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- 재건축 ‘부담금 폭탄’ 현실로..강남 재건축시장 ‘패닉’
- [이데일리 문승용 기자][이데일리 성문재 기자] “80가구 1개동짜리 ‘나홀로 단지’인 반포현대아파트가 가구당 850만원에서 1억3500만원으로 예상 재건축 부담금이 늘었다면 문제가 심각해지겠는데요. 부담금이 많이 나오면 무조건 재건축 사업은 지연될 겁니다.”(서울 강남구 대치동 대치쌍용2차 인근 중개업소 관계자)서울 서초구 반포현대아파트 재건축 부담금이 생각했던 것보다 훨씬 클 것으로 계산되면서 재건축 초과이익 환수제를 적용받을 다른 강남권 재건축 단지들이 패닉(공황) 상태에 빠졌다. 많게는 수억원의 부담금을 더 내게 될 것으로 예상되기 때문이다. 초기 재건축 단지들은 일제히 주판알 튕기기에 들어갔고, 지난 3월부터 위축되기 시작한 서울 재건축 아파트 매매시장은 때아닌 혹한기를 맞이하게 됐다.◇“부담금 폭탄 현실화되나”…강남 재건축 단지들 바짝 긴장업계에 따르면 반포현대아파트를 시작으로 서초구 반포주공1단지 3주구, 강남구 대치쌍용2차 아파트, 송파구 문정동 136번지 등도 조만간 재건축 부담금 예상액이 산출될 전망이다. 이들 단지는 사업시행계획을 이미 인가받았지만 시공사를 선정하지 못해 재건축 부담금 예정액 산출자료를 제출하지 않은 상태였다. 대림산업(000210)·현대엔지니어링 컨소시엄과 쌍용건설이 맞붙은 송파구 문정동 136번지 재건축 단지는 오는 26일 총회에서 시공사를 결정한다. 대치쌍용2차는 오는 6월 2일, 반포주공1단지 3주구는 다음달 중 총회를 열고 시공사를 선정할 예정이다. 대치쌍용2차는 대우건설(047040)과 현대건설(000720)이 입찰했고, 반포주공1단지 3주구의 경우 현대산업(012630)개발이 3번 연속 단독 입찰해 수의계약으로 전환돼 조합원들의 동의만을 남겨놓고 있는 상태다.이들 단지가 시공사와 계약까지 마치면 1개월 안에 해당 구청에 재건축 부담금 예정액 산출자료를 제출해야 한다. 구청은 자료 수령 후 30일 안에 산정된 예정액을 해당 조합에 통지하게 된다. 재건축 초과이익 환수제 적용 단지 가운데 가장 많은 부담금이 부과될 것으로 예상됐던 반포주공1단지 3주구는 긴장감이 커지고 있다. 지난달 대의원회의에서 현대산업개발을 시공자 선정 우선협상대상업체로 정했지만 아직 총회 날짜를 잡지 못했다. 조합원들은 수주 경쟁이 붙지 않은 탓에 상대적으로 건설사로부터 혜택을 거의 못받았다며 불만이고, 현대산업개발은 경쟁입찰이 성사되지 않아 제대로 된 사업설명회조차 열지 못했다며 아쉬워했다. 반포1단지 3주구 조합 관계자는 “아직 협의할 것들이 남아 있어 시공사 선정 총회 날짜를 확정하지 못했다”고 말했다. 작년 말까지만 해도 3주구 조합이 추산한 재건축 부담금은 조합원 1인당 1억원을 넘지 않았다. 그러나 올해 초 국토교통부가 시뮬레이션한 결과 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 소재 사업시행인가 단계 재건축 단지 15곳의 평균 재건축 부담금 예상액은 4억3000만원이었다. 사업시행인가 단계에 있는 단지 중 사업성이 뛰어나고 규모가 큰 반포1단지 3주구가 부담금 평균을 밑돌 가능성이 희박하다고 보면 조합 예상보다 부담금이 최소 4~5배 늘어날 수 있다는 뜻이다. 업계 관계자는 “국토부가 조합원 1인당 8억4000만원의 재건축 부담금을 내게 될 단지도 있을 것이라고 예고했었는데 반포현대아파트 부담금을 보니 국토부 시뮬레이션이 현실이 될 것 같다”고 말했다.4개동 364가구의 강남구 대치동 대치쌍용2차아파트도 바짝 긴장하고 있다. 당초 조합에서는 1억원선의 재건축 부담금이 나올 것으로 봤지만 반포현대 사례를 접한 현지 중개업소들은 대치쌍용2차 부담금이 4억원 이상 나올 수도 있다며 조심스레 입을 뗐다. 지난 2014년 재건축조합설립 추진위원회 승인 당시 9억원대에 거래되던 대치쌍용2차 아파트 전용 84.49㎡는 작년 7월 14억원에 팔렸고, 올해 2월 16억5000만원을 찍었다. 사업 마무리 예상시점인 3~4년 뒤에는 이보다 더 오를 가능성이 크다. 최소 9억~10억원 가량의 차액에서 건축비, 정상적인 주택가격상승분, 조합 운영비 등을 빼더라도 재건축 부담금이 수억원에 달할 것이라는 계산이다. ◇재건축 시장 위축 불가피…“집값 더 떨어질 것” 송파구 문정동 136번지 일대 재건축사업은 사정이 조금 다르다. 일반 아파트 단지가 아닌 단독주택과 빌라 등이 혼재돼 있는 지역이라 조합원마다 재건축 부담금이 천차만별이기 때문이다. 현지 중개업소 관계자는 “아파트는 ‘몇평이면 얼마’라는 식의 일률적인 추산이 가능하지만 여기는 현재 거주 중인 주택의 감정가와 분양받을 주택의 크기에 따라 다 다르다”며 “부담금 폭탄이 두려운 조합원은 작은 면적을 분양받는 식으로 충분히 피해갈 수 있다”고 말했다. 한 재건축 조합원은 “재건축 사업이 단순히 헌집 주고 새집 받는 게 아니라는 것은 이미 알고 있고 마음의 준비도 하고 있다”며 “다들 주택이 낡아서 새 아파트 살기를 원하기 때문에 얼른 빨리 재건축하자는 분위기”라고 전했다.한편 정부의 고강도 규제에도 거침없는 가격 급등을 나타냈던 강남 재건축시장은 국토부가 예고했던 대로 ‘폭탄 부담금’이 증명되면서 당분간 더욱 위축될 전망이다.부동산114에 따르면 5월 둘째주 서울 재건축 아파트값은 0.02% 내렸다. 4월 넷째주부터 3주 연속 하락세다. 올 1~2월까지만해도 서울 일반아파트보다 높았던 재건축 아파트값 상승률은 3월 초 정부의 안전진단 기준 강화 결정 이후 고꾸라졌다. 올해부터 재건축 초과이익 환수제가 시행되는 가운데 이번 반포현대 재건축 부담금이 조합 예상을 훨씬 웃도는 수준으로 통지된 것이 환수제를 피하지 못한 재건축 단지들에는 결정타가 될 것으로 보인다. 그동안 가격이 너무 많이 올랐다는 피로감도 적지 않은 상황이다.양지영 R&C연구소 소장은 “올해 부동산시장의 가장 큰 변수는 재건축 초과이익 환수와 보유세 인상”이라며 “재건축 부담금이 생각보다 강하게 나오면 해당 시장에는 타격이 크고 길게 갈 것이다. 거래가 위축되고 가격도 더 떨어질 가능성이 커졌다는 뜻”이라고 말했다.서울 재건축 및 일반아파트 주간 매매가격 변동률 추이(단위: %, 자료: 부동산114)
- 서울 고급주택 상승률 세계 1위…"강남 투기 여전"
- [이데일리 정다슬 기자] 올해 1분기 서울 고급주택이 전세계에서 가장 많이 오른 것으로 나타났다. 13일 글로벌부동산서비스업체인 나이트 프랭크(Knight Frank)가 각 도시 주택시장의 상위 5%를 대상으로 조사한 ‘프라임 글로벌 도시 지수’(Prime Global Cities Index) 보고서를 보면 올해 1분기 서울의 고급주택 가격은 작년 같은 기간보다 24.7% 올랐다. 이는 조사 대상인 세계 각국의 주요 도시 43곳 중 가장 높은 상승률이다. 특히 서울의 상승률은 조사대상 도시 평균 상승률(4.8%)의 5배를 넘었다. 나이트 프랭크는 “서울이 세계 고급주택 시장을 주도했다”며 “다주택자 중과세, 부동산 대출 억제를 포함한 광범위한 조치로 서울 부동산 시장의 열기가 대체로 식었지만 강남 주요 시장에서는 여전히 강력한 투자 활동이 나타나고 있다”고 분석했다. 서울은 지난해 3분기 7위, 4분기 3위에 이어 올해 1분기 1위로 오르며 상승 속도가 빨라졌다. 지난해 3∼4분기에 1위를 지켰던 중국 광저우는 올해 1분기 상승률이 16.1%로 다소 둔화하며 3위로 내려앉았다.2위로는 남아공 케이프타운(19.3%)이 2분기 연속 꼽혔다. 도시 전반에서 부동산 열기가 진정됐으나 부촌에서는 공급이 부족해지면서 가격을 끌어올렸다.이어 독일 베를린·중국 상하이가 10.9%로 공동 4위를 차지했다. 6위는 프랑스 파리(10.5%), 7위 스페인 마드리드(10.1%), 8위 미국 샌프란시스코(9.0%), 9위 호주 시드니(8.7%), 10위는 호주 멜버른(8.3%)이다.일본 도쿄는 3.4% 상승률을 보여 20위를 기록했고 세계에서 집값이 비싸기로 유명한 ‘3인방’인 홍콩, 미국 뉴욕, 영국 런던은 각각 13위(6.9%), 27위(1.0%,), 35위(-1.1%)에 머물러 상승률에서는 부진했다. 하락 폭이 큰 도시는 스웨덴 스톡홀롬(-8.4%), 대만 타이베이(-7.4%), 러시아 상트페테르부르크·인도 델리(-4.0%) 등이 꼽혔다.
- [2018 웰스투어]"부동산 시장, 2~3년 후 다시 상승장"(종합)
- 곽창석 도시와 공간 대표가 11일 오후 서울 강남구 대치동 섬유센터에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 Wealth Tour(웰스 투어) 2018’에서 ‘지방선거 이후 부동산 지형이 바뀐다’란 주제로 강연을 하고 있다. (사진=이데일리 방인권 기자)[이데일리 김경은 전상희 기자] “올해 부동산 시장은 상승이 어렵지만 2020년부터 2022년 다시 상승세가 올 것입니다.” 곽창석 도시와공간 대표는 11일 오후 서울시 강남구 대치동 섬유센터 콘퍼런스홀에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 ‘지방선거 이후 부동산 지형이 바뀐다’라는 주제로 한 강연에서 “2008년 고점을 찍은 이후 10년을 맞는 올해 부동산 시장이 고점을 찍고 추세 하락할 것이라는 관측들이 많지만, 2~3년 후 다시 상승장이 올 것 같다”고 전망했다. 그는 “우리 국내 부동산 시장 사정을 보면 상승 주기가 굉장히 길어지고 있는 추세”라며 “부산이 2009년부터 상승세를 타기 시작해, 2009~2011년 오르다가 12년에 꺾인 뒤 2013~2016년이 다시 상승하고 최근에 와서 주춤한 형태로, 기복이 약간 있지만 상승장이 거의 7~8년 정도 유지된다”고 말했다. 부동산 가격의 장기 흐름은 두 가지로 보는데 ‘10년 주기론’과 ‘17년 주기론’으로 나뉜다. 17년 주기론은 선진국에서 주로 나타나며 17~18년 주기로 경기주기가 바뀐다는 것이다. 우리는 10년 주기설을 주로 따라온 만큼 올해가 고점인 것 아니냐는 전망이 많지만, 17년 주기설로따지면 아직 7년이 남아 2025년까지 상승장은 유지될 수 있다는 것이 그의 전망이다. 그가 이같이 경기주기가 바뀔 것이라 보는 데는 문재인 정부의 부동산 정책이 참여정부를 연상케 한다는 점에서다. 곽 대표는 참여정부 시절 부동산 규제정책 입안 민간 전문가로 참여한 바 있다. 그는 “참여정부때 규제책은 집값 잡는 정책이 결국은 수요를 잡지 못하고 공급만 규제한 결과가 됐다”며 “지금 나오고 있는 여러 가지 부동산 대책들이 참여정부와 거의 흡사하고, 강도는 훨씬 강하다”고 말했다. 곽 대표는 “수요를 억제하기 위해 나온 규제들인데 실제 공급 측면에 강한 압박을 가하고 있다”며 “중도금 집단대출이 안 되니 어떤 사업자가 아파트를 분양하려고 하겠냐”며 “양도세 중과세 시행 전까지가 전반전이었다면 지금은 쉬어가는 때일 뿐이다. 후반전이 기다리고 있고, 동력은 시장이 아니라 정책이 될 것”이라고 내다봤다. 곽 대표가 주목하고 있는 올해 부동산 시장의 가장 큰 변수는 지방선거다. 상반기 이뤄졌어야 할 대규모 분양이나 재건축 이주시기, 개발계획 발표들이 지방선거 이슈에 묶여 하반기로 미뤄진 상황이기 때문이다. 곽 대표는 “현재 강남권 전세가 떨어진 이유는 재건축 이주가 허용되지 않았기 때문이다. 서초구나 송파구 등은 상반기 이주 물량이 하반기로 몰렸다. 서초나 송파의 전셋값 하락세는 빠르면 6월 늦어도 7월부터는 사라질 것”이라고 예측했다.아울러 향후 5~6년 동안 수요가 증가할 부동산으로 비역세권·구축·중대형·재개발 부동산으로 꼽았다. 현재 역세권·신축·소형·재건축 중심의 형성된 부동산 시장의 수요가 정반대로 옮겨갈 것이라는 예측이다. 곽 대표는 “부동산 시장은 초반엔 투자자들이 이끄는 양극화, 후반부에는 실수요자들이 이끄는 평준화로 변화 흐름을 보인다”며 “투자자들은 비싼 부동산을 더 비싸게 만드는 경향을 띤다면, 실수요자들은 지나치게 비싼 역세권보다는 가격이 합리적인 비역세권을 택하는 식으로 그 차이를 메우는 역할을 한다”고 분석했다. 곽 대표는 시세 차익보다 희소성을 노리는 투자를 권했다. 그는 “양도소득세가 중과세되는 시장 상황 속에서 시세 차익을 목표로 하는 주택투자는 권하지 않는다”며 “100% 수익을 내더라도 그 가운데 70%는 세금을 내는 식”이라고 일침을 놨다. 이어 그는 “시세 차익이 아닌 희소성에 투자한다는 방향으로 접근해야 한다”며 “부동산 투자는 입지에 대한 투자가 아닌 시간이 주는 공포를 극복한 데에 대한 대가”라고 강조했다.
- 지방선거 치르기만 하면 누그러지는 6월 집값
- [이데일리 이동훈 기자][이데일리 정병묵 기자] 역대 지방선거가 있던 해 가운데 선거가 치러진 당월의 집값 상승률이 가장 낮았던 것으로 나타났다.KB국민은행에 따르면 지방선거가 있던 2002년, 2006년, 2010년, 2014년 중 6월의 전국 주택 매매가격 평균 상승률은 0.25%로, 열두달 가운데 가장 낮았다. 선거가 실시된 네 해 중 2016년에만 5월(31일)에 지방선거가 치러졌다.이 기간 평균 주택 매매가격 상승률이 두 번째로 낮았던 달은 7월(0.30%)이었으며 5월(0.44%), 4월(0.49%), 8월(0.52%) 순이었다. 지방선거 개최 두어달 전부터 집값 상승률이 줄어들고 개최월에 최저점을 찍었다가, 이후 다시 서서히 상승폭을 늘리는 양상을 나타낸 것이다. 6월은 한 해 중 집값 상승률이 가장 낮은 달이 아니다. KB국민은행 통계를 보면, 2002년부터 작년까지 16년간 월별 전국 집값 상승률이 가장 낮았던 달은 12월(0.11%)이었다. 이어 1월(0.24%), 7월(0.25%), 8월(0.26%) 순으로 낮았으며 6월은 0.27%로 다섯번째였다.보통 겨울철 이사 비수기에 접어들면서 12월과 이듬해 1월의 집값 상승률이 가장 낮아지고 봄에 반등하는 양상을 보인다. 그러나 지방선거가 있는 해에는 이와 달리 선거가 치러지는 6월에 가장 낮은 상승률을 기록한 것이다. 이는 선거를 앞두고 부동산 투자자들의 관망세가 극심해지기 때문으로 풀이된다. 지자체장 후보들이 각종 개발 공약을 납발하더라도 일단 선거가 끝나고 난 뒤에 두고 보자는 심리가 있기 때문이다.그러나 꼭 선거와 집값을 연관지어 해석할 수 없다는 분석도 있다. 올해 전국 주택 매매가격 변동률은 1월 0.19%에서 2월 0.22%, 3월 0.25%로 올랐다가 4월 다시 0.17%로 하락했는데, 이는 선거만의 영향이라고 볼 수 없다. 연초 서울·수도권을 중심으로 집값이 폭등하는 이상현상을 보인데다 다주택자 양도세 중과 등 규제책에 따라 4월부터 집값 상승이 진정세에 접어든 이유도 있기 때문이다.김은진 부동산114 팀장은 “선거가 치러지는 해에 부동산시장은 일단 지켜보자는 투자자가 많고 이에 따라 거래도 둔화할 가능성이 크다”며 “그러나 해마다 선거와 상관없이 부동산 정책에 따라 집값이 출렁이는 경우도 있기 때문에 이 점도 분리해 봐야 한다”고 설명했다.
- 옷 한벌 안 사도 내집마련까지 기본 5~6년..대출 상환도 부담
- 연소득 대비 주택구입가격(PIR) 추이(단위: 배, 자료: 국토교통부)*주택가격의 중간값을 가구 연소득 중간값으로 나눈 것[이데일리 성문재 기자] 소득을 한푼도 안쓰고 고스란히 모아도 대한민국에서 내집을 갖기 위해서는 5년 이상의 시간이 필요한 것으로 나타났다. 국토교통부가 8일 발표한 ‘2017년도 주거실태조사’에 따르면 자가 가구의 연 소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 5.6배다. 이는 전년과 동일한 수준으로 해당 조사가 시작된 2006년 이후 가장 높은 수치다. PIR은 주택 가격의 중간값을 가구 연소득 중간값으로 나눠 계산한다. 지역별로 보면 수도권이 6.7배, 광역시 5.5배, 도지역 4.0배다. 광역시가 전년대비 늘었다.중간값이 아닌 평균값을 기준으로 구한 PIR은 전국 6.4배, 수도권 7.9배, 광역시 5.8배, 도지역 4.5배다. 도지역을 제외하고 모두 소폭 증가했다.주택가격이 소득의 4~7배에 달하다보니 대출 의존도가 높은 상황이다. 자가 가구의 절반(49.3%)이 대출금 상환에 부담을 느끼고 있다고 답했다. 실제 생애 첫 내집마련에 성공하기까지는 6.8년이 소요된 것으로 나타났다. 지난 2010년 8.5년에 비해서는 2년 가까이 줄었지만 2016년(6.7년)보다는 소폭 늘어났다. 작년 집값 상승과 대출 규제 강화 여파로 보인다. 2014년부터 약 7년 안팎의 수치가 유지되고 있다.생애최초 주택마련 소요연수(단위:년, 자료: 국토교통부)임차가구의 월세 부담은 전년 대비 다소 줄었다. 임차가구의 월소득에서 차지하는 월임대료 비율(RIR)은 전국 17.0%(중위수)로 전년(18.1%) 대비 낮아졌다. 전월세 전환율이 하락한 결과로 풀이된다. 지역별로는 수도권이 18.4%로 광역시(15.3%)와 도지역(15.0%)에 비해 높았다.평균값을 기준으로 한 RIR은 전국 21.8%, 수도권 24.7%, 광역시 17.5%, 도지역 15.9%로 모든 지역에서 전년 대비 소폭 상승했다. 임차형태에 따라 전세 가구의 70.5%, 월세 가구의 82.8%가 임대료 지불에 부담을 느끼고 있다고 답했다. 여전히 높은 수치긴 하지만 전세의 경우 전년(74.3%)보다는 부담을 느낀다는 응답자 비율이 줄었다.주거실태조사는 국토부가 2006년부터 2년마다 실시해 왔으며 작년부터 매년 시행으로 변경됐다. 국토부는 국토연구원과 ㈜한국리서치에 의뢰해 전국 6만가구를 대상으로 작년 5월부터 9월까지 5개월간 대면면접조사를 진행했다.점유형태별 임대료·대출금 상환 등 부담 가구 비율(단위: %, 자료: 국토교통부)
