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- [Special note]현대엘리베이터, 자식걱정 없을날 오나
- [이데일리 박수익 기자] 횟집을 운영하는 부모가 있다. 음식솜씨도 뛰어나서 인근에선 ‘맛집’으로 통하며 장사도 제법 되는 곳으로 꼽힌다. 그런데 독립한 ‘맏이’의 고기잡이 사업이 문제가 생겼다. 인근에 고기잡이 배가 너무 많아지면서 생선값도 떨어지는데 기름값은 올라서 도저히 수지타산이 맞지 않는다. 급기야 자식의 배가 다른 사람에게 넘어갈 처지에 처하자 부모는 주위에 돈 좀 가진 지인들에게 ‘내가 보증서고 이자도 줄 테니 아들 배를 지켜달라’고 했다. 그렇게 부모는 횟집으로 번 돈으로 감당이 되지 않는 자식 생각에 연일 주름 펼 날 없었다. 그러길 몇 년. 부모는 자식의 배를 지켜주기 위해 섰던 보증을 청산했고, 자식의 상황도 예전보단 다소 좋아졌다. 이제 부모는 자기 횟집에도 좀 투자하고 본인을 위해 돈을 써볼 날이 온 것일까.현대그룹은 1년 전 신용등급이 연쇄적으로 떨어졌다. 그룹의 ‘맏이’인 현대상선(011200) 부채비율이 1000%를 넘어서며 등급이 최대 3단계 강등됐다. 부채비율 1000%가 넘어서며 사채모집위탁계약서상 기한이익 상실(원리금 조기상환) 위기에 처했고, 이는 곧 단기성차입금이 대거 도래할 위험으로 부각됐기 때문이다. ‘맏이’의 위기는 ‘가족’의 위기로 인식됐고 부모 격인 ‘모(母)회사’ 현대엘리베이터(017800) 역시 투기등급인 BB+(한신평 기준, 나이스신평 BBB)까지 내려가는 수모를 겪었다. 1년 전 상황은 말 그대로 암울했다.현대엘리베이터가 투기등급까지 받은 주된 논리는 현대상선 재무위험을 공유할 가능성이었고, 위험의 핵심에는 파생계약도 자리잡고 있었다. 현대상선 최대주주 지위 유지를 위해 상선 지분 일부를 재무적투자자들이 취득하게 하는 대신 투자자들에게 주가변동위험 등을 보상해주는 다수의 파생계약을 맺었다.하지만 현대엘리베이터가 수년간 ‘무거운 짐’이었던 현대상선 관련 파생계약을 최근 대부분 정산하면서, 앞으로 자회사 부담을 덜고 ‘본업’에 집중할 수 있을지 주목된다. 현대엘리베이터는 프랑스 나티시스와 맺은 잔여 파생계약 100만여주도 만기(5월 6일)전 정산을 완료할 예정이라고 밝혔다.그동안 현대엘리베이터는 현대상선 실적 악화와 주가 하락이 파생상품 평가·거래손익에 연동되면서 해마다 적지않은 파생관련 손실을 기록했다. 대표적으로 2013년에는 자체 영업이익률 10%라는 ‘준수한’ 성적에도 3010억원의 파생관련 순손실이 발생하면서 1800억원대 당기순손실을 기록하는 등 강한 부담으로 작용해왔다. 지난해 말에도 파생상품 상당수 털어내면서 파생상품 관련 손실은 600억원을 기록했다. 이러한 가운데 전문가들은 잔여물량 정산을 마치면 적어도 파생상품 관련 손실이 올해 손익에 미치는 추가 부담은 없을 것으로 전망한다.이정훈 이베스트증권 연구원은 “현대상선 파생계약 정산 완료로 무거운 짐을 내려놓게 되면서 지배구조 리스크가 이전보다 완화됐다”며 말했다. 한 신용평가사 애널리스트도 “현대엘리베이터는 계열사 지원부담을 제외한 자체 실적은 상당히 준수한 편”이라며 “파생상품 손실 부담을 해소하면서 재무적 위험요소 중 하나는 제거할 수 있게 됐다”고 설명했다. 그러나 현대그룹의 실질적 지주회사인 현대엘리베이터의 숙명은 앞으로도 부담 요인으로 지목된다. 지난 2월 현대상선 유상증자에 156억원을 출자한 점도 같은 맥락이다. 시장 예상보다는 많지 않은 출자금액이었지만, 현대상선 최대주주로서의 역할은 변함없다는 점을 입증한 것이기 때문이다. 해운시황 저하 등으로 현대상선의 향후 실적과 재무구조 개선 여부가 또다시 불확실해지면 지원 부담도 재차 현실화될 수 있다. 현대상선과 함께 강등된 신용등급 탓에 자금조달 창구도 당분간 제한적일 수밖에 없다. 현대엘리베이터가 17년 만의 수권자본(주식발행한도)을 늘린 것도 공모사채 시장에서의 조달이 현실적으로 쉽지 않을 상황을 사전대비하려는 포석으로 시장은 해석하고 있다. 다른 신평사 애널리스트는 “파생상품 정산으로 우발적 손실요인이 줄어들었지만, 현대상선의 자체실적과 유동성이 여전히 불확실하다는 점에서 당분간 현대엘리베이터를 둘러싼 우려도 일시에 사라지기는 어려울 것”이라고 말했다. 자식 뒷바라지를 위한 비용은 갚았지만, 그렇다고 자식과 ‘절연’할 수는 없는 현대엘리베이터의 운명인 셈이다.▶ 관련기사 ◀☞ 현대엘리베이터, 승강기 유상관리 10만 대 돌파☞ 현대엘리, 파생계약 1분기에 정산 완료…무거운 짐 내려놓아-이베스트☞ [특징주]현대엘리베이터, 실적 개선 기대감에 상승세☞ 현대엘리베이터, 현대상선 관련 불확실성 제거..'매수'-신한☞ 현대엘리, 수권자본 확대 中시장 공략 초석-이베스트☞ 현대엘리베이터, 17년 만의 수권자본 확대 추진☞ 현대엘리베이터, 2014년 영업익 1337억..전년비 35.6%↑
- [톡!talk!재테크] 오르는 주택매매가격, 전세가격... 시장회복인가?
- [장대섭 전국부동산교육협의회 회장] 최근 한국은행은 경기부양을 위해 기준금리 인하 및 금융중개지원대출 한도 5조원 상향 등 총력 공세에 나서고 있다. 고용과 유동성을 높여 소비를 늘려 경기부양을 하고자하는 고육지책이다.국내 소비심리는 기준금리가 1.75%로 낮아져 유동성이 풍부해지고, 은행의 여수신 금리가 하락하는 상황에서도 악화되고 있으나, 주택시장(아파트)에서는 매매가격과 전세가격이 주간 전국 상승률이 연속 상승세가 이어지고 있어 약발이 먹혀드는 것 처럼 보인다. 한국감정원이 지난 3월26일 금리인하 후 개업공인중개사를 대상으로 향후 주택시장 설문조사를 실시한 결과에 따르면 77.3%는 거래량이 증가할 것이라고 응답했다. 하지만 향후 주택매매가격에 대해서는 실거래가격상승(42.4%), 호가만 상승하고 실거래가격 상승까지는 이어지지는 못할 것(40.0%), 금리인하 전 수준 유지(10.9%), 가격상승 부담으로 매수수요가 뒷받침되지 못해 호가 하락(5.9%), 실거래가격 하락(0.3%), 기타(0.5%, 완만한 상승 후 안정) 순으로 응답해, 절반이상이 낙관적이지 못한 전망을 나타냈다. 실제 시장의 주택 공급과잉으로 향후 ‘집값 폭락’을 예상하는 시장과 전문가들의 전망은 넘쳐난다. 자료를 분석해보면 다소 도움이 될 것 같다. 국토부가 지난달 22일 내놓은 자료에 따르면 “지난달 2월 전국 주택 인허가 실적은 3만 3301가구로 지난해 같은 기간보다 12.1% 늘었고, 올 들어 2월까지 누계가 6만 6572가구를 기록해 전년 동월 대비 22.6% 증가했다”고 밝혔다.최근 서울과 수도권에서는 주택청약 1순위 조건 완화와 금리인하 등에 힘입어 시장에 열기가 퍼지자 건설사들이 밀어내기 분양에 나서고 있다. 관련 자료에 의하면 올해 전국의 민간 분양 물량은 34만 7000가구와 공공물량까지 합하면 약 40만가구로 2002년 32만 5000가구를 넘는 역대 최대공급물량이라고 한다.주택산업연구원에 따르면 올해 시장에서 소화할 수 있는 적정 주택 공급량을 34만 5030가구로 예상하고 있다. 공급초과이다. 아파트 건설공사기간을 고려해 향후 2~3년 후의 가격에 대한 불안은 실제 현금선호와 전세선호로 나타나고 있다. 이에 소비자는 지금보다는 향후 지역(입지)과 뒷수요(유효수요)에 대한 면밀한 분석을 바탕으로 분양시장에 뛰어 들어야 할 것이다. 정부가 수급조절과 가계부채위험 조절에 나서지 않는다면 지금의 주택정책과 금융정책은 베이비무머에 이어서 에코세대들에게도 하우스푸어와 랜트푸어를 재생산할 수도 있다. .자료: 국토교통부
- 금리싼 주담보 받아 개인신용대출 갈아타기 '러시'
- [이데일리 김영수 기자] 연 3%초반대로 금리가 낮아진 주택담보대출을 받아 연 4%를 웃도는 개인신용대출을 상환하는 이른바 ‘대출 갈아타기’ 현상이 심화되고 있다. 애초 갖고 있던 빚을 상환하기보다는 금리가 낮은 대출로 갈아타면서 가계부채의 총량은 줄지 않고 있는 셈이다. 앞으로 집값 하락, 물가상승에 따른 가처분소득 감소 등 주택담보대출 상환 능력이 저하될 경우 가계부채의 뇌관으로 작용할 것이라는 게 전문가들의 지적이다. ◇주택담보대출 ↑, 개인신용대출 ↓8일 금융권에 따르면 올 3월 말 현재 국민· 우리· 신한· 하나 등 7개 시중은행의 가계대출(주택담보대출, 개인신용대출)잔액은 지난해 말대비 1.8% 증가한 405조 7500억원으로 집계됐다. 국내 18개 은행의 대출잔액(570조 6000억원)에서 차지하는 비중으로는 40% 수준이다. 가계대출 중 80% 정도를 점하는 주택담보대출은 기준금리 인하 등의 영향으로 연 3%초반대로 떨어지면서 잔액이 같은 기간 2.4% 증가, 324조 1300억원을 기록했다. 반면 개인신용대출 잔액은 같은 기간 0.8% 하락한 81조 6000억원을 나타냈다. 금리가 낮은 주택담보대출을 받아 개인신용대출을 일부 상환한 셈이다. 김인구 한국은행 금융시장국 시장총괄팀장은 “대체로 매년 1분기에는 기업 상여금 지급 등에 따른 마이너스통장대출 상환 등으로 개인신용대출 잔액이 감소하지만 올 1분기의 경우엔 금리가 연 3%초반대로 낮아진 주택담보대출로 갈아타면서 개인신용대출이 감소했던 것으로 추정된다”고 말했다.김 팀장은 “금리가 낮은 대출로 갈아타면서 상대적으로 채무상환부담 능력은 개선된 것으로 보인다”며 “다만, 총 부채는 줄지 않고 있는 상황에서 집값 하락, 물가상승에 따른 가처분소득 감소 등이 이뤄질 경우엔 가계부채에 부담으로 작용할 것으로 전망된다”고 우려했다. ◇외환은행 주담보 증가세 뚜렷 은행별로 보면 외환은행의 주택담보대출 증가세가 가장 두드러졌다. 올 1분기 주택담보대출 잔액은 15조 6900억원으로, 전분기대비 10.5% 증가했다. 반면 개인신용대출은 같은 기간 5% 감소한 4조 4700억원을 기록했다. 이는 전년동기대로는 8.5%(4175억원) 감소한 수치다. 개인신용대출 감소폭보다 주택담보대출 증가폭이 커지면서 전체 가계대출잔액은 같은 기간 6.7% 증가했다.우리은행과 기업은행의 주택담보대출 잔액은 전분기대비 각각 4.1%, 4.2% 증가한 63조 8000억원, 17조 3400억원 등을 기록했다. 개인신용대출은 우리은행의 경우 같은 기간 1.6% 감소했으며 기업은행은 0.6% 증가하는데 그쳤다. 농협은행의 경우 주택담보대출과 개인신용대출 잔액 모두 감소했다. 주택담보대출과 개인신용대출 잔액은 전분기대비 각각 0.5%, 2.5% 감소한 46조원, 14조 1500억원을 기록했다. 농협은행 관계자는 “8300억원 규모의 주택금융공사 적격대출 유동화에 따라 주택담보대출 잔액이 늘지 않은 것으로 보일 뿐 실제로는 증가세를 기록했다”고 말했다. 국민은행 역시 올 1분기 적격대출 유동화에 따라 주택담보대출 증가율이 없는 것으로 나타났지만 실제로는 늘어났다고 설명했다. 시중은행 관계자는 “저금리 기조속에서 금리가 낮은 주택담보대출을 받아 금리가 높은 개인신용대출 등을 상환하는 행태는 앞으로도 지속될 것으로 예상된다”며 “다만 원리금균등분할상환 등을 통해 부채를 지속적으로 상환할 수 있는 방안도 함께 마련해야 채무상환 부담을 줄일 수 있다”고 지적했다.
- 무협 "올 2분기 수출경기 회복..가전·무선통신기기 호조"
- [이데일리 성문재 기자] 올 2분기 수출경기는 미국 등 주요 선진국 경기회복에 힘입어 전분기보다 회복세를 나타낼 것으로 예상됐다. 31일 한국무역협회 국제무역연구원이 국내 702개 수출업체들을 대상으로 실시한 ‘2015년 2분기 수출산업경기전망(EBSI) 조사’에 따르면 2분기 수출산업경기 전망지수(EBSI)는 112.0을 기록해 전분기 대비 수출여건 개선에 대한 기대가 높아진 것으로 나타났다.수출경기 EBSI 추이(자료: 한국무역협회)EBSI는 100을 기준으로 전분기에 비해 경기를 밝게 보는 의견이 많을수록 최대값인 200에 가까워지고 경기를 어둡게 보는 의견이 많을수록 최소값 0에 가까워진다. 항목별로 보면 무역업계는 2분기 중 수출상담 및 수출계약이 늘어나고 설비가동률도 다소 개선될 것으로 내다봤다. 하지만 수출상대국 경기는 전분기 대비 보합에 그치고 수출채산성 및 국제수급, 수출상품 제조원가 여건은 전분기보다 악화될 것이라는 의견이 많았다.자료: 한국무역협회품목별로는 가전(125.0), 무선통신기기(111.8) 등을 중심으로 수출경기가 개선될 전망이다. 가전의 경우 신제품 출시, 선진국의 프리미엄급 제품 수요증가 등의 영향으로 수출이 호조세를 이어갈 것으로 기대된다. 무선통신기기는 글로벌 업체간 경쟁심화와 해외생산 확대 등에도 불구하고 4월 주요 기업 전략폰 출시, 슬림 메탈 디자인 채택 등을 통해 향후 수출경기가 회복될 것으로 나타났다. 반면 섬유제품(95.5) 등은 세계 섬유경기 회복지연, 원료가격 약세에 따른 수출단가 하락 등으로 수출경기가 어두울 것으로 조사됐다.자료: 한국무역협회2분기 주요 수출애로요인으로는 수출대상국의 경기부진(16.3%)이 가장 많이 꼽혔다. 이어 원화환율 변동성 확대(15.6%) 및 원재료가격 상승(15.0%) 순으로 나타났다. 강내영 무역협회 연구원은 “미국 경기호조와 중국 성장둔화로 수출경기가 다소 엇갈리지만 수출기업들은 2분기 수출경기를 다소 밝게 보고 있다”며 “엔화 약세, 중국과의 경쟁 가속, 해외생산 확대 등 주기적 변동과 구조적 변화에 선제적인 대응이 필요하다”고 강조했다.자료: 한국무역협회▶ 관련기사 ◀☞ 김인호 무역협회장 "모든 문제의 해답은 시장에 있다"☞ [포토]김인호 무협회장 취임 첫 기자간담회☞ 무협, 中企 FTA활용 지원사업 진행..맞춤식 컨설팅 제공☞ 무협-산업부, 청년무역전문가 양성사업 9기 발대식 개최☞ 무협, 한-중남미 비즈니스서밋 갈라 만찬 개최☞ 무협, '중국 유통시장 마케팅 전략 세미나' 개최☞ 무협 "빈틈없는 中 내수 진출 전략 짠다"☞ 무협, FTA활용 성공사례집 발간..무료 배포☞ [포토]무협, 아세안 5개국 초청 '투자 세미나 및 상담회' 개최☞ [포토]무협, 러 경제사절단 초청 '시장진출 세미나 및 상담회'
- 역세권 프리미엄에 대규모 쇼핑몰까지 기흥역세권 ’힐스테이트 기흥’
- AK쇼핑몰(예정)에 편리한 교통망 갖춘 복합계획도시로 조성되는 기흥역세권수지보다 뛰어난 교통망…강남 이동 30분대, GTX개통 시 10분대 도달[뉴미디어팀] 2008년 금융위기 이후 집값 하락과 미분양 물량 증가로 몸살을 앓던 경기 용인에서 청약 1순위 마감이 잇따르고 있다. 전세난 속에 금리 인하와 청약통장 1순위 확대 등의 조치가 맞물린 결과다.올 봄 용인에서는 용인 기흥역세권 힐스테이트 기흥을 비롯해 용인 성복역 인근 수지e편한세상, 역북지구 우미린, 골드클래스 등이 분양될 예정이다.용인 중에서도 기흥역세권이 ‘핫 플레이스’로 떠오르면서 수요자 관심을 한 몸에 받고 있다. 저렴한 가격과 편리한 교통, 대규모 개발호재에 따른 시세차익의 기대감이 커지면서다.실제로 기흥역세권은 오래 전부터 우수한 교통여건으로 인해 먼저 도시로 자리 잡힌 곳이다. 분당선 연장선 기흥역과 용인경전철 기흥역이 환승되고, 수원IC도 인근에 위치해 있는 교통 요충지로 자리매김해 왔다. 분당선과 신분당선을 이용할 경우 강남까지 30분대로, GTX가 개통되면 강남으로 10분대에 도달 가능해진다.최근에는 기흥역세권 개발 사업이 탄력을 받으면서 개발 기대감도 커지고 있다. 기흥역세권 도시개발사업은 기흥역 일대 24만7765㎡ 규모를 개발해 주거·상업이 어우러진 복합계획도시로 수도권 남부에서도 몇 되지 않는 대규모 개발부지이자 알짜부지로 통한다. 특히 최근에는 지난해 ‘기흥역 롯데캐슬 레이시티’ 분양에 이어 올해에는 2블록 ‘힐스테이트 기흥’ 등이 분양에 나서는 등 사업 속도를 내면서 업계는 물론 주민들의 관심이 집중되고 있다. 기흥역세권은 아파트 5100가구와 오피스텔 1245실 총 6340여 가구와 대중교통환승센터, 대규모 상업시설 등 복합 미니신도시급으로 건립된다. 이러한 기흥역세권의 미래가치에 대한 기대감과 강남 접근성까지 갖추고 있다 보니 수요 유입이 커지고 있다. 실제 지난 12일 실시된 1·2순위 청약이 실시된 경기 용인시 기흥역세권 도시개발구역 4블록 ‘기흥역 지웰 푸르지오’는 최고 2.09대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 전 주택형 순위 내 에 마감에 성공했다. 이런 이유로 현대엔지니어링이 용인 기흥역세권 2블록에 3월 분양을 앞둔 ‘힐스테이트 기흥’에는 벌써부터 예비청약자들의 문의가 끊이지 않고 있다.분당선·용인경전철 기흥역이 바로 옆 위치 황금부지 ‘힐스테이트 기흥’현대엔지니어링은 3월 중 경기 용인시 기흥역세권 2블록에 ‘힐스테이트 기흥’을 분양할 예정이다. ‘힐스테이트 기흥’은 지하 1층~지상 49층, 5개 동, 총 976가구로 구성된다. 전용면적 별로는 △72㎡A 42가구 △72㎡B 211가구 △84㎡A 169가구 △84㎡A-1 256가구 △84㎡B 82가구 △84㎡C 128가구 △95㎡A 88가구로 공급된다. 그 중 90%이상이 실수요자들의 선호도가 높은 전용 84㎡이하 중소형으로 구성된다. 기흥역세권의 최대 강점은 교통이다. 분당선 연장선 기흥역과 용인경전철 기흥역이 환승되고, 수원IC도 인근에 있는 교통 요충지다. 분당선과 신분당선을 이용하면 강남까지 30분대로 이동할 수 있다. 여기서 서울 삼성동에서 경기 화성 동탄신도시까지 이어지는 광역철도(GTX)가 개통되면 삼성역까지 4정거장이면 이동해 10분대 도달 가능해진다. 분당선 연장구간인 망포역~수원역 구간이 2013년 말 개통되면서 수원 남부 지역으로 이동이 쉬워졌다. 양재와 동탄을 연결하는 용인~서울 고속화도로도 이용할 수 있고 수원 IC와 가까워 경부고속도로, 영동고속도로 등이 이용도 편리한 교통망을 갖추고 있다.도심 속에서 자연을 누릴 수 있는 쾌적한 주거환경도 메리트로 꼽힌다. 단지 북측으로 147만 2979㎡에 달하는 수원CC, 남측으로는 남부CC을 조망할 수 있는 더블 골프장 조망권을 갖추고 있다. 단지 인근에 어린이공원이 조성되며, 오산천과 생태공원이 입지해 주거환경이 우수하다.도보권에 신갈롯데마트도 지난해 12월부터 영업에 들어가는 등 편리한 생활인프라를 누릴 수 있다. 또한 인근에 용인민속촌, 백남준 아트센터, 경기도 박물관, 경기도 어린이 박물관, 골프장 등 각종 문화레저시설도 풍부하며, 용인 경전철을 이용하면 에버랜드도 손쉽게 이용 가능하다. 단지는 기흥환승역(분당선, 용인경전철)과 기흥역 대중교통환승센터(예정)가 단지 바로 옆에 자리해 있고, 같은 블록안에 AK가 운영하는 대규모 쇼핑몰이 들어설 예정으로 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있다. 분양문의: 1800-3995
- 미래가치 및 인구유입 급증… 은평뉴타운 주목해야
- 은평뉴타운 인구 6년새 5배 이상 증가, 롯데몰·은평성모병원 착공은평 신한 헤스티아 3차 295실 공급…롯데몰·성모병원 등 바로 앞[뉴미디어팀] 한 때 서울의 대표적인 미분양 지역으로 꼽혔던 서북권 최대 주거지 은평뉴타운이 화려하게 부활을 하고 있다.특히 지속적인 인구유입으로 인해 주변의 배후수요가 늘고 있고, 롯데몰과 카톨릭 성모병원 등의 굵직한 호재들이 본격적으로 착공에 들어가면서 오피스텔 등의 수익형 부동산이 완판행진을 이어가고 있는 모습이다.실제로 은평뉴타운의 인구는 빠른 속도로 늘어나고 있다. 조성 초기인 2008년 11월, 은평구 진관동의 인구는 1만5명에 불과했다. 이후 뉴타운 개발이 점차 진행되면서 2009년에는 1만 9783명으로 뛰더니, 2014년엔 5만1774명의 대규모 주거타운이 됐다.특히 시청·광화문 및 강남권 등의 뛰어난 접근성을 바탕으로 젊은 인구의 유입이 빠르게 진행됐다. 현재 진관동의 20~30대 인구는 2만 3639명으로 전체 인구의 약 45.6%를 차지한다. 지하철 3호선을 통한 도심권 대중교통이 편리할뿐더러 통일로가 시청권역까지 직선으로 이어져 출퇴근이 편리하기 때문이다.은평구의 A공인중개업소 관계자는 “현재 은평뉴타운의 상당 수의 입주민들은 도심권 출퇴근을 주로 하는 젋은 세대들이 많다”며 “다른 도심권에 비해 상대적으로 집값이 저렴하다 보니, 전세 세입자들의 유입도 빠르게 이뤄지고 있다”고 말했다.여기에 지난해 말과 올초 은평뉴타운에는 은평성모병원, 롯데몰 등 굵직한 주요 개발사업들이 모두 착공에 들어갔다. 지난 12월 3일 착공에 들어간 은평 성모병원은 9번째 가톨릭의대 부속병원으로 5층~지상 16층, 800병상 규모로 오는 2018년 5월 개원할 예정이다. 이 곳에서는 심뇌혈관센터를 중점으로 암·호흡기·소화기·장기이식·뇌신경 등의 질환별 특성화센터를 운영할 계획이다. 또 지하철 3호선 구파발역 인근 10-1블록에는 지난 2월 롯데자산개발이 은평 롯데몰 착공에 들어갔다. 약 3만3023㎡의 부지에 지하 2층~지상 9층에 쇼핑몰, 대형마트, 영화관 등 연면적 15만 9759㎡ 규모의 복합쇼핑몰이 오는 2016년까지 들어서게 된다. 이외에도 서울 각지에 흩어져 있는 소방학교, 특수구조단 및 소방재난본부 등을 한 곳에 모으는 세계 유일의 종합소방센터인 소방행정타운도 2018년 6월부터 단계적으로 준공될 계획에 있다. 상황이 이렇다 보니 이 일대에서 선보이는 수익형 부동산들은 높은 계약율을 보이며 완판행진을 이어가고 있다. 현재 은평뉴타운 중심상업지역 7블록에서 분양 중인 오피스텔 ‘은평 미켈란’은 분양시작 일주일도 안돼 300여실 가량이 팔려나갔다. 이에 앞서 지난해 11월 대우조선해양이 상업지역 3블록에 선보인 ‘은평뉴타운 엘크루’ 오피스텔도 아파트와 함께 단기간 완판됐고, 신한종합건설이 준주거 1,3블록에 선보인 ‘은평 신한헤스티아 1,2차’도 단기간 100% 계약이 완료돼 2000~3000만원 가량 웃돈이 붙어 있는 상황이다.그동안 하락세를 이어왔던 아파트 값도 하락을 멈추고 바닥을 다지고 있는 모습이다. 부동산114자료에 따르면 지난 2012년 2월 3.3㎡당 1535만원하던 은평구 진관동 아파트 값은 지난해 2월 1430만원까지 내려갔지만 이후 1년 동안 집값 하락없이 3.3㎡당 1431~1432만원선을 기록하고 있는 상황이다. 상황이 이렇다 보니 은평뉴타운신규 분양 물량에 대한 관심도 높아지고 있다. 신한종합건설이 오는 4월 은평뉴타운 준주거 5블록에 ‘은평 신한헤스티아 3차’를 분양한다. 지하 5층~지상 14층 전용면적 19~27㎡ 총 295실로 이뤄졌다. 지하2층~지상 2층에는 판매시설이, 지하 5층~지하 3층에 주차장이, 지상 3층~14층에는 오피스텔이 들어서게 된다. 롯데몰(2016년), 카톨릭성모병원(2017년), 소방행정타운(2018년) 등도 모두 300m이내에 위치하고 있어 약 2만 4000여명에 달하는 풍부한 배후수요를 갖추고 있다. 지하철 3호선 구파발역이 도보 3분 이내에 있어 서울 업무지역까지 쉽게 이동이 가능하며, 지하철 한정거장 거리인 연신내역이 일산~동탄간 수도권 광역급행철도(GTX)노선역으로 2020년 개통될 예정에 있어 교통여건은 더욱 좋아질 전망이다.
- [재테크 패러다임 전환⑤]"45세 가장, 저축액 70% 연금으로 갈아타라"
- [이데일리 성선화 김성훈 기자] “금리 1%시대가 도래한 상황에서는 지금까지와는 전혀 다른 재테크 패러다임 전환이 필요합니다. 장롱 속에 있던 고금리 보험, 예·적금 상품도 꺼내 리빌딩(재건축)해야 합니다.”기준금리 1% 시대를 맞아 금융권 전문가들은 기존 재테크에 대한 개념에서 벗어나 새로운 사고와 전략이 필요하다고 강조한다. 기존 예금자와 대출자, 주택 실수요자와 투자자 등 각자의 상황에 맞게 자산배분 전략도 새롭게 전환돼야 할 시점이다.18일 이데일리는 금리 1% 시대를 맞아 2014하나은행우수 PB상을 수상한 김영훈 하나은행 PB1부 영업센터 부장, 변액펀드 운영 전략 전문 유기현 PCA생명 부장, 강남 빌딩 특화 정영철 밸류리얼티부동산중개 법인 과장, 정영진 칸중개법인 과장 등과 함께 긴급 직구좌담회를 가졌다.▲지난 18일 이데일리 본사에 열린 ‘금리 1%시대, 재테크 패러다임 전환’ 직구토크에서 (사진 왼쪽부터)정영진 칸중개법인 과장, 유기현 PCA생명 부장, 김영훈 하나은행 영업1부 PB센터 부장, 정영철 밸류리얼티부동산중개법인 과장 등이 금리 1%시대에 적합한 재테크 전략에 대해 다양한 의견을 개진하고 있다. [사진=이데일리 김정욱 기자]◇“기존 가입한 고금리 보험, 예·적금 꺼내라”- 성선화 기자(이하 성)=지난주 한국은행이 기준금리를 1.75%로 전격 인하하며 본격적인 금리 1% 시대로 접어들었다. 현장의 분위기는 어떤가. ▶김영훈 하나은행 영업1부 PB센터 부장(이하 김)=사실 ‘체감 금리’ 임계치는 연 3%였다. 시중금리가 연 5%→연 3%대로 조정되는 시기에 변화폭이 컸다. 최근 금리가 연 1%대로 떨어졌지만 은행 예금이 급격히 줄어들 것 같진 않다. 오히려 더 늘어날 수 있다. 예금과 주식의 양극단 사이엔 엄청나게 다양한 상품들이 존재한다. 과거 예·적금 형태의 금융상품이 다른 형태로 은행에 예치될 수 있도록 리빌딩해야 한다. 은행 PB들이 좋은 상품을 집어주는 ‘픽커’(picker)였다면 이제는 신뢰할 만한 네트워크를 연결해 종합하는 ‘큐레이터’(curator) 역할을 한다. 지금은 네트워크만 좋으면 많은 노력을 안 들이고 더 좋은 상품을 살 수 있다. -성=과거 고금리 상품을 팔았던 보험사는 금리가 떨어지면 골치 아프지 않나.▶유기현 PCA생명 부장(이하 유)=물론 역마진 리스크가 있다. 저축성 보험의 최저 보증 이율이 2%인데 기준금리가 이보다 더 떨어졌다. 앞으로 금리가 더 떨어지면 역마진이 문제가 될 것이다. 하지만 금리 인하 여파로 현장에선 변액보험상품 가입자는 늘고 있다. 최근 외국계 S은행의 경우 초회보험납입금이 두 배로 뛰었다. ▶김=과거 가입했던 보험상품에 추가 납입하는 것도 좋은 전략이다. 최고 보험상품의 경우 연 3% 이상 금리 상품이 많다. 보험이든 적금이든 그동안 잊고 있었던 고금리 상품을 찾아 추가 납입하면 도움이 된다. - 성=확실히 실수요 부동산 시장은 살아나고 있다. 고액 자산가들의 강남 빌딩 시장은 어떤가. ▶정영철 밸류리얼티부동산중개법인 과정(이하 정)=금리 인하 후 매수 문의는 많이 늘었다. 주로 10억~20억원 현금 보유자들이다. 주로 50억원 내외의 물건을 찾지만 괜찮은 매물이 없다. 건물주도 시세가 50억원인 줄 알지만 다른 마땅한 투자처가 없다 보니 호가를 60억원으로 올려버린다. 결국 안 팔겠다는 의미다 .▶김=은행에서도 10억~20억원대 고객들의 수익형 부동산 투자 문의가 늘었다. 빌딩을 한 채를 사기엔 자금 여력이 부족하다 보니 한 층으로 된 구분 상가 등을 많이 찾는 편이다. 반대로 공실이 많은 어정쩡한 건물 소유자들은 공실 마케팅을 통한 매각을 시도한다. ◇“연금저축도 3층 포트폴리오를 짜라”- 성=궁금한 것은 은퇴자나 일반 직장인들의 재테크다. 더 이상 예·적금만으로는 재테크가 불가능한 시대다. ▶김=사실 저금리의 직격탄을 맞은 쪽은 이자 수입으로 생활하던 은퇴자들이다. 30대~40대 젊은 층들은 적더라도 매달 나오는 월급이라도 있다. 50대 초반 은퇴를 하면 그야말로 생계가 막막해진다. 예전에는 현금 30억원이면 노후 준비가 필요없다는 말도 있었다. 요새는 전혀 맞지 않는 말이다. 이 때문에 45세 이후에는 월 저축액의 70%를 연금으로 돌려야 한다. 앞으로 금리가 더 낮아진다면 노후 문제는 더욱 심각해질 것이다.▶유=다만 연금상품에도 포트폴리오가 필요하다. 은퇴후 라이프사이클을 고려해 종신연금, 실적연금, 확정연금으로 연금저축 포트폴리오를 구성하는 게 좋다. 맨 밑바닥이 되는 1층은 죽을 때까지 받는 종신연금이고 그다음으로 운영 성과에 따라 달라지는 실적형 연금과 확정 기간을 보장하는 확정 연금형 상품으로 하면 된다. 50대 초 은퇴 이후 65세 국민연금 수령 전까지가 돈이 가장 많이 필요할 때다. 변액보험 상품의 중도인출 제도 등을 활용해 이 기간의 생활자금을 활용하는 방법도 있다.- 성=최근 노후 대비는 물론 절세 효과가 있는 개인퇴직연금계좌(IRP)에 대한 관심이 늘었다. ▶김=직장인들의 경우 IRP를 잘 활용하면 좋다. 올해부터 연 300만원까지 추가 납입 시 연말 소득공제 혜택을 준다. 고액 자산가들의 관심은 이미 절세에 초점이 맞춰져 있다. 최근에는 자산운용에 대한 문의보다는 증여플랜에 대한 문의가 더 늘고 있다. ▶유=예컨대 목돈으로 받는 상여금을 IRP에 추가 납입하면 각종 세제 혜택을 받을 수 있다.◇“실수요라면 고정금리로 집 사라”- 성=일반 서민들은 달랑 집 한 채 있는 경우가 대부분이다. 지난 5년 가까이 문의조차 없다가 최근에야 강남 고가 아파트들도 팔리기 시작했다. 금리 인하로 집값이 더 오를 수 있다. 집을 사야 하나, 말아야 하나.▶김=집을 2채를 가지고 있는 사람은 다르지만 1채는 이성적인 접근을 하지 않는다. 절박함 때문이다. 전셋값은 실제로 더 올라갈 가능성이 많다고 본다. 이것이 잠재적인 문제가 될 것으로 본다. ▶유=실수요라면 집을 사는 게 맞다. 재테크 측면보다는 심리적 이유가 크다. 고가 대형 아파트 보유자들은 집을 줄여서 갈아타는 것도 방법이다. 대신 변동 금리보다는 고정 금리를 추천한다. -성=추가 금리 인하 전망도 있다. 그런데도 고정보다는 변동 금리가 나은가. 기존 대출자 입장에서 지금 갈아타는 게 좋을지 기다려야 할지도 고민이다. ▶정영진 칸중개법인 과장(이하 진)=개인적으로는 대출금리는 더 떨어질 게 없다고 본다. 앞으로 추가 인하를 기대하기보다는 차라리 고정 금리가 안전하다고 본다. 대출 갈아타기도 3년 이내 중도상환 수수료가 발생할 때는 실익을 잘 따져봐야 한다. 눈에 보이지 않는 비용적인 부분을 고려해야 한다.◇“모든 자산을 유동화하라”- 성=실수요자가 집은 사야 한다면 수익형 부동산은 어떤가. 오피스텔은 공급 과잉이고 상가는 몸값이 비싸서 수익성이 떨어진다. ▶유=수익형 부동산은 답이 없다. 강남 테헤란로변 금융회사 본사 건물들도 임차해서 쓰다가 비용 절감 차원에서 부서 이전을 해 공실이 많다. 옆 건물의 박모 연예인 빌딩도 텅텅 비었다.▶정=요즘 오피스빌딩은 공실이 너무 많다. 업계에서 ‘요즘같이 공실이 많은 적이 없다’는 얘기를 한다. 오피스 공급 대비 수요가 없기 때문이다. 하지만 도심 대형 오피스가 아닌 소형 오피스는 또 나오자마자 빠져나간다. 전날에도 매물이 나온 지 몇 시간 만에 계약이 됐다. 수익형 오피스는 대형보단 중소형이 경쟁력이 있다. ▶김=서울 시내에서 6%의 수익률을 낼 수 있는 것은 부동산 펀드뿐이다. 굳이 발품을 팔지 않아도 투자할 수 있다. 모든 자산의 유동화가 필요한 시점이다.◇“미국 금리 인상 후 랠리 더 갈 것”- 성=끝으로 구체적인 금융상품 얘기를 해보자. ▶김=펀드든 지수연계파생상품(ELS)든 투자 전략을 담는 일종의 ‘그릇’이다. 먼저 국내외 시장 전망을 한 후 어떤 그릇에 담을까를 고민하면 된다. 미국은 금리인상 이슈가 있지만, 통계적으로 인상 이후 오히려 랠리가 예상된다. 유럽 역시 양적완화로 한동안 좋은 장을 유지할 것으로 본다. 다만 미국 지수에 투자하기보다는 헬스케어, 소비재 등 특정 테마에 투자하길 추천한다. ▶유=미국이 금리를 인상한다면 실업률 하락 등 청신호가 분명해 올린 것이다. 반면 유럽은 다소 부정적이다. 전례없는 양적완화로 부양을 하고 있는데다 그리스 문제가 아직 다 해결됐다고 보기 힘들다.
