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- (따져보는 부동산)8.31대책이후 부동산 시장 전망
- [이데일리 안명숙 칼럼니스트] 8월말 발표 예정인 정부의 종합부동산 대책의 윤곽이 드러났다. 이번에 발표될 부동산 대책은 당초 논의되던 수위보다 세금 및 취득자격을 엄격히 제한함으로써 수요억제를 통해 부동산 가격을 안정화 시키겠다는 정부의 의지를 확고히 천명한 것으로 풀이된다. 이에 따라 하반기 부동산 시장은 시장변화에 따른 수요자들의 전략 수정이 불가피할 전망이다. 부동산 종합대책 주요 내용 정부의 8.31 부동산 시장 안정대책은 ▲단기적으로 부동산시장 불안을 조기에 진화하고 장기적으로는 부동산시장의 안정과 선진화를 위한 근본적 제도개혁을 추진한다는 데 기본 방향을 두고 있다. 또 ▲서민주거안정과 투기수요 억제, ▲활용 가능한 택지 이용 등 실천적이고 가시적인 공급정책 마련 ▲부동산 가격 안정기조 정착을 위한 견고한 제도적 장치 마련 등을 원칙으로 두고 있다. 이에 따라 부문별로 살펴보면 우선 무주택 서민의 주거안정 지원을 위해 저소득층 전세자금대출금리를 현행 영세민 3%에서 2%로, 근로자 전세자금은 5%에서 4.5%로 하향 조정할 계획이다. 또 중단됐던 생애최초 주택구입자금도 재개할 방침이며 저소득·무주택서민의 모기론 금리를 0.5~1%p인하하는 등 지원을 확대할 예정이다. 특히 무주택자 등이 비 투기지역 내에서 전용 25.7평 이하 주택구입을 지원하기 위해 모기지 보험을 신설, 보합 가입 시 통상 수준보다 높은 LTV를 적용할 방침이며 청약제도도 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간·소득·자산 ·가구현황 등을 감안, 청약 우선순위를 부여할 것으로 알려졌다. 공공임대주택건설 확대를 위해 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제 예정지를 활용, 국민임대단지를 추가 확대하고 중형 임대주택 건설 및 국민임대주택지원 확대를 통해 입주자 부담을 경감시킬 계획이다. 특히 수요계층에 적합한 다양한 국민임대주택공급을 위해 다가구 매입임대 공급을 확대하고 주공·지자체가 전세계약 체결 후 저소득층에게 재임대 등으로 임대주택 공급 확대를 위한 활로를 모색할 방침이다. 10년 장기 민간건설임대주택 활성화 방안으로 장기임대주택 건설 시 당해 용도지역의 용적률을 20%까지 인센티브 제공할 계획이며, 주공·한국토지신탁 등 공공 참여 확대로 민관 경쟁을 유도할 방침이다. 반면 민간 매입임대에 대해서는 지원 요건을 강화하여 등록요건을 현행 2호에서 5호로, 임대의무기간도 현행 3년에서 5년으로 강화했고 지방세 세제지원 요건도 현행 임대기간 3년에서 5년으로 늘리는 한편 매입임대사업자가 주택거래 신고지역 내 아파트를 추가 취득 시 취득세·등록세 감면혜택을 폐지했다. 부동산 거래 투명화 정책의 일환으로 내년부터는 부동산 중개업법을 개정, 중개업자와 거래당사자가 부동산 거래 시 실제거래가격을 30일 이내에 시·군·구에 신고하도록 의무화했고 위반 시에는 과태료를 등 처벌 받게 된다. 신고된 실거래가는 부동산 등기부에 기재하도록 부동산등기법을 개정함으로써 상습 투기자 상시감시체계 및 보유·거래·과세관련 통계체계를 정비할 계획이다. 주택시장 안정대책을 위한 수요정책으로 주택보유에 따른 보유세 부담도 현실화하게 된다. 이에 따라 종합부동산세 과표 적용율을 2006년 70%로 상향 조정하고 매년 10%p씩 상향 조정하여 2009년에는 100%까지 끌어올릴 계획이다. 또 종부세 과세방법도 현재 인별 과세에서 세대별 합산 과세로 변경하고 주택의 경우 기준금액이 기준시가 9억원에서 6억원 초과 대상으로 강화하고 세율구간도 6억~9억원까지는 1%, 9억~20억까지는 1.5%로 조정할 방침이다. 종부세 세부담 상한조정은 전년대비 3배 한도까지 확대하고 종부세 대상자의 평균 실효세 부담율이 2009년까지 1% 수준에 달성하도록 강화할 방침이다. 주택분 재산세는 과표 적용률을 2008년부터 5%p씩 상향 조정하도록 하여 서민들의 보유세 부담을 완화해줄 계획이다. 양도소득세는 실거래가 기준으로 과세하되 2006년에는 1가구2주택에 대해 실거래가로 과세하고 2007년부터는 모든 주택에 대해 실거래가 과세로 전면 전환할 방침이다. 또 1세대2주택자에 대한 양도세율을 강화, 현행 9~36%세율에서 50% 단일세율로 세부담을 늘리면서 장기보유특별공제도 배제할 방침이다. 다만 수도권·광역시 소재 기준시가 1억원 이하주택이나 기타 지방 소재의 기준시가 3억원 이하주택, 이사·근무·혼인·노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1세대2주택이 된 경우에는 중과세 대상에서 제외하도록 예외조항을 두도록 했다. 반면 1세대1주택자에 대해서는 15년이상 장기보유자에 대해 장기보유 특별공제율을 45%까지 확대할 방침이다. 거래세 인하를 추진함에 따라 2006년부터는 개인가 주택거래 시 취득세, 등록세를 각각 0.5%p씩 인하함에 따라 현행 개인간 거래 시 취·등록세 3.5%에서 2.5%로 1%p 거래세를 낮추도록 했다. 다만 개인-법인간 거래나 토지 취득 시 거래세는 그대로 유지하기로 했다. 주택공급확대를 위해 수도권에 공공택지 확대방안으로 강남지역의 안정적인 수급을 위해 국공유지를 택지지구로 개발, 송파·거여지구 총 200만평에 중대형 2만호를 포함한 총 5만호를 공급기로 했다. 현재 개발이 진행중인 김포신도시, 양주 옥정지구 등 4~5개 지구에 대해서 관계부처 협의를 추진, 기존 택지지구의 주변을 확대 개발할 예정이며 수도권내 중대형 주택수요 흡수를 위해 중대형 평형을 확대, 인천 청라지구에 6,000가구, 판교신도시에 3,100여 가구를 늘려 공급할 방침이다. 재개발사업 지원을 위해 특별법을 제정, 광역적 공공개발 체계를 확립할 방안이다. 이를 위해 최소 15만평 이상 광역지구를 지정하고 교통·문화·교육·인프라 투자로 수준 높은 주거여건을 마련하고 시설 소요재원을 지구 내 개발이익금으로 충당할 계획이다. 공공이 시행하는 경우 사업시행자 지정요건을 주민동의 2/3에서 1/2로 완화하고 소형주택의무건설비율을 현행 80%에서 60%로 완화했다. 또 층고 제한을 완화하고 용도지역 변경을 통해 용적률을 현행(200~250%)보다 50~100%p 상향 조정했고 역세권은 개발밀도를 추가로 높이되 증가되는 용적률은 일정비율을 임대주택으로 건설키로 했다. 공공택지 내 아파트 분양가 결정방식을 개선, 공공택지 내 아파트는 모두 원가연동제 방식으로 분양가를 규제하고 25.7평 초과에 대해서는 채권입찰제를 도입하여 최초 분양자의 시세차익을 환수할 계획이다. 분양권 전매제한도 강화하여 현재의 투기 과열지구 내 아파트 분양권 전매 제한은 그대로 유지하고 분양가 규제 적용주택 중 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하는 전매를 강화, 수도권 과밀·성장억제권역은 분양계약일로부터 10년, 그 외 지역은 5년으로 강화했고 채권매입의무가 있는 25.7평 초과는 현행대로 수도권 5년, 기타 3년으로 했다. 판교도 개정 분양가 결정방식과 전매 제한이 유지되고 분양시기는 25.7평 이하는 2006년 3월, 25.7평 초과는 2006년 8월 분양될 예정이다. 토지시장 안정을 위해 토지수요 억제방안으로 시·도지사에게 위임되어 있는 토지거래허가구역 지정을 건교부 장관이 행사하도록 개선하고 농지 및 임야에 대한 토지거래허가요건을 강화, 사전 거주요건을 현행 6개월에서 1년 이상으로 대폭 강화했다. 또 토지거래허가 신청 시 자금조달내역 제출을 의무화했고 허가 받은 토지의 의무이용기간은 현행 6개월~1년에서 2년~5년으로 강화했다. 허가 받은 토지의 이용의무 위반에 대한 사후관리도 강화하여 위반 시에는 현행 과태료 500만원에서 취득가액의 10%이내로 상향조정하고 이용 의무위반 적발 관련 신고포상제를 도입키로 했다. 개발에 따른 이익 환수를 위해 2006년 1월부터 개발부담금제를 재도입하고 2006년 상반기중 기반시설부담금제를 도입, 일정기준 이상 건축행위에 대해서는 기반시설 부담금을 내도록 의무화할 방침이다. 토지보상자금 흐름 관리를 위해 토지투기우려지역 내 토지 수용 시는 부재지주에 대해 보상액 중 3,000만원을 초과하는 금액을 전액 채권을 지급할 계획이며 토지소유자 희망 시 보상비에 상응한 대토나 아파트를 공급하는 방안도 강구중이다. 농지 대토시 양도세 비과세 요건도 강화하여 현행대로 3년 이상 자경 농지 양도(수용, 매매 등)한 후 대토를 취득하여 3년 이상 자경한 경우 당초 농지에 대한 양도세를 감면하도록 취득 후에도 자경 의무를 강화했다. 토지 보유세를 합리화하기 위해 비사업용 토지에 대한 종합부동산세 과세를 강화, 과표 적용률을 2006년 70%에서 매년 10%씩 상향 조정하여 2009년 100%까지 끌어올릴 계획이고 재산세는 당초 계획대로 매년 5%p씩 상향 조정할 방침이다. 토지 종부세도 과세 기준금액을 현행 공시지가 6억원에서 3억원으로 하향 조정할 계획이고 과세방법도 주택과 동일하게 세대별 합산할 방침이다. 종부세 세부담 상한은 전년대비 1.5배에서 3배 한도로 확대할 계획이다. 토지양도세도 실거래가 과세 기준으로 전환, 2006년부터 비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대해 실거래가로 과세할 방침이며 2007년부터 실거래가로 전면 전환하게 된다. 비사업용 토지에 대한 양도세를 강화, 2007년부터 양도세율을 60%까지 상향조정하고 장기보유특별공제를 배제키로 했다. 향후 부동산 시장 전망 집값 어떻게 되나? 정부는 8.31부동산 제도 개혁방안을 통해 시장의 투명성 확보와 투기 근절 등 부동산 시장의 선진화를 꾀하는 마스터플랜을 제시하기 위해 고민했던 흔적이 역력하다. 공급확대와 거래세 인하 등도 포함되어 있지만 이번 대책은 그 동안 예고됐던 것처럼 수요억제를 위한 세금 강화대책의 총정리로 요약된다. 우선 내년부터 실거래가 신고제가 실시될 경우 부동산 시장은 실제 거래금액과 과세를 위한 신고금액으로 이분되어 있는 가격 평가 구조가 점차 사라지게 될 전망이다. 이는 과세표준의 상향조정을 의미하게 되므로 세율조정과 관계없이 실거래가 신고제 만으로도 부동산 시장은 세금이 올라가는 효과가 발생된다. 여기에 1가구2주택자 양도소득세 50% 중과, 나대지 등 비사업용 토지에 대한 양도세 60% 중과 등 양도세 강화와 보유세 및 종합부동산세의 강화로 2주택이상 보유자 들의 매물이 나오면서 가격 하락이 불가피한 실정이다. 특히 내년부터 실거래가 신고제 등 부동산 제도의 변화로 인한 시장의 거래위축이 예상되고 있어 내년의 부동산 가격 하락을 부추기는 기폭제가 될 것으로 보인다. 또 토지 취득 시 구입자금 공개 의무화 등 부동산 취득요건 강화 및 사후 관리에 따른 행정제재 등으로 신규 수요가 크게 위축될 것으로 보인다. 이번 대책은 총체적으로 1가구=1주택이라는 등식을 직간접적으로 국민들에게 고취시킴으로써 향후 주택을 2가구 이상 보유하려는 신규 수요 자체를 억제하는 효과를 가져와 장기적으로 주택가격 안정을 유도할 수 있을 것으로 전망된다. 서울 강북 및 수도권이나 다세대나 연립주택 등은 전반적으로 가격 하락 기조 속에서 대출 금리 상승과 맞물리게 될 경우 부실채권 증가에 따른 큰 폭의 가격 하락도 예견되고 있어 향후 귀추가 주목된다. 이번 대책으로 주택가격이 얼마나 하락할 지에 의견이 분분하지만, 올해 강남권 집값 상승률이 12% 수준임을 감안할 때 하방 경직성이 있는 부동산 시장의 특성상 하락 폭은 5~10%수준이 될 것으로 보인다. 그러나 상대적으로 투기적 수요가 몰렸던 초기 재건축 단지의 경우 하락 폭이 단지에 따라서는 20%까지 달하는 큰 폭이 될 가능성도 높을 것으로 전망된다. 다만 강북지역의 올해 집값 상승률은 1.2% 수준으로 별로 변동이 없었던 곳이라는 점을 감안한다면 이번 대책으로 하락 폭 역시 크지 않을 것으로 보이지만, 2주택자들의 선택적 매도에 따라 매물이 늘면서 강북이나 수도권 지역도 소폭이나마 가격 조정은 불가피할 전망이다. 집값 하락세 언제까지 이어질까? 이번 대책으로 수요위축에 따른 거래부진 등으로 당분간 주택가격이 하락할 것이라는 데에 이견을 제시하는 사람은 많지 않다. 그만큼 이번 대책은 강도나 시장 전반에 걸쳐 강도의 차이는 있으나 많은 부분에 손질을 가하는 정책이 될 것으로 보여진다. 단순하게 비교하자면 지난 10.29대책에 비해 강도나 적용범위 등으로 볼 때 그 세력이 훨씬 위력적이라고도 평가할 수 있다. 따라서 이번 대책 발표로 단기적으로는 큰 폭으로 하락하는 가운데 전반적으로 하향 안정세가 이어질 것으로 보인다. 하락기간도 1가구2주택자 양도소득세 유예기간이 주어지는 2006년까지는 시장에 매도 매물이 상대적으로 늘어날 것으로 보여 하락기간은 최소 1년(2006년 상반기)에서 1년6개월(2006년 말)은 이어질 것으로 보인다. 물론 보유세나 종합부동산세는 내년이후에도 지속적으로 세부담이 늘어날 것으로 보이지만 세부담 증가에 따른 충격이 시장에서 일단 흡수되면 지속적으로 가격을 하락 시키는데 한계가 있기 때문에 세부담 증가에 따른 큰 폭의 하락세가 장기간 지속되기는 어려울 것으로 보인다. 정부는 강남권 재건축 시장은 당분간 풀어주지 않는다는 것으로 가닥을 모으고 있는 상황이라 강북 재개발 활성화나 신도시 개발은 향후 지속적인 공급 확대라는 측면에서 시장 참여자에게 안정감을 줄 수 있지만 급상승한 강남의 주택가격을 하락 시키는 직접적인 요인으로 작용하기에는 역부족이라는 평가가 우세하다. 집값 반등 언제 다시 오나? 올해 막차를 타고 주택을 매입한 수요자는 세부담이 늘어난다고 당장 집을 팔기도 쉽지 않고 매입을 기다리는 대기수요자 입장에서는 사실상 올해가 아닌 중장기적인 집값 전망에 더 관심이 쏠리기 마련이다. 정부 대책으로 올해는 집값이 하락하게 된다면 언제 반등하느냐가 신규 주택 매입여부나 매입시기에 결정적으로 영향을 미치기 때문이다. 정부가 강력한 대책을 내놓은 상황에서 반등을 논하기는 무리가 있지만, 2007년에는 시장의 분위기가 다소 반전되는 계기가 마련될 가능성이 있을 것으로 보인다. 첫째, 공급물량을 볼 때 중대형 수요가 집중되는 강남권의 경우 2006년까지는 입주 물량이 올해 대비 다소 늘어나지만 2007년에는 올해(4340가구)에 비해 1천여세대 줄어든 3.300여가구에 달할 것으로 보이고 2008년에도 올해 수준을 밑돌 것으로 보여 강남권 등 선호도가 높은 지역에서 입주물량 감소에 따른 수급 불균형이 빚어질 가능성이 있다. 둘째, 주택가격과 선거와는 직접적인 상관관계는 없으나 정부 규제에 의해 시장이 눌리는 상황으로 지탱될 경우 2007년 대통령 선거는 시장 참여자들에게 막연한 기대감을 부추길 단초가 될 수 있다는 지적이다. 셋째, 세금 증가에 따른 시장의 가격 하락에 대한 위험은 이미 시장에서 인지된 위험이기 때문에 가격 하락의 직접적인 충격으로 작용하기 어렵기 때문이다. 결국 과거 분당 등 5대 신도시 개발 사례에서 검증됐듯 신도시 개발이나 분양은 지속적인 공급이 가능하다는 시그널을 줄 수 있지만 당장 가격을 하락 시키는데 한계가 있다. 따라서 판교나 2기 신도시 및 거여·마천 미니신도시 개발로 입주가 시작되는 2009년 이후에나 시장은 충분한 공급으로 가격이 장기안정으로 이어질 수 있을 것으로 보인다. 그러나 2007년 하락세 내지 약보합세의 분위기가 반전된다고 할지라도 신규 매수 수요가 감소할 것으로 예상되는 국면에서 상승 폭은 5%이상을 기대하기는 어려울 전망이다. 부동산 투자 전략 2주택자 매도와 보유 어떤 것이 유리한가? 이번 세제 강화로 진퇴양란의 상황에 놓인 것이 2주택자이다. 그 동안 정부는 다주택자=3주택자라는 등식으로 일관해왔기 때문에 대부분 1주택 이상인 경우에는 2주택을 보유한 경우가 많아 이번 대책으로 가장 집중 타격을 받는 대상이 되기 때문이다. 이미 3주택 이상 보유자들은 보유세 부담은 커지지만 양도소득세는 종전과 동일하기 때문에 실질적으로 시급하게 매도나 보유 중 하나로 의사결정을 해야 하는 상황은 아니다. 그러나 2주택자의 경우에는 상황이 다르다. 실제 2주택자의 경우를 정책변화에 따른 양도소득세 차이를 계산해보았다. 주택을 2채 보유한 김씨가 3년전 3억원에 매입한 주택 A를 연내 4억원에 파는 경우와 내년에 바뀌는 세율로 팔 경우 양도소득세를 계산하면 연내 팔 때의 양도세는 2,900만원정도이지만 내년 50% 세율로 양도세를 낸다면 양도세가 4200만원으로 1300여 만원 정도 늘어난다. 만약 김씨가 보유한 주택B는 취득가액이 3억원, 양도가액이 1억원이라면 연내 팔 경우 양도세는 9,300만원 수준이지만, 내년 판다면 1억4,000만원으로 양도세가 4,000여 만원 늘어나는 셈이다. 더욱이 내년부터 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이라 향후 김씨가 소유한 주택의 가격 상승 전망이 밝지 않다면 유예기간 내 매각하는 것이 유리하다. 김씨의 경우 A, B의 주택 중 향후 발전전망이나 가격 상승의 가능성이 있는 곳을 살펴본 후 큰 문제가 없다면 양도소득세 부담이 적은 A를 파는 것이 유리하다. B는 1세대1주택 요건을 갖춘다면 양도세 부담에서 자유로울 수 있기 때문에 B보다는 A를 매각하는 것이 효과적이다. 그러나 문제는 이미 시장의 거래가 위축되고 있어 매각이 쉽지 않아 매각을 위해서는 과감하게 가격을 낮춰 주택을 내놓아야 한다. 경우에 따라서는 김씨가 주택을 매도하지 않을 경우도 가정해볼 수 있는데 김씨 입장에서 매각보다 보유가 유리하기 위해서는 늘어나는 양도세 이상으로 주택가격이 오르는 상황이다. 만약 김씨가 3억원에 취득한 주택을 매각하지 않고 보유할 경우 집값 상승으로 얻는 차익과 양도세 부담액을 비교해보면 의사결정에 참고가 될 만하다. 김씨가 2년 전 3억원에 취득한 주택이 4억원일 때 현재 팔면 양도세가 3,000여 만원이지만, 김씨가 향후 상승에 대한 기대로 보유했을 경우 만약 그 주택이 5억원으로 한다면 추가 집값 상승 액은 1억원이지만 양도세 50% 중과로 세금은 6300여 만원이 되므로 실제 순수익은 3700여 만원이 된다. 따라서 보유세도 늘어날 것을 감안하면 1억원 상승해도 실제 이익은 거의 제로에 가깝다. 6억원으로 오를 경우로 가정할 때는 집값 상승차액은 2억원 이지만 세부담을 제외한 순수익은 8,600여 만원이 된다. 그러나 현재와 같이 강도 높은 규제정책이 지속되는 가운데 향후에도 집값 상승 액이 최근과 같은 큰 폭이 될 것으로 기대하기 어려울 것으로 보이고 4억원의 기회비용을 감안할 때 부동산 투자가 결코 이익만은 되지 않는다는 결론이 나온다. 2주택자의 경우 향후 추가 상승의 가능성이 높은 입지의 주택이라면 신중하게 결정해야 할 것으로 보이지만, 전반적으로 보유보다는 유예기간 내 매도가 안정적인 시장 여건을 감안한다면 더 유리할 것으로 보인다. 다만 2주택이나 3주택의 경우 양도세 부담으로 매도 결정이 쉽지 않다면 연내 증여를 고려하는 것이 바람직하다. 내년부터는 실거래가 신고제가 의무화되므로 증여 시 과표가 상승할 것으로 보이기 때문에 가급적이면 연내 증여하는 것이 세금을 절약하는 측면에서 훨씬 유리할 것으로 보인다. 연말, 내년 2/4분기 매수 타이밍 유리 물론 현재 상황에서는 정부 대책에 따른 하락이 불가피한 상황이라 섣불리 2~3년 후 가격 상승을 점치기도 부담스럽지만, 정부가 양도소득세율을 급격히 강화한 상황에서 2주택자들이 입지가 좋은 지역의 매물을 섣불리 매도하려고 나설지 의문이다. 결국 이번 대책에 따라 입지가 좋고 가격이 높은 강남권 주택시장은 상대적으로 가격이 덜 떨어지지만 선택적 상황에 따라 매도 물량이 늘 것으로 보이는 수도권 외곽이나 지방은 오히려 하락률이 커질 수 있다. 대책이 발표되면 3/4분기의 경우 하락 폭이 클 것으로 보이지만, 그 이후에는 거래 단절로 인한 지속적인 약보합세의 장세가 이어질 것으로 보이기 때문에 매수시점을 기다리는 수요자들은 올 연말이나 길게는 내년 2/4분기가 적당할 것으로 보인다. 내년 1월1일부터 실거래가 신고제가 실시되고 2주택자에 대한 양도세 실거래가 과세로 연내 처분 물량이 늘어날 것으로 보여 연말경 입지가 좋은 급매물을 노려보는 것도 좋다. 또 내년 6월1일이 종합부동산세 과세 기준일이 되므로 급격하게 늘어나는 보유세 부담 때문에 처분하는 매물이 24/~3/4분기 중 나올 것으로 보여 길게는 2006년 2/4분기를 매수 시점으로 잡고 시장상황에 지속적으로 관심을 갖는 신중함이 필요하다. 비 투기지역 토지 연내 매각 바람직 토지시장도 사용하지 않는 나대지의 경우 양도소득세를 60%이상으로 상향 조정할 계획이라 위축이 불가피한 상황이다. 특히 허가구역 내 토지의 취득자격을 강화하는 등 신규 수요억제를 위한 대안도 공동 모색되고 있어 향후 토지시장도 전반적으로 매수세가 감소하고 매물이 늘어날 것으로 보인다. 토지는 양도차익이 있는 경우라면 가급적 연내 처분하여 과다하게 종합부동산세를 물지 않는 정도로 조정하는 것이 바람직하다. 토지의 경우 양도소득세를 실거래가로 내야 하는 투기지역에서도 아직 다운계약서 관행이 사라지지 않아 실제보다 양도차익을 줄이는 방법으로 양도소득세를 낮추고 있으나 내년부터 실거래가 신고제가 도입되면 다운계약서 작성이 사실상 쉽지 않게 된다. 투기지역이 아닌 경우라면 연내 매각을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 비 투기지역의 경우 양도차액을 공시지가로 계산, 신고하게 되므로 양도세 부담을 크게 낮출 수 있으나 내년 중 양도세 실거래가가 제도화되는데다 세율도 높아지면 양도세가 10배 이상 상승할 수도 있기 때문이다. 특히 토지의 경우 매수세가 꺾인 상황에서 양도 보다는 증여가 더 유리한 종목이다. 주택보다는 실제 거래가액에 대한 소명 자료가 충분치 않아 보충적 자료인 공시지가로 증여세 신고가 가능한 종목이므로 가급적 빠른 시일 내 증여할 경우 자녀의 자금출처 확보 및 절세 측면에서도 합리적 대안이 될 수 있다.
- 수요·공급·서민지원 `三角 조합`.."거품 확 뺀다"
- [이데일리 김수헌기자] 지난 2003년 `10·29`에 이은 참여정부의 두번째 대형 부동산정책인 `8·31`대책이 드디어 모습을 드러냈다. 8·31대책은 사상 유례가 없는 장기간의 당정협의와 공론조사, 전문가 공개토론, 인터넷 포털사이트 여론수렴 등을 거쳐 마련된 만큼 부동산 시장 안정에 대한 기대를 모으고 있다. 8·31대책의 골자는 우선 1세대 2주택 이상 다주택자와 토지에 대한 중과세 등으로 투기적 수요와 기대이익을 최대한 억제하는 한편 이와 동시에 `눈에 보이는` 공급정책을 통해 정책효과를 극대화하겠다는 것이다. 또 다주택자가 내놓는 매물이 강북이나 수도권 외곽에 집중될 경우 나타날 수 있는 이 지역의 집값 하락 또는 전세값 상승 등 단기 부작용에 따른 서민부담을 덜어주기 위해 서민들에 대한 주택금융지원을 한층 강화한 점도 두드러진다. 따라서 `수요관리-공급확대-무주택자 지원`이라는 정책조합을 통해 강남과 분당 등 8·31대책의 시발점이 된 국지적 거품을 제거하겠다는 의지가 담겨있는 것으로 요약된다. 일각에서는 2주택자에 대한 양도세 중과세율이 애초 알려진 수준보다 소폭 낮아졌다거나 유예기간을 부여한 점 등을 들어 후퇴한 것이 아니냐는 해석을 내놓기도 한다. 하지만, `징벌적 수준`으로 평가하는 50%이상 세율을 유지, 다주택자 주택을 시장으로 유인하기 위한 목적의 유예기간 부여, 예상을 뛰어넘은 토지 중과세율(60%), 2주택자 및 토지에 대한 양도세 장기보유공제 배제, 종부세 세율조정, `토지투기우려지역` 지정제도 도입 등을 전반적으로 고려하면 오히려 더 나아간 느낌마저 들 정도다. 그러나 투약강도가 쎄면 쎌수록 부작용이 발생할 가능성도 크다는 점에서 이번 정책이 시장에서 먹히지 않을 경우 후유증이나 부작용을 우려하는 목소리도 없진 않다. ◇`눈에 보이는` 공급에 역점 정부는 8·31 대책 자료 중 상당부분을 주택공급정책에 할애했다. 강남수요를 흡수하기 위한 송파 거여지역 200만평 신도시 건설이나 김포 등 기존 택지기구 확대개발, 공공택지 내 중대형 비중 확대 등은 수도권 수급상황을 중장기적으로 뚜렷하게 개선시켜 나가면서, 특히 부동산시장 불안요인이 될 수 있는 중대형 공급을 확실히 챙기겠다는 의도가 담긴 것으로 보인다. 김포신도시와 파주신도시가 종전 규모에서 최대 2배까지 확대되는 등 수도권 내 5년간 4500만평의 택지확보와 이를 통한 아파트 150만 가구 공급 등 구체적인 목표치가 제시됐다는 점은 의미가 잇다. 대책팀장을 맡았던 김석동 재정경제부 차관보는 브리핑에서 "그동안의 부동산정책이 수요정책이 중심이 되다보니 공급대책은 구체적이지 못해 근본적 한계를 안고 있었다"고 말했다. 공급에 대한 정책부재가 시장의 투기심리 억제에 지속적으로 영향을 미치지 못하고 약효가 수개월 또는 1년도 채 못가는 일들이 반복됐다는 것이다. 문제는 공급확대 계획들이 순탄하게 진행될 수 있는지, 특히 판교 공영개발의 단점으로 지적되고 있는 주택품질저하와 이에 따른 강남수요흡수 실패, 중대형 공급부족 재발 등을 앞으로 주의해야 할 점이라는 게 전문가들의 지적이다. 강북개발의 패러다임을 바꾸겠다고 하는 광역개발은 현실적 실현가능성 여부 등에 논란이 여전하다. 앞으로 정부의 추가적 조치나 정책들이 더 필요할 수 있다. 정부는 강북광역개발의 경우 엄청난 재원조달와 관련해 민간자본 등을 끌어들여 어느정도 해결할 수 있다고 보고 있다. 그러나 BTL(민자건설, 정부임대) 방식의 민자사업에서 나타났듯 확실한 이윤보장없이 세제혜택 정도로는 민간자본이 쉽게 뛰어들기 어렵다. 기존 택지지구도 주변개발 등을 통해 무려 1000만평이나 추가공급하는만큼 교통을 비롯해 기반시설 구축이 제대로 되지 않을 경우 주거환경이 매우 열악한 곳이 될 수 있다는 지적들도 있다. 개발이익환수, 특히 새로 도입될 기반시설부담금 제도에 대한 구체적 계획이 부족하다는 점도 이번 대책의 문제점으로 꼽힌다. 기반시설부담금이 우리 현실과 다소 차이가 있는 싱가폴을 벤치마팅하고 있어 현실화에 문제가 많다는 지적들이 정부 내에서도 나오고 있는만큼, 개발이익환수제도의 조속한 정비가 시급한 것으로 보인다. ◇"주택 2채부터는 이익 볼 기대말라"세제측면에서 이번 8·31대책의 핵심 가운데 하나는 2주택자에 대한 양도세 중과다. 물론 중과세율은 당초 예상했던 60%보다는 완화된 50%로 정해졌다. 그러나 15%까지 세율을 더할 수 있는 탄력세율이라는 무기가 있다. 또 정부는 2주택자에 대해서는 아예 장기보유특별공제도 적용배제했다. 한 채가 넘는 집을 소유하는데 대한 청와대와 정부의 시각을 단적으로 보여주는 조치다. 정문수 청와대 경제 보좌관은 최근 "2채서부터는 부동산 이익을 얻을 생각을 하면 안된다"고 말했다. 주택 종부세 기준이 공시가격 6억원으로 낮춰짐에 따라 양도세 중과 대상인 2주택자의 경우 주택 종부세 대상일 가능성도 높다. 종부세 개편의 핵심은 적용 기준시가 하향조정도 있겠지만 세대별 합산방식으로의 전환이 더욱 중요하다. 종부세는 입안때부터 `종합구멍세라는 달갑지 않는 별명에 시달렸다. 위헌을 우려해 개인별 합산방식을 채택하는 바람에, 부부 공동명의나 한 가구내에서 가구원들이 분산소유를 하고 주택들은 피해갈 수 있었다. 세대별 합산은 이같은 허점을 메운 것이지만, 위헌소송에 휘말릴 가능성이 있다. 정부는 세대별합산까지 하는 김에 주택과 나대지 합산도 검토했으나, 복잡한 세율체계 등으로 인해 오히려 행정력이 못 따라갈 가능성이 높다는 판단에 따라 보류한 것으로 알려졌다. 세제에서는 토지에 대한 양도세 강화도 눈에 띈다. 부재지주 농지나 나대지 등에 대해 1가구 3주택자에 준하는 60% 양도세율을 적용하거나, 법인 보유 토지도 사업 연관성이 없으면 55%을 세율을 적용받게 됐다. 애초 토지세제는 8·31에서 고려되지 않았으나 정책형성 과정에서 토지가 사실상 주택값 상승의 근본원인이라는 지적이 거세게 일면서 포함됐다. 정부는 `보유세 강화와 거래세 인하`를 부동산 세제의 대원칙으로 제시해 왔지만 이번에 1%포인트 수준의 거래세 인하조치는 `부족하다`는 평가를 받고 있다. 특히 내년부터 실거래가 신고가 의무화되면서 거래세 과표가 기준시가에서 실거래가로 전환하게 돼, 사실상 거래세 인하부분은 실거래가 과표인상와 상쇄될 것으로 보인다. ◇"애꿎은 서민 피해?"..서민 앞세운 역공 우려전문가들은 정부가 내세운 서민 주택금융지원은 사실 이번 정책을 실효성을 높이는 한편 저소득 서민에 미칠 수 있는 부작용을 차단하기 위한 `파이어월`의 성격이 강한 것으로 보고 있다. 정부의 보유세 양도세 강화방침이 나온 뒤 일부 지역에서는 벌써부터 전세값이 들썩이는 것으로 알려졌다. 집 주인들이 세금을 전가할 것이라는 우려다. 이런 현상이 지속되거나 확산되면 서민들만 피해를 본다는 이야기가 돌기 십상이다. 정부는 단기적으로 전세값이 영향을 받을 수도 있겠지만 시간이 흐를수록 물량확대에 따라 전세값 역시 안정될 수 밖에 없을 것으로 보고 있다. 그러나 정부의 정책에 반대하는 소수에 의해 서민피해론이 확대재생산될 수 경우, 앞으로 국회에서 관련법안들을 통과시켜야 하는 정부로서는 매우 곤혹스런 상황을 맞이할 수도 있다. 정부는 이같은 점을 우려하고 있다. 이같은 차원에서 서민금융에 대한 확실한 지원은 부동산정책의 안정적 입법 등 소프트랜딩을 돕는 역할을 할 수 있다는 것이다. 정부 관계자들은 이번 대책이 집값을 얼마나 잡을 수 있을지, 특히 강남쪽 거품을 얼마나 뺄 수 있을지에 대해서는 매우 신중한 반응을 보이고 있다. 정책수립에 관여한 한 관계자는 "정부가 특정지역을 타깃으로 하지 않았다"며 강남 거품제거에 대한 전망 자체도 조심스러워했다. 그러나 정부나 청와대 일각에서는 최근의 이상급등 이전 수준으로는 돌아가야 하지 않겠느냐는 기대도 내비치고 있다. 공은 시장에 던져졌다.
- (8·31대책)부총리 부동산대책 발표문(전문)
- [이데일리 김상욱기자] 다음은 정부가 31일 발표한 `부동산제도 개혁방안`과 관련한 한덕수 경제부총리 발표문 전문.국민 여러분! 저는 정부 부동산 정책의 책임자로서, 오늘 매우 결연한 의지를 갖고 이 자리에 섰습니다. 지금 우리의 부동산 시장은 더 이상 시장 자체의 질서에만 맡겨둘 수 없는 상황에 이르렀습니다. 따라서 정부가 나서, 정상화를 위한 단호한 정책들을 마련하게 되었습니다. 그 핵심은 투기를 통한 부동산 불로소득을 세금으로 환수하여, 사회에 환원하는 것입니다. 쉽게 말해 투기를 억제할 그물망의 코를 촘촘히 짜서, 투기를 통한 편법적 이득이 세금이라는 그물을 통과하고 나면 이득이 거의 사라지도록 하려는 것입니다. 그래서 투기목적으로 부동산을 소유하는 행위가 실질적 이득을 가져오지 못하도록 하려는 것입니다. 이번 정책은 과거 대증요법에 급급했던 단기처방이 아니라, 서민의 주거 안정과 부동산 투기 억제를 위한 매우 장기적이며, 근원적 처방입니다. 이제 정부는 부동산 정책이 시간이 흐르고 나면 바뀌고 말 것이라는 생각은 오늘이 마지막이라는 강력한 메시지를 전달하고자 합니다. 부동산 투기는 이제 끝났습니다. 이러한 강력한 조치를 통해 ‘부동산 불패’라는 잘못된 믿음을 깨뜨리고, 부동산의 거품을 제거하여 시장을 반드시 정상화시킬 것입니다. 이 과정을 통해 우리 시장에서 “부동산 투기 필패”라는 사회적 믿음이 뿌리내릴 수 있도록 하겠습니다.올 초 서울과 수도권 일원에서 촉발된 주택가격의 급등현상은 좌시할 수 없을 정도로 확산돼 왔습니다. 부동산가격의 급등과 이에 따른 투기심리 확산은 첫째 서민계층의 주거안정을 위협하고 내집 마련을 어렵게 만듭니다. 둘째 생산적 부문에 투입되어야 할 인적·물적 자원이 부동산 부문에 집중돼 자원배분을 왜곡시키고 있습니다. 셋째 기업들이 고용근로자의 주거안정을 위해 높은 임금을 지불하게 돼 기업 경쟁력을 크게 악화시킵니다. 넷째 근로자들의 건전한 근로의욕을 떨어뜨려 사회갈등을 심화시키고, 기업의 경제 의지와 기업가정신을 후퇴시킵니다. 다섯째 부동산거품은 금융기관의 부실화로 이어져 국가의 경제기반을 흔들게 됩니다. 우리나라는 국토가 협소하여 주택 공급도 그 영향을 받을 수밖에 없습니다. 투기수요는 시장의 정상적인 작동을 가로막고 있습니다. 이번 정책은 강력한 제도개혁과 실현가능한 정책을 통해 부동산의 가수요·투기수요를 원천적으로 제거하겠다는 것입니다. 정부는 과거와 달리 어떠한 흔들림도 없이 이번 부동산 정책을 강력하게 추진해 나갈 것임을 국민 여러분께 약속드립니다. 이번 부동산정책의 기본방향은 1) 서민의 주거안정 2) 부동산 거래의 투명화 3) 부동산에 대한 투기 수요 억제 4) 주택 및 토지공급 확대 등 4가지입니다. 이번 정책의 주요 내용을 말씀드리겠습니다.첫째, 집 없는 서민의 내집마련을 적극 지원해 나가겠습니다. 서민층의 주택구입자금 지원예산을 1조5000억에서 2조원으로 5000억원 증액하겠습니다. 2003년12월 중단된 `생애 최초 주택구입자금` 지원을 재개합니다. 영세민의 전세자금 대출금리를 3%에서 2%로, 근로자의 전세자금 대출금리를 5%에서 4.5%로 인하합니다.또한 연소득 2000만원 이하의 가구주가 생애 처음으로 마련하는 주택에 대하여는 주택금융공사가 취급하는 모기지론을 우선 지원하고, 지원금리도 일반 모기지론보다 0.5%~1%p 우대하겠습니다, 아울러 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간·소득·자산·가구현황 등을 감안하여 청약 우선순위를 부여하는 등 주택청약제도를 개편해 나가겠습니다. 그리고 2012년까지 100만호의 국민임대주택을 차질없이 공급하기 위하여 환경적 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제예정지를 활용하여 국민임대단지를 조성해 나가겠습니다.또한 10년 장기 건설임대주택의 활성화를 위하여 재무적 투자자에 대한 세제 인센티브를 제공하는 등 민간임대주택의 공급을 확대해 나가겠습니다.둘째, 부동산거래를 투명화함으로써 부동산시장을 선진화하고 실거래가 과세기반을 구축하겠습니다. 현재 우리 부동산시장은 이중계약 등 후진적 거래관행이 만연되어 있습니다. 이제부터는 부동산 거래가 마치 유리알을 들여다보듯이 투명하게 이루어지도록 하겠습니다.이를 위해 부동산거래시 거래당사자 및 부동산중개업자가 실제 거래가격을 시·군·구에 신고하도록 의무화하겠습니다. 시·군·구에 신고된 실제 거래가격을 부동산 등기부에 기재하도록 할 계획입니다.한편 실거래가 신고의 실효성을 제고하기 위하여 전자신고 시스템을 구축하고 국세청에 상습투기자에 대한 상시감시체제를 확립하겠습니다. 셋째, 현행 주택관련 세제를 합리화하여 투기수요를 억제해 나가도록 하겠습니다. `보유단계`에서는 종합부동산세 개편을 통하여 주택보유에 따른 부담을 합리화해 나가겠습니다.현재 50%인 종합부동산세의 과표적용률을 09년까지 연차적으로 100%로 인상하여 과표를 현실화하겠습니다. 종합부동산세의 과세방법은세대별 합산으로 변경하도록 하겠습니다.또한 과세기준금액을 공시가격 기준 9억원에서 6억원으로 하향조정하겠습니다. 종합부동산세 부담상한을 전년대비 1.5배에서 3배로 상향조정하겠습니다.위와 같은 조치들이 차질없이 시행될 경우 종합부동산세 과세대상자가 부담하는 평균 실효세율은 2009년에 1% 수준에 이를 것으로 추정됩니다. 그러나 종합부동산세 납부대상자는 전체세대의 1.6%인 16만 세대에 불과합니다. 또한, 서민들의 부담을 완화하기 위하여 주택분 재산세의 과표적용률 인상을 2년간 유예합니다. 따라서 공시가격 6억원(시가 7억~8억원 수준)이하의 1주택 소유자는 이번 정책으로 인해 추가적으로 받게 되는 부담이 전혀 없습니다. 그리고 종합부동산세 강화에 따른 세수를 재산세 결손분과 지방재정 확충재원으로 전액 지자체에 지원함으로써, 종합부동산세가 부동산시장 안정과 지역균형발전을 연계하는 견고한 장치로 작동하도록 하겠습니다.`양도단계`에서는 부동산가격의 상승에 따른 자본이득을 환수하기 위하여 양도세를 강화해 나가겠습니다. 이를 위하여 07년부터 모든 주택거래에 대하여 실거래가 과세로 전면 전환하고, 수도권·광역시의 경우 기준시가 1억원, 기타지역의 경우 기준시가 3억원을 초과하는 1세대 2주택 보유자에 대한 양도세를 현행 9-36%에서 50%로 인상하도록 하겠습니다. 다만 이사·근무·혼인 등 불가피한 사유로 1세대 2주택이 된 경우에는 예외를 인정하여 1세대 2주택 소유 72만 세대 중 양도세 중과대상은 28만세대 정도가 될 것으로 추산하고 있습니다. 양도세 중과조치는 2주택 소유자가 주택을 시장에 내놓도록 1년간 유예하여 2007년부터 시행할 것입니다.`거래단계`에서는 과표의 현실화를 감안하여 개인간 주택거래시 취득세 및 등록세를 각각 0.5%p씩 합계 1%p 인하하는 등 부동산거래의 부담을 완화시켜 나가겠습니다. 넷째, 가수요를 억제하면서 실수요자 중심으로 주택공급을 확대해나가겠습니다. 수도권지역에서 기확보된 택지에 추가하여 연간 300만평 정도의 공공택지를 공급할 수 있도록 국공유지를 우선 활용하고, 현재 개발중인 택지지구의 규모도 확대해 나갈 계획입니다.송파·거여지구의 국공유지 200만평의 경우 관계부처와 조속한 협의를 통해 필요한 절차를 추진하고, 양주·옥정지구 등 현재 개발중인 택지지구의 규모를 확대하겠습니다. 김포 신도시의 규모확대도 관계부처와 조속히 협의해나갈 것입니다.그러면 기존확보택지 3000만평에 추가하여 1200만평의 택지가 확보되게 됩니다. 이상의 조치에도 불구하고 택지공급 부족이 우려될 경우 추가대책을 마련하겠습니다.그리고 수도권내 중대형 주택수요 흡수를 위해 공공택지내 중대형 아파트 건설의 비중도 확대해 나가겠으며, 기존 시가지 재개발을 통해 주택공급을 확대하겠습니다. 또한 실수요자 중심으로 주택공급이 이루어질 수 있도록 주택공급제도를 개편하겠습니다.공공택지내에 분양하는 아파트의 분양가격 결정방식을 개선하여, 25.7평 이하·초과 아파트 모두 원가연동제를 적용하되, 25.7평 초과 아파트의 경우 주택채권 입찰제도를 적용하도록 하겠습니다.주택시장의 가수요 차단을 위하여 25.7평이하 주택의 경우 분양권의 전매제한기한을 수도권의 경우 현행 5년에서 10년, 지방의 경우 3년에서 5년으로 강화할 계획입니다.또한 투기가 우려되거나 공공의 주도적 역할이 필요한 지역은 주택공사 등 공공부문이 주택을 건설·분양하는 공영개발방식을 확대해 나가겠습니다. 2005년6월 25.7평 초과 택지공급이 보류된 바 있는 판교는 앞서 말씀드린 주택공급제도의 개선내용이 적용될 예정입니다. 당초 계획 (26,804호)보다 10% 확대하여 공급토록 하겠습니다.다섯째, 토지부문에서는 거래단계별로 투기적 토지수요를 억제해 나가겠습니다. `취득단계`에서는 농지 및 임야취득에 필요한 사전거주기간을 현행 6개월에서 1년으로 연장하는 등 토지거래 허가요건을 강화하고, 허가받은 토지의 이용의무위반에 대한 과태료를 상향조정하는 등 사후관리를 강화해 나가겠습니다. `개발단계`에서는 개발이익을 환수하기 위하여 개발부담금제를 재도입하고, 기반시설을 갖춘 토지공급 확대를 위하여 개발행위자에게 기반시설부담금을 부과할 계획입니다.`보유단계`에서는 비사업용 토지에 대한 종합부동산세의 과세기준을‘인별 합산 6억원(공시지가)’에서 ‘세대별 합산 3억원’으로 하향조정하겠습니다. 과표적용률은 09년까지 100%로 인상하고 세부담 상한도 전년대비 1.5배에서 3배로 상향조정할 계획입니다.`양도단계`에서는 07년부터 모든 토지거래에 대하여 실거래가로 과세하고 비사업용 나대지·잡종지와 부재지주소유 농지·임야·목장용지에 대하여는 양도세율을 60%로 인상하여 자본이득의 환수를 강화하겠습니다.한편, 주거 및 산업용지를 원활히 공급하기 위하여 토지공사가 채권발행을 통하여 조성한 자금으로 토지의 사전매입·비축기능을 강화하겠습니다. 정부는 이번 부동산정책으로 부동산시장을 안정시키고 투기수요를 근절시켜 나가겠습니다. 이를 통해 서민의 주거안정과 내집마련비용 절감으로 임금인상압력이 완화되고 물가안정에도 크게 기여하게 됩니다.또한 그간 과도하게 부동산에 집중됐던 경제적 자원을 생산적 부문으로 유입되도록 함으로써 중장기적으로 성장잠재력을 확충해 나갈 수 있을 것입니다. 이번 정책에는 공공부문을 중심으로 한 적극적 공급확대정책이 포함되어 있어 건설투자에 미치는 영향은 중립적일 것입니다. 그리고 부동산 관련 세부담을 합리화함으로써 우리실정에 맞지 않게 과다한 부동산을 보유하거나 부동산을 통해 자본이득을 획득한 경우에는 그에 상응하는 부담을 지되 절대 다수의 국민은 추가적인 경제적 부담을 지지 않으므로 과세의 형평성도 높아질 것입니다. 이번 정책은 과거의 정책실패를 거울삼아 공고한 부동산제도가 굳건히 뿌리내릴 수 있도록 하자는 각오로 마련하였습니다. 정책을 마련하는데 있어서 매단계마다 투명하게 공개하고 수차례의 여론 및 공론조사를 거치는 등 민주적인 의견수렴절차를 거쳤습니다. 정부는 이번 정책이 국민여러분께서 공감하고 지지할 수 있는 정책으로 확고하게 자리잡도록 하겠습니다. 국민여러분, 이번 부동산정책은 국민여러분의 지지와 협조 없이는 목표를 달성할 수 없습니다. 정부는 이제 부동산을 수단으로 정당하지 못한 이익을 얻을 수 없도록 `부동산 투기는 끝났다`고 선언합니다. 국민 여러분의 많은 성원과 지지를 부탁드립니다. 감사합니다.
- 5년간 수도권에 중대형 42만가구 공급..8·31대책 발표
- [이데일리 김수헌기자] 정부가 집값 안정을 위해 앞으로 5년동안 수도권에 중대형(전용면적 25.7평 이상) 42만 가구를 포함, 모두 150만 가구의 아파트를 공급하기로 했다. 정부는 이와 관련, 강남지역의 안정적인 주택수급을 위해 송파 거여지구 군부대와 골프장 등을 활용해 미니신도시를 건설하는 한편 김포신도시 등 4~5개의 기존 택지지구를 확대개발키로 했다. 아울러 2007년부터는 나대지와 부재지주 농지 등에 대해서는 양도세를 60% 중과하고 장기보유특별공제를 배제하는 한편 법인 보유 비사업용 나대지 등에는 양도시 법인세와 특별부가세를 합쳐 55%의 무거운 세금을 물리기로 했다. 이와함께 채권입찰제가 적용되는 판교신도시 중대형아파트의 경우 채권매입상한을 시세차익의 90% 안팎으로 정해, 사실상 실제 분양가가 시세에 근접토록 하고 오는 10월부터는 무주택 서민층 지원을 위해 생애 최초 주택구입자금 재개와 저리 모기지론 확대에도 나선다. 정부는 31일 이같은 내용을 담은 `서민주거안정과 투기억제를 위한 부동산제도 개혁방안`을 마련, 청와대에 보고하고 최종 발표했다. 정부는 우선 내년부터 2010년까지 5년동안 수도권에 연 900만평씩 4500만평의 택지를 개발, 총 150만 가구(연 30만가구)를 공급키로 했다. 이 가운데 중대형아파트는 42만 가구(연 8만 3000가구)를 새로 공급한다. 중대형 아파트는 송파 신도시에서 2만 가구, 김포신도시와 양주 옥정 등 기존 4~5개 택지지구에서 6만 가구를 새로 짓는 한편 인천 청라지구와 판교 신도시에서는 중대형 건설비중을 40%(면적기준)에서 50%로 늘려 1만 2000가구를 추가로 공급한다. 송파 신도시는 특전사 터와 체육부대, 육군종합행정학교와 남성대골프장 등 국공유지에 총 200만평(5만가구) 규모로 조성, 오는 2008년 하반기쯤 최초분양이 이뤄질 전망이다. 개발이 진행중인 김포신도시와 양주 옥정 지구 등은 주변을 확대개발하는 방식을 통해 1000만평(14만가구)의 택지를 추가공급, 역시 2008년 중 최초분양이 가능할 전망이다. 정부는 "인천 청라지구는 중대형이 8000가구에서 1만 6000가구로 2배 증가하고, 판교도 6600가구에서 9700가구로 47% 가량 늘어난다"며 "이미 확보됐거나 예정된 공공택지 600만평에서 중대형 비중을 일괄 50% 적용한다면 중대형 공급은 12만 가구에서 15만 가구로 증가한다"고 설명했다. 이밖에 서울 뉴타운 등 도심지역을 광역개발로 전환, 공공이 시행하는 경우 용적률을 200%에서 250~300%로 확대하고 층고제한 완화, 소형의무비율 완화 등의 혜택을 줄 방침이다. 한편 정부는 이같은 공급확대 외에 투기적 가수요를 억제하기 위해 1가구 2주택 이상 다주택자와 나대지 등 비사업용 토지 보유자, 고가주택 보유자 등에 대한 과세를 크게 강화했다. 주택 종합부동산세는 과세대상 기준시가를 9억원에서 6억원으로 낮추면서, 세율구간을 3단계에서 4단계로 세분화 해 세부담을 늘렸다. 또 개인별 합산에서 세대별 합산으로 변경, 주택분 종부세 대상은 올해 4만명에서 내년 16만 세대로(전체 주택보유 970만 가구의 1.6%), 세액은 900억원에서 2300억원으로 증가할 전망이다. 세대별 합산대상이 되는 주택분과 비사업용 토지분을 모두 합한 종부세 대상은 7만명에서 27만 세대(주택 토지 중복가능), 세액은 4000억원에서 6700억원으로 증가할 전망이다. 2주택자에 대해서는 1년 유예기간을 거쳐 2007년부터 양도세를 50% 중과하는 한편 장기보유특별공제(양도차익의 10%~30%)적용을 배제했다. 대신 1주택자 가운데 15년 이상 장기보유자에 대해서는 양도차익의 45%를 공제해 주기로 했다. 개인이 보유한 비사업용 나대지나 잡종지 및 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지 등에 대해서도 1세대 3주택에 준한 60%의 양도세를 부과한다. 법인의 경우는 이들 토지를 양도할 때 법인세 25%와 특별부가세 30%를 합쳐 55%의 세금을 매길 방침이다. 다만 개인과 법인토지에 대한 중과세는 1년의 유예기간을 거쳐 2007년부터 시행된다. 한편 정부는 무주택 서민의 주거안정을 위한 금융지원을 강화했다. 지난 2003년 12월 이후 폐지됐던 생애 최초 주택구입자금 지원(25.7평 이하 주택구입시)을 오는 10월부터 재개하는 한편 저소득층 전세자금 대출금리를 인하한다. 또 저소득 무주택 서민에 대해서는 모기지론 금리를 0.5~1%포인트 내리는 한편 모지기 보험제도를 도입할 예정이다. 아울러 청약제도도 무주택기간과 소득, 자산, 가구원수 등을 감안해 우선순위를 부여하는 방식으로 바꿀 방침이다. 정부는 새 청약제도 시행을 내년 하반기쯤으로 예정하고 있어, 3월(소형)과 8월(중대형) 분양예정인 판교 청약에서는 적용하기 어려울 전망이다.
- 내년 소주 세금 오른다..신용카드 소득공제 줄어
- [이데일리 김수헌기자] 내년부터 소주와 위스키에 붙는 세금이 올라 소비자 가격이 10~20% 인상된다. 난방용 도시가스인 LNG 세금도 상향조정돼 난방비 부담도 4%정도 늘어난다. 또 신용카드 소득공제는 2007년말까지 2년 연장되지만 소득공제율은 소폭 축소되고, 1가구 2주택자의 월세 임대소득에도 과세가 되는 등 국민들의 세부담이 늘어날 전망이다. 그러나 음식·숙박·소매업 등 대표적인 영세 자영업자들의 부가가치세 부담은 줄어들고, 연금저축 소득공제 한도는 확대된다. 정부는 26일 서울 은행연합회관에서 제38차 세제발전심의위원회를 열고 이같은 내용을 담은 2005년 세제개편안을 확정했다. 이번 개편안은 부처협의와 입법예고, 국무회의 등을 거쳐 9월 정기국회에 제출될 예정이다. 개편안에 따르면 내년부터 소주와 위스키 세율이 72%에서 90%로 올라가면서 소주의 경우 병당 세금이 97원 인상된다. 소비자 가격으로는 병당 1000원에서 100~200원이 올라 10~20% 인상된다. 위스키 역시 소비자 가격으로 10% 이상 인상될 전망이다. 반면 맥주세율은 올해 90%에서 내년 80%로 떨어진다. 재정경제부 김용민 세제실장은 "음주로 인한 사회적 비용과 `고도주 고세율, 저도주 저세율`이라는 국회의 권고를 반영하는 한편 소주 등 증류주에 대한 세부담을 국제수준으로 조정하기 위해 술에 붙는 세율을 조정했다"고 말했다. 도시지역에 난방용 가스로 공급되는 LNG 세율도 ㎏당 40원에서 60원으로 인상돼, 가구당 난방비가 연간 4%(1만 5000원) 정도 오를 전망이다. 정부는 신용카드 소득공제는 줄일 방침이다. 올 11월까지는 근로자가 신용카드, 직불카드, 현금영수증 등으로 1년동안 사용한 금액이 총급여의 15%를 넘을 경우, 이 초과분의 20%를 소득공제한다. 그러나 내년부터는 초과분의 15%로 공제율이 낮아진다. 대신 올해말까지로 정해졌던 신용카드 소득공제기한을 오는 2007년말까지 2년 연장한다. 소비침체로 어려움을 겪고 있는 음식·숙박·소매 등 영세 자영업자들은 연 부가가치세액은 20만원~40만원 정도 줄어들 전망이다. 정부는 연 매출 4800만원이 되지않는 간이과세자 중 이들 업종에 대한 부가가치율을 오는 2007년까지 한시적으로 인하한다. 현재 간이과세자의 경우 매출액에 업종별 부가가치율(20~40%)을 곱한 금액에다 부가가치세율을 곱해 세액을 산출한다. 개편안에 따르면 소매업 부가가치율은 20%에서 15%로 5%포인트, 음식·숙박업은 40%에서 30%로 10%포인트 낮춘다. 예를 들어 연 매출 4000만원인 음식·숙박업자의 경우 지금은 부가세로 160만원(4000만원X부가가치율 40%X세율 10%)을 내야 하지만, 내년에는 40만원이 줄어든 120만원(4000만원X30%X10%)만 내면 된다. 김용민 실장은 "영세자영업자 실태조사 결과 음식·숙박·소매업이 상대적으로 어려움을 많이 겪고 있는 것으로 분석됐다"며 "연매출 4000만원인 음식·숙박업자와 소매업자는 각각 연간 40만원과 20만원 수준의 세금을 덜 내게 될 것"이라고 말했다. 한편 근로자 노후보장을 위한 퇴직연금제가 올해말부터 시행되면서 개인 연금저축 불입액에 대한 소득공제한도가 240만원에서 300만원으로 늘어난다. 아울러 나중에 연금을 수령할 때는 소득공제한도도 600만원에서 900만원으로 대폭 증가한다. 현재 국민·공무원·군인연금 등 공적연금은 소득공제 한도가 없지만, 개인 연금저축의 경우는 총 불입액 가운데 240만원까지만 소득에서 공제해왔다. 그러나 정부는 근로자의 안정적 노후 보장차원에서 퇴직연금제 활성화를 위해 공제한도를 대폭 확대했다. 정부는 지금까지는 3주택 이상 소유자에 대해서만 월세 임대소득 과세를 해 오던 것을 2주택자에게도 적용키로 했다. 그러나 월세가 아닌 전세금에 대해서는 지금처럼 과세를 하지 않는다. 아울러 주택자금마련저축의 소득공제 대상자를 대폭 축소하는 한편 장기주식형 저축에 대한 비과세도 내년부터는 없앤다. 한편 정부는 30세 이상의 자녀 또는 결혼한 자녀들이 부모로부터 30억원 한도내에서 증여를 받아 창업자금으로 쓸 경우 10%의 낮은 세율로 과세하고, 실제 상속을 할 때 상속받는 재산에 더해 정상과세하는 `창업자금 사전상속제`도 새로 시행한다. 미리 자녀에게 증여할 수 있는 재산은 현금, 채권, 상장주식 등으로 한정됐고, 양도세 대상이 될 수 있는 토지나 건물 등 부동산 등은 제외된다. 또 수도권과 비수도권 중소기업에 적용하던 중소기업특별세액감면 제도를 폐지하고 대신 비수도권 중소기업에만 세감면 혜택을 주는 `균형발전 특별세액감면제도`를 신설한다. 이와함께 조세회피지역에 세워진 해외펀드 등에게 투자소득(배당·이자·주식 양도소득 등)을 얻었을 경우 국내세법에 따라 일단 원천징수한 뒤 세금 감면자격 여부를 따져 환급해주는 방법으로 해외투자자에 대한 과세절차를 강화했다.
- (가닥잡은 8·31 대책)2주택자 양도세 중과율 어떻게?
- [이데일리 김수헌기자] 8·31 부동산종합대책에 담길 양도세제의 핵심은 1가구 2주택 이상 다주택자에 대한 중과세다. 현행 제도에 따르면 1가구 1주택자는 3년 이상 보유하면 양도세를 물지 않아도 된다. 다만 서울, 과천과 일산·분당 등 수도권 5개 신도시지역은 `3년 이상 보유와 2년 이상 실거주`를 동시에 충족시켜야 비과세 대상이 된다. 1주택자가 3년 미만 보유한 상태에서 집을 팔 경우에는 보유기간에 따라 양도세가 달라진다. `2년 이상~3년 미만`은 과표에 따라 9~36%를 누진적용하고, `1년 이상~2년 미만`은 40%, `1년 미만` 단기매매는 50%의 양도세를 매긴다. ◇2주택 양도세 50% 가닥..고가 1주택과 형평문제2주택자의 경우도 현 제도로는 세율체계가 1주택자와 같은 적용을 받고 있다. 3주택 이상의 경우에만 60%의 중과세를 받고 있다. 당정은 그러나 8·31대책에서는 양도세 중과대상에 2주택자를 포함시키기로 했다. 2채 중 먼저 파는 주택에 대해 50% 단일세율로 중과세할 방침이다. 60%쪽으로 가닥이 잡히는듯 했으나, 여당 일각에서 "60%는 너무 과도하기 때문에 50%가 적절하다"는 견해가 지속적으로 나오면서 수용이 됐다. 2주택자에 대해 양도세가 50% 단일세율로 정해지면서 3주택자에 대해서는 60%가 그대로 유지된다. 만약 2주택자가 60%로 간다면 3주택자는 70%로 상형조정될 가능성이 높았었다. 당정은 2주택자에 대해 무차별적으로 중과세를 할 경우 형평에 문제가 생길 수 있기 때문에 형평성을 보완하는 장치를 마련중이다. 예컨대 6억원이 넘는 고가주택 한 채를 가지고 있는 사람보다 2억원, 3억원짜리 집 두 채를 가지고 있는 사람이 세금을 훨씬 더 물 수 있다는 것이다. ◇수도권·광역시 1억이하 주택, 기타지역 3억 이하 중과세 제외당정은 2주택자 양도세 중과대상도 현행 3주택 중과 기준을 준용했다. 서울과 경기도, 6대 광역시 외의 기타 지역은 3억원(기준시가) 이하 주택을 중과세에서 제외할 방침이다. 기타 지역에서는 3억원이 넘는 주택만을 대상으로 2주택, 3주택 여부를 가리겠다는 것이다. 서울 경기와 6대 광역시권에서는 ▲전용면적 18평 이하, 기준시가 1억원 이하인 소형주택 ▲장기 임대주택 ▲5년 이내 상속받은 주택 등을 팔 때는 중과대상에서 제외할 전망이다.예전 기준은 기준시가 4000만원 이하를 중과 대상에서 제외시켰지만 상향조정해 1억원까지 넓혔다. 애초 2주택자의 경우 중과대상을 투기지역 내 주택에만 한정시키는 방안이 검토됐다. 한덕수 경제부총리는 그러나 "투기지역지정은 행정조치에 따라 정해진 것인데, 이런 곳의 양도세 기본세율을 비투기지역과 차별화하는 것은 합당치않다"고 말했다. 한 부총리는 투기지역의 경우 세율을 올리려면 차라리 15%의 `탄력세율`을 활용하는 것이 더 타당하다고 말했다. 그러나 여당에서는 양도세 중과를 할 경우 탄력세율을 배제한다는 방침을 세운 것으로 알려져, 당정간에 견해차를 보였다. 2주택자에 대해서는 이밖에도 새 집을 산 뒤 먼저 살던 집이 팔리지 않아 일시적 2주택자가 된 경우나 주말부부, 자녀의 타지방 진학에 따른 2주택자, 노부모 공양, 이혼이나 취업 등 여러가지 사정을 감안한 중과세 예외규정들이 마련될 전망이다. 행정자치부 자료에 따르면 지난해 말 기준으로 2주택자는 158만 가구. 당정은 이 가운데 20만~30만 가구가 중과 대상이 될 것으로 추정하고 있다. 여당에서는 선의의 피해자를 최대한 줄이고 조세저항 등 부작용을 최소화하기 위해서는 20만가구 안팎 수준이 적당한 것으로 보고 있다. 당정은 아울러 양도세 중과를 상당기간 유예해 집을 팔 수 있는 기회를 주기로 했다. 유예기간은 1년~2년이 검토되고 있다. 여당에서는 2년에 무게를 싣고 있는 반면 정부는 1년이 적당하다는 견해를 갖고 있는 것으로 알려졌다. ◇세금부담 얼마나 늘까 2주택자에 대한 양도세 중과세가 시행되면 세부담이 2배 이상 높아질 것으로 보인다. 내년부터 실거래가 신고가 의무화되고, 2주택자에 대해서는 5·4대책대로 내년부터 실가과세에 들어간다는 사실을 고려하면 세부담은 만만치않을 전망이다. 예를 들어 2주택자인 A씨가 4년전 매입해 5억원의 차익을 남긴 비거주 아파트를 판다면, 주택 매입 때 들어간 취득 등록세와 중개수수료와 기본공제액(250만원) 등 `기본경비`들을 뺀 금액에서 다시 장기보유특별공제를 빼주면 양도세 과표가 나온다. 장기보유특별공제는 `3년 이상~5년 미만` 보유는 10%, `5년 이상~10년 미만`은 15%, `10년 이상`은 30%다. 예컨대 A씨의 경우 5억원에서 기본경비를 빼고, 여기에다 다시 장기보유공제 10%를 곱한 금액을 제외하면 최종 양도세 과표가 된다. 현행 양도세 과표(9~36% 누진적용)에 따르면 A씨는 1억 5000만원(주민세 10% 포함)정도를 물면 된다. 하지만 60% 단일세율로 중과세 된다면 2억5000만원 정도 양도세를 물어야 한다. 세액이 70% 정도 늘어나는 셈이다. 현재 양도세는 투기지역 등에만 실거래가 과세가 되고 비투기지역은 기준시가 과세인데, 내년부터 전지역 실거래가 신고가 의무화되기 때문에 경우에 따라서는 양도세 부담이 2배~3배 이상 늘어날 수도 있다. ◇문제는 없나 2주택 중과세에 대해 1년~2년의 유예기간이 주어진다고는 하지만 50% 수준의 양도세 부과는 조세저항을 불러올 수 있다. 정부 관계자는 "50% 이상 세율은 징벌적 성격이 있다고 봐야 한다"고 말했다. 2주택자의 경우 불가피한 예외적 사유를 선별해 선의의 피해자를 막겠다고는 하지만, 기준분류가 만만치않을 것으로 보인다. 전문가들은 과다한 양도세 부담 때문에 집을 계속 갖고 있기로 마음먹은 다주택자들의 경우 전셋값을 올려서 보유세 부담을 완화하려 할 가능성이 있다고 지적하고 있다. 물론 이것은 전세물량의 수급상황이 얼마나 원활하냐에 따라 가능할 수도, 불가능할 수도 있다. 서울·경기와 6대 광역시에서는 집을 두채 갖고 있다면 일단 중과세 대상에 들어가기 때문에, 고가 1주택의 양도세 부담이 2주택 양도세 부담보다 적게 나오는 사례도 속출할 수 있다. 이렇게 된다면 강남권 중대형 평형 수요가 여전히 늘어나고 집값도 상승할 가능성이 있는 것으로 전문가들은 지적하고 있다. 정문수 청와대 경제보좌관은 최근 "고가 1주택자에 대해서는 10년 이상 보유시 장기보유특별공제를 현행 30%에서 40%~50%로 확대할 것"이라고 밝혔다. 이렇게 되면 2주택자와의 형평성 문제가 더 불거질 수 있다. 단독이나 연립주택의 경우 내놓아도 팔리지 않는 경우가 많아 유예기간을 주더라도 헐값이 아니면 팔 수 없는 경우도 있을 것으로 보인다. 애매한 2주택자들이 재산피해를 볼 수도 있다는 지적이다. 특히 2주택 이상 보유자들의 경우 강남과 강북에 집이 한 채씩 있다면 강북 주택을 먼저 내놓을 가능성이 높아 강북 주택값만 급락시키는 결과도 초래할 수 있을 것으로 분석되고 있다. 전문가들은 따라서 2주택자의 주택 보유지역 등을 충분히 시뮬레이션해서 양도세 중과율을 정해야 할 것이라고 지적하고 있다.
- "종부세, 주택·나대지 합산하라"
- [이데일리 김수헌기자] 종합부동산세의 효과는 높이기 위해서는 주택과 나대지(토지)를 합쳐 세금을 매기고, 사람별 합산과세에서 세대별합산으로 전환해야 할 것으로 지적됐다. 또 투기적 가수요 제거없이 신도시 개발 등 공급확대정책을 추진할 경우 공급과잉때문에 앞으로 경제에 심각한 타격이 올 가능성이 있다는 주장도 제기됐다. 남기업 토지정의시민연대 사무국장은 18일 국가경영전략포럼이 주최한 `부동산시장 무엇이 문제인가` 심포지엄에서 이같이 말했다. 남 국장은 "강남과 분당, 용인 등의 아파트값 상승이 공급부족에 따른 것이라는 분석이 있으나, 투기적 가수요때문이라고 보는 것이 보다 사실에 근거한 해석"이라고 주장했다. 남 국장은 그 근거로 최근 강남지역 아파트 취득자 절반 이상이 3주택 이상 소유자이고, 매매가 대비 전세가 비율이 최저치 수준인데다 강남 분당 등의 주택담보대출 급상승과 중대형아파트 추가공급이 계속되고 있다는 사실 등을 들었다. 남 국장은 따라서 정부가 투기적 가수요를 문제삼지 않고 공급확대정책을 추진해 간다면 나중에는 공급과잉에 따른 경제 악영향을 우려해야 할 것이라고 지적했다. 그는 참여정부의 부동산정책 실패의 근본원인은 불로소득 환수정책이 미흡했고 개발이익환수장치가 미비한 상황에서 과도한 개발계획이 나왔다는 점 등을 꼽았다. 남 국장은 부동산시장 안정화방안과 관련해 토지보유세를 2007년 내년 0.5%, 2007년 1%, 2017년까지는 3% 수준으로 올리고 종합부동산세 과세기준을 낮추는 한편 주택과 나대지를 합산해 과세할 필요가 있다고 강조했다. 또 "보유세 강화는 지방세보다 국세를 중심으로 추진하는 것이 바람직하다"면서 "장기적으로 현행 재산세를 그대로 두고 종합부동산세 대신 국토보유세법을 제정해야 한다"고 주장했다. 그는 토지보유세는 강화하되 부가가치세, 근로소득세, 법인세 등을 감면하는 `패키지형 조세개혁`을 검토해야 한다고 지적했다. 아울러 신도시공영개발방식에 대해서는 `토지 공공임대, 건물 민간분양` 방식이 적합하다고 분석했다. 남 국장은 "이 방식에서는 건물가격에서 토지비용이 빠지기 때문에 아파트 값 하향안정화에 기여할 수 있다"면서 "건물까지 임대하는 방식에 비해 품질저하나 관리소홀 문제 등을 해결할 수 있는 장점이 있다"고 말했다. 서강대 경제학과 김경환 교수는 그러나 "일부 지역에 투기요소가 있더라도 문제의 본질은 수요자들이 원하는 위치와 유형의 주택이 충분히 공급되지 않았다는데 집값 상승의 큰 원인이 있다"고 진단했다. 김 교수는 1가구 다주택자에 대한 중과세는 단기에는 집값이 떨어져 집을 갖지못한 일부 가구들이 집을 마련하는데 도움이 되지만 장기적으로는 주택공급이 줄게 될 우려가 있다고 지적했다. 또 "재산세는 집을 팔아서 내는 것이 아니라 그 해 소득으로 납부하는 세금이므로 실효세율을 논할 때 부동산가격 대비가 아닌 소득대비 재산세 부담을 고려해야 한다"고 주장했다. 이렇게 보면 미국의 연간 가계소득 대비 주택가격은 지난 2003년 3.7인데 비해 우리나라는 6.2(서울은 8.9)로, 재산세 실효세율을 1%로 올릴 경우 소득으로 감당하기 어려운 사람들이 상당수에 달할 것이라는 게 김 교수의 분석이다. 김교수는 아울러 "부동산과 관련한 전체 조세수입 범위안에서 보유세 강화, 거래세 인하, 양도세 정상화를 추진하는 것이 바람직하다"며 "거래세인 취득 등록세는 통합해 세율을 더 낮추는 것이 바람직하다"고 밝혔다. 한편 김선덕 건설산업전략연구소장은 주택공급확대와 가격상승 사이의 이론적 `불일치`에 주목해야 한다고 지적했다. 그는 "그동안 주택공급물량이 상당했는데도 불구하고 입주시점에 다시 주택가격이 상승하는 현상을 살펴봐야 한다"면서 "대도시에서 재건축과 재개발 등을 통해 주택이 건설되는 과정은 주택의 멸실이 동시에 생기기 때문에 오히려 공급부족이 일어날 수 있다"고 지적했다. 김 소장은 "따라서 주택공급은 이런 멸실주택을 차감한 이후 순수한 증가분을 따져야 한다"며 "주택공급정책은 신규분양주택에 초점을 맞출 것이 아니라 도시 전체의 재고물량 관리차원에서 이뤄져야 한다"고 강조했다.
- (김경록의 채권프리즘)부동산 가격과 경제-③제3의 물결
- [edaily] 두 번의 연재를 통해서 우리나라 부동산 가격은 세계의 부동산 가격 추세와 거의 같이 움직이며 이것의 배후에는 세계적인 유동성 공급이 있다는 것을 보았다. 그리고 이러한 유동성 공급은 미국의 경상수지 적자에 따라 기축통화로써 역할을 하고 있는 달러화의 공급이라는 것을 보았다.
따라서 전반적인 추세는 미국경제를 비롯한 세계경제를 따를 수 밖에 없는데 지금 미국은 금리 인상을 통해서 유동성을 흡수하고 있다. 금리 인상 이후 1년 정도 지났기 때문에 아직은 그 효과를 나타내기까지 2분기 정도 더 있어야 하지만 올해 말이면 미국 부동산 시장도 상승률이 꺾이게 될 것이다. 그러면 우리나라 부동산 가격은 이런 흐름에서 어떻게 보아야 하는가?
◇ 제 3의 물결, 부동산
외환위기 이후 코스닥을 비롯한 주식시장 붐으로 상장 기업들은 98년 13조원, 99년 33조원 가량을 주식시장을 통해 자금을 조달했다. 2년 동안 돈은 민간에서 기업으로 47조원 가량 옮겨가고, 이후 주가는 500포인트 아래로 하락하고 개인 투자가들은 외국인에게 주식을 넘겨주고 주식시장을 떠난다. 98년 외국인 주식보유 비중이 18%이던 것이 2001년에 36%까지 두 배로 확대된다. 가계에서 기업으로 자금이 이전되었을 뿐만 아니라 가계 내에서도 빈부의 격차가 확대된다. 제 1의 물결이다.
주가 버블 이후 경기침체를 우려하여 카드신용 증가를 통한 내수부양을 꾀하게 된다. 내수 호황이 오면서 기업은 장사가 잘 되고 소득은 기업으로 이전된다. 열심히 물건을 사준 가계는 신용카드 버블이 붕괴되면서 신용불량자 400만을 떠안게 되었다. 99년 말과 2003년 말을 비교하면 3년 동안 가계신용이 230조원, 카드신용이 80조원 증가했으면 버블의 크기를 짐작할 수 있을 것이다. 이것이 제 2의 물결이다.
세 번째는 부동산 버블이다. 2002년 가계신용 버블이 정점을 조금 넘었을 때부터 주택가격이 상승하였고, 2003년 카드 사태가 터진 후 극에 달해 정부는 2003년 10.29 대책을 발표하게 된다. 이러한 정책 시행으로 다른 나라보다 주택가격 상승률이 빨리 꺾였지만 이후 2005년부터 다시 상승하고 있다. 그런데 이번에는 토지가격 상승도 같이 문제가 되고 있다. 이것이 아직 완결되지 않은 제3의 물결이다.
이들은 우리나라가 외환위기 이후에 과거에는 전혀 경험하지 않았던 저금리의 국면으로 급속하게 접어들면서, 그리고 세계적으로는 LTCM, 러시아 사태, 9.11 사태 등으로 미국이 금리를 큰 폭으로 인하한 것이 폭풍처럼 닥쳐 일으킨 물결들이다. 소비는 늘기 어렵고 기업은 왜 수익이 좋은지 알 수 있는 부분이다. 문제는 두 번째 물결의 영향이 채 가시기도 전에 세 번째 물결을 또 맞아야 한다는 것이다.
◇ So far, not worst
지금의 주택가격과 토지가격 상승률이 좋지 않은 것만은 확실하다. 명목주택가격 기준으로는 80년대 말의 주택버블보다 낮지만 실질가격 기준으로는 거의 비슷한 수준의 증가율을 기록하고 있기 때문이다. 그러나 다음을 생각해보자.
첫째, 그 당시에 비해 기업의 부동산 투기가 심하지 않아 토지가격 상승률은 훨씬 낮다. 이 당시는 대기업들의 부동산 투자로 비업무용 부동산에 대한 조치가 나올 정도였다. 그러나 지금은 택지개발과 국토개발 사업으로 토지가격이 오르고 있지만 80년대 후반에 비해서는 훨씬 낮은 수준이다.
둘째, 부동산도 자산으로서의 일정한 기대수익이 필요하다. 주택의 경우 전세를 주었을 경우 얻을 수 있는 예금 이자와 주택가격의 상승률을 더한 것이 기대 수익인데, 87년부터 2005년 5월까지 주택가격은 명목으로 평균 3.8% 상승에 머물렀다. 만일 전세가격이 주택가격의 50%라고 한다면 주택보유에 따른 수익률은 (정기예금금리 혹은 채권금리*50% + 3.8%)가 된다. 이를 계산하면 약 9.5%가 되는데(여기서는 3년 만기 AA-회사채 수익률을 사용했으며 정기예금 금리를 사용한 것에 비해 1%p정도 높은 수준이다), 이것은 두 번의 붐과 한번의 침체기간을 표본기간으로 설정하여 평균한 것으로서는 그렇게 높지는 않은 수치이다. 동 기간동안 주택가격의 실질상승률은 -1.0%에 불과하다.
셋째, 전세계의 저금리 진입속도를 훨씬 능가하는 우리나라의 저금리 진입이 있었다. 주택은 주로 차입을 통해서 구입을 하는데 차입비용이 이처럼 급격하게 떨어진 상황에서 이 정도의 주택가격 상승률을 유지하고 있는 것은 다행스러운 부분이다.
넷째, 재건축이나 신규주택과 기존주택과의 가격차이는 앞으로도 많은 괴리를 보일 것이다. 가격 차이가 과다한 면이 있는 것은 사실이지만 주택의 질이 차원이 달라지기 때문이다. 새 모델과 구식 모델의 차이가 휴대폰 정도는 아닐 것이지만 그래도 기술혁신이 급변하면서 주택도 이전과는 다른 양상이다. 향후 노령인구가 많아지면서 이런 부분에 대한 수요는 더욱 높아질 것이다.
현재까지 우리나라는 금리를 인상하지 않고 다른 방법을 써서 2003년 이후 주택가격 상승률을 어느 정도 눌러 놓았다. 부동산 가격 상승이 경제에 미칠 부정적인 영향이 크지만 그래도 이 정도의 주택가격 상승률은 적어도 지금까지는 최악은 아니며 나름대로 선방한 것이라고 평가하고 싶다. 오히려 문제는 지금부터이다.
◇ 장기적으로 국토개발 완료와 베이비 붐 세대 은퇴시기 겹침
우리나라는 매우 묘한 시점들이 맞물려 있다. 각종 개발정책으로 행정복합도시, 혁신도시, 기업도시 등 2012년에는 20개 이상의 신도시가 조성될 전망이다. 신도시가 만들어지면 서울의 인구가 빠져나가기 때문에 서울의 부동산 값이 떨어질 수도 있지만, 현재 서울에 거주하면서 지방의 땅을 매수하고 건설하는 과정에서 마찰적인 요인으로 부동산 가격이 전반적으로 상승할 수 있는 점이다. 이것은 주택은 계속 재건축을 하기 때문에 주택보급률 100%를 넘어서 10% 정도 재고가 있어야 집값이 본질적으로 안정될 수 있는 기반이 마련된다는 것과 마찬가지 이유다.
그런데 2012년은 베이비 붐 세대들의 은퇴시기다. 지금 44세부터 52세를 전후한 세대로 이들의 중간값이 48세인데, 만일 55세에 평균적으로 은퇴한다고 하면 7년 후 꼭 2012년에 은퇴를 하게 되는 것이다. 일본은 베이비붐 은퇴 시기인 90년대에 그 이전에 80년대에 형성했던 버블 때문에 곤혹을 치른 경험이 있다.
따라서 부동산 가격 문제는 2010년 이후를 보면서 장기적으로 접근하여 그 이전의 과다한 버블 등을 절대 경계해야 하는 것이다. 여기에 대해서 국토개발은 동시다발이 아니라 좀더 장기적으로 접근하여 부동산 가격 상승을 늦추어야 한다 혹은 채권발행을 통해 개발이익을 환수하는 방법 등의 구체적인 방법은 거론할 필요가 없을 것 같으며, 여기서는 몇 가지 사항만을 언급하고자 한다.
◇ 대출의 quality를 관리해야 한다
대출의 질을 잘 관리해야 한다. 이는 일회성으로 끝나는 것이 아니라 지속적으로 추진해야 할 일이다.
첫째, 변동금리부 대출의 비중이 매우 높다. 우리나라는 이 비중이 2001년 48%에서 현재 72%까지 상승했다. 금리가 계속 하락하는 과정이었고 또 향후 금리가 상승할 이유가 별로 없다고 생각하는 차입자들은 변동금리 대출을 선택하는 게 나을 것이다.
그러나 변동금리부 대출은 금리변동의 위험을 차입자가 떠안게 된다. 고정금리의 비중이 너무 높은 것도 금융기관의 시스템 위험을 증가시키므로 바람직하지는 않지만 적절한 비율을 찾아서 이를 유지하도록 제도적 수단들을 마련하는 것이 좋다.
주택대출에서 영국은 변동금리부 대출이 많고 미국은 고정금리부 대출이 많은 등 나라마다 차이가 있는데 정확하게 그 이유를 알지는 못한다. 다만 영국에서는 일반인들이 영란은행이 금리 올리는 것이 핫 이슈가 되고(왜냐하면 자신의 차입금리에 직접 영향을 주므로), 반면에 미국은 80년대 후반에 저축대부조합이 파산하는 사태가 발생했다. 장기적 금리의 방향은 누구도 모른다. 위험관리는 극단적인 사태가 발생했을 때도 붕괴하지 않게 하는 것인데 지금의 변동금리부 대출 비중은 너무 높다.
둘째, 부동산 가격이 계속 상승할 때 금리를 인상하기 어려운 상황이면 LTV라도 계속 보수적으로 관리해야 한다. 그리고 미국도 지금 거치식 대출이 인기를 끌고 있다고 하는데 거치식 대출 등은 레버리지를 크게 하는 방법이므로 주의를 요한다.
◇ `금리인상 = 금융비용 부담 증가` 는 정태적 시각
금리를 올리면 금융비용 부담이 늘어나기 때문에 올리면 안된다는 것은 정태적인 시각이다. 대출 즉 부채는 금리의 함수이기도 하다. 금리가 낮으면 부채가 늘어나고 금리가 오르면 부채는 줄어든다. 따라서 정확한 동태적 경로를 알지는 못하지만 적어도 금리를 올리면 동학적으로는 부채는 줄게 된다고 보는 것이 맞다.
금리인상은 결국 가계의 총 금융비용 부담을 줄어들게 할 수 있다. 따라서 높은 부채를 가진 상황에서 금리인상은 금융비용 부담 과다라는 논리에 너무 묶여 있으면 안되며, 경기가 좋아진다고 판단되면 금리 인상으로 이 부분을 적절하게 조정해나갈 필요가 있다.
◇ 금리정책은 부동산 가격의 추이를 더 지켜볼 필요
다만 금리인상은 아직은 시기상조이다. 2005년부터 주택가격이 상승하고 개발정책으로 토지가격이 상승하지만 향후의 추이를 좀 더 지켜봐야 한다. 유가 상승도 경기 긴축적인 영향을 주는 상황에서 금리까지 올리기는 무리이다. 그리고 미시적인 부동산 정책의 내용을 보고 난 후에 판단할 일이라고 본다.
영국과 호주가 금리를 인상할 때 주택가격 상승률과 경제성장률은 지금 우리나라와는 많이 달랐다. 호주와 영국은 금리 인상 당시의 주택가격 상승률이 각각 19%, 15%에 이르렀고 성장률은 4.5%, 3.1%를 보였다. 2004~2005년 현재 우리나라는 주택가격 상승률이 주춤해 있는 상황이고 성장률은 올해 4% 달성이 어려운 상황이다.
일본이 94년에 경기가 조금 살아난다고 소비세를 인상했다가 거꾸러진 적이 있다. 우리나라는 2001년의 성장률 추락을 카드 신용으로 2002년에 부풀렸다가 결국 이후 3.1%, 4.6% 정도의 저성장을 이어가고 있다. 저성장은 2001년부터 약 5년간 지속된 것이라고 볼 수 있다. 금리는 경기회복의 조짐이 완연할 때 인상해도 늦지 않다.
- (주간부동산)관망세 지속.. 가격오름세 `둔화`
- [edaily 이진철기자] 정부의 다주택 보유자에 대한 세무조사와 오는 8월 부동산종합대책을 앞두고 서울과 수도권지역 아파트값 오름세가 둔화되고 있다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가는 0.46% 올라 한주전(0.53%)에 비해 상승폭이 낮아졌다고 10일 밝혔다.
지역별로는 `서울숲` 호재가 작용하고 있는 성동구(0.9%)가 가장 많이 올랐다. 그 다음으로 서초구(0.8%), 강남구(0.72%), 송파구(0.64%), 광진구(0.47%), 양천구(0.46%) 등의 순으로 강남권이 타 지역보다 높은 상승률을 보였다.
반면, 강북구(-0.05%), 성북구(-0.03%), 중구(-0.02%) 등 3개 지역은 소폭 하락세를 나타냈다.
아파트별로는 재건축 아파트가 1.49% 상승, 일반아파트(0.39%)보다 3배 이상 높은 상승률을 기록했다. 또 서초구 재건축아파트가 1.13% 상승하는 등 초기단계의 재건축단지가 강세를 보였다.
서울 전세시장은 장마철 등 비수기 영향으로 거래가 둔화된 가운데 한주간 0.14%의 변동률을 기록했다.
김혜현 부동산114 부장은 "본격적인 여름휴가철이 시작되기 전이지만 5~6월 아파트시세가 급등한 여파로 매수세가 크게 줄었고, 매도자들도 관망세를 보이고 있다"면서 "정부정책 뿐만 아니라 경기전반에 대한 불확실성이 높기 때문에 매수자들은 단기적인 가격변동 보다는 장기적인 관점에서 경쟁력있는 단지를 선택하는 것이 무엇보다 중요한 시점"이라고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 `서울숲` 호재가 작용하고 있는 성동구(0.9%)가 가장 많이 올랐다. 그 다음으로 서초구(0.8%), 강남구(0.72%), 송파구(0.64%), 광진구(0.47%), 양천구(0.46%) 등의 순으로 강남권이 타 지역보다 높은 가격상승을 보였다.
반면, 강북구(-0.05%), 성북구(-0.03%), 중구(-0.02%) 등 3개 지역은 소폭 하락세를 나타냈다.
단지별로는 서초구 반포동 한신3차 50평형이 11억500만원에서 12억2500만원으로 상승했고, 서초동 진흥 52평형도 11억5000만원에서 12억 5000만원으로 올랐다. 또 성동구에서는 응봉동 대림1차 41평형도 5억원에서 5억5000만원으로 한주사이 평균 5000만원 상승했다.
신도시는 일산(1.22%)의 상승률이 가장 높았으며, 그 다음으로 분당(0.69%), 평촌(0.54%), 산본(0.32%), 중동(0.12%) 순이었다. 이들 신도시 지역은 정부의 정책발표를 앞두고 불안감이 커지고 있어서 실제 거래성사율은 높지 않지만 중대평형은 여전히 강세를 보이고 있다.
수도권은 성남시(1.79%)과 군포시(1.15%)가 높은 상승률을 나타냈다. 또 화성시(0.86%), 과천시(0.75%), 용인시(0.73%), 안양시(0.64%) 등 남부지역의 강세가 지속됐다. 반면, 양평군(-0.11%), 양주군(-0.08%), 안성시(-0.06%), 인천(-0.01%) 등은 소폭 하락세를 보였다.
◇전세시장
서울 전세가격은 지난주 0.14% 올라 한주전보다 0.04%포인트 상승했지만, 전반적으로 안정세를 나타냈다.
지역별로는 송파구(0.43%), 금천구(0.41%), 광진구(0.36%), 강남구(0.24%), 관악구(0.23%), 서초구(0.22%) 등 사무실 밀집지역 주변의 전세가격이 소폭 올랐다. 반면, 전세가격이 하락한 지역은 강동구(-0.03%), 강북구(-0.06%), 도봉구(-0.01%), 서대문구(-0.01%), 중구(-0.02%), 중랑구(-0.03%) 등이었다.
신도시는 분당(0.29%)의 상승률이 가장 높았고, 평촌(0.23%), 일산(0.18%), 산본(0.14%) 순이었다. 중동(-0.05%)은 신도시에서 유일하게 전셋값이 떨어졌다.
수도권은 고양시(-0.12%), 과천시(-0.37%), 남양주시(-0.02%), 파주시(-0.33%), 평택시(-0.09%), 안성시(-0.74%), 양주군(-0.03%), 인천(-0.04%) 등은 하락했다. 그러나 화성시(0.97%), 군포시(0.54%), 용인시(0.69%), 광명시(0.54%) 등 남부권은 대체로 보합세를 유지했다.
- 한강조망· 9호선 `더블호재`..흑석동 `눈길`
- [edaily 윤진섭기자] 한강변 재개발 사업은 재개발 사업지 중 단연 인기 `0순위`이다. 한강 조망 프리미엄이 높을 뿐만 아니라 수요가 탄탄하기 때문이다. 여기에 신설 역세권이 예정돼 있다면 투자처로 손색이 없다.
이런 이유로 9호선 지하철 공사가 한창인 흑석동 일대는 `역세권, 한강조망` 더블 호재를 갖춘 재개발 지역으로 거론되고 있다.
5일 부동산 업계에 따르면 동작구 흑석동 일대는 서울 중심부에 위치하고 한강조망이 가능하면서도 개발이 거의 정체된 데다 교통 여건까지 열악해 그동안 주거지역으로서 주목을 받지 못했다.
하지만 곳곳에서 재개발이 진행되고, 지하철 9호선 개통이 예정되면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 흑석동 재개발 구역 가운데 현재 사업 추진이 활발한 곳은 흑석 4.5.6구역이다.
◇흑석 5구역 사업추진 가장 빨라, 실수요 위주 매입 고려
흑석 4.5.6구역은 재개발 추진위원회나 조합설립을 인가 받고 재개발이 추진 중이다. 이 중 가장 사업이 빠른 지역은 5구역. 총 1만2000여 평의 부지에 임대아파트 70가구를 포함해, 26~43평형 641가구 규모로 지어질 예정이다. 시공사는 동부건설(005960)이다.
지난해 6월 조합설립인가 후 투자자들이 발길이 잦아졌고, 이 과정에서 `손바뀜`이 진행된 터라 가격이 많이 오른 상태다. 이에 따라 투자보다는 실거주 목적으로 매입할 것을 현장 중개업자들은 주문하고 있다.
현재 시세는 평당 1200만~1500만원 선이며, 대로에 접한 10평형 소형 지분은 평당 2000만원이상을 호가한다. 특히 다른 재개발지구와는 달리 대지면적 30평 이상 단독주택이 많아, 전세를 안고 산다고 해도 최소 2억5000만~3억원정도의 투자비용이 필요하다.
◇흑석 4구역, 5구역 개발과 연계, 시세 저렴한 게 장점
흑석 5구역 바로 옆에 위치한 흑석 4구역은 5구역에 비해 가격이 저렴하다는 게 강점이다. 20평형 진입이 가능한 10평 정도의 지분 시세가 평당 1400만~1500만원으로 5구역에 비해 평당 500만원 정도가 싸다. 전세까지 안고 살 경우 초기 투자비용이 1억 1000만~1억3000만원 정도면 초기 투자가 가능하다.
다만 4구역은 대로와 접해 있지 않아 독자적인 재개발 사업 추진이 어려운 실정이다. 대형차량이 진입할 만한 도로가 없어 5구역이 개발되고, 도로가 뚫려야 재개발이 가능한 형편.
때문에 5구역의 구역지정 변경신청이 얼마나 빨리 승인을 얻느냐에 따라 사업의 성패가 달린 셈이다. 또 현충원과 가까워 고도제한 등의 제한을 받는 점도 투자 리스크로 지적되고 있다.
◇흑석 6구역, 지대 높아 대부분 한강조망 가능
중앙대학교 뒤쪽에 위치한 흑석 6구역은 구역지정을 신청한 상태다. 이 사업은 4구역은 달리 독자적인 사업추진 가능하고, 지난 5월 동부건설이 시공사로 선정된 후 사업추진에 가속도가 붙은 상황이다.
총 1018가구로 대단지인데다 지대가 높아 대부분의 지역에서 한강조망이 가능하다는 게 장점이다. 20평대 아파트에 입주할 수 있는 10평 안팎의 지분은 평당 1800만~2000만원선에, 15평 이상의 지분은 1500만~1800만원선에 거래되고 있다.
한편 주변으로 재개발을 추진하고 있는 초기단계의 재개발 구역에 대한 관심도 높은 상황이다. 그러나 이들 단지는 사업 초기 단계임에도 가격이 너무 올라, 투자에 신중을 기하라는 게 현장 중개업자의 설명이다.
현재 재개발을 추진하고 있는 지역은 흑석동 원불교 맞은편에 위치한 7구역, 그리고 중대부속초등학교 위쪽에 위치한 8구역, 중대부속 중학교 부근에 위치한 9구역 등이다. 이들 지역의 재개발 시세는 10평형 기준으로 평당 1300만~1400만원이며, 매물도 귀한 실정.
현지 대한공인 관계자는 "흑석동 2차 재개발 구역인 7~9구역은 재개발 기본계획도 수립되지 않은 상태인데도 가격이 1차 재개발구역인 4~6구역 못지 않게 비싸다"라며 "자칫 투자기간이 길어질 위험이 있으므로 장기 투자에도 무리가 없는 여유자금으로 투자하는 것이 좋다"고 조언했다.
