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- (부동산레이다)지금 강남아파트를 사야하는 이유②
- [양은열] 첫째,10,29 부동산 대책의 피해는 대부분 서민용 아파트였다는 사실이다.
10,29부동산 대책의 대부분은 부자를 향한 정책들로 이루어졌다. 재건축 개발이익환수제, 주택거래신고제, 종합부동산세 등으로 이루어진 정책의 화살은 결국 서민에게 돌아왔다는 사실을 인식하여야 한다.
강남의 아파트를 가지고 있는 부자들은 세금을 피하기 위해 아파트를 움직이지 않는다.
1가구 3주택 중과세 도입하면 정부의 의도대로 부자들은 아파트를 팔고 소유 주택을 축소해야 하는데 그렇게 하지 않는다는 것이다. 정책이 바뀔 때까지 보유하고 세월을 낚으며 기다리는 것이다.
10,29부동산 대책은 서민용 아파트에 강력한 타격을 가했다. 그렇기 때문에 아파트에 거품이 있었다면 서민의 아파트였단 말인가? 필자는 과거 10,29부동산 대책이 나올 때 많은 부분을 우려 했다. 그 중에 고래등 싸움에 새우등 터지지 않을까 였는데 돌이켜 보면 예상했던 대로 되어 버린 것이 안타깝다. 세금위주의 부동산 정책은 반드시 실패한다. 왜냐하면 부동산에 있어서 세금은 결국 약자가 뒤집어 씌기(?) 때문이다.
둘째, 저변에 깔려 있는 ‘강남불패 신화’의 신뢰감이다.
부동산시장은 정부의 가격안정 대책이 나오면 잠시 가격이 주춤거리다가 다시 재상승하는 상황을 반복하고 있다. 정부 정책이 단기적인 대책이라면 효과도 일시적일 수 있다. 그러나 10,29 부동산 대책의 약발의 효과는 너무 커서 전반적인 부동산 시장에 영향을 끼치고 있다. 주택거래신고제,재건축개발이익환수제,종합부동산세등 굵직한 정책이 한꺼번에 쏟아져 나와 장기적인 부동산 시장에 영향은 막대했다. 그러나 기간이 1년을 넘기고 나니 부작용이 나오기 시작하여 지금은 정책 보완으로 선회하기에 이르렀다. 강력한 정책도 길어봐야 1년6개월을 넘지 못한다.
도대체 그 이유는 무엇일까?
그것은 정부의 부동산 정책이 시장에서 모르핀 효과를 나타내고 있기 때문으로 해석된다. 부동산 시장에서의 모르핀 효과는 먼저 투자자들에게서 발견된다. 그들은 이미 정부 정책에 강한 내성을 보이고 있다. 정부 대책에 중독이라도 된 듯 규제 대상에서 벗어나는 지역과 상품으로 발빠르게 이동하고 있다. 아파트를 잡으니 토지로 도망가고 토지를 잡으니 농지로 이동한다. 투자자뿐만이 아니다. 또다시 더 많은 사람들이 서울 강남의 집값에 관심을 갖는다.
그리고 더 많은 사람들이 강남 집값은 절대로 떨어지지 않는다는 "강남 불패 신화"에 빠져 들고 있다. 강력한 10,29 부동산 대책 영향도 강남의 재건축 시장을 빼고는 영향이 미미했다. 이러한 맹목적인 믿음이 강남 집값을 계속 떠받치고 있는 것이다.
부동산 투기를 생각할 수 없는 서민들조차 "더 강력한 정부의 대책"을 요구한다. 정책의 변화로 잠실 등 사업승인 난 저밀도 아파트 단지 내 가격이 한달여 사이에 5천만원 오른다는 소식을 접하면서 이들이 느끼는 강남불패 신화는 절대적으로 변화되었다.
정부로서도 고민이 될 것이다. 계속되는 처방에 대한 효과가 시장에 반영 되어 해당 시장이 죽어 가면 부동산시장은 다른 방향으로 가닥을 잡아간다.강남의 부동산시장은 "메커니즘"을 갖는 정상적인 시장으로 이해할 수 없는 상황이다.
그렇다고 정부가 더 이상 할 일이 없다는 것은 아니다. 정책당국은 좀더 생산적인 곳으로 국민들의 관심을 돌리고 돈의 흐름을 바꾸는 데 모든 힘을 기울여야 한다. 개인과 기업이 건전한 투자에 나설 수 있도록 자금의 물꼬를 터줘야 한다. 이런 밑바탕 위에서 정부는 일관성 있는 시장 정책을 끈기 있게 밀고 나가야 한다. 이로 인해 투자자들이 정부를 믿게 될 때 부동산시장 안정은 찾아올 것이다. 그러나 아쉽게도 우리 정부는 투자자들의 발을 묶어 놓기엔 웬지 역부족인 것처럼 보인다.
셋째, 계속적인 저금리 현상이다.
계속되는 콜금리 인하는 실물경제를 살리겠다는 정부의 의지에 따라 경제가 연착륙을 할지는 의문이지만 부동산에는 호재로 계속 남아 있다. 이러한 저금리가 2007년까지 갈 것으로 본다면 이자율 3%대로는 금융소득을 의지하는 사람들에게는 투자수익률 측면에서 외면단계에 와 있다. 지금의 부동산 펀드로 부동자금이 몰리는 것도 이러한 이유에서다.
저금리는 부동산 급등의 한축인 것은 확실하다. 과거 미국의 금리도 6~7%대에서 1%대까지 급락한 것은 불과 2년밖에 걸리지 않았다. 그런데 금리를 왜 내리는 걸까? 물론 다양한 경제 논리가 있을 수 있지만 가장 쉬운 논리는 경기를 되살리기 위해서다. 거꾸로 보면 경기가 살아난다고 했을 때 금리는 지속적으로 오른다고 봐야한다.
우리나라도 마찬가지다. 당분간 국내경기가 아직 회복 될 기미가 보이지 않아서, 금리 상승에 대해서는 기대하기 어려울 것으로 보인다. 따라서 부동산 가격이 금리와 관련이 있을지 는 몰라도 꼭 정비례하는 것만은 아니다. 왜냐하면 부동산은 경제 원리로 풀지 못하는 비밀이 너무 많기 때문이다. 간혹 대학이나 연구소에서 발표하는 통계는 참고할 수 있지만 부동산 시장에서 그대로 적용되는지는 희박한 확률게임에 불과하다.
부동산은 사용가치요소 및 투자이익요소를 고루 갖추고 있다. 우연히 토지가 용도 변경이 된다든지 개발계획이 발표가 된다든지 할 때마다 엄청난 자본 이득이 생겨난다. 이자율로는 감히 상상도 못하는 이익을 창출해 내니 투자자가 몰릴 수 밖에 없다. 특히 우리나라 부동산은 외환위기 이후 3년도 안 되어서 부동산 가격이 극복됨으로써 일본과는 전혀 다른 양상을 보여주고 있다. 따라서 저금리가 주도하는 방향으로 흐르고 있을 경우 정책에 의해 하락된 부동산의 가격은 상당기간 유지 또는 가격 조정을 거친 뒤에 또다시 상승할 거라 예상이 된다.
넷째, 10년 주기설 과 5년 중주기설이다.
강남 불패론을 뒷받침하는 논거 중 하나가 ‘10년 주기설’과 ‘5년 중주기설’이다. 부동산이 호황기는 경기흐름상 10년마다 대세상승이 찾아오고 그 중간에 5년마다 선거와 개발에 따라 아파트 상승기가 온다.
과거 예를 들어보면, 1960년대 말과 70년대 말,80년대 말, 90년대 후반과 2000년말 부동산값은 여지없이 상승했다.과거 60년대 초 강남 땅값은 한 평에 90∼120원이었지만 제3한강교(현 한남대교)가 완공되면서 크게 개발될 것이라는 소문에 말죽거리(현 양재동) 일대 땅값이 평당 4,000∼5,000원으로 올랐다. 당시는 외자도입 덕에 시중자금도 풍부했다.
그리고 77년 초부터 79년 2월까지를 보면 부동산이 급등했음을 알 수 있다. 70년대 중동 특수에서 번 돈이 시중에 넘치면서 집값, 땅값이 급등했다. 88년부터 시작된 세 번째 부동산값 대상승은 91년 5월을 정점으로 꺾였다. 3년간 전국 아파트값은 평당 평균 280만원에서 727만원으로 160%나 올랐다. 같은 기간 강남은 332만원에서 1,017만원으로 206%나 상승했다. 3저(저유가·저금리·저환율) 활황의 결과였다.
그리고 네 번째는 2001년 강남 재건축단지에서 불붙기 시작한 아파트값 대상승은 계속이어져 가고 있다. 엄청난 부동자금이 부동산에 몰렸다. 90년대 말에 대상승이 나타나지 않고 2000년대로 넘어온 것은 98년 IMF 경제위기를 겪느라 순환주기가 1∼2년 연기되었기 때문이다.
5년 중주기설로 보면, 83∼84년과 95∼96년이다. 경기부양에 따른 통화팽창으로 부동산값이 상승했다. 따라서 5년,10년 주기설에 따르면 2006년초와 2010년초에 또다시 부동산이 폭등할 것으로 예상된다.
다섯째, 32평아파트가 10억원이 되는 시기가 왔다.
우리나라 은행대출 관행을 보면 감정가에서 전세를 빼고 대출을 해주고, 대출한도 또한 전체 실거래가의 50%를 넘지 못하게 제한을 두었다. 과거 일본의 100%이상의 대출과는 전혀 다른 제도를 운용하고 있는 것이다. 또한 부동산에서 우리나라만 특별히 존재한 제도가 있다. 전세라는 제도 인데 서방국가의 모기지론과 상응되는 제도다.
또한 서울의 경우 대출할 경우 무조건 방 1개에 1,600만원을 뺀다. 따라서 매매가에 대비하여 부동산 대출시 절대로 50% 이상은 대출받기가 어렵다. 따라서 부동산 가격에 거품이 끼어 있다 하더라도 급격히 50%이상 가격이 빠지지 않는 한 금융대란은 오지 않을 것이다. 거꾸로 지금과 같은 강남권 아파트 규제책이 지속될 경우 32평 중산층 아파트가 10억원이 되는 날도 멀지 않음을 감각적으로 느껴야 할 것이다.
여섯째, 버블의 징후로 보는 성수기때 인기지역 아파트 가격 하락, 소비자 지수 계속적인 하락, 매도우위 지속, 인터넷상 실거래가격 하락등이 버블의 징조라고 한다.
과연 그러한가? 우리경제는 부동산 안정 대책이전부터 어려움이 계속 되어 소비자 지수는 계속 하락을 유지했고, 10,29 부동산 대책이후로 투자자들이 주춤하는 사이 급매물 위주의 시장이 형성되고 있었다. 그러나 이를 보고 부동산 가격에 거품이 끼었다고 판단할 것인가?
인터넷상의 가격은 믿을만한 것 보다 참고사항일 뿐이다. 언제나 시세는 변동이 있기 마련이고 최고가와 최저가 사이의 가격은 항상 있기 마련이다. 요즈음의 인터넷상의 가격은 부동산 중개업체들이 세금조사나 양도세관련 기준을 피하기 위해 실거래 가격보다 더 높게 제시하는 가격이라 신뢰하기 힘든 부분이다.
일곱째, 국민소득으로 보는 부동산 버블 기준이다.
우리나라 4인가족 가장이 대학을 졸업하고 국민주택규모(32평아파트) 주택을 구입할 경우 7.5년이 조금 넘는다.
만약 현재 우리나라 1인당국민소득이 1만달라라고 할 때 한가정의 국민소득 총액은 4만달라, 약 4,500만원이 된다. 4,500만원을 매년 모아서 7.5년간 아파트를 사는데 투자했다고 했을 경우에 3억3천만원이 조금 넘는다. 만약 거품이 있다면 4인가족 전원이 각자 자신의 1인당 국민소득을 전부 투자 했는데도 아파트를 살 수 없다면 아마도 거품의 징조가 아닐까?
그렇다면 현실적으로 평균 1인당 국민소득 1만달라의 기준은 어느 지역으로 볼 것인가? 지역에 따라 편차가 있을 것으로 보인다. 울산같은 도시는 이미 2만 달라를 넘긴지 오래다. 따라서 평균치로 본다면 부산, 대전과 서울의 경우 강북이나 강서 지역이 되지 않을까 한다.
만약 강남의 경우는 1인당 국민소득은 얼마로 잡을 것인가? 예시로 1인당 국민소득을 3만 달라로 잡는다면 32평아파트 가격은 10억원이 넘어야 버블의 징조가 보인다는 계산이 나온다.
여덟째, 출산율과 베이비붐 시대.
1990년대 우리나라가 부동산이 급등한 요인중의 하나가 60~70년대 베이비붐 시대에 태어난 수많은 사람들이 결혼할 시기가 되었고, 그동안 우리나라 경제성장 또한 전세계에서 가장 높은 수준을 누렸기 때문이다. 즉, 이 시기에는 부동산이 실수요 및 공급부족으로 인한 충분한 실거래 수요가 있었기 때문이었다.
그러나 베이붐 시대를 지나고 현재의 출산율을 보면 2004년 말 기준으로 1,17명으로 급락을 하게 된다. 따라서 베이붐시대 와는 달리 출산율의 저하로 주택이 남아돌게 되어 결국 아파트 가격은 떨어질 거라는 예상이다.
필자도 이렇게 되었으면 하는 바램 간절하다. 그러나 불행하게도 출산율은 떨어지는데 홀로된 가구수는 년간 20%씩 늘어 난다는 것이다. 결국 나홀로 가구가 늘어 난다는 것이다. 이혼과 독립, 직장과 학교의 거리상 가족과 떨어지게 돼 출산율보다도 몇 배 높은 나홀로 가구가 급증하는 것이다. 결국 임대사업이 호황을 누리는 시기가 도래했다는 것을 의미하고 이에 준비 하는자는 부동산을 선점할 것으로 보인다.
강남의 아파트값은 ‘백약이 무효’라고 한다. 왜냐하면 공급은 없는데 수요만 있기 때문이다. 그렇다면 이러한 가수요를 막는 방법은 어떠한 규제나 정책보다 아파트를 원하는 매입자에게 무제한 공급을 하는 길 밖에 없다. 공급할 수 있는 지역으로는 이미 신도시가 확정된 판교는 물론 청계산 지역과 헌인릉지역, 과천 서울대공원 및 경마장지역 그리고 송파나 강동등의 단지를 택지 개발 단지로 몇 십년을 계획하여 꾸준한 공급을 이룬다면 강남의 아파트 가격은 상당부분 조정 될 것으로 보인다. 그러나 문제는 이러한 정책을 꾸준히 이끌어가는 정부의 의지가 있느냐가 몇 배 더 중요한 문제다.
그리고 아파트 가격도 시장원리에 맡겨야 한다. 왜냐하면 계속적인 규제 일변도 정책을 펼친다면 공급부족으로 인해 강남 아파트 32평 값이 10억원을 넘는 것은 시간문제라는 사실을 정부 관계자들 특히 정책을 입안하는 분들이 알았으면 한다.
- (전문)이헌재 부총리 종합투자계획 설명
- [edaily 이정훈기자] 다음은 이헌재 부총리겸 재정경제부장관이 영상물을 통해 밝힌 종합투자계획 관련 발언 전문.
PART 1 : 종합투자계획의 필요성
1. 인사말씀
□ 안녕하십니까?
■ 오늘은 올해 경제운용의 핵심인 종합투자계획에 대해서 말씀드리겠습니다.
ㅇ 종합투자계획이 왜 필요한지 설명드리고, 지금까지 알려진 잘못된 인식이나 의문점을 풀어나갔으면 합니다.
2. 종합투자계획이란 무엇인가?
□ 먼저 종합투자계획이란 무엇인지, 그 동안 정부가 추진해 왔던 공공투자방식과 어떻게 다른지 말씀드리겠습니다.
ㅇ 종합투자계획은 이미 민간에서 널리 활용되고 있는 다양한 투자기법을 공공부문에 도입한 것입니다.
ㅇ 이를 통해 정부주도에 따른 비능률을 제거하고 민간의 아이디어와 창의를 접목해 나가려는 것입니다.
□ 종합투자계획 중 핵심사례인 리스방식을 예로 들어보겠습니다.
■ 지금까지 사회기반시설이 필요한 경우 정부나 지방자치단체는 이를 직접 지어서 사용했습니다.
■ 그러나 이제는 꼭 그럴 필요가 없습니다. 여유자금이 많은 민간투자자가 시설을 짓고 정부가 빌려쓰면 됩니다.
ㅇ 여러분들이 집이나 자동차를 사서 쓰기도 하지만 빌려쓰기도 하고,
ㅇ 기업들이 공장이나 기계를 빌려쓰는 것과 하나도 다를 것이 없습니다.
□ 다음으로 종합투자계획은 투자사업의 시행자, 시공자, 정부, 지자체 등 이해당사자들이 함께 참여하는데 의미가 있습니다.
ㅇ 보험, 연기금 등 장기자금을 가진 재무적 투자자는 자금을 대어 수익을 얻고,
ㅇ 건설사는 시공사로서 일감이 생기고,
ㅇ 정부나 지자체는 적은 돈으로 시설을 임대해 사용함으로써 재정운용의 효율성을 높일 수 있습니다.
■ 국민은 질 높은 공공서비스를 앞당겨 제공받을 수 있는 잇점이 있습니다.
□ 또한 종합투자계획은 그 사업이 꼭 필요한지, 얼마의 비용을 들여 얼마의 수익을 낼 수 있는지 시장을 통해 결정하기 때문에
■ 시장원리에 적합한 방식이기도 합니다.
3. 왜 종합투자계획이 필요한가?
□ 그러면, 왜 이런 민간주도 방식의 투자가 필요한지에 대해 말씀드리겠습니다.
□ 우선, 민간이 정부보다 더 잘하기 때문입니다.
ㅇ 민간은 변화하는 시장을 읽고 대응하는 능력이 정부보다 훨씬 앞서 있습니다.
ㅇ 외국에서는 학교도 민간이 짓고 급식, 청소 등 교육 이외의 모든 것을 민간이 담당하는 사례가 있습니다.
■ 심지어는 교도소까지도 민간이 운영하면서 전자감시 등 첨단기술을 최대한 활용하고 있습니다.
■ 관광지 개발을 하더라도, 과거 중문이나 보문단지처럼 더 이상 국가가 주도해서는 경쟁에서 이기기 힘듭니다.
■ 이제는 글로벌한 관점에서 세계적 안목을 가진 민간이 기획단계에서부터 개발/운영까지 주도하지 않으면 안됩니다.
□ 둘째, 재원의 효율적 사용이 가능해집니다. 예산과 시간의 제약을 벗어날 수 있습니다.
■ 민간에서 건설한 시설을 정부가 빌려쓰는 방식을 활용한다면, 하나의 공공시설을 지을 예산으로 여러개 시설을 앞당겨 지을 수 있습니다.
- 예컨데 100억원의 예산으로는 100억원 규모의 도서관을 1개밖에 지을 수 없지만,
- 이를 20년 임차방식으로 바꾼다면, 매년 임차료 8억원만 지불하면 되기 때문에 한꺼번에 십여개의 도서관을 지을 수 있습니다.
□ 셋째, 민간이 주도하면 재정지출도 절약할 수 있습니다.
■ 민간사업자는 건설비를 절약할수록 수익률이 높아지므로 스스로 창의력을 발휘하여 건설비를 절약하고자 할 것입니다.
■ 건설 후에 유지/보수를 최소화하기 위해 감리도 철저히 할 것입니다.
■ 무엇보다도 공사기간이 늘어난다거나 예산이 더 들어가는 일이 정부사업의 경우에 비해 훨씬 줄어들 것입니다.
■ 실제로 예산사업의 경우 예산 범위 내에서 도로나 철도의 구간구간을 조금씩 건설하다보니 사업비가 늘어난 예가 많습니다.
□ 넷째, 민간투자방식은 매우 융통성이 커서, 재정의 경직성을 보완해 줄 수 있습니다.
■ 예산의 경우 1년에 한번 편성하여 집행해야 하기 때문에, 경기상황에 따른 탄력적인 대응이 어렵습니다.
■ 반면에 민간투자방식은 경기가 나쁘거나 금리가 쌀 때는 민간투자를 적극 유치하고, 경기가 좋거나 금리가 비쌀 때는 규모를 줄일 수 있습니다.
□ 끝으로 사회/복지비 지출증대에도 대응할 수 있습니다.
■ 세계 경쟁이 격화되고 노령화가 급속히 진전되면서 사회안전망의 필요성이 증대됨에 따라 사회적 재정지출은 급속히 증가하고 있습니다.
■ 한정된 예산으로 빠르게 늘어나는 사회복지 및 교육비 수요를 충족시키려면, SOC 등 경제사업 뿐 아니라 사회복지 및 교육 분야에도 민간 투자를 활용해야 합니다.
□ 이와 같이 종합투자계획은 민간의 여유자금과 민간투자의 장점을 사회시설 투자에 활용한다는 점에서 정부재정의 직접 지출을 통해 경기를 부양시키려는 1930년대의 뉴딜계획과는 확연히 구별됩니다.
4. 종합투자계획, 왜 지금인가?
□ 다음은 “왜 지금 종합투자계획을 해야만 하는지”에 대해 설명 드리겠습니다.
□ 정부와 지방자치단체는 국민생활 향상을 위해 반드시 투자해야 할 곳이 많지만 재원이 없어 사업을 미루고 있는 형편입니다.
■ 반면 시중에는 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 여유자금이 많습니다.
■ 금융기관의 단기수신이 4백조원, 기업의 현금보유액이 43조원, 연기금의 여유자금이 200조원, 생보사의 장기자금이 160조원에 이르고 있습니다.
■ 이 때문에 공공수요와 민간여유자금을 연결시켜 민간주도의 투자를 활성화해 나가는 것이 어느 때보다 필요합니다.
□ 더욱이 국채금리가 그 어느 때보다 낮은 것도 적은 부담으로 투자자금을 모을 수 있는 유리한 상황입니다.
□ 다시 말씀드려 투자와 연결되지 않은 자금이 풍부하고 조달금리가 싼 지금이야말로 종합투자계획을 실시하기에 가장 적합한 시기입니다. 또한 기업들에게 국내투자의 기회를 제공함으로써 일자리 창출과 경제활성화를 기할 수도 있습니다.
PART 2 : 종합투자계획의 주요내용
□ 종합투자계획에서 담고자 하는 사업방식을 하나씩 예를 들어 설명 드리겠습니다.
1. 공공시설에 대한 민간자본 유치 확대
□ 앞서 말씀드린 대로, 민간이 공공시설을 짓고, 정부가 이를 임대해서 쓰는 새로운 민간자본 유치제도를 도입하고자 합니다.
■ 이를 영어로는 BTL(Build-Transfer-Lease) 방식이라 부릅니다.
□ 영국은 이미 90년대 초반에 이 방식을 도입하여, 지금은 군인막사, 학교교실, 주민시설 등 사회기반시설의 1/10이상을 이런 방식으로 운영하고 있습니다.
□ 일본도 1999년에 이 제도를 도입하여 교육문화시설, 폐기물 처리시설 등의 건설, 운영에 널리 사용하고 있습니다.
■ 우리처럼 활용할 만한 토지가 부족한 일본에서는 중학교 운동장을 활용하여 문화센터/노인요양시설/보육소 등 복합시설을 입체적으로 건설하는 사례도 있습니다.
□ 우리도 이러한 방식을 활용하여 꼭 필요한데도 예산제약 때문에 미루고 있는 사업들을 추진하고자 합니다.
□ 대표적인 예로 군인아파트를 들 수 있습니다.
■ 국가방위를 위해 애쓰는 군 장교들은 생활여건이 열악한 일선이나 벽지에서 근무하는 경우가 많습니다.
■ 그런데, 이들이 거주하는 아파트의 대부분은 오래전에 지어졌을 뿐 아니라, 1/3이상이 15평도 안되어 매우 협소합니다.
- 어떤 군인들은 27년이나 된 13평짜리 아파트에 살고 있는가 하면,
- 도시가스가 들어오지 않아 난방비가 30만원이 넘는 아파트도 있다고 합니다.
■ 그런데도 정부는 예산이 부족해서 이를 해결하지 못하고 있습니다.
■ 새로운 민간투자방식을 이용한다면 주거개선 문제를 훨씬 앞당길 수 있을 것입니다.
□ 국공립 초/중등학교의 노후교사를 증/개축하는 것도 대상사업중 하나입니다.
■ 30년 이상된 학교가 전체 학교의 1/5이나 되어, 교육이 제대로 이루어지기 어렵고 안전사고의 위험도 있습니다.
■ 현재의 재원 사정으로는 이를 개선하는 데 20년이 소요될 것입니다.
■ 민자유치방식을 활용한다면 2007년까지 노후교사의 70%를 개선할 수 있습니다.
□ 하수관도 대상이 될 것입니다.
■ 현재 우리나라 하수관 보급률은 66%에 불과하고, 그나마 설치된 곳도 8.6m당 1곳 꼴로 불량이라고 합니다.
■ 이로 인해 해마다 침수피해가 반복되고, 상수원을 오염시키고 있습니다.
■ 새로운 방식(BTL)을 활용한다면 당초 계획보다 11년 앞당겨
- 2009년까지 우리나라 하수관 보급률을 선진국 수준인 80%까지 높일 수 있습니다.
□ 이 외에도 도서관, 기숙사, 노인요양시설 등 국민들이 실생활에 이용하는 다양한 시설들을 대상사업으로 발굴 중에 있습니다.
2. 사립학교 시설에 대한 민간자본 유치 확대
□ 민간자본유치방식은 공공시설에만 국한되지 않습니다.
■ 사립학교시설에 대해서도 민간투자가 확대될 수 있도록 제도를 개선할 계획입니다.
□ 현재 사립학교 시설에 대한 민간자본 투자는 대학기숙사 등을 중심으로 일부 추진되고 있습니다.
■ 건국대의 경우 민간 투자자가 대학에 기숙사를 신축해 주고, 일정기간 운영권을 받는 형태로 계약을 맺었으며, 2월부터 착공할 계획이라고 합니다.
□ 그런데, 현행 법령상으로는 학교 부지 내에 타인의 건축물이 설치될 수 없어서 민간 사업자는 시설물 건설 즉시 학교측에 넘겨주어야 합니다.
■ 이로 인해 사립학교에 대한 민자 유치가 활발하게 일어나지 못하고 있다는 지적이 있어 관계법령의 개정을 추진하고자 합니다.
3. 임대주택 활성화 (민간계획/개발방식)
□ 다음으로 민간이 계획하고 개발도 하는 사업방식이 더욱 확산되도록 제도적 여건을 조성하겠습니다.
■ 우선 임대주택을 활성화하겠습니다.
□ 임대주택은 국민들의 다양한 주택수요를 충족하면서건설경기의 급격한 위축을 막는 효과가 있습니다.
■ 그러나 민간 분야의 임대주택 건설은 전세 위주의 임대 관행과 낮은 수익률 등으로 활성화되지 못하고 있습니다.
■ 또한 지금까지 임대주택사업은 건설사가 시공에서 임대까지 혼자서 하다보니 장기간 소요되는 자금을 부담하기 어려웠습니다.
□ 정부는 작년에 임대주택사업 활성화 대책을 마련한 바 있습니다만, 조만간 추가적인 대책을 발표할 생각입니다.
■ 택지공급가격을 인하하고
■ 전문임대업체를 활성화하는 방안을 마련하겠습니다.
■ 동시에 생명보험, REITs 등 재무적 투자자가 건설사와 함께 임대사업에 참여할 수 있도록 투자여건을 개선해 나가겠습니다.
4. 기업도시 건설 추진
□ 다음은 민간이 주체가 되어 도시를 건설하는 기업도시를 조속히 추진하겠습니다.
■ 기업이 지방에 대규모 투자를 실시하려 해도, 종업원들이 생활여건이 불편하여 지방전출을 기피하는 것이 가장 큰 장애요인이었습니다.
■ 그러나 대규모 투자시, 주거/교육/의료 등 최고수준의 생활여건이 완비된 기업도시 건설을 함께 추진한다면, 종업원문제는 해결될 것입니다.
■ 산업에 대한 투자와 지역균형 발전을 동시에 실현시킬 수 있는 좋은 방법인 것입니다.
□ 일본 토요타市의 경우,
■ 자동차 공장, 연구소, 부품업체, 사원주택과 복지시설이 모두 함께 모여 있습니다.
■ 주민 중 제조업 종사자 수의 82%가 자동차 관련업종에 종사하고 있고, 제조업 생산액의 95%가 자동차 관련 제품입니다.
■ 그 결과 토요타시는 재정 건전성이 일본내 1위이며, 제조업 생산액은 일본내 2위를 차지했습니다.
□ 정부는 금년 상반기 중 시범사업을 2～4개 선정하고, 하반기에는 기업도시개발구역을 지정하여
■ 최대한 빠른 시일내에 기업도시가 본격적으로 건설될 수 있도록 추진할 계획입니다.
5. 고속도로 사업 조기추진 (ABS방식의 투자자금 조달)
□ 공기업이 수익자산을 활용해서 자금을 조달하는 방안도 도입하고자 합니다.
■ 예컨대, 영동고속도로나 서울외곽고속도로의 경우, 연간 통행료 수입만 2～3천억원이 됩니다.
- 이 같은 예상 수입금을 담보로 채권(소위 ABS)을 발행한다면, 일시에 많은 자금을 조달할 수 있을 것입니다.
■ 정부는 이러한 방식으로 6년간 총 5조원의 자금을 조달하여 전액을 고속도로 건설에 재투입할 예정입니다.
- 이 경우, 21개 노선이 당초보다 평균 2년 정도 빨리 완공될 수 있습니다.
6. IT/에너지분야 투자 확대
□ 종합투자계획에는 민간자본을 활용한 계획만 들어있는 것은 아닙니다.
□ IT와 에너지 분야에 대한 정부예산을 늘려 미래의 성장잠재력을 배양해 나가고자 합니다.
□ 정부는 IT산업과 관련 2,991억원의 예산을 증액하여, DB 구축, 교통정보시스템 구축 등 정보 인프라를 만들어 갈 것입니다.
■ 특히 DB 구축사업은 청년 일자리 제공에도 크게 기여할 것으로 기대됩니다.
□ 에너지 분야의 투자도 고유가, 기후변화협약 등에 대응하여 `지속 가능한 성장’을 도모한다는 점에서 매우 중요합니다.
■ 에너지 절약 시설 투자, 신재생 에너지 보급 등을 위해 2,130억원의 예산을 추가로 확보하였습니다.
PART 3 : 추진일정과 기대효과
1. 기대효과
□ 종합투자계획은 중장기적으로는 정부주도에서 민간 주도로 투자방식이 전환됨에 따라 사회적/경제적 효율을 증대시키는 효과가 있습니다.
□ 단기적으로도 우리 경제의 모든 참여자에 도움이 될 것입니다
□ 우선, 5% 경제 성장과 40만개 일자리 창출에 크게 기여할 것입니다
□ 재무적 투자자에게는 안정되고 수익성 높은 투자기회를 제공할 것입니다.
□ 국민들에게는 보다 질 좋은 사회적 서비스를 앞당겨 제공할 수 있을 것입니다
■ 영/유아기에는 보육시설, 청소년기에는 학교, 기숙사, 공공도서관 청장년기에는 임대주택, 문예회관, 노년기에는 요양시설, 노인복지시설 등
■ 전 생애에 걸쳐서 국민 생활에 밀접한 시설을 보다 빨리, 좀 더 높은 수준으로, 제공할 수 있을 것입니다.
2. 종합투자계획과 국민연금문제
□ 국민연금과 관련하여 꼭 풀고 싶은 오해가 있습니다.
■ 바로 종합투자계획이 국민연금을 동원하자는 것이 아니냐는 우려입니다.
□ 전혀 그렇지 않습니다.
□ 국민연금도 다른 연기금이나 생명보험사, 민간의 투자펀드처럼 종합투자계획에 참여할 것으로 기대는 하지만,
■ 참여 여부는 전적으로 국민연금 스스로가 결정할 문제이며, 시장원리에 따라 결정될 것입니다.
3. 추진일정 및 맺음말씀
□ 종합투자계획은 앞서 말씀드린 대로 다양한 참여자와 다양한 투자방식을 활용한다는 점에서 종합계획입니다.
■ 종합투자계획의 성공을 위해서는 투자방식만 다양화하는 것으로는 부족합니다.
□ 종합투자계획이 원활히 추진되기 위해서는 다양한 사업자의 적극적인 참여가 중요합니다.
■ 특히 지방자치단체와 민간자본의 적극적인 참여가 중요합니다.
■ 1월중에 시도경제협의회를 개최해서 지방자치단체에 협력을 요청하겠습니다.
■ 2～3월중에는 재무적 투자자/사업신청자 등을 대상으로 투자설명회를 개최하여 사업 초기단계부터 민간이 참여할 수 있도록 하겠습니다
■ 이를 통해 6월까지 사업자를 선정하여 하반기초에는 사업이 착공될 수 있도록 하겠습니다.
□ 국민 여러분들도 뜻을 모아 주셔야 합니다. 종합투자계획이 투자계획의 단순한 집합체가 아닌 국민의 의지를 결집한 계획으로 추진될 수 있도록 도와주시기 바랍니다
□ 정부도 전국민이 참여하는 프로젝트가 될 수 있도록 노력하겠습니다.
□ 종합투자계획과 관련하여 별도의 홈페이지도 운영하고 있습니다.
■ 다양한 의견과 아이디어를 내주십시요. 이를 적극 반영하겠습니다. 여러분의 적극적인 참여를 부탁드립니다.
□ 감사합니다.
- (부동산레이다)기회의 미분양아파트 투자
- [양은열] 부동산경기가 급속히 위축되면서 미분양 아파트가 다시 크게 늘어났다. 특히 작년 `10.29 부동산종합대책` 여파가 1년동안 작용하여 강남의 재건축을 중심으로 부동산 경기가 상당기간 침체기에 접어들자 부동산 투자는 다 끝났다라고 말하는 이도 있다.그러나 결론부터 이야기하자면 부동산의 기본원리 조차 모르고 하는 이야기다.
특히 10.29대책 연장으로 내년 7월경에 실시될 종합부동산세가 주택에 대한 세금부담으로 가중되어 올 초부터 늘어나기 시작한 미분양아파트는 종부세의 확정으로 12월 들어 미분양아파트 증가가 급물살을 타고 있는 것으로 분석되었다. 사실 노무현 정부가 들어서면서 부동산에 대한 강력한 규제에 대한 부담으로 아파트에 대한 선호도가 떨어지고, 그 결과 상당기간 주택시장, 특히 아파트 시장이 침체기가 연속될 것으로 여러 연구기관에서 분석되었다. 이러한 침체기에 접어들었다는 반증이 미분양아파트의 증가로 볼 수 있다.
미분양 아파트는 작년 12월 3만8천261가구에서 현재 5만여 가구로 25%가 증가했다.2002년 12월말 기준에 2만4천923가구에 비하면 배가 증가 된 것이다. 특히 올해는 10월 한 달간 전국적으로 6,000가구가 늘어나 미분양 아파트 가구수가 5만8905가구가 되었다. 이것은 지난 IMF직후인 1998년 10만2천701가구를 최고로 기록한 이후로 ▲1999년 7만872가구 ▲2000년 5만8천550가구 ▲2001년 3만1천512가구 등으로 계속 감소세를 보여 2003년 10월 2만 가구였던 미분양 아파트가 노무현 정부의 강력한 부동산 규제책으로 미분양아파트 증가되기 시작했고, 그 결과 현재 2000년 말과 비슷한 5만 가구를 조금 넘은 것이다.
그동안 노무현 정부의 부동산 정책을 살펴보자.
서민경제위주의 부동산 정책으로 가진 자들에게 압박하고자 투기과열지구나 투기지역, 주택거래 신고제를 도입하였으나 결국에는 주택의 숨통을 막아 버리고 오히려 서민이 더 살기 어려운 환경을 조성해 버린 것이다.
주택거래 신고제를 실시(서울 강남,송파,강동,용산, 분당,과천)하여 등록, 취득세를 기존보다 5-6배나 늘어난 실거래가로 납부하라고 하니 누가 주택을 취득하겠는가? 도리어 거래위축으로 전세난만 가중시키고 있지 않은가!
또한 부동산을 많이 가진자 들에게 종합부동산세를 도입하여 세금을 부과 하겠다고 하니 누가 십자가를 지고 주택을 매입하겠는가? 뿐만 아니라 재건축개발이익환수제의 초헌법적인 제도를 도입하면서 공공이라는 명분아래 자기집을 재건축한다는데 임대아파트를 10~25%까지 내놓으라고 하니 누가 선뜻 재건축 사업에 동참하겠는가!
그렇다면 이러한 세금위주 규제일변도 정책으로 인해 주택가격은 내려올 것인가? 결론을 이야기하면 정부의 규제일변도의 부동산 정책은 경제의 내수침체와 세금대폭인상이라는 악재로 인해 실수요자들의 내 집 마련 시기를 계속 늦출 것이고, 그 결과 부동산 가격은 보합 또는 하락 현상을 보일 것이다. 그러나 이러한 현상은 잠시뿐, 몇 년 내 결국 이러한 현상이 착시현상 이었음을 알게 될 것이다.
경우에 따라서 노무현 정부가 추진하는 세금위주의 부동산 규제책은 어느 정도 효과를 보이는 듯 하겠다. 그럼에도 불구하고 필자는 부동산 근본원리 측면에서 볼 때 몇 년 내 부동산 폭등기가 틀림없이 도래할 것이라고 자신있게 말할 수 있겠다.
따라서 잠시 경기의 둔화와 규제일변도의 부동산 정책은 미분양 아파트를 양산할 것이지만 미분양이라는 호재를 잘 활용하면 아파트 투자의 재미를 상당히 느낄 수 있을 것이다.
필자의 경우 2001년 수원 신영통 망포지구 현대아이파크 42평형을 계약금 10%로로 계약한 후 입주시에 대출과 잔금 8천만 원 정도로 아파트를 구입한 적이 있다. 물론 지금 시세는 3억원이 넘었지만 그 당시 필자가 적은 돈으로 신영통 지역에 아파트를 구입할 수 있었던 것은 미분양 아파트였기 때문이다.
이러한 미분양아파트의 등장과 급증은 실수요자나 투자자에게는 실익을 주지만 우리경제에는 몇 가지 어려운 점을 주고 있다.
첫째, 건설업계의 경기현황을 더욱 어렵게 만들 것으로 보인다. 당장 자금이 돌지 않아 유동성 부족을 느끼고 공사물량 또한 고갈 되게 되어 관리비등의 고정비 증가로 건설업계는 몇 중고를 겪게 될 것이다.
둘째, 건설회사의 어려움은 철근, 모래, 시멘트등과 인력시장에 상당한 어려움을 파생시킬 것으로 보인다.
셋째, 고용 흡수력이 높은 건설산업의 위축은 일자리 부족현상을 가져올 것이고, 이러한 일자리는 반도체의 눈부신 수출과는 거리가 멀다. 아무리 수출증가와 외화유입이 좋더라도 서민경제와 직결되는 건설경기의 위축이야말로 일반 서민과 인력시장에 막대한 악영향을 끼치게 되는 것이다.
그렇다면 이러한 미분양아파트의 급증은 어디에 있는가? 결론부터 이야기 하면 주택시장이 공급자에서 수요자 위주로 바뀌고, 정부의 강도 높은 부동산 억제 및 규제책에서 기인된 것으로 보인다. 거래세인 등록,취득세를 강화하고 보유세인 주택세를 턱없이 올리면서 더 나아가 종합부동산세등 강도 높은 세금위주 정책으로 온통 경제를 동맥경화증 환자로 만들어 버린 것이다. 이에 따라 기존주택을 처분하기 어렵게 만들었고, 전세는 나가지 않아 이사할 여유도 없으며, 아파트 신규 입주는 과도한 세금과 자금경색으로 온 국민을 꼼짝 못하게 한 현 정부의 부동산 억제책이 신규입주를 어렵게 만들어 미분양 아파트 증가로 이어지게 한 것이다.
그러나 정부 당국자가 꼭 유념해야 할 점이 있다.
이렇게 부동산 규제책이 지나칠 경우 주택 미분양 급증과 이에 따른 부작용으로 경제가 멍들기 시작한다는 것이다. 90년대 초반 일본경제가 장기침체 국면에 빠지게 된 중요한 이유 중의 하나도 과도한 부동산 규제와 경기불황에 따른 건설경기 침체였음을 정부 관계자는 알아야 할 것이다. 따라서 과도하게 규제일변도로 나가는 부동산 정책 결정을 청와대만 바라보고 갈팡지팡 하지 말고 하루빨리 완화책으로 전환되어야 할 것이다. 또한 서울과 수도권을 제외한 충청권이 이남의 모든 부동산 관련규제책은 해제 완화 시켜야 할 것이다.
특히, 부동산 규제 중 분양권 전매 금지라는 투기과열지구 해제는 그 무엇보다도 선결되어야할 정책이다. 왜냐하면 부동산 동맥경화증을 가장 효과적으로 풀 수 있는 방법이기 때문이다.
그렇다면 이러한 미분양 아파트 증가가 꼭 일반 청약자들에게는 악조건으로만 작용하는가? 결론을 이야기하면 미분양아파트가 경기에 악영향을 미치는 것은 확실하지만 실수요자들에게는 상당한 호재로 볼 수 있다.
왜냐하면 미분양 아파트는 투기과열지구 내 재당첨 금지에 해당되지 않아 청약통장 1순위 제한이 없고, 동과 호수를 고를 수 있는 장점이 있으며, 청약통장과도 전혀 관계가 없다는 장점이 있기 때문에 악재가 호재라는 것이다.
그러나 미분양아파트가 무조건 좋은 조건은 아니다.
무주택 실수요자들에게는 내 집을 마련하기에는 한결 쉬워진 반면 재테크 투자환경은 여간 까다로워진 게 아니어서 투자하기 전 신중히 검토해야 하지 않으면 안 되는 시기가 도래한 것이다. 부동산 관련 정책이나 법규를 모르고 투자했다가는 낭패를 당하기 십상이다. 미분양아파트도 마찬가지다.
미분양으로 남아있는 데는 이유가 있는 것이다. 그 이유를 살펴보면,
●분양가격이 주변지역 기존아파트 보다 10%이상 높게 설정된 단지
●층 또는 향에 따라 가격차등화를 할 경우와 그렇지 않을 경우, 층과 향에 따라 분양가격을 차등화한 단지가 평균 미분양률이 낮기 때문에 차등화가 안되는 단지나 층
●향별 가격차등화의 효과를 검증한 결과, 남향에 비해 동향의 미분양률이 매우 높기 때문에 유의 깊게 판단함.
●각 부문별로는 분양가격이외에 단지구성 및 주택설계 특성, 입지특성 순으로 미분양 요소에 작용하고 있음.
●기타 지역적 교통의 편리성과 주거환경의 쾌적성이 미분양 아파트 특성과 밀접한 관계가 있으므로 특성간 보완 또는 대체전략부문으로 계획수립시 고려해야 함.
그렇다면 미분양아파트에 투자하려면 어떻게 하나?
첫째, 현지시장조사를 통해 주변지역 신규아파트의 평형별, 층별, 향별 가격을 조사하여, 구입하고자하는 미분양 아파트를 보수적 가격으로 검토한다.
둘째, 단지 및 주택 내부설계가 불편하지 않은지, 구입하고자 하는 아파트의 단지 내 배치가 열악하진 않은지 비교 검토한다.
셋째, 전체적으로 단지가 지역 내 어떠한 위치에 입지하여 있는지 교통과 교육, 주거환경이 대체적으로 쾌적한지 등을 파악한다.
넷째, 아파트가 오랫동안 미분양 상태로 남아있는 데는 일반 소비자들이 기피해온 이유가 있다. 기피요인을 파악하여 미분양아파트로 재테크와 내 집 마련을 동시에 할 수 있는 노하우를 터득하여야 한다.
다섯째, 부동산 투자 정책을 파악한다. 예를 들어 부동산시장이 침체기에 접어들 때는 아파트 분양이 대부분 계약금 10%이내에 중도금 무이자 형태로 간다. 이때 투자시점이 아닌 이익창출 시점의 부동산 시장을 보고 투자한다.
수도권과 서울의 강남까지 미분양 아파트가 선을 보이고 있다. 그럼에도 불구하고 부동산 시장은 양극화 현상으로 간다. 삼성동 아이파크가 평당 3,000만원 넘어간 지 오래다.
잠실주공 재건축 평당 분양가가 2000만원이라 하나 수도권 밖에서는 미분양 속출하고 있다. 개미군단은 이럴수록 조건 좋은 미분양 아파트를 고르고 골라 향후 3년을 바라보고 투자하여야 하지 않을까 한다.
부동산은 언제나 순환한다. 법칙은 동일하지는 않지만 순환의 고리는 비슷하다. 지금의 미분양아파트가 넘쳐나고 있을 때 미분양아파트 하나쯤 작은 돈으로 투자할 법도 하다. 또한 부동산의 고수들은 현재의 가치로 투자하지 않는다. 초보자들만이 현재가치를 제일먼저 따지면서 투자할 뿐이다.
- (주간부동산)규제완화 불구 아파트시장 잠잠
- [edaily 윤진섭기자] 정부의 지방 투기과열지구 내 규제 완화와 주택거래신고제 일부 지역 해제 등의 규제 완화책이 발표됐지만 아파트 시장은 이렇다할 변화는 감지되지 않았다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 값은 0.05% 하락해, 한주전(-0.05%)에 비해 하락폭이 소폭 둔화됐다고 14일 밝혔다.
특히 종합부동산세의 대상이 될 것으로 예상되는 11억원 이상 아파트의 경우 시행 시점까지 기간이 남아 있고, 대부분 자금여력이 넉넉해 가격 변동이 거의 없었던 것으로 파악됐다.
또 주택거래신고제 해제 지역에서는 문의전화만 늘었을 뿐 아직까지 가격 반영 움직임은 없었고, 리모델링 역시 단지별 투자성에 따라 가격변동이 있었을 뿐, 증축 허용 범위 완화에 따른 가격변동은 없었다고 부동산 114측은 밝혔다.
실제 주택거래신고제 해제 지역인 길동(-0.24), 풍납동(-0.20%)은 소폭 하락세를 보이는 등 전체적으로 0.12% 하락했고, 리모델링 대상 아파트도 0.27%가 떨어지는 약세를 보였다.
반면 재건축 아파트는 지난 4월 이후 처음으로 0.02%가 상승해, 일반아파트(-0.06%)보다 비교적 높은 가격 상승세를 나타냈다.
지역별로는 강남구가 -0.17%의 변동률을 나타냈고, 금천(-0.16%), 송파(-0.15%), 동대문(-0.07%) 등도 내림세를 보였다. 반면 강동(0.05%), 서초구(0.05%), 용산(0.07%)가 소폭 상승하는 모습을 나타냈다.
서울 전세시장은 0.10% 하락, 지난 5월 이후 단 한차례의 반등도 없이 내림세를 기록했다.
부동산114는 "정부가 지난해 10. 29 부동산 대책을 내놓은 이후 처음으로 규제 완화 정책을 내놨지만 적용 범위 등이 제한적이여서 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것“이라며 ”특히 경기 침체가 장기화 되면서 실수요자의 구매력도 떨어지고 있어 부분적인 규제완화로 아파트 시장 침체가 적극 해소되기는 어려울 전망“이라고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 강남구가 -0.17%로 가장 큰 폭으로 하락했고, 금천(-0.16%), 송파(-0.15%), 동대문(-0.07%) 등도 내림세를 보였다. 반면 강동(0.05%), 서초구(0.05%), 용산(0.07%)가 소폭 상승하는 모습을 나타냈다.
강남구 도곡동 동신1차 30평형이 5억 2500만원에서 4억 9500만원으로 평균 3000만원 하락했고, 송파구 문정동 시영 18평형도 2억 1500만원에서 2억원으로 하락했다.
동신1차는 리모델링 추진 단지지만 증축범위 확대에도 불구하고, 조합원간 의견차이와 구조 등의 문제로 매매가격이 하락세를 나타냈다. 송파구에서는 노후단지들의 매매가격이 대략 1000만원~3500만원 가량씩 조정됐다. 금천구에서는 독산동, 시흥동 소형 아파트가 수요부족으로 소폭 하락했다.
오름세를 보인 지역은 용산구(0.07%), 강동구(0.05%), 서초구(0.05%) 등에 그쳤고, 대부분은 하향안정세를 보였다.
용산구에서는 리모델링 대상 단지인 이촌동 현대가 가장 크게 올랐고, 강동구에서는 강동시영2단지의 분양호조에 힘입어 강동시영1단지가 오름세를 기록했다.
신도시는 -0.01%의 변동률을 보여 하락폭이 둔화되는 모습을 보였다. 신도시 중 중동(-0.08%)과 분당(-0.02%)이 소폭 하락했으나, 평촌과 산본은 각각 0.01%의 변동률을 보여 안정세를 나타냈다.
하지만 신도시 전체 1572개 시세조사 평형 중 아파트 값이 오른 평형은 10개 평형 미만으로 전반적으로 거래부진과 가격 약세를 면치 못했다.
개별 단지로는 산본 수리동 덕유주공8단지 24평형이 250만원 오른 1억 4250만원을 기록했고, 평촌 귀인동 꿈건영3단지 38평형도 3억 3000만원에서 500만원 오른 3억 3500만원으로 조사됐다.
경기지역은 0.12% 하락해 수도?지역 중 유일하게 지난 주에 이어 큰 폭의 하락세를 이어갔다. 경기지역은 하남시(-0.59%), 화성시(-0.56%), 성남시(-0.55%), 수원시(-0.31%), 구리시(-0.31%) 등 서울과 인접한 지역으로 입주 물량이 풍부한 지역의 하락폭이 컸다.
반면 과천시(0.3%), 이천시(0.09%), 용인시(0.04%) 등은 비교적 아파트 값이 안정적인 모습을 나타냈다.
◇전세시장
서울 전세 시장은 -0.1%의 변동률을 보이는 등 소폭 하락했다. 역전세대란을 우려했던 상반기에 비해 다소 안정적인 상황이지만, 거래활성화보다는 비수기로 인한 수요 감소가 주요 원인으로 분석된다.
지역별로는 도봉구(-0.41%), 용산구(-0.39%), 금천구(-0.37%), 강북구(-0.32%), 동대문구(-0.26%) 등 외곽지역의 가격 하락폭이 컸다. 반면 광진구는 지난 주 서울에서 유일하게 0.01% 변동률로 하락세를 면했다.
대표적으로는 도봉구 북한산IPARK 46평형이 2억원에서 1억 9000만원으로 하락했고, 방학동 우성1차 37평형도 1000만원 하락한 8750만원을 기록했다.
-0.07%의 변동률을 보인 신도시는 한 주전과 동일한 수준의 낙폭을 나타냈다. 일산을 제외한 4개 지역이 모두 하락해서 평촌(-0.12%), 분당(-1.0%), 중동(-0.05%), 산본(-0.03%) 순의 변동률을 기록했다.
경기지역은 -0.14%로 전 주(-0.12%)보다 하락폭이 다소 커졌고, 입주물량과 입지여건에 따라 하락률 편차도 컸다.
지역별로는 파주시가 -0.67%, 하남시가 -1.61% 하락했고, 그 외에 구리시(-0.44%), 수원시(-0.4%), 성남시(-0.39%) 순으로 전세가격이 떨어졌다.
- 내년 건설시장 86조7천억.. 침체 이어질 듯
- [edaily 이진철기자] 올해 건설시장은 87조9000억원 규모로 지난해보다 14.2% 급감할 것으로 예상되고 내년 건설시장 규모도 올해보다 줄어든 86조7000억원에 그칠 것이라는 전망이 나왔다.
한국건설경제협의회(회장 민경훈)는 3일 ´2005년도 건설·부동산 경기전망´ 보고서에서 "올해 극심한 침체를 보이고 있는 국내 건설시장은 연말까지 87조9000억원에 그칠 것으로 예상돼 102조4000억원으로 사상최대치를 기록했던 지난해보다 무려 14.2% 급락할 전망"이라고 밝혔다.
특히, 재건축·재개발 등 민간 건설부문은 올 연말까지 55조원 규모로 정부의 연이은 고강도 부동산시장 안정대책에 따른 영향으로 주택가격 하락, 미분양 증가가 이어지면서 전년대비 21.7%의 급락세를 보일 것으로 예상했다.
한건협은 "내년도 건설경기 역시 민간주택 및 상업용 부동산개발 수요 위축으로 감소세를 지속해 올해보다 1.4% 가량 줄어든 86조7000억원대의 시장규모를 보일 것으로 전망되지만 하락폭은 다소 둔화될 것"이라고 말했다.
이는 최근 정부가 국내경기 연착륙을 위해 추진중인 한국판 뉴딜정책, 지역혁신 클러스터, 기업신도시 건설 등에 따른 공공부문 재정투입 증가와 이로 인한 민간자본의 투자심리 회복에 대한 기대를 반영한 것이라고 한건협은 설명했다.
한건협은 "올해 급격히 감소한 건설수주는 내년이후 건설투자 감소로 나타나 거시경제 부진을 장기화할 가능성이 크다"며 "정부가 SOC(사회간접자본) 투자예산 증대, 신규 사회복지시설 확충방안과 더불어 부동산 가격 폭등기에 만들어진 각종 부동산 규제조치를 시급히 완화해야 할 것"이라고 주장했다.
◇내년 집값 3%이상 하락, 토지시장은 상승세 지속전망
한편, 한건협은 극심한 침체양상을 보이고 있는 주택가격은 올해 연간 2% 내외의 가격하락을 기록할 것으로 보이는 가운데 내년에도 매매가격 3%, 전세가격은 4% 이상의 하락세를 지속할 것으로 전망했다.
아울러 "내년도 주택공급물량은 올해보다 약 8만가구 가량 증가한 52만가구로 예상해 공급과잉현상 심화와 정부의 투기억제대책과 맞물리면서 가격하락압력을 가중시킬 것"이라고 밝혔다.
반면, 최근 시중 유동자금이 토지시장으로 몰리면서 지속적인 상승세를 보이고 있는 토지가격은 올해말까지 3.5% 내외로 상승할 것으로 예상했다.
또 내년에는 가격상승률은 크게 둔화될 것으로 보이지만 신도시 건설지역 및 지역균형발전계획에 따라 개발예정지역을 중심으로 연간 1% 이상의 상승세를 지속할 것으로 전망했다.
한건협은 "내년에도 국내 주택 시장은 상반기까지 공급과잉과 투기대책에 따른 매수심리 위축으로 매매 및 전세가격의 동반 하락세를 보일 것"이라며 "극심한 침체양상을 보인 후 하반기부터 다소 완만한 하향조정국면에 접어들 것으로 예상한다"고 설명했다.
한건협은 "건설업체들은 현금흐름을 중시하고 부동산관련 규제강화와 완화 양면으로 진행중인 정부정책, 거시경제 및 금리변동 등에 대한 상시적인 모니터링을 통해 시장흐름에 기민하게 대응할 수 있는 사업체제 구축이 필요하다"고 주장했다.
- (부동산 레이다)부자가 되기위한 10가지 방법
- [양은열] ‘부자들이 돈을 안쓰면 경제가 망한다’
엊그제 이헌재 경제부총리가 한 말이다. 필자는 이런 말에 동감하면서도 의미심장한 이야기로 들린다. 왜 그럴까? 경제가 나빠지면 가장 견디기 힘든 사람들이 매일매일 벌어서 생활하는 사람들일 것이다.
이런 부류의 사람들은 부동산 투자하고 전혀 관계가 없음에도 불구하고 요즈음과 같이 부동산 경기가 휴면기에 들어가 경제 불황이 깊어지면 질수록 더더욱 어려운 생활에서 헤어나가 힘들어진다. 생각해 보면 부동산 과열로 들끓었던 시기가 지나고 부동산 관망기 및 안정기로 돌아선 요즈음을 보면 언제 그렇게 부동산 과열이 있었나 하는 격세지감을 느끼는 것도 당연한 일인지도 모른다.
며칠 전에는 이총리가 신행정수도의 이전지로 공주 장기지역과 연기군 금남면등을 확정 발표하는 결연한 모습을 보면서 적어도 2007년까지는 끝없는 논란이 부동산 경기와 관계없이 재연될 것이 예상되고, 여기에 신행정수도와는 전혀 관계없는 사람들이 부동산 바람에 어려움을 당하게 될 것으로 보여 마음이 편치 못하다.
필자가 그동안 느끼지 못한 건 아니지만 재건축 개발이익 환수제나 분양원가 연동제, 지자체 재산세 저항, 리모델링 증축 규제강화 등 계속 발표되는 부동산 정책을 볼 때마다 왜 우리나라의 부동산 정책들은 아무런 기준이나 대안도 없는 그때그때 분위기에 따라 좌지우지 되는지 참으로 안타까운 마음뿐이다. 신행정수도이전도 그렇다. 외국의 경우 행정수도 이전까지 적어도 50년에서 100년은 넘게 검토하고 경제성과 실용성등을 따지는데 우리는 왜 2년만에 모든 후보지 결정까지 강행하는지 도무지 이해하기 힘든 대목이 많다.
그러나 이런 분위기에서도 어려운 부류 사람들과는 반대로 부동산으로 돈을 많이 벌었다는 사람들을 만나 보면 이들은 한결같이 자기 자신의 결단력과 명쾌한 판단력을 신뢰한다. 이들을 볼 때마다 얼마나 또 다른 투자처를 찾기 위해 가슴을 조이며 정책을 분석하며 부동산과 싸움을 하였는지 감히 짐작이 간다.
물론 이들에게 뭐라고 하고 싶지는 않다. 다만 우리나라와 같은 부동산 투자 환경 속에서는 재빠른 사람이 돈을 벌게 되어 있기 때문에 이런 환경에 잘 적응된 사람, 즉 약간의 여유와 정보력 있는 사람들은 계속적으로 부를 축적하며 살 것이고, 그렇지 못한 사람들은 반복적인 고통속에서 살아가야 한다는 것이 마음이 아플 뿐이다.
따라서 필자는 그동안의 경험을 바탕으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다. 이것이 절대적일수도 없으나 이것은 최소한 필자나 필자가 만난 많은 부자들을 통해 얻은 방법들이다.
‘부자란 무엇인가?
많은 논란이 있을 수 있겠으나 부자를 정의하자면 ‘경제적 자유를 가진자’라고 정의할 수 있겠다. 구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이 은행금리 년 4%로 환산하여 이자수입이 월1,000만원이면 부자라고 할 수 있다. 다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.
30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다. 부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최소한의 3요소인 종자돈, 정보(지식), 타이밍을 적절하게 활용한 것이다. 자세한 부동산 투자방법에 대해서는 추후에 논하기로 하자.
누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다. 부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 그 이유는 다양하지만 부자들은 아래와 같이 몇가지 공통점을 가지고 있다.
첫째, 철저한 자기 관리를 한다.
부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다. 또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있다는 것이다.
둘째, 부동산에 투자한다.
부자들의 재테크의 기본은 아파트였다. 우리나라가 1970년대부터 강남을 개발하면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 막대한 부를 이루었다. 그런데 부자들의 특징중의 하나가 대분분 자기 자산의 70%이상을 부동산에 투자했다는 것이다. 각자 투자종목은 다를지라도 부동산에 투자를 집중한다는 것을 알 수 있다. 그만큼 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통 될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려 주는 원리가 부동산에서 나오기 때문이다.
필자의 경험으로 보아도 부동산은 개발이익이 막대하고 그동안 막대한 개발이익에 비해 세금은 10분의 1정도로 적었기 때문에 발빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 보인다. 그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로얄 아파트였다 .이것들은 물가상승률의 몇십배 이익을 가져다 주었던 것이다.
그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다. 이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들은 투자가치가 적은 주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다. 투자전환이 어렵다면 다주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다.
또한, 부자들은 부동산 처분시 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다. 과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체 없는 결단을 하게 된다.
셋째, 고정관념을 없앤다.
아파트를 사는 경우 여러 가지 방법이 있다. 아파트를 살 때 매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하는 사람(A)이 있고, 매입금 중 부족한 부분을 대출을 받아 사는 사람(B)이 있으며, 매입금이 적을 경우 대출과 전세를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다. 그런데 어떤 사람은 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계 받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데 이 경우에는 거의 투자비용이 없어도 된다. 매월이자만 감당할 뿐이다.
상기 사례의 경우 은행 빚을 무서워하는 일반 사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산 고수들과 부자들 중에는 D의 경우를 간혹 택한다. 부동산의 개발이익을 두고 투자하는 경우다. 이와 같이 우리는 고정 관념에 빠져 A 아니면B 이외는 이상한 투자로 본다. 그러나 부동산 고수들은 전세를 좋아하고 초보는 월세를 좋아한다. 뿐만 아니라 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 이용에 따라 더 좋은 수익을 가져다 줄 수 있기 때문에 고수들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주한다. 이와 같이 우리도 고정관념에서 벗어나도록 부단한 노력이 필요하다.
넷째, 긍정적으로 판단한다.
부자들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 특히 부동산 투자에 있어서는 더욱더 그러하다. 부동산이란 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 중요한 것은 부자들이 한번 결정한 것에 대해서는 좀처럼 후회하지 않는다는 것이다. 결정할 때까지 많은 고민과 확실한 정보 확보를 위해 투자하지만, 일단 결단을 하고 나면 자신이 투자한 부분에 대해 확신과 긍정적인 생각으로 생활한다. 그러나 신기하게도 긍정적인 생각은 긍정정인 결과를 이끌어낸다.
다섯째, 주변부자나 전문가와 친하게 지낸다.
類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스크럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다. 그러나 주의할 게 있다. 전문가는 옆에 두되 따라하지 말라는 것이다. 고래등 싸움에 새우등 터질 수도 있기 때문이다.
여섯째, 내집 마련부터 한다.
외국에 나가면 모두가 애국자가 되고 여행을 하다 보면 집보다 좋은 곳이 없다고 느낀다. 그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체이다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을 주게 되고, 불안감을 없애준다. 따라서 내집 마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작인 셈이다. 앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에다 투자보장성까지 가지고 있다. 특히 자신이 거주하는 아파트를 사는 경우 대충 결정하지 않는다. 직장은 물론 자녀 교육시설, 또한 가족의 의견도 청취하고 교통편과 생활편리시설까지 요모조모 따진다. 결국 자신이 살아갈 집이기 때문에 정성과 신중한 결정을 하게 되고, 그런 꼼꼼한 내집 마련은 재테크 투자의 기본이 되는 것이다.
일곱째, 매일 지도를 본다.
필자는 시간만 나면 지도를 보는 습관이 있다. 초등학생 때부터 익숙해진 습관이다. 그리고 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가서 해당지역과 주변을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않는다. 이런 일들을 반복하다보니 자동차로 돌아다니는 거리가 매년 평균 10만km를 넘게 되고, 나중에는 머릿속에 우리나라 지도가 그려지고 각 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가 되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다. 부동산에서 돈 벌려면 아침에 일어나 가장 먼저 지도책을 보자.
여덟째, 매일 뉴스를 본다.
뉴스는 정보 집합체이다. 물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 경제와 세계변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스의 장점이다. 이라크 전쟁소식이나 9.11테러도 순식간에 전달되듯이 뉴스는 부동산 정책의 정보를 요약,정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다. 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만 감사하게도 뉴스는 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔다. 무료라는 서비스와 함께 말이다. 아무리 싸게 팔려고 해도 안팔렸던 물건이 종업원의 실수로 0을 하나 더 붙였더니 불티나게 팔렸다는 에피소드가 있지 않은가! 무료로 받으니까 값어치가 없게 보인다. 그러나 우리도 요약된 정보가 무료라고 해서 그냥 놓친다면 이 얼마나 어리석은 일인가?
아홉번째, 모의투자를 한다.
부자도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이다. 처음에 목돈이 없기 때문에 실전이 아닌 모의투자로 했을 것이다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다.
마지막으로 매년 유서를 쓴다.
필자도 매년 연말이 되면 유서를 쓰곤 한다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 또한 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률등이 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가가 나타나 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다.
이상과 같이 부자가 되기 위한 열가지 조건을 알아보았다. 부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다. 또한 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자 되기에 충분한 시간이다. 그러나 누구나 부자 되기를 원하면서도 부자 되려고 노력은 그다지 많지 않은 것 같다. 다행스러운 것은 누구나 부자가 될 수 있다는 것이다. 위에서 열거한 사항이 부자 되는 충분조건은 아닐지라도 최소한 가난한 사람의 부류에는 속하지 않는 사람들의 특징이다.
부자 되기 원한다면 우리 모두 종자돈부터 만들자. 은행을 이용하든지 곗돈을 이용하든지 방법은 얼마든지 있다. 종자돈 3,000만원부터 말이다. 그리고 정보를 알기 위한 안목을 기르는 지식을 쌓자. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다.
- (주간부동산)서울아파트값 하락폭 확대
- [edaily 이진철기자] 서울 아파트시장이 장마철 비수기와 수익성 악화에 따른 거래침체로 가격하락폭이 점차 커지고 있다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가는 0.08% 하락, 한주전(-0.03%)보다 하락폭이 커졌다고 4일 밝혔다.
지역별로는 강동(-0.38%)의 하락폭이 가장 컸으며, 강남(-0.25%), 광진(-0.09%), 서초(-0.06%), 강서(-0.15%), 양천(-0.07%), 중랑(-0.23%), 노원(-0.05%) 등 강남권과 강북권 대부분이 일제히 내림세를 보였다.
나머지 지역은 송파(0.05%), 영등포(0.05%)가 상승하는 등 대부분이 큰 변동없이 0.01~0.05%로 미미한 상승률을 보이는데 그쳤다.
아파트별로는 재건축아파트가 0.22% 하락했으며, 일반아파트(-0.05%)도 내림세를 기록했다. 특히 저밀도 재건축은 일반분양 등 사업진행에 따라 회복세를 보이기도 했지만 일반재건축은 연속 10주째 하락세가 이어지는 상황이다.
부동산114는 "경기침체와 아파트 수익성악화 등 부동산 투자시장의 분위기가 가라앉고, 장마철도 다가오면서 수요감소에 따른 거래침체가 이어지고 있다"며 "주택시장 침체현상이 장기화될 조짐을 보이고 있다"고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 강동(-0.38%)의 하락폭이 가장 컸으며, 강남(-0.25%), 광진(-0.09%), 서초(-0.06%), 강서(-0.15%), 양천(-0.07%), 중랑(-0.23%), 노원(-0.05%) 등 강남권과 강북권 대부분이 일제히 내림세를 보였다.
나머지 지역은 송파(0.05%), 영등포(0.05%)가 상승하는 등 대부분이 큰 변동없이 0.01~0.05%로 미미한 상승률을 보이는데 그쳤다.
특히 재건축아파트 하락이 두드러진 가운데 강동구 둔촌주공 저층1단지 25평형 6500만원, 강남구 개포주공 2단지 25평형은 7000만원, 강서구 화곡동 양서3단지 28평형 2000만원이 각각 한주사이 하락했다.
신도시는 분당(-0.09%), 중동(-0.08%), 평촌(-0.05%) 등이 하락세를 나타냈으며, 산본(0%)과 일산(0.01%)도 보합세를 보였다.
신도시는 중소평형의 하락세가 두드러져 분당 서현동 효자삼환 47평형은 2000만원, 평촌 달안 샛별한양1차 14평형 400만원, 중동 상동 한아름동아 32평형 750만원이 각각 한주사이 내림세를 나타냈다.
경기지역은 광명(-0.56%), 수원(-0.43%), 양주(-0.21%), 오산(-0.17%), 군포(-0.16%), 안양(-0.13%), 고양(-0.1%), 김포(-0.09%), 성남(-0.09%), 과천(-0.07%), 평택(-0.05%) 등 대부분 지역이 내림세를 기록했다. 상승세를 보인 지역도 화성(0.02%)을 비롯해 0.02~0.06%대의 미미한 변동률에 그쳤다.
◇전세시장
서울 전세시장은 전체 25개 자치구중 상승한 지역이 한 곳도 없는 것으로 조사됐다.
지역별로는 은평(-0.54%), 구로(-0.39%), 금천(-0.36%), 관악(-0.31%), 도봉(-0.25%), 노원(-0.23%), 강동(-0.2%) 등의 하락폭이 컸다.
은평구 불광 라이프미성은 47평형 전셋값은 한주사이 1500만원 하락한 1억9500만원대을 기록했으며, 송파구 신천동 한신코아 18평형 1250만원, 강남구 개포 주공2단지 8평형 500만원, 양천구 신정동 푸른마을2단지 25평형 1000만원 등 전세값이 한주사이 하락했다.
신도시는 분당(-0.15%)의 하락폭이 가장 컸으며, 그 다음으로 일산(-0.11%), 중동(-0.08%), 산본(-0.06%) 순이었다. 평촌(0.05%)은 신도시중 유일하게 전셋값이 오름세를 유지했다.
경기지역은 수원(-0.64%), 광명(-0.39%), 안양(-0.34%), 용인(-0.3%), 화성(-0.21%), 김포(-0.17%), 양주(-0.15%), 고양(-0.12%) 등의 하락폭이 컸다.
- 준농림지 아파트 건설 기준 완화
- [edaily 윤진섭기자] 정부는 개발이 가능한 농림지역인 준농림지에 아파트를 지을 수 있는 면적기준을 크게 완화해 건설업체의 아파트 건설을 촉진키로 했다. 또 하반기 신규 주택개발지정 물량이 당초 1300만평에서 1800만평으로 500만평 확대되고 1000억원의 임차자금이 지원된다.
정부는 2일 아침 7시 국회 귀빈식당에서 당정협의를 갖고, 이같은 내용의 건설경기 연착륙방안을 확정했다. 정부의 건설경기 연착륙 방안은 이처럼 주택개발과 수요창출 지원방안, 그리고 SOC투자확대, 임대주택 활성화 등이 주요 골자다.
이번 대책에는 치수사업과 철도안전망 확충 등에 추경예산 2500억원 가량을 투입하고, 도로공사와 토지공사 등을 통해 최대 8000억원 규모의 자산담보부채권(ABS)을 발행하는 방안이 포함됐다.
또 임대주택 표준건축비를 평당 199만원에서 257만원으로 상향 조정했다. 주택수요 창출지원방안으로 하반기 이후 지방도시 중심으로 투기억제제도를 탄력적으로 운영하는 방안도 검토된다.
모기지론 지급대상 금융기관은 현행 9개에서 22개로 확대되며, 주택신보에 추경 1000억원 을 추가출연로 출연해 전세구입자금 등에 대한 보증여력을 확충한다.
국민주택기금을 통한 담보력이 없는 서민층에 대한 임차자금 공급이 확대된다. 대상은 연소득 3000만원 이하 근로자 또는 지자체 추천자로 금리는 3~5.5%, 상환기간은 최장 6년, 대출한도는 3500~6000만원 내외다.
임대주택건설촉진을 위해 공공택지 내 공동주택 용지 중 5%를 중형임대용지로 공급한다. 장기 임대사업자의 세부담 완화를 위해 현행 세제지원을 중형 임대주택까지 확대한다.
개발사업에 대한 리츠 투자규모 제한을 완화하고 국민주택기금 출자도 추진된다.
SOC 투자확대를 위해 예산조기집행 및 3분기 이후 추경편성 등으로 SOC 2조원 지원하며, 국민임대 주택건설 취수사업 등에 추경 2548억원이 편성된다.
국민주택기금 여유자금 활용 및 산하기관 투자지원도 확대된다. 서민분양주택 건설확대 (국민주택기금 운용계획 수정을 통해 4700억원 지원), 수도권 택지개발사업 조기추진, 토지공사 자금 추가확보를 통해 4961억원을 지원한다.
민자유치 활성화를 위해 연기금을 통한 SOC 펀드를 조성(올해 1조원 내년 1조6000억원)하며, 민간 제안 15개 민자도로사업, 연기금 투자 가능한 SOC 사업 2~3개 선정, 최저가 낙찰제 보완 등이 추진된다.
- (일문일답)이헌재 경제부총리
- [edaily 김춘동기자] 이헌재 부총리겸 재정경제부 장관은 10일 "소비자기대지수와 평가지수의 괴리가 축소되면서 경기가 바닥을 치고 개선되는 모습"이라고 밝혔다.
이 부총리는 정례브리핑에서 "유가가 하향 안정세로 접어들었고, 중국의 혼란도 자리가 잡아가고 있다"며 "미국의 금리인상은 이미 시장 장기금리에 반영돼 큰 충격이 없을 것"이라고 설명했다.
이 부총리는 6월부터는 소비지출 동향이 개선될 것으로 전망했다.
<모두발언: 소비동향 관련>
최근 통계가 여기저기서 나오는데 혼란이 있을 수 있다. GDP 추계로는 1분기 소비지출이 줄었는데 가계수지로는 소비지출이 증가했다. 1분기 소비는 불변가격으로는 약 4.7%가량 늘어난 반면 GDP추계로는 1.4% 줄었다. 통계상 차이도 있지만 혼조세가 있다. 과거에는 가계소비 GDP추계와 도소매판매 추계, 도시가계 소비가 대강 비슷했는데 통계청이 모집단을 확대하는 과정에서 작년부터 괴리현상이 나타나고 있다. 통계를 볼 때 괴리가 어디서 발생하는지 유의해야 한다. 도소매판매와 가계소비는 대개 같은 추세를 유지하고 있는데 도시가계 소비는 괴리현상이 나타나고 있다. 괴리가 좁혀지고 있긴 하지만 이유를 검토하라고 지시했다.
작년 4분기부터 올 1분기까지 가계소비나 도소매판매는 그 자체로는 전년동기대비 마이너스지만 감소세는 둔화되고 있다. 차츰 개선되는 모습이다. 반면 도시가계소비는 증가세가 둔화되는 모습이다. 통계들이 각 부처에서 서로 다른 모집단을 가지고 작성되기 때문에 조금씩 차이가 있다. 전반적으로 검증을 한번 시키려고 한다. 통계 유의성 등에서 차이가 나면 원인을 찾아 시정하려고 한다. 추계이후 확정통계가 나온 뒤 크게 바뀌는 경우도 있어 어디서 차질이 발생하는지 쉽게 말하기 어렵다.
오늘 소비자전망 조사결과가 나왔다. 지난달에 5월 조사결과가 나빠질 것이라고 말한 바 있다. 심리지수이기 때문에 5월에는 유가상승과 중국 경착륙 가능성, 미국의 금리인상 가능성 때문에 나빠질 수 밖에 없었다. 반대로는 6월에는 좋아질 것 같다. 유가도 상승세가 꺾이면서 비교적 하향 안정세로 접어들기 시작하고, 중국의 혼란도 어느 정도 자리가 잡히는 것 같다. 미국은 한 달 이상 금리인상설 등을 얘기하면서 시장 장기금리에 반영되고 있어 정작 금리가 인상되더라도 시장이 요동하는 모습은 보이지 않을 것이다.
6월에는 소비지출동향이 좋아질 것으로 본다. 소비자기대지수와 평가지수가 있는데 경기가 나빠질 때는 괴리가 커진다. 경기가 좋아질 때는 괴리가 줄어든다. 지금은 절대적인 괴리수준은 크지만 괴리의 폭이 축소되고 있다. 과거의 추세를 봤을 때 심리적으로 경기가 어느 정도 바닥을 쳤다. 2002년말부터 벌어지기 시작한 괴리가 올 1월부터 축소되는 경향이 있다. 절대적인 수준은 그때그때 상황에 따라 흔들리지만 큰 흐름은 기대지수와 평가지수가 줄어드는 방향으로 가고 있다. 경기가 바닥을 치고 개선되는 모습이다.
<건설경기 관련>
어제 건설업계 사람들을 만났다. 선물보따리를 가져가서 만난 것이 아니고 현황을 청취했다. 지난 주에도 말했듯이 건설경기를 예의주시 할 필요가 있다. 작년 건설경기가 굉장히 높았다. 상대적으로 올해 낮아지면서 피부로 느끼는 불경기 감각이 심각할 수 있다. 아파트 시장에서 거품이 제거되면서 경기악화에 대한 업계의 두려움이 있다. 건설경기는 가능하면 급격히 하강하지 않도록 할 필요가 있다는 생각에 변함이 없다.
건설교통부에 건설경기 연착륙 방안을 검토해 달라고 요청해 놓고 있다. 빠르면 내주쯤 나올 것 같다. 일부에서는 건설업계 사람들을 만나서 얘기를 들었다고 하니까 부동산대책이 방향전환을 하는 것이 아니냐는 성급한 지적도 있다. 부동산가격안정화대책은 계속 추진해 간다. 과거와 같이 주택건설을 경기정책의 수단으로 삼는 일은 없을 것이다. 주택건설을 늘리고, 분양제도를 개선해 공급을 꾸준히 늘려가는 정책을 펴겠다.
특히 주택시장에서 실수요자들과 이들이 가진 능력간 괴리현상에 관심을 가질 필요가 있다. 주택을 구입하기 원하는 사람의 능력이 따라갈 수 있는지 여부를 봐서 현실적인 정책을 써야 한다. 한편으로는 주택금융을 활발히 확충해 중산·서민층의 주택구매 능력을 보강해주는 작업을 해야 한다. 또 한편으로는 분양위주의 주택정책을 임대아파트 공급과 병행할 필요가 있다. 그 동안 저소득층을 상대한 임대아파트만 생각했는데 중산층 대상의 임대아파트 공급도 같이 고려해야 한다. 이를 위해 임대사업자에 대한 제도나 정책을 다시 검토하고 정비해야 한다. 주택금융공사를 통해 구매자금을 공급하면서 전세자금 등 임차자금의 공급제도도 더불어 검토해야 한다.
아울러 공공부문 SOC사업이 장기적으로 감소추세에 있는 만큼 민자사업 확충으로 건설물량을 확보해 나가야 한다. 민자사업을 늘리고 경제자유구역 인프라 투자확충을 통해 건설수요를 늘려가겠다. 지난번 건교부에서 발표했지만 기업이 주도하는 지역 연구기관이나 대학 등 주도체를 만들어서 신도시 건설도 병행해 지속적으로 건설투자 수요를 확충해 나가겠다. 일주일 후면 구체적인 윤곽이 나올 것이다.
우리나라는 피용자가 62.4%에 불과하다. 자영업자가 28.9%, 가족종사자가 8.7%이다. 극단적으로 미국이나 영국은 피용자가 90%, 자영자가 10%안팎, 가족종사자는 1%에도 못 미친다. 이 요소가 저소득층을 형성하는 부분이다. 경제의 구조적 고도화를 이루지 못하게 하는 부분이기도 하다. 농업도 기업화돼서 피용자가 되면 각종 리스크를 줄일 수 있다. 도시에서도 음식점이 상대적으로 많다. 이런 구성을 지속적으로 바꿔나가는 정책을 써야 한다. 지금은 중소기업이나 창업을 육성해 반듯한 기업을 키워나가고 한계 자영업자들은 반듯한 기업으로 크거나 아니면 그러한 기업들에 고용돼 안정된 소득생활을 할 수 있도록 하는 구조적 전환기에 와 있다. 통계숫자로 봤을 때 실망적인 내용이 많지만 구조적 전환점임을 이해하고 해석해야 한다.
<일문일답>
-일본식 장기불황 가능성은
▲일본식 불황은 없다. 일본은 국내 부문의 성장가능성이 거의 없는 상태에서 장기침체로 들어갔다. 일본은 오랫동안 농촌과 지방에 대해 재정적자를 늘리며 계속 투자를 해왔다. 국내 투자 여력이 별로 없다. 우리는 국내부문에 아직 정비하고 투자해야 할 부분이 많다. 다만 어떤 부분부터 단계적으로 하느냐가 문제다. 일본과는 기본적으로 다르다. 국내 인프라 수요 뿐만 아니라 지방 등 정비해야 할 투자수요도 많다.
두번째는 일본의 경우 피용자가 83%, 자영자가 11%, 가족종사자가 5%다. 유통구조를 봤을 때 저생산성 부문이 상당히 장기적으로 차지하고 있어 활발한 투자를 일으키는데 장애요인으로 작용하고 있다. 반면 우리나라는 피용자 비율이 상대적으로 낮고, 자영업자가 높아 구조조정에 따라 바뀔 여지가 많다. 일본형 장기불황 여지는 없다고 본다. 구조적으로 일본과 비슷한 점도 있지만 크게 다르다.
-고소득층의 소비심리 위측이 분배정책에 기인한다고 보지는 않는지
▲소비자기대지수는 움직임이 크기 때문에 단기적으로 말하기 어렵다. 심리적 조사이기 때문에 조사시기에 따른 느낌에 따라 지수가 달라진다. 40대와 중산계층이 직장과 미래에 대한 불안감 때문에 비교적 저조한 기대지수와 평가지수를 보이고 있다. 하지만 상류소득층이 크게 소비를 줄이거나 그런 모습은 없다. 통계를 보면 상류층이 꾸준히 소비를 늘리고 있다. 다만 고소득층으로 갈수록 소비성향은 떨어질 수 밖에 없다.
-최근 재경부가 언론중재위에 기사를 많이 재소했는데 독자적인 판단인가
▲한 부처의 내부의사결정 과정을 속속들이 말할 필요는 없다. 언론의 자유가 있기 때문에 정부도 반론을 한다. 자유가 없다면 반론할 일도 없다. 필요할 때 정정보도 청구도 할 수 있다고 본다. 3~4월을 거치면서 경제가 어렵다는 보도들은 있었지만 선거 전후 또 탄핵소추가 진행되는 동안 그 문제가 집중적으로 거론된 경향이 있다고 내부에서 판단했다. 그래서 어느 정도 대응할 필요가 있다고 생각했다.
-총리지명에 대한 평가는
▲총리지명은 인사권자가 한 것이다. 부총리로서 맡은 바 소임을 다할 것이고, 관계는 관계대로 유지해 갈 것이다.
-추경편성은
▲추경에 대해서는 추가로 말하지 않겠다. 이미 입장은 결정돼 있는데 다만 시기만 국회일정 등을 고려해 생각하고 있다.
-우리나라만 신용등급이 올라가지 않는 이유는
▲뭐라고 말하지 않는 것이 좋겠다. S&P와의 논의가 우리 등급에 상당히 중요한 영향을 미칠 수 있어 구체적으로는 언급하지는 않겠다.
-하반기 경기하강 전망이 있는데
▲기술적 반등효과와 착시효과로 또 큰 일 나는 것이 아닌가 우려할 가능성이 있다. 작년 3~4분기부터 수출이 빠른 속도로 늘었다. 월 200억달러로 지금도 그 수준에서 큰 변화가 없다. 작년 1~2분기는 수출증가율이 낮아 올해 상대적으로 증가율이 높게 나타났다. 하지만 하반기의 경우 작년 말에 많이 늘었기 때문에 증가율이 한자리에 그칠 가능성도 있다. 다만 수출은 현재 월 200억달러 수준에서 내년에는 210억~220억달러로 꾸준히 늘 것으로 본다. 통계적으로 크게 줄어들 것 같은 느낌을 줄 가능성이 있다.
4분기 이후 건설수주 물량이 줄어들 가능성이 있다. 작년 100조원 정도의 수주물량 잔고가 있었는데 그 밑으로 하회할 가능성이 있다. 이에 따라 건설경기가 크게 후퇴할 것이라는 우려가 있다. 작년 건설경기가 굉장히 높았다. 투자가 7.6%정도 성장했는데 올해는 4%정도가 될 전망이다. 올해 투자증가율이 반감하는 느낌이 들 수 있다. 실질적으로 줄 가능성이 있는데다 통계적으로도 그렇다.
한편으로는 효과가 있던 없던 수출 증가의 파급효과가 일정한 시차를 가지고 내수에 영향을 미칠 것이다. 고용이 수반되지 않는 수출, IT산업에 편중된 수출이라는 점을 감안해도 수출증가 효과는 일정한 시차를 두고 국내부문에 나타날 것이다. 빠르면 3 4분기 이후 늦어도 4분기 이후 나타날 것이다. 그러면 내수증가에 상당한 도움을 줄 것이다. 정부도 서비스산업육성정책과 중소기업에 대한 집중적인 지원정책을 마련해 대응할 예정이다. 좀 전에 말한 건설경기 연착륙 정책도 종합적으로 쓰면 내년에도 올해 수준 이상의 성장이 계속될 가능성이 높다. 성장의 내용도 수출일변도에서 내외수가 어느 정도 균형된 모습을 가질 수 있을 것으로 본다.
-건설경기대책에 대한 부처간 이견이 있나
▲아직 이견이 있다는 보고가 없었다. 실무자들간 토론이 진행되고 있어 이견이라고 말할 단계는 아니다. 임대주택은 재건축에 국한하지 않고 종합적으로 확대방안을 검토하겠다. 경제자유구역 세제지원은 좀더 늘릴 것이 없다. 외자유치와 사업시행을 앞당기면 된다.
