라, 다세대주택을 의미하는 노란색으로 빼곡한 서울 강서구 화곡동 일대 지도(사진=황병서 기자)이데일리가 24~25일 화곡동 일대의 공인중개사무소를 둘러보니, 공인중개사들은 전세사기 추가 피해를 우려하고 있었다. 까치산역 인근의 ㄴ부동산 대표인 박모씨는 “40~50채 가지고 있는 사람들도 지금 죽네사네 하고 있다”며 “올 하반기에서 내년 초에 전세 만기가 연달아 돌아 올텐데, 기존 세입자에 전세금 돌려주려면 난리일 것”이라고 했다.중개업자들이 걱정하는 건 전세가격 하락에 따른 ‘깡통전세 도미노’ 피해다. 전셋값이 떨어지면 집주인이 기존 세입자에 최소 수백, 수천만원을 돌려줘야 하는데 갭투자 다주택자들이 현금이 부족해 보증금을 못 돌려주는 사고가 줄줄이 일어날 것으로 보고 있었다.중개업자들은 전세사기 사태의 한 요인인 전세가격 하락엔 정부의 ‘실책’도 영향을 미쳤다고 비판했다. 전세 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)는 전세사기를 막기 위해 기존엔 공시가격의 150%까지 허용하던 ‘보증 한도’를 올해 1월 140%로 낮췄다. 다음달부터는 매매가 대비 전셋값 비율이 90% 이하여야 보증서를 끊어준다. 보증한도가 공시가격의 126%로 낮아진 셈이다. 여기에 올해 공동주택 공시가격도 전년보다 18.6% 낮췄다. 예컨대 시세 3억원에 공시가격 2억원이었던 빌라는 전세반환보증이 3억원까지 가능했지만, 올해는 공시가격이 1억6000만원으로 떨어지고 전세반환보증도 2억원까지만 가능해졌다. 2020~2021년 전세보증 가입이 의무화됐기 때문에, 전세가격은 떨어질 수밖에 없다.ㄷ부동산의 대표인 김모씨는 “윤석열정부가 부자들 보유세 깎아주려고 공시가격을 낮춰준 게 아닌가”라며 “이 동네는 종합부동산세가 문제가 아니다. 공시가격 하락에 보증한도가 낮아진 게 맞물리면서 전세가격을 끌어내려 갭투기꾼이 아니더라도 전세사고를 낼 수 있는 상황이 빚어졌다”고했다.중개업자들은 집을 수십수백채 보유한 악성임대인, 즉 ‘블랙리스트’를 만들어 공유하고 중개하지 않고 있다고 입을 모았다. ㄹ부동산 대표 최모씨는 “이 지역에서 오래 일해온 부동산 중개인 20여명이 공유하는 블랙리스트가 있다”며 “주로 전세금을 못 돌려주는 사람들 명단으로 70명 정도”라고 했다. 이어 “이 명단 오른 사람의 물건은 보러 가지도 않는다”며 “그런 곳과는 계약하지 않는다”고 말했다.화곡동에 집중된 전세사기에 분개하는 목소리도 많았다. ㄴ부동산의 박씨는 “작년에 터진 ‘빌라왕’을 원망하는 중개인들이 많다”며 “이곳에 10년 이상씩 일해온 중개인들은 ‘미꾸라지 몇 마리가 물을 다 흐려놨다’고 말한다”고 했다. 그러면서 “선량하게 일해온 사람들은 뭐가 되냐, 부동산중개라는 게 신뢰로 하는 건데 다 망가뜨려놨다”고 토로했다.한편 화곡동은 빌라 283채를 매수해 전세보증금 32억원을 가로챈 ‘빌라왕’이 나온 곳이다. 국토교통부는 올해 1~3월 서울의 전세사기 의심거래 291건을 경찰청에 수사의뢰했는데, 강서구가 166건으로 가장 많았다.

2023.04.25 I 황병서 기자