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- [35th SRE][Industry]'만성' 불황의 늪에 빠진 석유화학
- [이데일리 마켓in 이건엄 기자] 화학업종이 35회 신용평가 전문가 설문(SRE:Survey of credit Ratings by Edaily)에서 향후 1년 내 업황 악화가 예상되는 산업 1위에 이름을 올렸다. 중국의 과잉생산 기조와 이에 따른 수요 부진이 장기화하면서 손실이 걷잡을 수 없이 불어나면서 부담이 더욱 커지고 있다는 평가다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 불확실성으로 최근 몇 년간 어려운 시기를 보냈던 건설과 캐피탈 역시 단기간 내에 반등이 쉽지 않을 것이란 평가가 지배적이다. PF 위험노출액(익스포저) 규모는 줄었지만 부동산 경기 침체로 미분양 물량이 증가하면서 정상화에 상당한 시간이 소요될 것이란 판단이 작용한 것으로 보인다.반면 개선이 기대되는 산업으로는 조선과 자동차, 전기전자 등 수출 역군들이 대거 상위권에 이름을 올렸다. 조선과 자동차, 전기전자 모두 글로벌 경쟁력을 바탕으로 지속적인 성장이 기대된다는 이유에서다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 당시 궤멸적 피해를 입었던 항공업계도 상처를 회복하고 다시금 도약에 나서면서 개선이 기대되는 산업 상위권에 이름을 올렸다.◇ 화학업, 무너진 수요와 공급 균형35회 SRE에서 응답자 향후 1년 내 업황이 악화할 것으로 예상되는 산업으로 화학업을 가장 많이 꼽았다. 총 357표(응답자 183명, 18개 업종 중 최대 2개 복수응답) 중 85명(23.8%)이 화학업종을 선택했다. 담당업무별로는 크레딧 애널리스트(CA) 69명 중 과반 이상인 42명(60.9%)이 화학업을 1년 내 업황 악화 산업으로 꼽았다. 비CA와 매니저는 각각 43명, 30명이 화학업을 선택했다.화학업은 지난해까지만 하더라도 PF 위기에 가려져 주목을 받지 못했지만 올해 들어 수요 부진이 뚜렷해지면서 2년 연속 1위를 차지했던 건설업을 제치고 업황 악화가 가장 우려되는 업종으로 지목됐다. 지난해 진행된 34회 SRE에서 화학업은 전체 176명 중 41명(23.3%)의 선택을 받으며 1년 내 업황이 악화할 것으로 예상되는 산업 3위에 이름을 올린 바 있다.채권시장에서 화학업에 대한 우려가 큰 것은 수요와 공급 균형이 완전히 무너졌기 때문이다. 한국무역협회에 따르면 지난해 석유화학제품 수출액은 456억 달러(한화 약 62조5900억원)로 전년 대비 15.9% 줄었다. 이 중 대중국 수출액이 170억 달러(약 23조3300억원)로 같은 기간 대비 17.7% 감소했다. 이 여파로 지난해 국내 나프타분해시설(NCC) 평균 가동률은 74%에 그쳤다.이 여파로 석유화학업계에 대한 신용등급 하방 압력도 높아지는 추세다. 실제 한국신용평가는 지난 6월 롯데케미칼의 신용등급 전망을 AA(안정적)에서 AA(부정적)으로 낮췄다. 한화솔루션의 전망도 AA-(안정적)에서 AA-(부정적)으로 하향 조정됐다. SKC는 A+(안정적)에서 A+(부정적)으로, 여천NCC는 A(안정적)에서 A(부정적)으로 신용등급 전망이 하향됐다.SRE자문위원은 “화학은 부진한 이차전지와 오버랩되는 부분이 있다”며 “일부 기업의 경우 자본잠식에 빠지는 등 부진이 길어질 것으로 보인다”고 말했다.정부의 지원과 금융권의 자구책 마련으로 PF 불확실성이 과거 대비 크게 완화됐지만 건설업과 캐피탈 등 관련 업종에 대한 우려는 여전했다. 35회 SRE에서 향후 1년 내 업황이 악화할 것으로 예상하는 산업으로 건설업과 캐피탈은 각각 64명(18.0%), 41명(11.5%)의 선택을 받으며 2위와 3위에 이름을 올렸다. 지난 34회 SRE에서 건설은 176명 중 132명(75.0%), 캐피탈은 71명(40.3%)이 선택해 1, 2위를 나란히 기록한 바 있다.시장에서는 PF 부실에 대한 우려가 건설업에서 제2금융권으로 넘어간 만큼 향후 조사에서는 두 업종의 순위가 뒤바뀔 수 있다는 관측이 나온다. 실제 올해 하반기에 들어서면서 PF 익스포저에 대한 우려는 건설업 보다는 캐피탈과 저축은행 등 제2금융권에 초점이 맞춰지고 있다. 지난 4월만 하더라도 건설사 줄도산 가능성이 제기되는 등 위기감이 감돌았으나 생활형숙박시설 규제 완화 등 정부의 지원으로 숨통이 트였다는 평가다.반면 캐피탈의 경우 증권, 저축은행 등 다른 제2금융권과 마찬가지로 중소형사를 중심으로 부실 우려가 커지고 있는 실정이다. 캐피탈업계의 부동산 PF 대출 잔액은 올해 상반기 기준 23조9000억원으로 지난 2020년 말 13조8000억원 대비 73% 높다.이 여파로 국내 51개 캐피탈사의 고정이하여신 규모도 5조5869억원으로 전년 동기 대비 45% 늘었다. 고정이하여신은 연체 기간이 3개월 이상인 △고정 △회수의문 △추정손실 여신을 포함하는 개념으로 사실상 부실채권으로 분류된다.이밖에 철강과 유통이 각각 38명(10.6%), 32명(9.0%)의 선택을 받으며 1년 내 업황 악화가 우려되는 산업 4위와 5위로 뽑혔다. 철강의 경우 중국 내 건설경기 악화로 수요 역성장이 초래되면서 업황 둔화가 길어질 것으로 전망되고 있다. 유통은 내수 부진과 온라인 중심의 구조 개편으로 외형 축소가 불가피하다는 평가다.◇ 조선업 업황 개선 기대…전기전자는 2% 부족업황 개선이 기대되는 업종 1위에는 응답자 183명 중 70명(20.0%)이 선택한 조선업이 이름을 올렸다. 반도체 바닥론이 대두되며 전기전자에 1위 자리를 아쉽게 내줬던 지난해와 달리 조선업은 수주 확대가 가시화되면서 왕좌를 차지했다. 조선업은 34회 SRE에서 176명 중 48.9%가가 선택해 2위를 기록했다. 실제 공급자 우위의 시장 환경을 바탕으로 견조한 수주를 기록하면서 안정적인 향해를 지속하고 있다. 업계에서는 국내 조선업체들이 최소 3년치 일감을 쌓았다고 보고 있다. 특히 상당수 물량이 친환경·고부가가치 선박으로 추정돼 큰 폭의 수익성 개선이 기대된다. 이미 국내 조선 ‘빅3’로 분류되는 HD한국조선해양과 한화오션, 삼성중공업은 올해 3분기 일제히 흑자를 달성했다.전기차와 하이브리드 등 친환경차 판매 호조로 북미 시장에서 활약하고 있는 자동차업종도 183명 중 47명(13.4%)의 선택을 받으며 반등이 기대되는 업종 2위에 이름을 올렸다. 지난 34회 SRE에서 기록한 3위(49명·27.8%)보다 한 계단 상승했다. 글로벌 시장에서 국내 완성차업체의 친환경차 경쟁력이 높은 평가를 받고 있는 만큼 추가적인 반등이 기대된다는 설명이다.3위는 항공업으로 34명(9.7%)이 업황 개선을 예상했다. 이는 지난 34회 SRE 당시 기록했던 4위(19.9%)보다 한 계단 상승한 결과다. 해외여행 수요가 코로나19 이전 수준을 회복하며 순항하고 있다는 점이 설문 조사 결과에 반영된 것으로 풀이된다. 34회 설문에서 1위를 기록했던 전기전자는 삼성전자를 비롯한 주요 기업들의 실적 부진 여파로 올해 조사에서 4위(29명·8.3%)를 기록했다. 인공지능(AI) 산업 확대에 따른 고대역폭메모리(HBM) 수요 증가로 D램 약진이 기대되는 상황이지만 파운드리(위탁생산)와 펩리스(설계) 등 다른 반도체 분야에서 이렇다할 성과를 내지 못한 것이 결과에 영향을 미친 것으로 풀이된다.5위는 은행으로 28명(8.0%)의 선택을 받았다. 정부의 대출 규제로 이자이익이 감소가 예상되지만 신용위험 완화에 따른 대손비용 감소 등을 고려해 은행업의 반등을 예상한 것으로 풀이된다. 특히 은행들이 규제를 이유로 대출 금리를 올리고 있어 오히려 예대마진은 당분간 상승세를 이어갈 것이라는 전망이 지배적이다.SRE자문위원은 “은행의 경우 저금리 속에서도 대출 금리를 올리면서 예대 마진이 확대됐다”고 설명했다.[이 기사는 이데일리가 제작한 35회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
- PF 제도개선으로 공급 위축 전망…"연말 분양 막차 타자"
- [이데일리 김아름 기자] 최근 정부의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업 제도 개선방안이 발표되자 시장에서는 기대감과 우려가 함께 표출되고 있다. 발표된 주요 골자는 디벨로퍼의 자기자본 비율을 높이고 사업 안정성을 강화하는 데 초점을 맞추고 있다. 국내 부동산 PF의 가장 큰 문제로 꼽히는 낮은 자기자본 비율(현 2~3%)을 선진국 수준인 최소 20% 이상으로 끌어올려 ‘저자본 고보증 구조’를 개선한다는 방침이다.물론 장기적으로는 PF 사업의 안정성을 높이고 주택 공급 여건 개선을 기대하고 있지만, 자본이나 사업성이 부족하면 아예 사업 추진 자체가 어려워지고 일부 사업자들은 자기자본비율 조건을 맞추기 위해 작은 사업장 위주로 사업을 추진할 수밖에 없어 공급 위축은 불가피하다는 평가도 나온다.19일 분양업계에 따르면 금융 시장 변화와 고금리로 개발자와 건설사들의 자금 확보에 어려움을 겪고 있고, 경기 둔화도 예상되면서 부동산 시장에 영향이 클 것으로 관측된다. 또 건축비 및 자재비의 상승으로 분양가 상승도 예고되고 있고, PF 개선 방안까지 발표돼 주택 공급은 더욱 어려워진 상황이다. 이에 공급 부족 대란까지 현실화하기 전에 내 집 마련을 하려는 수요자들의 발걸음도 빨라질 전망이다.이 가운데 연말에는 대형 건설사들의 분양 물량이 예고돼 있어 눈길을 끈다. 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 12월에는 전국 24곳에서 2만516가구가 공급 예정이다. 이 중 일반분양 분은 1만5370가구다. 수도권에서 나오는 일반분양분이 7,267가구다. 특히 그동안 공급이 적었던 중랑, 성북 등 서울 지역의 알짜 물량들이 많아 관심이 가져볼 만 하다.먼저 서울 중랑구 상봉역 일대에서 포스코이앤씨가 상봉터미널 재개발(상봉9구역)로 ‘더샵 퍼스트월드 서울’을 분양할 예정이다. 롯데건설은 서울시 성북구 삼선5구역 재개발을 통해 짓는 ‘창경궁 롯데캐슬 시그니처’의 견본주택을 11월 말 오픈하고 12월 청약을 받는다. 경기에서는 평택 브레인시티에서 한양이 공동 8BL에 지하 2층~지상 최고 34층, 6개동, 전용 59·84㎡ 총 889가구 규모로 들어서는 ‘평택 브레인시티 수자인’을 12월 분양할 예정이다. DL건설이 시공하는 ‘e편한세상 동인천 베이프런트’가 인천 중구에서 11월 말 분양하고, 12월 청약을 받는다. 이 외에도 지방에서는 롯데건설이 대전 동구 가오동에 지하 2층~지상 33층, 10개동, 전용면적 59~120㎡, 총 952가구 규모의 ‘대전 롯데캐슬 더퍼스트’를 공급한다. 양우건설이 세종특별자치시 5-1생활권 L12BL에 들어서는 ‘세종 5-1 양우내안애 아스펜’도 12월 분양할 예정이다. GS건설은 충남 아산에서 ‘아산탕정자이 퍼스트시티’를 12월 분양 예정이다.권일 부동산인포 팀장은 “PF시장이 안정되기까지는 적잖은 시간이 소요될 수 있어 불안정한 주택공급 상황 역시 계속될 가능성이 높다”며 “연내 분양에 나서는 물량들은 사업성이 있어서 가능한 곳으로 보유 가치가 있다는 의미라 관심을 가져 볼만 하다”라고 말했다.
- 국토부 "수도권 쏠림 분산하고 신규주택 공급 속도 낼 것"
- [이데일리 박지애 기자] 반환점을 지난 윤석열 정부가 남은 임기 동안 재건축 촉진 등을 통한 주거 공급 안정화과 수도권에 집중된 불균형 해소를 위해 국토균형발전 정책에 집중할 방침이다. 특히 1기 신도시 선도지구 사업 추진과 함께 3기 신도시 등 신규택지도 공급에 속도를 내겠단 의지를 내비쳤다. 이 밖에도 윤 정부는 새로운 경제성장 동력 확보를 위해 도심항공교통(UAM)과 자율주행차 등 미래 모빌리티 분야 기술 개발도 적극지원하겠단 계획이다. 19일 국토교통부는 ‘윤석열 정부 국토교통 분야 성과 및 향후 추진계획’ 발표를 통해 남은 임기 동안 △국토균형발전 실현 △주거 안정 및 국민 맞춤형 지원 강화 △미래 산업 육성 및 국가 경쟁력 제고에 힘을 쏟겠다고 밝혔다. 먼저 부동산 시장의 양극화와 국민 삶의 질 저하를 해결하기 위해 수도권에 집중된 국토 불균형을 완화한 균형발전에 정책역량을 집중해 나갈 계획이다.이를 위해 지역 주도형 공간전략인 초광역권 계획을 수립하고 최상위 국가공간계획인 제5차 국토종합계획 수정계획에 반영할 계획이다. 지방 초광역권은 혁신 성장거점 조성과 광역 교통망을 확충하여 수도권 수준의 경제생활권을 만들어 나가는 한편, 수도권은 GTX 추가 개통, 신도시, 메가 반도체 클러스터 조성 및 주거·교통·일자리 융합 개발 등을 통해 과밀·혼잡을 해소해 나갈 계획이다.특히, 가덕도신공항, 대구경북통합신공항 등 지역 경제성장을 견인해 나갈 지역 거점공항이 적기 개항할 수 있도록 사업계획에 따라 철저한 공정관리를 추진할 계획이다.주거 공급망을 늘리기 위해선 재건축 촉진법 제정 등을 통해 수요에 부합 하는 충분한 규모의 주택 공급을 추진하며, 낡고 노후화된 주거공간을 쾌적하고 편안한 주거공간으로 탈바꿈해 나갈 계획이다. 이를 위해 1기 신도시 재정비 선도지구 사업 추진과 함께 전국 노후계획도시에 대한 재정비도 본격화하는 한편, 3기 신도시를 포함하여 신규택지 공급을 가속화 하고 주거 수요를 고려하여 추가적인 신규택지 발굴도 적극추진해 나갈 계획이다. 또 여건상 내 집 마련이 어려운 분들을 위해 전세사기 걱정이 없고 주거부담이 낮은 공공임대주택 공급을 확대하고, 반지하 등 취약계층을 위한 주거상향 지원도 지속 확대해 나갈 계획이다.남은 임기 동안 새로운 경제성장 동력 확보를 위해 미래 신산업을 적극육성 할 방침이다. UAM과 자율주행차 등 미래 모빌리티 분야를 선도하기 위해 민관 협력을 강화하고 기술개발을 적극 지원하는 한편, 조기 상용화를 통해 실질적인 국민 체감도를 높일 계획이다. 또 국민 생활과 밀접하게 연결된 교통물류 분야에 대해서도 적극적인 산업 혁신을 통해 국민들의 일상생활을 변화시켜 나갈 계획이다. 아울러, 항공 분야에서는 인천공항 4단계 사업 준공을 통해 여객 1억명 공항 시대를 열고, 서남아·대양주 등 국제선 항공 네트워크를 확대할 계획이다.한편 윤 정부는 앞서 지난 2년 반 동안 이룬 주요 국토교통 분야 성과로 부동산 시장 정상화 및 국민 주거안정를 위해 신규택지 21만 5000가구를 발표함과 동시에 재건축 규제 합리화 및 분양가 상한제를 완화하고 인위적 공시가격 인상 중지를 한 것을 주요 성과로 꼽았다. 또 교통 인프라 구축 및 국토균형발전 기반 마련을 위해 GTX-A(수서-동탄)을 개통하고 243만명이 이용하는 K-패스를 출시한 것도 주요 성과로 내세웠다. 이 밖에 신성장동력 확보를 위한 성과로 UAM 실증과 자율차 시범운행, K-드론배송 상용화 등을 꼽았다.
- 세종 2년만 신규 단지…'세종 5-1 양우내안애 아스펜' 내달 분양
- [이데일리 남궁민관 기자] 양우건설은 세종특별자치시 5-1생활권 L12BL에 들어서는 ‘세종 5-1 양우내안애 아스펜’을 다음달 분양할 예정이라고 19일 밝혔다. 세종특별자치시에 2년여 만에 공급되는 신규 분양인데다 5생활권에 처음 들어서는 단지로 ‘퍼스트 프리미엄’도 기대해볼 수 있어 새 아파트를 기다리던 수요자들의 많은 관심이 예상된다. ‘세종 5-1 양우내안애 아스펜’ 단지 투시도.(사진=양우건설)이번 단지는 지하 2층~지상 최고 18층, 18개 동, 전용면적 84㎡ 단일 구성에 총 698가구 규모로 지어진다. 전용면적 별 가구 수는 △84㎡A 403가구 △84㎡B 143가구 △84㎡C 110가구 △84㎡D 32가구 △84㎡T 8가구 △84㎡P 2가구다. 세종특별자치시는 탄소중립형 기후탄력도시, 치유와 회복이 있는 정원도시, 첨단기술을 활용한 스마트도시 조성 등을 추진 중으로 지속적인 인구 유입, 일자리 창출이 기대된다.이중 이번 단지가 들어서는 5-1생활권은 세종 스마트시티 국가시범도시로 자율주행 대중교통, 스마트팜, 스마트 교육시스템, V2G 기반구축, 제로에너지 특화단지 등 스마트 에너지, 혁신창업, 생활체감형 서비스, 스마트 에너지 등을 중점으로 계획된 도시다. 5생활권은 의료·복지 및 스마트 헬스시티로 조성되며 2028년 개원을 목표로 암치료센터 설립을 위한 5개 기관이 협약을 체결하는 등 도시 조성에 박차를 가하고 있다. 교통여건도 우수하다. KTX 오송역과 청주국제공항이 각각 15분, 30분 거리에 위치해 있으며, 경부고속도로와 중부고속도로 등 고속도로와 세종~오송역 BRT 등 대중교통 이용도 수월하다. 여기에 제2경부고속도로(서울세종고속도로), CTX 급행철도 등도 추진 중으로 향후 교통여건은 더욱 편리해질 전망이다. 단지 인근으로 초등학교, 중학교, 고등학교가 예정돼 있어 안전하고 가까운 교육여건을 갖추고 있으며 미호천, 금강, 출동산, 세종합강캠핑장, 합호서원 역사공원 등 녹지가 풍부해 주거쾌적성도 높다.전 가구가 선호도 높은 전용 84㎡로 구성되며 단지 내부 복합테마 공간 계획과 단지순환형 보행동선, 친환경 녹지체계 등으로 입주민들의 주거 만족도를 높일 계획이다. 일부 저층에는 테라스하우스를 배치했으며, 최상층 펜트하우스도 2가구 공급한다. 욕실과 세면대 분리 구성으로 건식 욕실을 조성했으며 타입에 따라 팬트리, 현관 창고 등 넉넉한 수납공간도 제공한다.특히 이번 단지는 전국 청약이 가능해 진입장벽이 낮은 데다 분양가상한제 적용으로 합리적인 가격까지 갖추고 있어 수요자들의 이목을 끌 전망이다. 국내 거주자 만 19세 이상, 청약통장 가입기간 6개월 이상(지역별·면적별 예치금 충족 시)이라면 누구나 청약이 가능하다. 또 세대주, 세대원 무관, 재당첨 여부 무관(단 과거 2년이내 가점제로 당첨된 세대 구성원은 추첨제로만 청약 가능)하고 다주택자도 청약이 가능하다. 1순위 청약은 가점제 및 추첨제(무주택자 우선공급이 없음)로 구성된다. 전매제한 기간은 당첨자 발표일로부터 1년으로, 입주 전 전매가 가능한 것도 특징이다.모델하우스는 오는 12월 세종특별자치시 대평동 270-10번지 일대에 문을 열 예정이다.
- “내년 부동산 시장 강보합”…NH證, ‘2025 부동산 시장 전망’ 보고서 출간
- [이데일리 박순엽 기자] NH투자증권(005940)은 ‘2025 부동산 시장 전망_쉬어가기, 그 후 예고된 새집 부족’ 보고서를 출간했다고 19일 밝혔다. 해당 보고서는 2024년 부동산 시장을 점검하고 수요 및 공급, 경제 변수에 따른 2025년 부동산 시장 전망을 담았다. (사진=NH투자증권)NH투자증권은 2024년 부동산 시장을 전세가율 회복과 분양가 상승으로 거래량이 증가하고 가격이 상승한 공고한 실수요 시장과 상급지·정비사업장의 신고가 거래가 속출한 한해였다고 진단했다. 4분기 들어 기준금리가 인하했지만, 대출 규제와 높아진 매도호가로 정체 국면에 진입해 일시적 현상이냐 추세적 흐름이냐를 두고 2025년 1분기까지 분수령이 될 것으로 보고 있다. 내년 부동산 시장은 강보합을 전망하며, 상승과 하락지역이 상존하는 차별화·국지화 가속이 예상된다고 전망했다. 전·월세가격 상승과 금리 인하 기대감, 선호 지역의 공급부족이라는 상승 요인이 하락 요인보다 우선 작용하며 국지적 상승 흐름이 지속할 것이라 봤다. 주요 변수로는 대출 관련 추가규제, 기준금리 방향성으로 꼽았다.올해 들어 전셋값 상승, 분양시장 열기, 정비사업 기대감으로 인한 영향으로 아파트 매매시장 분위기가 상승했다고 평가했다. 전·월세 시장도 계속 상승했는데, 서울 평균 전셋값은 2024년 3월부터 이미 전고점을 넘어서서 꾸준히 상승했고 전국도 2024년 9월 기준 2021년 11월 고점의 98% 수준까지 회복한 것으로 조사됐다. 매매가격과 전셋값이 같이 상승세를 유지해 동조화된 모습이 계속되고 있다고 봤다.올해 분양 물량은 지난해보다 증가했으나 입주 물량이 지난해보다 감소했다며, 9월 누계 전국 인허가 물량이 약 19만 1000호로 2021~2023년 동기 인허가 물량보다 적다고 봤다. 착공 물량은 전년보다 증가하긴 하였으나 2021~2022년과 비교 시 56~74% 수준으로 앞으로 공급 부족이 예상될 것으로 전망했다. 수요 측면에선 가구별 소득 격차가 벌어지며 불균형은 커지지만, 1인당 GNI(연간 국민평균소득)는 꾸준히 상승하고 있는 것으로 조사됐다. 최근 대출 규제로 거래량이 감소하긴 했으나 대출 규제로 인한 수요 감소 효과는 오래가기 어려운 것으로 분석했다. 정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “단기 전망으로 경제성장률 전망치는 낮아지고 글로벌 경제 불확실성은 점차 커지며 국내 부동산 시장의 주요 변수로 대외 변수 및 금리 방향성 등 금융 여건이 크게 작용할 것”이라며 “그 이후 전망은 거시경제 환경 요인이 시장 변수에서 영향이 줄어들수록 공간환경의 수급 여건(선호지역의 공급 부족)이 가격 결정에 더 크게 영향을 미칠 것으로 사료된다”고 했다. 정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “스트레스 DSR 3단계 도입 및 가계부채 관리 정책으로 단기 수요 위축은 예상되나 대출 한도 회복 및 정책 모기지 효과로 하락 가능성은 크지 않은 것으로 판단한다”면서 “지방 미분양 및 수도권 매물 증가는 예의주시가 필요하다”고 말했다.해당 보고서 원문은 NH투자증권 공식 블로그에서 확인할 수 있다.
- [35th SRE][Best Report]“건설사 연말 실적 집중 모니터링 예정”
- [이데일리 마켓in 박미경 기자] 지난해 12월 중견 건설사 태영건설은 워크아웃(기업구조개선작업)을 신청했다. 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)으로 인한 유동성 위기가 고조됐다. 당시 한국신용평가의 건설 관련 보고서가 건설사들의 PF 리스크를 정량화해 시장 참여자들에게 시의적절하게 정보를 제공했다는 평가를 받았다.선지훈 한국신용평가 선임연구원(왼쪽부터), 김상수 수석연구원, 전지훈 연구위원. [이데일리 이영훈 기자]지난 3월 홍석준 한신평 기업평가본부 실장, 전지훈 연구위원, 김상수 수석연구원, 선지훈 선임연구원, 이승민 연구원의 ‘건설: 본격화되는 PF 구조조정, PF우발채무 및 미분양 부실에 주목할 시점(I, II)’ 보고서가 35회 신용평가 전문가 설문(SRE: Survey of credit Rating by Edaily)에서 베스트리포트 3위에 올랐다.한신평의 보고서는 총 341표(응답자 183명, 15개 베스트리포트 후보 가운데 최대 2개 복수응답) 중 34표(10.0%)를 얻었다. 전지훈 연구위원은 “유동성 및 PF 리스크와 관련해 정량적으로 수치화해서 각 건설사들이 얼마나 리스크에 노출돼 있는지 보여주는 데 중점을 뒀다”며 “위험 수준도 높음, 보통, 낮음으로 구분해 향후 분석의 툴을 마련했다는 점에서 의미가 크다”고 소감을 밝혔다.회계정보를 얻는 과정에서 건설사들과 활발한 소통을 이어갔다는 후문이다. 실적 공시 마감이 3월 말까지인 점을 감안했을 때 PF 우발채무와 관련한 현장 사업성 검토를 위해서는 건설사들의 적극적인 정보 제공이 뒤따라야 하기 때문이다. 김상수 수석연구원은 “오히려 시장에서 우려하는 건설사일수록 가지고 있는 정보를 투명하게 보여주기도 했다”며 “건설사 입장에서도 자료를 제공함으로써 투자자들과 적극적인 소통이 필요한 상황이었다”고 했다.특히 미착공 현장과 관련한 손실 규모를 파악하는데 가장 어려움을 겪었다고 밝혔다. 김 연구원은 “PF 보증은 착공 현장과 미착공 현장으로 구분하는데, 부동산 경기가 어떻게 변할지 모르다 보니 현재 시점에서 미착공 현장에 대한 손실 규모를 어떻게 잡아야 할지 고민이 컸다”고 덧붙였다.다만 현재 시점에서 본격적인 금리 인하가 시작됐고, 서울의 경우 수급 여건이 개선되는 모습을 보이고 있다. 한신평도 이에 따라 지난 9월 건설사 현황을 점검하는 보고서를 발간했다. 선지훈 선임연구원은 “수도권에서 분양이 늘면서 건설사 입장에서는 우호적인 상황”이라며 “한편 상대적으로 지방 현장 비중이 높은 중견 이하 건설사나 지방 소재 소형 건설사의 경우 아직까지는 어려운 상황이다”고 짚었다. 이어 “지방 부동산 시장이 아직 살아나지 않은 상황에서 분양을 늘리다 보면 다시 또 미분양 누적으로 악순환이 이어질 가능성도 있다”고 덧붙였다.김상수 수석연구원은 하반기에 발간한 보고서에 대해 “지방 시장, 생활형 숙박시설이나 오피스텔 등 비주택 시설에 대해서는 좀 더 위험 가중치를 높게 두고, 서울 및 수도권 아파트의 경우 낮게 조정하는 과정을 거쳤다”고 설명했다.한신평은 향후 건설사들의 연말 실적을 집중 모니터링할 계획이라고 밝혔다. 전지훈 연구위원은 “건설사들이 4분기가 되면 미분양이나 추가 손실에 대한 인식이 일어날 수 있어 그 부분들을 중점적으로 보고 있다”며 “손실 인식된 부분들이 건설사 재무구조나 유동성에 어떻게 영향을 미치는지, 분양 미수금을 잘 회수하는지 등을 연말까지 지켜볼 예정”이라고 말했다.마지막으로 시공사가 모든 책임을 지고 시행사의 채무를 상환해야 하는 책임준공에 대해 우려를 표했다. 현 부동산 PF 구조상 시공사인 건설사가 과도한 리스크를 짊어진다는 설명이다. 전 연구위원은 “건설사는 시공만 하는데도 불구하고 유동화증권 시장 리스크, 시행사 리스크, 정책적 리스크 등을 모두 지고 있어 과도한 위험에 노출돼 있다”며 “건설사가 감내할 수 있는 수준의 위험만 부담하는 구조가 잘 정착됐으면 한다”고 진단했다.선지훈 한국신용평가 선임연구원(왼쪽부터), 김상수 수석연구원, 전지훈 연구위원. [이데일리 이영훈 기자][이 기사는 이데일리가 제작한 35회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
- [35th SRE][Best Report]건설: 본격화되는 PF 구조조정, PF우발채무 및 미분양 부실에 주목할 시점(I, I...
- [이데일리 마켓in 박미경 기자] 다음은 35회 신용평가 전문가 설문(SRE: Survey of credit Rating by Edaily) 베스트 리포트 부문 3위를 차지한 홍석준 한국신용평가 기업평가본부 실장, 전지훈 연구위원, 김상수 수석연구원, 선지훈 선임연구원, 이승민 연구원의 ‘건설: 본격화되는 PF 구조조정, PF우발채무 및 미분양 부실에 주목할 시점(I, II)’ 요약이다.한신평은 태영건설 워크아웃(기업구조개선작업) 사태 이후 현재 신용등급을 부여하고 있는 건설사들의 유동성 상황과 단기 자금소요 대응능력을 재검토했다. 대부분 기존 현금성 자산과 더불어 계열 지원 등에 기반한 자구안 실행을 통해 단기적으로는 유동성 대응이 가능하다고 밝혔다. 다만 올해 만기 도래를 앞둔 회사채나 금융권 차입금 등의 규모가 크고 상대적으로 자금조달 수단이 제한된 A- 등급 이하 일부 기업에 대해서는 우려를 표했다.지난 2022년 하반기부터 지속된 분양시장 침체가 건설업황 부진의 가장 근본적인 원인이라고 지적했다. 분양경기 저하는 조달환경 악화와 맞물려 유동성 리스크를 초래할 뿐만 아니라 PF 보증, 책임준공을 비롯한 PF 우발채무의 부실과 공사대금 회수 차질이라는 결과로 연결될 수 있기 때문이다.PF 리스크가 현실화된 태영건설을 제외하면 유효 등급을 보유한 건설사들의 2023년 말 PF 보증은 26조9000억원으로 집계됐다. 위험수준이 높은 미착공 도급사업장과 분양률 50% 미만의 착공 도급현장 관련 PF 보증금액은 약 12조원으로 전체의 44%를 차지했다. 도급사업 PF 보증은 미착공 현장 비중의 69%에 달하는 가운데, 광역시를 포함한 지방 주택사업장과 비주택 사업장 관련 보증이 미착공 현장의 70%를 상회했다.특히 광역시를 포함한 지방사업장의 경우 전반적인 분양경기 부진과 개별 프로젝트의 사업성 저하로 인해 관련 리스크가 높은 상황이다. 금융권 자금조달을 통한 본PF 전환 자체가 어려우며, 착공 및 본PF 전환에 성공하더라도 현재 공사비 수준을 감안하면 고분양가로 인해 분양 실적이 저조할 가능성이 크다. 이어 건설사들의 경우 PF 보증 규모에 비해 최근까지 손실 및 충당부채를 인식한 사례가 제한적이라고 지적했다. 금융감독원이 상향된 PF 충당금 적립기준을 제시하자 금융업권이 감독 강화로 손실 인식을 늘렸던 모습과 대비된다.PF우발채무, 미분양 리스크의 현실화 가능성에도 공시된 회계정보에 관련 예상손실 및 충당금이 적시에 적정한 수준으로 반영되고 있는지에 대해서는 의문이 제기될 수밖에 없다고 꼬집었다. 신용평가 과정에서 제시하는 자료도 PF우발채무 관련 현장의 사업성을 검토하기에는 충분하지 않다는 의견이다. 한신평은 관련 회계정보의 제약에도 실질 리스크의 분석과 신용도 반영을 보다 강화한다는 계획이다.스트레스 테스트 결과 A~BBB급 17개 건설사에서 총 5조8000억원~8조7000억원의 손실이 발생 가능하다고 추정했다. 업체별로는 부채비율이 300%를 초과하는 기업은 17개 건설사 중 2개사로 나타났다. 분양경기·PF 시장 등의 점진적인 저하 또는 본격적인 회복 지연을 가정했을 때 6개, 분양경기·PF 시장 등의 급격한 저하를 가정했을 때에는 7개로 늘어난다.한신평은 PF우발채무, 유동성, 미분양 등 제반 위험 요인들과 재무부담에 대한 통제 수준이 신용도 관점의 주요 결정 요인이 될 것이라고 내다봤다. 또 개별 건설사의 자구안 또는 계열 차원의 지원을 통한 유동성 확충과 재무구조 개선이 의미 있는 수준으로 실현될 경우 신용도 저하 폭이나 속도를 다소 완화할 수 있다고 덧붙였다.[이 기사는 이데일리가 제작한 35회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
- [35th SRE][Best Report]“브릿지론 다음은 본PF…점진적 위기 살펴봐야”
- [이데일리 마켓in 이건엄 기자]레고랜드 사태 이후 2년이 지났지만 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기는 현재진행형이다. PF 익스포저(위험 노출액) 상당수를 차지했던 브릿지론이 금융사의 충당금 적립과 경·공매를 통해 일부 해소됐지만 여전히 많은 사업장이 부실로 몸살을 앓고 있기 때문이다. 특히 비교적 안전하다고 평가받았던 본PF 역시 부동산 경기 침체에 따른 미분양으로 미래를 장담하기 어려워지면서 불안감이 고조되고 있다.이처럼 PF 불확실성이 여전한 상황에서 한국신용평가가 지난 9월 30일 낸 ‘변곡점 맞은 PF, 업권별 충당금 방어벽은 얼마나 견고한가’ 리포트는 부실 PF 대응 지침서로 손색이 없다는 평가를 받고 있다. 정부의 사업성 평가를 기반으로 캐피탈과 증권, 저축은행이 보유하고 있는 사업장별 익스포저를 면밀히 분석해 시장에 경종을 울렸다. (왼쪽부터)김예일 한국신용평가 금융1실 수석연구원과 김선영 금융2실 수석연구원, 윤소정 금융1실 수석연구원, 정호준 금융1실 애널리스트가 35회 SRE 베스트리포트 1위 기념 촬영을 하고 있다.(사진=김태형 기자)해당 리포트는 35회 SRE 베스트리포트 부문에서 전체 복수응답 341표(응답자 183명, 15개 베스트리포트 후보 가운데 최대 2개 복수응답) 중 47표(13.8%)를 받으며 베스트 리포트 1위에 올랐다. 보고서 작성에는 한국신용평가 금융1실 김예일 수석연구원, 윤소정 수석연구원, 정호준 애널리스트, 금융2실 김선영 수석연구원이 참여했다.이번 보고서에는 캐피탈과 증권, 저축은행의 PF 구조조정에 따른 부담 규모와 손실흡수력 전망 등이 포함됐다. 김예일 연구원은 “감독 당국의 사업성 평가도 있었고 자료도 보충되면서 과거 대비 보고서 작성이 용이했다”며 “금융기관 자료 보완이 많이 이뤄졌고 개별사업장별 현황도 정리가 잘돼 있었다”고 말했다.보고서에 대한 시장의 반응도 긍정적이었다는 게 이들의 설명이다. PF 위기론이 사그라들면서 이전 만큼의 관심을 이끌어내진 못했지만 시장 참여자들의 문의가 꾸준히 이어졌다는 후문이다.김선영 연구원은 “보고서가 나간 이후 캐피탈업계의 대응력에 대한 문의들이 있었다”며 “캐피탈 같은 경우 등급과 연계해서 설명하려고 노력했다. 그런 부분이 좋은 반응을 이끌어낸 것은 의미가 크다고 생각한다”고 말했다.윤소정 연구원도 “과거 내용을 업데이트하고 시장에 메시지를 주려고 했는데 이런 부분들이 좋은 성과로 나타났다”며 “향후에도 좋은 의견을 전달할 수 있는 노력을 지속할 것”이라고 전했다.정호준 연구원은 “PF 시장에 대해 우려도 있고 저축은행의 경우 상황이 좋지 않다보니 부담감이 있었다”며 “좋은 결과를 낸다기 보다는 정확하게 정보를 전달하고자 했다”고 말했다.연구원들은 보고서 작성 과정에서 아쉬운 부분으로 PF 관련 세부 정보에 대한 낮은 접근성을 꼽았다. 과거 대비 나아졌지만 여전히 개별 및 해외 사업장에 대한 리스크를 면밀히 살펴보기에는 음영이 다수 존재한다는 설명이다. 김예일 연구원은 “여전히 개별 사업장별 정보나 자료가 제한적인 부분들이 많다”며 “이 때문에 적시성 있는 판단이 어렵다”고 말했다. 윤소정 연구원도 “해외 사업장의 경우 많은 정보를 접하지 못한다”며 “종합적인 판단을 위해선 그런 부분들이 제공될 필요가 있다고 생각한다”고 지적했다. (왼쪽부터)김예일 한국신용평가 금융1실 수석연구원과 윤소정 금융1실 수석연구원, 정호준 금융1실 애널리스트가 35회 SRE 베스트리포트 1위 기념 촬영을 하고 있다.(사진=김태형 기자)연구원들은 금융권의 충당금 확보와 정부의 정책지원 덕분에 브릿지론을 중심으로 PF 익스포저가 빠르게 안정화됐지만 안심하기에는 이르다고 입을 모았다.김예일 연구원은 “본PF와 관련해 엑시트(EXIT·투자금 회수)와 성과를 지속적으로 살필 예정”이라며 “수도권 주택 등 우량 사업장의 경우 걱정할 수준은 아니지만 지식산업센터나 생활형숙박시설 등은 지켜볼 필요가 있다”고 강조했다.김선영 수석연구원도 “본PF의 경우 지식산업센터나 물류센터 등 임대와 매각 지연 해소에 어려움을 겪는 사업장은 집중적으로 보고 있다”며 “익스포저 자체는 크지 않지만 만기 집중도가 높은 사업장은 손익에 영향이 있을 수 있다”고 말했다.정호준 연구원은 “저축은행의 경우 캐피탈, 증권과 달리 미분양이거나 분양개시 하지 않은 사업장이 다수 있었다”며 “이를 고려해 본PF도 위험사업장의 공실률 등을 바탕으로 살필 예정”이라고 설명했다. [이 기사는 이데일리가 제작한 35회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
- [35th SRE][Survey]NICE신평, 연구보고서·세미나 선두
- [이데일리 마켓in 안혜신 기자] 35회 신용평가 전문가 설문(SRE: Survey of credit Rating by Edaily)에서 NICE신용평가(NICE신평)가 연구보고서 만족도와 세미나 만족도에서 모두 1위를 차지했다. 연구보고서 만족도에서 34회 1위를 차지했던 한국신용평가(한신평)는 35회에서는 NICE신평에 선두를 내주며 2위로 밀려났다. 다만 평가보고서 만족도에서는 한기평이 3년 연속으로 1위 자리를 이어갔다.◇ 이슈 선점하는 NICE신평35회 SRE 연구보고서(산업·이슈 분석) 만족도 평가에서 NICE신평은 65표(35.5%)를 얻으면서 1위 자리에 올랐다. 지난 34회에서는 한신평이 56표(31.8%)를 얻으면서 1위를 차지했지만 1년 만에 NICE신평이 이를 밀어낸 것이다. 이 보다 더 앞선 지난 33회에서는 한기평이 66표(32.5%)로 1위를 차지한 바 있다. 한신평은 35회 설문에서 53표(29.0%)로 2위에 그쳤고, 한기평은 32표(17.5%)를 얻으면서 3위를 기록했다. 신평사들의 연구보고서 질이 전반적으로 높아지면서 ‘차이없다’는 응답도 상당한 비중을 차지하는 모습이다. 33회 SRE에서는 연구보고서에 대해 ‘차이없다’는 응답이 29표(14.3%)에 그쳤지만 34회에서는 43표(24.4%)로 늘어났다. 이번 35회에서는 33표(18.0%)를 기록했다.담당업무별로는 비(非) 크레딧 애널리스트(비 CA) 중 44표(38.6%)가 NICE신평 연구보고서가 가장 만족스럽다고 답변했고, 한신평(25표, 21.9%)과 한기평(19표, 16.7%) 순으로 뒤를 이었다. 세부적으로는 채권매니저 중 30명(38.5%)이 NICE신평을 1위로 뽑았다. 이어 한신평(21표, 26.9%)과 한기평(15표, 19.2%)으로 집계됐다.반면 CA는 한신평에 가장 많은 28표(40.6%)를 줬다. 이어 NICE신평(21표, 30.4%)과 한기평(13표, 18.8%) 순으로 선택했다. IB 등 기타 그룹에서는 NICE신평(14표, 38.9%)이 가장 많은 표를 받았으며, 한기평과 한신평은 각각 4표(11.1%)로 동률을 기록했다.평가보고서(요지 포함)를 자주 이용하는 신용평가사는 한신평이 1위에 올랐다. 총 56표(30.5%)를 얻었다. 이어 NICE신평(55표, 30.0%)이 근소한 차이로 2위에 올랐고 한기평이 53표(29.0%)로 3위에 그쳤다. 34회에서 70표(39.8%)를 얻으면서 압도적인 1위를 차지했던 한기평이 3위로 밀려나게 된 것이다. ‘없다’는 응답은 19표(10.4%)로 나왔다.특히 그동안 CA 그룹의 압도적인 지지를 받았던 한기평이 이번에는 24표(34.8%)를 얻는데 그친 점이 눈에 띈다. CA들은 근소한 차이(25표, 36.2%)로 한신평 평가보고서를 가장 자주 이용한다고 답했다. NICE신평은 15표(21.7%)를 얻었다. 비CA 그룹에서는 NICE신평을 40명(35.1%)이 선택하면서 한신평(31표, 27.2%)과 한기평(29표, 25.4%)을 압도적으로 따돌렸다.SRE 자문위원은 “한기평이 요지를 간략하게 만들면서 33회부터 지지도가 높았는데 이후 신평사들이 가독성을 높이는 작업을 모두 진행하면서 차별점이 사라졌다”면서 “한기평이 시작하고 나머지가 따라온 모습”이라고 분석했다.◇ 베스트리포트는 ‘한신평’35회 SRE 베스트리포트는 시장에 그동안 관심이 높았던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 보고서와 SK그룹 등에 대한 분석 보고서가 상위권에 올랐다. 베스트리포트는 신평사 3사가 각각 제시한 리포트 총 15개 중 투표를 거쳐서 선정하는데 1위는 한신평 보고서가 차지했다.신평사별 득표 합계(15개 후보 가운데 최대 2개 복수응답)로도 한신평은 154표를 얻으면서 1위에 등극했다. 2위는 NICE신평(105표), 3위는 한기평(82표)으로 집계됐다. 35회 SRE 베스트리포트 상위 5위권에는 3사가 모두 이름을 올렸다. 한신평이 1위와 3위, 5위로 선정되면서 총 다섯 자리 중 세 자리를 차지했다. 한기평과 NICE신평은 각각 나머지 한 자리씩을 채웠다.1위는 한신평이 발표한 ‘변곡점 맞은 PF, 업권별 충당금 방어벽은 얼마나 견고한가?’ 시리즈가 뽑혔다. 전체 복수응답 341표(응답자 183명, 최대 2개) 중 47표(13.8%)를 얻었다. 지난 9월 발표했는데 올해 가장 큰 관심사 중 하나였던 부동산 PF 리스크에 대해서 업종별로 상세히 분석한 보고서다.베스트리포트 2위에는 총 35표(10.3%)를 끌어모은 ‘PF사업성 평가결과 분석’ 시리즈가 이름을 올렸다. 한기평이 지난 9월 공개한 보고서다. 3위에는 34표(10.0%)를 받은 한신평의 ‘건설: 본격화되는 PF 구조조정, PF우발채무 및 미분양 부실에 주목할 시점’ 보고서가 뽑혔다. 4위는 NICE신평의 ‘부동산PF 손실인식 현황과 추가손실 전망’(31표, 9.1%)이 5위는 한신평의 ‘2024 미국 대선에 따른 영향 점검’(29표, 8.5%) 보고서가 차지했다.좋은 보고서 조건에 대한 설문에서는 34회 SRE와 마찬가지로 ‘발행기업 제반이슈가 체계적으로 정리돼 있어야한다’는 응답이 92표(50.3%)로 가장 많았다. 이어 ‘평가사가 아니면 구하기 어려운 자료가 많아야한다’가 52표(28.4%), ‘각 신용요소에 대한 평가사의 견해가 분명해야 한다’가 32표(17.5%), ‘비용이 저렴하고 빠른 업데이트가 필요하다’가 7표(3.8%)를 받았다.◇ 세미나 만족도 강자 등극한 NICE신평세미나 만족도 평가에서는 NICE신평이 압도적인 표 차이로 1위에 등극했다. 이 분야 전통적인 강자인 한신평을 다시 한 번 밀어낸 모습이다. 한신평은 28회부터 30회 SRE까지 세미나 만족도 평가에서 1위를 차지했다가 31회와 32회에서 NICE신평에 잠시 선두를 내줬다. 이어 33회와 34회 연속으로 1위를 차지했지만 35회에서는 다시 NICE신평에 추월당한 것이다.NICE신평은 세미나 만족도가 가장 높은 곳을 묻는 질문에 총 43표(40.2%)를 받았다. 세미나 만족도가 가장 낮은 곳은 한기평(22표, 20.6%)으로 나타났다. 한신평은 28표(26.2%)를 받았다.설문 정확도를 높이기 위해 세미나 참석률 20% 이하 응답자는 제외하고 설문을 진행했다. 35회 SRE에서 세미나 참석률 20% 이하 응답자는 107명이다.세미나 참석률이 61% 이상인 응답자는 19명이었다. 이중 가장 세미나 만족도가 높은 곳 역시 NICE신평(7표, 36.8%)으로 집계됐다. 한기평과 한신평은 각각 6표(31.6%)를 얻었다.35회 SRE에서도 연구보고서와 세미나에 대한 업무 기여도는 4.05점(5점 만점)을 기록하면서 33회 이후 3년 연속 4점을 넘었다. 한 SRE 자문위원은 “업무 기여도가 계속 높아지고 있다”면서 “3점대를 기록하다 4점대로 넘어왔다는 것은 상당 수준 기여를 하고 있다고 보면 된다”고 설명했다.[이 기사는 이데일리가 제작한 35회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
- 전국 지식산업센터, 3분기에도 '냉기'…경매 인기 살아난다
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 전국 지식산업센터 시장은 올해 3분기에도 ‘냉기’가 돌았다. 특히 서울시는 월 평균 거래면적과 거래금액이 모두 감소했다. 이는 불황이 지속되고 있음을 보여준다는 분석이다.특히 장기간 착공·분양을 하지 못한 사업장은 추가적 금리 인하에도 사업을 지속하기 어려울 것으로 보인다. 이에 따라 서울시 중심으로 법원 경매 인기가 살아날 것으로 예상된다.◇ 서울시 월 평균 거래면적·거래금액 ‘뚝’…시장 불황 지속18일 지식산업센터 빅데이터 플랫폼 지식산업센터114에 따르면 올해 3분기 전국 지식산업센터 거래면적은 12만6502㎡로, 지난 1·2분기보다 감소했다. 전국 지식산업센터 분기별, 월별 거래면적 (자료=지식산업센터114)서울시는 월 평균 거래면적, 거래금액 모두 최근 5년간 또는 5년 전 수치보다 감소했다. 서울시의 지난 9월 기준 월 평균 거래면적은 1만152㎡로 집계됐다. 최근 5년간 월 평균 거래면적 1만6433㎡의 약 62%에 불과한 수치다. 서울시의 올해 3분기 지식산업센터 총 거래금액은 2284억원으로 집계됐다. 이는 공급량 증가, 평균 거래가격 상승에 따른 결과로 추정된다. 서울시의 월 평균 거래금액은 지난 9월 기준 703억원으로 집계됐다. 이는 5년 전인 지난 2019년 월 평균 거래금액 896억원에 못 미치는 수치다. 지난 2022년에는 월 평균 거래금액이 889억원, 작년에는 670억원이었다. 경기도의 경우 지난 9월 기준 월 평균 거래면적이 2만2682㎡로, 최근 5년간 월 평균 거래면적(2만5298㎡)의 약 90%에 그쳤다. 인천시, 부산시는 지난 9월 기준 월 평균 거래면적이 각각 약 11%, 33% 증가했다. 다만 이는 대형면적의 일시적 거래에 따른 증가다. 일시적 거래를 제외하면 최근 5년간 월 평균 거래면적보다 감소했다는 분석이다.서울시의 올해 3분기 지식산업센터 평균 거래가격은 2500만원 전후로, 작년 3분기와 비슷한 수준을 유지했다. 경기도는 1200만원 후반대를 유지했다.인천시 올해 3분기 평균 거래가격은 1373만원으로, 작년 평균 거래가격(787만원)과 올해 2분기 평균 거래가격(781만원)을 웃돌았다. 다만 이는 인천시 미추홀구 도화동 토지산업개발 지식산업센터를 다른 용도로 개발하기 위한 특수한 거래 영향으로 추정된다.◇ ‘주요 수도권 vs 비수도권’ 양극화 뚜렷…경매 물건 증가지역별 실거래가를 보면 양극화 현상이 더욱 뚜렷해지고 있다. 서울시 및 경기도 주요지역의 지식산업센터 평균 거래가격은 보합세 및 완만한 상승세를 나타냈다. 반면 경기도 외곽지역과 비(非) 수도권은 당분간 가격 하락세가 유지될 것으로 예상된다. 특히 서울 성동구는 전국 지식산업센터 최고가격 지위를 유지하고 있다. 올해 3분기 단위 면적당 실거래가 상위권 지역을 보면 최상위 10건 거래 중 9건이 성동구에서 나왔다. 지역별 전망을 보면 서울은 높은 분양가격의 신규분양 현장은 고전할 것으로 보인다. 건축허가 후 장기간 착공·분양을 하지 못한 사업장은 금융비용을 감당하기 어려워 기한이익상실(EOD)로 몰릴 것으로 예상된다.또한 높은 분양가격을 고수해야 하는 지식산업센터의 경우 낮은 분양률 때문에 오피스로 용도 변경하는 곳이 늘어나고 있다. 마스턴투자운용이 선매입을 확정한 서울시 성동구 성수동2가 279번지 일대는 당초 삼원PFV가 지식산업센터를 분양하려 했던 곳이다. 그러나 현재는 오피스로 설계 변경 및 인허가가 완료됐다. 수도권 지식산업센터 경매 진행 현황 (자료=지식산업센터114)서울은 추가적 금리 인하에도 건설사의 시공 참여 거부와 신탁사의 보증 거부로 브릿지론, 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환이 더 어려울 것으로 예상된다. 이에 따라 서울에서는 지식산업센터 개발 사업을 포기하거나, 다른 용도로 사업을 전환하는 현장이 증가할 것으로 보인다. 지식산업센터114 운영사 알이파트너의 조지훈 대표는 “서울시 중심으로 법원 경매 인기가 살아날 것으로 예상된다”며 “최근 몇년간 법원 경매 물건이 없었던 서울 성동구 성수동에도 경매물건이 나오고, 지역별로 우량물건이 다수 출현함에 따라 입찰자 수도 소폭 증가했다”고 말했다. 이어 “경기도의 경우 고양시, 구리시, 남양주시, 평택시 등 택지개발지구에 건설된 지식산업센터 공실 문제가 장기간 계속될 것”이라며 “다만 개별입지에 건설된 지식산업센터는 지역적 수요기반이 있어서 임대료 하락은 불가피해도 공실 기간이 상대적으로 짧을 것”이라고 예상했다.
- 지에이건설, ‘순천 지에이그린웰 하이드원’ 11월 분양
- [이데일리 이윤정 기자] 지에이건설이 전남 순천시 덕암동 일원에 ‘순천 지에이그린웰 하이드원’을 11월 분양한다.단지는 지하 4층~지상 20층, 8개동, 전용면적 59㎡, 76㎡, 84㎡, 112㎡ 총 475세대로 소 ·중 ·대형의 폭넓은 평형대의 구성으로 실 수요자는 물론 투자자들까지 만족시킬 전망이다.‘순천 지에이그린웰 하이드원’은 대형 드레스룸, 팬트리, 공용창고 등 넉넉한 수납공간(일부세대)을 설계해 공간 효율성을 극대화한다. 혁신 설계도 눈에 띈다. 맞통풍 구조의 4베이 판상형 평면 및 채광과 통풍이 우수한 남향 위주 배치로 주거 쾌적성을 극대화했다. 동 간 거리도 최대한 확보해 입주민들의 프라이버시까지 신경 썼다.또한 공원형 설계를 적용해 단지 중앙에는 다채로운 테마의 놀이터, 광장 등 자연을 가까이 누릴 수 있는 여유로운 휴게공간을 제공한다. 주차 대수는 세대 당 1.52대로 언제든 편리한 주차가 가능하며 3개의 진출입구를 통해 편의를 더했다.단지 내에는 게스트하우스, 피트니스, 골프연습장, 입주민 라운지, 북카페, 악기연습실, 스터디룸, 카페테리아, 코인빨래방(반려동물 전용) 등 다양하고 차별화된 커뮤니티 시설이 마련되며 특화된 외관과 웅장한 문주, 풍부한 인프라위에 펼쳐지는 탁 트인 도시 전망(일부 세대)으로 순천에서 보기 드문 고품격의 하이엔드 주거생활이 실현될 전망이다.특급 생활권을 누리는 입지 프리미엄도 장점이다. 이마트, 홈플러스, 메가박스 등 쇼핑 문화 시설을 비롯해 병원, 은행과 관공서가 인접해 원스톱 인프라를 누릴 수 있다. 또한 단지 인근으로 이수초, 이수중, 연향도서관, 연향동 학원가 등 아이들을 위한 양질의 교육 환경도 갖췄으며, 팔마종합운동장, 오천그린광장, 순천만 국가정원, 동천, 죽도봉공원으로 다채로운 여가 생활과 도심 속 그린 라이프를 실현할 수 있다.단지는 순천역 역세권 입지로 KTX 및 SRT 쾌속 교통망을 누릴 수 있다. 여기에 종합버스터미널과 동순천IC, 순천IC, 순천만IC 등도 가까워 여수, 광양 등으로 빠르게 이동이 가능하다. ‘순천 지에이그린웰 하이드원’ 주택전시관은 11월 오픈예정으로, 주택전시관은 팔마오거리에 위치할 예정이다. 더욱 자세한 내용은 공식 홈페이지 및 대표전화를 통해 확인할 수 있다.
- 부동산 PF 만기연장 수수료 폐지…금감원, 수수료 제도개선 발표
- [이데일리 송주오 기자] 부동산 프로젝트파인낸싱(PF) 만기연장시 부가되던 수수료가 폐지된다. 또 만기연장시 이뤄지는 주선·자문수수료도 제한된다. 32가지에 달하던 수수료 항목도 11가지로 통합 단순화한다. 금융당국은 부동산 PF 수수료 체계를 용역제공에 대한 대가로 한정해 개편키로 했다.금융감독원은 18일 금융권·건설업계와 간담회를 개최하고 이같은 내용의 부동산 PF 수수료 제도개선 방향을 소개했다. 금감원은 현재 부동산 PF 수수료가 용역수행 대가 외에도 신용위험 부담 대가, 개발이익 공유 목적 등이 혼재하고 있다고 진단했다.이에 따라 수수료 부과대상을 용역수행 대가로 한정했다. 대표적으로 분양률 미달 등 발생시 부과되는 페널티수수료와 만기연장수수료가 폐지된다. 또 만기연장시 용역 제공없이 반복 수취되는 주선·자문수수료 등의 부과도 제한키로 했다.신용위험 가산과 관련해서는 현재 수수료로 부과하고 있지만, 앞으로는 여신심사, 명확한 가산금리 부과기준 등에 따라 대출금리(이자)에 반영하도록 했다. 이익공유 부분은 개발사업에 참여하는 등 정상적인 방법으로 공유해야 한다. 수수료 항목도 32개에서 11개로 대폭 정비한다. 법률약정·사업성 검토·자문수수료는 자문수수료로 일원화하는 식이다. PF 용역수행 내역 등에 대한 사전·사후적 정보 제공을 확대하고 금융회사의 용역 이력관리 체계화를 유도한다. 용역 계약 체결시 구체적 용역수행 일정 등을 포함한 ‘용역수행 계획’을 차주에게 제공해야 한다. 계획서에는 구체적인 자문내역과 소요기간, 인력 등 구체적인 정보를 기재해야 한다. 용역 기간 중 실제 용역수행 내역 및 세부 진행상황, 관련 증빙 등을 금융회사 내부 전산에 이력관리도 병행한다. 용역 완료시에는 ‘용역 결과보고서’를 차주에게 제공키로 했다.아울러 수수료 관련 내부통제 원칙, 수수료 부과 대상 및 정의·범위, 정보 제공 확대 등을 포함한 모범규준을 각 업권별로 제정·운영한다. 모범규준 주요사항을 살펴보면 △수수료 산정·부과 업무를 담당하는 조직구조에 관한 사항 △이자제한법 준수 등 수수료 적정성 검증 절차에 관한 사항 △‘꺾기’ 등 불공정 영업행위 방지 등을 위한 상시 점검에 관한 사항 △차주에게 불리한 조건 등 계약 전반에 대한 내부심의에 관한 사항 △수수료를 용역대가로 한정 등 부과 대상에 관한 사항 △수수료 종류 및 정의 등 수수료 체계에 관한 사항 △주선?자문 등 용역수수료 관련 사전적·사후적 정보제공 절차, 용역 수행 이력관리에 관한 사항 등이다.이세훈 금감원 수석부원장은 “이번 제도개선은 PF 수수료 부과 대상을 용역 대가로 한정하는 등 부과 체계를 정비함으로써 수수료의 공정성·투명성을 제고하기 위한 취지”라고 강조했다. 건설업계 참석자는 “수수료의 정의 및 부과대상·범위가 구체화되는 등 금융권의 수수료 부과 관행이 개선될 것으로 기대한다”고 말했다. 금융권도 금번 제도개선 취지에 공감하면서 “앞으로 차주에 대한 주선?자문 용역 수행 관련 정보를 충실히 제공하는 한편, PF 수수료 산정?부과 등 전반적인 내부통제를 강화하는데 힘쓰겠다”고 했다.
- [르포]전북 숙원사업 새만금 가보니..기업들 입주 요청 '쇄도'
- [군산(전북)=이데일리 박태진 기자] 지난 14일 오전 전북특별자치도 군산시 소재 새만금개발청 전망대에서 내려다본 새만금 사업부지는 해무에 가려 가늠하기힘들 정도로 장대했다. 왕복 10차선 도로를 경계로 북쪽에는 군산국가산업단지와 맞닿아 있고 남쪽과 서쪽으로는 드넓은 매립지가 펼쳐졌다. 지난 14일 전북특별자치도 군산시 소재 신시도-비안도 구간에서 새만금신항만 공사가 진행되고 있다. (사진=박태진 기자)예전부터 전북하면 가장 많이 떠오르는 숙원 사업으로 새만금이 언급돼 왔다. 새만금 총 면적은 409㎢(약 1억2400만평) 규모로 서울의 3분의2, 여의도 141배에 달한다. 1989년 11월 새만금종합개발사업 기본계획이 발표된 이후 2년 뒤 새만금 방조제 착공으로 해당 사업이 본격화됐다. 총 22조7900억원이 투입되는 이 사업은 지난 2010년 4월 33.9㎞의 방조제가 준공되면서 한층 탄력이 붙었다. 2020년까지 총 개발면적의 43%를 개발하는 1단계 사업이 종료됐고, 지금은 2021년부터 2030년까지 총 개발면적의 78%를 개발하는 2단계 사업이 추진 중이다. DJ 정부 시절까지만 해도 내부토지개발 기본구상은 농지가 100%였으나 참여정부가 들어서면서 농지 72%, 비농지 28%로 수정됐다. 이후 MB 정부가 들어서면서 2011년 3월 새만금 종합개발계획이 확정되면서 토지 이용 계획은 농지 30%, 비농지 70%로 완전 바뀌었다. 현재는 부지를 더 확보해달라고 기업들의 요청이 이어지고 있는 만큼 30% 비율인 농지에 대해 일부를 산업연구용지로 전환해달라는 논의도 검토중이라는 게 전북특별자치도와 새만금개발청의 설명이다. 새만금개발청을 기점으로 남서쪽으로 자리잡은 1공구에는 KGM 자회사인 KGM 커머셜 공장이 들어서 전기 버스 생산 작업에 박차를 가하고 있었다. 바로 옆 2공구에는 OCI-SE(열공급시설)와 도레이첨단소재가 자리잡고 있었다. 1·2공구에는 그 외 기업 공장이나 건물은 많지 않았지만, 대부분 토지는 분양을 완료한 상태였다. 또한 1공구 남쪽에 있는 5공구와 6공구에는 LS엘앤에프 배터리솔루션, SK E&S 데이터센터, LG화학 등 대기업들이 들어설 예정이다. 김경안 새만금개발청장이 지난 14일 전북특별자치도 군산시 소재 새만금개발청에서 기자들과 만나 새만금 사업 현황에 대해 설명하고 있다. (사진=박태진 기자)이날 오전 새만금개발청에서 만난 김경안 새만금개발청장은 “지난 9년 동안 기업 유치금액이 1조2000억원 정도였으나, 윤석열 정부 2년 6개월 동안 11조원을 유치해 기업들이 들어올 땅이 없다”며 “항만, 공항, 고속도로 등 2030년까지 SOC(사회간접자본) 사업을 완료할 계획인데다 수도권 기업부지의 경우 평당 500만~1000만원 정도 하는데 새만금에서는 50만원이고, 법인세를 면제해주다 보니 기업들이 이런 부분들을 강점으로 느끼는 것 같다”고 말했다. 내년 3월에 착공하는 새만금 국제공항은 군산공항(미군공항) 옆에 들어설 예정이다. 군산시 신시도와 비안도 구간에 짓는 새만금신항만은 이미 착공에 들어간 상태다. 지난 14일 현장에서는 방파제를 만드는 작업이 진행되고 있었다. 신항만까지 이어지는 새만금항 인입철도도 30년까지 준공될 계획이다. 또한 내년에는 새만금과 전주를 잇는 고속도로가 완공돼 새만금에서 전주까지 30분대 이동이 가능하다. 두 지역 간 이동시간이 현재 1시간 10분대에서 대폭 단축될 전망이다. 새만금을 동서로 가로질러 동서도로로 불리는 이 도로는 전주 뿐 아니라 대구와 경북 포항까지 이어져 새만금에서 포항까지 2시간 30분대에 주파를 목표로 하고 있다. 이처럼 철도와 공항, 항만, 도로 등 교통 인프라 구축이 본격화되면서 SOC 사업 비용도 늘어날 것으로 보인다. 기업들의 입주 환경을 개선하기 위한 움직임으로 해석된다. 김 청장은 “기획재정부는 올해 6600억원이었던 SOC 사업비용을 내년에는 올해보다 20% 늘린 8100억원으로 책정해 국회에 넘긴 상태”라고 설명했다. 새만금은 군산시를 중심으로 형성된 산업연구용지, 환경생태용지, 국제공항부지 중심의 1권역과 김제시에 들어서는 복합개발용지, 신항만 중심의 2권역, 부안군에 형성될 관광레저용지 중심의 3권역으로 나뉜다. 작년 8월 잼버리가 열린 글로벌청소년리더센터는 3권역 남쪽에 있다. 새만금개발청은 1권역 산업연구용지 확보를 위해 남서쪽에 있는 3·7·8 공구 매립공사를 지속 추진한다는 방침이다. 전북특별자치도 관계자는 “예전에 새만금이라고 하면 방조제밖에 볼 게 없었고, 그것도 어디가 바다이고 호수인지 구분하기 조차 힘들었지만, 이제는 바다와 윤곽이 드러나는 개발부지를 구분할 수 있다”면서 “만경강을 따라 형성된 동서도로와 새만금개발청에서부터 만경강과 동진강을 종으로 가로질러 3권역까지 이어지는 남북도로가 만들어진 게 기업들의 활발한 투자 유치를 이끌어 낸 가장 큰 변화”라고 강조했다. 아울러 전북특별자치도는 새만금을 기점으로 군산과 김제, 부안, 익산 등과 함께 묶어 100만명 규모의 메가시티 조성 사업도 한층 탄력을 받을 것으로 내다봤다.
- 강북 대어 '서울원 아이파크' 25일 특공…국평 최고 14억
- [이데일리 이윤화 기자] 하반기 강북 청약 시장 ‘대어’로 꼽히는 HDC현대산업개발의 ‘서울원 아이파크’가 모집공고를 내고 본격 분양에 나선다.17일 청약홈에 따르면 HDC현대산업개발은 이달 25일 특별공급을 시작으로 26일 1순위, 27일 2순위 등 청약 일반공급 접수를 시작한다. 당첨자 발표는 12월4일이고, 정당계약은 12월16일부터 19일까지 진행된다.광운대 역세권 개발사업 예상도. (사진=HDC현대산업개발)서울원 아이파크는 광운대 역세권 개발사업을 통해 서울 노원구 월계동 85-7번지에 들어서는 단지다. 단지 규모는 레지던스 등을 모두 더하면 지하 4층~지상 최고 49층, 8개 동 3032가구 규모다. 이 중 공동주택은 1856가구, 레지던스 768가구, 공공임대 408가구다. 이번 청약을 통해 공급되는 물량은 총 1856가구다. 시행과 시공 모두 HDC현대산업개발이 맡았고, 입주는 2028년 7월 예정이다. 분양가는 전용 59㎡ 8억 9900만~10억 3800만원, 전용 72㎡ 10억 7900만~11억 6500만원, 전용 74㎡ 10억 9600만~12억 1400만원, 전용 84㎡ 12억 6800만~14억 1400만원, 전용 91㎡ 13억 5100만~14억 9600만원 등으로 책정됐다. 이 밖에 전용 105·112·120㎡와 전용 143·145·159·161·167·170·244㎡로 구성된 펜트하우스도 공급된다.올 7월 청약을 진행한 푸르지오 라디우스 파크 전용 84㎡가 11억 8400만~12억 1100만원(최고가 기준)에 공급된 것을 감안하면 약 2억원 가량 더 높은 수준이다. 서울원 아이파크는 단지 규모와 생활 인프라 면에서 지역 대장주 역할을 할 것이란 기대가 나온다. 2028년 동북권 최초로 5성급 호텔 ‘메리어트 서울원’이 들어설 예정이다. 복합시설 저층부는 상업시설, 고층부에는 호텔과 오피스를 조성한다. 호텔은 지상 12~15층(연면적 2만9090㎡) 규모다. 복합용지 2개 동에는 프리미엄 웰니스 레지던스(768가구)도 넣는다. 식사, 청소, 컨시어지(비서) 서비스 등을 제공할 예정이다. 서울아산병원과 협업해 헬스케어 서비스도 운영한다.교통 호재도 예상된다. 월계동과 강남구 대치동 구간에 대심도 지하도로를 설치하는 동부간선도로 지하화 사업이 2034년 완공을 목표로 진행 중이다. GTX 사업도 추진 중이다. C·E노선이 광운대역을 통과할 예정이다. GTX 개통 때는 철도를 이용해서도 강남(삼성역)까지 10분대로 오갈 수 있다.단지는 분양가상한제가 적용되지 않는다. 전매제한은 1년이며 재당첨 제한도 없다. 실거주의무기간도 따로 없기 때문에 입주 시점에 전세금으로 잔금을 치를 수 있다.
- 역세권 활성화+도시정비형 재개발, 투자 유의점은?[똑똑한부동산]
- [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울시는 2019년 처음으로 역세권 활성화 사업을 도입했다. 최근 주택공급을 늘리기 위해 역세권 활성화 사업 운영기준을 개정하면서 역세권 활성화 사업에 대한 기대감이 높아지고 있다.서울 남산공원에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. (사진=노진환 기자)역세권 활성화 사업은 말 그대로 역세권에서 개발사업을 하는 경우 종상향 등 일정한 인센티브를 부여해 사업수익성을 개선하는 제도다. 이때 개발사업은 주택법이나 건축법에 따른 건축사업과 정비사업 중에서는 도시정비형 재개발사업만이 역세권 활성화 사업의 대상이 된다.처음 역세권 활성화 사업을 도입한 당시 서울시는 역세권 범위를 승강장을 경계로 250m까지로 규정했지만, 최근 운영기준 개정을 통해 그 범위를 넓혔다. 이제 승강장을 경계로 350m까지 역세권 활성화 사업의 대상지가 될 수 있고, 간선도로변 등 대중교통 이용이 편리한 지역 중에서 서울시장이 별도로 정한 가로구역도 역세권 활성화 사업의 대상지로 편입될 수 있다. 그렇다면 역세권 활성화 사업은 어디서 진행할 수 있을까? 역세권 활성화 사업은 기본적으로 대규모 사업에는 적용하기 어렵다. 사업대상지의 면적이 1500㎡에서 1만㎡ 이하인 경우에만 가능하고, 다만 이 면적은 자문단이 인정하면 달리 정할 수 있다. 이때에도 도시정비형 재개발은 무분별한 정비사업 진행을 막기 위해 3만㎡ 이하만 역세권 활성화 사업을 진행할 수 있다. 이때 역세권 활성화 사업의 가장 큰 혜택을 입을 수 있는 개발사업은 도시정비형 재개발사업으로 볼 수 있다. 도시정비형 재개발사업은 기존에 재개발·재건축사업과 별개로 규정돼 있었지만, 최근 도시정비법이 개정되면서 재개발사업의 하나로 포함됐다. 도시정비형 재개발사업은 주거지역이 아닌 상업지역, 공업지역 등에서 진행할 수 있는데, 현재 이와 같은 용도지역이 아니더라도 이후 용도지역 상향이 예정된 곳이라면 마찬가지로 도시정비형 재개발사업을 진행할 수 있다. 이때 도시정비형 재개발사업이 진행되려면 △30년 이상 경과된 건축물의 비율이 30% 이상일 것 △150㎡ 미만 필지 비율이 40% 이상일 것 △2층 이하 건축물의 비율이 50% 이상일 것의 세 가지 요건 중에 두 가지 이상을 충족해야 하고, 동시에 10년 이내 신축 건축물 비율이 15% 미만이어야 한다.일반적인 재개발·재건축 사업지에 비해 비교적 소규모이지만 역에서 가까운 위치라면 도시정비형 재개발사업과 역세권 활성화 사업이 결합된 형태의 개발사업이 진행될 가능성이 높다. 다만, 이 경우에도 토지등소유자의 동의 50% 이상이 존재해야 도시정비형 재개발사업을 시작할 수 있기 때문에 사업대상지 토지등소유자의 숫자가 적을수록, 토지등소유자의 개발에 대한 열망이 높을수록 유리하다. 여기에 권리산정기준일 이후에 쪼개진 토지등의 경우에는 매수하더라도 단독 조합원 분양자격을 인정받을 수 없기 때문에 도시정비형 재개발사업의 가능성만 보고 무분별한 투자를 시작하는 것은 피해야 한다.김예림 변호사.
