뉴스 검색결과 1,479건
- [김용일의 부동산톡]전매차익 목적으로 부동산을 공동 매수시 법률관계
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 여러명이 함께 자금을 투자하여 전매차익을 얻을 목적으로 부동산을 공동으로 매수한 경우, 공유관계인지 조합 합유관계인지 여부 및 부동산명의신탁 문제 등이 쟁점이 되는 바, 이번 시간에 조합 합유의 법리를 중심으로 관련하여 정리해 보겠다.◇ 공동사업을 경영할 목적이 인정되어야 합유 조합관계공유란 물건이 지분에 의하여 여러명의 소유로 된 것을 말하고, 합유란 여러명이 조합체를 이루어 물건을 소유하는 공동소유의 형태를 말한다. 관련하여 민법은 “법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다.”고 규정하고 있다(제271조).부동산을 여러명이서 공동으로 매수한 경우, 공유인지 합유인지에 따라 법적효과가 달라지는데, 일단 공유라면 각자 지분을 자유롭게 처분할 수 있고, 합유라면 전원의 동의가 있어야 각자의 지분을 처분할 수 있다. 또한, 지분 회수에 대해 협의가 되지 않는 경우, 공유라면 공유물분할청구소송을 해야 하고, 합유라면 탈퇴하면서 정산금청구소송을 해야 한다.민법은 조합과 관련하여 “조합은 2인 이상이 상호출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.”고 규정하고 있다(제703조). 즉 조합이 되어 합유의 법리가 적용되기 위해서는 ‘특정한 사업을 공동경영’하려는 약정이 있어야 한다. 막연히 ‘공동의 목적을 달성’하려는 정도만으로는 조합이라 할 수 없다.예를들어, 공동상속인들 중 일부가 상속재산분할협의가 되지 아니한 채 거액의 상속세를 납부하여야 할 상황이 되자, 상속재산분할협의가 될 때까지 상속재산에 속하는 부동산의 관리를 위하여 임시로 A 등을 관리인으로 선임하는 내용의 결의 및 공동상속인들 중 일부의 출연금과 상속재산에 속하는 부동산의 담보대출 등을 통하여 상속세를 납부하고 상속재산분할협의가 되면 분할된 상속재산으로 정산하는 내용의 합의를 한 사안에서, 법원은 “위 결의 및 합의의 당사자들이 상호 출자하여 공동으로 사업을 경영할 것을 약정하였다고 볼 수 없으므로, A를 비롯한 일정한 공동상속인들이 조합관계에 있다고 볼 수 없다.”는 취지로 판시하였다(대법원 2011다80005 판결). 또한, 여러명이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과할 수도 있고, 여러명을 조합원으로 하는 동업체에서 매수한 것일 수도 있다. 그 구별기준에 대해 법원은, 부동산의 공동매수인들이 전매차익을 얻으려는 ‘공동의 목적 달성’을 위하여 상호 협력한 것에 불과한 경우는 공유관계에 불과하고, 이를 넘어 ‘공동사업을 경영할 목적’이 있었다고 인정되어야만 민법상 합유 조합관계가 된다고 하였다(대법원 2010다39918 판결).나아가, 위 판결에서 법원은 “공동매수의 목적이 전매차익의 획득에 있을 경우 그것이 공동사업을 위하여 동업체에서 매수한 것이 되려면, 적어도 공동매수인들 사이에서 매수한 토지를 공유가 아닌 동업체의 재산으로 귀속시키고 공동매수인 전원의 의사에 기하여 전원의 계산으로 처분한 후 이익을 분배하기로 하는 명시적 또는 묵시적 의사의 합치가 있어야만 하고, 이와 달리 공동매수 후 매수인별로 토지에 관하여 공유에 기한 지분권을 가지고 각자 자유롭게 지분권을 처분하여 대가를 취득할 수 있도록 한 것이라면 이를 동업체에서 매수한 것으로 볼 수는 없다.”고 하였다.◇ 여러명이 공동사업을 경영할 목적으로 조합관계로 부동산을 매수하면서 1인 또는 일부의 명의로만 매수한 경우, 또는 전원이 공유등기를 한 경우한편, 여러명이 상호출자하여 공동사업을 경영할 목적으로 부동산을 취득하였더라도, 등기를 함에 있어 공동매수자들이 합유등기를 하지 않고, 그 중 1인 또는 일부의 명의로만 소유권이전등기를 하였다면, 명의자가 명의신탁에 의해 부동산을 취득한 것으로 되고, 부동산명의신탁의 법리가 적용된다.관련하여 법원은 “매수인들이 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 목적으로 하는 조합이 조합재산으로서 부동산의 소유권을 취득하였다면 민법 제271조 제1항의 규정에 의하여 당연히 그 조합체의 합유물이 되고, 다만 그 조합체가 합유등기를 하지 아니하고 그 대신 조합원 1인의 명의로 소유권이전등기를 하였다면 이는 조합체가 그 조합원에게 명의신탁한 것으로 보아야 한다.”고 하였다(대법원 2003다25256 판결).예를들어, A와 B가 공동사업을 경영할 것으로 목적으로 부동산을 매수하면서, A와 B가 공동소유자로 되는 합유등기를 하지 않고, A의 명의로만 등기를 하게 되면, B는 자신의 지분을 A에게 명의신탁한 것이 된다. 그 결과 부동산명의신탁의 법리가 적용되고, 부동산실명법 위반에 따른 과징금 부과 등 불이익이 발생할 수 있다.한편, 여러명이 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 목적으로 부동산을 취득하면서 전원이 합유등기를 하는 것이 아니라, 전원이 공유등기를 한 경우도 있을 것인데, 이 경우 법률관계는 외부적으로는 공유관계가 되지만, 내부적으로는 조합관계가 되므로 합유의 법리가 적용된다. 따라서, 내부적으로 지분정산을 할 때는 공유물분할청구소송을 해야 하는 것이 아니라, 조합 탈퇴에 기한 정산금청구소송을 해야 한다(대법원 2009다57064 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [영화로 경제 보기]‘국가 부도의 날’…위기를 앞에 둔 우리의 자세는
- [이데일리 이명철 기자] 영화를 좋아하는 경제지 기자입니다. 평론가나 학자보다는 식견이 짧지만 ‘가성비’ 좋은 하이브리드 글을 쓰기 위해 노력 중입니다. 영화 속 경제 이야기를 제멋대로 풀어봅니다. [편집자주] ※글 특성상 줄거리와 결말이 노출될 수 있습니다.영화 ‘국가 부도의 날’ 포스터.(사진=CJ엔터테인먼트 제공)“‘딸라’가 부족하면 사면 되는 거 아이가”“각하, 달러를 사는 것보다 빠져나가는 속도가 더 빠릅니다”한국은행 총장(권해효)의 대답에 대통령(故 김영삼으로 추정되는)이 짧게 탄식합니다. “잔치는 끝났다, 이긴가(이 말인가)….”지난해 개봉한 영화 ‘국가 부도의 날’은 경제 주권을 잃었던 외환위기 당시 한국 정부의 민낯을 드러냅니다. 삶이 팍팍한 요즘, 남의 이야기 같지 않던 1990년대 생활상은 큰 공감을 얻었습니다.속수무책이었던 정부 관계자들과 달리 종금사에 근무하던 윤학진(유아인)은 국가 부도에 베팅하며 막대한 돈을 버는 모습은 ‘사이다’ 같은 청량감을 선사합니다.외환위기 20여년이 지난 지금도 위기(누군가에게는 기회)는 또 다시 다가온다며 영화는 끝을 맺습니다. 이번에도 기회를 잡는 윤학진이 나올 수 있을까요?한국은행 통화정책팀장역의 김혜수(왼쪽)와 재정국 차관역의 조우진은 철저한 선과 악의 구도로 극중 긴장감을 이끌고 나간다.(사진=영화 스틸 이미지, CJ엔터테인먼트 제공)◇ 선악 구도로 그린 외환위기…쏠쏠한 캐릭터 열전1997년 발생한 외환위기는 국민 대부분이 겪은 큰 사건입니다. 저와 같은 30대(후반이지만)에게는 다소 우울했던 청소년기의 기억을 떠올리게도 하죠.실화를 소재로 한 영화는 항상 딜레마에 빠집니다. 객관적인(조금은 따분할 수도 있는) 사실에 벗어나지 않으면서도 관객들이 스스로 극장을 찾을 만큼 재미있게 만들어야 하기 때문입니다.그래서 최국희 감독은 한국은행 통화정책팀장이라는 가상의 인물(김혜수)과 그에 반하는 안타고니스트(Antagonist), 즉 악역으로 재정국(지금의 기획재정부) 차관(조우진)을 설정합니다. 목표를 이루기 위해 앞으로 나아가는 주인공과 사사건건 이를 막는 반대파를 내세워 선과 악의 구도를 만듭니다. 주인공과 공감대를 형성해 관객의 몰입도를 높이기 위해서죠.다만 너무 분명한 선과 악의 논리는 오히려 역효과를 불렀습니다. 김혜수는 이미 오래 전부터 국가 부도 상황을 예견하고 꾸준히 경종을 울렸으며 권력자들 앞에서 직언을 마다하지 않습니다. 국제통화기금(IMF) 총재와 논쟁을 벌이기도 하죠. 그가 원하는 것은 분명하고도 선합니다. ‘현재 상황을 빨리 알려 국민들의 혼란을 덜어주자’는 것입니다.조우진은 사실상 매국노로 치부됩니다. 국가 비상사태를 숨기는 대신 유력 그룹의 후계자에게 정보를 흘리고 ‘파업이나 해대는’ 국민들을 이 기회에 싹 뜯어고치기 위해 기꺼이 IMF의 구조조정을 수용합니다.국민들은 안중에도 없이 자기 잇속만 챙기는 기득권의 천태만상은 최근 ‘변호인’ ‘내부자들’ ‘더킹’ 등에서 숱하게 봐왔습니다. “어차피 대중들은 개돼지입니다”라는 그들만의 속삭임도 더 이상 은밀하지 않습니다. 주인공이 현실적인 한계 앞에서 실패하는 모습도 보이고, 경제정책 책임자로서 어쩔 수 없는 악역의 고뇌도 그렸다면 관객은 더 모이지 않았을까요. 물론 국가 부도의 초시계가 돌아가는 상황에서 정부, 금융맨, 중소기업 사장의 혼란까지 숨 가쁘게 담다보니 어쩔 수 없는 선택이었다고 봅니다만.확고한 캐릭터의 매력은 돋보였습니다. 이대 나온 정마담을 연기하던 김혜수는 통화 정책을 전반을 다루는 전문가로서 폭 넓은 연기 내공을 보여줬습니다. 최근 개봉한 ‘마약왕’에서도 열연한 조우진의 연기도 인상적입니다.영화 중간 중간 나오는 경제 용어들을 풀어주려는 시도도 재미있습니다. 김혜수는 전문가들 사이에서 “대부분 외국 투자자들은 롤오버, 즉 빌려준 돈에 대해 만기를 연장해준다는 의사를 보였다”며 ‘롤오버(만기연장)’에 대한 친절한(?) 설명을 곁들이기도 합니다. 물론 한계는 있죠. 용어가 나올 때마다 저렇게 풀어줄 수는 없으니까요. 감독도 언론과 인터뷰에서 “경제 용어를 꼭 설명하지 않아도 감정을 따라갈 수 있을 것”이라고 말하기도 했습니다. 돈은 있는대로 긁어 모으면서 “내 앞에서 돈 벌었다고 자랑하지 마라”며 성질 내는 유아인(윤학진역).(사진=영화 스틸 이미지, CJ엔터테인먼트 제공)◇ 유아인은 어떻게 그 많은 돈을 벌었을까영화에서 유아인은 김혜수와 조우진 못지않은 존재감을 보입니다. 고려종금이란 종합금융사에서 개인자산 관리를 맡던 그는 해외투자자의 국내 투자자금 회수와 자영업자들의 어려움을 보고서는 국가 부도 사태를 예견합니다. 마치 족집게처럼 앞으로 투자의 맥을 잘도 찾아냅니다. 유아인과 두 명의 투자자는 달러 매입부터 나섭니다. 그가 활동을 시작한 1997년 11월 18일 원달러 환율은 843원(이라고 영화는 표기했지만 한국은행 통계자료에 따르면 11월 중순에는 1000원 안팎)입니다. 그는 환율이 2000원까지 오를 거라고 예상합니다. 달러 가치가 3배 가까이 뛸 것으로 본거죠. 같은해 12월 23일 원·달러 환율은 1962원을 찍습니다. 실제 은행에서 거래는 2000원이 넘었으니 유아인의 예측이 맞아떨어졌네요.그는 더 나아가 “주식이 폭락하고 환율이 폭등하면 돈을 버는 풋옵션을 만들어야지”라고 다짐합니다. 돈을 알차게 벌어보자는 다짐이죠.옵션이란 말 그대로 옵션을 걸어놓은 투자상품입니다. 실시간으로 현물 증권을 거래하는 주식과 달리 특정일에 미리 정해놓은 가격으로 사거나(콜) 파는(풋) 권리를 정해놓는 것이죠. 풋옵션은 주식을 팔 수 있는 권리를 말합니다. 하락장에 베팅하는 투자 방식입니다.일반 주식시장과 달리 가격 제한폭이 없기 때문에 리스크도 크지만 투자 매력은 상당합니다.코스피200지수가 전일대비 4.41%나 빠졌던 지난해 10월 11일에는 200배의 수익을 거둔 풋옵션 상품이 있던 것으로 알려졌습니다. 1억원을 투자했다면 200억원이 된 겁니다. 비트코인 저리가라 할 만한 수익률이죠. 9·11 테러가 발생했던 2001년 당시 미국에서는 풋옵션으로 500배 수익을 거둔 투자자가 있었다고도 하네요.1997년은 국내에도 옵션시장이 개설된 해입니다. 그리고 극중 유아인은 증권사를 찾아가 주식 하락과 환율 상승에 베팅한 옵션 상품을 개설합니다. 예상은 적중합니다. 그해 10월 600선을 넘던 종합주가지수는 12월 한때 350선까지 떨어집니다.여기서 끝이 아닙니다. 급매물로 나온 아파트들은 물론 채권까지 사들입니다. 모두가 알 듯 외환위기 후 집값은 급등합니다. IMF는 12.5% 수준인 금리를 30%로 인상하라는 주문을 내리기도 하죠. 이때 거둬들인 막대한 부로 유아인은 대형 금융투자회사의 회장이 됩니다.영화는 말미에서 2018년 현재를 다룹니다. 미국 헤지펀드의 불안한 움직임, 강남 부동산 동향과 가계부채 폭탄에 대한 우려가 나옵니다. 실제 최근 국내 주식시장은 단기 차익을 바라는 외국계 헤지펀드 수급에 큰 영향을 받고 있습니다. 가계부채는 연일 증가하며 1500조원을 넘었습니다. 서울·수도권 집값 하락세도 심상찮죠. 미국과 중국에서 경고음도 계속 들려오고 있습니다.이것들이 또 다른 위험의 전조일까요? 지금으로서는 알 수가 없습니다. 위기가 오지 않기를 바라야 할지, 위기에 베팅할지 길은 열려있습니다.
- [김용일의 부동산톡] 계약서 일부가 무효일 때 전부 무효의 법리
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 여러 개의 부동산을 총액으로 매수한 경우에, 그 중 1개의 부동산매매계약에 무효 또는 취소 사유가 있는 경우, 나머지 매매계약은 어떻게 되는지와 관련하여, 민법상 일부무효의 법리가 적용될 수 있는바, 이번 시간에 정리해 보겠다.◇ 일부 무효의 법리계약 등 법률행위의 일부가 무효인 것이 일부무효이다. 민법은 일부무효와 관련하여 “법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나, 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.”고 규정하고 있다(제137조).즉, 일부무효에 관하여 민법은 법률행위 전부가 무효로 됨이 원칙이지만, 예외적으로, 당사자 쌍방이 법률행위 당시 일부무효임을 알았더라도 나머지 부분에 대해 법률행위를 하였을 것이라고 인정되는 경우라면, 나머지 부분은 유효라는 것이다.위와 같이 민법 제137조의 단서인 예외조항이 적용되어, 일부무효 부분을 제외한 나머지 부분만은 유효로 되기 위하여는, 일단, 법률행위의 일체성이 인정되면서도 그 일체의 법률행위가 가분적이어야 한다는 것이 전제요건이다. 그 후, 당사자 쌍방이 이러한 법률행위 중 일부가 무효임에도 불구하고 나머지 부분만으로 법률행위를 했겠는지에 대한 가정적 의사를 탐구하여, 전체의 법률행위를 했을 당시를 기준으로 나머지 부분 만이라도 법률행위를 했을 것이라면 나머지 부분만은 유효가 되는 것이다.위 요건 중 법률행위의 일체성과 관련해서는 반드시 하나의 문서에 의해 작성될 필요는 없다. 여러개의 계약서를 작성하더라도 당사자의 의사에 의해 일체의 계약으로 판단될 수 있고, 복수의 법률행위가 상호 밀접한 관련성을 가지는 경우에도 일체의 계약으로 판단될 수 있다. 예를 들어, 임차권양도계약서와 권리금계약서를 각각 작성하는 경우, 금전소비대차계약서와 근저당권설정계약서를 각각 작성하는 경우에도 법률행위의 일체성이 인정될 수 있다.법률행위의 가분성 역시 형식적으로만 판단할 것이 아니라, 법률행위의 내용, 당사자 또는 기간과 관련하여 인정될 수 있다. 예를들어, 1개의 매매계약서에 여러 개의 부동산을 매매하는 계약을 하면서, 매매대금을 총액으로 한 경우에도, 개개의 부동산 가격을 산정하고 이에 기초하여 총액이 결정된 경우라면, 가분적이라고 볼 수 있다.일부무효의 법리가 적용된 판례를 소개해 보겠다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 의해(과거에는 국토이용관리법 등으로 규율), 토지거래허가구역 내 토지에 관하여 매매계약을 체결한 경우에는 관할관청으로부터 그 매매계약에 관하여 허가를 받아야만 그 매매계약이 유효하고, 허가를 받기 전에는 그 매매계약이 일단 무효의 상태에 있다가, 나중에 토지거래허가를 받으면 계약체결 시점으로 소급하여 유효하게 되는데(이를 ‘유동적 무효’라 함), 허가를 받지 않은 토지와 건물의 일괄매매와 관련하여 법원은, “규제구역 내의 토지와 건물을 일괄하여 매매한 경우 일반적으로 토지와 그 지상의 건물은 법률적인 운명을 같이하는 것이 거래의 관행이고, 당사자의 의사나 경제의 관념에도 합치되는 것이므로, 토지에 관한 당국의 거래허가가 없으면 건물만이라도 매매하였을 것이라고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정되는 경우에 한하여 토지에 대한 매매거래허가가 있기 전에 건물만의 소유권이전등기를 명할 수 있다고 보아야 할 것이고, 그렇지 않은 경우에는 토지에 대한 거래허가가 있어 그 매매계약의 전부가 유효한 것으로 확정된 후에 토지와 함께 이전등기를 명하는 것이 옳을 것이다.”라고 하였다(대법원 92다16836 판결).한편, 위와 같은 민법 제137조의 일부무효 법리는 강행규정이 아니라 임의규정이므로, 당사자간의 약정으로 배제할 수도 있다. 즉, 일부무효 사유 발생시 나머지 부분의 유효 여부에 대해 당사자간에 약정으로 미리 정해 놓을 수도 있는 것이다(대법원 2003다1601 판결).◇ 일부 취소의 법리로 유추적용민법은 일부무효만 규정하고 있지만, 판례는 일부취소의 경우에도 민법 제137조 일부무효 법리의 유추적용을 인정하고 있다. 즉, 일부 취소의 사유가 있는 경우에는 전부 취소가 되는 것을 원칙으로 하고 있다.예를들어, A가 지능이 박약한 B를 꾀어 돈을 빌려주어 유흥비로 쓰게 하고, 실제 준 돈의 2배 가량을 채권최고액으로 하여 자기 처인 C 앞으로 근저당권을 설정한 사안에서, 법원은 “근저당권설정계약은 독자적으로 존재하는 것이 아니라 금전소비대차계약과 결합하여 그 전체가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것이고 더욱이 근저당권설정계약의 체결원인이 되었던 A의 기망 행위는 금전소비대차계약에도 미쳤으므로 A의 기망을 이유로 한 B의 근저당권설정계약취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론과 궤를 같이 하는 법률행위의 일부취소의 법리에 따라 소비대차계약을 포함한 전체에 대하여 취소의 효력이 있다.”고 하였다(대법원 93다31191 판결).또한, 임차권양도계약과 권리금수수계약을 각각 체결하였지만, 임차권의 양수인 A가 양도인 B의 기망 행위를 이유로 B와 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 모두 취소한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 위 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적, 사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로 권리금계약 부분만을 따로 떼어 취소할 수 없는데, 그럼에도 불구하고 원심은 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만을 취소한다고 판시하였는바, 이는 잘못이다.”는 취지로 판시하였다(대법원 2012다115120 판결).◇ 여러명의 당사자가 합의를 하였고, 그중 일부 당사자의 의사표시가 무효인 경우, 나머지 당사자간의 합의가 유효한지 판단 기준판례에 의하면, 이러한 경우에도 일부무효의 법리가 적용되고, 결국 나머지 당사자들의 의사에 의해 유효 여부가 결정된다고 하였다. 관련하여 법원은“복수의 당사자 사이에 어떠한 합의를 한 경우 그 합의는 전체로서 일체성을 가지는 것이므로, 그 중 한 당사자의 의사표시가 무효인 것으로 판명된 경우 나머지 당사자 사이의 합의가 유효한지의 여부는 민법 제137조에 정한 바에 따라 당사자가 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정되는지의 여부에 의하여 판정되어야 하고, 그 당사자의 의사는 실재하는 의사가 아니라 법률행위의 일부분이 무효임을 법률행위 당시에 알았다면 당사자 쌍방이 이에 대비하여 의욕하였을 가정적 의사를 말하는 것이지만, 한편 그와 같은 경우에 있어서 나머지 당사자들이 처음부터 한 당사자의 의사표시가 무효가 되더라도 자신들은 약정내용대로 이행하기로 하였다면 무효가 되는 부분을 제외한 나머지 부분만을 유효로 하겠다는 것이 당사자의 의사라고 보아야 할 것이므로, 그 당사자들 사이에서는 가정적 의사가 무엇인지 가릴 것 없이 무효 부분을 제외한 나머지 부분은 그대로 유효하다.”라고 하였다(대법원 2009다41465 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리신문]경기부양 급했나, 토목사업에 '베팅'
- [이데일리 최정훈 기자]다음은 30일자 이데일리신문 주요 기사다.△1면-경기부양 급했나, 토목사업에 ‘베팅’-모바일투표 시대에 거수투표 고집하는 민주노총, 왜-“아세안 가라”구설수…김현철 보좌관 사표 수리-미래금융 선도…KB금융지주 금융위원장상 △2면 줌인&-매수 일색 리포트는 가라…‘증시 저승사자’ 꿈꾸는 독립리서치-무역협상 앞두고…美, 화웨이·멍완저우 기소△3면 경사노위 판 엎은 노동계- 경사노위 결론 기다리던 與…“더는 못미룬다” 탄력근로제 개정 움직임-“업종·지역별 차등 적용” vs “인상폭 줄이려는 꼼수“ ‘최저임금 결정체계 개편안’ 빨라야 내달 나올 듯△4면 예타면제 24조 확정-남부내륙철도 4조700억 ‘최대액’…김경수 경남지사 ‘대박’ 터뜨려-균형발전 앞세운 경기부양책…‘4대강 닮은꼴’-공공기관 2차 이전 계획은 빠져…‘수도권 쏠림 해소’ 미지수△5면 예타면제 24조 확정-지방경제 부활 물꼬 vs 수도권 역차별…‘지역갈등 씨앗’ 비화- 수도권 대규모 프로젝트 제외…부동상 시장 영향 미미-꽉 막혔던 교통인프라사업 한 번에 해소…충청권 ‘미소’△6면 항공업계, 황금노선 경쟁-넓어진 몽골 하늘길 잡아라…대형기 아시아나vs최신기 LCC ‘공중전’-7번째 LCC 뜬다…국토부, 이르면 내달 말 선정-상반기 중 제재 풀리는 진에어 ‘飛上’채비△8면 정치-황교안 ‘대선주자 선호도 1위’출발 좋았지만…검증칼날 기다린다-文대통령 “CES 혁신상 휩쓴 우리 ICT, 세계시장 선도할 것”-경제행보 악영향 차단…조기교체 승부수-“북미정상회담 장소·시기, 이번 주내 발표할 듯”△9면 경제·금융-워라벨이 바꾼 소비심리…“경기 어려워도 지출 늘리겠다”-은행 전세대출 1년새 26조↑…가계 빚 뇌관으로-‘금리 연 2% 미만’ 자영업자 대출 나온다△10면 이데일리 금융산업대상-간편 모바일 플랫폼 구축, 동남아 집중 공략…미래금융을 설계하다-적금이자…청약저축 있으면 이자 2배로 쑥-재해 위험 집중 보장…만기 땐 100% 환급-만성 질환 있어도 OK…소비자 마음 훔치다-전세계 800여곳 공항라운지 무료 이용△11면 이데일리 금융산업대상-‘돈 되는’ 연 6% 적금 만기땐…우리 해외여행 떠나자-금융에 생활을 더한 ‘웰뱅’ 간편이체 91만건-하루만 맡겨도 이자…누적수신액 2조 돌파-10년째 한결같은 김장김치 나누기 ‘훈훈’-1시간 열띈 토론…고객 먼저 생각하는 서비스, 사회공헌도 살폈다△12면 산업&기업-말레이시아 렌탈시장 접수…이해선 뚝심 먹혔다-김승연 끌고 김동관 민 태양광 ‘빛’ 한화, 유럽·호주 ‘톱 브랜드’ 선정-한상범 “LGD·협력사 원팀으로 위기 극복”-삼성반도체 부문 ‘연봉50%’성과급-30만t 유조선 띄운 현대상성…“재도약 신호탄”-삼성전기, 사상 첫 영업이익 1조 돌파△14면 산업-글로벌 시장서 마케팅 효과…기업들 ‘e스포츠단’ 후원 붐-그리스·스페인·터키서도 국내요금으로 통화해요-AWS·MS이어…오라클·구글도 韓 클라우드 시장 진출-‘삼성 폴더블폰에는 우리 게임이 딱’…업계 물밑작업 한창△15면 소비자생활-연5000억…판 커진 ‘뷰티 기기 전쟁’-[주목e사람] 신선제품 배송업체 마켓컬리 서귀생 MD-잡았다 하면 대박…‘한강 점포’ 노리는 편의점 업계-KT&G ‘릴 하이브리드’ 출시 두달 만에 10만대 판매 △16면 중소기업·바이오-3D프린터로 손상피부·연골 재생…‘맞춤치료’ 신시장 개척-“힘내세요, 싱글맘”…가구·건자재업계도 감성 마케팅-육아기엔 근로시간 단축…‘직원행복 경영’ 실현 나서△18면 증권&마켓-‘변동성 장세에 절대수익 지키자’ 돈 몰리는 사모재간접공모펀드-증시 온기에…IPO재수생들 속속 도전장-‘성과급 갈등’딛고…SK하이닉스 하루만에 반등△19면 증권-50억 미만 ‘자투리펀드 5%룰’ 법으로 만든다-영화 ‘극한직업’흥행에 …CJENM株‘미소‘-“당분간 변동성 장세…종목 말고 지수 좇아라”-라이트하우스컴바인, 축구 데이터 분석 스타트업에 4억 투자△20면 BOOK-기계가 일자리 위협하는 시대…‘기본소득’이 해법-3·1운동 100주년…‘애국가’ 불러야 하나-‘살아있어 고맙다…소박하고 건강하겠다…세상에 보탬되겠다’-위성방송·국제전화망 탄생시킨 ‘우주탐사’△22면 스포츠-고성방가를 許하노라-우완투수 윤성환 삼성 잔류 1년 최대 10억에 ‘FA계약’-금의환향 박항서 “지쳐 있었는데…설 쇠고 다시 뛰어야죠”-플레이어스 챔피언쉽 사상 최고 상금 대회로-EPL 아닌 중국리그 가는 김민재…“더 성장하겠다”-맹활약 안치홍 56%오른 5억 윤석민 10.5억↓ ‘삭감 신기록’△24면 피플-“위안부 문제 끝까지 해결해 달라” 유언…끝내 ‘日사과’ 못듣고 하늘로-서울대 오세정 차기총장 임명안 국무회의 통과-‘양심적 병역거부’ 백종건씨, 변호사 자격 되찾아-한전산업개발, 쪽방촌에 3t 규모 쌀·떡국떡 전달-시몬스침대, 이천시에 쌀 기탁△25면 오피니언-[목멱칼럼] 결과로 평가받는 정치-[전문기자칼럼] 거위털뽑기와 공시가 인상-[기자수첩] 여야, 정쟁 벌이더라도 일단 만나야-[e갤러리] 서정화 ‘스툴’△26면 부동산-강남권 전셋값 1억~2억씩 떨어지는데…반포 홀로 꿋꿋, 왜-‘하루 55건’…서울 아파트 거래량 6년만에 최저치-천호동 ‘집창촌’헐고 40층 주상복합 짓는다△27면 사회-일상된 미세먼지, 툭하면 人災사고…국민들 불안감 안고 산다-‘민족 대이동’ 설 연휴 앞두고 보건당국 ‘홍역’ 확산 비상-표절의혹 ‘상어가족’ 내일 첫 재판…‘2차 창작물’ 인정 관건-전자발찌 찬 성범죄자, 재범 미리 막는다-“한국IP금융2兆로 확대…해외특허 출원 10만건 늘린다”
- [미리보는 이데일리신문]한국 경제, 이대론 안 된다..정부 안팎의 두 시선
- [이데일리 성선화 기자] 다음은 29일자 이데일리신문 주요 기사다.△1면-한국 경제, 이대론 안 된다..정부 안팎의 두 시선-빅데이터 활용..고소득 블로거, 유튜버 탈세 막는다-NH증권, KPI 폐지 파장은..인사평가 효율이냐, 과당경쟁 근절이냐△2면 줌인&-‘미세먼지 특효약’이라는데..콘덴싱 왜 안 쓰나-‘제2의 포항공대’ 한전공대 나주에 설립△3면 NH증권, KPI 폐지 후 술렁이는 금융권-자산관리 업무 질까지 높아질 것 VS 상품판매 의존 커 결국 실패할 것-금융당국, NH투자증권 제도개선 확산 기대△4면 믿을 수 없는 이베리코 흑돼지-소고기보다 비싼값에 먹었는데 10%가 가짜..“나머지 90%도 확신 못해”-‘이베리코’라고 안밝혀도 수입통과…수입업자가 품종 속여도 속수무책-‘가짜 이베리코’ 논란 이마트몰·쿠팡…“즉시 판매 중단”△5면 권재민 S&P글로벌신용평가 한국대표 파워인터뷰-주 52시간·최저임금 ‘과속’…탈 날게 뻔한데 아무도 ‘조율’ 안나서-“개성공단·금강산 관광 재개되면 韓 신용등급 오른다?…틀린 생각”△6면 정치-김경수 무죄땐..손혜원, 서영교 사태로 궁지 몰린 與 분위기 반전-文 대통령 “한국기업 관심 가져달라” 세일즈 외교-남북 유해발굴, 제재 면제…北에 지뢰제가 장비 지원 ‘탄력’△8면 경제-국세청 “신종 디지털 사업자 탈세 검증 강화..조세회피 강력 대응”-김현철 신남방정책특별위원회 위원장 대한상의 초청강연 “매년 7% 성장하는 아세안 시장으로 나가자”-애플 ‘차이나쇼프’ 현실로…지난 4분기 中 출하량 22% 급감△9면 금융-산은 10명 중 1명이 임금피크 직원..기재부는 ‘명퇴 부활’ 여론 눈치-금감원vs삼성·한화생명 ‘즉시연금 소송 대리전’-10억 이상 부자들 “향후 5년간 경기 침체…그래도 부동산 확대”△10면 이데일리가 만났습니다-정해구 대통력직속 정책기획위원회 위원장, 경유세 올려야 하는데…자영업자 서민 대책도 같이 해야죠-“미래 위해선 한·일 갈등 풀어야…文 대통령 일본 방문도 필요”△12면 산업&기업-친환경 영업 ‘올인’..한국 해운. 벼랑끝 승부수-SK하이닉스 임단협 부결..“영업익 2조 벌었는데 풀어라”-“1·2위 업체만 생존” 전망-200W 흡입력, 최대 60분 연속 사용…‘삼성제트’ 무선청소기 시장 뒤집기-제임스 박 하만코리아 대표 “하만, 삼성과 시너지 효과 본격화”-현대오일뱅크, 최대 1조8000억원 투자 유치△16면 산업 소비자생활-삼성 ‘갤럭시S10’으로 암호화폐 실시간 저장·송금한다-‘집밥’ 대신 ‘편의점 도시락’…간편식 쌀 소비 늘어-‘담배 구매 방지’…이마트24 무인 편의점, 청소년 출입 막는다△18면 건강-눈에 보이지 않는 미세먼지, 피부질환 부추겨-음식준비에 남아나지 않는 허리, 바닥에 앉지 말고 좌식의자 어때-[전문의칼럼] 안구돌출 부르는 ‘그레이브스병’, 유전적 영향 커△19면 증권&마켓-“코스피 단기 고점은 2250선..주식 투자 쉬어갈 때”-‘포스트차이나’ 인도펀드 3개월 수익률 9%-사학연금 지난해 운용수익, 금융위기 이후 첫 마이너스△20면 증권-코넥스 스타株들 ‘큰물서 놀자’..코스닥 도전장 잇따라-KG제로인 펀드어워즈, ETF 부문 수상 삼성자산운용-‘제3인터넷은행’기대감…키움증권株 5일 연속 상승세△22면 스포츠-쇼트게임 확실한 무기 준비중..내년엔 유럽 풀시드 받을래요-김경문 “베이징올림픽 金 감동 다시 한 번”-로즈 PGA 통산 10승, 정상에 열번 핀 ‘장미’-마지막 날 5언더…우즈 뒷심, 살아있네-뒤에 선 캐디 탓…‘톱10·1억’ 날린 리하오퉁△24면 피플-‘킹덤’ 김은희 작가, “배고픔만 남은 좀비에 민초들의 고통 담았죠”-대법원, 고위 법관 정기인사..김창보 서울고등법원장, 김문석 사법연구원장-‘남북회담 분야 14년 한우물’…전문직 출신 고위공무원 1호-박종우 서울변회 신임 회장 “변호사 일자리 창출위해 뛸 것”△25면 오피니언-[목멱칼럼] 이유도 안 적힌 한장짜리 판결문-[생생확대경] ‘문화 대통령’ BTS의 꿈은..-[기자수첩] 검사가 이래서야..‘윤창호법’ 누가 지키나-[e갤러리] 이피‘…하기 싫어서 입원하고 싶다’△26면 부동산-재건축바람 다시 부는 목동아파트..방배 삼호 안전진단 결과에 촉가-반포3주구, 개포주공1..검찰, 재건축조합 5곳 비리 조사 -“新청사에 임대주택 절대 못들여”△27면 사회-여가부, 유해환경 실태조사..학교 안팎에서 아픈 청소년들-고졸 고무원 2배 확대 논란에..유은혜 “대졸자 역차별 아니다”-‘모바일 소액결제 완료’…PG사 사칭 문자 주의보-지난해 한국인 2860만명 해외로 ‘역대 최대’-민노총 ‘癌적 존재’ 표현, 경찰청장 “관행이었다”
- [김용일의 부동산톡]계약서 문구에 조건·기한이 붙어있는 경우의 해석
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 매매계약 등 법률행위가 성립하면 곧바로 그 효력이 발생하는 것이 원칙이다. 그러나, 당사자들이 법률행위 효력의 발생 또는 소멸을 장래의 일정한 사실에 의존케 하는 것도 유효하다. 이처럼 법률행위 효력의 발생 또는 소멸을 제한하기 위하여 법률행위에 부가되는 약관을 법률행위의 부관이라 하고, 대표적인 것이 ‘조건’과 ‘기한’이다. 계약서 문구에 조건, 기한 등이 있을 때 해석 및 법률효과에 대한 판단이 어려운 경우가 많은바, 이번 시간에 정리해 보겠다.◇ 조건과 기한, 조건부 권리에 대하여조건이란 법률행위의 효력의 발생 또는 소멸을 장래의 ‘불확실한’ 사실의 성부에 의존케 하는 법률행위의 부관이고, 기한이란 법률행위의 효력의 발생이나 소멸을 장래 발생할 것이 ‘확실한’ 사실에 의존케 하는 법률행위의 부관이다. 예를 들어, ‘내가 결혼하면 이 땅을 너에게 주겠다’에서 ‘내가 결혼하면’이라는 사실은 장래 발생할 수도 있고 발생하지 않을 수도 있는 불확실한 사실이으므로, 조건에 해당한다.조건 중에서 법률행위 효력의 ‘발생’을 장래의 불확실한 사실에 의존케 하는 것이 정지조건이고, 법률행위 효력의 ‘소멸’을 장래의 불확실한 사실에 의존케 하는 것이 해제조건이다. 정지조건부 법률행위의 경우, 조건이 성취되면 법률행위의 효력이 발생하고, 불성취로 확정되면 무효로 된다. 한편, 조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 경우 상대방은 그 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있다. 그 반대의 경우도 마찬가지이다(민법 제150조). 관련하여 법원은, “상대방이 하도급받은 부분에 대한 공사를 완공하여 준공필증을 제출하는 것을 정지조건으로 하여 공사대금채무를 부담하거나 위 채무를 보증한 사람은 위 조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자의 지위에 있다고 할 것이므로, 이들이 위 공사에 필요한 시설을 해주지 않았을 뿐만 아니라 공사장에의 출입을 통제함으로써 위 상대방으로 하여금 나머지 공사를 수행할 수 없게 하였다면, 그것이 고의에 의한 경우만이 아니라 과실에 의한 경우에도 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 때에 해당한다고 할 것이므로, 그 상대방은 민법 제150조 제1항의 규정에 의하여 위 공사대금채무자 및 보증인에 대하여 그 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있다.”고 하였다(대법원 98다42356 판결).위에서 설명했듯이, 조건부 법률행위의 효력은 장래의 불확실한 사실의 성부에 의존한다. 그러나, 조건의 성부가 확정되기 전이라도 당사자는 조건의 성취로 일정한 이익을 얻게 될 기대를 가지게 되는바, 이 권리를 조건부 권리라고 한다. 민법은 조건부 권리와 관련하여, “조건있는 법률행위의 당사자는 조건의 성부가 미정한 동안에 조건의 성취로 인하여 생길 상대방의 이익을 해하지 못한다.”고 규정하였다(제148조). 예를들어, 토지를 증여하면서 다만 장래 어떤 조건이 달성되어야 비로소 증여의 효력이 발생하는 것으로 하였는데, 증여자가 그 조건의 성취 전에 다시 제3자에게 매각하여 그 등기가 경료되었다면, 위 토지를 증여받기로 한 자는 조건의 성취를 전제로 증여자에게 그 토지의 인도불능에 따른 손해배상청구를 할 수 있다.◇ 조건과 불확정기한의 구별기준과 실익, 법률효과에 대한 판단앞서 설명했듯이, 기한은 법률행위의 효력을 장래의 ‘확실한 사실’에 의존케 한다는 점에서, 법률행위의 효력을 장래의 ‘불확실한 사실’에 의존케 하는 조건과 구별된다. 기한은 다시 그 사실이 발생할 시기가 확정되어 있는 확정기한과, 그렇지 않은 불확정기한으로 나뉜다. 예를들어, ‘2019.3.1.부터’는 확정기한이고, ‘내가 사망한때’부터 효력이 발생한다고 했을 때, 사망한다는 것은 장래 발생하는 것이 확실하기는 하지만, 정확한 시기가 확정되어 있지 않으므로, 기한 중에서도 불확정기한에 해당한다.판례에 따르면, 불확정기한의 경우, 당해 사실이 발생한 경우 뿐만 아니라, 당해 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 기한이 도래한 것으로 간주되어, 법률효과가 발생한다(대법원 88다카10579 판결).한편, 계약서 문구에 부관을 달았을 때, 해당 부관이 정지조건인지 불확정기한인지 애매한 경우가 있다. 이러한 경우 해당 부관이 조건인지 기한인지는 당사자의 의사해석에 의해 판단한다. 양자의 구별 기준에 대해 판례는, 해당 부관에 기재된 사실이 장래 발생하는 것이 확실한지 여부에 따라 일률적으로 판단하기 보다는, 해당 부관에 기재된 사실이 성취되면 법률행위의 효력이 발생하고, 불성취로 확정되면 법률행위가 무효로 되는 등 해당 부관의 성취 여부에 따라 법률행위의 효력이 좌우되는 것이 합리적으로 보이면, 해당 부관을 정지조건으로 판단하고, 해당 부관에 기재된 사실이 성취된 경우는 물론이고, 성취되지 않은 경우에도 경우에 따라 성취된 것으로 간주하여 그에 따른 법률효과가 발생되는 것이 합리적인 것으로 판단되면, 해당 부관을 불확정기한으로 보고, 기한이 도래한 것을 전제로 그에 따른 법률효과를 발생시키는 것이다. 앞에서 소개한, 불확정기한의 경우 당해 사실이 발생한 경우 뿐만 아니라, 당해 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 기한이 도래한 것으로 간주되어, 법률효과가 발생한다는 판례법리가 발전한 것으로 보인다.이해하기 쉽게 판례를 보면, 임대차계약을 체결한 후 합의해제하기로 하면서, 이미 받았던 계약금 및 중도금에 대해서는 ‘해당 점포를 타에 분양하거나 임대하는때’ 반환하기로 약정한 사안에서, 법원은 위 부관을 조건이 아닌 불확정기한으로 보고, 해당 점포를 타에 분양하거나 임대하지 않고 제3자에게 ‘무상으로 계속 사용하도록 한 경우’역시, ‘해당 점포를 타에 분양하거나 임대’할 수 없게 되는 것이 확실해 졌다는 점에서, 이때 기한이 도래한 것으로 간주하여 즉시 금전반환의무가 발생한다고 판시하였다(대법원 88다카10579 판결).또한, 법원은 재건축사업을 추진하던 자들과 사업 진행에 필요한 운전자금을 출자하고 사업상의 이익에 참여하기로 하는 등의 공동사업계약을 체결하고 그들에게 운전자금을 지급한 자가, 그 후 사업진행이 순조롭지 않자 공동사업관계에서 탈퇴하면서 ‘스폰서가 영입되거나 사업권을 넘길 경우나 사업을 진행할 때’에는 위 출자금을 반환받기로 하는 청산약정을 체결한 사안에서, “위 부관의 법적 성질을 거기서 정해진 사유가 발생하지 않는 한 언제까지라도 위 투자금을 반환할 의무가 성립하지 않는 정지조건이라기보다는 불확정기한으로 보아, 출자금반환의무는 위 약정사유가 발생하는 때는 물론이고 ‘상당한 기간 내에 위 약정사유가 발생하지 않는 때’에도 성립한다고 해석하는 것이 타당하다.”고 판시하였다(대법원 2009다16643 판결).나아가 법원은 피고가 A로부터 공장 설립과 관련하여 투자금 4억 5000만원을 지급받았으나 A가 사망하여 쌍방 계약이 상실되었으니 위 4억 5천만원의 지급과 관련하여, ‘2005. 5. 31. 시흥에 있는 주상복합공사와 관련하여 B로부터 지급받을 예정인 금액을 받으면’(제1부관), 받은 금액의 1/3을 지급하고, 부족분은 ‘피고의 사업 재기시’(제2부관)에 지급한다는 내용으로 작성된 확인서의 해석과 관련하여,제1부관인 ‘피고가 B로부터 지급받을 예정인 금액을 받으면’은 불확정기한으로 볼 여지가 있다고 하여, B로부터 대금을 지급받지 못하는 것이 확실하게 된 경우에도 피고의 채무 변제기가 도래한 것으로 볼 수 있다는 취지로 판시하였고, 제2부관인 ‘피고의 사업 재기시’와 관련해서도 불확정기한으로 보아, 피고가 사업을 재기하지 않는 경우에는 언제까지나 돈을 변제하지 않아도 된다는 뜻이 아니라, 사업 재기가 확정적으로 불가능하게 되었다거나 합리적으로 예상되는 기간이 지났는데도 피고의 사업재기가 없었다면 그때 나머지 대금에 대한 변제기 역시 도래하는 것으로 보아야 한다고 판시하였다(대법원 2018.4.24. 선고 2017다205127 판결)◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리 신문]급격한 정책에 멍들고, 주먹구구 시행에 불신 커져
- [이데일리 김미경 기자] 다음은 23일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-재산세 43% 뛰고, 감리비용 2배로…가계도 기업도 헉헉-주택공시가격 산정 감정원 직원, 전문가는 절반도 안돼-문희상 국회의장 “우리 경제 출구는 남북 화해 협력, 북한길 열리면 물류 천국될 것”-희망의 파랑새일까…작년 1인당 국민소득 3만달러 넘어△줌인&-[줌인]‘힘 있는 변협’ 강조한 이찬희 대한변호사협회장 당선자-광역별 1건…예타 면제사업 29일 발표△못믿을 부동산 공시가-깜깜이 산정법에 셀프 검증…30년째 시세와 동떨어진 엉터리 가격-감정원·감평사 땅값 중복 조사…공시가 파악에 혈세 1404억 투입△급진정책에 멍드는 경제-휘청이는 기업·가계 “정도껏 해야지, 한꺼번에 몰아치면 살기 힘들죠”…곳곳서 ‘哭 소리’-비용 부담 늘어나…기업 어려움만 가중 “부작용 줄일 대책 만들자”△지난해 성장률 6년만에 최저-한국은행 GDP 속보치 발표, ‘혈세’ 푼 덕에 그나마 2.7% 성장…민간 기여도는 2.3→1.9%p로 뚝-상반기 역대 최대 176조 집행한다지만 “10년째 조기 투입 반복…큰 효과 없어”△이데일리 신년 인터뷰-문희상 국회의장, 집권 3년차 文정부 정책방향을 말하다-경제 정책기조 잡힌대로 가되…현장 상황에 맞는 속도조절 필요해-文의장 “국회예산 동결 전제로 의원 10% 증원 검토 가능”△정치-한국당 “선거제 개혁 당론 없다”…‘세월아 네월아’ 의도적 태업-스웨덴서 웃음보인 비건·최선희, 북미 정상회담 협상 속도 내나-文대통령 “미세먼지, 재난에 준해 대처”-방사청장 “지제상금 개선 민간 심의위 설치할 것”△경제-정책 미흡·혼란 야기·늑장 대응…교육·법무·환경·고용부 ‘낙제점’-노는 정부 당 10만5000필지 임대·개발·매각한다-전국민 평생 버는 돈 753조, 쓰는 돈 866조…113조 적자 인생△금융-네이버 발뺀 인터넷은행…‘교보생명·SBI·키움論’ 손잡고 출사표-주담대 금리 0.27%p 내린다-선후배는 잊어라…박재식·위성백 ‘예보료 전쟁’△화통토크-취임 1년 앞둔 김윤식 신협중앙회장 “발로 뛰며 ‘목표기금제’ 도입 결실…서민 자립 돕는 지역밀착사업 확대”△산업&기업-삼성디스플레이, 화질 끝판왕 ‘QD-OLED’로 눈 돌린다-마곡 달려간 3개부처 장관들 “5G 넘버원 위해 대·중기 협력”-현대重그룹 ‘4사1노조’에 임단협 발목-손경식 경총회장 “국민연금, 한진 주주권 행사…매우 걱정”-車구동축 두단계를 하나로…현대위아, 100년만의 혁신△산업-물류 이어 전기차 거점으로…허세홍 GS칼텍스 사장 ‘미래 주유소’ 실험-두산인프라, 中광산업체 굴착기 36대 공급 계약-NHK엔터, 美·日 클라우드 시장 본격 진출-넷마블 모바일게임 매출 ‘세계 5위’△소비자생활-국내 식품업계 ‘美식탁 점령’ 속도-고용 늘리고 인건비 줄이고…CU ‘시니어스태프’ 활성화-워라밸 열풍에…백화점 문화센터 ‘직장인 모시기’ 후끈-페르노리카 ‘임페리얼’ 드링스에 매각△중소기업·바이오-2019년을 빛낼 유망 스타트업(11)메디프레소, 캡슐 한방차로 글로벌 茶한류 전파-귀뚜라미, 친환경 스토브 출시-정윤모 기술보증기금 이사장 ‘기술평가 강화하고, 민간투자 견인에 집중하겠다“△증권&마켓-매도의견 2%뿐…증권사 보고서 ‘뻥튀기’ 여전-‘삼성→현대차’…그룹주펀드 대세 바뀌나-“中 유커 춘절에 돌아올 것”…힘 받는 면제점株△증권-우리금융, M&A 시동…저축銀부터 사들인다-法 “삼바 문식회계 제재 효력 정지”-감사인 등록제 곧 확정…중소 회계법인 합병 본격화-BTS에 투자한 KDB산업銀, 지난해 2000억원대 수익△Book-만화책 ‘내 어머니 이야기’ 김은성 작가 “내 어머니의 굴곡진 삶…한국 근현대사 그 자체”-안시성·명량…스크린서 만난 전쟁사 -사회적 불평등은 ‘어떻게’ 유지되는가-유발 하라리 ‘인류 3부작’ 밀리언셀러 등극△스포츠-이형준 체력 키우기, 황중곤 정확도 높이기, 문도엽 구질 다듬기-남자 골프 세계 1위 로즈 2주 연속 차지-키움 히어로즈 단장에 임은주, 프로야구 사상 첫 여성단장-우즈, 8승 올린 ‘약속의 땅’서 시즌 첫 경기-여성 프로골퍼 수입 살펴보니...필드서 몸값은 성적순이죠△피플-‘여성인종차별주의, 두고볼 수 없다’…‘마초’ 트럼프에 도전장 내민 여걸들-총 5508대…현대차 첫 ‘10년 연속 판매왕’ 임희성 공주지점 영업부장-현대엔지니어링 “올해도 안전 우선, 무재해 달성”-다보스포럼 ‘글로벌 100’ 신한금융 7년 연속 선정-中企단체들, 설맞이 전통시장 장보기-대우건설, 수도방위사령부 찾아△오피니언-[목멱칼럼]‘용계고택’ 빈터를 바라보며-[데스크의눈]시장과 밀당 없는 부동산정책-[기자수첩]디테일 놓친 최종구의 현장 행보△부동산-이창무 한양대 도시공학과 교수, 정부공급대책에 쓴소리 “강남 집값 잡겠다면서…서울 외곽에 공급 늘리면 뭐하나”-청량리역 일대 ‘스카이라인’ 확 바뀐다-2~4월 전국 아파트 11만가구 ‘집들이’△사회-인권위, 독립된 ‘특별조사단’ 꾸려…‘스포츠계 성폭력’ 뿌리 뽑는다-[현장에서]진상규명 언제…기약없는 김용균씨 장례식-‘택시·카풀 대타협기구’ 출범…첫날부터 “장관 사과 먼저” 고성-성차별 호칭은 그만…‘가족평등지수’ 나온다-“내달 교원 명퇴 신청 6039명…학생 학습권 침해받을 수도”
- [미리보는 이데일리 신문]회사 믿고..R&D비용 걱정않고 뛰었죠
- [이데일리 양희동 기자] 다음은 22일자 이데일리 주요기사다. △1면-회사 믿고 R&D 비용 걱정않고 뛰었죠…CES혁신상 최용준 대표-中지난해 경제성장률 6.6%-대기업 감사위원회 회계전문가가 없다-탈원전 논란…탄소제로 향한 재생에너지 로드맵 짜야△종합-줌인/IT·바이오·식품 全산업 망라…허허벌판 논밭서 ‘융복합 메카’로-세종문화회관 앞 차로 편입…광화문 광장 2021년 4배로 넓어진다△종합-쪼그라드는 수출, 기대 못미치는 내수…겹악재에 中경제 ‘경착륙 주의보’-철도사업 140조원 쏟고…금융시장 190조원 풀고△종합-“무모해도 실패해도 괜찮아”…연구 갈증 풀리니 세상에 없던 제품 쏟아져-‘포켓몬고’도 ‘지메일’도…구글 사내벤처 작품-“일자리 창출, 사내벤처 활성화도 할 수 있어”△종합-한국 전력산업 방향 잃고 헤매는 동안 독일·덴마크 에너지 수입국→수출국-한국도 ‘슈퍼그리드’확보 고민해야-신재생 천국으로 변신한 캘리포니아에서 배워야할 4가지△종합-지역 곳곳에 ‘신재생 반대’ 피켓…‘주민과 이익 공유’ 생태계 만들어야-“태양광 발전 단가, 수년내 원전보다 낮아질 것”-佛노란조끼처럼, 에너지전환 갈등 불가피…촘촘한 지원이 관건△종합-깐깐한 ‘新외감법’에 맞춰라…기업, ‘회계·감사 전문가’ 모시기 경쟁-LG전자, 3명 중 2명…삼성전자.현대차는 없어-“연봉 1000만원 더 줄게”…회계사 영입전 치열△정치-野 “손예원 국정조사.특검해야”…與 지도부는 침묵, 의원들 지원사격-北핵무기·핵물질 생산 동결, ICBM폐기 검토하나-황교안·오세훈 ‘텃밭’ 영남권으로-한·일 레이더 갈등△경제-반도체 수출 29%급감…수출 코리아 ‘비상’-신흥시장 무역보험 한도 2월까지 최대 2배 확대-퇴직연금 가입자 선택폭 넓힌다△금융-4월부터 문콕 사고로 車문짝 다 바꾸면 보험금 못받는다-박재식 “제1목표는 예금보험료 인하 추진”-KB국민은행 노조, 2차 파업 철회…협상 타결 기대감-카카오뱅크페이 온오프 수수료 0% 출시△산업&기업-“고객 불편함 찾아라”…구광모 ‘신입사원 미션수행’특명-LS엠트론 혁신 농기계 중기 해외판로 지원-충돌 횟수 따라 작동 기준 재설정 현대.기아차 똑똑한 에어백 개발-항암제 벤처에 50억…이우현 ‘바이오 야심’△산업-설 선물로 ‘실속형 스마트폰’ 어때요-中수출길 막힌 토종 중소게임사…대만서 숨통 틔우나-올해 소상공인 지원에 2조 844억 투자-한화에너지 美하와이에 1570억 규모 태양광 ESS발전소 건설△소비자생활-남양유업 發 ‘카토캔 공포’에 식품없계 술렁-‘건강 챙기자’…치맥 대신 샐러드 찾는 3040 남성들-롯데마트 ‘맛과 멋 담는 명품 한식기 선물하세요’△건강 -‘통증의 왕’ 통풍…맥주나 소주나 술은 피해야-황달, 명치·등 부위 통증 심하면 췌장암 의심-최신 ‘메르디안 라이낙’ 장비로 몸속 종양 움직임 보며서 치료△증권&마켓-운용수익률 ‘로봇>사람’…로보펀드 전성시대 오나-“연말정산 서류, 창구와서 떼라고?”…코스닥벤처펀드 가입자 ‘분통’-잘 나가던 대형 항공주 불공정거래 이슈에 주춤△증권-금융잔고 5000만원만 있으면 전문 투자자 된다-“2차 전지 조립 국내 최강…전기차 타고 성장 드라이브”-뭉칫돈 몰리는 회사채…‘BBB’급도 완판-스틱얼터너티브, 부동산 운용업 진출 가시화△문화-“무대위서 기타치며 연기…융복합시대, 다 잘해야죠”-韓좀비 만난 넷플릭스 ‘킹덤’…시작부터 살벌하네-대학로 대명문화공장·수현재씨어터 ‘예스24’로 간판 바뀐다△스포츠-늦게 감 잡은 만큼…길게 가는 지은희-개정룰 KPGA 선수들은 아직은 어색해…여전히 깃대 뽑고 퍼트-‘패스 달인’ 황인범…벤투호 중원을 부탁해-연초부터 ‘복’ 터진 문도엽△피플-장애인 예술 지원으로 ‘인생 2막’ 이종호 JW중외제약 명예회장-‘기록소년단’ BTS, 4억뷰 넘는 MV만 6편-골드블루, 5년째 청소년 후원금 1억원씩 기부-이나영 “9년만에 안방 컴백…남편이 응원해”△오피니언-목멱칼럼/박찬숙의 폭로 12년 후-생생확대경/청년 기업가에 규제샌드박스란…-기자수첩/중국산 액체괴물 VS 국산 슬라임△부동산-3월 건축비 오른 후에 분양…‘북위례=로또’ 공식 깨지나-“최저임금 대비 원룸 월세 부담 작년 20% 아래로…크게 줄어”-세운상가 개발, 그때는 맞고 지금은 틀리다?-공시지가 시세 38%, 공시가격 67%…“가격 왜곡 심각”△사회-양승태 내일 ‘운명의 날’…‘직권남용’ 성립 여부가 관건-한달새 확진환자 30명 홍역, 서울까지 퍼졌다-‘사법농단’ 압수수색 영장 첫 발부…검찰 출신 법관-변호사 일자리 늘리고, 워킹맘 복지 향상 약속-작년 출입국자 8890만명…8년만에 2배 이상 껑충
- [김용일의 부동산톡]경매낙찰 후 소유권을 잃은 자의 부당이득반환청구소송
- [김용일 법무법인 현 부동산 전문변호사] 부동산경매에서 경락대금을 납부하고 소유권등기까지 마쳤음에도 불구하고, 해당 부동산등기가 원인무효라는 사유로 소유권이 상실되는 경우가 있다. 이때 낙찰자(매수인)가 무조건 손해만 보는 것은 아니고, 경매절차에서 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 하여 손해를 보전받을 수 있는바, 이번 시간에는 경락대금을 납부했음에도 불구하고 소유권이 상실되는 경우와 이에 대한 구제방법 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 경매절차가 무효로 되어 낙찰자가 소유권을 상실하는 경우의 구제방법종중이 A에게 종중땅을 매매 또는 증여하여 소유권이전등기가 경료된 후, A의 채무로 인해 A 소유의 위 땅에 경매가 진행되어, B가 위 땅을 낙찰받고 소유권이전등기까지 한 사안에서, 알고보니 종중이 종중재산을 매매 또는 증여하기 위해 필요한 요건인 종중규약, 종중총회 회의록 등이 적법하지 않고 위조되었다는 이유로 원인무효소송이 제기되어, 소송 결과 종중과 A 사이의 계약이 원인무효로 결론 지어진 경우를 생각해 볼 수 있다.위와 같은 경우, A의 소유권 취득 역시 무효가 되고, A의 소유임을 전제로 진행되었던 경매 역시 무효가 된다. 따라서, B가 위 경매절차에서 경락대금을 납부하고 해당 부동산을 낙찰받았더라도, 그 소유권 취득 역시 무효가 되는바, 결국 B 명의의 소유권이전등기는 말소될 것이다. 그러나, B는 그 대신에 위 경매절차에서 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구소송을 해서 손해를 보전 받을 수 있다.이렇듯, 경매절차가 무효가 되어 경락인(매수인)의 소유권이 상실되더라도, 그 대신에 경락인은 경매절차에서 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다는 것이 대법원 판례의 법리인바, 아래에서 구체적으로 소개해 보겠다.① 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있다(대법원 2003다59259 판결).② 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 납부하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 위 강제집행의 집행권원(채무명의)이 된 약속어음공정증서가 위조된 것이어서 무효라는 이유로 그 소유권이전등기의 말소를 명하는 판결이 확정됨으로써 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당 받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있다(대법원 91다21640 판결).다만, 위와 같이 경매가 무효가 되어 소유권을 상실한 낙찰자가 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다는 것은 채권자에게 배당이 실시된 이후의 법리이고, 아직 배당이 실시되기 전이라면 낙찰자는 집행법원에 대해 부당이득반환청구를 할 수 있다.◇ 경매절차가 유효하지만 낙찰자가 소유권을 상실하는 경우의 구제방법한편 경매절차가 유효함에도 불구하고, 낙찰자가 소유권을 상실하는 경우도 있다.예를 들어 최선순위의 소유권이전등기청구권 가등기에 기한 본등기가 경료되어 낙찰자가 소유권을 상실하게 되는 경우인데, 이렇게 소유권을 잃은 경락인 역시 그 대신에 손해를 보전받을 수 있다는 것이 판례 법리이다. 다만 이때 낙찰자는 배당받은 채권자에 대해 부당이득반환청구를 하는 것이 아니라, 민법 제578조의 담보책임 법리에 기해, 1차적으로 채무자에게, 채무자가 자력이 없다면 배당받은 채권자에게 2차적으로 하자담보책임을 청구할 수 있다.관련하여 법원은 “소유권에 관한 가등기의 목적이 된 부동산을 낙찰받아 낙찰대금까지 납부하여 소유권을 취득한 낙찰인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 일단 취득한 소유권을 상실하게 된 때에는, 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 민법 제578조, 제576조를 유추적용하여 담보책임을 추급할 수 있다.”고 하였다(대법원 96그64 결정).이때도, 아직 배당이 실시되기 전이라면, 낙찰자는 집행법원에 대한 의사표시로 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 낙찰대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 구할 수 있다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 매매예약완결권과 소유권이전청구권 가등기
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 매매계약을 체결하기에 앞서 당사자간에 매매예약을 하고, 추후 매매계약을 할 것을 예정하는 경우가 있다. 매매예약을 한 경우에는 이를 원인으로 부동산등기부에 소유권이전청구권가등기를 하는 경우가 많은 바, 이번 시간에는 매매예약 법리 및 관련하여 소유권이전청구권 가등기에 대해 정리해 보겠다.◇ 매매예약과 예약완결권예약이란 장차 본계약을 체결할 것을 약속하는 별개의 계약을 말한다. 매매의 예약은 일방예약으로 추정되는데, 일방예약이란 당사자 일방이 예약완결권을 갖는 예약을 말한다. 매매예약을 한 경우, 매매예약완결권을 갖는 자가 상대방에게 예약완결의 의사표시를 하면 자동적으로 본계약(매매계약)이 성립한다(민법 제564조).다만, 서류의 제목만 매매예약이라고 해서, 민법에서 말하는 매매예약이 되는 것은 아니다. 매매계약의 주요 내용이 기재되어야 매매예약으로 인정받을 수 있다. 관련하여, 대법원은 “매매의 예약은 당사자의 일방이 매매를 완결할 의사를 표시한 때에 매매의 효력이 생기는 것이므로, 적어도 일방예약이 성립하려면 그 예약에 터잡아 맺어질 본계약(매매계약)의 요소가 되는 매매목적물, 이전방법, 매매가액 및 지급방법 등의 내용이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다.”고 하였다(대법원 93다4908 판결). 부동산 PF 개발사업에서 사업부지 매입단계에 작성되는 매도확약서, 매입약정서의 경우에도, 위와 같은 요건을 갖추었는지에 따라 민법상 매매예약인지 여부가 결정될 것이다. 예약완결권이 무한정 인정되는 것은 아니다. 매매예약완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에 행사해야 하고, 그러한 약정이 없는 때라도, 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사해야 한다. 만일 위 행사기간을 경과하면 예약완결권은 제척기간이 경과했다는 이유로 소멸된다. 매매예약이 성립한 때로부터 10년이 경과하면 제척기간의 경과로 인해 예약완결권이 소멸하므로, 당사자간에 매매예약을 하면서 예약완결권의 행사시기 기산점에 대해 별도로 합의한 경우에도, 해당 기산점이 아니라 매매예약시부터 10년이 경과하면 예약완결권이 소멸하게 된다.관련하여 대법원은 “제척기간은 권리자로 하여금 당해 권리를 신속하게 행사하도록 함으로써 법률관계를 조속히 확정시키려는데 그 제도의 취지가 있는 것으로서, 그 기간의 경과 자체만으로 곧 권리 소멸의 효과를 가져오게 하는 것이므로, 그 기간 진행의 기산점은 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 권리가 발생한 때이고, 당사자 사이에 매매예약 완결권을 행사할 수 있는 시기를 특별히 약정한 경우에도 그 제척기간은 당초 권리의 발생일로부터 10년간의 기간이 경과되면 만료되는 것이지 그 기간을 넘어서 그 약정에 따라 권리를 행사할 수 있는 때로부터 10년이 되는 날까지로 연장된다고 볼 수 없다.”고 하였다(대법원 94다22682 판결).한편, 매매예약완결권의 행사 기간을 정하지 않은 경우, 10년이 경과하기 전이라도, 예약의무자가 예약완결권자에게 상당한 기간을 정하여 매매완결 여부의 확답을 최고할 수 있고, 그 기간이 지나도 예약의무자가 확답을 받지 못한 경우에는 예약의 효력이 상실된다(민법 제564조). ◇ 소유권이전청구권 가등기의 효력 및 말소매매예약을 원인으로 부동산등기부에 소유권이전청구권 가등기를 해 놓으면, 추후 매매예약완결권의 행사로 본 매매계약이 성립시, 가등기에 기한 본등기(소유권이전등기)를 할 수 있다.한편, 소유권이전청구권 가등기를 했다고 하여 현재의 소유자가 제3자에게 매매하는 것을 막는 등 처분권을 제한할 수는 없다. 그러나, 가등기에 기한 본등기를 진행하면, 본등기의 순위가 가등기의 순위에 의하게 되므로(부동산등기법 제91조), 가등기 후 본등기가 있을 때까지 있었던 일체의 처분행위에 의하여 생긴 권리 중 본등기된 권리와 저촉되는 것은 원칙적으로 모두 실효되거나 후순위로 된다. 이를 가등기의 순위보전 효력이라 한다. 다만, 가등기에 기한 본등기를 했다고 하여 소유권 이전의 효력이 가등기 경료시까지 소급하는 것은 아니다. 소유권이전의 시점은 가등기가 된 날이 아니라 소유권이전등기가 된 날이다.앞서, 매매예약을 하였지만 예약완결권을 행사하지 않고 10년이 경과하면 제척기간 경과에 의해 예약의 효력이 상실된다고 하였는데, 매매예약을 원인으로 가등기를 한 경우라면, 매매예약의 효력 소멸을 원인으로 가등기말소소송을 할 수 있다. 만약, 매매예약 성립시부터 10년의 제척기간이 경과하여 예약완결권이 소멸하였음에도 이를 무시하고, 매매예약을 원인으로 등기하였던 가등기에 기해 본등기(소유권이전등기)까지 경료한 경우라도, 제척기간 경과로 예약의 효력이 소멸되어, 매매예약을 원인으로 한 가등기가 원인무효가 된 것이고, 따라서, 원인무효인 가등기에 기한 본등기 역시 원인무효가 되어 말소될 수 있다(대구지방법원 포항지원 2013가단7347 판결).한편, 매매예약후 매매예약완결권의 행사기간내에 매매예약완결권을 행사하여 매매가 성립하였다면, 매수인은 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있게 되는데, 위 권리의 소멸시효는 10년이므로, 만일 10년이 경과되면 원칙적으로 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 완성되어 매매계약에 기한 소유권이전등기를 할 수 없게 된다. 다만, 매수인이 해당 부동산을 인도받아 점유하고 있다면 예외가 되어 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않는다(대법원 90다9797 판결). 따라서, 이 경우는 가등기에 기한 본등기(소유권이전등기) 청구를 할 수 있다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 임차권 양도와 ‘전대차’·‘셰어하우스’·‘공유오피스’·‘샵인샵’
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 임차인은 임대차계약 또는 목적물의 성질에 의한 용법에 따라 목적물을 사용, 수익할 수 있는 권리를 가지는바, 이를 임차권이라 한다. 이번 시간에는 임차권을 양도하거나 전대차하는 것의 법리 및 최근 공유경제의 일환으로 유행하고 있는 셰어하우스, 공유오피스, 샵인샵 등 계약시 전대차 관련하여 주의할 점에 대해 정리해 보겠다.◇ 임차권 양도와 전대차계약의 법리임차권의 양도란 임차권의 동일성을 유지하면서 제3자에게 그대로 이전하는 계약을 말하고, 임차권의 전대란 임차인이 임차한 부동산에 대해 자신이 임대인(전대차계약에서 ‘전대인’이라 한다)이 되어 다시 제3자(전대차계약에서 ‘전차인’이라 한다)로 하여금 사용, 수익하게 하는 계약을 말한다. 임차인은 원칙적으로 임대인의 동의를 받아야만 임차권의 양도 또는 전대를 임대인에게 주장할 수 있다(민법 제629조). 따라서, 임대인의 동의 없이 제3자에게 무단으로 양도 또는 전대한 경우, 그 제3자는 임차권의 양수 또는 전차를 가지고 임대인에게 대항하지 못한다. 다만, 위 규정은 강행규정이 아니므로, 당사자간의 특약으로 동의 요건을 없앨 수도 있다.임차인이 양도 또는 전대시 임대인의 동의를 얻어야 함에도 무단으로 양도 또는 전대시, 임대인은 기존 임차인을 상대로는 임대차계약해지에 기한 명도소송을 하고, 임차권의 양수인 또는 전차인을 상대로는 불법점유에 기한 인도청구를 할 수 있다.이것을 방지하기 위해서는 임차권 양수도계약서, 전대차계약서 등에 임대인의 동의란을 기재하고 서명 또는 날인을 받거나, 임대인이 별도로 작성한 동의서를 받는 것이 좋다. 기존 임차인(임차권의 양도인)은 임차권의 양수인, 전차인을 위하여 임대인의 동의를 받아줄 의무가 있으므로(대법원 85다카1812 판결), 임차권의 양수인, 전차인은 나중에라도 기존 임차인에게 임대인의 동의를 받아달라고 요구하고, 만일 동의가 안되면 이것을 사유로 계약 해지가 가능하다.임차권의 양도에 있어 임대인의 동의를 얻은 경우, 임차인은 기존의 임대차계약에서 벗어나고 임대인과 양수인 사이에 임대차관계가 계속되며, 임대차보증금반환 관계도 마찬가지다. 다만 기존 임차인이 임대인에게 부담했던 연체차임채무 또는 손해배상채무는 이전되지 않는다.임차권의 전대에 있어 임대인의 동의를 얻은 경우, 임대인과 임차인 사이에 종전의 관계가 계속 유지되고, 임차인(전대인)과 전차인 사이에 별개의 새로운 임대차계약이 발생한다. 따라서, 임차인은 임대인에게 임대료를 지급할 의무가 있고, 전차인은 임차인(전대인)에게 임대료를 지급할 의무가 있다. 또한, 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료하더라도, 전차인의 권리는 소멸하지 않는다(제631조).◇ 임대인의 동의가 없어도 되는지 문제되는 사례임대인의 동의 없이도 임차권의 양도 또는 전대가 가능한 경우가 있다. 민법 제629가 임대인의 동의를 요구하는 취지는 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용, 수익시키는 것이 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있어서 임대인으로 하여금 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 함에 있으므로, 임차권의 양도 또는 전대가 당사자간의 인적 신뢰관계를 파괴하는 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있다면, 임차권의 양수인 또는 전차인은 임대인에게 대항할 수 있다.판례에 의하면, 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하는 등의 사정이 있다면, 임차권 양도에 임대인의 동의가 없어도 되는 특별한 사정에 해당한다고 하였다(대법원 92다45308 판결).최근 공유경제의 일환으로 유행하고 있는 셰어 하우스, 공유오피스, 샵인샵 등의 경우, 소유자로부터 직접 임차하는 경우도 있겠지만, 전대차계약의 형태가 대부분이다. 따라서, 임대차계약서에 ‘임차권 전대시 임대인의 동의를 요구하는 규정’이 있는지를 살펴보고, 해당 규정이 있다면, 위와 같은 형태의 전대차계약시 임대인의 동의 요건을 갖추어야 할 것이다.한편, 민법은 “건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 민법 제629조(임차권 양도 또는 전대시 임대인의 동의가 필요하다는 규정)를 적용하지 아니한다”는 취지로 규정하고 있어(제632조), 소부분을 양도하거나 전대시에는 임대인의 동의가 필요 없다고 해석될 수도 있다.그러나, 위 규정은 강행규정이 아니므로, 당사자간의 약정으로 배제가 가능한데, 현재 많이 사용되는 임대차계약서를 보면, “임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대, 임차권의 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다.”고 규정되어 있으므로, 소부분이라도 민법 제632조의 규정을 배제하고 임차권의 양도 또는 전대에 임대인의 동의가 필요하다고 약정한 경우가 대부분일 것이다.따라서, 임대인과 임차인간에 작성된 임대차계약서에 임차권의 양도 또는 전대에 임대인의 동의를 요구하고 있다면, 비록 소부분을 양도 또는 전대하더라도 임대인의 동의 요건을 준수해야 한다. 한편, 임대차계약서에 통상적으로 있는 문구인 ‘임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도 또는 담보제공하지 못한다.’고 약정한 경우, 위 약정의 취지가 임차권의 양도를 금지한 것 외에 임대차계약에 기한 임대차보증금반환채권의 양도까지 금지한 것으로 볼 수 있지에 대해, 판례는 “위 약정의 취지는 임차권의 양도를 금지한 것이지, 임차보증금반환채권의 양도를 금지하는 것으로 볼 수 없다.”는 입장이다(대법원 2012다104366 판결). 따라서, 임차인은 임대인의 동의 없이 임대차보증금반환채권을 양도할 수 있다. 다만, 채권양도시 채권자가 채무자에게 통지하거나 채무자의 승낙이 있어야만 채무자에게 대항할 수 있고, 채무자 외의 제3자에게 대항하기 위해서는 내용증명 우편 등 확정일자 있는 증서로 통지를 하거나 승낙을 받아야 함을 유의해야 한다(민법 제450조).☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [금융브리프]진옥동 차기 신한은행장 확정..KB, 부사장·부행장 전원 '물갈이'
- 진옥동 차기 신한은행장.[이데일리 김범준 기자] 다음은 이번 주(12월23일~12월28일) 금융권 주요 뉴스다.● 23일 금융감독원은 은행의 국제결제은행(BIS) 자기자본비율 산출 시 중소기업여신에 대한 특례 혜택을 받을 수 있는 중소기업 범위를 매출 700억원 미만 기업으로 확대한다고 밝혔다. 이번에 기준이 확대되면서 약 9000여 곳의 기업 차주가 중소기업으로 추가 분류돼 특례를 신규 적용받을 수 있을 것으로 예상된다.● 23일 금융위원회는 2개 이하의 인터넷은행을 새로 인가하기로 했다고 밝혔다. 내년 3월 접수 받아 심사한 뒤 5월쯤 예비인가를 내줄 예정이다. 최대 2곳을 인가할 계획이지만 신청한 곳이 요건에 부합하지 않으면 2곳 미만이 될 수 있다. 예비 인가시 심사항목은 은행법령상 인가 심사기준을 기본적으로 적용해 자본금과 자금조달의 안정성, 대주주· 주주구성계획, 사업계획, 인력·영업시설·전산체계 등을 심사한다. 특히 이번에 혁신성 외에 포용성과 안정성 항목이 새로 추가됐다. 서민금융이나 중금리 대출 분야에 강점을 둔 곳을 높게 평가하겠다는 취지다. 세부 평가항목과 배점은 인가 심사기준에 따라 구성·결정해 내년 1월 공개할 계획이다. 예비인가나 본인가 등의 절차를 고려하면 내년부터 새 인터넷은행이 영업을 할 수 있을 전망이다.● 25일 금융위원회는 내년부터 호프집이나 음식점을 운영하는 자영업자가 연 2% 수준의 금리로 최대 5억원까지 대출을 받을 수 있도록 최소 2조6000억원 규모의 자영업자 금융지원 방안을 마련했다고 밝혔다. 먼저 기업은행을 통해 내년 1분기 중 총 1조8000억원 규모로 대출금리가 2% 수준인 초저금리 자영업 대출 상품을 내놓는다. 부동산임대업을 제외한 모든 자영업이 지원 대상이며 금융거래가 가능한 자영업자면 소득이나 매출 같은 자격 요건은 없다. 금리가 2%대로 내려가면 연간 360억원 정도 금융비용이 줄 것으로 금융위는 추산한다. 또 기업은행은 카드매출만 있어도 대출이 가능하도록 총 2000억원 규모의 카드매출 연계대출상품도 출시한다. 기업은행 카드입금계좌로 확인되는 카드매출을 토대로 장래매출을 추정하고 이를 기초로 대출한도는 부여하는 식이다. 이 밖에도 은행권 사회공헌자금 500억원을 활용해 6000억원 규모의 자영업 맞춤 보증지원도 시행한다.● 26일 5대 금융지주(우리은행 포함)의 3분 분기보고서를 보면 총 33명 사외이사 보수총액은 약 16억900만원으로 추산된다. 1인당 4875만원 꼴이다. 연간으로 환산하면 약 6500만원이다. 이사회 의장을 맡았다거나 임원후보추천위원회 같은 내 위원회의 장을 맡았다면 수당이 더 붙는다. 한편 26일 금융권에 따르면 내년 주요 금융지주와 은행, 보험, 카드사 사외이사 70여명의 임기가 만료된다. 관건은 금융회사에서 어느 정도 규모로 사외이사를 교체하느냐다. 경제개혁연구소의 자료에 따르면 사외이사 373명의 직업 분포는 교수가 29.8%로 가장 많고, 경제관료(22.8%), 금융인(17.7%) 변호사(9.4%) 등의 순이다. 주로 50~60대 남성 위주다. 현재 국내 4대 금융지주와 은행 사외이사 47명 가운데 여성은 5명 뿐이다. 금융권 사외이사가 남성의 전유물로 여겨지고 있는 가운데 박종복 SC제일은행장은 지난 10월 임기가 만료된 3명의 사외이사 중 1명을 교체하면서 여성을 발탁, 사외이사 중 절반을 여성으로 채우며 주목을 받고 있다.● 26일 저축은행중앙회에 따르면 제18대 회장 선출을 위한 회장추천위원회(회추위)는 선거관리위원회와 논의를 통해 회장 선거를 위한 회원사 총회일을 내년 1월 21일로 확정했다. 저축은행중앙회는 27일 오전 9시 홈페이지에 모집 공고를 내고 2주간 정식 후보자 공모 절차에 들어갔다. 후보자 공모 마감은 다음달 10일이다. 총회에서 회원사 79개 저축은행 대표들이 최종 후보자에 대한 투표를 진행, 재적 과반 출석에 출석자 3분의 2 이상 득표한 후보자가 차기 저축은행중앙회장으로 당선 및 선임이 확정된다.● 27일 금융위원회와 금융감독원은 내년부터 개인 신용 평가 체계 개선 방안을 본격 시행한다고 밝혔다. 이에 따르면 내년 1월 14일부터 저축은행에서 대출을 받았다는 이유 만으로 신용 등급이나 점수가 뚝 떨어지는 일이 없어질 예정이다. 내년 6월부터는 농협·수협 등 상호금융회사와 신용카드사 등 여신전문금융회사, 보험사 등에도 같은 방식을 적용한다. 또 금융회사가 돈 떼일 위험이 낮은 중도금·유가증권 담보 대출의 경우 대출 금리와 관계 없이 2금융권 이용자라도 신용 점수 하락 폭을 은행권과 같게 적용하기로 했다. 한편 내년 1월 14일부터 KB국민·신한·우리·KEB하나·NH농협 등 5개 시중은행에 신용 점수제도 우선 도입된다. 신용 점수제는 오는 2020년부터는 모든 금융권을 대상으로 전면 시행할 방침이다.● 27일 농협금융지주는 김용기 아주대 경영학과 교수와 방문규 경남 경제혁신위원회 위원장을 신임 사외이사 후보로 추천하고 임시주주총회를 거쳐 최종 선임했다고 밝혔다. 농협금융은 이번 사외이사 선임과정에서 농협금융지주의 경영 목적에 부합하고 이사회 내 전문성의 균형을 이룰 수 있도록 경영 분야(김용기)와 행정 분야(방문규) 전문가를 선임하였다고 설명했다. 임기는 내년 1월 1일부터다. 이로써 농협금융지주 사외이사 총원은 4명에서 6명으로 증원됐다.● 27일 KB금융그룹은 지난해 말 본격 도입한 ‘부문장’ 제도를 대폭 강화하는 조직개편을 단행하고 부사장과 부행장을 전원 교체하는 인사를 단행했다. 특히 디지털혁신부문과 개인고객부문, 보험부문이 신설돼 각 부문을 자회사 대표이사가 책임지도록 했다. 허인 KB국민은행장, 박정림 KB증권 대표이사, 이동철 KB국민카드 사장, 양종희 KB손해보험 사장에게 각각 △디지털혁신부문 △자본시장부문 △개인고객부문 △보험부문 등 4개 부문장을 맡겨 전(全) 계열사 유사사업을 통합·총괄하는 ‘컨트롤타워’ 역할을 부여했다. 지주 부사장직은 종전 3명에서 4명으로 늘었다. 김기환 전무가 재무총괄 부사장(CFO)으로, 임필규 전무는 HR총괄(CHO) 부사장으로 각각 승진했다. 조경엽 전무는 경영연구소장(부사장)으로, 조영혁 전무도 내부감사담당 부사장으로 각각 승진했다. 국민은행 부행장도 3명에서 4명으로 늘었다. 김남일 전무가 영업그룹 부행장으로, 서남종 전무가 리스크관리그룹 부행장으로 각각 승진했다. 오보열 전무는 CIB고객그룹 부행장으로, 이계성 전무는 여신그룹 부행장으로 각각 승진했다. 국민은행은 최초로 여성 준법감시인인 조순옥 상무를 등용했다.● 27일 전국금융산업노동조합 KB국민은행지부는 전체 조합원을 상대로 실시한 총파업 결정 찬반투표가 가결됐다고 밝혔다. 앞서 임금단체협상(이하 임단협)에서 사측과 합의점을 찾지 못한 국민은행 노조는 중앙노동위원회(중노위)에서 임금인상, 성과급 규모 등을 놓고 사측과 15일간 협상을 진행했지만 끝내 접점을 찾지 못했기 때문이다. 이로써 KB국민은행이 내년 1월8일 총파업에 돌입한다. KB국민은행의 파업은 지난 2000년 주택은행과 합병한 이후 19년 만이다.● 27일 신한은행은 이사회와 임원후보추천위원회를 열어 진옥동 후보를 은행장으로 만장일치로 확정했다고 밝혔다. 진옥동 차기 은행장은 내년 3월 신한은행 주주총회를 거쳐 은행장으로 정식 선임된다. 진 행장의 임기는 내년 3월부터 2020년 말까지 1년 9개월이다. 진 행장은 내년 3월 취임할 때까지 현 위성호 은행장으로부터 업무 인수인계를 받을 예정이다. 이에 앞서 신한금융은 지난 21일 임시 이사회와 자회사경영관리위원회를 열고 내년 3월에 임기가 만료되는 11명의 자회사 사장단 가운데 신한은행·신한금융투자·신한생명·신한BNP파리바자산운용·신한캐피탈·신한아이타스·신한신용정보 등 7개 계열사 대표이사를 교체했다. 특히 신한은행의 경우 임기 만료로 인해 연말 임원 인사 대상자 9명 중 6명을 신규 선임했다. 2001년 9월 지주사 출범 이래 역대 최대 규모다. 외부에서 영입하는 신한생명의 정문국 사장 후보(1959년생)를 제외한 전원이 50대 CEO다. 이를 통해 그룹사 CEO 평균연령은 기존 60.3세에서 57세로 3.3세 낮아졌다. KB금융그룹과 비교할 때 계열사 대표 연령대가 상대적으로 높다는 지적을 감안한 조치다.● 27일 DGB금융지주는 26일 자회사최고경영자후보추천위원회를 열어 DGB대구은행장 경영승계 절차를 개시했다고 밝혔다. 박명흠 부행장이 임기만료로 퇴임함에 따라 김윤국 부행장보가 새로이 행장 직무를 대행한다. 경영승계 절차가 개시됨에 따라 40일 이내 차기 행장 선임이 이뤄져야 한다. DGB금융은 이날 그룹임원인사위원회, 이사회도 열어 자회사 대표이사 3명과 지주 및 은행 임원 5명을 신규선임하는 등 지주와 은행의 조직개편도 단행했다.● 28일 금융권에 따르면 윤석헌 금융감독원장은 26일 임원 회의를 마치고 유광열 금감원 수석부원장을 통해 금감원 임원급인 부원장보 9명 모두에게 사표 제출을 요구했다. 이는 지난 5월 윤 원장 취임 이후 첫 임원 인사를 단행하기 위한 사전 조치다. 윤 원장은 일단 임기가 남은 부원장보 9명의 사표를 받고 이중 재신임을 결정한 부원장보를 제외한 일부 인사를 교체할 것으로 보인다. 금감원 부원장보 임기는 3년이다. 다만 현직 부원장 3명에게는 윤 원장이 사표를 요구하지 않은 것으로 알려졌다. ● 28일 우리은행은 서울 중구 본점에서 주주총회를 열고 지주사 전환을 위한 주식이전 계획서를 승인했다고 밝혔다. 이에 따라 우리은행 지주사인 우리금융지주는 내년 1월 11일에 공식 출범한다. 다만 다음달 7일까지 주식매수청구권 행사 비율이 발행주식의 15%를 넘지 않아야 한다. 우리은행은 이날 노성태·박상용·박수만 사외이사 후보와 이제경 비상임이사 후보를 이사로 선임했다. 또 감사위원회 위원으로 정찬형·김준호 사외이사를 선임했다. 이날 주총에는 총 주식 수 6억7600만주 가운데 의결권이 없는 주식을 뺀 주식 중 5억3700만주(82%)가 출석했다.● 28일 KDB산업은행은 이사회를 열고 기존 혁신성장금융본부를 혁신성장금융부문으로 확대 개편하는 한편 기업구조조정 업무를 맡는 조직을 축소하는 조직 개편했다고 밝혔다. 혁신성장금융본부는 지난해 12월 새로 만들어진 조직으로 산업은행은 이번 개편을 통해 혁신성장을 위한 금융 지원을 강화한다는 의도다. 신산업심사단도 새로 만들었다. 심사단은 4차 산업혁명 등 신산업 혁신기업을 위한 대출 심사 업무를 담당할 예정이다. 반면 기존 구조조정부문은 본부로 축소 개편했다. 이는 주요 구조조정 대상 업체와 대출액 등이 줄어들었기 때문이라고 산업은행은 설명했다. 다만 구조조정부문 산하 기업구조조정 1·2실과 투자관리실은 계속 유지하기로 했다.
- [김용일의 부동산톡] 임대차계약 종료 후 임차인의 원상회복의무
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 임대차계약이 종료되어 임대인이 임차인에게 명도를 요구할 경우, 당사자간의 특별한 약정이 없는 한, 임차인은 임차목적물을 임대차계약 당시의 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 함이 원칙이다(민법 제654조, 제615조). 이번 시간에 임차인의 원상회복의무에 대해 정리해 보겠다.◇ 임차인의 원상회복의무의 정도와 범위임차인이 임차물에 결합한 물건이 임차물의 구성부분으로 되면 그 가치에 대해 비용상환청구를 할 수 있다. 구체적으로 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용은 필요비이고, 임차물의 객관적 가치 증가를 위하여 투입한 비용은 유익비이다. 다만, 임차인의 비용상환청구권은 당사자 간의 약정에 의해 포기하는 것이 유효하고, 임대차계약서에 원상회복의무 약정이 있다면, 통상적으로 비용상환청구권도 포기한 것으로 본다.표준화된 임대차계약서에 따르면, 임대차 종료시 임차인이 임대차목적물을 원상으로 회복해서 반환한다는 취지의 원상회복의무 조항이 있는바, 위와 같은 원상회복의무 조항에 당사자가 동의하고 계약을 체결한 경우, 임차인은 임대인에게 비용상환청구를 할 수 없고, 오히려 임대차 당시의 모습 그대로 원상회복할 의무가 있다.그런데, 원상회복의 범위와 정도 등에 대해 임대인과 임차인간에 이견이 있어 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 임대차종료시 분쟁을 방지하기 위해서는, 임대차계약시에 임차목적물에 대한 사진, 동영상 촬영 등 증거를 갖춰 놓거나, 임대차계약당시의 모습 등에 대해 임대차계약서의 특약사항에 기재해 두는 것도 좋을 것이다. 공인중개사 역시 중개대상물확인설명서 등에 중개대상물의 현황 등을 자세히 기재해 둘 필요가 있다.한편, 임차하여 통상적인 방법으로 사용하다 보면, 임차목적물에 사소한 흠집 등이 발생할 수 있는데, 이에 대해서도 전부 임대차계약 당시 모습대로 원상회복해야 하는지와 관련하여 분쟁이 발생한다. 이에 대해서는 하급심 판례 중에 “임차인의 원상회복의무와 관련하여, 임대차개시 당시의 최초 상태 그대로 돌려놓아야 하는 것은 아니고, 임대차계약에 따라 사용을 하다보면 통상적인 마모는 발생하므로, 이에 따른 가치감소 부분은 공제하고 나머지만 원상회복하면 된다.”는 취지로 판시한 것이 있어, 임차인 입장에서 참고할 수 있을 것이다(서울중앙지방법원 2005가합100279 판결).상가건물 임대차와 관련해서는 임차인의 영업허가 폐업신고의무도 원상회복의무에 포함된다. 판례에 의하면, “임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다. 따라서 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다.”고 하였다(대법원 2008다34903 판결).◇ 종전 임차인의 시설을 인수한 경우 원상회복의무임대차계약을 하면서 종전 임차인의 시설 및 상태를 그대로 인수하기로 하고, 여기에다 내가 추가로 개조를 하여 사용후 임대차계약이 종료된 경우, 내가 임대차계약할 당시의 상태대로만 원상회복하면 되는지, 아니면 종전 임차인이 설치했던 시설 등도 모두 철거하는 등 원상회복을 해야 하는지 문제된다.이에 대해 판례는 “임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도, 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.”고 하여, 특별한 약정이 없는 한 자신이 임대차계약할 당시의 모습대로만 원상회복하면 된다고 하였다(대법원 90다카12035 판결).◇ 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 원상회복의무간의 관계임대차종료 후 임차목적물을 인도할 의무와 임대인이 보증금 중 임차인의 연체차임, 손해배상채무 등 당해 임대차에 관하여 인도시까지 생긴 모든 채무를 청산하고 남은 나머지를 반환할 의무는 동시이행관계에 있다(대법원 77다1241 판결).관련하여, 임차인이 임차물을 명도하였지만 원상회복의무는 불이행하는 등으로 손해발생이 예정된 경우에, 이를 이유로 임대인이 임대차보증금 전부를 반환 거부할 수 있는지가 문제되는데, 판례에 의하면, 보증금 대비하여 손해금이 적다면 보증금 전부를 반환 거부할 수는 없다고 하였다. 구체적으로 법원은 “임차인의 원상회복의무 불이행으로 임대인에게 손해가 발생하였다고 하여도, 그 손해금이 잔존 임대차보증금 대비하여 사소한 경우라면, 임대인은 해당 손해금 상당을 제외한 나머지 임대차보증금은 임차인에게 반환해야 하며, 임대인이 임차인의 원상회복의무 불이행을 이유로 보증금 전체를 반환거부할 경우, 임차인은 임대인에게 자신이 못 받은 보증금에 지연이자까지 청구할 수 있다.”는 취지로 판시하였다(대법원 99다34697 판결). 이때, 임차인이 원상회복의무를 지체하여 임대인이 입은 손해는, 해당 원상회복 비용과 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다. 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날이 아니고, 임대인이 스스로 원상회복할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액임을 주의해야 한다(대법원 90다카12035 판결).한편, 임차인 입장에서 임대차종료시 임차물 명도는 하고 싶지만, 임대인이 보증금을 주지 않을 것이 걱정된다면, 임차권등기명령제도를 생각할 필요가 있다. 임차권등기명령신청을 하여 등기가 되면, 임차인이 명도를 해줬더라도 대항력과 우선변제권의 효력이 유지되어, 추후 임차목적물에 경매절차가 진행되더라도, 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의 3, 상가건물임대차보호법 제6조 참조).☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡]공인중개사로 등록 하지 않은 무자격자의 중개수수료
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 중개업을 영위하려는 공인중개사 또는 법인은 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 등록관청에 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다(공인중개사법 제9조). 또 개설등록을 해야 개업공인중개사가 될 수 있다(제2조). 그러나 이러한 개설등록을 하지 않은 무자격자가 부동산중개행위를 하는 경우도 있다. 이에 대한 형사처벌, 중개수수료 약정의 효과, 손해배상책임 등 문제에 대해 정리해 보겠다.◇ 형사적 제재공인중개사법은 제9조의 개설등록을 하지 않고 부동산중개업을 한 자, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 자에 대하여 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다(공인중개사법 48조). 또한, 공인중개사가 아니어서 애초에 중개사무소 개설등록을 할 수 없는 사람이 부동산중개업을 영위하는 경우에도 위 규정에 따라 처벌된다(대법원 2018.2.13. 선고 2017도18292 판결).◇ 민사상 중개수수료 약정은 무효위와 같은 형사적 제재에서 나아가, 판례는 중개사무소 개설등록에 관한 위 공인중개사법 규정은 강행법규이고, 따라서, 개설등록을 하지 않고 중개업을 하면서 의뢰인과 중개수수료 약정을 하고 중개행위를 한 경우, 그 중개수수료 약정의 효력은 무효이고, 약정된 중개보수를 지급할 의무가 없다는 입장이다.구체적으로 법원은 “공인중개사법은 부동산중개업을 건전하게 지도, 육성하고 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 입법 목적으로 하고 있다. 이러한 입법 목적을 달성하기 위해서는 공인중개사의 자격 없이 중개업을 하거나 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하다”고 밝혔다.아울러 “의뢰인과의 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있으므로, 부동산 중개업자의 자격 요건에 관한 위와 같은 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개계약에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다. 따라서 공인중개사법 등 관련 법령에서 정한 자격 요건을 갖추지 못한 자가 한 부동산 중개계약은 무효이다”라고 판시했다(청주지방법원 2008가단3749 판결, 대법원 2008다75119 판결).따라서 중개수수료 약정을 했더라도 해당 중개수수료를 지급할 의무가 없고, 만일 이미 중개수수료를 지급했다면, 무자격자가 받은 중개수수료는 법률상 원인이 없는 것으로서 부당이득이므로, 부당이득반환청구소송을 통해 그 반환을 구할 수 있다.◇ 1회성 중개인 경우, 중개수수료 약정 유효공인중개사법은 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다고 규정하고 있고, 위반시 제재하고 있다. 그리고, 여기서 중개업이란 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 공인중개사 자격이 없더라도 중개업을 영위하려는 것이 아니라 우연한 기회에 타인 간의 거래행위를 중개하고 중개수수료를 받는 경우는 위 법 위반이 아니다. 따라서 그 중개수수료 약정 역시 유효하다. 다만 그 보수약정이 부당히 과도한 경우 감액의 대상이 된다. 대법원은 “공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 ‘중개를 업으로 한’ 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니고, 다만 중개수수료 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다.”고 하였다(대법원 2010다86525 판결).◇ 민사상 손해배상책임공인중개사법에 의하면, 개업공인중개사란 공인중개사법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말하고(제2조), 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(제30조). 그리고, 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다(제15조 제2항).다만, 위 규정은 개업공인중개사의 손해배상 규정이므로, 무등록 공인중개사 또는 무자격자가 중개행위를 하다가 의뢰인에게 손해를 입히는 경우, 그 자는 공인중개사법에 의한 위 손해배상책임은 부담하지 않는다.그러나 의뢰인으로부터 중개업무를 위임받고 중개행위를 한 것이므로, 해당 중개계약은 민법상 위임계약이 되고 수임인으로서의 책임 및 채무불이행에 기한 손해배상책임을 부담할 것이다. 또한, 불법행위에 기한 손해배상청구 요건 충족시 이를 청구할 수도 있다.채무불이행에 기한 손해배상책임 관련하여, 공인중개사 자격이 없는 자가 중개행위를 하더라도, 위임계약에 따라 신의성실로써 중개의뢰인이 계약목적을 달성하는데 있어 장애가 될 수 있는 중개대상물에 대한 권리관계 등을 조사, 확인해 중개의뢰인에게 설명해야할 의무가 있다. 만일 이를 위배하여 의뢰인에게 손해가 발생시 그 손해를 배상할 책임이 있는 것이다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 맹지와 주위토지통행권에 대하여
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지를 ‘맹지’라 하는바, 맹지는 건축인허가를 받을 수 없음이 원칙이다. 맹지의 가치를 높이기 위해서는 도로에 접하는 인근 토지를 매수하거나 임대차, 사용대차, 지상권, 지역권 등을 설정 받거나, 토지사용승낙서를 받는 것을 생각해 볼 수 있는데, 이러한 방법이 여의치 않을 때는 민법상 주위토지통행권을 주장해야 할 것이다. 이번 시간에는 주위토지통행권의 법리에 대해 판례를 중심으로 정리해 보겠다.◇ 민법 제219조 주위토지통행권의 요건 및 내용주위토지통행권과 관련하여, 민법 제219조는 “어느 토지와 공로(일반인이 통행하는 도로)사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다. 위 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다”고 규정하고 있다.위 민법 규정에서, ‘공로에 출입할 수 없는 경우’란, 그 토지와 공로 사이에 통로가 전혀 없는 경우뿐만 아니라, 기존의 통로가 있더라도 그것이 토지의 용도에 필요한 통로로 기능하지 못하는 경우도 포함한다. 그리고, ‘출입’이란 토지의 용도에 필요한 출입을 의미한다.그리고, 주위토지통행권은 통행권자가 그 소유 토지를 이용하는데 필요한 최소한의 범위에서 허용된다. 또한, 주위토지통행권은 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이며, 장래의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다. 관련하여 대법원은 “주위토지통행권의 범위는 통행권을 가진 자에게 필요할 뿐 아니라 이로 인한 주위토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법의 범위 내에서 인정되어야 하며, 그 범위는 결국 사회통념에 비추어 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작한 뒤 구체적 사례에 응하여 판단하여야 하는 것인바, 통상적으로는 사람이 주택에 출입하여 다소의 물건을 공로로 운반하는 등의 일상생활을 영위하는 데 필요한 범위의 노폭까지 인정되고, 또 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다.”라고 하였다(대법원 96다33433, 33440 판결).건축허가와 관련해서, 판례는 건축허가를 위해 통행로가 필요하다는 이유로 이에 해당하는 범위의 주위토지통행권이 당연히 발생하는 것은 아니라는 입장이다. 구체적으로 대법원은 “건축 관련 법령에 정한 도로 폭에 관한 규정만으로 당연히 피포위지 소유자에게 반사적 이익으로서 건축 관련 법령에 정하는 도로의 폭이나 면적 등과 일치하는 주위토지통행권이 생기지는 아니하고, 다만 법령의 규제내용도 참작사유로 삼아 피포위지 소유자의 건축물 건축을 위한 통행로의 필요도와 그 주위토지 소유자가 입게 되는 손해의 정도를 비교형량하여 주위토지통행권의 적정한 범위를 결정하여야 한다.”고 하였다(대법원 2005다30993 판결).다만, 건축허가 요건 충족을 위한 2m 도로 확보 규정 등을 참작하여 주위토지통행권의 범위를 노폭 2m로 인정된 사례도 있다(대법원 96다10171 판결).통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다. 보상하여할 손해액은 주위토지통행권이 인정되는 당시의 현실적 이용상태에 따른 통행지의 임료 상당액을 기준으로 하여야 하고(대법원 2013다11669 판결), 보상의 방법으로는 일시금과 정기금이 모두 허용된다. 그리고, 통행지 소유자는 원칙적으로 통행권자의 통행을 수인할 소극적 의무를 부담할 뿐 통로개설 등 적극적인 의무를 부담하지는 않는다. 따라서, 통로개설이나 유지비용은 통행권자가 부담해야 한다. 다만, 통행권이 제대로 기능하기 위하여 필요한 경우, 통행권자는 당초에 적법하게 설치된 담장의 철거를 청구할 수도 있다.한편, 주위토지통행권은 위 민법 규정의 요건을 충족하면 당연히 성립하고 요건이 없어지면 당연히 소멸하게 된다. 따라서, 통행권이 발생한 후에 그 토지에 접하는 공로가 개설됨으로써 통행권을 인정할 필요가 없어지면 그 통행권은 소멸한다. 한편, 앞서 주위토지통행권이 발생했더라도, 그후 주위토지의 현황이나 사용방법이 달라지는 등의 사정변경이 생겼다면, 통행로의 변경을 청구할 수도 있다(대법원 2004다10268 판결).◇ 분할 또는 일부 양도로 인해 맹지가 될 경우 무상통행권토지분할 또는 일부 양도로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때, 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할된 토지 또는 양도된 토지를 통행할 수 있다. 여기서 토지의 일부 양도란, 1필의 토지의 일부가 양도된 경우 뿐만 아니라, 일단으로 되어 있던 동일인 소유의 수필의 토지 중 일부가 양도된 경우도 포함한다(민법 제220조, 대법원 2004다65589 판결). 다만, 이러한 경우들에 있어서는 앞서 언급한 민법 제219조의 주위토지통행권과 달리 보상의 의무가 없어 무상통행권이라고 한다. 한편, 무상통행권의 경우는 해당 당사자 사이에만 발생하고, 해당 토지를 다시 매수한 자 등 특정승계인에게는 적용되지 않는다. 따라서, 특정승계인의 경우에는 앞서 언급한 민법 제219조의 주위토지통행권 요건 및 일반원칙으로 돌아가 주위토지통행권의 유무를 가려야 한다(대법원 84다카921 판결).☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 임대건물에 화재 발생시 임차인과 임대인의 손해배상
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차 종료시에 임대차 목적물을 원상회복하여 반환할 의무를 부담한다. 따라서, 부동산 임대차기간 중 임차인의 귀책으로 화재가 발생하여 임차물이 훼손된 경우, 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 되어 임차인이 손해배상책임을 부담할 것이다. 그러나, 사안에 따라 누구의 책임인지 애매한 경우도 있는바, 이번 시간에는 임대건물에 화재가 발생한 경우 임차인과 임대인 중 누가 손해배상책임을 져야 하는지에 대해 정리해 보겠다.◇ 임차인의 책임으로 임차물에 화재가 발생한 경우임차인의 책임으로 임대차계약상 목적물인 임차물에 화재가 발생하여 훼손되었다면, 임차인이 그 손해를 배상해야 할 것이다. 이때 임대인은 그 손해배상 상당액을 임대차보증금에서 공제할 수도 있다.◇ 임차물에 화재가 발생하였으나, 화재의 원인이 불분명한 경우임차인의 책임 여부가 불분명한 경우에도, 임차 목적물에서 발생한 화재로 인한 손해는 원칙적으로 임차인이 책임을 져야 한다. 구체적으로 대법원은 “임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우에 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 그 건물로부터 발생한 화재로 소실된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다”고 전제하면서, 나아가 “화재의 원인은 불명이라 하더라도 최소한 임차건물 내에서 발생한 것으로 추정함이 상당하다면 비록 임차인이 영업을 마치고 평상시와 같이 화재 발생 우려가 있는 전기 조명스위치 등을 점검한 후 출입문을 잠그고 모두 귀가한 사실이 인정된다 하더라도, 그러한 사정만으로는 임차인이 경양식 음식점 경영자로서의 지위에서 나오는 임차건물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다고 보기는 어렵다”고 하여(대법원 94다38182 판결), 결국 임차인이 책임져야 한다는 취지로 판시하였다.◇ 임차물에 화재가 발생한 후, 임대인 건물의 다른 부분에까지 번진 경우 임차물에 화재가 발생한 후, 임대차 매장 외의 임대인 건물에까지 번진 경우, 임차인이 자신의 매장 외의 부분에 대한 손해까지 배상해야 하는지에 대하여, 종전의 판례 입장은 이 경우에도 원칙적으로 임차인이 전부 책임져야 한다는 것이었다. 그러나, 최근에 판례가 변경되어, 임차물 외의 건물에 화재가 번져 손해가 발생한 경우, 임차인에게 화재발생의 책임이 있다는 것을 임대인이 입증하지 못하면, 임차인은 임차물 외의 화재부분에 대한 책임은 없게 되었고, 책임을 지는 경우에도 책임의 범위가 줄어들게 되었다.구체적으로 대법원은 “임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용, 수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 임차인이 보존ㆍ관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었음이 증명되고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무 위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 있는 경우라면, 임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 민법 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 손해배상책임을 부담하게 된다.”고 하였다(2017.5.18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결).결국, 임차인의 매장에서 난 불이 건물 전체로 번져 피해가 확산되었고, 임차 외 건물 부분이 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 부분이라 하더라도, 그 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하려면, 임차인이 보존ㆍ관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그 의무 위반에 따라 민법 제393조에 의하여 배상하여야 할 손해의 범위 내에 있다는 점에 대하여 임대인이 주장ㆍ증명하여야 한다.◇ 임차물에 화재가 발생하였으나, 임대인의 책임인 경우임차 목적물에 화재가 발생하였지만, 전기배선 등 임대인이 지배 관리하는 영역에 존재하는 하자로 인해 발생한 것으로 추단되는 경우에는, 임대인이 책임을 져야 한다는 것이 판례의 태도이다.구체적으로, 대법원은 “주택 기타 건물 또는 그 일부의 임차인이 임대인으로부터 목적물을 인도받아 점유ㆍ용익하고 있는 동안에 목적물이 화재로 멸실된 경우, 그 화재가 건물소유자 측이 설치하여 건물구조의 일부를 이루는 전기배선과 같이 임대인이 지배ㆍ관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수ㆍ제거하는 것은 임대차 목적물을 사용, 수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하는 임대인의 의무에 속하는 것이므로, 그 화재로 인한 목적물반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다.”고 하였고(2009다13170 판결), “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로, 임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배ㆍ관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수ㆍ제거하는 것은 임대차 목적물을 사용ㆍ수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하며, 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 그 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다.”고 하였다(2012다86895 판결).☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
