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- 경제정책 `좌향左`..시장 `우향右`
- [edaily 김수헌기자] 정부 정책과 시장이 정반대 방향에서 놀고 있다.
시장이 정부 정책의도대로 움직여주지 않는 것은 고사하고, 아예 거꾸로 가는 경우가 많아 정부도 정책수립과 집행에 자신감을 잃어가는 모습이다.
정부는 늘 "정책집행과 효과간 시차(時差)가 있다"고 설명하지만, 정책을 내놓는 것만으로도 일정기간 기대되는 `공표효과(Announcement Effect)`조차 전혀 작동하지 않는 경우가 많다. 따라서 시간이 지난 뒤 실제 효과가 나타날지도 불확실한 상황이다. 이에 따라 정책 실패냐 시장 실패냐는 논쟁으로 번져갈 조짐이다.
◇외환정책 발표에 환율 반짝後 하락세..역부족?
20일 재정경제부와 금융시장에 따르면 지난 16일 재경부가 외환수급불균형 해소를 위한 해외투자활성화 방안을 내놓자 이날 달러/원 종가는 전일 대비 2.0원 오른 1014.20원을 기록했다.
국제수지 흑자 등으로 외환초과공급이 지속되는 상황이 환율관리에 부담이 되자 기업과 개인의 해외 부동산 투자규제를 상당부분 풀어 수급을 조절하겠다는 것이 정부 의도였다.
재경부 관계자는 특히 "환율이 조금만 올라도 달러 매물을 내놓기 바쁜 기업들의 불안한 심리해소에 큰 도움이 될 것"이라고 밝혀 이번 정책에 거는 기대를 숨기지 않았다.
그러나 환율은 그 다음날인 17일 전일 대비 4.90원이나 급락하면서 한주만에 1000원선인 1009.30원으로 거래를 마쳤다. 110엔대를 향하던 달러/엔이 108엔선으로 떨어지는 등 외부요인도 있었지만, 정부의 정책타깃이었던 수출기업들까지 선물환 등을 통해 매도에 나서는 등 정책의지가 시장에 제대로 먹히지 않았다.
환율은 20일 오전 11시 현재 1008.30원으로 전일 대비 1.0원 떨어진 상황이다.
◇부동산, 정책실패냐 시장실패냐..거꾸로 움직이는 강남북 집값
정책과 시장이 따로노는 대표적 사례는 부동산.
정부는 강남 집값 상승이 여타 지역으로 확산되는 것을 막기위해 판교신도시 개발과 종합부동산세 도입, 2006년 1가구 2주택 양도세 실거래가 과세 및 2007년 실거래가 전면도입, 재건축 소형평형의무화, 이익환수 등 강도높은 부동산정책을 최근 잇달아 내놓았다.
그러나 결과적으로 강남 집값은 올리고, 강북과 수도권 일부 외곽지역의 집값만 떨어뜨렸다. 2주택 소유자들이 내년 양도세 실가과세에 부담을 느껴 강북과 외곽지역 주택을 시장에 내놓으면서 주택가격은 떨어지고, 공급이 부족한 강남 집값은 오히려 뛰었다. 비강남지역 집값 잡기에만 성공한 꼴이 된 셈.
집값안정을 목표로 추진됐던 판교신도시 프로젝트는 정부 정책이 오락가락하면서 최근 5개월동안 주변 지역 아파트 값을 11조원이나 끌어올렸다는 비난을 받고 있다.
전문가들은 정부가 강남 중대형 아파트에 대한 실수요가 많은데도 불구하고 가수요 또는 투기수요가 모두인 것처럼 인식, 수요억제위주 정책에만 매달린 탓이라고 지적하고 있다.
판교 역시 분양가 규제나 다름없는 `분양가 상한제`를 적용, 분양 이후의 시세차익 등 투기심리를 자극하는 등 시장을 제대로 읽지못한 정책의 결과물이라는 비판도 있다.
물론 강남이나 분당 등 최근 집값이 급등한 지역의 경우 전세값은 안정돼 있기 때문에 매매가격에 거품이 끼여있는 것으로 보인다. 최근 정부의 부동산정책 가운데 아직 시행에 들어가지 못한 부문이 많아 정책실패를 언급하기에는 이르다는 목소리도 있다. 국세청이 연일 계속해서 투기혐의자들을 잡아내면서 시장에 강력한 메시지를 전달하는 것도 이 때문이다.
그러나 대다수 전문가들은 부동산 정책의 틀을 근본적으로 전환해 시장 흐름에 맞는 중대형 공급 대폭 확대, 소형 의무제 의무화 해소 등 규제완화 등을 통해 수요억제 중심정책에서 벗어나야 한다고 지적하고 있다.
열린우리당 강봉균 정책위 수석부의장은 "주택의 수요 공급 질서에 정부가 개입하는 것은 최소화해야 한다"면서 "지역별 ㆍ계층별로 수요가 다른데 이를 인위적으로 조절하려 해선 안된다"고 말했다.
시장 일각에서는 "수요가 있는 지역과 중대형 공급 확대가 집값 안정의 유효한 수단이 될 가능성이 높다는 것을 관료들도 알고 있지만, 이같은 정책이 행여 참여정부 코드와 맞지 않다는 청와대의 질책 등을 우려해 건의를 못하는 것이 아니냐"는 이야기까지 나오고 있다.
◇저금리효과 있나, 없나..투자·소비확대효과는 적고 부동산엔 영향
정부의 저금리 정책목표는 경제학 교과서대로 기업 투자를 유도하고 고용확대 등을 통한 소비증가 효과를 얻어 경기를 회복시키는 것이다.
콜금리는 이달들어 벌써 7개월째 3.25% 수준에 묶여있지만 소비회복은 지지부진하다. 살아나던 소비심리도 지난달부터 한풀 꺾였다. 저금리는 그 대신 부동산 값에 영향을 미치고 있는 것으로 나타나고 있다.
저금리가 부동산값을 부추긴다는 것은 한덕수 경제부총리나 박승 한국은행 총재 모두 인정하고 있다.
경원대 홍종학 교수는 최근 칼럼 등을 통해 "현재의 경기부진을 해소하는데 저금리가 큰 도움이 되지 않는다"며 "오히려 부동산 가격폭등과 같은 심각한 부작용을 일으켜 경제의 장기 건전성을 위험에 빠뜨릴 것"이라고 주장하고 있다.
그는 "지난 2년간 대기업들은 이자율과 관계없이 막대한 내부유보자금을 활용, 투자를 늘려왔지만 중소기업들은 금리인하 혜택을 받지 못하고 있다"고 비판했다.
정부 관계자들은 그러나 "고유가와 저환율속에서 그나마 이 정도라도 성장하고 있는데는 저금리 기조가 큰 기여를 하고 있다" 고 주장하고 있다.
◇조기창업러시 부작용 낳을뻔한 자영업대책..무리한 컨설팅도 문제
여론의 비난을 받아 궤도수정중이긴 하지만, 정부가 지난달 말 자영업자 구조조정과 진입제한을 골자로 내놓은 자영업종합대책의 경우 그대로 시행됐더라면 오히려 자영업자를 늘리거나 국민들의 세금만 낭비하는 결과를 초래했을 것으로 보는 시각이 많다.
미용, 제과, 제빵, 세탁 등 일부 업종에 대한 창업제한은 제도를 시행하기 전에 먼저 창업하려는 조기창업 러시를 불러일으켰을 것이라는 지적이다.
또 올 하반기에 시작해 2007년까지 2년6개월동안 전국 70만개 자영업 점포를 컨설팅, 사업유지나 업종전환, 퇴출 등을 유도하겠다는 발상은 애초부터 사실상 불가능에 가까웠다는 지적을 받고 있다.
컨설팅업계 한 전문가는 "정부 의도대로 컨설턴트 1000명을 동원해 2년반동안 70만개 점포를 컨설팅하려면 한 사람이 하루 1개꼴로 해야 된다는 이야기인데, 컨설팅 업무를 조금이라도 아는 사람이라면 말이 안된다는 사실을 알 것"이라고 지적했다.
또 "정부가 점포 1건당 50만으로 계산한 컨설팅비용 중 40만원을 지원해주기로 함에따라 엄청난 국민세금이 능력 검증도 안된 컨설턴트의 호주머니로 들어갈 판"이라며 "제대로 자영업 컨설팅을 할 수 있는 능력이 되는 컨설턴트는 전국적으로 100명 안팎에 불과한 것으로 추정되고 있는 게 현실"이라고 꼬집었다.
- (채권전망)③역풍 잦아든 후 매수-SK증권
- [edaily 강종구기자] SK증권은 최근 금리 급등이 대세상승으로의 전환이 아니며 악재 부각으로 인한 약세장 역풍이 잦아든 이후 매수를 재개하는 것이 바람직하다고 주장했다.
다만 이동평균선 붕괴 이후 금리 상한과 하한의 차이가 클 수 있다며 가급적 매수시기를 늦추고 제한적인 매수에 나설 것을 권고했다.
◇ 큰 박스권을 상정하는 것이 바람직=그동안 금리 하락을 이끈 순풍이 역풍으로 바뀐 셈이다. 쉽게 역풍에 밀린 바탕에는 물론 국고채 3 년물 수익률이 3.6%대 초반까지 하락한 이후 추가 하락 모멘텀 부재에 따른 금리 수준에 대한 부담이 가장 컸다.
특히 부동산 문제는 경기 부진에 따라 조금씩 고개를 들었던 콜금리 인하 기대를 무너뜨려 추가 금리 하락 모멘텀으로 작용할 수 있었던 재료를 사라지게 했고, 10 년물 美 국채수익률 반등은 한은 총재 코멘트로 대내외 금리 역전에 대한 부담을 줄여준 이후 축소시켜왔던 10 년물 국고채와 美 국채간 스프레드를 다시 확대 반전시키는 요인으로 작용했다.
여기에 본질적으로 보이지만 사실은 부차적인 외국인 국채선물 매도세가 가세했고, 약세 반전의 결과물로 보이지만 따져보면 지난 주 국고채 5 년물 입찰과 이번 주 10 년물 입찰에서 낙찰 후 장기보유로 가져가기에는 부담스러운 금리 수준이라는 내면의 투자 심리도 크게 작용했을 것으로 보인다.
결국 금리 급반등의 근본적인 배경은 크게 부동산 문제와 美 국채수익률 움직임이고, 나아가 국고채 장기물 입찰에서 장기 보유하기에 부담스럽지 않은 금리수준에 대한 필요가 있었다고 보면, 이번 주 발표될 부동산 관련 대책의 강도와 여론의 움직임, 6 월말 FOMC 이후 美 국채수익률 움직임, 국고채 10 년물 입찰 등이 고비가 될 것이다.
부동산 문제의 경우, 이번 주 발표될 정부와 여당의 대책이 부동산 가격 급등세를 꺾는데 효과적일 것이라는 여론이 형성된다면 채권수익률 하락 반전의 모멘텀으로까지 작용할 수도 있겠지만, 효과적인 대책이 마땅치 않다는 점에서 대책에 대한 실망여론이 나올 가능성에도 대비해야 할 것으로 보인다.
즉, 추가 신도시 건설 등 공급확대가 가장 효과적이겠지만, 이에 너무 많은 시간이 소요되고 오히려 주변 시세를 부추길 우려가 있으며, 기존 세무조사나 재건축 규제 등의 미시적 대응도 부동산 투기를 차단하는데 부족함이 있기 때문이다.
그렇다고 통화정책적으로 저금리 기조를 포기하기에도 국내 경제 전체에 미치는 파급효과 때문에 쉽지 않은 상황이지만, 연일 해외언론에서 세계적 부동산 과열 현상과 세계적 저금리로 풀린 유동성이 원인이라는 보도가 이어지는 상황에서 저금리 기조가 계속 비판을 받는 한 채권시장은 부담을 느낄 수 밖에 없다. 또한 시중 부동자금에 의한 부동산 투기를 주식시장으로 유도하기 위한 대책들이 이어지면서 부동산 가격이 안정된다고 할지라도 주가 상승에 따른 부담이 그 자리를 대신할 수도 있다.
다만 장기적으로 부동산 버블 붕괴시 나타날 일본형 불황 가능성은 금리 하락에 우호적일 것이다. 국민은행의 주간 아파트 가격동향 조사결과에 따르면, 서울지역의 아파트 매매가에 대한 전세가 비율이 지난 1998 년 12 월 이래 최저치를 기록하여 사용가치(전세가) 대비 교환가치(매매가)가 과대평가되고 있어 이 같은 가능성을 높이고 있다. 또한 상충되는 정책목표, 즉 내수회복을 위한 건설경기 부양이냐 주택가격 안정을 위한 규제냐의 문제가 있듯, 일종의 주택건설부문 스태그플레이션이 내수 부진, 성장률 저하로 연결되어 금리 하향 안정 요인도 될 수 있음도 감안해야 할 것이다. 따라서 채권시장 입장에서 부동산 문제는 쉽게 해석되기 어려운 변수이므로 어떤 쪽으로 결론이 나든 대응하기 편한 금리 수준으로 이동하여 기다리는 것이 바람직 할 수 있다.
수급상으로는 국고채 10 년물 입찰 전후가 고비이다. 과거 낙찰수익률 수준으로 볼 때 예상보다 낮은 응찰률과 높은 낙찰수익률을 나타낼 가능성이 있어 보인다.
그러나 주중반 이후에는 입찰물량 공백과 7 월 국고채 바이백 및 조기 환매에 대한 기대감이 어느 정도 형성되면서 시장금리 추가 상승을 제약할 가능성이 있다. 29 일 발표되는 7월 국채발행계획에 1~2 조원 가량의 바이백이 포함될 것으로 예상되는 가운데 올해 초와 같은 시장의 군집행동 내지는 쏠림현상을 미연에 방지하기 위해 월간단위로 가능한 최대 규모까지 바이백을 할 것으로 보인다.
또한 은행채 등 금융채 수급은 발행금리 상승과 상반기 차환 및 대출 마무리 등의 요인과 국고채 3 년물 수익률이 3.6%대에 있을 때까지는 상대적으로 은행채 1 년물로 교체하는 것이 메리트가 있었으나 현재 메리트가 크지 않다는 점에서 그동안의 공급과 수요증가에서 벗어날 것으로 보인다. 그러나 이번 주 회사채 발행물량이 2.46 조원으로 크게 늘어나는 점은 유의할 필요가 있어 보인다.
기간 상으로는 6 월말 美 FOMC(6/30) 결과와 이후 美 채권시장 장세가 불확실하고 아울러 월말 국내 경제지표 발표도 맞물리면서 6 월말 전후까지 관망세가 이어질 수 있다. 다만 유가 상승 문제가 새롭게 부상할 수 있다는 점에 주목해야 할 것으로 보인다.
지난 주말 WTI 선물이 나이지리아발 악재와 정유업체들의 정제능력에 대한 우려로 장중 한때 사상최고치인 58.60 달러까지 치솟아 배럴당 60 달러 시대가 오는 것이 아니냐는 우려가 확산되고 있으므로 제한적 관망세를 견지해야 할 것으로 보인다.
분위기 전반이 금리 하락에 우호적이지 못한 역풍이 잦아들 때까지는 하락 반전 모멘텀을 기다리기 편한 금리 수준까지 조정 받을 수 있다는 점을 감안하는 것이 바람직해 보인다. 아직은 금리가 대세 상승 반전하는 시기가 아니며 경기 측면에서 장기적 하락 추세가 지지되고 있다는 관점에서 하락 반전의 모멘텀이 분명해질 때까지 가급적 매수시기를 늦추고 제한적 저가 매수로 접근해야 할 것으로 판단된다.
이는 기술적으로 심리적 지지선인 4.0%대 전후가 될 가능성이 높으며, 일단 볼린저 밴드의 상단인 3.96%가 지지선으로 유효해 보인다. 반면 금리가 큰 모멘텀없이 하락 반전하는 경우라도 60 일, 120 일 이동평균선이 다시 저항선으로 작용하는 큰 박스권을 상정하는 것이 바람직해 보인다.
- 경기도 1억평 개발하면 강남 집값 잡는다?
- [오마이뉴스 제공] [3신 : 17일 오후 5시55분]
주류 이룬 공급확대론...한나라당 분양원가 공개 당론채택은 아직 "미지수"
토론자로 나선 김헌동 경실련 아파트값 거품빼기운동본부장은 "참여정부 2년 6개월 동안 전국토가 투기장이 됐고, 전국민이 투기 참여자가 됐다"면서, "청와대가 개발 위원회를 만들어 투기를 부추기고 있다"고 참여정부의 정책을 강도 높게 비판했다.
김헌동 본부장은 이어 "정부가 국민들의 80%가 넘는 지지를 받은 분양원가를 공개하지 않아 결국 판교 로또를 탄생시켰다"며 "원가를 공개하든지, 아니면 후분양제를 실시해야 집 값을 안정화시킬 있다"고 주장했다.
그는 "집 값 상승을 막기 위해서는 판교 개발을 즉각 중단해야 하고, 그 곳을 공영개발해서 임대 주택을 건설해야 한다"며 "한나라당이 주택을 재산증식 수단이 아닌 주거 공간이 되도록 정책을 추진한다면 집권도 가능하다"고 주택정책 방향의 전환을 주문했다.
반면 토론자로 나선 정규재 <한국경제> 논설위원은 "분양원가 공개는 분양가 통제 정책이기 때문에 신중하게 접근해야 한다"면서, "지금 문제는 강남의 집 값은 올라가는데 강북 집 값은 떨어지고 있다는 점"이라고 지적했다.
그는 "지금 문제는 전국토가 균형개발이라는 허울 좋은 명분 아래 토지 가격이 상승하고 있는 것"이라면서, "균형개발을 중단하고 강북 개발과 경기도 개발에 대해서 면밀하게 검토해야 한다"고 의견을 폈다.
<한국경제> 논설위원 "균형개발 중단하고 강북·경기도 개발 검토할 때"
공급 중심으로 전환돼야 한다는 "공급확대론" 주장도 나왔다. 서진형 전국부동산중개업협회 부동산연구소 연구팀장은 "시장원리를 중시해 공급 중심의 정책을 펴야 한다"면서, "신규 아파트 분양의 50%를 50평 이상으로 채우면 강남 대체 수요를 만들 수 있다"고 강조했다.
또한, 서진형 연구팀장은 "수익이 있는 곳에 세금이 있다는 실질과세원칙을 적용할 수 있도록 정부가 시스템을 완비해야 하고, 탈세 등에 대해서 경제활동을 할 수 없도록 강력한 제재를 가해야 한다"고 덧붙였다.
정책을 신중하게 시행해야 한다는 목소리도 있었다. 두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 "현재 부동산 시장에서 중대형 평형 가격이 상승하고 있기 때문에 중대형 공급을 늘려야 한다는 목소리가 있지만 과연 정확한 판단을 근거로 한 주장인지 의문"이라면서, "단기적으로 급등 현상을 잠재우기 위해서 대책을 내는 것이 아니라 장기적인 측면에서 신중한 정책을 써야 시장에서 효과를 발휘할 수 있다"고 말했다.
그러나 정부쪽 입장을 설명하기 위해 나온 이원재 건설교통부 주택정책과장은 강남과 주변 지역의 부동산 가격 급등이 국소적인 현상이라는 진단을 내놓아 상반된 입장을 보이기도 했다.
건교부 주택정책과장 "가격 급등은 국지적 현상"...분양원가공개 언급은 없어
이원재 과장은 "강남 재건축에 한해서 18%의 인상이 이루어졌을 뿐 전체적으로 보면 집 값이 안정돼 있다"면서, "무엇보다 전세값이 안정돼 있기 때문에 집 값 상승의 여파가 전국적인 현상으로 확산된다고 보기는 힘들다"고 설명했다.
이 과장은 "마치 중대형 수요가 부족한 것처럼 이야기를 하지만, 이는 투기수요가 상당 부분 개입돼 있기 때문에 벌어지는 현상"이라면서, "참여정부는 정책방향의 일관성을 가지고 주택공급정책이나 투기수요관리를 진행하고 있다"고 말해 다른 토론자들과 상반된 인식을 보였다. 반면, 그는 논란이 되고 있는 분양원가공개 문제에 대해서는 일체 언급을 하지 않았다.
이날 한나라당 부동산정책 국민대토론회는 최대 현안인 부동산 가격 안정에 대한 공론화 자리라는 점에서 의의가 있었다. 그러나 한나라당이 강재섭 대표의 설명처럼 "분양원가공개"를 당론으로 선택할지는 미지수다.
한나라당이 열린우리당의 "부동산 정책 실패"를 단순히 정략적으로 이용할지, 아니면 "분양원가공개나 공영개발 확대" 등으로 정책을 전환할는 좀 더 지켜봐야 할 것같다.
[2신 : 17일 오후 4시15분]
"경기도 1억평 개발하면 강남 집값 잡는다" 공급확대론 한목소리
이날 토론회의 주제발표를 맡은 김정호 KDI 국제정책대학원 교수는 참여정부의 부동산 투기수요억제 대책에 강한 불만을 표시하며 공급확대론의 불가피성을 역설했다.
김 교수는 "10.29 대책 이후 5.4대책까지 정부의 부동산 대책은 세제강화와 투기수요억제였다"며 "이러한 대책은 주택시장을 왜곡시키기 때문에 중장기적으로 주택생산 가격을 위축시켜 가격을 더욱 상승시킬 수밖에 없다"고 주장했다.
그는 또 "금리를 올려 부동산 시장을 안정시키는 방법이 있겠지만 이 방법이 여의치 않을 경우 공급을 확대해야 한다"며 공급확대론을 거듭 역설했다.
일각에서 제기되고 있는 부동산 거품론에 대해서는 그는 부정적인 평가를 내렸다. 김 교수는 한국 주택가격의 거품 수준은 일본에 비해 심각하지 않으며 따라서 주택가격도 갑자기 하락하지 않을 것이라고 말했다.
첫 번째 토론자로 나선 한현규 경기개발연구원장도 김 교수의 견해에 대체로 찬성하는 입장이었다. 한 원장은 "강남이나 분당의 집값 급등은 수도권 규제 때문"이라고 진단하고 "경기도에 강남, 분당 보다 더 좋은 곳을 만들면 강남 집값을 충분히 잡을 수 있다"고 말했다.
한 원장은 한발 더 나아가 경기도에 1억평에 대한 개발권을 준다면 강남 집값을 2/3수준까지 떨어뜨릴 수 있다고 호언장담하기도 했다.
현재 토론회가 진행되고 있는 증권거래소 국제회의장은 150여명의 청중들로 가득 찼으며, 이들은 토론자들이 제시하는 다양한 부동산 정책 대안을 진지하게 경청하고 있다.
[1신 : 17일 오후 2시54분]
한나라당 "판교 공영개발 반시장정책 아니다"
한나라당이 분양원가공개, 판교 신도시 공영개발을 추진하는 쪽으로 기우는 듯한 모습이다.
강재섭 한나라당 원내대표는 17일 서울 여의도 증권거래소 국제회의실에서 열린 정책위원회 주최 "부동산정책 국민대토론회"에 참석해 "한나라당은 분양원가 공개나 판교 공영개발이 반(反)시장적이라고 생각하지 않는다"며 두 정책을 추진할 뜻을 내비쳤다.
이어 강 원내대표는 "지금 국민을 움직이는 게 부동산인데 특히 집없는 서민들의 설움이 제일 크다"면서 "오늘 토론에서 얘기들이 나오면 당론에 반영하겠다"고 말했다.
맹형규 정책위의장은 참여정부가 내놓은 부동산 대책이 번번이 실패로 돌아갔다는 점을 강조한 뒤 "슈퍼에서 파는 물건들의 유효기간만도 못한 정책을 이 정부가 내놓고 있다"고 비꼬았다.
맹 정책위의장은 "집값을 올려준 노무현 대통령이 예뻐 죽겠다고 하더라"라고 말한 송파구 한 부동산 중개업소 사장의 말을 전하면서 "한나라당은 국민들의 뜻이 무엇인지 의견을 듣고 부동산 정책을 만들겠다"고 약속했다.
- (한국경제 반세기)"한밤의 충격"..8.3 사채동결조치②
- [edaily 이종석기자] 전경련 회장단으로 부터 연쇄부도 가능성을 보고받은 박정희 대통령은 참모들을 통해 사실확인 작업에 나섰다.
김정렴 비서실장은 “전경련 건의를 어떻게 생각하느냐”는 대통령의 질문에 대해 “김 회장의 말은 결코 과장된 것이 아니며, 사태가 금융위기로 확산되는 것을 막기 위해서는 사채를 일정기간 동결하는 것이 유일한 방법”이라고 보고했다.
상황을 파악한 박 대통령은 즉각 대책마련을 지시한다. 사채동결을 통해 당장의 금융위기를 해결하고, 장기적으로 기업공개를 유도해 기업들의 직접자금 조달을 원활하게 만드는 방안을 강구하라는 것이었다.
◇ “극비 보안을 유지하라”
사채동결을 위한 실무대책반장에는 금융 전반은 물론 상법 민법 등에 두루 밝은 김용환 당시 청와대 외자담당비서관(후일 재무부장관 역임)이 선임됐다.
71년 9월 김 반장은 소수의 엘리트 작업팀을 편성해 비밀작업에 착수한다. 작업팀에는 김 반장의 법대 동창이자 상법 전문가인 김종현 당시 주택은행 부장(후일 주택은행 전무), 정영의 재무부 이재2과장(후일 재무부장관 역임), 성준경 한국은행 조사역(후일 한미은행 전무), 심형섭 청와대 비서관(후일 대한보증보험 사장 역임) 등이 참여했다.
작업팀이 준수해야 할 가장 중요한 과제는 ‘보안 유지’였다. 사채동결 사실이 사전에 유포될 경우 모든 사채가 일시에 기업에서 빠져나가 연쇄도산을 일으키고 결국 금융공황으로 이어질 것이 불을 보듯 뻔했다. 사채동결 조치가 성공하려면 무엇보다 ‘보안 유지’가 관건이었다.
김용환 전 장관의 회고.
“사안의 성격상 비밀유지가 성패를 좌우할 것으로 생각했습니다. 작업팀원 모두로 부터 보안유지 서약서와 사직서를 받았놓고 일을 시작했지요.”(김용환 회고록)
작업팀의 일상은 첩보작전을 방불케 했다. 작업팀은 보안을 위해 회현동에 있는 뉴남산관광호텔과 평창동 올림피아호텔, 우이동 그린파크 호텔 등을 오가며 작업을 진행했다.
혹시라도 호텔 직원이 의심할까 싶어 방안에 “경주종합개발계획”이라는 가짜 챠트를 걸어 놓기까지 했다. 복사기가 고장날 경우를 대비해 작업팀원 중 한명이 복사기 회사에 가서 직접 복사기를 분해, 조립하는 방법을 배워 오는 등 만일의 사태에 대비했다.
당초 사채동결조치의 발표 D데이는 72년 1월15일로 잡혀 있었다. 작업팀은 발표 일정에 맞춰 73개 조항으로 구성된 대통령 긴급명령과 관련세법 시행령 개정안, 특별금융조치 시행안 등 사채동결과 관련된 모든 조문작성을 마무리 지었다.
그러나 당시 “국가보위에 관한 특별법” 제정을 놓고 여야가 극한 대립양상을 빚는 등 정국이 불안정한 모습을 보이자 청와대에서 긴급조치 단행을 연기할 것을 요청해 왔다. 실무팀은 작업을 잠정 중단하고 호텔에서 철수했다.
◇ 한밤중의 긴급조치
정국이 안정을 되찾은 72년 6월, 사채동결조치의 D데이가 8월3일로 다시 책정됐다. 작업팀은 우이동 그린파크호텔에 모여 마무리 점검에 나섰다. 보안유지를 위해 호텔 한 개층을 통째로 전세내 작업을 진행했다.
7월말 모든 문서작업을 마무리 지은 김용환 반장은 대통령 재가에 앞서 국무총리와 경제기획원 장관, 재무부장관, 건설부 장관 등 관계부처 장관들의 서명을 받기 위해 각 장관실을 방문한다.
김 전 장관의 회고.
“김종필 총리 뿐만 아니라 서명인 모두가 내용은 묻지 않고 서명만 했던 기억이 지금도 생생합니다. 사채에 관한 특별조치에 관해서는 성격상 전모를 미리 알아서는 안된다는 각 자의 양해가 있었지 않았나 싶습니다.”
마침내 72년 8월2일 밤 11시40분, 대통령이 주재한 청와대 임시국무회의에서 8.3조치가 대통령 긴급명령 제15호 “경제의 안정과 성장에 관한 긴급명령” 형식으로 의결, 공포됐다.
긴급조치의 골자는 ▲기업과 사채권자의 모든 채권채무 관계는 72년 8월3일을 기준으로 무효화되며 ▲정부가 2000억원을 마련해 기업이 은행에서 빌린 단기고리 대출금의 일부를 연리 8% 장기저리 대출로 대체해준다는 것이었다.
채무자는 신고한 사채를 3년거치, 5년 분할상환 조건으로 상환하되 이자율은 월 1.35%로 낮췄다. 당시 사채 평균이자가 월 3.84%였던 만큼 긴급조치로 인해 기업의 사채이자 부담이 3분의 1 수준으로 대폭 경감된 셈이었다.
박 대통령은 긴급명령과 함께 발표한 특별담화문을 통해 “허다한 기업들이 사채의 질곡에 허덕이고 있는가 하면 또 한편으로는 일부 기업들이 탈세의 수단으로 위장사채를 보유하고 있는 현실은 선량한 기업보호뿐만 아니라 사회정화라는 견지에서도 마땅히 광정(匡正)되어야 한다”고 밝혀 고리사채 근절 의지를 재천명했다.
박 대통령은 또 “막중한 재정부담을 무릅쓰고 기업을 지원하는 이유가 기업의 이익만을 보장해 주려는 데 있는 것이 아니다”며 “기업의 건실한 성장 없이는 경제발전과 국민생활의 향상을 기대할 수 없기 때문에 이 같은 긴급조치를 취하게 되었다”고 배경을 설명했다.
("한국경제 반세기"는 매주 화, 목요일 게재됩니다.)
- 부도임대 아파트 세입자에 우선매수권 부여(상보)
- [edaily 윤진섭기자] 경매 위기에 놓인 공공임대아파트 중 입주자 상당수가 분양 전환을 희망할 경우 경매 자체가 중단된다. 또 임차인 중 분양 전환 자금이 부족할 경우 저리의 기금이 지원된다.
건설교통부는 7일 정부종합청사에서 열린 국무회의에서 이 같은 내용을 골자로 한 `부도 공공임대아파트 대책 방안`을 확정, 발표했다.
대책에 따르면 경매 위기에 놓인 254개 단지 3만7211가구에 대해 크게 분양전환, 본인 경락지원, 임차인 주거보장과 보증금 보호제도 등 3가지 방안이 제시됐다.
우선 주민 상당수가 분양 전환을 희망할 경우, 현재 진행 중인 경매절차를 중단 또는 연기하고 분양 전환을 추진키로 했다. 이 경우 분양전환자금이 부족한 임차인에 대해서는 주택자금 기금대출 한도를 확대하고 금리도 종전 5.2%에서 3%로 인하키로 했다.
이어 경매에 참여해 현재 살고 있는 주택을 경락 받고자 할 경우 임차인에게 우선 매수권을 부여하되, 이에 대한 법적 근거가 마련 될 때까지는 경매를 연기토록 할 방침이다. 또 임차인이 경락을 받을 경우에는 분양 전환 희망자에 대한 지원사항과 마찬가지로 동일 수준의 주택자금을 추가로 지원토록 했다.
반면 경매를 통해 주택을 경락받지 못하거나, 경락 자체를 희망하지 않은 사람에 대해선 주택공사가 나서서 이 주택을 경락 받고, 해당 임차인에게 국민임대주택으로 공급토록 할 방침이다.
이 경우 주공은 임의로 경락에 참가해 확보한 주택을 임차인에게 분양전환 또는 일정기간 임대 후 분양전환을 추진할 계획이다. 경매로 인한 강제 퇴거자에 대해서는 인근 국민임대 주택에 우선 입주토록 하고 퇴거자의 주거안정을 위해 5000만원 이내 3%의 저리 전세자금 지원하는 방안이 제시됐다.
향후 사업 추진시 부도 및 임차인 피해발생 예방 대책도 마련됐다. 우선 공공임대 단지를 단지별로 독립법인화(SPC)하고 모기업과 법적으로 분리키로 했다. 이 경우 임대 보증금과 임대료 등을 위탁관리계좌를 통해 관리토록 해 건전성 유지 여부 확인 후 모기업에 배당하는 방식이 도입된다.
또 현재 임의사항인 준공 후 임대보증 가입을 앞으로 임대기간에도 가입을 의무화해 준공 후 부도시에도 임차 보증금을 보장할 수 있도록 했다. 보증수수료는 국민주택기금과 사업자, 입주자가 분담하는 방안이 제시되고 있다.
이밖에 주택임대차 보호법상 임차인에게 일정한도내의 보증금을 우선 변제해주는 소액임차보증금 제도를 장기적으로 임차인에게 유리한 방안으로 개선할 계획이며, 국민주택기금도 총괄기능을 건교부로 환원키로 했다.
또 기금관리의 효율성을 높이기 위해 기금경쟁체제를 도입, 현재 국민은행, 농협, 우리은행 등 3곳에서 장기적으로 5곳으로 확대키로 했다.
권도엽 건교부 차관보는 "우선매수권 부여를 위해 이달중 국회에 임대주택법 개정안을 제출해 9월부터 시행할 방침"이며 "기금 지원을 매매가격의 80%까지 확대하고 금리를 낮춰주는 방안은 7월부터 시작될 수 있을 것"이라고 말했다.
한편 지난해 말 현재 준공후 부도가 난 공공임대아파트는 전국 420개 사업장 7만2543가구이며 이중 임차인 피해가 우려되는 가구는 경매가 진행중인 254개 사업장 3만5211가구고 나머지는 정상화 절차가 진행중이라고 건교부는 밝혔다.
- (황창규의 실전 돈굴리기)주택자금대출 이용도 재테크다
- [edaily] 매년 이맘 때 고객 상담을 하다 보면 봄철에는 내 집을 새로 마련하거나 보다 넓은 집으로 이사하는 분들이 많은 것 같다. 이처럼 봄 이사 철 내 집을 마련하려는 실수요자에게는 부족한 자금을 대출을 이용하는 것이 일반적이다.
필자도 전세를 탈피하고 내 집 마련 시 적절한 범위의 대출을 이용한 것이 큰 힘이 된 경험을 갖고 있다.
대출 어떤 것이 있나?
내 집 마련을 위해서는 일반 신용대출처럼 단기가 아닌 장기 대출이 일반적인데, 시중 실세금리에 연동하여 변동금리가 적용되는 주택담보대출과 대출 만기까지 고정금리가 적용되는 주택공사 모기지론이 있다.
대출을 이용하기 전에 이 두 대출의 특징이 무엇인지 파악하는 것이 중요한데, 대출의 사용 조건과 관련하여 비교하면 이해가 쉽다.
먼저 주택담보대출은 쓰는 기간이 주로 3년 이하 단기일 때 유리하고, 모기지론은 1년 거치 포함하여 10년 15년 20년처럼 장기간에 걸쳐 대출 이용시 좋다.
적용금리는 앞서서 말씀 드린 것처럼 주택담보대출은 변동금리, 모기지론은 고정금리 체계이다. 그리고 주택담보대출은 융자비율이 집 감정가액의 60%인데 비해 모기지론은 70%까지 적용되어 모기지론이 금액 면에서는 유리하다.
현재 금리 수준은 어떤가?
금융기관에 따라 다르지만, 주택담보대출 금리는 최저 4.87 ~ 5.7%대이고, 모기지론 금리는 2005년 4월 현재 연 6.25%를 적용하고 있어 주택담보대출이 공사 모기지론보다 약 1%P 낮다.
아울러 최근에는 은행 등이 아파트 단지를 대상으로 한 집단담보대출을 경쟁적으로 내 놓고 있는데, 4.3~4.8%대에 까지 떨어졌다.
하지만, 금리 경쟁이 너무 치열하다 보니 일부 은행들은 대출 받을 때 최초 6개월까지는 할인 혜택을 주다가 그 기간 이후에는 금리를 올리는 사례도 있으니, 주택담보대출은 무조건 금리만 볼 것이 아니라 총 상환액을 따져보는 것이 중요하다.
금리 변동에 따른 득, 실은 없나?
만약 금리 상승시기라면 주택담보대출은 변동금리이기 때문에 이자상환부담이 커지지만, 모기지론은 고정금리 체계라서 추가 이자 부담이 없다.
이와는 반대로 금리가 하락 시에는 주택담보대출은 중도상환수수료만 물고 이율 낮은 대출로 갈아탈 수 있지만, 모기지론의 경우 물론 갈아탈 수 있으나, 5년 이내 대출을 갈아타거나 갚는 경우, 갚는 금액의 1 ~ 2% 정도 중도상환수수료를 무는 것은 물론 근저당설정비 등 제 비용 부담이 크기 때문에 단기 상환 목적이라면 모기지론은 전혀 실익이 없게 된다.
아울러 장기 금리전망이 중요한데, 시장 금융 전문가들의 대체적인 의견은 대출금리가 단기간 내에 상승세로 돌아설 가능성이 없다는 점을 감안할 필요가 있다.
대출 상환 방식에 따라 이자 부담이 달라지지 않을까?
대출을 이용하는 분들은 이자를 적게 낼 수 있는 방법이 없을까 대부분 고민하게 된다. 그러기 위해서는 대출 상환방식을 살펴봐야 한다.
주택담보대출은 만기일시상환방법을 택하고 있고, 모기지론의 경우에는 거치기간 1년에 대출원리금을 균등분할상환하며, 만기때 30% 일시 상환이 가능한 구조이다.
따라서, 대출금 상환부담은 모기지론이 더 크다고 할 수 있다. 하지만 결국은 갚아야 할 돈이므로 대출 상환액 측면에서는 오히려 덜 부담이 될 수도 있다.
또 하나, 모기지론은 만기가 10~ 20년 장기 대출이라서 만기가 15년 이상인 경우 이자상환액에 대해서는 연간 1천만원 한도로 소득공제 혜택이 주어지나, 주택담보대출은 상대적으로 단기이기 때문에 소득공제 효과는 없다.
대출 이용도 엄연한 재테크이다.
위 두 가지 대출의 장 단점을 감안한다면, 먼저 자신이 내 집 마련에 필요한 자금 중 얼마를 자기 돈으로 마련할 수 있는지, 그리고 어느 정도의 대출금을 이용해야 할 지에 대해 전문가와 상담이 필요하다.
둘째, 금동 변동에 대한 리스크를 떠안아야 하므로, 장단기 금리 전망에 대한 전문가 코멘트에 유의하자.
셋째, 대출 원리금 상환액이 생활비. 공과금 등을 공제한 월 순소득의 30%를 초과하게 된다면, 목돈마련이 어려워질 수 있다.
마지막으로, 일반 근로소득자나 도시 서민의 입장에서 내 집 마련에 필요한 대출 이용금액이 1억원 이하이고, 앞으로 금리가 지속적인 저금리 기조를 유지한다면 굳이 모기지론보다는 주택담보대출을 이용하는 것이 유리할 것으로 본다.
(황창규 하나은행 노원역지점 PB팀장)
- `왕따` 임대주택, `제자리잡기` 가능할까?
- [edaily 윤진섭기자] 정부가 27일 내놓은 임대주택정책 개편방안은 그동안 상대적으로 공급이 부족했던 도심지에 임대주택 공급을 확대함으로써 임대주택의 효율성을 높인다는 게 주요 골자다.
이와 함께 그동안 5년 민간임대주택 대부분이 임대기간 중 분양전환이 가능한 5년 임대주택이어서 사실상 임대주택으로서의 기능이 취약했던 점을 감안, 10년 장기임대주택을 활성화한다는 내용이다.
이를통해 도심지에 연간 6000가구, 2015년까지 6만가구에에 달하는 임대주택 공급체계를 확고히 구축함으로써 임대주택시장 육성과 효율성, 사회적 통합, 그리고 재무적 투자자 연계를 통한 안정적인 임대주택 건설체계 확보라는 세 가지 목적을 달성한다는 것이 정부의 복안이다.
◇임대주택 `효율성` 극대화, 재무적투자자 참여통한 선진화 꾀해
우리나라 임대주택은 그동안 영세서민 주거안정의 관점에서만 접근해 왔기 때문에 `임대주택=열등재`라는 부정적 인식이 만연해 있는 상황이다. 그러다보니 지난해까지 115만가구의 임대주택이 공급됐지만 대다수가 도심 외곽에 위치해 있거나 지자체의 반대로 사업이 무산되는 경우가 빈번했다.
실제 건교부 자료에 따르면 서울지역에 29만3000가구의 국민임대주택 건설이 필요하다고 보고 있으나, 택지난과 지자체의 반대 등으로 수도권 외곽에 건설돼, 일부 단지의 경우 임대가 되지 않는 현상도 발생하고 있다.
아울러 임대주택 공급의 71%를 차지하고 있는 5년 미만 민간임대주택의 경우 영세 사업자의 재정 악화로 부도가 나거나 분양 후 2년 6개월 뒤에 분양 전환 돼 내집 마련 수단으로 전락하는 등 임대주택으로서의 기능이 미약하다는 지적을 받아왔다.
임대주택 정책 개편방안은 이런 가운데 나온 것으로 정부는 도심지역 내 임대주택을 확대해 임대주택사업의 효율성을 높일 방침이다. 정부는 특히 5년으로 돼 있는 민간임대주택을 10년 장기로 바꾸고, 이 사업에 보험회사, 연기금, 부동산투자회사 등 재무적 투자자들의 참여를 유도, 민간임대주택사업의 정상화를 꾀한다는 계획이다.
◇도심지 내 신축임대·전세형임대·다가구임대 확대
정부의 임대주택정책 개편 방안의 가장 중요한 핵심은 도심지역에 전세형 임대주택공급, 노후·불량주택을 매입해 철거 후 신축·임대하는 신축임대제도 도입, 다가구 임대주택의 확대 등 도심지 내 임대주택 공급 확대이다.
우선 도심 내 노후, 불량주택을 매입해 철거 후 신축, 임대하는 신축임대제도가 도입된다.
이를 위해 건교부는 연내에 서울지역에 2개의 시범사업지구를 지정, 추진할 계획이다. 추병직 건설교통부 장관은 "주공 등 공공기관이 연내에 노후 불량 주택을 매입해 재건축을 추진할 것"이라며 "이는 노후불량주택을 정비하는 효과와 함께 다양한 취약계층의 주거복지수요를 충족시키기 위한 조치"라고 말했다.
매년 1000가구 규모의 전세형 임대주택도 공급된다. 이는 도심 내 전세로 나와 있는 임대주택을 주공이 전세로 계약해, 이를 세입자에게 월세로 공급하는 주택이다.
전세형 임대주택은 최초 2년 거주기간으로 2회 정도 연장을 하는 방안을 고려 중으로, 이는 임대수요에 따라 아파트 등 주택유형을 다양화하기 위한 취지로 풀이된다. 정부는 이 같은 전세형 임대주택을 매년 1000가구씩 2015년까지 1만가구를 공급할 계획이다.
정부는 이와함께 공공임대주택이 부족한 현실을 감안, 100만 가구 건설계획을 당초 계획대로 추진하되 2007년에 수요조사를 거쳐 건설기간, 물량 등을 재검토하기로 했다.
또 택지를 적기에 확보하기 위해 주택건설지원협의회 운영을 활성화하고 교도소, 군시설 등의 이전 대상지와 장기미집행 도시계획시설용지, 철도차량기지, 공영차고지, 하수처리장 등을 활용, 임대단지를 건설키로 했다.
◇임대주택 입주자 지원강화 및 사회 통합 확대
국민임대주택의 품질수준을 적정하게 유지하도록 하기 위해 건설비를 평당 324만원에서 375만원으로 현실화하고 재정 1조7000억원, 국민주태기금 8조6000억원 등 모두 10조3000억원을 내년부터 추가지원키로 했다.
또 국민임대 주택의 주거 면적이 과거(14평-20평) 너무 좁다는 지적에 따라 이를 11평-24평형으로 확대, 다양한 소득계층이 혼합해 거주할 수 있도록 했다.
이와 함께 같은 단지에 임대와 분양주택이 따로 건설돼 야기되는 주민간 이질감을 해소하기 위해 주택공사가 개발하는 중소규모 공공택지에는 주공이 직접 분양 주택사업을 시행토록 했고, 전용 25.7평 초과 주택 분양도 가능토록 했다.
15평 이하 주택에 대해서는 국민주택기금지원을 늘려 임대보증금을 840만원에서 560만원으로 인하, 거주자의 금전 부담을 덜게 했다. 입주자격제도도 개선, 1인가구는 전용 40㎡ 이하 주택에만 입주를 허용하고 입주자 선정시 소득기준은 토지, 자동차 등 자산소유현황을 반영, 형평성을 높인다.
>◇재무적 투자자 임대주택 사업 적극 유도, 부도아파트 임대주택 활용
민간임대주택에 대한 개선방안도 이번 대책 중 핵심 요인 중 하나다. 우선 임대주택 제고확충 효과를 감안해 현재 전체 임대주택사업의 71%를 차지하고 있는 5년 임대주택을 10년 장기임대주택으로 전환키로 했다. 또 임대주택사업을 선진구조로 전환키 위해 보험사, 연기금 등 재무적 투자자를 적극 유치키로 했다.
이를 위해 내달 중순 택지공급 예정인 용인 흥덕지구 내에 529가구 규모의 10년 장기임대를 공급키로 하고, 해당 택지공급 청약자를 보험회사, 연ㆍ기금 등 재무적 투자자 또는 부동산 투자회사, 간접투자기구, 프로젝트금융 투자회사 등으로 제한했다.
건교부는 이 같은 조치를 통해 민간자본들이 임대주택사업에 뛰어들면서 시장이 활성활 될 뿐만 아니라 기업형 장기임대사업자 육성이 가능할 것으로 내다보고 있다.
건교부 관계자는 "이번 흥덕지구 내 택지는 조성원가의 85% 수준에 공급하고, 사업수익성도 6.5%~7.1%로 전망된다"며 "임대주택사업의 수익성이 제고되고 민간자본의 참여가 늘어나면서 임대주택 건설이 활성화될 것으로 본다"고 말했다.
아울러 최근 들어 사회적 문제로 거론되고 있는 민간의 부도임대주택을 경매를 통해 매입해 다시 국민임대로 공급키로 했다. 대상주택은 준공 후 부도임대주택 7만3000가구 중 피해가 우려되는 3만7000가구를 대상으로 시행할 방침이다.
이를 위해 정부는 올해부터 1~2개 단지, 300가구 규모를 경매를 통해 취득해 국민임대로 공급할 계획이며, 다만 기존 거주자는 주거안정 차원에서 일정기간 계속 거주할 수 있도록 허용할 방침이다.
- (일문일답)정부 임대주택정책 개편방안
- [edaily 이진철기자] 정부는 27일 노무현 대통령 주재로 국정과제회의를 개최해 ´임대주택정책 개편방안´을 확정, 발표했다.
다음은 임대주택정책 개편방안과 관련된 일문일답 내용이다.
-다가구 매입임대의 물량을 확대하는 배경은.
▲현재 건설중인 국민임대주택이 도시외곽에 집중됨에 따라 현 생활권을 떠나기 어려운 도심 빈곤층의 입주에는 한계가 있다. 이에 작년에 시범사업(04년 503호)결과, 입주민의 반응이 좋은 다가구 매입임대 물량을 확대키로 한 것이다.
-다가구 매입임대 물량확대 및 분산입지에 따른 관리대책은.
▲주택공사에 매입임대 전담관리 시스템을 구축해 운영중이며, 지역별 통합관리, 기동보수반 편성 등 별도 시스템도 도입해 운영할 방침이다. 관리물량이 대폭 확대되면 일상관리는 정부의 재정지원을 받고 있는 집수리사업단 및 주거복지관련 사회단체를 적극 활용할 계획이다.
-다가구 매입임대주택 등의 입주자에 대한 주거와 사회복지서비스의 연계지원 방안은.
▲지역내 종합 사회복지관, 시민단체 등 기존에 존재하는 사회복지 전달체계를 최대한 활용하고, 복지정책의 주무부처인 보건복지부 등과 긴밀하게 협력해 나갈 계획이다. 이를 통해 다가구 매입임대사업이 단순한 주택공급정책이 아닌 주거복지정책이 될 수 있도록 추진해 나가겠다.
-다가구 매입임대의 구체적인 그룹홈 확대방안은.
▲작년 시범사업은 장애인 그룸홈만 운영하고 있으나 요보호아동, 성폭력, 가정폭력 피해자 등으로 그룹홈을 확대할 방침이다.
이같은 특수 사회취약계층의 보호활동을 하고 있는 비영리단체를 활용해 주택을 제공하고, 비영리단체는 입주대상자를 자체적으로 선정하고, 관련 중앙부처 및 비영리단체가 소요경비를 마련해 운영할 계획이다. 복지부, 여성부 및 관련 비영리단체에서도 공급을 희망하고 있다.
-다가구 매입임대와 전세임대의 차이점은.
▲입주민 반응이 좋은 다가구주택 매입임대사업을 확대하는데는 한계가 있어 이와 유사한 전세임대방식을 도입했다. 전세임대방식은 주공이나 지자체가 소유권을 확보하지 않는 점에서는 차이가 있으나 공급지역, 입주대상, 임대료 수준 등은 동일하다.
수리비 등 일부 소모성 경비는 재정에서 지원하나 전액 주택기금으로 사업을 시행하게 된다. 전세임대는 수요에 따라 아파트 등 주택유형도 다양화할 수 있으며, 매입방식은 매물이 없는 지역은 공급할 수 없으나 지역별 수요에 탄력적으로 대응이 가능하다.
-전세형 임대의 경우 집주인이 집을 비워줄 것을 요청할 경우 입주자는 어떻게 되고 임차기간은.
▲임차기간이 가급적 장기간인(5~6년) 주택을 임차하고, 임차기간 연장이 곤란하거나 기타 다른 사유로 집주인이 집을 비워줄 것으로 요청하면 인근 다른 주택을 임차해 입주민을 입주토록 해 입주자의 주거안정을 도모할 방침이다.
아울러 주택기금을 활용하므로 주공·지자체가 전세금에 필요한 자금은 탄력적으로 운용이 가능하다.
-전세형 임대주택 입주자의 거주기간은.
▲다가구주택 매입임대와 같이 입주자의 최초 거주기간은 2년으로 하되, 2회 정도 연장을 하는 방안을 고려중이다.
-다가구 매입임대보다 사업비가 더 높은 신축임대를 도입하는 이유는.
▲도심내 임대주택 공급을 확대하고, 다양한 취약계층의 주거복지수요를 충족시키기 위해 공급방식을 다양화 할 필요가 있어 시범사업 차원에서 도입했다. 이를 통해 노후불량주택을 정비하는 효과가 있고, 새집에 따른 유지보수 비용을 절감할 수 있다.
-신축임대주택의 입주계층은.
▲철거·신축에 따른 비용으로 인해 임대보증금이 15평 기준으로 555만원, 월임대료 14만~16만원으로 다가구 매입임대보다 높은 점을 감안했다. 매입임대가 수급자 위주이나 신축임대는 차상위계층 또는 탈시설가구 등 수급자보다 구매력이 높은 계층을 지원대상으로 할 계획이다.
-단신자용 매입임대사업을 추진하는 이유는.
▲다가구주택은 주로 2인 이상의 가구가 거주할 수 있도록 건축돼 시범사업을 추진해 본 결과 실제로 단신가구의 입주기회가 극히 적었다. 따라서 정부지원의 사각지대를 해소하기 위해서는 주거지원의 다변화가 필요가 있다.
-단신자용 매입임대주택의 지원대상은 어떠한 절차를 통해 선정되는가.
▲입주자는 일부는 다가구주택 매입임대와 같이 지자체를 통하여 선정하고, 일부는 노숙인 보호를 주로 하는 비영리단체에게 임대하게 된다.
지자체를 통해서는 주로 자활의 의지가 있는 기초생활수급자 위주로 선정하고, 비영리단체를 통해 입주자를 선정하는 경우는 사업 참여 비영리법인에게 입주자 선정권 부여한다.
-부도난 민간임대주택을 매입하는 이유는.
▲입주후 부도난 경우는 제3자 인수에 따른 퇴거위험 및 임대보증금 손실로 기존 입주자들의 주거불안이 심각한 상황으로 정부차원의 지원이 절실히 필요하다. 작년말 부도임대 12만가구중 입주후 부도주택은 7만300호 수준이다.
특히 매입협의 등 추진과정에서 부도사업자는 배제하고, 경매를 통해 매입, 부도사업자의 다른 채무를 승계하지 않으므로 부도사업자를 지원하는 것은 아니다.
-부도임대주택의 매입시 경매로 취득하는 사유는.
▲국민주택기금 융자금 미상환 임대주택은 국민주택기금 및 제3채권자에 의한 근저당·압류 등 권리관계가 매우 복잡하다.
일반 매입할 경우 사적인 채무를 정부재정 및 기금으로 변제한다는 비난과 취득원가의 지나친 상승이 예상되며, 이미 경매로 처리해 기금을 회수한 단지와의 형평성 측면에서도 물의가 예상되므로 경매로 매입하는 것이 바람직하다.
-부도임대 매입시 기존 임차인은 계속 거주할 수 있는지.
▲부도임대주택을 매입해 국민임대주택으로 공급하더라도 현재 거주중인 임차인에 대해서는 소득수준에 관계없이 계약기간 동안 거주할 수 있도록 허용할 계획이다.
-국공유지, 교도소나 군부대 시설 등의 이전부지 등을 활용하는 방안으로 도심내 충분한 택지공급이 가능한지, 향후 추진방향은.
▲국공유지의 매각이나 군부대 등의 이전 등은 단계적으로 추진돼 충분한 택지공급에는 한계가 있는 것이 사실이다. 다만, 용도폐지될 경우 우선적으로 국민임대단지로 활용을 검토하여 도심내 공급을 확대한다는데 의미가 있다.
군부대, 교도소부지 등 용도폐지된 국유지는 임대주택 용지로 우선 매각되도록 국유재산관리계획 수립시 반영하고, 앞으로 재경부, 국방부 등 관계부처와 협의를 거쳐 활용가능 부지를 지속적으로 조사, 활용할 계획이다.
-철도차량기지, 공영차고지 등을 입체개발해 임대주택을 건설하는 것이 가능한지, 문제점은 없는가.
▲현행법상 공영차고지, 철도차량기지, 하수처리장 등 도시계획시설 부지를 복합도시계획시설로 결정한 후 부지상부를 입체도시계획사업으로 국민임대주택 건설이 가능하다. 국토계획법상 주택 등 비도시계획시설을 도시계획시설인 건축물 상하부에 설치가능하고 국내외에서 공공시설을 입체적으로 활용한 사례가 있다.
지난 95년 서울시 신정지하철기지 상부에 인공대지를 조성해 아파트 3000가구 및 학교를 건설했고, 독일 베를린에서 고속도로 복개후 녹지가 많은 전원주택 개념의 테라스식 아파트인 슈량겐파다 임대주택 2동 15층 1200가구를 건설한 사례가 있다.
다만, 인공대지조성, 철도점용료 등으로 인해 사업성이 낮은 문제가 있어 관계기관간 충분한 협의를 거쳐 추진할 계획이다.
-국민임대 11평형의 도입이 필요한지, 수요는 있는가.
▲1인가구의 비중이 높아지는 인구추세에 대비할 필요가 있다. 1인가구 비중은 지난 85년 7%에서 90년 9%, 95년 12.7%, 2000년 15.5% 등으로 높아지는 상황이다. 따라서 독거노인이나 편모가정 등 가족원이 적은 빈곤가구를 위해서 종전 영구임대 규모의 저렴한 주택이 필요하다.
11평형 임대보증금은 종전 영구임대수준인 400만원 정도로 예상하고 있다. 영구임대의 건설 중단으로 입주대기자가 6만명에 달하므로 서울 등 대도시 인근 지역에 공급할 경우 수요는 충분하다.
-서민용 임대주택에서 20평(전용15평) 이상이 필요한지.
▲1~4분위의 저소득층의 경우도 현재 국민임대주택 규모(전용15평이하)보다 크게 거주하고 있다. 20평 미만은 방이 1~2개로 이성자녀를 둔 4인가구는 최저주거기준에도 미달하는 경우가 발생한다.
국민소득 증가에 따라 높아지는 주거요구 수준을 충족시키기 위해서도 20평 이상을 일정비율 공급해야 한다. 또한, 다양한 계층의 혼합(Social Mix)을 위해서도 24평(전용18평)을 일부 건설할 필요가 있다.
-사업비가 16%나 인상(324만원→375만원) 되었는데, 그 요인은 무엇인가.
▲이번에 사업비를 인상한 것은 지난 2002년 사업비 산정 이후의 지가, 자재, 노임 등의 상승요인을 반영해 현실화한 것이다.
상대적으로 매수비중이 높은 수도권 일대의 택지 매입비용이 대폭 증가했고, 원자재 등 물가도 상승했다. 이는 지난 2002년부터 2003년까지 건설경기 활황에 따른 노무비 상승 등의 요인으로 공사비가 증가한 것이다.
지난해에는 물가 및 노임 등의 상승요인을 반영, 공공임대주택 표준건축비를 210만원에서 288만원으로 37% 인상한 바 있다.
-주공이 자체택지내 분양주택을 공급하는 것이 사실상 공영개발의 도입을 의미하는 것이 아닌지, 예상되는 문제는 없는가.
▲이번 조치는 국민임대사업의 재원부족을 해소하기 위해 불가피하게 2012년까지 한시적으로 추진하는 것이고, 주공이 개발하는 공공택지에 한정되는 것이므로 전면적인 공영개발 방식을 도입하는 것은 아니다.
주공이 분양용지를 개발한다고 해도 주택건설 공사 등은 민간에 발주하여 이루어지므로 발주물량의 변동이 없어 시행사를 제외한 건설업체의 수주물량 축소 등의 문제는 없을 전망이다.
-민간 참여를 연기금으로 제한하는 이유는.
▲국민임대주택은 저소득층을 위한 공익사업으로서 공공성과 책임성이 부여되므로 공공연기금에 한정하는 것이 타당하다.
건설업체의 경우 부도가능성도 있고, 공공연기금은 장기 안정성이 커 장기투자에 적합하다.건설업체의 경우는 연기금과 컨소시엄을 구성해 참여할 수 있다. 또한 재정지원을 통해 일정부분 수익을 낼 경우 공공연기금에 배분해 국민전체에 수혜효과를 주는 것이 타당하다.
-임대주택 부도에 따른 임차인 피해방지대책은.
▲기금을 제외한 각종 제한물권은 지난 2002년 말 임대주택의 분양전환 시점까지 설정을 제한한 바 있다. 이미 부도가 발생한 임대주택에 대해선 조기 분양전환될 수 있도록 대출한도 작년 4월 확대했고, 우대금리 적용대상 확대도 같은해 10월 조치했다.
아울러 부도임대사업장에 현재 거주자이면 우선분양자격을 인정받을 수 있도록 임대주택법시행령 개정중이고, 현재 건교부에 설치된 임대주택 검토위원회에서 추가대책에 대해 논의중이다.
-10년 장기임대 공급 활성화를 위한 방안은.
▲정부가 임대기간 장기화를 추진함에 따라 그동안 5년임대를 공급해왔던 영세업체들은 장기간 자금운영능력이 부족하여 사업에 적극적으로 참여하기 곤란하다. 따라서 장기임대활성화를 위해서는 자금사정이 건실한 재무적 투자자의 사업참여를 유도할 필요가 있다.
올년 상반기중 용인흥덕지구를 대상으로 재무적 투자자가 참여해 시범사업을 추진할 계획이며, 그 결과를 보아 문제점 등을 점차 보완해 나갈 수 있을 것이다.
-용인흥덕지구를 대상으로 하는 필롯프로젝트(Pilot project)의 기본적 취지 및 추진일정은.
▲임대주택사업에 장기 민간자금을 유인해 투자, 건설, 관리가 분리된 선진시스템을 구축하기 위함이다. 4월중 관련기준을 마련해 6월중 사업자를 선정할 계획이며, 2006년 하순에 주택사업계획승인을 거쳐 입주는 2007년 하반기에 이루어질 전망이다.
- (일문일답)한덕수 경제부총리
- [edaily 이정훈기자] 한덕수 경제부총리는 "시중에 풍부한 유동성이 벤처부문으로 이전될 경우 인센티브를 부여하는 방안을 강화하는 것이 필요하다"며 이를 통해 자본시장과 실물부문이 선순환구조를 마련할 수 있도록 하겠다고 밝혔다.
한 부총리는 18일 정례 브리핑을 통해 이같이 밝히고 "우리 경제의 회복 조짐은 더욱 뚜렷해지고 있으며, 유가가 상승하고 있지만 우리 경제회복을 꺾어놓을 정도는 아닐 것"으로 낙관했다. 과거와 같은 강조적인 유가안정조치를 취할 필요도 없을 것으로 예상했다.
최대 이슈인 독도문제와 관련, 경제적 이익을 강조하면서 "이로 인해 일본과의 FTA에 별다른 영향이 없을 것"으로 예상하고 스크린쿼터에 대해서는 "한 측면만 봐선 안될 것이며 충분한 대화 후 필요하다면 범정부차원에서의 조정에 나설 것"이라고 말했다.
다음은 한덕수 부총리와의 일문일답 내용.
(모두발언)
최근의 경제에 대한 동향과 흐름을 설명하겠다. 최근 경기 흐름을 보면 소비와 투자심리가 개선되고 있고 가계부채 조정이 개선되면서 경기회복 조짐이 점차 뚜렷해지고 있다. 소비와 투자, 내수, 수출, 금융 등 여러 부문에서 긍정적 신호가 관찰되고 있고 이런 흐름이 3월에도 계속되고 있다고 판단한다.
유가, 환율과 관련해 최근 유가가 상승했지만, 환율 하락과 함께 진행돼 내수경기에 미치는 영향이 줄어들고 있고 미국과 중국 등 주요 교역국 상대 경기가 호전되면서 수출에 대한 부정적 영향이 줄어들고 있다. 다만 상황에 따라서는 이런 변수들이 우리 경제에 부담요인이 될 수도 있어 이에 대한 모니터링을 강화하고 있다.
수출이 견조한 증가세를 지속하고 있고 내수도 회복 조짐을 보이고 있어 대외 불안요인이 안정될 경우 본격적 경기회복 시기도 앞당겨질 것으로 기대된다. 성장 속도도 점차 잠재성장 수준으로 가까워질 것으로 보인다.
다만, 지표경기가 개선되더라도 체감경기가 회복되는데는 어느 정도 시간이 걸릴 것으로 보인다. 경기 양극화 구조 등에 따라 모든 소득계층으로 체감경기 회복이 확산되는데 시간이 걸릴 것으로 보이며 정부도 이에 대한 정책적 대응이 필요하다.
우리 정부의 경제 활성화와 경기대책, 선진경제 시스템 개선정책은 추후도 흔들림없이 추진될 것이다. 정책상 우선순위도 단호하게 분명하게 정해 추진할 것이다. 거시경제의 조기 회복과 경기회복의 장기적인 지속을 위해 경기회복 기반과 일자리 창출에 노력하겠다.
거시경제정책 측면에서 경기회복이 가시화되기 전까지는 확정정책을 지속할 것이다. 상반기중 재정조기집행을 차질없이 진행하고 종합투자계획은 금융과 자산시장 면밀하게 검토해 추진하고, 경기에 부담이 될만한 요인은 사전에 차단할 것이다.
미시적으로는 기존 정책, 즉 일자리창출정책이나 벤처 및 중기 활성화대책 등을 점검하고 신용회복 지원방안을 3월중 마련해 시행할 것이다. 임대주택 활성화를 위해 이미 마련한 방안도 활성화할 수 있도록 하고 추가적인 대책도 4월중 마련할 것이다. 상반기중 영세자영업자 대책도 마련할 것이다.
선진경제 기반 구축을 위해 개방과 경쟁의 바탕으로 경쟁력을 높이고 동반 성장을 위한 노력도 강화할 것이다. 신성장동력 발굴, 기술혁신, 금융선진화 추진, 양극화 등 구조적 문제를 해결하고 개방과 경쟁에서 발생하는 사회적 약자를 보호하는 정책도 병행하겠다.
또한 미래에 가장 심각한 도전요인이 될 저출산 고령화 등 장기대책을 위해서도 경제의 총괄부서로 대응해 나갈 것이다. 경제정책조정회의나 비공식적 경제부처 회의 등을 통해 중장기 대책은 부처간 협조와 공조로 강화해 나갈 것이다. 오늘도 유가 상승과 에너지 가격 상승 등을 논의했다. 이 자리에서 정책 일관성을 특별히 강조하고 회복 조짐을 보이고 있는 우리 경제에 해로운 영향을 미치는 정책을 시행하지 않도록 관심을 가지고 점검토록 부탁했다.
3월중 수출은 두 자리수 증가세를 보일 것이다. 신용카드 사용액과 유통업체 매출, 휘발유 판매량도 호조를 보이고 있어 민간 회복세가 지속되는 것으로 판단된다. 2월중 고용동향은 정확한 통계없지만, 판단으로는 2월의 구정효과나 계절적 요인으로 다소 1월보다 나빠질 가능성이 있을 것으로 예상하고 있다.
수출에서는 3월중 1일부터 16일까지 전년동기대비 8.8% 증가한 101억불을 기록해 전체로는 두 자리수 증가를 유지했다. 민간소비의 경우 신용카드 사용액은 15일까지 14% 증가해 2월보다 증가세가 확대되고 있고 주요 백화점 할인점 매출실적은 회복세를 유지하고 있다. 휘발유 판매량은 15일까지 5% 증가하고 있다.
산업생산도 호조세를 지속할 것이다. 2월중 조업일수 증가로 14.2%의 높은 증가세 보였지만, 2월에는 설연휴로 증가율이 낮아졌다. 3월에는 수출 호조와 조업일수 증가로 생산 증가세가 다시 확대될 것으로 보인다.
국제유가는 두바이 기준으로 47불을 상회해 2차 석유파동 보다 높은 사상 최고 수준이다. 달러 약세에 따른 수요 확대와 투기수요가 가세한 탓이다. 그러나 근본적으로는 선진국 경기 회복에 따른 수요 확대와 OPEC 공급 제한 등 영향이 컸다. OPEC이 50만배럴 증산을 합의했지만, 유가는 상승세를 지속하고 있다.
이로 인해 우리 경제의 성장 둔화와 물가 상승 등 부작용을 야기하는 것은 사실이다. 그러나 이 영향은 석유 의존도가 과거보다 축소돼 다소 약화된 것으로 분석된다. 최근 원화 절상으로 내수나 물가에 미치는 영향도 다소 줄어든 측면도 있다. 유가동향을 면밀히 점검하고 장기화 가능성에 대비해 신재생 에너지 개발과 에너지 효율화, 자원확보 등 대책을 세우겠다.
수도권 주택시장 안정대책 발표 등으로 아파트 매매가격 상승폭이 둔화되고 있다. 강남 재건축 지역의 경우 매물이 줄면서 보합세를 유지하고 있다. 다만 판교 일부나 재건축 지역에서 가격 상승조짐이 국지적으로 나타나고 있다. 2월에는 이사 수요 증가 등으로 전세 가격도 상승세를 보이고 있다. 앞으로도 모니터링을 강화하고 주택안정대책을 일관적으로 추진해 나가겠다.
(일문일답)
-유가 상승이 우리 성장을 저해할 가능성이 높은 것으로 보인다. 환율 하락으로 부정적 영향이 상쇄된다고 했는데.
▲정확한 유가상승 요인에 대해서는 연구소와 관련기관이 다시 작업을 진행하고 있다. 제가 강조하고픈 것은 유가가 사상 최고수준임에도 불구하고 상승 영향이 과거 석유파동과 달리 에너지 절약 대책의 성과 등으로 에너지가 우리 경제 전체에 미치는 영향이 작아지고 있다는 점이다. 결국 중요한 것은 에너지 가격이 국내에서 어떤 가격을 형성하는지가 중요하다. 국내 통용가격은 환율이 적용된 것이고, 이런 관점에서 국내 에너지 가격 자체가 그다지 오르지 않고 있다. 면밀하게 동향을 점검할 것이다. 여러 영향도 현재 환율 절상 정도나 석유가격 상승 등에 대해 현재 상태에서 정확하게 판단한 것 아니기 때문에 검토후 보고하겠다.
-환율 금리 등 금융지표에 적극 대응하겠다고 했는데, 현재 이 두 정책이 서로 상충되는 관계에 있다는 것이 정책 당국자들의 고민이다. 정책조합 방향은.
▲그때그때마다 우리 경제 상황과 지표 움직임을 보고 거시경제 담당자들의 지혜를 모아 해나갈 수 밖에 없다. 저로서는 환율과 금리에 대해서는 원론적인 얘기를 할 수 밖에 없다. 다만 금리는 우리 금융통화위원회의 입장을 지지하고 환영한다. 환율에 대해서는 기본적으로 외환 수급과 경제 펀더멘털에 의해 시장에서 결정할 것이라고 생각한다. 다만 환투기나 불안심리 등 비정상적 요인이 작동할 때 정부로서는 한은과 긴밀히 협의하면서 적절한 조치를 하겠다. 그러기 위해 거시경제 지표와 움직임을 세밀하게 면밀히 검토하겠다.
-어제 발언한 `공짜점심`에 대해 해석이 엇갈리고 있는데.
▲거시적으로 볼 때 우리가 카드의 현금서비스나 은행권 등 가계대출 중심으로 수요자가 있고 금융기관도 대출을 적극적으로 행한 결과, 그에 합당한 건전성 심사나 신용 심사 등이 미흡해 신용불량자 문제가 생겨났다고 본다. 시간을 가지고 단계적으로 해야할 것이 미리 당겨져 소비가 됨으로써 충분하게 금융과 감독기관, 수요자 건전한 합리성에 바탕두지 않은 소비가 영향을 몇년뒤 정책 운용에 부담주고 있다는 것이다. 몇년전 고성장이 후에 나타날 문제를 고려하지 않은 결과로, 미리 당겨쓰면 후에는 반드시 비용이 따른다는 뜻에서 언급한 것이다. 신불자 정책과 연관돼 언급한 것은 아니다.
-추가적인 벤처육성대책 내놓겠다고 언급했는데, 이것이 증시 부양을 위한 것으로 오해받기도 하는데, 어떤 대책인지.
▲취임 이후 첫 방문을 증권선물거래소로 선택한 이유를 설명하겠다. 저는 자본주의 시장경제가 다른 체제와 다른 것은 결국 증권화라고 본다. 이것이 없는 시장경제는 존립할 수 없다. 자본주의와 시장경제를 기본으로 한 경제 총수로서 첫 방문지가 거래소가 돼야한다고 봤다. 저는 만족스러웠는데, 예전에는 부총리가 갔다 오면 주가가 올랐을텐데 어제는 내려갔다. 우리 증시가 방문자에 따라 영향을 받지 않는 안정적인 상태라는 점을 보여줬다. 개인적으로야 주가가 높은 수준에서 활황을 보이길 기대한다.
벤처대책의 경우 체계적으로 확립한 정책을 하등 차질없이 추진해 나가겠다. 자본시장 정책과 실물 정책이 상호 보완적으로 선순환적인 구조를 창출해야겠다고 믿고 있다. 자본시장이 활성화되면 기업이 좋은 조건으로 자본 조달해 투자 활성화하고, 민간은 부의 효과로 소비를 늘릴 수도 있다. 선순환적 효과를 주고, 실물부문에서는 실물이 잘 됨에 따라 증시가 심화되고 좋은 쪽으로 창달될 수 있는 긍정적 연관관계가 있다.
이와 별개로 벤처대책은 중소기업과 대기업 구조를 좋은 쪽으로 바꿀 수 있는 가장 주력해야할 실물정책 중 하나라고 본다. 작년 12월 벤처정책은 정말 시의 적절했고 좋은 정책으로 봤다. 승계 발전시킨다는 의미에서 상황을 봐가면서 보완할 부분과 미약한 부분을 더욱 강화하겠다. 시중 많은 민간 자본이 존재하고 풍부한 유동성이 있다. 일자리 창출할 수 있는 벤처에 많이 들어갈 수 있도록 하는 자본 이전에 인센티브가 있다면 강화할 필요가 있다고 본다. 관계부처와 재경부 실무진이 검토해 결정할 사안이다.
-심리개선이 유가 상승으로 꺾일 수도 있는데. 환율로 유가영향을 상쇄할 의향은.
▲환율 결정에 대해 언급하는 것은 적절치 않다. 환율 움직임을 유가 충격 줄이기 위해 정책 활용하는 것은 부적절하다. 크게 생각하고 있지 않다. 유가가 소비자심리나 기업 채산성이나 나아가 주가에도 다소 영향을 미칠 수 있다. 해외요인으로 우리 경제 다운사이드 리스크는 유가가 가장 크다고 본다. 그러나 유가에 대한 국제적 공조, OECD를 중심으로 석유를 쓰는 나라나 생산하는 나라들과의 적절한 대화가 있을 것으로 보고 있다. 회복 조짐을 보이는 우리 경제를 꺾어놓을 것으로 보진 않는다.
-적극적인 유가대책을 쓰지 못할 상황인가.
▲1차 석유파동 때 유가가 3~4배 올랐지만, 기본적으로 물량을 확보하지 못했다. 물량, 절대적 수급의 문제는 이번에 나타나지 않고 있다. 다만 가격만 올라가고 있다. 때문에 수요를 절약하기 위한 강제적 조치, 예를 들면 자동차 사용 제한, 석유 배분 등 시장 메커니즘에 맞지 않는 적극적 조치는 이번에 쓰지 않는다. 이는 비상조치로 전세계 수급이 물량적으로 맞지 않을 경우에나 쓸 수 있을 것이다. 우리 법률에 의해 정부가 할 수 있는 조치를 할 수 있다고 밝힌 것이지, 실질적으로 발동될 가능성은 거의 없다고 본다.
-첫 경제정책간담회로 농림부를 선택했다. 농촌 지원이 과도하다는 해외 지적도 있다. 사회 안정차원에서의 예산 투입식 지원이 계속돼야할 것인지.
▲우리 농업은 대단히 중요한 산업중 하나다. 동시에 농촌은 더 중요한 국토이고 지역이다. 농업 종사하는 농림어업 종사 국민들이 개방이라는 세계 추세하에서 어려움을 겪고 있다. 119조 예산 지원해서 이런 개방경제 하에서 어려움을 겪은 분들이 나아지고 경쟁력과 삶의 질 강화할 수 있다면 정부가 정책을 수립, 집행해야 한다고 본다. 농림부 첫 정책포럼 장소로 정한 이유도 바로 이런 점에 있다.
구체적인 정책을 오늘 오후에 결정하진 않는다. 재경부 입장에서 농림부가 생각하는 농촌에 대한 생각은 무엇인지, 계획은 무엇인지, 성공 가능성이 있는지에 대해 확실히 알고 그에 따른 조정 기능을 발휘할 생각이다. 앞으로 산자부나 건교부 등을 찾아 부동산경기 활성화나 투기 등을 논의할 것이다. 정통부가 찾아가 IT가 우리 전체 산업에 확산돼 생산성 높이고 성장 잠재력을 높일 수 있는지 논의할 것이다. 가능하다면 문화부도 찾아 한류 열풍 지속여부나 문화사업, 복합레저단지는 어떻게 할지 등에 대한 재경부의 향후 조정역할 정리 위한 토론과 협의, 의견을 교환할 것이다.
-우리금융 스톡옵션 파문이 일고 있다. 예보를 통한 경영진 압박이 시장논리에 위배되지 않나, 보이지 않는 압력은 없었는지.
▲이에 대해 파악하고 있지 않다. 앞으로도 파악하지 않을 것이다. 그런 문제에 재경부가 관여해야할 법적 근거도 없고 역할해야한다고 생각하지 않는다. 다만 언론에서 보고 들은 바로는 스톡옵션 관련해 예보가 주주로서 이사들과 문제가 있어 해결하는 과정이 진행되는 것으로 본다.
-과거에 스크린쿼터 폐지 견해을 밝혔다. 지금도 유효한가.
▲이 부분에 대해 그동안 영화산업이 대단한 발전했고, 국민의 정부 때 1500억원이라는 국가 예산을 기금으로 출연하는데 저도 한 역할을 했다. 그 결과 우리 영화가 문화산업 전체로 발전했다. 스크린쿼터문제는 한 측면만 보고 판단할 부분이 아니다. 문화관광부를 중심으로 기본적인 영화산업 종사자와 충분한 대화를 하고 필요하면 범 정부차원에서 조정 역할을 할 것이다. 필요하다면 그때 가서 논의할 것이다.
-독도문제로 사회적 파장이 크다. 연내 협상 기한인 한-일 FTA 지연 우려도 있고 부품산업 교역 차질에 대한 우려도 있는데 대책은 있는가.
▲요즘 세계 중요한 역할 하는 국가들은 세계화 속에서 자국 경제이익 극대화에 몰두하고 있다. 이 말은 곧 이념이나 정치적 문제가 통상이나 금융협력 등에 크게 영향을 미치지 않는다는 뜻이다. 순수하게 경제적 고려에 의해 이런 문제를 논의하게 된다. 큰 영향을 받지 않을 것으로 본다. 현재 FTA가 추진되지 못하는 이유는 부품의 문제도 다소 보완대책이 필요하지만, 일본측에서 농업 개방을 한국이 원하는 만큼 하는 것이 어렵다는 입장을 견지하고 있기 때문이다. 일본이 내부적으로 걸맞는 농업 개방을 가지고 나오길 기다리고 있는 상황이다.
-지난 연말 이후 환율 하락이 투기에 의한 것으로 보나.
▲환투기나 비정상적인 요인에 의한 것은 절대 용납하지 않겠다. 작년말부터 환율 하락 원인에 대해서는 한은이 보다 깊은 스터디를 할 것으로 기대한다. 투기세력을 누가봐도 명확하게 찍어내기가 쉬운 일이 아니다. 각자 환율에 대한 기대를 가지고 외환을 하나의 자산으로 사고 파는 것이다. 투기 목적이라는 것이 명확하게 나오기 어렵다.
끝으로 한 마디 하자면, 지난 전에 제가 색깔없는 부총리가 좋다고 얘기했다. 이 말은 이헌재 부총리가 경제정책을 잘 마련해왔기 때문에 저로서는 이를 성공시키는데 주안점을 두겠다는 뜻으로 얘기했다. 제가 어떤 사람이냐 묻는다면 저는 변화를 지향하는 합리적 시장주의자라고 생각한다.
- (법원경매천하평정)경매 실전투자 사례들
- [우형달] 부동산 경매투자로 성공하려면 다양하게 테크닉을 구사할 수 있어야 한다. 낙찰 후 용도변경, 리모델링, 선점하기, 버티기, 장·단기투자, 신축, 증축 등 여러 가지를 고려하면서 입찰단계에서부터 확실한 전략을 수립한 후 입찰해야 한다.
이런 관점에서 낙찰 받아 소유권을 취득하여 보유하고 있는 물건중 독자 여러분들에게 공부할 가치가 있는 물건 몇 가지만 소개하기로 하자.
◇불량주택재개발 지역 내 낙찰 받은 사례 ..
서울 관악구 봉천동 불량주택 재개발 지구 내에 있는 대지 40평 지하1층, 지상3층으로 총 4가구의 다가구주택을 낙찰 받아 지분쪼개기에 성공한 사례를 보면, 감정가격 2억2천만 원에서 3차 유찰되어 1억 1천300여만 원에 입찰이 시작되어 1억4천만 원에 응찰하여 경쟁률 9대 1을 뚫고 낙찰 받은 것이 2001년이었다.
낙찰가격 1억 4천만 원과 소유권이전비용, 그리고 6천만 원짜리 선순위 임차인이 있어 그 금액을 인수하여 총 2억 1천만 원 정도 투자하였는데, 다시 전세로 임대하여 보증금만으로 투자금을 거의 회수했다.
- 구청이 앞장서고 있는 동네
그렇다면 ‘수익도 없는 물건을 왜 낙찰 받아서 임대를 주나?’ 하고 궁금해 하는 분들도 있을 것이다. 이런 물건을 보유하는데 대한 궁금증이 해소 안되는 분들도 계신다. 전철 2호선 서울대입구역(관악구청4거리)에서 상도터널 방면 쪽의 고갯길을 올라가다가 왼쪽으로 이미 입주한 삼성·동아 아파트단지 바로 아래 구암초등학교가 근처인, 이 물건은 불량주택이 밀집되어 있어 관악구청이 주거환경개선지구로 지정하고, 재개발에 적극적으로 도움을 주고 있는 동네에 대지 40여 평에 연면적 68평짜리 주택을 완전히 공짜로 취득했다는 결론이다. 현재는 재개발조합이 결성되는 등 상당히 많이 진척되고 있다.
32평형 아파트 시세가 2억 8천만 원에서 3억 2천만 원 전후로 매매되고 있고, 용적률 등에 따라서 수익성이 달라지기 때문에 유동적이어서 청산해보아야 알겠지만 아파트 32평형 입주권 한 장 받는데 대체로 대지 13~15평 전후가 기준이 되고 있다.
- 낙찰 받아 지분 쪼개기 작업
이 물건은 낙찰 후 다세대로 용도변경(쪼개기)이 완료되어 다가구 1채에서 다세대 4가구로, 대지지분은 세대 당 각10평으로 분할등기가 완료되어 입주권을 한 장이 아니라 최소한 서너 장과 건물보상, 세입자들은 얼마간의 이사비용을 확보했다는 결론이다.
얼마 전에 일정한 요건을 구비하면 다가구용으로 지어진 주택을 다세대로 구분할 수 있도록 법령을 완화하자, 일부 부동산중개업자가 부추기기도 하고 또 집주인도 덩달아서(돈 된다니까) 너도나도 앞 다투어 지분 쪼개기가 한바탕 휩쓸고 지나갔다.
그러자 서울과 수도권의 각 지자체들은 지금은 이 같은 다가구주택의 다세대주택으로의 용도전환을 엄격하게 제한하거나 금지구역으로 아예 대부분을 묶어버렸다.
왜냐하면 아파트 입주권 등을 노리고 한 가구였던 다가구주택을 4~5가구로 심하게는 7~8가구의 다세대주택으로 쪼개서 구분등기를 해버리면 나중에 재개발 사업성이 떨어지는 것은 물론이고, 사업추진 시 일정 비율(%) 이상의 주민들의 동의가 있어야 사업의 다음단계로 넘어가는데 진행이 어려워지기 때문이다.
◇낙찰 받아 원룸으로 리모델링한 사례 . . .
- 바다모래로 지은 다가구
이 물건 역시 낙찰 후 추가작업을 통해 수익을 올린 케이스이다. 앞에서 본 물건은 낙찰 후 지분을 나누어 재개발에 대비한 경우였다면, 이 물건은 바다모래로 지어진 다가구주택을 전면적인 수준의 재공사(리모델링)를 통해 높은 수익을 올린 경우이다.
서울 신림동 서울대학교로 들어가는 입구에 있는 이 다가구주택은 토지·건물 일괄경매가 진행된 물건으로 비탈 경사가 심하여 앞쪽에서 보면 5층짜리 건물인데 뒤쪽에서 보면 주차장으로 쓰이는 지하 2층은 전혀 보이지 않고 지하 일층의 윗부분만 살짝 보이는 형태로, 전체 8가구가 살고 있는 물건이었다.
소유자는 행방을 감춘 상태로 주택은 겨울을 지나면서 관리가 안 되어 급속히 못쓰게 되어 갔으며, 바다모래로 지은 집은 외벽이 새하얗게 변해가는 백화현상이 심각한 상태였다. 감정가격이 3억여 원에서 2차유찰로 감정가격 대비 64%인 1억 8천600여만 원에서 2억 2천100만 원에 응찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받은 것이 2000년 가을이었다.
이 물건의 경우는 낙찰 받는다면 추가 공사비가 만만치 않게 들어 갈 것을 처음 현장 조사하러 가서 외관을 보고 바로 알 수 있었다. 세입자들을 만나보니 역시 부실공사로 인해 겨울에는 춥고, 여름에는 더워서 생활하기가 무척 어렵다고 하소연했다. 그런데도 낙찰받기로 결심한 것은 세입자들의 임차금액이 주변시세에 비해서 상당히 싸게 세 들어 있었다는 점이다.
낙찰가와 개조 및 보수공사비를 산정해 보고, 회수할 전세금액을 산정하여 보았더니, 전체 총소요비용 이상을 회수할 수 있다는 판단이 내려진 것이다. 즉 보수공사하면서 전체를 최신식 원룸으로 말끔히 개조하는데 1억 원 정도면 가능하다는 판단이 선 것이다.
- 낙찰 후 전면 리모델링을 하다
건물의 외관을 보았을 때는 백화현상으로 하얀 소금벽이 앞쪽과 한쪽 측면을 하얗게 뒤덮고 있어 다른 응찰자들이 기피하는 바람에 이처럼 싸게 낙찰 받을 수 있었다. 낙찰 받아서 보수공사하기로 계획하고 응찰했고 공사비가 상당히 들 거라고는 예상했으나 생각보다 부실상태가 훨씬 심각해서 처음에는 보수정도로 끝낼 생각이었지만, 공사를 시작하고 백화현상이 생기는 벽면을 전부 철거하기로 하고 다시 짓는다는 수준으로 전면 리모델링하기로 방향을 바꾸었다. 공사비가 더 들더라도 나중에 매각까지를 염두에 둔다면 그렇게 하는 것이 더 바람직하다는 판단이었다.
따라서 백화부분은 모두 철거하고 단열재를 충분히 보강하고서는 벽돌로 쌓았고, 내부도 말끔히 새로이 단장 하였다. 전체 공사비는 처음 예상보다 4천여만 원이나 더 들어갔지만 전체적으로 전세보증금에서 1억 원 정도의 수입이 있었고 200여만 원의 월세가 매달 들어오고 있다.
이 물건은 다가구 주택이어서 세입자가 여러 가구인데 독자들 중에는 세입자가 많거나 권리분석이 복잡하면 골치 아프다며 권리분석 자체를 포기하고 곧바로 던져버리는 분들이 간혹 계시는데, 이제부터라도 꼼꼼히 따져보고 철저하게 분석해 들어간다면 이런 물건 한 건 낙찰만으로도 평생이 즐거울(?)수도 있다.
- 이 물건의 수익률
2억 2천100만 원에 낙찰 받고, 이전경비와 개·보수비로 1억 4천여만 원이 추가되었다. 그리고 선순위 임차인에게 1천300만 원을 추가로 지불해서 총 3억 7천400여만 원이 소요되었다. 개조 공사완료로 원룸이 총 17개가 나왔다.
① 지하 2층 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
② 지하 1층 : 원룸 4개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
③ 1층 : 원룸 3개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
④ 2층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑤ 3층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑥ 옥탑 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원에 월 10만 원 월세)
◇왕십리구역-황학동 대지 16평 투자사례 . . .
- 강북뉴타운내 물건
우리펀드에서 낙찰 받아 보유하고 있는 이 물건은 ‘선점’의 효과를 확실히 발휘했다는 것이다. 투자가치가 충분한 물건이라면 작은 하자들, 즉 감정가격이라든지, 법정지상권이라든지, 맹지라든지 하는 것들을 무시하고 밀고 들어갈 때는 거침없이 밀고 들어가는 배짱도 절대 필요한 것이 부동산 경매이다.
이 물건은 위치의 가치만 보고 과감히 응찰하여 투자금액 대비 최소 5배 전후로 불어난 경우이다. 서울시가 강북뉴타운 개발계획을 발표한 왕십리-황학동 지구 바로 옆에 있는 대지 16평으로 지상에는 40년이 넘은 미등기무허가 건물(주택)이 있고, 그런 이유로 대지만 입찰에 붙여진 물건이다.
복원 마무리 공사가 한창인 청계천변 황학동 도깨비시장이 바로 인근이고, 유명한 곱창집이 즐비한 곳인데, 안쪽으로 조금만 들어가면 ‘서울에 아직도 이런 곳이 있나?’ 하는 생각이 들 정도로 주거환경이 열악한 곳이다. 골목의 폭이 1미터가 채 안되고, 대지 16평에 건물바닥 면적이 16평 이상으로, 지은 지 40년은 족히 넘은 무허가 건물들이 지붕에는 천막을 덮고 어깨를 나란히 하고 있는 동네다.
조그마한 가게를 운영하던 소유자는 사업이 잘못되는 바람에 신용불량자가 되어 경매가 진행될 즈음에는 세입자와도 연락을 완전히 두절시킨 상태였다.
2002년 11월에 감정가 5천100여만 원으로 경매가 시작되어, 법정지상권 성립 여지가 있음에도 1차 100%에서 8천80만 원에 입찰하여 경쟁률 8대 1을 뚫고 낙찰 받은 사건이다. 장래 투자가치만 보고 낙찰 받았는데, 경매법정 분위기를 보아 1억을 쓰더라도 반드시 잡자는 생각으로 응찰하였다.
왜냐하면 위치로 보아 매매라면 평당 1천만 원은 줘야 살수 있다고 보았기 때문이고, 실제 매매가격도 그 정도였는데, 입찰장의 분위기로 보아 8천만 원 이상 쓰면 충분하다는 판단이었는데, 혹시나 해서 끝자리에 80만 원을 더 붙였다.
2등은 7천800만 원에 응찰해서 우리에게 졌다. 이만한 위치에 이런 물건을 이전비 포함해서 8천500만 원에 소유권을 취득한다는 것은 경매가 아니면 있을 수 없는 일이다.
- 가격이 낮게 감정되었다
이 물건의 장점은 서울시의 강북뉴타운개발계획이 발표되기 전에 감정이 이루어져 시세를 반영하지 못하고, 결정적인 하자로 보이는 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이 버티고 있는 이유로 낮게 감정되었는데, 이 경우처럼 감정가격에 중대한 하자가 있다면 이해당사자등이 이의를 제기할 수 있어 정상적으로 경매가 진행되지 않을 수도 있고, 채권액이 상대적으로 많지 않아 채무자의 의지 여하에 따라서는 경매가 취하될 수도 있는 물건이었다.
즉 입찰에서 소유권 취득까지는 상당한 변수가 있었던 물건이었는데, 채무자가 행방을 감춘 상태에서는 그럴 수 없었던 것이다.
이런 물건을 도전할 때는 각별히 신경 써야 하는 것은 비록 건물이 미등기일지라도 세 들어 살고 있는 사람은 주택임대차 보호법의 임차인으로 인정해준다는 점이고, 대지만 낙찰 받았기 때문에 나중에 지상의 건물을 어떻게 접수(?)해야 할지에 대한 치밀한 작업이 필요하다.
미등기 건물은 해당 구청에 가면 따로 관리를 하고 있어 소유자를 알 수 있다.
- 건물은 추가로 따로 취득했다
왕십리 황학동 도심뉴타운 재개발 지구 바로 옆에 있는 이 물건은 나중에 주상복합 아파트 입주권을 노리고 낙찰 받았다. 시간이 얼마가 걸리든 가지고 있으면 좋은 일이 반드시 생길 것 이라는 느낌을 현장 한번 가보고 바로 알 수 있었다.
낙찰 받을 당시 청계천 복원논란이 한창이었다. 그리고 얼마 안 있어 강북뉴타운 예정지역이 발표되었는데 지정된 곳에서 조금 벗어난 곳에 위치한 이 물건은 대형건설업체 L건설이 성동기계공고자리까지 포함하여 이 일대를 ‘○○홈타운’을 건설하겠다는 입장을 발표한 곳이다.
대지만 경매에 나온 물건이어서 대지 낙찰 후 건물까지 구입하여야만 재개발시 아파트 입주권을 받을 수 있다. 만약 대지만 있는 경우는 이처럼 평수가 적은 경우에는 현금보상만의 청산 당할 수도 있기 때문에 건물 추가인수가 무엇보다 중요하다.
대지소유권을 취득한 후 나중에 채무자(건물주)로부터 매매 형태로 건물을 인수하여 소유권이전까지 완료했다. 여러 상황에 따라 달라지겠지만 40평형대 아파트 입주권이 주어질 것이라고 하는데, 인근 부동산 중개업소의 전망으로는 현재 시세로 6~7억 정도에 매매가격이 형성 될 것이라고 한다.
이런 물건에 투자할 때 중요한 것은 진득하게 버틸 수 있는 자기중심이 확실해야 한다. 당장 유행하는 경매물건(현재는 토지와 임야)만을 죽기 살기로 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 남는 것이 별로 없다. 몇 개의 사례에서 보았듯이 아무리 작은 물건이라도 응찰 전에 자신의 상황과 물건의 특징을 파악하여 정확한 전략을 수립하는 것이 중요하다.
◇지금 시작해도 늦지 않았는가 . . .
똑같은 경매 정보지를 한 권 주고 좋은 물건, 돈 될만한 물건을 골라보라고 하면 사람마다 각양각색일 것이다.
알깨기 수준의 독자들로부터 6개월 정도 공부하고 한두 건 입찰경험이 있는 병아리들, 3~4건 낙찰 받고 죽기 살기로 명도경험이 있는 2~3년차 삼계탕용, 그 다음 단계 수준의 중닭들, IMF 시절부터 경매시장에 뛰어들어 순자산만 10억은 넘어섰고 자주 하지 않고 일년에 1~2건 정도로 만족하며 나머지 시간은 자기개발에 시간을 투자하는 장닭 수준의 선수들, 호가제 시절부터 경매에 뛰어들어 눈 감으면 전국의 경매시장이 한 눈에 들어오는 폐계 수준의 도사들이 좋은 물건이라고 골라내는 물건들은 당연한 이야기지만 천지차이가 난다.
좋은 물건은 씨가 말랐는가 . . .
병아리 초보자들이 가장 궁금해 하는 사항이 지금부터 열심히 공부해서 막상 응찰하러 갈 때쯤이면 수익률 높은 먹을 만한 물건은 이미 선수나 도사들이 다 낙찰 받아 버려 남아있는 것이라고는 잔챙이나 쭉정이만 남아있지 않을까하고 시작도 하기 전에 걱정부터 하는 분들이 많다.
대학의 사회교육원이나 평생교육원등에서 강의하려 가면 수강생들로부터 자주 듣는 질문이 지금도 수익을 올릴 수 있는 좋은 물건이 남아있느냐고 궁금해 하신다. 열심히 공부해도 막상 사냥터는 잔챙이만 남아있고 먹을(?)만한 먹이감은 이미 없어져 버리지 않았을까 걱정하는 분들이다.
결론부터 말씀드리자면 자본주의가 망할 때까지 경매시장의 좋은 물건은 오아시스의 샘물처럼 마르지 않을 터이니 조급해하지 말고 실력을 쌓는 것이 먼저이다.
남들은 재테크에 성공해서 몇 걸음씩 앞으로 잘 나가고 있는 것 같아 마음이 바쁜 것은 충분히 이해가 된다. 그러나 세상은 공평하다. 실력 연마도 없이, 내공도 쌓지 않고 사냥터에 나가서야 바쁘기만 하고 잡아야 잔챙일 뿐 첫술부터 대박이 터질 리는 만무하다.
과욕을 부리다가는 종자돈마저 까먹고 돌아서야 하는 곳이 경매시장이다. 재개발 지구 내에 조그마한 연립물건을 하나 낙찰 받고자 한다면 무엇부터 준비를 해야 하나 한번 따져보자.
◇뭐가 이렇게 많은가 . . .
재개발·재건축지역 물건에 응찰하기 전 반드시 조합을 방문해 어떤 평형의 입주권을 받을 수 있는지, 사업시기, 사업기간, 입주시기, 시공회사, 교통여건, 학군, 편의시설, 혐오시설 유·무, 추가 부담금은 얼마인지 등을 반드시 확인한 다음 응찰한다면 아직도 부동산 경매시장은 노다지가 산처럼 쌓여있는 시장이다.
얼마 전까지 극심했던 다가구ㆍ단독주택을 다세대 주택으로 바꿔 조합원 수를 늘리는 ‘지분 쪼개기’가 성행한 재개발지역에서는 새로 짓는 아파트 가구 수보다 조합원이 많은 지역도 있다. 지분 쪼개기가 심했던 지역의 물건은 낙찰을 받아도 목표했던 평형의 입주권을 받지 못하거나 예상보다 많은 추가 부담금을 내야 하는 경우도 있다.
또 하나는 반드시 건물이 존재해야 한다. 정상적인 건물이라면 더없이 좋겠지만, 장기미등기든 무허가 건축물이든 상관없다. 만약 지상에 아무런 건축물이 없이 토(대)지만 있는 경우라면 나중에 수용당할 때 기본적으로 아파트 입주권을 받지 못하고 청산되어 공시지가에 얼마간의 보상비용만이 가산된 금액만 받고 청산 당할 수도 있기 때문이다.
경매로 토지만을 낙찰 받았는데, 그 번지수 지상에 건축물이 존재하는 경우 법정지상권이 성립될 수도 있는데, 이런 경우에도 사후에 수용되기 전까지 반드시 건축물의 소유권을 추가로 취득해야 하고, 또 건축물 취득 시점에서 조합원자격이 주어지는가도 살펴야 한다.
임차인이나 채무자가 거주하고 있는 경우에는 명도전략, 수익률 분석에서는 당장 급매시세와 낙찰시 가격 차이가 최소한 30% 정도는 되어야 경매의 이점을 살려 수익을 냈다고 할 수 있는데, 자금조달계획, 매수전략(보유 할 것인지, 단기처분 할 것인지), 누구 명의로 응찰할 것인지 등, 작은 물건 하나도 이처럼 챙겨야 할 사항이 여러 가지이다.
그러고도 내 것이 된다는 확고한 보장이 없는 것이 부동산 경매시장이지만, 하나 분명한 것은 샘은 결코 마르지 않는다는 것이다.
썩은 사과가 더 맛있다 . .
부동산 경매 공부를 본격적으로 시작한 것은 1996년이라는 것은 앞에서도 말씀드렸다.
직장상사였던 사부로부터 추천받은 최초의 경매서적이 당시 대단한 히트를 치고 있던 매일경제신문사의 강현구 기자가 쓴 『당신도 이틀이면 경매박사』라는 책이었다. 이 책에 대해 구체적으로 열거하는 것은 경매입문서로 내가 가장 감명 깊게 읽었으며, 이 책이 현재 시중서점에 깔려 있는 부동산 경매관련 재테크 입문서들의 효시 역할을 했던 책이기 때문이다. 부동산 경매 도사인 척하고 여기저기 강의도 하고 책도 쓰고, 부동산학과 박사과정에 다니고 있는 지금도 이 책은 여전히 내 마음속에 바이블로 남아있다.
절판이 되어 현재 시중에서 구하기 어려운 이 책이 내 마음에 바이블인 것은 다름 아닌 ‘썩은 사과론’ 때문이다. 저자는 이 책에서 경매물건을 사과에 비유하여 수익률을 설명하고 있다.
여기 한 상자의 사과가 있다고 하자.
그 안에는 3종류(A는 풋사과, B는 일부 썩은 사과, C는 몽땅 썩은 사과)의 사과가 들어있다. 정상인 풋사과 A는 경쟁률만 높고 정작 수익률은 높지 않은 지극히 일반적인 물건이고, 일부 썩은 사과인 B는 썩은 부분만 잘 도려낼 수 있으면 나머지 남은 부분이 더 달고 맛있게 먹을 수 있고, 몽땅 썩은 사과인 C는 손대면 절대 안 되는 물건이다.
여기서 주목해야 할 물건이 바로 일부는 상했지만, 상한 부분을 잘만 도려내면 나머지 부분을 훨씬 더 달고 맛있게 먹을 수 있다는 B사과이다. 그림에서 보면 A그림 사과는 썩은 부분이 없는 사과이고, B그림의 사과는 빗금 친 부분이 썩은 부분이고, C그림 사과는 모두 썩은 것이다.
기가 막히게 적절한 비유 . . .
사과는 경매물건이고 상한부분이라는 것은 경매물건에 부착되어 있는 하자를 의미한다. A의 풋사과는 정상인 물건이고, C의 몽땅 썩은 사과는 선순위로 가처분, 선순위소유권이전가등기 등 도저히 치유할 수 없는 하자로 인해 손대면 절대 안 되는 물건인 데 반해, B물건은 얼른 보기에는 하자가 설정되어 있어 병아리들은 응찰하지 못하고 도사들만의 잔칫상에 제물이 되는 물건이다.
도사들은 B같은 물건을 보면 어디를 어떻게 도려내어야 할지를 귀신처럼 파악하여 평균 이하의 가격으로 낙찰 받아 하자를 치유하여 훨씬 더 높은 수익을 올려 버린다. 마치 사과의 상한 부분만 도려내면 남은 부분이 당도가 더 높아 맛있는 것처럼 말이다. 도려내어야 하는 수고가 있어서 그렇지 그 단맛은 풋사과에 비할 바가 아니다.
A처럼 정상인 물건의 평균 낙찰가격이 2회 유찰 후 이전비용까지 모두 70%선이라고 한다면, 하자가 있어 병아리들이 달려들지 못하는 B와 같은 물건은 한 두 차례 더 유찰되기 마련인데, 도사들은 소유권이전비용까지 반값인 50% 선에 낙찰 받아 병아리들을 놀라게 만든다.
당분간은 독자 여러분들이 이런 물건에 응찰하여 도사들과 경쟁하기를 기대할 수는 없지만 포기하지는 말아달라는 당부를 드린다. 언젠가는 일부 하자있는 물건에 도전하여 인생이 즐거워지는 도구로서 부동산 경매시장이 여러분 인생의 ‘사과나무’가 되기를 바란다.
* 이글은 본인이 출판한 책의 초고로, 읽는 분들중 본인과 생각이 다른 부분이 설령 있다고 해도 감추지 않고 썼을 뿐 너무 민감하게 반응하지 마시고 그냥 참고사항 정도로 받아들여주시면 합니다.
- (법원경매천하평정)나의 경매입문기
- [우형달] 나의 경매입문기
몇 년 전만 해도 1억 원 만들기라는 제목의 책들이 인기를 끌었는데, 어느 사이에 부자 기본 단위가 10억 원으로 높아져 버렸다. 이 글을 읽는 분들중에는 10억 원은 고사하고 1억 원도 없고, 심지어는 전세보증금 5천만 원이 자산의 전부라며 낙망하는 분도 계신데 말이다.
나는 가혹하지만 부자의 기준을 좀더 명확히 제시하고자 한다. 막연한 10억 원이 아니고 자신이 현재 살고 있는 집 빼고, 그리고 부채 빼고 10억 원 정도는 있어야 비로소 요즘 유행하는 웰빙스런 삶이 가능하다고 본다. 가장 바보들중 하나가 집하나 달랑 가지고 있으면서 집값 올랐다고 좋아하는 사람들이다.
무슨 말인가? 자신이 살고 있는 집이 설령 10억 원짜리 강남의 아파트라고 해도 이 집은 이미 자산가치가 없다고 단언한다. 적어도 이런 생각이 타당하려면 적어도 다섯채 정도는 가지고 있으면서라야 설득력이 있다. 이런 아파트를 가지고 있지 못한 사람들의 생각으로는 ‘나라면 팔아서 5억 원짜리 같은 평수의 강북아파트로 이사 가고, 나머지 5억 원으로는 재테크 종자돈으로 쓸 텐데!’하고 생각할 수도 있지만 천만의 말씀이다.
또 하나, 부채도 제외해야 한다. 수중에 10억 원의 현금이 있지만 은행 부채가 10억 원 있다면 상계처리해서 현금자산은 제로라고 해야 할 것이다. 이런 엄격한 기준으로 따져 보면 여러분의 대차대조표는 어떨까?
** 나 역시 가난했다
무일푼에 가까운 처지에서 IMF를 거치면서 짧은 기간에 오직 부동산 경매로만 오늘의 부를 어떻게 축적했는가? 인생역전을 가져다주리라고는 생각하지도 못하고 정말 우연히(?) 시작한 부동산 경매에 대한 나의 생각과 투자전략, 철학을 가감 없이 보여드리며 낙찰사례도 소개하겠다.
게임은 끝나지 않아 결론으로는 말씀드릴 수는 없지만 누가 언제 시작해도 지지 않은 게임을 할 수 있는 것이 부동산 경매를 통한 부동산 투자인 것만은 분명하다. 환희의 순간도 있었고, 몇천만 원이라는 거금의 입찰보증금을 날려야만 했던 경험도 가지고 있다.
이 글의 내용이 본인의 실제 투자사례인가 아닌가를 궁금해 하시는 분들이 많은데, 이유는 자신의 투자사례나 명도 경험은 단 한차례도 없이 오로지 책상과 인터넷의 산물로 투자현실과는 한참이나 동떨어져 공허하기 짝이 없는 부동산 경매투자서가 재테크 비법을 전수하는 관련 서적들이라고 오늘도 유명 서점 진열대를 꽉 채우고 있는 현실에서, 내 돈 싸들고 경매판에 뛰어들어 조사·분석하여, 응찰하여, 낙찰 받고, 잔금내고, 명도하여, 부동산을 차지한 다음 처분(임대나 매각)해서 수익을 올린 생생한 투자 체험서를 찾기가 쉽지 않기 때문일 것이다.
** 벌써 10년이 지나갔다
부동산 경매시장을 처음 경험한 것이 1994년 말이었으니 벌써 10년 이상이 흘러갔다. 처음부터 부동산 경매를 공부하여 투자하겠다는 야무진 각오가 있어서라 아니라 뒤늦게 입사한 곳이 경기도 성남에 있던 모상호신용금고였다.
‘뒤늦게’라고 표현하는 것에는 그만한 사정이 있었다. 대학을 졸업한 것이 1990년 2월 이었는데, 공부를 좀 더하고 싶어 4학년 때부터 유학을 준비하였고, 졸업과 동시에 동경으로 가서 약 3년여의 유학생활을 하였는데, 너무 가난했던 일본생활은 지금 생각해도 눈물이 난다.
* 너무나 가난했던 일본유학시절
춥고 배고팠던 동경시절 이야기 하나만 하자면, 유학 생활 거의를 동경 나까노구(中野區)의 와까미야(若宮)라는 곳의 조그마한 아파트(다다미 4.5장짜리 실평수 3평정도)에서 살았다.
한 층에 공동 화장실이 한개 있던 주택으로 동경의 여름은 길고 높은 습도와 무더운 날씨로 에어콘 없이는 생활하기가 힘들어, 하루에도 서너 번씩 샤워를 해야 하는데 동전샤워장에는 갈 돈도 없고, 아까워 가지 못하고 집안 싱크대 수도꼭지에다 조그마한 호수를 연결하여 최대한 약하게 물을 틀고는 싱크대 안에 올라가 샤워하는 식의 생활이었다.
아파트에서 역(高円寺驛)까지는 자전거로 10분 정도를 가서 전철을 타고 학교를 가는데, 어느 하루는 역에 도착해서 전철패스(1개월 정기권)를 아무리 찾아도 없기에 천천히 생각해보니 전날 정기권이 1개월이 다되어 검색기계 안으로 들어가 버린 것이 그 때서야 생각이 났다. 학교까지 일반권으로 가려면 130엔이 있어야 했는데 주머니를 아무리 뒤져봐도 70엔 뿐이었다.
아쉬운 소리를 하고 무료티켓을 하나 받을까 하다가 포기하고 집으로 돌아와 버렸다. 돌아오는 길에 조금씩 내리는 비와 함께 한없이 울며 집으로 돌아왔던 기억이 어제 일처럼 선명하다. 마침 그날은 쌀까지 떨어져 아침도 먹지 못하고 학교 가서 교수님한테 밥값을 얻어 구내식당에서 해결하려고 했는데 말이다. 3년 내내 거의 그런 생활이었다.
참 많이 힘들었던 시절이었지만 그때의 경험은 내 생의 또 다른 밑받침이 되고 있다.
* 무슨 인연으로 경매를 시작하게 되었나
그런 동경생활을 3년 넘게 버티다 경제적으로 기력이 완전히 소진하여 중도에 포기할 수밖에 없어 내 인생에서 공부는 끝났다고 체념하고 귀국해서 입사한 곳이 성남의 모 신용금고였다. 하는 일이 고객의 이자·원금 밀렸으니 언제까지 송금해 주세요, 채무자가 시간 없다면 직접 받으러 가고, 또 연체상태가 심한 경우는 담보로 잡아놓은 부동산을 경매 넣는 일을 어깨 너머로 보면서 경매세계를 접하게 되었다.
지금까지 내게는 두 분의 인생 은인이 있다. 그 중 한 분이 이 시절에 내게 경매공부를 권유한 직장 상사이다. 하고 싶던 공부를 할 수없이 포기하고 돌아와 생계를 이어가는 수단으로 선택하게 된 직장에서의 업무는 단순한 회사의 일로만 여겨졌다. 관심이 없으면 어떤 일을 아무리 오래 해도 내 것으로 만들 수 없고 배우지 못하는 것이 세상의 이치이다.
* 너무나도 재미있었던 경매공부
부동산 경매와 관련된 일을 나름대로 하면서도 내공을 쌓지 않고 업무로만 익숙해지며 회사를 다니기 2년 정도 될 즈음에 나를 아껴주던 직장의 상사가 어느 날 “우계장 경매공부를 한번 해보지!”라고 지나가는 듯 한마디 하셨다.
이처럼 무심하게 던진 한 마디가 천상에서 들려오는 신의 복음처럼 내 머리를 때렸고 “어떻게 공부하면 되나요? 방법을 알려 주세요” 하면서 신천지 경매세계로 뛰어 든 것이 1996년도였다.
그렇게 시작한 부동산과 경매공부가 그렇게 즐거울 줄은 정말 몰랐다. 기본적인 법률공부, 권리분석, 수익률분석, 물건분석 요령, 임차인에 관한 사항 등 공부하다가 궁금한 사항이 있으면 밤낮을 가리지 않고 물어볼 때마다 싫은 소리 한번 안하고, 심지어 새벽 두세 시에도 자다 일어나 성실하게 응대해준 상사가 있었기에 오늘 내가 존재한다는 사실이 다시금 감사하다.
처음 부동산 경매공부를 권하면서 상사가 권해 준 경매 서적이 『당신도 이틀이면 경매박사』(강현구 지음, 매일경제신문사)였는데 최소한 30번은 읽어보라고 하던 일이 바로 어제 일 같기만 하다. 이렇게 나에게 지나가듯 다가온 부동산 경매는 내가 세상을 살아가는 새로운 도구가 되었고, 내가 부동산에 입문하게 되는 기회가 되었다.
* 인생역전의 계기가 왔다
본인이 처음 경매법원에 다니던 시절은 호가제와 입찰제가 병행되던 시절로, 아직은 호가제가 주류였던 시기였다. 호가제란 원하는 물건이 진행되면 응찰자들이 집행관 앞으로 나가 구두로 가격을 올려가면서 응찰하여 더 이상 응찰자가 없으면 그때까지 최고가격을 제시한 사람에게 낙찰시키는 방법이다.
쉽게 말하면 지금 농수산물 도매시장이나, 동산 입찰 때 사용하는 방법이라고 보면 되는데, 당시에는 일반인들이 경매에 투자하기란 많은 어려움이 있었고, 특히 요즘처럼 여성들이 법원경매를 한다는 것은 기본적으로 불가능했다. 그럼 누가 응찰했는가 하면 극히 한정된 꾼(?)들만의 잔칫집으로, 지금은 상상도 할 수 없는 일들이 상시로 벌어지면서 경매꾼들에게 떼돈을 벌어주었다.
경매꾼들만이 잔치집이라며 일반인들은 꺼리던 그곳에서 또 다른 인생을 시작하게된 것이다. 이렇게 시작한 부동산 경매가 인생역전의 전환점을 가져다주리라고는 공부시작 당시에는 꿈에도 생각하지 못했다.
* 회사 모르게(?) 아르바이트
생전 처음 낙찰 받은 물건이 경기도 성남시 신흥동에 있는 대지 면적이 20평이고, 건물은 반지하 1층 지상 2층 단독주택이었다. 지금 성남 구시가지 재개발 논의가 한창 뜨거운 지역의 물건으로 당시 감정가격이 8천500만 원 정도였는데, 3회 유찰로 4천352만 원으로 떨어진 상태에서 4천620만 원에 응찰하였는데 결과는 단독이었다.
소유권 이전에 필요한 비용과 1층에 살면서 보증금을 날린 임차인에게 이사비용으로 준 200만 원을 합해 총 5천여 만 원이 들어갔다. 이중 2천만 원은 잔금융자를 받았으니 실제로 투자된 내 돈은 3천만 원 정도로 소유권을 취득한 다음 전체를 전세로 임대한 내용을 보면 지층은 보증금 1천500만 원, 1, 2층은 각 3천만 원으로 총 7천500만 원이 회수되었다.
이 물건처럼 회사에 근무하면서 아르바이트로 낙찰 받은 물건이 총 4건이었는데 회사 다니면서 낙찰 받는다는 것이 칭찬받을 일은 아니라고 생각하고 비밀(?)에 붙였는데 나중에 알고 보니 모두가 다 알고 있었다. 서서히 부동산 경매에 재미를 붙이는 계기가 되었고 자립의 기틀이 만들어져 가는 과정이었다.
이 물건은 전세로 임대하고 있다가 경기도 성남 구시가지가 개발 열풍에 휩싸이던 2002년에 1억 2천500만 원에 매도처분 하였다.
* 실직으로 본격적으로 뛰어들었다
그러다가 1997년 말에 몰아닥친 IMF 한파로 다니던 금융회사가 부도나기 일보직전에 실시한 명예퇴직을 자진신청하면서 조직(회사)생활 4년 만에 실직자가 되었고, 차라리 잘 되었다고 판단하고 경매에 전념하기로 작정하고, 집사람과 퇴직하기로 합의하고 이틀만에 사표를 내고는 구로구 구로동에 있는 ‘경영기술개발원’이라는 곳에서 노동부 고용실업급여를 받으며 고급 이론무장과 함께 본격적으로 경매세계에 뛰어 든 것이 1998년부터였다.
당시 함께 명퇴를 신청했던 동료가 나를 포함해서 3명이었는데 송별회식장은 그야말로 눈물의 바다였다. 그때가 J모 은행의 눈물비디오가 TV에 방영되던 시기였다.
경매투자 시작 당시 수중에는 퇴직금 포함해서 투자가능 총금액이 3천100만 원이었다. 그럴 수밖에 없었던 것은 처음부터 가난하기도 했지만 다니던 회사 3층에 모 증권회사 지점이 있어, 그곳 직원들과 친(?)하게 지내면서 날린 돈이 4천여 만 원 정도였다.
그나마 다행이라고 할 것은 당시 우리 회사 직원들 중 주식으로 까먹은 금액이 내가 가장 작았다는 점이다. 주식에 손 안댄 사람들은 제외하고 말이다.
** 경매 시작 당시 경제·사회분위기
정상화되면 다시 받아주겠다던 신용금고는 퇴직 얼마 후 회사도 부도처리 되었고, 올데갈데없어 ‘배수의 진’을 치는 심정으로 경매에 뛰어들 때는 나름대로 비장한 각오도 했지만, 당시 사회분위기는 부동산을 가진 것 자체가 더없이 고통스럽고, 적어도 이 땅에서는 부동산은 더 이상은 재테크 수단이 될 수 없다는 염세적인 분위기가 사회 전반을 휩쓸고 있었다.
미달러 대비 환율은 2천 원을 넘었고, 은행이자율은 30%에 육박했으며, 대통령은 TV에 나와 하루라도 빨리 외환위기에서 벗어나자고 호소하고 그것에 동참해서 착한 국민들은 몇 시간씩 긴 줄을 선 다음에도 아무런 군말 없이 금 모으기에 동참하던 시절이었다.
신문이나 방송에는 뭘 몰라도 한참 모르는 경제코너 기자님들과 언필칭 전문가를 자칭하는 일부 부동산 점쟁이들은 이 나라에서는 부동산은 더 이상 재산증식 수단이 아니라 애물단지일 뿐이라고 침이 마르게 떠들던 시절이었다.
국제통화기금(IMF) 관리체제 하에서 눈앞에서 벌어지는 단군 이래 초유의 부동산가격 대폭락을 목격하면서, 대한민국에서 부동산은 더 이상의 재테크수단이 아니라고 아우성치는 기사들을 읽으면서 착하고 어리석은 백성들은 “맞아”, “그래 정말이야”, “부동산은 이제 끝이야!”라고 중얼거리던 시절이었다. 아주 오래된 옛날 일처럼 느껴진다.
** 당시 전체 분위기는 부동산은 아니었다
누가 봐도 이런 시절에 부동산 경매는 권할만한 재테크 방법은 아니었을지도 모른다. 더구나 많은 돈이 있던 것도 아니고 가진 돈이라고는 3천100만 원이 전부인 종자돈을 몰빵 치는 심정으로 남들을 경매시장을 쳐다보지도 않을 때 본격적으로 경매를 시작했다.
시쳇말로 ‘물반 고기반’이던 당시 경매시장을 잠시 들여다보면, 고리사채도 아닌 은행이자율이 연 27~30%에 육박하자 파산에 빠진 경매물건이 폭증하는 바람에 자고 나면 법원경매계가 하나씩 생기는 판이었고, 인천·수원지법의 경우는 경매계가 23~25계까지로 늘어나 공휴일·일요일을 빼고는 매일 경매가 진행되었고, 하루에 진행되는 물건이 200~250여건에 이르렀다.
서울 시내 크고 작은 빌딩들이 외국계 투기 자본에게 속속 소유권을 강탈당하던 가슴 아픈 시절로, 부동산 매매시장은 종별에 따라 차이는 있었지만 최고 반토막 난 것들도 허다했고, 부동산 경매시장 역시 무사(?)하지 못했다.
서울 남부법원에서 진행된 목동의 40평형대 로열층 APT가 감정가격이 2억 2천만 원에 형성되어 2차 유찰은 기본이고, 심지어 3차 유찰되어 감정가대비 51%(1억 1천200만 원)에서 55%(1억 2천100만 원)에 응찰하면 경쟁률은 높아야 3대 1이면 낙찰 받을 수 있었고, 수원지방법원 성남지원에서 진행된 감정가 1억 8천여 만 원 짜리 분당의 32평형 로열층 아파트가 2차례 유찰되고 3차에서 1억 2천만 원 정도 쓰면 너끈히 낙찰 받던 시절이니, 다른 물건들은 어땠을까는 쉽게 짐작 할 수 있을 것이다.
그랬던 것이 2002~2003년의 부동산 폭발장세를 맞아 서울 양천구 목동아파트의 경우 현재는 평당 매매가가 대략 1천500-1800만 원 선으로 약 6-7억 원 선에서 거래가 이루어지고 있고, 분당의 경우는 5억 원 전후에 거래가 되고 있다.
부동산 시장자체만 보면 정부의 강력한 부동산을 규제하겠다는 것과 금융측면을 보면 은행의 금리가 낮다는 것 정도가 당시와는 차이라 할 수 있다.
** 그 동안의 투자실적은
3천100만 원으로 시작한 부동산 경매 건수가 1996년부터 2004년까지 개인적으로 낙찰 받은 것이 15개이고, 동업자와 공동으로 투자한 것이 15건, 법인과 펀드로 투자한 것이 20여 건으로 총 50여 건에 이른다.
이 중에 IMF가 한창 기승을 부리던 1999~2001년 사이에 낙찰 받은 20여개 물건들은 현재 원금대비 최소한 2배에서 많게는 6배까지 부풀어 올라 있는데, IMF 당시 나는 권리분석이 좀 복잡하고 세입자가 많아 그야말로 천덕꾸러기 신세를 면치 못하던 다가구주택만 집중적으로 공략했는데, 그래서 본인이 ‘다가구 전문’으로 소문이 났는지도 모르겠다.
실제사례 하나를 소개하면 감정가격 3억 5천만 원짜리 마포구 망원동 소재의 대지 47평, 지하 1층, 지상 3층 연면적 120여 평으로 총 9가구의 세입자가 들어있던 다가구주택이 3차 유찰되어 감정가격 대비 51% 상태인 1억 7천800여 만 원에서 2억 1천300만 원에 입찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받아, 선순위 임차인의 전세보증금으로 인수한 금액 빼고, 이전비와 공사비 합해서 총 투자금액이 2억 4천 500만 원 정도 들어갔는데, 전세로 회수한 보증금만 3억4천만 원을 받았다.
임대만으로 1억 원 정도를 더 확보하는 식으로 재산을 불려 왔다. 지금 생각해도 뭘 믿고 홀로 외로운 길을 묵묵히 걸어왔는지 지나고 보니 나 자신이 대견스럽다. 결과를 가지고 출발점을 칭찬하자는 것이 아니라 마인드가 말이다. 남들은 가지고 있는 부동산을 처분하지 못해 난리법석을 떨던 시절에 낙찰로 부동산을 사들이겠다는 돈키호테 식 발상은 신념과 확신이 있어 가능했다.
** 경매투자 이력서
* 시작(1994년)부터~1998년(IMF로 회사퇴직)까지
이 때는 경매를 접하고 배우던 시절로 회사 업무에 충실하여 그다지 본격적인 투자를 하지 않았고 오히려 주식투기로 돈 까먹는 줄 모르고 허송세월 하던 시절이었다.
그나마 위로가 되는 것은 경기도 성남의 구시가지에다가 낙찰 받은 20평지 구옥 두 채를 낙찰가의 거의 세배 가격에 매매했다는 것으로 공부에는 확신을 가졌지만 투자로는 재미를 보지 못했던 시절이었다.
* 1998년 퇴직부터 ~ 2002년 월드컵 개최 시까지
솔직히 말씀드려 내가 평생 먹고 살 것을 만들어 놓은 기간이라고 할 수 있다. 여러분도 아시겠지만 나라가 곧 망할 것처럼 비장한 호들갑이 전국을 덮고 있던 1999년부터 2001년까지 부동산 경매시장에 투자한 사람치고 재미 보지 못한 사람이 없는 것이 사실이다.
본인의 경우도 이때 낙찰 받은 물건들이 효자노릇을 톡톡히 하고 있는데, 당시는 이자율이 높아 경매물건은 넘쳐나도 낙찰 받는 사람들은 미친놈(?) 취급당하던 시절이었다. 그 시절에 미친놈 취급하던 분들이 그러나 지금은 배가 아파 죽으려고 하고 있다.
* 2003년부터 현재까지
개인적인 투자와 법인 및 펀드 물건을 구분해서 입찰에 임하고 있다. 1억 원 전후의 물건이나 오래 버티기를 해야 하는 경매물건의 경우는 개인적으로 낙찰 받아 장기전으로 임하고, 덩치가 큰 물건이거나 수익용 부동산의 경우에는 법인이나 펀드를 구성해서 입찰하고 있다. 그러나 전체적으로 현재 상황을 보면 수익률이나 우량물건이 IMF 때보다는 못한 것이 사실이다.
* 이후 부동산 경매시장 전망
부동산 시장의 가격전망에 대한 영역은 귀신도 모르는 부분이다. 다만 지금까지의 상황을 보아 장래를 예상해 본다면 적어도 2006년 말까지 경매시장은 다른 어떤 시장보다도 수익률이 좋을 것으로 보인다.
이렇게 예상해 볼 수 있는 이유로는 부동산시장과 경매시장의 서로 연관된 특성 때문이다. 부동산매매 시장이 나빠지면 경매시장은 구조적 특성상 약 6개월 후부터 감정가격이나 낙찰가격이 영향을 받게 된다. 따라서 현재는 참여정부의 10·29 규제정책으로 불황(부동산매매시장은 2005년 말까지 지금 같은 불황이 지속될 것으로 보는 시각이 많음)국면을 지나가고 있다.
본격적인 회복국면을 2006년 초로 본다면 그 1년 뒤인 2006년 말까지는 부동산 경매시장은 다른 어떤 투자보다 높은 수익을 보장할 것이다. 다만 현재 과열되고 있는 경매시장의 일부 ‘토지’는 이 전망에서 제외해야 한다.
오늘은 여기까지 이고 좀더 쓰겠습니다.
나의 책 초고라는 점을 미리 밝히며, 제가 이글을 올리는 것은 자랑을 하려고가 아니고 부동산투자는 장기에 걸쳐서 평생하는 투자여서 당장의 어떤 상황에 너무 민감해하지 마셨으면 하는 바람입니다.
- (부동산레이다)1가정 3자녀에게 입주권을 준다
- [양은열] 호주제가 위헌판결을 받고 엊그제 사법연수원 판사임용에서 여성이 차지하는 비율이 절반을 넘어섰다고 한다. 우리나라도 선진국과 같은 여성상위시대가 도래한 것이다. 그런데 이러한 여성상위 시대가 왔음에도 불구하고 이에 대한 대비가 되지 않아 많은 문제점이 예상된다.
특히 여성의 사회활동이 두드러짐에 따라 맞벌이 부부가 등장하고 여성의 사회역할이 높아짐에 따라 가정에 큰 변화를 일으키게 된 것이다. 특히 자녀교육에 상당한 문제를 가져오게 된 것이다. 자녀양육의 문제가 등장하게 되자 요즈음 젊은이들은 자녀를 안 낳거나 적게 갖는 심각한 저출산의 문제가 현실적인 사회문제가 된 것이다.
그런데 문제는 이렇게 출산율이 급격히 떨어지고 있는데도 우리 정부가 저출산 대책에 손을 놓고 있다는 것이다. 너무 늦게 대책마련에 나선 것이다.
최근 통계청이 발표한 내용을 보면 더욱 충격적이다. 만약 20-30대 여성이 지금처럼 아이를 낳지 않아 출산율이 떨어지면 2050년엔 우리나라 인구가 4,000만명에도 미치지 못할 수 있다는 최악의 인구 변동 시나리오다.
출산율이 2003년 1.19명에서 2004년 1.17명으로 계속 떨어져 2035년에 1.0명 수준으로 낮아지면, 2050년에는 인구가 3,990만명으로 감소한다고 예상했다. 특히 출산율을 적극적으로 계산해도 우리나라 인구가 2020년부터 감소해 2050년에는 4,235만명이 될 것이라고 했다. 따라서 지금 추세대로 가면 2050년 신생아 수는 현재 49만명의 절반 이하인 22만여명까지 줄어든다는 통계다.
이럴 경우 2050년엔 65세 이상 노인 인구가 1,567만명인 반면 14세 이하 인구는 5분의 1도 안 되는 280만명이 될 것이다. 또 한해 태어나는 아이가 15만8000명이지만 사망한 사람은 다섯배 가까운 73만6000명에 이를 것으로 보인다.
통계청이 공식 추계를 내놓지 않았지만 2050년 이후의 상황도 우려할 수준이다. 통계청에 따르면 출산율이 1명일 때 2050년의 인구 감소율은 1.41%가 될 것으로 예상했다. 이런 감소율이 그대로 유지되면 2060년 인구는 3,500만명 아래로 떨어지고, 2071년엔 3,000만명에도 미치지 못하고 2100년에는 우리나라 인구 숫자가 1,600만명으로 줄어든다는 것이다.
이는 부동산 폭등보다도 더 심각한 문제를 야기한다. 갑작스런 출산율 감소는 경제력 감소로 이어지고 국가의 힘을 급락시켜 50년 뒤에 1인당 부담해야할 노인인구 부담률이 4명을 넘어서서 문제의 심각성이 있는 것이다.
일본은 이미 1989년 출산율이 1.57로 떨어지자, 아동수당 신설 등 "엔젤플랜"이라는 저출산 대책을 수립했다. 그러나 우리나라는 1983년 인구를 겨우 유지할 수 있는 출산율이 2.1명 수준으로 떨어졌는데도 엉뚱하게 1자녀 갖기 인구정책을 고수했다. 1996년에 인구억제 정책을 폐지했지만 현실적인 대안을 마련하지 못했다. 필자의 기억으로는 정부가 저출산의 대책이라고 내놓은 것이 20만원 정도의 출산 장려금이나 남성 정관수술 의료보험 혜택 폐지 정도로 기억 된다. 이런 상황 아래 엊그제 남해군의 출산 장려금을 300만원으로 지급한다고 해서 신문에 기사화 되는 일까지 있었다.
필자는 그동안 만나는 젊은 사람들에게 아이 많이 낳기 운동을 개인적으로 전개하여 3자녀 갖기 운동을 적극 홍보해 왔다. 왜냐하면 저출산이 가져다 주는 피해는 너무 크고 이를 해결하려면 장기적인 시간과 경제적 손실을 각오해야 하기 때문이다.
그렇다면 이런 급격한 저출산의 원인은 어디에 있는 것일까?
저출산의 원인은 결혼하지 않는 남녀가 크게 늘어난 데다 결혼한 부부들도 아이를 적게 낳기 때문이다. 여성들이 출산을 기피하는 데다 결혼 연령이 20대에서 30대로 급격히 늦춰진 결과다. 옛날 같으면 벌써 아이를 낳았어야 할 20대 여성이 미혼으로 남아 출산율을 떨어뜨리고 있다.
그런데 중요한 것은 최근의 미혼율 증가는 심각한 수준으로 보인다. 초혼의 경우를 보면, 남성은 30.1세였고 여성도 27.3세였다. 결혼연령이 늦어진 만큼 미혼자가 많아지고, 늦은 결혼으로 아기 출산 숫자도 줄어들게 된 것이다. 혼인 건수도 2000년 33만4000건에서 2003년에는 30만5000건으로 크게 줄었다.
이렇게 결혼이 늦어지고 미혼자가 증가하는 이유는 무엇일까?
우리나라 젊은이들이 대학을 졸업하고 아파트 32평 국민주택을 구입하는데 평균적으로 약 7.5년이 걸린다. 따라서 결혼을 앞둔 젊은이는 특별한 지인이나 부모님의 도움 없이는 제대로 된 아파트 하나는 고사하고 전세 얻기조차 쉽지 않은 게 현실이 되었다. 따라서 내 집 마련이라는 숙제가 젊은이들 누구나 거쳐야 하는 수능시험과 같은 과정이 된 것이다.
대학을 졸업하고 어느 정도 사회생활을 한 결혼을 앞둔 요즈음 젊은이들에게 자연스럽게 내 집을 가질 수 있는 기회가 주어진다면 내 집 마련이라는 고민을 하지 않아도 될 것이다. 그럼에도 불구하고 대학을 졸업하고 어렵게 기업체에 입사했지만 웬만한 연봉으로 결혼 때 내 집 마련은 고사하고 변변한 아파트 전세하나 얻기란 하늘에 별따기처럼 어렵게 된 것이다. 또한 계속되는 경기침체로 취업의 어려움과 결혼 가치관의 변화의 변화가 저출산의 주요 원인으로 생각된다.
그렇다면 저출산이 가져올 경제적 변화는 어느 정도인가?
다른 부분은 제외하더라도 저출산은 결국 고령화로 이어지면서 사회경제 분위기에도 큰 변화를 일으킬 것이다.
첫째, 저출산은 소비계층을 30~60대에서 고령자 중심으로 이동시켜 소비가 감소되고 경제성장을 둔화시킨다. 과거 외환위기 때 신용불량자가 양산되자 소비세력의 약화로 우리나라 소비경제에 큰 부담을 준 적이 있다. 소비계층이 고령화로 변화하면 적극적인 소비계층이 소멸되어 내수경제를 약화시켜 우리나라 경제를 쇠약한 체질로 만들어 버릴 것이다. 그러면 조그만 경제 환경 변화에도 적응하기 힘들어 쉽게 감기에 걸리는 체질로 약하게 된다는 것이다.
둘째, 고령화로 민간 저축률을 떨어뜨려 경제투자 위축으로 이어진다.
따라서 현재의 출산율 수준이라면 우리나라의 잠재성장률은 현재 5%대에서 2010년에는 4.21%, 2020년대에는 2.91%까지 떨어질 것이다. 국민연금도 보험료를 낼 사람이 줄어들면서 기금고갈 예상 시점이 2047년에서 3~4년 앞당겨지고, 건강보험도 노인의료비의 급증으로 의료보험료를 현재의 4.21%에서 2020년에는 8.3%까지 올려야 될 것으로 보인다.
그렇다면 이러한 저출산 탈출 방안은 없는 것일까?
정부의 강력한 지원 아래 다음과 같은 3가지 방법이 있다고 본다.
첫째, 늦은 결혼 기피 대책이다.
젊은이들의 결혼 기피를 막기 위해선 정부의 ▲신혼부부 주택마련을 위한 모기지 제도 의 적극 도입▲ 신혼부부의 주택자금의 소득공제 ▲ 신혼부부 저리 전세자금 대출등을 적극 도입하여야 할 것이다.
둘째, 출산 기피를 막기 위해서는 ▲출산시 국민연금 납입 3년간 면제 ▲선택적 산전, 산후 휴가제도 시행 ▲육아휴직 제도 확산 ▲보육비 지원 ▲출산 6개월간의 도우미 제도 신설등 지원을 아끼지 말아야 한다.
셋째, 자녀양육비 부담을 덜기 위해선 ▲ 유치원비 전액지원 ▲학원비까지 포함하는 교육비 지원 ▲ 자녀 고등학교까지 교육비 지원▲농어민 취학자녀 양육비 지원 등으로 말할 수 있다.
특히 우리나라 젊은이라면 누구나 고민하는 내 집 마련을 출산 정책과 적극 연관 시켜 야 할 것이다. 1가정 3자녀 출산 시 국민주택규모 32평 아파트 입주권을 주는 방안을 적극 도입해야 한다. 필자는 그동안 이에 대해 수도 없이 제안해 왔다.
현재 판교신도시 아파트 청약에 대해 살펴보자. 판교로 인해 침체기 부동산이 적극 달아 올랐다. 특히 만 40세 청약 저축 가입자가 가지고 있는 통장 프리미엄이 1억원을 상회한다고 한다. 부동산이 과열되면 규제책을 통해 투기를 잡겠다고 나서는 정부다. 판교가 들끓고 있다. 이를 잡기 위해 전 언론과 정부가 이구동선으로 떠들고 있다.
그렇다면 판교신도시를 살펴보자. 공급 가구로 보면 잠실 재건축 단지 정도보다 약간 클 뿐이다. 전국민을 대상으로 한다면 공급량이 3만가구도 안 돼 전 국민의 1%로도 되지 않는다. 이러한 판교에 온통 투기가 어쩌고 저쩌고 관계장관은 물론 재경부총리까지 투기대책에 대해 기자회견을 할 정도인데 정작 백년대계를 이루어야할 출산 정책에는 왜 그렇게 조용한지 알 수 없는 일이다.
1가정 3자녀에게 국민주택규모 아파트 입주권을 주는 것이 어떤 사람은 너무 큰 특혜 아니냐고 이야기 할 것이다. 그러나 우리의 자녀양육의 현실에 대해 생각해 보자. 젊은 남녀가 결혼하여 자녀를 낳고 이에 소요되는 시간적 경제적 정열적 투자가 과연 얼마나 많으냐 말이다. 자녀가 없는 사람과 3자녀를 기르는 사람간의 자녀양육 비용은 가히 아파트 한 채 가격으로 비교할 수 있단 말인가? 자녀양육은 거의 헌신에 가깝다.
그렇다면 이러한 헌신에 대해 정부가 해 주는 대책은 또 무엇이었단 말인가? 기업들이 인재가 없다고 이야기 하면서 과연 인재 양성을 위해 기업이 대학에 투자한 인적, 물적, 재정적 투자는 과연 얼마인가? 기업이 투자 없이 인재가 없다는 등의 이야기는 자격자체가 없다고 말할 수 있겠다.
누구에게나 1가정 3자녀에게 국민주택규모 아파트 입주권을 주는 것이 문제점도 있을 것이다. 그렇다고 구더기 무서워 장 못 담그는 우는 범하지 않아야 하지 않는가?
수익자 부담의 원칙이라는 게 있다. 혜택을 보는 대상이 적극적으로 이에 대한 대가를 지불하는 원칙이다. 정부도 이런 원칙에 동의 한다면 이제부터라도 적극적으로 출산정책에 대한 대변화를 고집해야 할 것이다. 이러한 시간적 여유가 그다지 많지 않다는 사실을 기억하면서 말이다.
더 나아가 우리나라 미래를 짊어지는 출산정책과 교육정책은 백년대계를 생각하여 주택정책과 연관시켜 제도를 추진해야 할 것이다. 왜냐하면 주거안정이야말로 우리가 살아가는 동안 가장 안정되어야 되는 항목이기 때문이다.
- (법원경매천하평정)나의 경매물건 투자전략
- [우형달] 나의 경매물건 투자전략 . .
부동산규제정책이 조금씩 완화되는 조짐이 보이고 있는 지금 법원경매를 통한 개인적인 부동산 투자전략을 잠깐 말씀드리면, 현재 발표되고 있는 서울 지역의 뉴타운 예정지나 또는 시간이 조금 걸리더라도 재개발 가능성이 있는 지역*지구에다가 지속적으로 빌라*연립*다세대*다가구등을 확보하는 것이다.
지은지 오래되고 가능하면 동네가 꼬질꼬질하면 더욱 좋다. 추가로 계속 발표*지정되는 것을 보면 머지않아 서울에서는 불량주택지역이 완전히 자취를 감출 것은 분명하다.
아시는바와 같이 서울의 경우 재개발*재건축 방법이 아니면 더 이상 대규모 택지를 공급할 방법이 사실상 불가능한 이들 지역의 경우는 시간이 문제일 뿐 그리 오래지 않아 재개발이 전면적으로 추진될 것으로 판단되는데, 이런 지역에다가 내 돈 안들이고 집 개수를 늘려가면서 기다리며, 버티기에 돌입한다면 시간은 내 편이고 32평형 아파트 기준으로 입주권 한 장 당 4-6억원은 할 것이다.
* 내 돈 하나 없어도 집은 얼마든지 산다
부동산을 구입하는데 내 돈이 반드시 있어야 한다는 바보들을 많이 보고 있다.
그러나 사실은 전혀 그렇지 않다. 편견에 사로잡혀 있는 마인드만 전환하면 내 돈이 없어도 10채든 20채든 얼마든지 내 집을 장만할 수 있다. 내 돈이 없어도 가능하다는 의미는 서울의 뉴타운예정지나 인근의 구시가지에 대지지분 12-15평 전후, 건평 20여평 전후의 연립*빌라라면 대체로 감정가격이 1억원 전후이고 두 번 유찰로 6,400여만원 정도 일 때, 6,500만원 정도에 응찰하여 이전비용까지 약 7천여 만원이 소요된다고 보면, 이것을 전세로 임대하면 들어간 돈이 거의 회수되고 나면, 그 돈으로 다시 낙찰받기를 반복하는 식으로 집의 개수를 늘려가는 것이다.
이 방법의 장점이 자금 부담없이 집수를 늘릴 수 있어 버티기(?) 하는데 아무런 힘이 들지 않는다는 것이다. 정부가 부동산 종합세 신설등과 각종 세금강화로 부동산경기를 약화시키겠다는 입장이지만 한계가 있을 수밖에 없고, 정책이란 것이 다음 정부에서는 또 어떤 방향으로 변할지 알 수 없다.
일반인들이 팔아치우지 못해 안달복달하고, 물 흐리던 병아리들은 경매시장을 떠난 지금이 시세의 반값에 낙찰 받을 수 있는 또 한번의 기회라는 것이 느낌으로 다가온다. 이 전략으로 20-30여채 집을 확보한다면 시간문제일 뿐 서울 구도심의 스카이라인은 늦어도 10년 안에는 상전벽해가 일어날 것은 불을 보 듯 뻔하다.
서울과 수도권의 구시가지에 반값(정확히는 전세값)수준에 낙찰받아 전세로 임대하는 그 전세금으로 다시 낙찰받는 전략으로 임하는 것은 마치 어부가 물고기들의 길목마다 그물을 쳐놓고 기다리는 것과 같다. 어느 그물로 고기가 들어올지 모를 노릇 아닌가.
* 그래도 서울과 수도권이다
서울시내를 보면 아직도 우수한 투자가능지역들이 널려 있는데, 앞에서도 말씀드린 것처럼 서울시내에서는 재개발*재건축이 아니고는 더 이상 대단위 택지를 공급할 가능성이 거의 희박해지고 있다는 점을 생각해보면 답이 어느 정도는 나온다.
왜 그럼 서울이냐고 물으신다면 그동안 경험이나, 가격동향을 보아 판단해볼 때 죽어도 "서울과 수도권"이라는 것이다. 실수요자라면 지방의 경매물건도 무난하지만 투자가치를 고려한 낙찰이라면 서울과 그 인근 도시들이 훨씬 유리하다. 2003년 10.29 부동산규제정책으로 꺾이기 시작한 2004-2005년 부동산 저점에서 감정 평가된 경매 부동산 매물들의 가격이 저평가된 것이 본격적으로 낙찰되는 시기인 2004년말부터 2006년말까지가 응찰자수 마저 줄어든 상황으로 어쩌면 이번 같은 기회가 앞으로 몇 년안에는 다시 오지 않을지도 모르겠다.
* 깡통매물을 활용하자
요즘 경매시장에서 “깡통매물”이 문제라는 신문기사를 본적이 있을 것이다.
낙찰가격이 전세가격에도 못 미치는 물건들로 부동산 불경기로 속출하고 있다는 것이 주요내용이다. 여러분은 이 기사에 대해서 어떤 생각을 가지고 있는지 궁금하다. 그런데 곰곰이 생각해보면 깡통 물건속에 대박을 터뜨릴 폭탄이 장치되어 있다는 것이다. 만약 깡통물건을 낙찰받아 전세로 처분한다면 문제가 되는 깡통만큼의 수익 달성이 가능하지 않을까. 현재 경매시장의 상황은 이런 깡통물건을 얼마든지 만날 수 있다. 심지어는 감정가격이 1억인 빌라*연립이 전세보증금이 5-6천만원인데 낙찰가격은 4천만원 전후로 까지 내려와 있는 물건이 서울 남부법원, 북부법원에서 경매가 진행되고 있으며, 인천이나 부평지역에는 발에 밟힐 지경이고, 지방의 깡통 물건은 말하기가 민망한 지경이다.
* 주택수에 겁먹지 말자
깡통 물건을 낙찰받아 주택숫자가 늘어난다면 무슨 실익이 있을까. 병아리 독자들에게 당부하고 싶은 것은 주택수에 겁먹을 필요가 없다. 우리나라 주택 정책을 보면 무주택자가 1주택이 되었을 때 많은 변화가 있고, 1주택자가 3주택이 되었을 때 또 많은 변화가 있지만, 3주택 이상이 되어버리면 10채를 보유하든 20채를 보유하든 또는 본인이 목표로 하고 있는 것처럼 30채가 되든 별다른 차이가 없다.
집 한칸 없이 평생 전셋집이나 알아보려 다니지 말고 낙찰로 집 갯수 늘리는 전략으로 임하자. 같은 시간을 들여 누구는 죽을 때까지 전셋집이나 알아보러 다니고, 누구는 낙찰 받으려고 물건조사하러 다니는데, 3-4년만 지나도 결과로 나타나는 차이는 뻔하다. 손바닥 비비며 감이 떨어질 때까지 무능하게 기다리는 것이 문제지, 집 갯수가 많은 것은 절대 문제가 될 수 없다. 알면서도 그렇게 못하는 것이 더욱 문제다.
바보중 하나가 집하나 달랑 가지고 있으면서 그 집값 올랐다고 포만감에 젖어 좋아 하는 사람들이다. 이런 사람의 생각이 맞으려면 내 집만 오르고, 다른 집은 오르지 않았거나, 최소한 집이 5채는 있고 난 다음이라면 일리가 있겠지만, 집값 올랐다고 처분하고 어디 가서 집값이 오르지 않은 집을 찾는다는 말인가? 현재 살고 있는 내 집은 이미 자산가치가 없는 것이다.
* 집 한 채로는 정신 차리자.
서울과 수도권의 구시가지에 소형 공동주택(대개 대지지분 12-15평, 건평 20평정도, 지은지 오래될수록 유리)을 수십여채를 확보하고 버티기에 돌입한다면 짧게는 5년 이내 길어 보아야 10년 이내면 결판이 난다고 보는데, 어쩌면 마지막 기회라는 생각도 든다.
보수적이고, 길게 잡아 10년에 그 중 5개만 수용되어 아파트 입주권을 쥐게 된다면 다 빼고도 꿈에 목표인 17억이 문제가 아니고, 그 이상이 수용된다면 20억도 무리가 아닐 것이다.
그리된다면 내집빼고 부채빼고 부자목표 달성의 꿈이 이루어지게 되는 것이다.
세금등이 무섭다면 그중 한두채 잘라서 납부해버리면 된다. 2억 벌어서 1억쯤 세금 내는 게 아까워서 고민하고 있으려면 계속 그러고 계셔도 된다. 부동산이 없어서 고민하는 그룹에 속하지 말고, 가져서 고민하는 그룹에 속해야 인생의 말년이 편안하고 우아하다. 본인이 낙찰받은 사례를 하나 소개하기로 하겠다.
* 투자된 돈 바로 회수한 서계동 빌라
집 개수 늘리기 전략의 일환으로 내 돈없이 소유권 취득하여 재개발 여지가 있는 지역의 물건을 낙찰받아 버티기 하고 있는 중이다. 서울 서부법원에서 경매가 진행된 이 물건은 서울 용산구 서계동 3*-**5 지층 01호인 빌라로 대지지분이 12평 건평이 20.82평으로 1차 감정가격이 8천5백만원으로, 2차 유찰후 응찰가격이 5천4백만원에서 응찰자는 2명이었고, 최고가매수가격이 5,560만원이었다. 낙찰은 2003년 12월이였다.
이 물건의 특징은 서울역 건너편 만리동 고개 뒤쪽에 있는 반지층 빌라로 전세가격수준에서 낙찰 받아 보유하고 있다가 재개발 지역에 포함된다면 상당한 수익률을 기대할 수 있다고 설명한 것과 유사한 물건으로 응찰 가격과 경쟁률도 그리 높지 않아 병아리수준의 응찰자들에게 권해보고 싶은 물건이다.
서울시내는 전체가 모두 유망하지만 대상을 좁혀서 살펴보면 중*장기적으로 용산구과 마포구 전역이 가장 유망한 지역으로 부상하고 있다. 투자 포인트를 살펴보면 구입*보유하는데 자금부담이 전혀 없다는 점이 무엇보다 강점이다. 자세히 보면 2003년 12월18일 입찰일에 응찰하여 낙찰받은 이 물건의 기본방향은 낙찰받아 보유하고 있다가 재개발에 포함된다면 돈 들이지 않고 아파트 입주권을 바라볼 수 있는데, 전세보증금만으로 투자자금이 회수되기 때문(왜냐면 이전비 포함하여 총 6천만원 소요)에 부담 없이 보유할 수 있다.
* 구체적인 진행과정을 보면
1) 2003년 12월 18일 낙찰
2) 2003년 12월 24일 매각허가
3) 2004년 1월 13일 잔금납부
4) 2004년 2월 11일 배당실시
5) 2004년 2월 13일 현 거주자와 전세 계약 체결
*소요자금 계산
1) 낙찰대금 5,560만원
2) 소유권 이전비용 및 취*등록세 약 340만원으로
3) 총 5,590만원으로 약 6천만원 소요
4) 잔금 중 2,500만원 잔금융자
5) 사용기간 1개월, 금융비용 13만원(받은 전세계약금으로 융자금 상환했슴)
* 수익률 분석
1) 6,800만원에 현 거주자와 전세 계약 체결(명도완료)하여 내 돈 3,500만원과 융자금액 2,500만원 투자해서 총 6,000만원 정도에 소유권 취득한 뒤 6,800만원에 전세계약 하여, 1개월 만에 투자금보다 800만원이 더 회수되어 보유하는데 아무런 부담이 없다.
* 노림수
이 방식이면 결과적으로 내 돈 한푼 안들이고 연립*빌라의 소유권 취득이 얼마든지 가능하고, 취득 후 5년쯤 버티면 아파트 입주권을 받을 수 있다고 본다. 5년 기다리면 재개발 여지가 충분하다고 판단하고 있는데 만일 5년 뒤에 재개발로 32평형을 받을 수 있다면, 현재 시세가 5억원 전후인 물건을 자신의 돈 한 푼 안 들이고 확보한 셈이 된다. 버티기에서 중요한 것은 무엇보다 자금이 묶이지 않는 것이 중요하다. 즉 힘이 들지 않아야 한다는 것인데 투자된 자금 이상으로 전세처분하면 버티는데 아무런 부담도 없다. 깡통경매물건을 역으로 활용하는 전략으로 현재 보유하며 버티고 있다.
