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- 서울 집값 떨어졌다고?…9·13대책 후 거래 아파트 90% 올랐다
- 9.13 부동산 대책 전후 아파트 거래가격 변동 주택형 비중 변화.[이데일리 김기덕 기자] 초강력 부동산 규제인 9·13 부동산 대책 이후 서울에서 매매거래된 아파트의 90% 이상은 상승한 것으로 나타났다. 이는 매매거래 절벽 속 아파트값 하락세가 지속되고 있다는 그동안의 발표 수치를 뒤집는 분석 결과다. 8일 부동산정보 서비스업체 직방이 국토교통부가 발표한 실거래를 바탕으로 지난해 9·13 대책 이전(2018년 1~8월) 대비 이후(2018년 9월~2019년 4월 2일)를 비교·분석한 결과, 전국적으로 가격이 하락한 주택형은 44.2%로 나타났다. 이는 9·13 대책 이전(40.6%)에 비해 3.6%포인트 증가한 수치다. 같은 기간 수도권과 지방의 가격 하락 주택형은 각각 2.4%포인트(26.8%→29.2%), 2.9%포인트(54.7%→57.6%) 늘었다. 이처럼 9·13 대책 이후 가격이 하락한 주택형이 전체적으로 크게 늘어난 것으로 나타났지만, 서울은 달랐다. 이 기간 서울은 매매거래된 아파트의 92.7% 비중이 상승한 것으로 조사됐다. 이 기간 인천과 경기 지역 아파트 주택형도 각각 53.7%, 61.7%가 상승한 것으로 집계돼 수도권은 매매거래 상승이 유지된 것으로 나타났다. 지방 중에서는 광주의 아파트 주택형 상승 비중(78.9%)이 가장 높았지만 부산, 울산, 강원, 충북, 전북 등은 대부분 지역은 하락했다. 다만 대출, 세제, 청약 등을 전방위로 압박한 9·13 대책 이후 아파트 매매거래는 큰 폭 감소하고 있다. 집주인이 원하는 매도가격과 잠재 수요자의 매수 가격차이가 좁혀지지 않으면서, 거래가 발생하지 않고 있다는 분석이다. 이 같은 거래절벽 현상이 장기화되면서 시세를 기준으로 발표하는 아파트 매매거래는 21주 연속 하락했지만, 실거래의 90% 이상은 되레 오른 가격에 체결된 것으로 나타났다. 이는 매도자 입장에서 매수자가 원하는 낮아진 가격에 집을 팔려는 의사가 없는 것으로 해석된다. 보유에 따른 금융비용 부담 등이 급격히 늘어나지 않은 상황에서 매도가격을 낮추기 보다는 적정 수익을 보장할 수 있는 가격 선에서 거래를 성사시키고 있는 것이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울은 아직 거래가 성사되기 위해서 매도자의 의견이 더 강하게 반영되면서 단기적으로 급격한 거래 감소에 대한 과도한 반응을 보일 필요는 없어 보인다”며 “다만 공시가 인상에 따른 보유세 부담이 현실화되는 6월 이후 매매거래 시장은 변화가 나타날 수 있다”고 말했다. 2018년 1월~8월 아파트 거래가격 대비 2018년 9월~2019년(4월 2일 기준) 아파트 주택형 변동 비중.(직방 제공)
- [미리보는 이데일리 신문]대형마트선 불법인 ‘이것’ 편의점선 합법
- [이데일리 이명철 기자] 다음은 3일 자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-대형마트선 불법인 ‘이것’ 편의점선 합법-공무원·군인연금 적자 3조원 시대…재정적자, 2022년 다섯배로 커진다-관광객 2300만명 유치 전략…BTS 빼면 재탕 삼탕-국내 대기업 유통망 잡은 중국폰, 이번엔 통할까-[사설]이 시대 청년들의 눈물 누가 닦아줄 것인가-[사설]장기 파업에 실적 반토막 난 르노삼성△줌인&-노사갈등·인력유출·시장점유율 하락…비상벨 울린 네이버(035420), 어디로 끌고 가나-美·中 경기 바닥 쳤나…제조업지표 일제히 반등△국가재정 건전성 ‘빨간 불’-국가부채 절반 이상이 연금충당부채인데…공무원 年3만명씩 늘린다-작년 국가채무 680.7조…국민 1인당 1316만원-가장 비싼 국가 재산은…12조1316억원 경부고속도로△알맹이 빠진 관광 혁신전략-제2제주, DMZ 평화길 만든다지만…‘어떻게’ 빠진 계획, 실효성 의문-관광벤처 1000곳 발굴…한국형 에어비앤비 키운다-문재인 대통령 “관광산업은 경제발전의 핵심 동력”△휴대폰 유통 전쟁-대기업, 중국폰 유통 본격화에…중·저가폰 시장 경쟁 치열해질 듯-30만~40만원대 ‘가성비’ 앞세운 중·저가폰-단말기 완전지급제 법제화 변수 여전…업계 긴장△오늘 4·3 보선…‘PK결투’ 결판의 날-전패하면 與 국정동력 상실, 野 황 대표 체제 휘청…내년 총선도 위험-진보 후보 단일화, 역대 최고 투표율 ‘주목’…축구장 유세 ‘막판 변수’-한 표라도 더…총력 지원 나선 지도부△정치-‘더는 물러설 곳 없다’…文대통령, 조국 책임론에도 ‘정면돌파’ 강수-박근혜 정부 민정수석 지낸 곽상도 한국당 의원 “민정수석은 대통령과 긴장관계 필요 인사검증 과정서 ‘노’할 수 있어야”-제1야당이 스포츠를 대하는 자세-“머지않아→몇달 내” 폼페이오, 北에 대화 손짓-한·미, 전작권 전환 평가 ‘특별상설군사위’ 가동△경제-석유·채소값 하락에 무상급식 영향…물가 상승률 32개월만에 최저-‘원전 생태계 무너질라’…정부, 기자재업체에 일감 지원-“이달 중 추경안 제출…할 수 있는 모든 것 해야”△금융-금융지주사 ‘삼중고’에 한숨…이자 이익 줄어들라-안철경 신임 보험연구원장 “시장 수요에 빠르게 대응 조직 영향력 더 강화할 것”-우수고객 소통 나선 진옥동…직원들과 치맥 나눈 지성규-금융거래 적은 주부·학생도 휴대폰 요금만 잘 내면 대출 OK△산업&기업-물 들어온 LNG선 시장…조선 ‘빅3’ 노 젓는다-신학철, 첨단소재산업 첫 작품 ‘솔루블 OLED’ 핵심재료 기술 인수-삼성전기(009150), 수요 치솟는 ‘전장용 MLCC’ 집중-1억1900만원…삼성전자(005930) 전자업계 직원 연봉 1위-파업 장기화 르노삼성, 신차 물량 스페인에 뺏기나-뉴욕 한복판서 한국의 세계문화유산 알린 LG전자(066570)△산업-“월 8만원에 데이터 무제한”…화끈하게 지른 KT(030200)…5G 요금전쟁 후끈-5G로 쇼핑하세요…신세계(004170)·SKT·SKB ‘미래형 유통매장’ 구축-게임하면 저절로 쌓이는 암호화폐…‘채굴’ 시대 저무나△소비자생활-美전자담배 1위 ‘쥴’ 상륙 임박…‘찻잔 속 태풍’ 그칠지 주목-친환경 공정 거친 청바지 롯데百 ‘테라피 진’ 출시-여성 쇼핑앱 ‘브랜디’ 서정민 대표 “SNS·쇼핑몰 결합하니 대박…올해 거래액 3000억 넘을 것”-CJ오쇼핑(035760) ‘최화정쇼’ 3년 롱런 비결은 ‘스토리텔링’△중소기업·바이오-한독(002390) ‘오픈 이노베이션’ 65년 뚝심…미국시장 공략 교두보 확보-바이오 유망기업 곽병주 지엔티파마 대표 “치매·뇌졸중약 개발 20년 한우물 中 제약사 손잡고 사업 가속도”-아로나민의 힘…일동제약(249420) 연매출 5000억 첫 돌파△이데일리가 만났습니다-자산운용사 대형화 앞장선…권용원 금융투자협회장 “국내 운용사 덩치 작아도 너무 작아…규모 걸맞게 몸집 키워야 산다”-亞펀드패스포트 도입 위해 요즘 ‘톰소여 작전’ 진행 중△증권&마켓-차바이오텍(085660) 감사 ‘연장전’에…속타는 6만 소액주주들-신한(005450)·웅진에너지(103130)…깐깐해진 감사에 ‘상폐 사유’ 기업 13곳 늘어-식약처 수입허가에도 ‘대마株’ 맥못춘 이유△증권-주택경기 둔화…금융당국, 부동산 신탁사 ‘종합검사’ 한다-벤처캐피털 프리미어파트너스 미용기기 제조사에 20억 투자-KB증권 12개 추천 종목 중 7개 상승 ‘최다’-아시아나 ‘감사 쇼크’ 벗었지만…1분기 감사보고서도 걱정△Book-[증발]일자리가 훅…모바일 경제는 ‘증발 경제’-[독일은 어떻게 유럽을 지배하는가]“유럽의 수도는 브뤼셀 아닌 베를린”-[우리에겐 쉼표가 필요하다]인터넷 시대…‘잃어버린 가치’를 찾아서-[저급한 술과 상류사회]韓 독자에게 낯설지 않은 ‘英 와인바 이야기’-[200자 책꽂이]‘피터 틸’ ‘워런 버핏, 부의 기본 원칙’ ‘금융지식이 이렇게 쓸모있을 줄이야’ ‘을의 철학’ ‘월급쟁이 부자들’ ‘금수저 의경 일기’ ‘사진 잘 찍는 법’ ‘냉면’△스포츠-‘상금퀸’은 누구…최혜진·오지현 각축 속 이소영·김아림 호시탐탐-KLPGA 투어 신설 대회 2개…우승 노릴 기회 늘었네-평균 266.94야드…김세영 파워스윙 톱-‘황교안 축구장’ 경남FC, 제재금 2000만원 징계-박세리, 오거스타 내셔널 女아마대회 시타 “남자로 태어났다면 마스터스 큰일 냈을 것”△피플-김현영 강원대 총장, 한국대학교육협의회장 취임 “‘살생부’ 된 대학진단…대교협 인증제로 바꿔야”-‘취준생 응원합니다’…LG전자, 정장·스타일러 기증-한민구 한국과학기술한림원장 “국제한림원聯 총회 열어 과기 위상 높일 것”-서진수 前 일산백병원장 ‘JW중외박애상’ 수상-최종욱 ASOCIO 수석부회장-송재조 前 한국경제TV 대표 에프엔자산평가 상근부회장-동성애자 아들 부부의 딸 대신 낳아준 英 60대 여성-‘佛 장관’ 한국계 셰드리크 오 첫 출근-[인사가 만사]-[명복을 빕니다]△오피니언-[목멱칼럼]하이에크를 읽으면 한국이 보인다-[데스크의 눈]승리는 ‘유명인’이 아니라 ‘공인’-[기자수첩]법조인간 기싸움으로 변한 사법농단 재판-[e갤러리]한수정 ‘모란’△부동산-‘로또 분양’ 북위례 힐스테이트…청약가점 60점대면 도전해볼만-공공주택 조경 관리 위해 ‘그린매니저’ 서비스 도입-브랜드아파트 타운으로 변신하는 부산진구-한화건설, 작년 영업익 3074억…1년새 두배로△사회-교육청vs자사고 싸움에…피 마르는 중3-재벌가 3세 줄줄이 ‘마약 혐의’ 입건-‘고령자 면허 자진반납’ 실효성 논란, 車없는 노인들만 면허 반납…교통사고 감소에 도움 된다고?-현직 법관 “임종헌 지시에 부담 느꼈다”-“나 미군인데 같이 살자” 외국인 사기단 덜미-엄지 올리는 이왕근 공군참모총장
- 서울은 죽쑤는데… 인천 구도심 주택시장 훈풍, 왜?
- [이데일리 이동훈 기자][이데일리 김기덕 기자] 올해 1월 인천 계양구 효성동에서 분양한 ‘e편한세상 계양 더프리미어’(효성1구역 재개발 단지). 이 단지는 인천에서도 구도심에 속하는데다 3기 신도시 발표가 있은 직후 나온 1600가구가 넘는 대단지라는 점에서 흥행이 어려울 것으로 예상됐던 곳이다. 하지만 뚜껑을 열어보니 결과는 기대 이상이었다. 청약 1순위에서 모든 가구가 주인을 찾았고, 평균 당첨 가점도 45점으로 비교적 높은 편이었다. 전용 84㎡의 경우 만점(84점)에 가까운 최고 77점이 나왔다. 이 주택은 정당 계약(청약시행 후 정해진 계약기간 내 실시하는 계약) 일주일 만에 완판됐다.최근 인천 구도심 주택시장에 변화의 바람이 불고 있다. 대출, 세제, 청약 등 주택시장을 옥죄는 고강도 규제에 서울 등 수도권 주택시장이 ‘집맥경화’에 빠진 것과는 달리 매수세가 붙고 있다. 특히 지난해 말 3기 신도시로 지정된 인천 계양구는 올 들어 수도권에서 가장 높은 아파트값 상승률을 보였다. 지난해 주택시장 상승기에 뒷걸음친 것과는 영 딴판이다. ◇계양구, 올 들어 수도권 집값 상승률 1위 한국감정원에 따르면 올 들어 이달 현재까지 인천 계양구 아파트값은 0.30% 올랐다. 수도권 시·군·구 중 가장 높은 상승률이다. 이 기간 수도권 전체에서 유일하게 오름세를 보였던 경기 수원 장안구(0.06%)·남양주시(0.12%)·구리시(0.20%) 등과 비교해도 월등히 높은 수준이다. 인천 계양구와 맞닿아 있는 부평구도 하락세가 줄면서 올 들어 마이너스(-)0.25%에 그치고 있다. 연수구(-0.80%)나 미추홀구(-0.36%), 인천시 평균 아파트값(-0.31%) 보다 양호한 성적표다. 이 기간 서울과 경기도 평균 아파트값은 -0.99%, -0.64% 하락했다. 지난해까지만 해도 내림세(-0.35%)였던 인천 계양구는 연말 정부가 발표한 3기 신도시에 이 지역을 포함하면서 다른 모습을 보였다. 개발 호재에 대한 기대감이 커진 것이다. 계양구에서는 인천지하철 1호선 박촌역에서 김포공항역까지 약 8㎞ 구간을 잇는 신교통형 S-BRT가 신설될 예정이다. S-BRT를 통하면 여의도까지 약 25분이면 이동이 가능하다. 또 비규제 지역에 속해 강화된 대출 규제와 전매 제한을 적용받지 않아 새 아파트를 중심으로 수요가 몰리고 있다. 지난해 3월 계양구 작전동에서 분양한 ‘작전역 브라운스톤 계양스카이’ 전용 75㎡ 아파트는 지난 2월 분양가 대비 최대 3500만원 가량 오른 3억9200만원에 실거래됐다. 계양구와 맞닿아 있는 인천 남동구 ‘인천 구월 지웰시티 푸르지오’(전용 84㎡) 분양권도 분양가 대비 1억원의 프리미엄이 붙은 4억9000만원에 시세를 형성하고 있다. 계양구 S공인중개업소 관계자는 “집값도 싼데다 전세가율이 70~80%라 1억원 정도면 갭투자가 가능하다는 장점에 최근 서울, 부산 등 외지 투자 문의가 많다”고 전했다. ◇새 아파트 수요 많지만 “실수요자 들어올 지 지켜봐야”그동안 인천 지역은 송도, 청라, 영종 등에서 국제개발이 이어지면서 새 아파트 분양이 활발했지만 연수구나 서구, 중구 등에 공급이 몰렸다. 이 외에 계양구나 부평구, 동구 등 구도심은 소외된 모습을 보였다. 그러나 올해는 개발이 소홀했던 지역에 대한 관심이 점차 높아지고 있다. 재건축이나 재개발을 통한 주거 환경이 확 변하는데다 새 아파트에 대한 수요가 높아진 것이 가장 큰 이유다. 현재 인천에서 입주한 지 10년 이상 되는 아파트 비율(노후도 비율)이 가장 높은 지역은 계양구로 93%에 달한다. 이어 부평구 역시 92%로 두 번째로 높은 수준이다. 부평구 L공인 관계자는 “부평구나 계양구 등은 다른 지역에 비해 서울과 접근성이 좋은데다 인프라 개발 기대감이 높다”며 “3기 신도시 지정으로 올해 구획정리를 마무리하고 내년 보상에 들어가면 아파트값은 더욱 뛸 것으로 보인다”고 말했다.다만 일시적으로 물량이 몰릴 수 있는데다 아파트값이 워낙 낮았던 것도 고려해야 한다는 지적이다. 실제 지난달 말 현재 인천은 3.3㎡당 아파트값은 917만원으로 서울(3.3㎡당) 2669만원이나 경기도 평균(1158만원)에 비해 훨씬 저렴한 편이다. 인천 계양구(818만원) 등 구도심은 더욱 집값이 싼 편이다. 빠숑이라는 필명으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장은 “인천 구도심은 집값이 상대적으로 저렴해 보이기 때문에 조금만 올라도 상승률이 커 보이는 착시효과가 있을 수 있다. 비규제 영향으로 당장 투자 수요가 들어온다고 해도 원주민 중심의 실수요가 확보되지 않으면 매수세는 오래가지 않을 것”이라고 진단했다. 아울러 “교통망 확보가 우선이고 물량이 일시적으로 몰리지 않는 지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다”고 말했다.
- 분양원가 공개 확대…북위례 로또 청약될까
- 공공택지 공급주택 분양가격 공시 항목 개정안(굵은 글씨가 추가된 항목). 국토부 제공[이데일리 정병묵 기자] 정부가 공공택지에 짓는 아파트의 분양원가를 공정별로 세세하게 공개해 분양가를 낮추겠다고 팔을 걷었다. 그러나 이는 사실상 분양가 인하 효과가 없고, 주택 공급을 위축시켜 집값 상승을 부추길 수 있다는 지적도 만만치 않다. 특히 건설업계에서는 집값을 좌우하는 가장 큰 요소가 택지비인데 애먼 공사비 항목을 붙들고 늘어진다고 불만을 토로하고 있다. 국토교통부는 공공택지에 공급되는 공동주택의 분양가격 공시항목을 세분화해 기존 12개에서 62개로 확대하는 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 개정안의 법제처 심사를 마치고 21일부터 공포, 시행할 예정이라고 20일 밝혔다. 이에 따라 21일 이후 공공택지에서 공동주택 입주자 모집승인 신청을 하는 주택사업자는 입주자 모집공고 시 분양가격 공시항목을 62개로 쪼개 공시해야 한다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH공사) 등은 21일 이후 입주자모집공고를 하는 경우부터 적용한다. 국토부 관계자는 “이번 제도개선을 통해 적정가격의 주택 공급을 유도, 국민 주거 안정에 기여할 수 있을 것”이라고 말했다.◇‘힐스테이트 북위례’부터 적용정부는 지난 2007년부터 공공 아파트는 61개, 민간 아파트는 7개 항목에 대해 분양원가를 공개하도록 했다. 그러나 2012년부터 원가 공개 항목이 12개로 크게 줄었고, 2014년에는 민간 아파트의 분양원가 공개 의무가 폐지됐다. 이번에 다시 공공 아파트 62개로 공개 의무가 확대된 것이다.개정 전 공개 항목은 △택지비(택지공급가격·기간이자·기타비용) △공사비(토목·건축·기계설비·기타공종·기타공사비) △간접비(설계비·감리비·부대비) △그밖의 비용으로 총 4개 구분, 12개 항목이었다. 그러나 이제는 세부 필수 공개 항목이 총 64개로 늘어난다. 특히 토목, 건축, 기계설비 등 공사비에 해당하는 항목이 각각 10~20여개 항목으로 쪼개졌다. 가령 ‘건축’은 공통가설공사, 가시설물공사, 지정 및 기초공사, 철골공사, 철근콘크리트 공사, 용접공사, 조적공사 등 23개 항목으로 세분화됐다.62개 분양가격 항목 공개를 최초로 적용하는 아파트 단지는 위례신도시에서 분양 예정인 ‘힐스테이트 북위례’다. 이후 같은 지구에서 분양될 인근 아파트 단지도 입주자 모집공고 시 개정된 분양가격 항목을 공시해야 한다. 아울러 서울 고덕강일, 하남 감일지구 및 과천지식정보타운 등 공공택지에 공동주택을 분양할 예정인 주택사업시행자도 입주자 모집공고 시 62개의 분양가격 항목을 공시해야 한다.분양원가 공개를 주장해 왔던 시민·사회단체는 건설사들의 폭리를 줄여 분양가 하락과 함께 집값 안정을 이끌어 낼 수 있다며 이번 결정을 반겼다. 경제정의실천시민연합(경실련) 관계자는 “정부가 분양원가 공개 확대 약속을 지켜 다행”이라면서 “그러나 62개 항목은 지난 2007년 분양가 상한제 도입 당시 공개에서 한 발자국도 앞으로 나가지 못한 수준이다. 공사비 원가 자료 공개 항목을 더욱 확대해 투명하게 제도를 손봐야 한다”고 전했다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]◇건설업계 “분양가 인하 효과 없어”그러나 건설업계에서는 실제 지난 2007년 분양원가 61개 항목을 공개했을 때처럼 분양가 인하 효과가 없었다고 강조한다. 부동산114에 따르면 2007년 3.3㎡당 1789만원이던 서울 아파트 분양가가 분양원가 공개 직후인 2008년 2167만원으로 급등했다. 2009년 이후 글로벌 금융위기 여파로 일시 하락하기는 했지만 서울 아파트 분양가는 꾸준히 뛰어 지난해 2743만원을 기록했다.익명을 요구한 A건설업체 관계자는 “공개 항목이 62개 항목으로 늘어나면 건설사 입장에서는 디테일하게 짜맞추는 막대한 인력이 별도로 필요하고 그에 따른 비용이 또 추가될 것”이라며 “분양가 인하 효과는 거의 없고 원가 공개를 꺼리는 건설사들이 분양을 줄이면서 주택 공급이 줄어들 것”이라고 말했다. B건설사 관계자는 “실제 공사 과정에서 창호나 새시 같은 인테리어 자재는 가구수가 1000가구인지, 5000가구인지에 따라 단가가 정해지는데 같은 브랜드의 자재를 왜 다른 가격에 썼느냐고 문제제기할 수 있다”면서 “지나치게 공개 항목이 늘어나 오히려 잦은 민원제기로 역효과만 늘어날 것”이라고 설명했다.실제 분양가는 공사비보다 택지비에 더 크게 좌우되는데 공사비 항목만 공개수를 늘리는 것은 부당하다는 입장도 있다. 정부의 이번 개정안을 보면 택지비 항목은 ‘택지공급가격’, ‘기간이자’, ‘그 밖의 비용’ 세 개에 ‘필요적 경비’ 하나만 추가됐다. 이동주 한국주택협회 부장은 “분양가를 형성하는 요소는 택지비가 60~70%이고 공사비가 30~40%인데 땅값은 가만히 두고 공사비 항목만 더 공개한다고 가격이 잡히겠느냐”라고 반문했다.심교언 건국대 부동산학과 교수는 “집값은 수요보다 공급이 부족하면 오르고 충분하면 내리는 것인데 분양원가 공개는 오히려 주택 공급을 줄여 시장 불안을 야기할 수 있다”며 “분양가를 낮게 책정해도 결국에는 주변 시세를 따라가게 돼 있다. 집값을 잡으려면 공급 확대 등 더욱 근본적인 처방이 필요하다”고 우려했다.
- 이일형 금통위원 "韓 실물자산 가격 선진국보다 높아"
- 이일형 한국은행 금융통화위원이 20일 서울 태평로 한은 본점에서 ‘금융불균형’을 주제로 기자간담회 열고 발언을 하고 있다. (제공=한국은행)[이데일리 김경은 기자] 우리나라의 경제규모(GDP) 대비 부채 수준과 실물자산 가격이 주요 선진국과 비교해 비슷하거나 더 높다는 분석이 나왔다. 저금리 장기화로 인한 금융불균형 문제가 우리나라의 경우 부동산 시장으로의 대출 쏠림 현상으로 나타나고 있다는 지적이다. ◇금융불균형 “누증 속도 완화했지만, 여전히 높다”7명의 금통위원 가운데 가장 ‘매파적(긴축적 통화정책 옹호)’으로 분류되는 이일형 한국은행 금융통화위원은 20일 서울 태평로 한은 본점에서 ‘금융불균형’을 주제로 기자간담회를 갖고 “우리나라의 경제성장률(GDP) 대비 비금융기관의 부채 수준은 상대적으로 우리나라보다 금융시장이 더 발달된 주요 선진국 수준이고, GDP 대비 실물자산의 가치는 선진국보다도 높은 수준”이라고 말했다. 이어 “특히 최근 몇 년간 경제주체들의 레버리지(차입을 끌어다 자산매입에 나서는 것) 확대가 부동산 시장으로 쏠리고 있다는 점에서 주의가 요구된다”고 말했다.통화정책 결정에서 금융불균형 누증은 금리 인상의 근거가 된다. 금융불균형에 대해 정통한 이 위원을 대표적인 ‘매파적’ 인물로 분류하는 이유다. 금융불균형이란 금융자산 규모가 한 경제의 생산역량에 근거한 소득의 현재가치보다 높은 상태로, 부가가치 창출로 이어지지 않고 낭비되는 부분이라고 정의했다. 현재 금융불균형 수준에 대해 그는 “누증 속도는 완화했지만, 여전히 높다”고 판단했다. 이 위원은 “전반적 거시건전성 강화 정책 및 금리조절(지난해 11월 기준금리 0.25%포인트 인상) 등으로 누증속도가 완화된 것은 확실하다”면서도 “그러나 수준 자체가 아직 높아 안전지대라 볼 순 없고 조정을 계속 잘 해나가야 한다”고 말했다. 이 위원은 금융불균형의 부작용으로 (점진적으로 리스크가 실현되면) 실물경제로의 이전 가능성은 높지 않지만, 당장 경제의 투자 한계 생산성을 떨어뜨리고 부채누증으로 소비를 떨어뜨린다고 지적했다. 나아가 자산가치가 하락할 경우 금융기관 신용 및 유동성 리스크로 전이될 수도 있다고 경고했다. ◇우리나라 금융불균형은 ‘부동산 시장 쏠림’우리나라가 당면한 대표적 금융불균형의 사례로 이 위원은 레버리지를 활용한 부동산 시장으로의 쏠림을 꼽았다. 그는 “가계대출, 기업대출, 그리고 임대사업 관련 개인사업자대출 등을 통해 부동산 관련 레버리지가 크게 확대된 상황”이라며 “대출뿐 아니라 보증, 금융상품, 직접금융 등 다양한 경로를 통해 금융기관의 부동산 시장에 대한 익스포져(리스크 노출)가 높아졌다”고 분석했다. 이같은 금융불균형은 미래 소득에 대한 과대평가와 낙관적 업황 전망으로 경제가 흡수할 수 없는 과잉투자가 이뤄졌기 때문이라는 설명이다. 그는 “근시안적으로 판단하거나, 리스크에 대한 비용을 지나치게 낮게 잡은 경우, 자산가격 상승이 펀더멘털에 근거한 가격 상승이라는 잘못된 판단 등으로 경제가 감당할 수 있는 수준을 넘어서 이뤄지기도 한다”고 꼬집었다. ◇과잉투자…“부동산 시장 조정 중”최근 전세가 하락 등 부동산 시장 조정 조짐은 공급과잉에 따른 자연적 조정이라는 판단이다. 1986년부터 2018년까지 국내 주택 가격을 소비자물가상승률(CPI)와 비교해 보면 우리나라 평균 집값 상승은 CPI보다 낮지만, 서울 아파트 가격은 CPI를 크게 웃돌았다. 반면 서울 외 아파트 가격은 CPI를 하회했다. 그는 “부동산에 대한 과잉투자는 공급이 제한적인 서울에서는 가격 상승으로, 공급이 상대적으로 수월한 지방에서는 건설투자 확대에 따른 공실률 상승으로 나타난다”고 말했다. 이어 “최근 전세가 하락과 관련해선 과잉공급으로 서울은 수요(인구)가 정체된 만큼 가격 하락으로, 지방은 공실률이 더 확대될 것”이라고 내다봤다.◇IMF 명확히 완화적 통화정책 주문…“구조적 개혁에는 동의”최근 국제통화기금(IMF) 연례협의 결과문에 대해서는 향후 금융통화위원회의 기준금리 결정과 연관된 만큼 발언을 아꼈다. 그는 “전반적으로 구조적인 개혁들 짚은 것들은 IMF뿐만 아니라 다른 기관이나 학계에서도 합의가 있어 동의한다”면서도 “다만 거시경제정책은 평을 하고 싶지 않다”고 말했다. IMF 연례협의 미션단은 지난 12일 “한국은행은 ‘명확히’ 완화적인 통화정책 기조를 가져야 하고, 정부당국은 금융산업 복원력을 보존하기 위해 적절히 타이트(tight)한 거시건전성 정책을 유지해야 한다”고 밝혔다. 아울러 IMF는 “유연안전성(Flexicurity)를 노동시장 정책의 근간으로 채택하고, 여성의 노동시장 참여 확대, 진입장벽 완화 및 기존사업자에 대한 보호 완화 등을 통한 상품시장 규제의 경직성을 해소해야한다”고 덧붙였다.
- [미리보는 이데일리 신문]"국민연금은 어디에…" 눈치투자 된 대체투자
- [이데일리 박현택 기자] 다음은 20일자 이데일리신문 주요 기사다.△1면-“국민연금은 어디에…” 눈치투자 된 대체투자-현대차 ‘인도판 우버’에 3억달러, 신남방 교통시장 가속 페달-“복지 재정 아끼자” 민간투자-수익배분 도입…골드만삭스도 주목-[사설] 난수표처럼 복잡한 연동형 선거제 개편안-[사설] ‘김학의·장자연 사건’ 진상 밝혀내야△줌인&-최대주주 지분 절반 넘는데 안건 무산, 10대 그룹 계열사로 번진‘3%룰’ 공포-다음달부터 LPG車 규제 풀린다-공정위, 판토스 등 LG 계열사 일감몰아주기 현장조사△눈치투자 된 대체투자-전문성·정보력 부족…해외서 외면한 B·C급 투자처에 달려들기도-부동산PF→CDO→선박·항공기→부동산·인프라-수혜 기대 민자도로·신재생에너지…정책 바뀌면 낭패△착한 투자 SIB 아시나요-기초수급자 취업땐 최대 6% 투자수익 돌려받아…자립 돕고 수익은 ‘덤’-아시아 최초 SIB 기본법안 한국서 나온다-“복지수요 커지는데…미래 재정부담 줄이기 위해 필요”△갈길 먼 사회적 대화-합의 강요 정부, 대표 못하는 대표단, 설득보다 표결…해결 아닌 땜질-정부 ‘의제 독점’ 없애고, 노사·시민 모두 참여…‘공감’ 확보△정치-개별 평가로 ‘성과급 무임승차’ 없앤 육군…해군은 ‘부서별 지급’ 고수-野 “文정부, 북한 편 들면서 안보 방치”, 이 총리 “9년간 비핵화 한발도 진전못해”-새 선거제땐…與, 호남보다 TK 비례대표가 유리-文대통령 “조선·車·반도체 산업별 대책 세워라”△경제-전셋값 10% 하락땐, 3.2만 가구 보증금 못 받아-공공기관 산재사고 사망자 60% 줄인다-취약계층 지원하느라…세금 감면율 10면 만에 한도 초과△금융-해외시장 개척에 미래 달렸다…‘국제통 은행장’ 전성시대-불합리한 예금보험효에 업계 부담 커…개선 총력-금융위 “대형 가맹점·카드사 협상 이후 수수료 적용실태 점검”△산업&기업-정의선, 인도 차량공유서비스 ‘올라’ 탔다- D램 쏠림 탈피, 낸드로 수익성개선...이석희號 ‘반도체 보릿고개’ 넘는다-“대법 신의칙기준 제시못해...기업부담 9조 증가 눈덩이”-‘합병 출범‘ 도레이첨단소재 CEO에 전해상 사장-금호피앤비화학 대표에 신우성 前한국바스프 회장△산업-스타트업부터 네이버·汎현대까지…“차세대 블록체인 플랫폼은 우리 것”-中, 디스플레이 보조금 확대…韓, 고사양제품으로 승부해야-컴투스, 라인업 빵빵해진다…게임개발사 2곳 인수△‘항공업계 유엔 총회’ 서울서 열린다-항공산업 허브로 뜬 대한민국…287개 항공사 모여 ‘빅픽처’ 그린다-조양호 회장, 10년간 회원사 설득해 서울 총회 따내△소비자생활-‘인기몰이’ 비빔밥 재료는 새꼬막…‘고급종’ 참꼬막은 귀해-17도, ‘참이슬 후레쉬’ 1년만에 0.2도↓-‘처음처럼’‘과 알코올도수 같아져-캄보디아 왕족·고위층에 ‘고가 마케팅’, 韓화장품, 샤넬·시세이도 누르고 1위-‘타임’ 브랜드로…화장품 도전하는 패션업체 한섬△중소기업·바이오-앰플 유리파편 치명적…필터주사기는 그런 걱정없어요-대웅제약·메디톡스 등 中보톡스시장 잰걸음-건자재업계 불황 탈출구 ‘해외’서 찾는다-인천공항 입국장 면세점 사업자에 ‘에스엠·엔타스’ 선정△증권&마켓-삼성전자 13%, 파트론 34% 수익…외국인 쇼핑 따라할까-‘주주는 현금을 좋아해’…상장사 현물배당 9년간 3건뿐△증권-IPO기업 감리 최소화…벤처 육성 힘받는다-교보證, 절대수익 추구 ‘헤지펀드’ 투자 확대-‘감사의견 거절’ 잇따라…코스닥 상장폐지 공포 확산-S&P “한국기업 신용도 지속적으로 하락할 것”△더 가볍게 더예쁘게…女心저격-더 멀리…‘골프여제’ 노리는 그녀들의 신무기-화려한 컬러는 기본…향상된 비거리에 일관된 스핀까지-女골퍼 비거리 늘리는 기술 집약체-한번 측정으로 핀·벙커 거리 척척…‘스마트 캐디’△더 예리하게 더 호쾌하게…男心저격-골프존 ‘골프대디’ 月1만원에 다 즐겨라-똑바로 송곳처럼…균형잡힌 퍼포먼스 ‘끝판왕’-스핀 줄이고 탄도 높여 비거리 고민 날려-스트로크 일관성 단영 ‘으뜸’△B0OK-스포츠카·스마트폰…어르신은 안되나요?-당신이 살찌는 이유는 ‘과잉공급’-기억력 높이고, 암 예방…‘잠이 진짜 보약’-다윈은 왜…진화론 발표를 20년 미뤘을까△피플-교실 밖 청소년 인성교육 위해 ‘포천 엄마들’ 뭉쳤죠-류현진 홈경기에 ‘한화큐셀’ 광고 뜬다-‘44년 인간경영 연구’ 한 길, 지자체 교양강좌 새장 열어-남주혁 “김혜자 선생님과 호흡 영광...칭찬받은 날은 행복”△오피니언-런던이 금융중심지를 유지하는 이유-20대 청년은 왜 文대통령에 등돌렸나-[기자수첩] 버닝썬·김학의·장자연에 묻힌 사건들△부동산-‘조선업 살아난다는데’...부·울·경 집값 바닥 찍나-2월 주택 매매 4.3만건, 지난해보다 38% 줄어-“사전홍보관은 기본이죠”...건설사들 봄 분양전쟁-일산역세권에 49층 주상복합 들어선다△사회-진실규명해도 공소시효 벽…재수사 ‘산 넘어 산’-“1심 이래도 유죄, 저래도 유죄”, 김경수, 항소심서 보석 호소-警 ‘버닝썬 관련’ 윤총경 강제수사…부인 소환도 조율중-이르면 이달말부터...생활용품에도 ‘안전기준마크’ 부착해요-“종교 기부하려고”...200억 사기친 주부 덜미
- 가팔라진 전셋값 하락…집주인 ‘절반’ 빚내서 보증금 돌려줄 판
- (사진=연합뉴스)[이데일리 김경은 김정현 기자] 올 들어 전세가 하락이 본격화하면서 국내 전세 아파트 절반이 ‘역전세’ 구간에 진입한 것으로 나타났다. 일부 세입자들은 보증금을 떼일 처지에 몰린 것으로 분석된다. 한국은행은 19일 2018년 가계금융복지조사 기준(2018년 3월) 대비 전세가격이 10% 떨어질 경우, 대출마저 막힌 3만 2000가구(1.5%)는 세입자에게 전세보증금을 내주기 어려울 것으로 전망했다. 지난 1~2월 거래된 전세 아파트 중 4곳 중 1곳(26.7%)은 전세가가 10% 넘게 빠진 상황이다. 임대가구당 한 채로 가정해 단순 계산해봐도 최소 8000가구가 역전세로 인한 자금난에 직면한 것으로 추산된다. 다만 한은은 이같은 리스크가 일부 지역과 임대인에게 제한적으로 나타남에 따라 실물경제로까지 전이될 가능성은 낮을 것으로 내다봤다. ◇집주인 ‘절반’ 빚내서 전세 보증금 돌려줄 판한국은행이 국토교통부 실거래가 자료를 활용해 추산한 결과 지난 1~2월 거래된 전국의 전세 아파트 중 전세가격이 2년 전보다 하락한 비중이 52.0%에 달하는 것으로 나타났다. 지난 2017년부터 전세가격 하락이 나타나면서 역전세 비율은 2017년 20.7%, 2018년 39.2%로 급증세를 타고 있다.특히 지방을 중심으로 보증금 3억원 이하의 아파트가 직격탄을 맞았다. 역전세 지역별 비중은 지방이 60.3%, 수도권이 46.5%였다. 낙폭이 10% 이상인 아파트 비중은 보증금 3억원 미만 아파트가 컸다. 3억원 미만 아파트 중 30% 가량은 전세가가 10% 이상 빠진 반면 보증금 5억원 이상 아파트의 비중은 9.5%에 그쳤다. 52% 중 절반 이상(26.7%)이 10% 이상 전셋값이 떨어졌다. 10~20% 하락한 전세 아파트 비중은 14.9%, 20~30%가 7.1%, 30% 이상도 4.7%나 된다. 역전세는 전셋값이 하락해 집주인이 새 임차인으로부터 받은 보증금으로 기존 세입자에게 전셋값을 돌려줄 수 없는 상황을 말한다. 집주인이 여윳돈이 없는 한 돈을 빌려서 부족한 전세금을 채워넣거나 집을 팔아야 한다는 얘기다. 문제는 임대인의 보증금 반환능력이 악화했다는 점이다. 한은이 2018년 가계금융복지조사를 기준으로 전세가가 10% 더 떨어지는 경우 임대인의 보증금 반환능력을 시산한 결과, 전체 211만 임대가구 중 1.5%인 3만 2000가구는 전세금 하락분을 신용대출로도 조달하기 어려울 것으로 추산했다. 이들은 금융기관 기존 부채 등을 고려, 총부채원리금상환비율(DSR) 비율 40%를 적용할 경우 추가 금융기관 대출이 불가능한 가구다. 반환 부족자금 규모는 2000만원 이하가 71.5%, 2000만~5000만원이 21.6%, 5000만원 초과가 6.9%다. 자료=한국은행◇갭투자·DSR 규제 여파…한은, “실물 이전 가능성은 낮아”전세금 및 부채 등을 끼고 부동산을 구매한 다주택자가 늘어나면서 자산의 질이 나빠진데다, 가계부채 규제 강화로 대출 요건이 강화됐기 때문이다. 지난 6년간(2012년 3월~2018년 3월) 임대가구의 연평균 금융부채 증가 폭은 7.4%, 실물자산 증가율은 6.1%, 보증금 증가율은 5.2%를 나타냈다. 이에 반해 금융자산 증가율은 3.2%에 그쳤다. 대출이나 전세를 낀 부동산 구입이 늘어났다는 얘기다. 여기에 지난해 하반기부터 적용된 DSR 규제도 한몫한 것으로 분석된다. DSR은 주택담보대출과 신용대출, 전세대출, 예적금담보대출 등 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 포괄적인 개념이다. 은행들은 신규 가계대출 평균 DSR을 연소득 대비 40% 수준으로 맞춰야 한다. 그러나 한은은 임대인의 재무능력이 전반적으로 양호해 역전세 문제로 인한 일부 임대인들의 자금난이 실물경제로까지 이전될 가능성은 낮다고 판단했다. 임대가구의 금융부채는 1억 1000만원으로 전체가구(5000만원)보다 2.2배 많은 반면, 실물자산은 가구당 8억원으로 전체 3억 1000만원보다 2.6배 많았다. 한국은행 관계자는 “전세가 하락이 실물 충격에 따른 전세시장 전반 현상이라기보다는 입주물량 증가 등으로 지역이나 특정 단지 등을 중심으로 부분적으로 나타나는 상황”이라며 “특성 차주를 제외한 전체 건전성측면에서 리스크는 크지 않다”고 말했다.
