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- [김용일의 부동산톡] 재개발 현금청산 및 수용재결에 대하여
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 재건축과 달리, 재개발의 경우에는 공익적 성격이 강하므로, 토지등소유자들이 재개발 조합설립에 동의하지 않더라도 조합은 정비구역 안의 토지등소유자들을 일단 모두 강제로 조합원으로 편입시키고 조합원 자격을 부여한다. 다만, 분양신청과정에서 분양신청을 하지 않는 등의 사유 발생시 조합원 지위를 상실하게 되어 현금청산대상자가 되는데, 이 경우 협의가 되지 않으면 수용재결 절차로 진행된다. 이번 시간에는 재개발현금청산 및 수용재결에 대해 구체적으로 정리해 보겠다.◇ 재개발 현금청산의 협의절차재개발조합은 현금청산대상자를 상대로 협의 및 수용절차를 통해 강제로 부동산을 취득하는 절차로 재개발 사업을 진행한다. 현금청산대상자로 되는 경우는 ①분양신청을 하지 아니한 자, ②분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③도시 및 주거환경정비법(이하, 도시정비법) 제46조제3항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자, ④제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 등이다.종전에는 재개발조합과 당사자가 먼저 자유롭게 협의를 하고, 협의가 안되면 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하, 토지보상법)에서 정한 정식의 협의 및 각 사전절차(예를들어, 토지조서 및 물건조서 작성, 보상계획공고 및 열람통지, 현금청산대상자의 감정평가사추천, 감정평가업자를 통한 보상액의 산정, 이를 기초로한 협의 등)를 필수적으로 거친 후, 이 협의가 되지 않을 때 비로소 수용절차를 진행할 수 있었다.그러나 대법원은 2015년 11월 17일에 “도시정비법상 현금청산대상자의 경우에는 토지보상법상 협의 및 각 사전절차를 거치지 않아도 되고, 도시정비법에 규정된 협의절차만 거치면 된다.”는 취지의 설시를 하였다(대법원 2015두48877 판결).도시정비법에 규정된 협의절차는 매우 간단한데, 구체적으로 “사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지ㆍ건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장ㆍ군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.”는 것이다(도시정비법 시행령 제48조). 다만 위 대법원 판례는 토지보상법상 협의 및 각 사전절차를 거치지 않아도 된다는 취지이므로, 사업시행자는 종전처럼 토지보상법에 의한 협의 및 각 사전절차를 거쳐도 된다.◇ 재개발 현금청산의 수용재결 및 소송절차재개발의 경우, 위와 같은 협의절차를 거친 후, 협의가 되지 않으면 수용절차로 진행된다. 위와 관련해서는 토지보상법에 따르는데, 구체적으로 협의가 성립되지 않으면 현금청산대상자는 사업시행자에게 토지수용위원회에 재결을 신청해달라고 청구할 수 있고(이를 ‘조속재결청구’라 함), 이때 사업시행자는 현금청산대상자의 위 청구를 받은날로부터 60일 내에 토지수용위원회에 수용재결신청을 해야 한다. 만일 사업시행자가 60일을 넘겨서 수용재결신청을 하였을 때는 그 지연된 기간에 대하여 연 15%에 의한 지연손해금을 지급해야 한다(토지보상법 제30조).사업시행자가 토지수용위원회에 수용재결신청을 하면, 관할 토지수용위원회는 시장, 군수, 구청장 등 지방자치단체장에게 재결신청서를 송부하고, 지방자치단체장은 재결신청서를 공고 및 열람을 시킨다. 현금청산대상자는 위 공고일로부터 14일 내에 의견서를 제출할 수 있는데, 보상금을 최대한 많이 받기 위해서는 위 의견서에 주장 및 근거를 제대로 적시하는 것이 중요하다. 위 의견서를 참고하여 토지수용위원회가 수용재결을 하고, 사업시행자는 수용개시일까지 보상금을 공탁하거나 지급하여야 한다. 현금청산대상자는 ‘이의유보’ 의사표시를 하고 위 보상금을 찾을 수 있고, 보상금을 찾더라도 그 다음 불복절차 진행 및 소송 제기가 가능하다. 한편, 수용재결에 대해 현금청산대상자는 수용재결서를 받을 날로부터 30일 내에 이의신청을 할 수 있고, 위 이의신청에 대해서는 중앙토지수용위원회가 이의재결을 한다. 만일 이의재결에도 불복하기를 원하면 이의재결서를 받은 날로부터 30일 내에 보상금증감청구소송 등 행정소송을 제기할 수 있다. 한편, 수용재결서를 받은 날로부터 30일 내에 이의신청을 하는 대신에 수용재결서를 받은날로부터 60일 내에 바로 보상금증감청구소송을 제기할 수도 있다. 결국, 최종적으로는 행정소송을 통하여 법원의 판결에 따르는 것인데, 소송 진행 중 감정평가를 다시 하거나 기타 입증방법에 따라 보상금액이 결정된다.재건축의 경우는 시가보상을 하는 대신 영업손실보상을 하지 않고 이주비를 지급하지 않는 반면, 재개발의 경우는 공시지가를 기준으로 개발이익을 배제한 보상을 하는 대신에 영업손실보상을 하고 이주비를 지급하는 차이가 있다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리 신문]삼성전자 27년 만에 非오너 회장
- [이데일리 김무연 기자] 다음은 11월 3일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-삼성전자 27년 만에 非오너 회장-“대기업 개혁의지 의구심”…몰아붙이는 김상조-혁신창업 육성에 30兆 투입, 스톡옵션·비과세 특례 부활-이광구<우리은행장> 사퇴…채용비리 후폭풍 어디까지-[사설]“홍종학 위해서 촛불 들었나”라는 외침-[사설]청와대에 상납된 국정원 특수활동비△2면 줌인&-(ZOOM人)선장 잃은 우리은행 성장 날개 꺾이나-男 육아휴직자 22년 만에 1만명 넘나-홍종학<중기부 장관 후보자> 재산 55.7억…장관 되면 단숨에 내각 2위로△3면 정부 ‘혁신창업 생태계 조성방안’-스톡옵션 행사 차익 年 2000만원까지 비과세…벤처 인재영입 문 넓힌다-“정책 수혜 가시화 땐 코스닥 1000고지 넘을 수도”-벤처업계 “스톡옵션 비과세 부활이 가장 효과 클 것”△4면 삼성전자 사장단 인사-세대교체·신상필벌… 50대 사장 7명 전격 발탁△5면 삼성전자 사장단 인사-미전실 출신 정현호 ‘화려한 컴백’…미니 컨트롤타워 총괄한다-삼성디스플레이·SDS·벤처투자도 CEO 물갈이△6면 재별개혁 ‘드라이브’-김상조 “편법 승계 창구로 전락한 공익재단 운영실태 전수조사할 것”-주요 공익재단들 장학금 기여액 ‘쥐꼬리’-“시간 주겠다”고 했지만…압박감만 더 커진 기업△8면 美연준 ‘파월 시대’-트럼프 입맛따라 움직일…‘옐런 복제품’ 파월 의장에 낙점-美금리 인상 유력…韓銀 스케줄도 변화 없을 듯△9면 정치-與 “사람 위한 투자” vs “무책임한 확장” 野-“높이 평가”, “재검토”… 전문가 평가도 극과 극-한·중 합의에 심기 불편한 美 “트럼프 방한때 문제 삼을수도”-공군, 지대공미사일 ‘천궁’ 실사격 성공 △10면 경제-최저임금 보조금 3조 칼질당할라…정부도 소상공인도 ‘노심초사’-트럼프 방한<7-8일> 앞두고…‘FTA 전략 세워라’ 관가 비상-증세 논의할 조세개혁특위…靑<정책기획위원회> 산하에 둔다△11면 금융-연금 대출 4년간 증가세…‘노후 안전판’ 사라질라-여러 카드를 한장에…‘올인원 카드’ 대세-암 보험 가입때 ‘진단확정·직접치료’ 확인하세요-‘금융과 함께 크는 꿈…’ 하영구 회장, 여고 특강-엉터리 여신심사, 우회 대출한 은행 드러나나△12면 산업&기업-벤처 천국 이스라엘에 ‘車연구소’…정의선<현대차 부회장>, 자율주행차 개발 가속 페달-모하비 추월…‘G4 렉스턴’ 대형 SUV 1위 질주-허창수 GS회장 “성장률 7% 인도시장 잡아라” 특명-구본준 “AI 발전해도 인간의 창의·열정 대체 못해”-한화, 세계최대 ‘물 위 태양관발전소’ 건설-화학·윤활유 ‘선전’…SK 이노, 영업익 132% 껑충△14면 산업-구글 “한국서 세금낸다”vs“그럼 공개하라” 네이버-네오위즈 야심작 ‘블레스’ 일본 ‘겜심 사냥’ 나선다-LG유플러스 “올해 IPTV 매출 1000억 이상 성장”-갤노트8, 48일 만에 국내 판매 100만대 돌파△15면 소비자생활-횡성한우·완도김…편의점 도시락 ‘질<質>’ 높이니 잘 나가네-순직 소방관 유가족이 운영 이마트24 ‘가족점포 1호점’-사드 갈등 해소 기미에…제주공항 면세점 매력 쑥-저당·저염·저지방…‘3低’로 소비자 잡기 나선 식품업체△16면 중소기업·벤처-유산균 2번 코팅, 장내생존율 100배 높여…“세계 50개국이 같이 먹어요”-KT텔레캅, 클라우드로 중단없는 보안서비스 실현-코웨이 ‘다우존스 지속가능경영 월드 지수’ 2년 연속 편입△18면 증권&마켓-코스피 랠리 올라타려다…빚만 쌓이는 개미들-대신증권, 최고등급만 골라담는 ‘펀드랩’ 출시-‘초대형IB 1호’ 한투證 발행어음 선점에 방긋-삼성發 주주환원 확산 기대감…“최대주주 지분율 낮은 종목 노려라”△19면 증권-‘벤처투자 2조 큰장 선다’…벤처캐피털 키맨들 ‘들썩들썩’-태양광 업체 ‘탑선’에 네오플럭스 20억 투자-‘테슬라 상장’ 조건 완화한다-블루버드CC 인수후보까지 정해놓고 차일피일, 왜△20면 문화&스포츠-출연자는 안보이고…뻔한 오디션 프로 ‘펀’이 없네-대가야 정기 받으며 ‘슬로 캠핑’-‘미리 크리스마스~’ 롯데월드로 오세요△21면 스포츠-‘물바다<허리케인 피해>’ 건넌 휴스턴…‘달빛<다르빗슈 별칭>’ 운 LA-“미셸 위 탓 아니에요”… 김대섭 깜짝 은퇴-‘히딩크 논란’ 김호곤 축구협회 기술위원장 사퇴-차범근 “한국축구, 히딩크만 바라보지 말고 변해야”△22면 사람&나눔-“매년 같은 질문·대답 되풀이 붕어빵 국감 없애려면 시정조치 실명제 도입해야”-뉴질랜드 한인의원 멜리사 리, 제1야당 ‘그림자 내각’ 대변인-김영주 “미스매치 해소로 청년 취업난 해결”-김조원 KAI 사장, 항공우주진흥협회장에-신한금융·KB금융·삼성생명, 나란히 ‘DJSJ 월드지수<다우존스 지속가능경영지수>’ 편입-‘굿바이 홍반장’… 김주혁, 부모님 곁에서 영면-방통위, KBS 보궐이사에 조용환 변호사 추천-황열헌 국회의장비서실장△24면 오피니언-[허영섭 칼럼]‘사드 보복 해제’ 이후의 문제들-[목면칼럼]첨단기술 문턱에 선 건설업-[기자수첩]점점 후퇴하는 ‘주거복지 로드맵’△26면 부동산-교통 편리한 신길 갈까, 분양가 싼 가재울 갈까-올해 전국 땅값 2.92%↑ 세종 5.24% 올라 ‘최고’-“값싼 주택 1인 청년가구에 안정적으로 공급해야”-분양 성수기에 이사철인데…10월 HBSI<주택사업경기실사지수> 90선 아래로△27면 사회-홍익대 총장 “교육환경 열악해야 좋은 작품 나와”-자사고·외고, 내년부터 신입생 먼저 못 뽑는다-1억 사기 혐의 박근령<박근혜 前 대통령 동생>, 1심서 무죄-‘트럼프 반대 시위 금지’ 文 정부 첫 집회 제한-‘문고리’ 이재만 폭탄진술…朴<박근혜 전 대통령> 비자금 의혹으로 확대되나
- [김용일의 부동산톡] 재건축 매도청구소송 및 현금청산에 대하여
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 재개발과 달리, 재건축의 경우에는 토지등소유자들이 재건축 조합설립에 동의하지 않는다면 조합원 자격이 인정되지 않는다. 그리고, 재건축 조합을 설립할 당시에는 동의하여 조합원 자격이 인정되었지만, 사업시행인가 이후 분양신청과정에서 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 조합원 지위를 상실하게 되는 경우도 있다. 이렇게 조합원 자격이 없는 자들에 대해, 재건축 조합은 매도청구소송을 하여 소유권을 취득할 수 있는바, 이번 시간에는 매도청구소송 및 현금청산에 대해 구체적으로 정리해 보겠다. ◇ 재건축 조합설립에 동의하지 않는 자 등에 대한 매도청구 및 현금청산재건축의 경우, 조합은 조합설립 직후 조합원 자격이 인정되지 않는 자들을 상대로 매도청구권을 행사하여 매매계약 성립을 의제할 수 있다. 구체적으로 조합은 조합설립등기를 마친후 지체없이 조합설립에 동의하지 않는 토지등소유자에게 조합에 가입할지 여부에 대해 최고해야 하고, 만일 이들이 2개월의 회답기간내에 답변을 하지 않는다면, 조합에 가입하지 않겠다는 회답을 한 것으로 간주하고, 회답기간으로부터 2개월 내에 매도청구소송을 할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제39조).매도청구소송을 당한 조합원이 아닌 토지등소유자가 이에 대해 대처할 수 있는 방안은 조합의 매도청구 자체를 무효화시키거나 또는 매도청구 자체는 인정하면서 매매금액 및 이자를 많이 받아 내는 것을 목적으로, 동시이행항변 또는 반소를 제기하는 방법이 있다. 다만, 이 경우 토지등소유자가 조합을 상대로 먼저 현금청산소송을 할 수는 없다.먼저, 조합의 매도청구 자체를 무효화시키려면, 조합설립인가일로부터 원칙적으로 90일내에 조합설립인가 취소소송을 별소로 제기하여 승소판결문을 받아 매도청구소송에 증거로 제출하면 된다. 참고로, 조합설립인가에 중대 명백한 하자가 있다면 기간의 제한 없이 매도청구소송에서 그 사유를 주장하여 당연무효를 주장할 수 있지만 가능성이 적을 것이다. 조합의 매도청구 자체는 인정하면서 매매금액을 요구함에 있어서는, 종전자산의 가격이 얼마인지가 핵심이고, 이 종전자산의 가격에 대해 협의가 되지 않는다면, 법원이 감정평가사를 선정하여 개발이익이 포함된 시가를 감정평가하여 최종적으로 결정된다. 조합이 조합설립에 동의하지 않는 토지등소유자를 상대로 매도청구소송을 할 경우, 원칙적으로 매도청구의 의사표시가 기재된 소장 부본 송달일에 매매계약이 체결된 것으로 의제되므로, 이때의 시가를 기준으로 감정평가액이 정해진다.위 경우 매매계약의 쌍방의무는 동시이행관계이므로, 토지등소유자가 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 제공하고, 부동산을 인도하고, 근저당권 등 권리제한 등기를 말소시킨 후, 이러한 의무 이행 사실을 조합에 통보하고 매매대금 청구의 반소 제기를 하면, 이때부터 연 5%의 법정이자가 가산되고, 판결선고 다음날부터 실제로 매매금액을 받을 때까지 연 15%의 지연손해금이 가산된다.◇ 재건축 분양신청을 하지 않은 자 등에 대한 매도청구 및 현금청산재건축 조합을 설립할 당시에는 조합설립에 동의하여 조합원이 되었지만, 사업시행인가 이후 분양신청과정에서 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 조합원 지위를 상실하게 된 자들에 대해서도, 재건축 조합은 매도청구소송을 하여 소유권을 취득할 수 있다. 이때 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 조합원 지위를 상실하게 된 자들이 조합의 매도청구 자체를 무효화시키려면, 사업시행인가일로부터 원칙적으로 90일 내에 별도의 취소소송을 하여 승소판결을 받는 방법이 있고, 조합의 매도청구 자체는 인정하면서 매매금액 및 이자를 많이 받아 내는 것을 목적으로, 위 매도청구소송에 대응하여 현금청산의 동시이행항변 또는 반소를 제기하는 방법이 있다.한편 애초에 조합설립에 동의하지 않은 경우와 달리, 조합설립에 동의하여 조합원이 되었다가 분양신청을 하지 않는 위 경우에는, 조합이 매도청구소송을 하지 않더라도 조합을 상대로 먼저 매수청구, 즉 현금청산소송을 하여 매매대금지급을 요구할 수도 있다.매매대금의 액수 산정시, 재건축 분양신청을 하지 않은 자 등의 경우, 매매계약 체결 의제일은 원칙적으로 분양신청기간 만료일 다음날이므로, 이때를 기준으로 시가 감정평가에 의해 청산금액이 결정된다.매매대금 청구시 이자 및 지연손해금의 가산 청구와 관련해서도 앞서 설명과 비슷하다. 매매계약의 쌍방의무는 동시이행관계이므로, 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 제공하고, 부동산을 인도하고, 근저당권 등 권리제한 등기를 말소시킨 후, 이러한 의무 이행 사실을 조합에 통보하고 매매대금 청구의 반소 또는 본소 제기를 하면, 이때부터 연 5%의 법정이자가 가산되고, 판결선고 다음날부터 실제로 매매금액을 받을 때까지 연 15%의 지연손해금이 가산된다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 재개발과 재건축의 현금청산 방법 등 차이점
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 정비사업이란 도시 및 주거환경정비법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 각종의 사업을 말하는 바, 재개발사업과 재건축사업이 대표적인 예이다. 이번 시간에는 재개발과 재건축의 현금청산 방법 등을 중심으로 이들의 차이점을 정리해 보겠다.◇ 도시 및 주거환경정비법상 재개발과 재건축도시 및 주거환경정비법 제2조는 정비사업과 관련한 용어의 정의를 규정하고 있는데, 대표적인 것을 소개하면, ① 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말하고, ② 주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말하며, ③ 도시환경정비사업은 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.이 중에서 주택재개발사업과 도시환경정비사업은 폐지된 구 도시재개발법에서 유래한 것으로 공익적 성격이 강하고, 주택재건축사업은 구 주택건설촉진법에서 유래한 것으로 사익적 성격이 강한데, 2002.12.30.에 이들 사업을 중심으로 통합하여 제정된 법이 도시 및 주거환경정비법이다.정비사업의 기본적인 진행절차는 ‘정비기본계획수립→정비계획수립 및 정비구역지정→조합설립추진위원회 구성→조합설립→사업시행계획인가→분양신청→관리처분계획인가→이주·철거→착공→준공→입주’ 등의 순서로 진행된다.◇ 재개발과 재건축의 현금청산 방법, 매도청구소송과 현금청산소송재개발사업, 도시환경정비사업, 재건축사업 등은 위와 같은 기본적 차이가 있지만, 조합설립에 반대하는 자들에 대해 조합원 자격 부여 여부, 소유권을 취득하는 방식에 있어 큰 차이가 있다.먼저, 재건축사업의 경우에는 사익적 성격이 강하므로, 토지등소유자들이 조합설립에 동의하지 않는 경우 조합이 이들에게 강제로 조합원자격을 부여할 수 없다(임의가입제).이때 조합은 조합설립 직후 이렇게 조합원 자격이 인정되지 않는 자들을 상대로 매도청구권을 행사하여 매매계약 성립을 의제할 수 있다. 구체적으로 조합은 이들을 상대로 매도를 청구하는 소송을 하여 승소 확정판결을 받아 소유권을 취득할 수 있는데(도시 및 주거환경정비법 제39조), 이러한 소송을 당한 피고는 조합을 상대로 매매대금상당을 시가보상으로 지급하라는 내용의 동시이행항변 또는 반소를 제기하여 판결을 받을 수 있다.그리고, 재건축 조합을 설립할 당시에는 조합설립에 동의하여 조합원이 되었지만, 사업시행인가 이후 분양신청과정에서 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 조합원 지위를 상실하게 된 자들에 대해서도, 재건축 조합은 매도청구소송을 하여 소유권을 취득할 수 있다. 이때 조합원 지위를 상실하게 된 자들은 조합으로부터 소송을 당했을때 조합을 상대로 매매대금상당을 시가보상으로 지급하라는 내용의 동시이행항변 또는 반소를 제기하여 판결을 받을 수 있는 것은 물론이고, 조합이 매도청구소송을 하지 않더라도 조합을 상대로 먼저 매수청구, 즉 현금청산소송을 하여 매매대금지급을 요청할 수도 있다.한편, 재개발사업과 도시환경정비사업의 경우에는 공익적 성격이 강하므로, 토지등소유자들이 조합설립에 동의하지 않는 경우에도 조합은 정비구역 안의 토지등소유자들을 일단 모두 강제로 조합원으로 편입시키고 조합원 자격을 부여한다(강제가입제).재개발사업과 도시환경정비사업의 경우는 이렇게 토지등소유자들이 강제로 조합원이 되지만, 분양신청 과정에서 빠져나오는 방법이 있다. 구체적으로 분양신청과정에서 분양신청을 하지 않는 등의 사유 발생시 조합원 지위를 상실하게 되어 현금청산대상자가 되는데, 이때 조합은 현금청산대상자가 된 자에 대하여 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 관하여 현금으로 청산하되, 청산금액은 현금청산대상자와 사이에 협의하여 산정하고, 만일 협의가 성립되지 않을 때에는 수용절차를 거쳐 보상한다. 구체적으로 현금청산대상자는 협의가 되지 않을때 협의기간 종료후 조합에게 조속히 수용재결을 신청해줄 것을 청구할 수 있고, 이에 대해 조합이 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청한다. 그리고 재결결정에 대해 대해 불복이 있는 경우 행정소송을 제기할 수 있다. 이때 보상은 개발이익을 배제한 공시지가를 기준으로 하게 된다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리]강남 재건축 붐에 무릎 꿇은 8·2 대책
- [이데일리 방성훈 기자] 다음은 17일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-강남 재건축 붐에 무릎 꿇은 8·2 대책 -삼성 인사 ‘2009년 데자뷔?’-“기업인들에 관용 바란다”면서…-9人의 투자고수…돈 굴릴 곳 알려드립니다-[사설]‘원전 올림픽’이 푸대접 받는 현실 -[사설]의원들이 앞장선 강원랜드 채용비리△줌인&-600조 운용 국민연금 주거래은행에 우리은행, 우선협상대상자로 선정 -삼성, 이미 구상해둔 ‘로드맵 인사’△朴 변호인단 전원사퇴 파장-구속 연장에 ‘유죄로 기울었다’ 판단…지지층 결집 통한 판 흔들기 노린 듯-국선변호인 선임, 첫 과제부터 난항…일정 지연 불가피-‘승마지원, 경영권 승계와 무관’ 절실한데…朴 증언 꺼려 속타는 삼성△‘집값 뇌관’ 강남 재건축-서울·수도권 집값, 강남 4구 7만여 가구가 쥐고 흔든다-‘로또 청약’ 열풍…되레 판돈만 키운 ‘규제의 역설’△‘집값 뇌관’ 강남 재건축-‘집값 주도권’ 대치·도곡→반포·잠원…재건축, 부촌 지형도 바꾼다 -재개발도 ‘들썩’…멈춰있던 재개발 사업 속속 재개 -재건축 과열 수주전, 결국 소비자에 ‘부메랑’△제6회 이데일리 W페스타(김영주 고용노동부 장관)-‘여성은 OO를 잘해’ 선입견 버려라…‘한 사람’으로서 최선 다해야△정치-文대통령 “주 52시간 근로시간 단축, 국회 통과 안되면 행정 조치”-“朴 발언은 사법권 침해” “억울함 호소도 못 하나”-“전작권 전환은 안보 문제 없을 때에” vs “美도 朴도 추진하던 것”-여야 新·舊 적폐 싸움, 결국 법정싸움으로 확전-모의전 144대 0…최강 美 스텔스기, 20개월만에 서울 출격△경제·금융-‘케이 뱅크 인가 특혜 의혹’ 추궁에…崔 “은행법 위반 없다” 반박-한국 ‘AI청정국’ 회복…석달간 추가발생 없어 -가계부채 증가폭 줄어도, 주담대 증가세는 여전-주담대 금리 오늘부터 오른다△산업&기업-파워 실타래 푼 ‘조원태 젊은 소통’…2년 묵은 임금갈등도 푼다-현대·기아차 친환경모델 美시장서 ‘씽씽’-LPG값까지 ‘쑥’…불 붙은 車기름값-LG전자, 생활가전 렌털 서비스 확 키운다-데이터과학자 모십니다…삼성전자 ‘혁신 경영’ 속도 △산업-인터넷 주도하는 네이버, 인공지능 로봇 앞세워 일상생활 파고든다-KT, 저전력 사물인터넷 시장서 삼성 손잡아-“통신장애 3시간 미만이면 보상 안 해”-LG ‘V30’로 촬영한 영화 뉴욕필름페스티벌서 공개 △소비자생활-백화점 ‘견문’ 넓히다 -“이 기저귀 추천합니다” 스마트해진 이마트앱-이케아 손잡고…롯데 아울렛 고양점 19일 오픈-아모레 마스크팩 정기 배송 받으세요 △건강-재채기에 콧물 훌쩍…알르레기 비염, 계절 바뀌니 또 왔네 -딸꾹질도 심하면 병-[전문의 칼럼]척추전방전위증, 어긋난 척추뼈가 문제△증권&마켓-삼성전자 쉬어가는 사이…에너지·화학·철강株 눈에 띄네-아베 장기 집권 기대감…살아나는 일본주식펀드-실적 날개 단 한샘…하루새 주가 11% 쑥△증권-대기업·PEF·VC까지…‘주차장 장사’ 실적도 굿파킹~-파업때문에…하이트진로 ‘필라이트’ 김 새네-과기공, 기관투자가 최초로 대체투자 줄인다-IMM PE ‘W 컨셉’ 품는다△성공異야기(인귀승 코다코 대표)-단 한명 해고않고 폐업위기 넘겼더니…직원들이 20년새 ‘매출 60배’로 키웠죠-가벼운 마그네슘부품 선점…수주 잔고 1조원 ‘승승장구’△문화&스포츠-오지랖 영화음악감독님, 국악공연에 꽂혔네-팬텀싱어 손혜수의 점수는요…‘오페라 아이다’ 보며 매겨볼까△엔터테인먼트-소설 ‘남한산성’ 흥행과 비난 사이…스크린 셀러, 외줄타기-13만부 판 ‘살인자의 기억법’ 영화 개봉후 14만부 더 찍어 -70년대 대구 소녀들의 첫사랑…이 드라마도 소설이 원작이었네 △스포츠-박세리 “내년 송도 크라운대회, 작은 골프 올림픽 될 것”-안신애, JLPGA 시드 확보 ‘12번째 도전’-정교함은 특급, 비거리는 평범…고진영 “미국행 50:50” 고민중-“장현식, 곰 킬러” vs “니퍼트가 최고”…김경문-김태형 3년 연속 맞대결-‘터미네이터’ 터너, 9회말 2사 3점포로 끝냈다…다저스 2연승△사람&나눔-“북한과 조건없는 대화 나서야…제재, 해결책 아냐”-오스트리아 31세 총리 눈앞…CNN “이상적인 사윗감”-“獨 인권상 수상, 촛불시민께 영광 돌려드려”△오피니언-[목멱칼럼]투명경영 시작은 ‘IR’-[생생 확대경]전쟁나도 ‘협치’ 운운할건가-[기자수첩]‘장관없는 국감’ 치른 중소벤처기업부 -[e갤러리]심문섭 ‘목신’△부동산-강남 집값 잡겠다는 ‘민간택지 분양가상한제’ 정작 서울은 대상서 빠질 듯-시세보다 싼 공공분양아파트, 연내 7213가구 쏟아진다-이용률 고작 0.3%…부동산 전자계약 ‘유명무실’△사회-민간인 동장 채용, 지자체장에게 맡겨라-“MB시절 국정원 심리전단, DJ 노벨상 취소 청원 계획”-‘대입정책포럼’ 출범 지지부진…‘수능 개편안 유예’ 해결 뒷전-10대 불법 도박, 2년새 3배 급증-서산시 ‘아산호-삽교호-대호호’ 물줄기 연결한다 -여친 옛 애인 카드사용 내역 불법조회 은행원, 검찰에 송치
- [김용일의 부동산톡] 채권자대위권 및 채권자대위소송에 대하여
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 채권자대위권은 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 대신 행사할 수 있는 권리인바, 이번 시간에는 채권자대위권 및 채권자대위소송에 대해 정리해 보겠다.◇ 채권자대위권소송의 요건채권자대위소송의 요건사실은 ① 피보전채권, 즉 채권자의 채무자에 대한 채권의 존재 ② 피보전채권의 변제기 도래, ③ 보전의 필요성 ④ 채무자의 권리 불행사 ⑤ 대위할 채권, 즉 채무자의 제3채무자에 대한 채권의 존재이다. 채권자대위소송을 함에 있어 이중 앞의 4가지 요건을 갖추지 못했다면 부적법각하판결을 받게 되고, 마지막 요건이 갖추어지지 않으면 청구기각 판결을 받게 된다.피보전채권이란 채권자 즉 채권자대위소송을 하는자의 채무자에 대한 권리로서, 채권자대위에 의해 보전될 채권을 말한다. 피보전채권이 금전채권인 경우에는 채무자가 무자력일때만 보전의 필요성이 인정되나, 피보전채권이 부동산의 소유권이전등기청구권 등 특정채권인 경우는 채무자의 무자력 여부에 관계없이 채권자대위를 할 수 있다. 다만, 피보전채권이 특정채권인 경우는 무한정 허용되는 것이 아니고 일정한 제한이 있는바, 이에 대해서는 아래에서 별도로 정리하겠다.채권자대위권은 채무자가 제3채무자에 대한 권리를 행사하지 아니하는 경우에 한하여 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 행사할 수 있으므로, 채권자가 대위권을 행사할 당시에 이미 채무자가 제3채무자를 상대로 소를 제기하는 등 그 권리를 행사하였다면 채권자는 채권자대위소송을 할 수 없다.◇ 특정채권의 보전을 위한 채권자대위소송이 허용되는 경우종전에는 채권자대위소송을 함에 있어 원칙적으로 피보전채권이 금전채권인 경우에 허용됐고, 피보전채권이 특정채권인 경우는 부동산 순차 매매시 소유권이전등기청구권의 보전을 위할 때 또는 임대차에 있어 명도청구권 등의 보전을 위할 때만 허용됐으나, 이제는 일정한 요건하에 특정채권의 보전을 위한 채권자대위소송을 넓게 허용하고 있다.일단, 종전부터 허용되었던 부동산 순차 매도의 경우 소유권이전등기청구권을 대위행사하는 것의 예를 들어 보면, A가 B에게, B가 다시 C에게 부동산을 순차 매도하였으나, A가 B에게 등기이전을 해주지 않아 아직 그 부동산이 A 명의로 등기되어 있고 B 또한 A를 상대로 매매에 기한 소유권이전등기청구소송 등 적극적인 행동을 하지 않는 경우, C는 B에게 매매에 기한 소유권이전등기청구권이 있지만, 현재 B 앞으로 등기가 되어 있지 않은 관계로 C 앞으로도 등기를 이전받을 수 없다.이때, C는 B에 대한 매매에 기한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 B의 A에 대한 매매에 기한 소유권이전등기청구권을 대위행사할 수 있다. 등기청구권은 특정채권이므로 B의 무자력 여부는 문제되지 않으며, C는 채권자대위소송의 형태로 A를 상대로 B에게 소유권이전등기를 경료하라는 소송과, B를 상대로 C 본인에게 소유권이전등기를 경료하라는 소송을 병합하여 제기할 수 있다.한편 피보전채권이 특정채권인 경우 채권자대위소송이 넓게 허용된다고 해도, 일정한 제한이 있다. 구체적으로, 대법원은 “채권자는 채무자에 대한 채권을 보전하기 위하여 채무자를 대위해서 채무자의 권리를 행사할 수 있는바, 채권자가 보전하려는 권리와 대위하여 행사하려는 채무자의 권리가 밀접하게 관련되어 있고 채권자가 채무자의 권리를 대위하여 행사하지 않으면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있어 채무자의 권리를 대위하여 행사하는 것이 자기 채권의 현실적 이행을 유효ㆍ적절하게 확보하기 위하여 필요한 경우에는 채권자대위권의 행사가 채무자의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 된다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채권자는 채무자의 권리를 대위하여 행사할 수 있다.”고 하였다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 종중재산 명의신탁과 관련한 소유권분쟁 및 판단기준
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 종중이 종중땅을 종중원에게 명의신탁해 놓는 경우가 많은데, 이로인해 종중과 종중원 사이에 소유권분쟁이 빈번하게 발생하고 있다. 이번시간에는 종중재산의 명의신탁 인정 여부와 관련된 대법원 판례의 기준들을 구체적으로 정리해 보겠다.◇ 종중재산 명의신탁 기준에 대한 대법원 판례부동산명의신탁은 원칙적으로 금지되어 있지만 예외적으로 종중의 명의신탁은 유효가 되어 종중재산을 명의신탁 해놓는 경우가 많다. 그런데, 종중이 명의신탁 관계를 증명하는 직접적인 증거를 갖추지 못한 반면, 명의신탁을 받은 해당 종중원 또는 그 후손들이 종중재산임을 부정하고 자신의 소유를 주장하는 경우가 많이 있고, 이로인해 종중과 다툼이 빈번하게 발생하는데, 실제 종중소송에서 법원이 종중재산의 명의신탁 여부를 판단하는 기준을 살펴보면, 아래 사항들을 종합적으로 비교 검토후 결론을 내림을 알 수 있다.구체적으로 대법원은 “종중과 종중원 등 등기명의인 사이에 어떤 토지에 관한 명의신탁 여부가 다투어지는 사건에 있어서, 일단 그 토지에 관하여 등기명의인 앞으로 등기가 경료될 당시 어느 정도의 유기적 조직을 가진 종중이 존재한 사실이 증명되고, 그 다음 그 토지가 종중의 소유로 된 과정이나 내용이 직접 증명된 경우는 물론, 등기명의인과 종중과의 관계, 등기명의인이 여럿이라면 그들 상호간의 관계, 등기명의인 앞으로 등기가 경료된 경위, 공동선조를 중심으로 한 종중 분묘의 설치상태, 분묘수호와 봉제사의 실태, 그 토지의 규모와 관리상태, 그 토지에 대한 수익의 수령ㆍ지출관계, 제세공과금의 납부관계, 등기필증의 소지관계 등 여러 정황에 미루어 그 토지가 종중 소유라고 볼 수밖에 없는 상당한 자료가 있는 경우라면 그 토지가 종중의 소유로서 등기명의인 앞으로 명의신탁한 것이라고 인정할 수 있으나, 그와 같은 자료들이 충분히 증명되지 아니하거나 오히려 반대되는 사실의 자료가 많을 때에는 이를 인정하여서는 아니 되며, 그 토지가 위토라는 사실만으로 종중 소유의 토지라고 볼 수는 없다.”고 하였다(대법원 2006다74273 판결).◇ 종중재산 명의신탁 여부에 대한 구체적 판단기준종중재산의 명의신탁 여부를 판단하는 위 대법원 판례의 판단기준 10가지를 구체적으로 정리하면 아래와 같다.① 유기적 조직을 가진 종중의 존재사정명의인의 사정 내지 등기명의인의 등기가 있기 이전에 유기적 조직을 가진 종중이 활동하고 있었다는 것이 증명되어야 한다. 그래야 그 종중이 당시에 종중재산을 명의신탁도 할 수 있기 때문이다. 구체적으로 사정 또는 등기 이전에 종중이 분묘를 수호하고, 봉제사, 시제 등을 지내는 등 적극적인 활동을 하였다면 유기적인 형태의 종중이 존재하였다고 볼 수 있다.② 등기명의인과 종중과의 관계종중이 종중재산을 명의신탁한다고 했을 때, 그 종손이나 종중을 대표할 수 있는 종중원의 한 사람 또는 여러명에게 명의신탁하는 것이 통상적이고, 종중원이 아닌 타인에게 명의신탁하는 경우는 이례적이므로, 전자의 경우는 명의신탁 인정에 유리하게 작용하고, 후자의 경우는 불리하게 작용한다.③ 등기명의인이 여럿이라면 그들 상호간의 관계등기명의인 상호간의 인적 결합관계가 긴밀할수록, 예를들어 서로간의 촌수가 작을수록 명의신탁 인정에 유리하게 작용한다.④ 등기명의인 앞으로 등기가 경료된 경위종중이 종중재산의 취득경위, 명의신탁 약정의 경위에 대한 증거 또는 증인의 증언이 있는 경우, 명의신탁 인정에 유리하게 작용한다.⑤ 공동선조를 중심으로 한 종중 분묘의 설치상태종중의 공동선조(중시조)와 그 직계후손의 분묘만 설치되어 있는 경우보다는 방계후손들의 분묘도 다수 설치되어 있는 경우에 명의신탁 인정에 유리하게 된다.⑥ 분묘수호와 봉제사의 실태등기명의인인 종중원의 직계혈족만이 분묘 수호 및 봉제사에 참여하는 것보다는 이에 참여하는 종중원들의 숫자 및 범위가 넓어질수록 명의신탁 인정에 유리하게 작용한다.⑦ 토지의 규모와 관리상태종중재산의 규모가 클수록, 관리의 주도권을 종중이 가지고 있을수록, 종중재산목록에 종중재산으로 등재가 되어 있을수록, 명의신탁 인정에 유리하다.⑧ 토지에 대한 수익의 수령ㆍ지출관계종중이 주도하여 종중땅에 대한 임대차계약을 체결하고, 그 임대수익을 수령, 관리, 사용하고 있는 경우 명의신탁 인정에 유리하다.⑨ 제세공과금의 납부관계재산세 등 제세공과금을 종중이 납부한 경우 명의신탁 인정에 유리하다.⑩ 등기필증의 소지관계부동산명의신탁의 경우, 등기필증(등기권리증)과 같은 권리관계를 증명하는 서류는 실제 소유자인 명의신탁자가 소지하고 있는 것이 통상적이므로, 종중이 등기필증을 갖고 있다면, 명의신탁 인정에 유리하게 작용한다. ☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 사해행위취소소송의 요건 및 이혼시재산분할 문제
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 사해행위취소권(또는 채권자취소권)이란 채무자가 채권자를 해함을 알면서 부동산 증여 등 재산상 법률행위를 하여, 채무자의 소극재산(채무)이 적극재산을 초과하게 하거나, 채무초과상태가 더 나빠지게 하는 행위, 즉 사해행위를 한 경우, 그 행위의 효력을 부인하여 채무자의 재산을 원상으로 회복할 수 있도록 채권자에게 부여된 권리를 말하는바, 이번 시간에는 사해행위취소권의 요건과 특히 이혼시 재산분할과 관련된 사해행위취소 논점에 대해 정리해 보겠다.◇ 사해행위취소소송의 요건 및 제척기간채무자가 사해행위를 하여, 채권자가 사해행위취소소송(채권자취소소송)을 함에 있어서는 해당 채무자를 상대로 소송을 하는 것이 아니라, 채무자와 거래를 한 상대방(수익자), 그 수익자로부터 재산권을 취득한 자(전득자)를 상대로 해당 행위의 취소 및 원상회복을 구해야 한다.사해행위취소소송의 요건을 정리해 보면, 채권자의 채권(피보전채권)은 금전채권이어야 함이 원칙이고, 원칙적으로 사해행위가 행해지기 전에 피보전채권이 발생하였을 것이 요구된다. 그리고, 채무자가 법률행위에 의하여 채무자의 총재산을 감소시켜 채권자를 해쳤을 것, 즉 사해행위를 하였을 것이 요구되며, 채무자, 수익자(상대방) 등이 사해사실을 알고 있었을 것, 즉 사해의사가 있을 것이 요구되는바, 이하에서 구체적으로 정리해 보겠다.실제 사해행위취소소송에서 피보전채권의 성립시기 요건이 충족되었는지 여부는 특히 구상금, 부당이득반환관계에서 문제된다. 원칙적으로 피보전채권은 사해행위가 행하여지기 전에 발생하였어야 하지만, 판례는 예외를 인정하여, “사해행위 당시 이미 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 발생되어 있고, 가까운 장래에 그 법률관계에 기하여 채권이 성립하리라는 점에 대한 고도의 개연성이 있으며, 실제로 가까운 장래에 그 개연성이 현실화되어 채권이 성립한 경우, 그 채권도 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있다.”고 하였다.사해행위란 채무자가 행한 재산상의 법률행위로서 그로 인하여 채무자의 소극재산(채무)이 적극재산을 초과하게 하거나, 채무초과상태가 더 나빠지게 하는 행위를 의미한다. 유일한 재산인 부동산을 증여하거나 염가로 매각 처분하는 행위 등이 대표적인 사례이다. 이때 채무초과 사실은 사해행위시는 물론이고 사해행위취소소송 재판의 변론종결시까지도 존재해야 한다. 그리고, 채무자는 사해행위 당시에 그 행위에 의하여, 위와 같은 채무초과상태가 초래되거나 채무초과상태가 더 심화됨으로써 채권자의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 된다는 사실을 인식하고 있어야 하는데, 이를 법적 용어로 악의가 있다고 한다.또한, 사해행위취소소송은 채권자가 채무자를 상대로 소송하는 것이 아니라, 수익자, 전득자를 상대로 소송을 하는 것이므로, 채무자 뿐만 아니라 수익자, 전득자 역시 채무자의 행위가 사해행위에 해당한다는 것을 알고 있었야 하는데, 수익자 또는 전득자의 경우 악의가 추정되므로, 이들은 채무자의 행위가 사해행위에 해당한다는 것을 몰랐다는 것, 즉 선의였다는 것을 입증해야 승소할 수 있다. 마지막으로, 사해행위취소소송을 제기함에 있어서는 제척기간 요건도 준수해 한다. 구체적으로 사해행위취소소송은 취소원인을 안 날로부터 1년, 사해행위에 해당하는 법률행위가 있은날로부터 5년내에 제기해야 한다. 여기서 취소원인을 안 날이란 채무자가 채권자를 해함을 알면서 사해행위를 하였다는 사실을 채권자가 알게 된 날을 의미한다.◇ 이혼시 재산분할과 관련된 사해행위취소 논점채무자가 이혼을 하면서 그 배우자에게 재산분할로 일정한 재산을 양도함으로써, 해당 채무자의 채무초과상태 또는 채무초과상태가 심화되는 경우, 채권자가 이에 대해 배우자를 상대로 사해행위취소소송을 하여 취소 및 원상회복을 시킬 수 있는지가 문제된다.이에 대해 대법원은 “이혼에 따른 재산분할자가 당해 이혼재산분할에 의하여 무자력이 되어 일반 채권자에 대한 공동담보를 감소시키는 결과가 된다 하더라도, 그러한 재산분할이 민법 재산분할청구권 규정의 취지에 반하여 상당하다고 할 수 없을 정도로 과대하고, 재산분할을 구실로 이루어진 재산처분이라고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 사해행위로서 채권자취소권의 대상이 되지 아니하고, 위와 같은 특별한 사정이 있어 사해행위로서 채권자취소권의 대상이 되는 경우에도 취소되는 범위는 그 상당한 부분을 초과하는 부분에 한정된다.”고 하였다.한편, 이혼소송을 하는 배우자 상호간에 사해행위 여부가 문제되는 경우도 있다. 예를들어 이혼이 예상되는 부부의 일방이 상대방 배우자의 이혼재산분할청구를 예상하고, 미리 사해행위를 한 때, 상대방 배우자는 그 취소 및 원상회복을 가정법원에 청구할 수 있다. 민법 제839조의 2가 이에 대한 규정인데, 이혼재산분할을 함에 있어, 상대방 배우자가 이미 재산을 처분하여 채무초과상태가 된 것을 발견하였다면, 위 규정에 따른 사해행위취소소송을 제기할 수 있을 것이다. ☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 업계 첫 '100% 비대면 주담대'…추가 자본확충은 과제
- [이데일리 권소현 전상희 기자] 케이뱅크가 주택담보대출, 방카슈랑스 진출 등을 선언하며 인터넷뱅크 시대 제 2막을 예고했다. 대출이 몰려도 자본여력 때문에 신용대출 판매를 중단할 수밖에 없었고 2호 인터넷전문은행인 카카오뱅크가 돌풍을 일으키면서 위기감을 느끼기도 했지만, 유상증자 고비를 넘기면서 확충한 자본금을 바탕으로 한 단계 도약하겠다는 얘기다.다만 이번에는 우여곡절 끝에 신규 주주 영입 등을 통해 유상증자를 무리없이 진행할 수 있었지만, 은산분리(은행과 산업자본 분리)가 완화되지 않으면 추가 증자가 쉽지 않을 것이란 우려가 나온다.◇라인업 확대…케이뱅크 2.0 열겠다 선언케이뱅크는 27일 서울 종로구 케이뱅크 광화문 사옥 강당에서 설명회를 열고 중장기 경영전략과 하반기 사업계획을 밝혔다. 아파트담보대출, 방카슈랑스 출시, 마이너스 대출 판매 재개, 주거래우대 정기예금 출시 등의 계획을 제시했다. 상품 포트폴리오를 확대해 시중은행 못지 않은 경쟁력을 갖추고, 고객을 확보하겠다는 방침이다. 케이뱅크의 아파트담보대출은 100% 비대면으로 가능하도록 시스템을 구축하는 한편 복잡한 금리우대 조건을 없애고 주말실행도 가능케 할 방침이다. 안효조 사업총괄본부장은 “100% 비대면 아파트담보대출은 아직 은행권에서 완전한 구현은 어려운 상태로 케이뱅크가 업계 최초로 시도한다”고 설명했다. 주주사인 한화생명 등과 함께 준비 중인 모바일 방카슈랑스는 저가형 보장성 상품, 환급률이 높은 저축보험 상품군으로 구성해 연내 출시한다. 지난 7월 이후 판매가 중단된 ‘직장인K 신용대출’도 내달 추석연휴 이후로 판매를 재개한다. ‘직장인K 신용대출’의 최저금리 수준은 유지하며 한도는 높인다는 계획이다.아울러 건전성 확보를 위해 여신 상품에 대출 규모 쿼터제를 실시할 예정이다. 안 본부장은 “일정 수준으로 과하게 대출이 나가는 상품에 대해서는 사전에 고객들에게 공지한 후 대출을 중단할 수 있다”고 말했다. 구체적 기준이나 방법은 아직 논의 중인 상태다.이날 심성훈 케이뱅크 은행장은 “케이뱅크가 4월 출범한 이후 비교적 시장에 연착륙을 했으나 이제는 ‘케이뱅크 2.0’이라는 도약을 해야 할 시점”이라며 “2020년에는 흑자 전환에 성공하고 2022년에는 누적 손익분기점(BEP)을 달성하겠다”고 밝혔다. ◇자본확충 장기 과제케이뱅크는 지난 4월 출범 후 비대면 금융거래, 24시간 고객센터 등 편의성과 금리경쟁력을 앞세워 출범 당시 내세운 연간 여·수신 목표액을 모두 초과달성했다. 이달 기준 수신금액은 8400억원, 여신금액은 6600억원으로 연간 목표 대비 각각 190%, 153% 초과달성한 수치다. 하지만 이같은 성과를 마냥 즐길 수만은 없는 상황이었다. 2500억원 규모의 자본금으로는 몰리는 대출을 감당하기 역부족이었기 때문이다. 지난 7월 직장인K 신용대출을 중단한 이유다. 케이뱅크가 하반기 여신 포트폴리오 확대에 속도를 낼 수 있는 것은 최근 1000억원 규모의 유상증자가 뒷받침됐다. 지난달 자본금 확충 계획을 밝혔던 케이뱅크는 유상증자 청약에 일부 주주가 불참하며 난항을 겪었으나 설득 끝에 주요 주주가 참여를 결정하고 부동산개발사 MDM이 신규 주주로 등장하며 고비를 넘겼다. 이날 유상증자 주금납입이 마무리되면 기존 2500억원의 자본금은 3500억원으로 확대된다. 이같은 자본확충으로 대출여력이 늘었다. 케이뱅크는 ‘케이뱅크 2.0’의 도약을 위해선 하반기 1500억원의 추가 증자도 필수적이라고 보고 있다. 하지만 출범 한달 만에 9개 주주사를 대상으로 5000억원 규모의 유상증자를 순탄히 마무리한 카카오뱅크와 달리 19개 주주사 중 일부가 불참하는 등 우여곡절을 겪은 케이뱅크에 연내 추가 증자가 녹록지는 않으리라는 관측도 제기된다. 신규 주주의 참여로 주주사는 총 20곳으로 늘어 주주간 의견조율에 더 공을 들여야 한다. 인터넷전문은행에 한해 은산분리 규제를 완화하는 법안도 국회에 계류 중인 상태다.구태언 테크앤로 법률사무소 대표변호사는 “우리나라 은산분리법은 어느 나라보다도 강화돼 있다”며 “신뢰의 문제인데 시민사회와 여론, 금융감독, 기업의 자율 규제 등으로 부작용이 나타나지 않을 것이라는 사회적 신뢰를 쌓아 논의를 이어가야 한다”고 말했다.
- 2막 여는 케이뱅크…추가 자본확충은 장기 과제
- [이데일리 권소현 전상희 기자] 케이뱅크가 주택담보대출, 방카슈랑스 진출 등을 선언하며 인터넷뱅크 시대 제 2막을 예고했다. 대출이 몰려도 자본여력 때문에 신용대출 판매를 중단할 수밖에 없었고 2호 인터넷전문은행인 카카오뱅크가 돌풍을 일으키면서 위기감을 느끼기도 했지만, 유상증자 고비를 넘기면서 확충한 자본금을 바탕으로 한 단계 도약하겠다는 얘기다.다만 이번에는 우여곡절 끝에 신규 주주 영입 등을 통해 유상증자를 무리없이 진행할 수 있었지만, 은산분리(은행과 산업자본 분리)가 완화되지 않으면 추가 증자가 쉽지 않을 것이란 우려가 나온다.◇라인업 확대…케이뱅크 2.0 열겠다 선언케이뱅크는 27일 서울 종로구 케이뱅크 광화문 사옥 강당에서 설명회를 열고 중장기 경영전략과 하반기 사업계획을 밝혔다. 아파트담보대출, 방카슈랑스 출시, 마이너스 대출 판매 재개, 주거래우대 정기예금 출시 등의 계획을 제시했다. 상품 포트폴리오를 확대해 시중은행 못지 않은 경쟁력을 갖추고, 고객을 확보하겠다는 방침이다. 케이뱅크의 아파트담보대출은 100% 비대면으로 가능하도록 시스템을 구축하는 한편 복잡한 금리우대 조건을 없애고 주말실행도 가능케 할 방침이다. 안효조 사업총괄본부장은 “100% 비대면 아파트담보대출은 아직 은행권에서 완전한 구현은 어려운 상태로 케이뱅크가 업계 최초로 시도한다”고 설명했다. 주주사인 한화생명 등과 함께 준비 중인 모바일 방카슈랑스는 저가형 보장성 상품, 환급률이 높은 저축보험 상품군으로 구성해 연내 출시한다. 지난 7월 이후 판매가 중단된 ‘직장인K 신용대출’도 내달 추석연휴 이후로 판매를 재개한다. ‘직장인K 신용대출’의 최저금리 수준은 유지하며 한도는 높인다는 계획이다.아울러 건전성 확보를 위해 여신 상품에 대출 규모 쿼터제를 실시할 예정이다. 안 본부장은 “일정 수준으로 과하게 대출이 나가는 상품에 대해서는 사전에 고객들에게 공지한 후 대출을 중단할 수 있다”고 말했다. 구체적 기준이나 방법은 아직 논의 중인 상태다.이날 심성훈 케이뱅크 은행장은 “케이뱅크가 4월 출범한 이후 비교적 시장에 연착륙을 했으나 이제는 ‘케이뱅크 2.0’이라는 도약을 해야 할 시점”이라며 “2020년에는 흑자 전환에 성공하고 2022년에는 누적 손익분기점(BEP)을 달성하겠다”고 밝혔다. ◇자본확충 장기 과제케이뱅크는 지난 4월 출범 후 비대면 금융거래, 24시간 고객센터 등 편의성과 금리경쟁력을 앞세워 출범 당시 내세운 연간 여·수신 목표액을 모두 초과달성했다. 이달 기준 수신금액은 8400억원, 여신금액은 6600억원으로 연간 목표 대비 각각 190%, 153% 초과달성한 수치다. 하지만 이같은 성과를 마냥 즐길 수만은 없는 상황이었다. 2500억원 규모의 자본금으로는 몰리는 대출을 감당하기 역부족이었기 때문이다. 지난 7월 직장인K 신용대출을 중단한 이유다. 케이뱅크가 하반기 여신 포트폴리오 확대에 속도를 낼 수 있는 것은 최근 1000억원 규모의 유상증자가 뒷받침됐다. 지난달 자본금 확충 계획을 밝혔던 케이뱅크는 유상증자 청약에 일부 주주가 불참하며 난항을 겪었으나 설득 끝에 주요 주주가 참여를 결정하고 부동산개발사 MDM이 신규 주주로 등장하며 고비를 넘겼다. 이날 유상증자 주금납입이 마무리되면 기존 2500억원의 자본금은 3500억원으로 확대된다. 이같은 자본확충으로 대출여력이 늘었다. 케이뱅크는 ‘케이뱅크 2.0’의 도약을 위해선 하반기 1500억원의 추가 증자도 필수적이라고 보고 있다. 하지만 출범 한달 만에 9개 주주사를 대상으로 5000억원 규모의 유상증자를 순탄히 마무리한 카카오뱅크와 달리 19개 주주사 중 일부가 불참하는 등 우여곡절을 겪은 케이뱅크에 연내 추가 증자가 녹록지는 않으리라는 관측도 제기된다. 신규 주주의 참여로 주주사는 총 20곳으로 늘어 주주간 의견조율에 더 공을 들여야 한다. 인터넷전문은행에 한해 은산분리 규제를 완화하는 법안도 국회에 계류 중인 상태다.구태언 테크앤로 법률사무소 대표변호사는 “우리나라 은산분리법은 어느 나라보다도 강화돼 있다”며 “신뢰의 문제인데 시민사회와 여론, 금융감독, 기업의 자율 규제 등으로 부작용이 나타나지 않을 것이라는 사회적 신뢰를 쌓아 논의를 이어가야 한다”고 말했다.
- [김용일의 부동산톡] 구분소유적 공유관계 또는 상호명의신탁에 대하여
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 소유의 방식에 있어 통상의 공유관계 및 법리와 구별되는 개념으로, 구분소유적 공유관계 또는 상호명의신탁이 있는바, 이번 시간에는 이에 대해 정리해 보겠다.◇ 구분소유적 공유관계 또는 상호명의신탁의 법리1필지의 토지 중 일부를 특정하여 매수하면서 그 등기는 그 토지 전체에 관하여 공유지분이전등기를 한 경우와 같이, 등기상으로 토지 전체에 대한 공유등기가 경료되어 있으나 내부적으로는 각 공유자들이 그 토지를 구분하여 특정부분만을 배타적으로 사용, 수익하는 관계를 구분소유적 공유관계라고 하고, 구분소유적 공유관계의 법적 성질과 관련하여는, 각 공유자들이 각자의 배타적 사용, 수익의 대상인 특정부분을 제외한 나머지 부분에 관한 등기를 상호명의신탁하고 있는 것으로 본다.다만, 위와 같은 구분소유적 공유관계가 인정되기 위해서는 요건이 있다. 대법원 판례에 의하면, “구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고, 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없다.”고 하였다. 그리고,“1동의 건물 중 위치 및 면적이 특정되고 구조상ㆍ이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우, 구분소유자들 사이에 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립하지만, 1동 건물 중 각 일부분의 위치 및 면적이 특정되지 않거나 구조상ㆍ이용상 독립성이 인정되지 아니한 경우에는 공유자들 사이에 이를 구분소유하기로 하는 취지의 약정이 있다 하더라도 일반적인 공유관계가 성립할 뿐, 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립한다고 할 수 없다.”고 하였다. 구분소유적 공유관계의 경우, 각 공유지분권자는 내부관계에서 특정부분에 한하여 소유권을 취득하고 이를 배타적으로 사용, 수익할 수 있다. 따라서 독자적으로 그 토지 지상에 건물을 신축하여 소유할 수 있고, 다른 구분소유자에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지도 않는다.이와 구별할 것이, 통상의 공유관계에서의 사용, 수익에 대한 법리이다. 통상의 공유관계에서 각 공유자는 원칙적으로 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있지만, 공유물의 관리(이용, 개량 등)에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정한다. 여기서 과반수란 1/2이 아니라 1/2을 초과하는 것을 말하는데, 위와 같이 과반수 지분권자가 공유물의 관리를 할 수 있으므로, 과반수 지분을 가진 자가 공유토지의 특정부분을 배타적으로 사용·수익할 것을 정하거나, 심지어 공유토지의 전부에 대해서 배타적으로 사용·수익할 것을 정하는 것도 유효하다. 다만, 이때 지분은 있으나 사용·수익을 하지 못한 자는 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있다.그리고, 구분소유적 공유관계의 경우 각 공유자는 내부관계에서 각자 특정부분에 대한 단독소유자로서 권리를 행사할 수 있으므로, 원칙적으로 다른 공유자의 동의 없이 각자의 특정부분을 처분할 수 있다. 또한, 각 공유자가 자신의 특정부분을 매도하고 매수인에게 공유지분이전등기를 경료해 주는 경우, 새로운 매수인에게 상호명의신탁관계가 그대로 승계된다. 다만, 등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하고, 매수인 역시 구분소유적 공유관계의 존재를 알지 못하였다면, 매수인은 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸한다.한편 구분소유적 공유관계는 통상의 공유관계와 다르므로, 각 공유자들이 이 관계를 해소하기 위해서는 공유물분할청구소송이 아니라, 상호명의신탁의 해지에 기한 소유권이전등기청구소송을 제기해야 한다.◇ 공동 명의수탁자들의 공유물분할청구소송이 가능한지부동산명의신탁에서 명의수탁자가 여러 명인 경우, 명의수탁자들 상호간 소유형태는 공유관계이다. 다만 이러한 경우 명의수탁자의 공유물분할을 허용하게 되면 명의신탁의 목적에 반하므로, 공유관계임에도 불구하고 공유물분할이 허용되지 않는다. 특히 종중재산을 함부로 처분하지 못하게 하기 위하여 종중이 다수의 종중원에게 종중재산에 대해 공동으로 명의신탁을 한 경우가 많은데, 이때 종중원들은 종중재산에 대해 공유물분할청구소송을 할 수 없다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [줌인]`故박태준 사위 전성시대`…김병주 이어 IB업계 존재감 키운 윤영각
- [이데일리 신상건 기자] 고(故) 박태준 포스코 명예회장의 사위들이 투자은행(IB)시장을 주름잡고 있다. 막냇사위인 김병주 회장이 국내 최대 사모투자펀드(PEF)인 MBK파트너스를 이끌면서 일찌감치 시장내 독보적 위치를 점해온 가운데 이번에는 회계업계에서 잔뼈가 굵은 맏사위 윤영각 회장이 또다른 PEF인 파빌리온인베스트먼트를 통해 잇달아 기업을 사들이는 광폭 행보로 주목받고 있기 때문이다.윤영각 회장윤 회장이 이끄는 파빌리온인베스트먼트는 최근 아시아경제로부터 증권 및 재테크 포털사이트인 팍스넷을 인수한데 이어 부동산 전문 운용사인 아시아자산운용을 품에 안았다. 팍스넷 지분 44.36%를 인수하는데 다소 높은 것으로 평가받는 650억원 과감하게 투자했고 부동산펀드와 컨설팅 등을 주요 사업으로 하고 있는 아시아자산운용 지분 60%도 확보했다. 파빌리온인베스트먼트는 팍스넷과 아시아자산운용 인수를 통해 금융과 재테크, 정보기술(IT)이 결합된 종합 핀테크 기업을 설립할 것으로 전해지고 있다. 특히 종합 핀테크업체로 성장하는데 마지막 퍼즐이 될 증권사 인수도 추진할 것으로 알려지고 있어 관심이 커지고 있다. 과거 파인스트리트그룹에 몸담았을 때 우리투자증권(현 NH투자증권) 인수전에 도전장을 내밀었던 만큼 현재 매물로 나와있는 하이투자증권과 이베스트투자증권, 골든브릿지증권 등의 새 주인으로 이름을 올리지 않을까 관측되고 있다. 미국 듀크대학교에서 법률학 박사 학위를 받은 윤 회장은 일찌감치 지난 1991년 6명의 회계·변호사들과 함께 회계법인인 삼정KPMG를 설립해 2001년까지 약 20년간 회장직을 맡았던 회계업계 거물이다. 현재 삼정KPMG는 2500여명의 회계·변호사, 컨설턴트가 근무하면서 기업 회계감사, 자문서비스 등을 제공하고 있는 국내 3대 회계법인으로 성장했다. 윤 회장은 파인스트리트그룹 회장과 KTB 프라이빗에쿼티(PE) 대표 등을 거쳐 2014년 파빌리온인베스트먼트를 세웠고 PEF를 비롯해 부실채권(NPL), AI(대체투자) 등을 주요 사업으로 하고 있다. 특히 고 박 명예회장은 외환위기 당시 맏사위인 윤 회장을 불러서 “국가가 위기에 빠졌는데 자네처럼 미국에서 공부한 사람들이 달러를 가져와야지 뭐하느냐”며 애정어린 쓴소리를 한 것으로 알려졌고 윤 회장은 그 뜻을 받들고 있는 셈이다.김병주 회장윤 회장이 삼정KPMG 회장직에서 물러난지 4년 뒤인 2005년 MBK파트너스라는 토종 PE를 세운 뒤 국내 최대 PEF로 키워낸 김병주 회장은 이미 국내 IB시장에서 가장 영향력있는 인물로 통한다. 회사가 세워진 뒤 씨앤앰(C&M), HK저축은행, 금호렌터카, 일본 유니버셜 스튜디오, 두산공작기계, 대성산업가스, 코웨이 등의 대형 인수·합병(M&A)을 잇달아 성사시켰고 2015년에는 7조원을 웃도는 국내 역사상 최대 규모 딜이었던 홈플러스 인수에 성공하며 주가를 높였다. 특히 어피너티에쿼티파트너스(AEP)-콜버그크래비스로버츠(KKR) 컨소시엄, 칼라일그룹 등 막강한 글로벌 PEF를 물리치고 따낸 성과여서 더욱 주목받았다. MBK파트너스는 현재 매각가치가 조(兆) 단위에 이르는 코웨이 등 자금회수(엑시트)를 앞두고 있다. 지난달에도 이랜드의 홈&리빙사업부로 연매출 3000억원에 이르는 모던하우스를 7100억원에 인수하며 저력을 과시하기도 했다. 한 IB업계 관계자는 “고 박 명예회장의 뜻을 이어받은 사위들이 IB시장에서 인정받는 인물들로 성장했다”며 “파빌리온인베스트먼트와 MBK파트너스가 앞으로도 적극적인 M&A에 나설 것으로 예상되는 만큼 두 회사가 얼마나 더 성장할 수 있을지가 이 업계의 관심사가 될 것 같다”고 전했다.
- [마켓in][줌인]`故박태준 사위 전성시대`…김병주 이어 IB업계 존재감 키운 윤영각
- [이데일리 신상건 기자] 고(故) 박태준 포스코 명예회장의 사위들이 투자은행(IB)시장을 주름잡고 있다. 막냇사위인 김병주 회장이 국내 최대 사모투자펀드(PEF)인 MBK파트너스를 이끌면서 일찌감치 시장내 독보적 위치를 점해온 가운데 이번에는 회계업계에서 잔뼈가 굵은 맏사위 윤영각 회장이 또다른 PEF인 파빌리온인베스트먼트를 통해 잇달아 기업을 사들이는 광폭 행보로 주목받고 있기 때문이다.윤영각 회장윤 회장이 이끄는 파빌리온인베스트먼트는 최근 아시아경제로부터 증권 및 재테크 포털사이트인 팍스넷을 인수한데 이어 부동산 전문 운용사인 아시아자산운용을 품에 안았다. 팍스넷 지분 44.36%를 인수하는데 다소 높은 것으로 평가받는 650억원 과감하게 투자했고 부동산펀드와 컨설팅 등을 주요 사업으로 하고 있는 아시아자산운용 지분 60%도 확보했다. 파빌리온인베스트먼트는 팍스넷과 아시아자산운용 인수를 통해 금융과 재테크, 정보기술(IT)이 결합된 종합 핀테크 기업을 설립할 것으로 전해지고 있다. 특히 종합 핀테크업체로 성장하는데 마지막 퍼즐이 될 증권사 인수도 추진할 것으로 알려지고 있어 관심이 커지고 있다. 과거 파인스트리트그룹에 몸담았을 때 우리투자증권(현 NH투자증권) 인수전에 도전장을 내밀었던 만큼 현재 매물로 나와있는 하이투자증권과 이베스트투자증권, 골든브릿지증권 등의 새 주인으로 이름을 올리지 않을까 관측되고 있다. 미국 듀크대학교에서 법률학 박사 학위를 받은 윤 회장은 일찌감치 지난 1991년 6명의 회계·변호사들과 함께 회계법인인 삼정KPMG를 설립해 2001년까지 약 20년간 회장직을 맡았던 회계업계 거물이다. 현재 삼정KPMG는 2500여명의 회계·변호사, 컨설턴트가 근무하면서 기업 회계감사, 자문서비스 등을 제공하고 있는 국내 3대 회계법인으로 성장했다. 윤 회장은 파인스트리트그룹 회장과 KTB 프라이빗에쿼티(PE) 대표 등을 거쳐 2014년 파빌리온인베스트먼트를 세웠고 PEF를 비롯해 부실채권(NPL), AI(대체투자) 등을 주요 사업으로 하고 있다. 특히 고 박 명예회장은 외환위기 당시 맏사위인 윤 회장을 불러서 “국가가 위기에 빠졌는데 자네처럼 미국에서 공부한 사람들이 달러를 가져와야지 뭐하느냐”며 애정어린 쓴소리를 한 것으로 알려졌고 윤 회장은 그 뜻을 받들고 있는 셈이다.김병주 회장윤 회장이 삼정KPMG 회장직에서 물러난지 4년 뒤인 2005년 MBK파트너스라는 토종 PE를 세운 뒤 국내 최대 PEF로 키워낸 김병주 회장은 이미 국내 IB시장에서 가장 영향력있는 인물로 통한다. 회사가 세워진 뒤 씨앤앰(C&M), HK저축은행, 금호렌터카, 일본 유니버셜 스튜디오, 두산공작기계, 대성산업가스, 코웨이 등의 대형 인수·합병(M&A)을 잇달아 성사시켰고 2015년에는 7조원을 웃도는 국내 역사상 최대 규모 딜이었던 홈플러스 인수에 성공하며 주가를 높였다. 특히 어피너티에쿼티파트너스(AEP)-콜버그크래비스로버츠(KKR) 컨소시엄, 칼라일그룹 등 막강한 글로벌 PEF를 물리치고 따낸 성과여서 더욱 주목받았다. MBK파트너스는 현재 매각가치가 조(兆) 단위에 이르는 코웨이 등 자금회수(엑시트)를 앞두고 있다. 지난달에도 이랜드의 홈&리빙사업부로 연매출 3000억원에 이르는 모던하우스를 7100억원에 인수하며 저력을 과시하기도 했다. 한 IB업계 관계자는 “고 박 명예회장의 뜻을 이어받은 사위들이 IB시장에서 인정받는 인물들로 성장했다”며 “파빌리온인베스트먼트와 MBK파트너스가 앞으로도 적극적인 M&A에 나설 것으로 예상되는 만큼 두 회사가 얼마나 더 성장할 수 있을지가 이 업계의 관심사가 될 것 같다”고 전했다.
- [김용일의 부동산톡] 등기의 추정력과 부동산소송 입증책임
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 어떤 등기가 존재하면 그 등기의 유효 무효와 관계없이 등기가 형식적으로 존재한다는 사실로부터 등기된 대로의 권리관계가 존재하리라는 추정을 일으키는 효력을 등기의 추정력이라고 한다. 이번 시간에는 등기의 추정력 및 이와 관련하여 부동산소송에 있어 입증책임에 대해 정리해 보겠다.◇ 등기의 추정력등기의 추정력은, 각종 부동산소송, 소유권이전등기 말소청구소송 등에서 특히 입증책임 문제와 관련이 있다. 즉 등기에는 추정력이 있으므로, 등기된 대로 권리가 존재하는 것으로 추정되므로, 이와 양립할 수 없는 사실을 주장하는 자가 그 사실에 대한 반대증거를 제출해서 입증해야 하며, 반대증거를 제출하지 못하는 한 등기 명의자가 권리자로 추정받게 된다. 등기추정력의 범위, 효과 등에 대해 중요한 것들을 정리하면 아래와 같다.① 등기절차가 적법하게 행하여졌다고 추정되며, 전제조건도 적법하게 충족되었다고 추정된다.예를들어, 전 등기명의인이 미성년자이고 당해 부동산을 친권자에게 증여한 행위가 이해상반행위라서 무효로 될 여지가 있다고 하더라도, 일단 친권자에게 이전등기가 경료되었다면 특별한 사정이 없는 한 그 이전등기에 관하여 필요한 절차를 적법하게 거친 것으로 추정된다. ② 소유권이전등기에 대하여 대리인이 등기절차를 이행하였다는 주장을 할 경우, 대리권의 존재도 추정된다. ③ 등기원인이 적법하다고 추정되며, 따라서 등기명의인이 등기원인을 다소 다르게 주장하더라도 추정력이 인정된다.부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있는 경우 그 등기명의자는 제3자에 대하여서뿐만 아니라, 그 전 소유자에 대하여서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정된다. 등기명의자가 전 소유자로부터 부동산을 취득함에 있어 등기부상 기재된 등기원인에 의하지 아니하고 다른 원인으로 적법하게 취득하였다고 하면서 등기원인 행위의 태양이나 과정을 다소 다르게 주장한다고 하여 이러한 주장만 가지고 그 등기의 추정력이 깨어진다고 할 수 없고, 이러한 경우에도 이를 다투는 측에서 등기명의자의 소유권이전등기가 전 등기명의인의 의사에 반하여 이루어진 것으로서 무효라는 주장ㆍ입증을 하여야 한다. 예를들어 부동산등기부에 등기원인으로 매매라고 기재되어 있지만 매매한 사실이 없고 서류를 위조하여 등기가 경료되었다고 주장하며 원인무효에 기한 소유권이전등기말소청구소송을 제기한 경우, 상대방이 매매가 아니라 증여를 받은 것이라고 주장한다면, 말소소송을 한 원고가 증여한 사실이 없음을 입증해야 승소할 수 있다.④ 등기의 추정력은 기재사항의 적법에도 미친다. 따라서 담보물권의 등기가 있는 경우 그 담보물권의 존재뿐만 아니라 피담보채권의 존재도 추정된다. ◇ 등기추정력이 깨지는 경우소유권이전등기의 추정력이 복멸되는 주요 사례를 정리하면, ① 전 소유자 사망 후에 그 명의의 등기가 경료된 경우, ② 전 소유명의자가 허무인(현실로는 존재하지 않는 사람)인 경우, ③ 등기명의자가 매수인이 아님이 증명된 경우, ④ 등기절차가 적법하게 진행되지 아니한 것으로 볼 만한 의심스러운 사정이 있음이 증명된 경우, ⑤ 전 소유자 아닌 자의 행위로 등기되었음이 명백한 경우, ⑥ 등기의 기재 자체에 의하여 부실등기임이 명백한 경우 등이다.한편, 소유권보존등기의 추정력은 등기명의인이 원시취득자가 아님이 증명되면 복멸된다. 예를들어 신축된 건물의 소유권은 이를 건축한 사람이 원시취득한다는 것이 기본 법리이므로, 건물 소유권보존등기의 명의자가 그 건물을 신축한 것이 아닌 것으로 밝혀지면, 그 등기의 추정력은 깨지고, 건물 등기명의자가 스스로 적법하게 그 소유권을 취득한 사실을 증명해야 권리자로 인정받을 수 있다.◇ 부동산등기 특별조치법에 의한 등기추정력각종의 특별조치법(특조법)에 의한 등기추정력은 일반적인 등기의 등기추정력보다 훨씬 강하다. 흔히 조상땅찾기 소송, 종중소송 등에서 특별조치법의 등기추정력이 문제되는데, 예를들어 특별조치법에 의한 소유권보존등기가 경료된 임야를 사정받은 사람이 따로 있는 것으로 밝혀진 경우에도 그 등기는 해당 특별조치법 소정의 적법한 절차에 의해 마쳐진 것으로서 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정되고, 그 추정을 깨뜨리기 위해서는 등기절차상 요구되는 보증서 또는 확인서가 허위라든가 위조되었다든가 그 밖의 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 것이 입증되어야 한다. 여기서, 허위의 보증서나 확인서라 함은 권리변동의 원인에 관한 실체적 기재 내용이 진실에 부합하지 않는 보증서나 확인서를 뜻한다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리 신문]'김이수 인준안' 부결..안이한 당·청이 禍 불렀다
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