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- "저금리 기조 풍부한 유동성, 강남 재건축 등 아파트값에 영향"
- 국토연구원 제공[이데일리 이진철 기자] 서울 강남권 아파트값이 단기 유동성과 상관성이 높으며, 최근 단기 유동성의 지속 증가는 강남 재건축 등 주택시장에 영향을 주고 있다는 분석이 제기됐다.17일 국토연구원에 따르면 시기에 따라 차이는 있으나 강남 아파트 매맷값과 단기 유동성의 상관계수는 0.5~0.6으로 나타났다. 저금리 기조 속에 풍부한 유동성이 주택시장에 유입된다는 것이다.연간 단기유동성 증감률은 2010~2011년 마이너스를 보였으나, 이후 2013~2016년간 장기 평균 증감률 이상의 증가세를 보였다. 단기 유동성은 현금통화, 요구불예금, 수시입출식저축성예금, MMF, 양도성예금증서, CMA, 발행어음, 환매조건부채권매도의 합산한 것이다.전년 동기 대비 월별 단기 유동성 증감률은 2015년 하반기에 20%대의 높은 수준을 나타낸 후 지속적으로 하락했다. 올해 상반기는 8~10%로 2014년 하반기와 비슷한 수준이다.국토연구원은 “작년 6월 한국은행 기준금리가 1.25%로 인하된 이후 지속적으로 동결되면서 금리 상승에 대한 불안 심리가 완화됐다”면서 “마땅한 투자처가 부족한 상황에서 절대적 저금리와 풍부한 유동성은 주택시장의 확장 요인으로 작용했다”고 설명했다.올 들어 6월까지 주택 매맷값 상승률은 0.5%로 전년 동기(0.1%) 대비 오름폭이 커지면서 주택 매매시장 소비심리 지수도 지속적으로 상승하고 있다.전국의 주택 매매시장 소비심리지수는 5월 126.2에서 6월 127.5, 수도권은 5월 134.4에서 6월 136.0으로 각각 올랐다. 특히 서울은 145.8로 높은 수준을 유지했고, 6.19대책이 발표한 6월에도 1.4포인트 상승해 집값 상승 기대감이 여전했다.한편 국토연구원이 지난달 조정대상지역 중개업소 734개소를 대상으로 6.19대책 중에서 주택시장 안정에 가장 효과적인 정책에 대한 인식을 조사한 결과, 수도권 조정대상지역의 경우 ‘주택담보대출 규제 강화’(51.5%)를 시장 안정에 가장 큰 영향을 줄 것이라고 답했다. 그 다음으로 ‘분양권 전매제한 강화’(22.4%)를 꼽았다. 반면 ‘주택거래 불법행위 점검 강화’는 5%에 그쳤다.박천규 국토연구원 부동산시장연구센터장은 “단기적이고 국지적인 붐이 향후 주택시장의 변동성 증대 요인이 되지 않도록 모니터링을 강화해야 한다”면서 “미분양, 금리상승 등 주택시장 잠재적 위험에 대비한 선제적 관리도 필요하다”고 말했다.
- "서울·수도권·부산 주택시장 과열 위험성 지속.. 수요관리 정책 필요"
- [이데일리 이진철 기자] 6.19 부동산대책의 규제 대상 지역으로 지목된 서울·수도권과 부산의 주택시장은 과열 위험성이 높기 때문에 정부가 지속적인 모니터링과 수요관리 정책이 필요하다는 분석이 나왔다.10일 국토연구원이 6월 기준으로 전월 대비 주택매매 가격상승률로 시장과열 위험성을 판단한 결과, 전국평균 상승률(0.21%)보다 높은 세종(1.67%), 서울(0.66%), 부산(0.38%) 등은 지속적으로 모니터링이 필요한 것으로 지적됐다. 부동산시장 소비심리지수로 시장과열 위험성을 진단한 결과에서도 서울, 인천, 경기 등 수도권 전 지역과 부산, 대전, 강원, 전북, 전남 등이 소비자심리 상승 1단계(115 이상) 이상으로 나타나 심리적인 과열 우려가 있는 것으로 나타났다.2016년부터 2017년까지 주택수급 진단결과와 6월 누계 매매가격 변동률을 비교한 결과, 수급균형 예상지역인 서울, 부산, 강원, 전남, 전북 등은 평균 이상의 매맷값 상승률을 기록했다. 이들 지역은 투자수요가 유입되면서 가격상승폭이 커진 것으로 분석됐다.경기의 경우 공급이 수요에 비해 다소 많아 보이지만 서울에 인접한 일부 시·군·구가 매맷값 상승을 주도하고 있다. 또 대기업의 대규모 투자와 주한 미군 이전수요 등에 따라 화성, 평택 등 수도권 남부지역에 많은 주택이 공급되고 있음에도 이주 수요에 대한 기대로 가격이 상승하고 있어 향후 세밀한 모니터링이 필요한 것으로 나타났다.제주의 경우 공급이 수요에 비해 다소 많으나 외국인 및 외지인 이주 수요가 많아 가격이 소폭 상승했다. 다만 수요가 시장 상황에 따라 변동성이 커 지속적인 모니터링이 필요한 것으로 지적됐다.국토연구원은 지역 부동산시장 모니터링 시스템을 구축해 공급과다로 인한 미분양 위험 증가, 투자수요 유입으로 인한 시장 이상과열 등 부작용을 선제적으로 관리해야 한다고 주문했다.공급이 과다한 지역은 미입주·미분양으로 가구의 주거이동 제약, 국지적인 역전세난 등 부작용 야기할 가능성을 지적했다. 반대로 수요가 공급보다 많은 지역은 시장의 이상과열로 내 집 마련이 어려워지고, 가격이 저렴한 지역으로 비자발적 주거이동, 소위 ‘전세 난민’ 등 부정적 요인이 나타난다는 것이다.국토연구원은 주택 준공물량 10~20% 증가로 인한 영향은 매맷값을 0.2~0.4%포인트 내외로 하락시키고, 전셋값을 0.3~0.6%포인트 내외로 하락시킬 것이라고 예상했다.변세일 국토연구원 연구위원은 “6.19대책 이후에도 집값이 오르고 있는 서울, 부산, 강원 등은 세부적인 모니터링 후 분양주택 청약 요건 강화, 전매제한 강화, 중도금 보증건수 및 한도 제한, 선택형 투기지역·투기과열지구 지정 등의 수요관리 정책을 고려할 필요가 있다”고 말했다.변 연구위원은 “반면 공급과다 예상지역인 경북, 충남, 울산, 경남 등은 세부적인 모니터링 후 공공부문 택지공급 축소, 건설사 보증한도 제한 및 심사 강화, 매입형 임대사업 확대, 주택건설기준 심의 강화 등 공급관리 정책이 필요하다”고 덧붙였다.국토연구원 제공
- [오은석의 부동산 재테크]인구 주는데 왜 집값은 오를까
- [오은석의 부동산 재테크] 전세만기때 마다 보증금을 올려주는 것에 지쳐 이번에 큰 마음 먹고 아파트를 산다고 하면, 주변에서 나름 꽤나 박학다식한 지인이 걱정스런 표정으로 집 값이 떨어질텐데 왜 집을 사냐고 되물었던 경험이 다들 한번씩은 있을 것이다.우리 나라 출산율이 전세계 최저 수준이라는 것은 누구나 다 알고 있는 일반 상식에 가깝다, 거기다 요새 취업도 잘 안되고 경기도 안좋은데 아무리 생각해도 집 값이 오를 수가 없다는 것이다. 지금의 집값 상승은 거품에 불과하고 곧 집 값이 정상화 될 것이라고 말한다. 개그 프로그램에도 흔히 나오는 레퍼토리 처럼, 10년치 월급을 하나도 안쓰고 숨만 쉬고 살아야 서울에 전세 아파트를 겨우 마련하는데, 어떻게 집 값이 더 상승할 수 있단 말인가.무엇보다도 부동산 하락론자가의 논리를 가장 크게 뒷받침 하는 것은 대한민국 인구가 점차 감소될 거라는 점이다. 얼핏 생각해보면 그 논리가 일견 타당해 보인다. 무엇보다도 인구가 늘어나야 집 값도 계속 오르는 것이지, 인구가 줄면 집에 대한 수요도 줄어들 것이다. 수요와 공급 측면에도 그 논리가 맞아 보인다.하지만 왜 현실은 내가 기다리는 집 값 하락이 오지 않는 걸까? 그리고 정말 인구가 줄어들면 집 값은 하락할까? 인구와 집값의 상관관계는 어떨까? 조사결과 언론 또는 우리가 상식으로 일반적으로 생각하는 수준보다 상관관계가 매우 낮다는 것을 알 수 있다. 이는 다음표를 봐도 알 수 있다. 부동산빅데이터 전문업체인 다다부동산파트너스의 전국 주요 도시의 인구 증감 및 집값 상승률을 정리한 표를 보면, 집 값 상승률과 인구 증감은 ‘정(正)의 상관관계’를 보이지 않는 것으로 보인다. 서울과 부산, 대구와 같은 지역들은 최근 4년간 모두 인구가 2.6%, 0.8%, 0.7% 감소했으나, 집 값은 오히려 동기간 동안 각각 24.1%, 35.2%, 44.7% 상승하는 모습을 보였다. 인구가 증가한 충남(1.1%)과 인천(3.8%)의 경우에도 집 값은 14.2%, 27.1% 상승하였으나 인구가 하락한 다른 지역에 비해 인구 증가가 집 값 상승에 큰 영향을 주었다고 보기는 어렵다. 집 값과 인구와의 상관관계는 위의 예가 아니더래도 외국의 선진국 사례를 보더라도 별반 다르지 않다. 인구가 횡보 내지 감소하고 있는 유럽의 경우에도 오히려 집 값은 우상향을 보이고 있다.이를 통해 내릴 수 있는 결론은 인구는 집 값에 영향을 미치는 여라가지 변수 중에서 단 하나에 불과한 것이지, 절대적으로 큰 영향을 미치는 요소가 아니다라는 것이다그리고 좀 더 엄밀히 말해, 우리는 크게 구분하지 않고, 그냥 ‘인구’라고 말하지만, 실제 집의 수요와 관련이 있는 것은 ‘인구’가 아니라 ‘가구수’이다.인구와 가구수는 엄밀히 말해 다른 개념이고, 반드시 정비례 하지는 않는다. 인구가 줄어들어도 가구수는 오히려 증가할 수 있다. 이는 결혼을 안하는 사람들이 증가하고, 세대 구성이 3인, 4인 가족에서 1인, 2인으로 변화가 가속화 되는 것과 무관하지 않다.인구가 줄어든다면, 요새 대한민국 국민 1인당 평균 1개씩 들고 있다는 휴대폰의 국내 판매량은 줄어 들 수 있지만, 인구가 줄어들어도 가구가 늘어나면 각 집에 하나씩 있는 냉장고 판매는 오히려 늘어나는 것과 같은 원리라 생각할 수 있다.즉, 인구가 집 값에 영향을 미치긴 하지만, 우리가 눈 여겨 볼 것은 좀 더 구체적으로 말해 인구가 아니라 가구수임을 명심해야 한다. 우리나라 인구는 2035년까지 계속해서 증가추세를 보인다고 하니, 아직 8년이나 남은 이 시점에서 집을 구입하는데 있어 출산율 감소 때문에 집 가격이 상승하지 않을 것이다라고 말하는 것은 조금 논리가 빈약하다고 할 수 있다. 그럼 최근에 집 값이 오른 가장 큰 이유는 무엇 때문일까? 집 값 상승은 시기마다 그 원인이 조금씩 다르긴 하지만, 최근의 수도권 상승장은 시중의 풍부한 유동성 때문으로 보는 견해가 타당해 보인다. 서울지역의 경우 당분간 공급도 부족하다 보니, 그 상승폭이 다른 지역에 비해 더 컸던 것에 불과하다.집 가격은 어느 한가지 요인에 의해 움직이기 보다는 여러 가지 요인들이 복합적으로 작용해 움직이게 된다. 예를들어, 공급물량이 많더라도 이주수요나 전입수요가 더 많으면 매매가격은 상승하고, 공급물량이 적더라도 특별한 이슈가 없어 수요의 움직임이 없다면 적은 물량으로도 매매가격이 하락할 수 있다. 또한 어느 지역이 공급물량이 많다고 하더라도 그 물량이 새로 조성된 택지지구 내에 있느냐, 구도심에 있느냐에 따라 다르며, 구도심의 재고아파트에 비해 분양가가 얼마나 높은냐에 따라 영향을 미치는 강도가 다르다. 어느 지역 또는 어느 시점에 공급물량이 집중되느냐도 매매가격 형성의 변수로 작용한다.내집 마련이나 재테크 목적으로 부동산에 대해 관심을 가졌다면, 그 관심 지역이 현재 매도를 해야 하는 시장인지, 매수를 해야 하는 시장인지 매수를 해야 한다면 어느 아파트가 그 동안 매매 가격이 많이 상승했고, 앞으로 상승할 것인지 철저한 임장과 정보 분석을 해야 할 것이다. 그렇지 않고 다른 사람의 말만 믿고 매도해야 할 지역을 매수해 버리면 매도할 때까지 몇 년 동안은 편안한 잠을 이루지 못할 것이다. ▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 7만 6천명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.?
