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- [밑줄 쫙!] ‘박사방’ 운영자 조주빈, 성폭력범 최초 포토라인 선다
- 읽고 싶은 기사를 포털에서 골라보는 시대. 쏙쏙 이해하고 있나요? 항상 요약을 찾아 나서는 2030 세대를 위해 준비했습니다. 어제의 뉴스를 지금의 언어로 쉽게 전하는 시간. 밑줄 쫙, 집중하세요! 경찰이 공개한 '박사방' 운영자 조주빈씨의 주민등록사진.(사진=이데일리)첫 번째/정체 드러난 ‘박사방’ 운영자텔레그램에서 ‘박사방’을 운영하며 여성에 대한 성 착취물을 제작하고 유포한 혐의로 구속된 이른바 ‘박사방’ 사건의 피의자 신원이 공개됐어요.◆ 텔레그램 ‘박사방’ 운영자는 ‘25세 남성 조주빈’‘박사방’ 운영자는 25세 남성 조주빈씨인 것으로 드러났어요.조씨는 인천의 한 전문대학에서 정보통신을 전공했다고 알려졌어요. 재학 당시 학보사 편집국장으로 활동했을 뿐만 아니라 4학기 중 3학기 평균 학점 4.0을 넘는 등 우수한 성적을 받기도 했죠. 또 지난 2017년 10월부터 3년간 50번 넘게 자원봉사를 하며 성실하다는 평가까지 받았다고 해요.하지만 대학교를 졸업한 2018년부터 텔레그램에 총기나 마약을 팔겠다는 허위광고를 올려 돈을 가로채는 등 범죄 행각을 시작했어요. 이후 지난 2019년 9월부터는 텔레그램에 성 착취 영상 공유방인 ‘박사방’을 만들어 범행을 저지르기 시작했답니다.◆ 경찰 “조주빈, 성폭력범 최초 신상공개 결정” 서울지방경찰청은 24일 오후 신상공개위원회를 열고 `박사` 조씨의 신상을 공개하기로 결정했어요.위원회는 “조씨의 신상공개로 인한 피의자 인권 및 피의자의 가족·주변인이 입을 수 있는 2차 피해 등 공개 제한 사유에 대해서도 충분히 검토했다”면서도 “피의자는 불특정 다수의 여성을 노예로 지칭하며 성착취 영상물을 제작·유포하는 등 범행 수법이 악질적·반복적이었다”고 설명했어요.국민의 알권리, 동종범죄의 재범방지 및 범죄예방 차원에서 공공의 이익에 부합하는지 여부를 종합적으로 심의해 피의자의 성명, 나이, 얼굴을 공개하기로 결정했다”며 공개 배경을 밝혔어요.이로써 조씨는 성폭력처벌에 관한 특례법 조항(제25조)에 따른 최초의 신상공개 사례가 됐어요. 경찰은 조씨의 검찰 송치가 예정된 오는 25일 오전 8시 서울 종로경찰서에서 얼굴을 공개할 예정이에요.◆ n번방 물려받은 ‘와치맨’도 검거...창시자 ‘갓갓’은?'n번방'의 3대 운영자 중 한명인 전 운영자 '와치맨'이 지난해 9월 경찰에 검거된 사실이 밝혀졌어요.와치맨은 지난해 2월 n번방을 만든 '갓갓'으로부터 방을 물려받아 운영해 왔던 인물인데요. 23일 경기남부지방경찰청은 와치맨으로 알려진 A(37)씨를 지난해 9월29일 불법 사이트 운영혐의로 구속했다고 밝혔어요. 현재 A씨 사건은 수원지법에서 1심을 진행하고 있으며, 검찰이 징역 3년 6개월을 구형한 것으로 확인됐어요. 내달 9일 1심이 선고될 예정이라고 하네요.불법 음란 영상을 최초로 퍼트린 것으로 알려진 ‘n번방’ 창시자 ‘갓갓’에 대한 경찰의 수사망도 좁혀지고 있는 상태에요.경찰청 사이버수사과는 23일 언론 브리핑을 열고 “’갓갓’에 대해서 경북지방경찰청 사이버수사대가 추적 중에 있다”고 밝혔어요. 경찰 관계자는 “현재 경찰의 수사 대상자 중 ‘갓갓’이 분명히 있다고 특정하려면 시간이 필요하다”고 전했어요.아울러 경찰은 박사방, n번방 등 유통 경로 내에서 성착취물 제작 행위를 교사·방조한 관련자들을 상대로 수사를 확대하고 있답니다.◆ 문 대통령 “n번방 회원 전원 조사하라”문재인 대통령이 “'n번방' 사건과 관련해 회원 전원에 대한 조사를 지시했어요.23일 문 대통령은 “아동, 청소년 16명을 포함한 피해 여성들에게 대통령으로서 진심으로 위로의 말씀을 드리며 국민의 정당한 분노에 공감을 표한다”고 말했어요. 특히 문 대통령은 "경찰은 n번방 운영자 등에 대한 조사에 국한하지 말고 n번방 회원 전원에 대한 조사가 필요하다"고 말했는데요. 문 대통령이 'n번방' 운영자뿐 아니라 'n번방'을 이용한 회원 전원에 대한 조사 필요성을 언급한 만큼 이 같은 신종 디지털 성 착취 사건에 대한 경찰 수사는 확대될 전망이에요. 비례대표 워크숍 인사말하는 미래한국당 원유철 대표.(사진=연합뉴스)두 번째/여야, 비례대표 후보 명단 발표21대 국회의원 선거가 약 3주 앞으로 다가왔죠. 사흘 뒤 총선을 위한 후보자 등록이 시작되는 가운데, 여야의 비례대표 후보자 명단이 발표됐어요.◆ 더불어시민당 비례대표 1번은 ‘코로나 의사’ 신현영24일 더불어민주당이 참여하는 4·15 총선 범여 비례대표용 연합정당 더불어시민당(시민당) 최고위원회는 공천관리위원회가 최종 심사한 비례대표 후보자 35명의 순번을 결정해 발표했어요.시민당의 비례대표 후보 순번 1번으로는 신현영(39·여) 명지병원 가정의학과 교수가 결정됐어요.신 교수는 대한가정의학회 코로나대응TF(태스크포스)에서 활약하고 명지병원 코로나19 역학조사팀장을 맡는 등 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 대응에 나서왔던 것으로 알려졌어요. 시민당은 23일 오후 공공의료분야 시민추천후보로 추가공모된 신 교수를 상징성이 큰 1번에 배치했어요.비례 후보 2번은 김경만(57·남) 중소기업중앙회 경제정책본부장, 3번은 권인숙(55·여) 한국여성정책연구원장, 4번은 이동주(48·남) 한국중소상인자영업자총연합회 부회장으로 각각 결정됐어요. 5번과 6번은 더불어시민당에 참여한 소수정당 몫으로 돌아갔답니다. 이에 따라 5번은 용혜인(29·여) 전 기본소득당 대표, 6번은 조정훈(47·남) 전 시대전환 공동대표가 배정됐죠.이어 7번은 윤미향(55·여) 정의기억연대 이사장, 8번은 정필모(61·남) 전 KBS 부사장, 9번은 양이원영(48·여) 에너지전환포럼 사무처장, 10번은 유정주(45·여) 한국애니메이션산업협회장이 배치됐어요. 11번부터는 민주당 자체 비례대표 후보 선출 당시 1번이었던 최혜영 강동대 교수부터 차례로 민주당 비례대표 후보들로 꾸려진다고 하네요.◆ ‘공천 파동’ 겪은 미래한국당, 통합당 영입인사 전진 배치앞서 비례대표 공천 과정에서 한바탕 홍역을 치른 미래한국당의 4·15 총선 비례대표 후보도 잠정적으로 확정 발표됐어요.통합당 영입 인사 7명이 새롭게 20번 내에 진입하는 등 기존 명단이 대폭 수정된건데요. 재발표된 명단에서 통합당 영입 인사들이 최다 24계단을 뛰어올라 당선 안정권에 안착해 통합당의 ‘입김’이 작용한 것으로 보여요.총 40명인 비례대표 후보 중 상징성이 강한 1번 역시 통합당 영입 인사인 윤주경 전 독립기념관장이 받았어요. 이어 2번은 윤창현 전 한국금융연구원장, 3번은 한무경 한국여성경제인협회장, 4번은 이종성 한국지체장애인협회 사무총장이 배치됐죠.반면 원래 앞 순번이었던 후보들은 줄줄이 뒤로 밀려났어요.조수진 전 동아일보 논설위원은 1번에서 5번으로, 신원식 전 합동참모본부 차장은 2번에서 8번으로 조정됐어요. 미래한국당 영입 인사인 피아니스트 김예지씨는 3번에서 11번으로 이동했어요.명단 수정으로 당선 안정권 밖으로 빠진 이들도 있는데요.신동호 전 MBC 아나운서는 14번에서 32번으로, 권신일 에델만코리아 수석부사장은 6번에서 28번으로 변경돼 사실상 당선이 어렵게 됐어요. 또, 김정현 변호사, 유튜버 우원재, 이옥남 시장경제와 민주주의연구소 소장 등은 앞서 한 자릿수 순번을 받았지만 이번엔 아예 명단에서 제외돼 논란이 될 것으로 보여요.◆ 열린민주당, 김의겸 전 대변인 비례대표 당선권 안착여권의 제2 비례정당인 열린민주당의 4·15총선 비례대표 후보 경선 투표 결과 1번은 18대 국회의원을 지낸 김진애 전 민주당 의원이 확정됐어요. 이어 최강욱 전 대통령공직기강비서관, 강민정 서울시교육청 혁신학교운영위원회 위원장, 김의겸 전 청와대 대변인이 각각 2번, 3번, 4번으로 상위 순번에 배치됐어요.최근 여론조사 지지율에 따르면 열린민주당은 이번 총선에서 5석가량 의석을 차지할 수 있다는 전망이 나오고 있어요.이에 따라 최 전 비서관과 김 전 대변인 등은 국회에 입성할 가능성이 큰 셈이죠. 특히 더불어민주당 전북 군산 후보에 도전했던 김 전 대변인은 부동산 투기 논란으로 출마를 포기했었지만 열린민주당 비례대표 후보 4번이 되면서 국회의원 배지를 달게 될 것으로 보여요.주진형 전 한화투자증권 대표이사는 6번을 받았지만 음주운전 전력으로 논란이 되고 있어요. 지난 22일 주 전 대표가 열린민주당 후보 면접 영상을 통해 자신의 과거 음주운전 이력을 공개한건데요. 주 전 대표는 ‘문제가 될 만한 개인사가 있느냐’는 질문에 “2008년인가에 제가 음주운전으로 면허정지를 받았죠”라고 대답해 비판이 제기됐어요. 열린민주당 당규 6조 8항은 병역기피, 음주운전을 공직선거 후보자의 부적격 심사 기준으로 규정하고 있어 논란이 불가피할 것으로 예상되네요. 재난기본소득 지급 계획 밝히는 이재명 경기지사.(사진=연합뉴스)세 번째/광역지자체, ‘재난기본소득’ 지급 시작전국 지방자치단체가 잇따라 재난기본소득 지급을 결정하고 있어요. 각종 재난 상황으로 위축된 국내 경제 상황을 해결하기 위해 국민들에게 일정 금액의 기본 소득을 주자는 게 목표죠.◆ 경기도 “도민 1인당 10만원씩 재난기본소득 지급”경기도가 코로나19로 위축된 경제위기를 극복하기 위해 4월부터 도민 1인당 10만원씩 재난기본소득을 지급하기로 했어요. 소득 수준이나 직업과 상관없이 모든 주민에게 기본소득을 지급하는 것은 광역 지방자치단체로는 처음이에요.24일 이재명 경기지사는 브리핑을 열고 "더이상 미룰 수 없는 어려운 상황을 조금이나마 타개하기 위해 재원을 총동원해 도민 1인당 10만원씩의 '경기도형 재난기본소득'을 지급하기로 했다"고 밝혔어요.이 지사는 “고소득자와 미성년자를 제외하거나 미성년자는 차등을 두자는 의견도 있었으나 이는 기본소득의 이념에 반하는 것”이라며 “고소득자 제외는 고액납세자에 대한 이중차별인데다 선별비용이 과다하고, 미성년자도 세금 내는 도민이다. 또한 소비지출 수요는 성인과 다를 바 없다는 점에서 제외나 차별을 하지 않았다”고 설명했어요.재난기본소득은 지급일로부터 3개월이 지나면 소멸하는 지역화폐로 지급될 예정이에요. 또, 지급대상은 2020년 3월 23일 24시를 기준으로 신청일까지 경기도에 주민등록을 둔 주민에 한정한다고 하네요.◆ 서울시의회, 재난긴급생활비 등 코로나19 추경서울시의회도 24일 재난긴급생활비 지원안과 서울시 추가경정예산안(추경) 처리했어요. 시의회는 이날 오후 4시 본회의를 열고 '서울시 저소득주민의 생활안정 지원에 관한 조례 일부개정조례안'과 '서울시 추경' 등을 상정, 8619억원(국고보조금 포함)의 추경안을 처리했습니다.서울시는 코로나19로 인한 시민들의 경제적 고통을 줄이고 중소기업과 소상공인의 맞춤지원을 위해 총 8619억원의 추경을 편성했어요.민생안정지원, 피해업계지원, 시민안전강화 등이 핵심인데요. 코로나19 확산으로 생계절벽에 직면한 계층을 위해 중위소득 이하 가구에 대한 재난 긴급 생활비 지원, 저소득층 소비쿠폰, 아동수당 대상자 돌봄쿠폰 등에 5826억원을 투입할 예정이에요.특히 '재난 긴급생활비 지원'에 3271억원을 배정했어요.시가 적립하고 있는 재난관리기금(구호계정) 1271억원을 활용하고 추경에서 2000억원을 편성해 예산을 확보한건데요. 이에 따라 재난긴급생활비 지원을 통해 중위소득 이하 117만7000가구에 가구당 총 30~50만원을 지역사랑상품권 또는 선불카드로 지급할 예정이에요. 신청은 오는 30일부터 5월8일까지 가능하며,지급받은 상품권 등은 6월말까지 사용이 가능하답니다.◆ 충북도 코로나19 긴급재난생활비 편성충청북도도 코로나 바이러스 감염증 확산으로 어려움을 겪는 저소득층에 최대 60만원을 지원하기로 했어요.이시종 충북지사는 24일 충북도청 브리핑룸에서 기자회견을 열고 ‘충북형 긴급 재난생활비’ 지원 계획을 발표했어요. 도에 따르면 “코로나19로 생계 절벽에 맞닥뜨린 저소득 가구에 포괄적이고 즉각적인 현금성 지원을 통해 가정 경제의 붕괴를 막고 지역경제를 활성화하기 위해 이같이 결정했다”고 밝혔어요.이에 따라 도는 중위소득 100% 이하 저소득층에 가구당 40만원부터 최대 60만원의 긴급 재난생활비를 지원할 예정이에요.긴급재난생활비는 지역사랑 상품권이나 선불카드 등 형태로 지원되며 사용 기간은 3개월 이내로 제한된다고 해요. 하지만 코로나19 정부추경 지원 혜택 가구와 실업급여 수급자 등 기존 지원 제도 혜택 가구는 중북지원 문제로 제외됐어요./스냅타임 이다솜 기자
- [미리보는 이데일리 신문]“기업 살아야 일자리 지킨다” 정부 100兆 물량공세
- [이데일리 김겨레 기자]다음은 25일자 이데일리 신문 주요 기사다. △1면-“기업 살아야 일자리 지킨다” 정부 100兆 물량공세-한진 경영권 분쟁, 조원태 승기 잡아-489명 중 17명..민주당·통합당 경제 전문가 공천엔 ‘짠물’△줌인-카카오금융 족쇄 푼 변호사들..“코로나 위기가 공정위 변화 부를 걸요”-소득·나이 무관..모든 경기도민 ‘재난기본소득’ 10만원씩 받는다△정부, 긴급자금 100조 푼다-대기업까지 확대..文 “일시적 자금부족으로 기업 문 닫는 일 없을 것”-은성수 “납득할 수 있는 자구노력 있어야 대기업 지원”-유동성 위기 항공업계, 자금조달 숨통 트일 듯-‘회사채 매입’ 꺼낸 美 연준..“한은, 법 해석 넓게 해서라도 ‘새 길’ 가야”-시장안정펀드 30조 중 절반은 5대 금융지주 부담△‘경제’ 외면한 與野 공천-경제 위기 돌파할 전문가 절실..견고한 ‘현역의 벽’ 뚫을 수 있을까-비례 당선 안정권 시민당 1명, 한국당 4명 뿐△에어부산 ‘라임펀드 투자’ 논란-전문성 없으면서 ‘고위험 상품’에 덜컥 투자..이사회도 패싱-올해 현금배당 ‘0원’..펀드에 들어간 200억만 있었어도△‘n번방’ 수사 전방위 확대-회원 신상공개, 법정 최고형 구형 검토..‘디지털 성범죄와의 전쟁’ 선포-‘미성년 음란물 소지만해도 처벌’ 양형 기준 만든다△정치-시민당, 소수정당 배제·與 의원 꿔주기로 시끌..열린당, 후보 자질 논란-프랑스·스웨덴 이어 스페인..文대통령에 ‘코로나 방역 SOS’△경제·금융-코로나로 돈 쓸 데 많아진 정부..내년 ‘500조+a’ 초슈퍼예산 예고-코로나 직격탄 맞은 농가..정부 대책은 ‘소비 촉진’ 치중△산업&기업-3자 연합 ‘박빙 승부’서 자책골..‘경영권 유지’ 청신호 켜진 조원태-마스크 대란 해결사 삼성전자..국내 증산 돕고, 해외서 공수-권영수, 지주사 사내이사 연임 유력..계열사 ‘新 먹거리 협업’ 중책-없어선 안될 준재..‘뷰티 인플루언서’ 모시기 열풍-식기세척기·공기청정기 등 ‘위생가전’ 불티-안전성 확신 못해..나노마스크 상용화 난항△수요과학카페-코로나19 치료제, 아직 후보물질 확인 수준..임상 통해 안전성 검증해야-“마스크. 찜통에 찌면 미세먼지 차단력 94%” 박일영 충북대 약대 교수 주장△이데일리가 만났습니다-서형수 저출산·고령사회위원회 부위원장-“코로나 여파로 결혼·출산 미뤄 ‘아기 울음소리’ 더 줄어들 것”△증권·마켓-‘의견 거절’ 역대 최다 전망..곳곳 상장폐지 지뢰밭-효성·DGB금융지주, 저금리·약세장에 매력 돋는 배당株-8월까지 1조원 CB만기 도래..코스닥 상장사 자금조달 빨간불△엔터테인먼트-무관중 무대, 공연엔 지장 없어..컴백 안 미룰래요△피플-‘킹덤2’ 김은희 작가 “‘K-좀비’라는 수식어에 엄청 떨리고 기분 좋았죠”△부동산-둔촌주공 “HUG, 분양가 통제 월권 휘둘러..보증시장 개방해야”△사회-신규 확진자 29% 해외 유입..‘12%대’ 고연령 치명률 낮추기 숙제로
- [김용일의 부동산톡]부동산취득시효의 효과와 원래의 소유자가 처분시 문제
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 타인소유의 부동산이라고 하더라도 일정기간 자기 땅으로 알고 점유하는 등 요건을 갖춘 경우 점유자가 소유권을 취득할 수 있도록 하는 제도가 부동산취득시효이다. 이번 시간에는 부동산취득시효의 종류 및 효과와 더불어, 특히 점유취득시효 완성후 소유권등기를 이전받기 전에 원래의 소유자가 부동산을 처분시 발생하는 문제 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 부동산 시효취득의 종류 및 효과민법 제245조는 부동산 취득시효와 관련하여, 점유취득시효와 등기부취득시효를 규정하고 있다.점유취득시효는, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 타인 명의로 된 부동산을 점유했던 자는 그후 취득시효에 기한 소유권이전등기를 함으로써 그 소유권을 취득한다는 것이고, 등기부취득시효는, 부동산의 실제 소유자는 아니더라도 부동산의 소유자로 등기되었던 자는 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유하고나면 해당 부동산의 소유권을 취득한다는 것이다.위 취득시효의 요건과 관련하여, 점유자는 민법 제197조 제1항에 의해, 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정되는데, 다만 악의의 무단점유, 즉 점유자가 타인 소유의 토지를 악의로 무단점유한 경우에는 소유의 의사로 점유했다는 추정은 깨진다. 나아가 처분권한 없는 자로부터 그 사실을 알면서 부동산을 취득하거나 어떠한 법률행위가 무효임을 알면서 그 법률행위에 의하여 부동산을 취득하여 점유를 시작한 때에도 소유의 의사로 점유했다는 추정이 깨지므로, 결국 시효취득을 할 수 없다.참고로, 위 부동산취득시효 요건에 대한 더 자세한 사항은, 필자가 2017.6.3.에 작성한 “[김용일의 부동산톡] 부동산 취득시효의 요건에 대하여”에서 확인할 수 있다.한편, 위에서 설명한 바와 같이 제대로 된 취득시효 요건을 갖추면, 시효취득자는 해당 부동산을 점유개시시에 소급하여 원시취득한다. 원시취득이란 해당 부동산에 있었던 각종 제한 등이 소멸되고, 완전히 깨끗한 소유권을 취득한다는 것이다. 예를들어, 20년간의 점유취득시효 완성 전에 원래의 소유자가 제3자에게 가등기를 설정해주어 해당 부동산에 가등기가 되어 있었더라도, 그후 점유취득시효 기간이 경과하여 시효완성을 이유로 소유권등기를 완료하면, 취득시효의 원시취득 효과로 인해, 해당 부동산에 있었던 가등기는 말소되고, 취득시효자는 아무런 제한이 없는 소유권을 취득하게 된다(대법원 2004다31463 판결).다만, 우리나라의 등기부 제도상 등기부에 기재된 자를 기준으로 소유권을 판단하는 것이므로, 취득시효로 인해 소유권을 취득했다고 주장하고 소유권을 행사하려면, 시효취득에 기한 소유권이전등기소송을 통해 소유권등기까지 마쳐야 한다.◇ 점유취득시효 후 소유권등기를 하기 전, 원래의 소유자가 부동산 처분시 효과앞서, 점유취득시효로 인해 소유권을 취득했다고 주장하고 소유권을 행사하려면, 시효취득에 기한 소유권등기까지 해야 한다고 했는데, 그 결과, 시효취득에 기한 소유권등기를 하기 전에, 원래의 소유자가 취득시효 완성 사실을 모르고, 해당 부동산을 처분하여 제3자에게 등기를 경료하면, 그 제3가 취득한 소유권등기가 우선적으로 유효하고, 시효취득자는 소유권을 취득할 수 없다.다만, 취득시효 완성자가 원래의 소유자에게 취득시효가 완성되었다는 것을 주장하여, 원래의 소유자가 취득시효 완성사실을 알았음에도, 아직 취득시효 완성자가 소유권등기를 경료하기 전에 원래의 소유자가 제3자에게 등기를 이전시켰다면, 이러한 경우에도 원칙적으로 3자의 소유권취득은 유효하지만, 원래의 소유자의 이러한 행위는 시효완성자에 대한 이전등기의무를 면탈하기 위해 한 배임행위이자 불법행위이므로, 소유권등기를 못하게 된 취득시효 완성자는 원래의 소유자에게 불법행위에 기한 손해배상으로 해당 부동산의 매매대금 또는 시가 상당금액을 청구할 수 있다(대법원 88다카8217 판결).다만, 위 사례에서 원래의 소유자가 제3자에게 부동산을 처분시, 제3자가 위와 같은 취득시효완성 사실을 알고도 원래 소유자의 위와 같은 불법행위에 적극가담하여 등기를 이전받았다면, 제3자의 소유권 취득은 사회질서에 반하는 민법 제103조 위반에 해당되고 무효가 된다(대법원 92다47892 판결).여기서 적극가담과 관련하여는, 제3자가 단순히 취득시효완성 사실을 알고 있었던 정도로는 적극가담에 해당하지 않지만, 그 취득시효완성 사실을 알고도 처분을 요청하거나 유도하는 등 공모 내지 협력관계에 있었다면, 원래의 소유자의 배임 불법행위에 적극가담한 것으로 평가될 수 있고, 이 경우는 제3자의 소유권취득이 무효가 되며, 시효취득자가 소유권등기 말소소송 등을 통하여 온전한 소유권등기를 취득할 수 있다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리신문]코로나19 ‘탁상대책’…기업은 빠져 있다
- [이데일리 김윤지 기자] 다음은 1일자 이데일리신문 주요뉴스다.△1면-코로나19 ‘탁상대책’…기업은 빠져 있다-일단 부르고 보는 감사보수 ‘회계법인 갑질’에 기업 분통-신천지 8900여명 유증상 확인…태부족 의료진·병상 ‘비상’-“秋의 수사·기소 분리안, 현실과 안 맞아”-[사설]국제사회의 ‘왕따’ 신세가 돼버린 대한민국-[사설]여당의 비례정당 논란, 선거법부터 잘못됐다△줌인&-[줌인]총선 1당 위해 꼭 필요한 ‘비례당’…30석 놓고 與野 이전투구-‘코로나19 대응 먼저’…한·중 경제장관회의 무기한 연기-이찬희 “법무부 ‘공소장 비공개’ 결정 문제 있어”△코로나19 비상-경제법안 국회서 잠자고…정부 지원대책은 ‘언 발에 오줌 누기’ 수준-항공업계 유동성 위기…대책 마련 뒷짐진 정부-사태 장기화 조짐에…“정부, 업종·기업별 피해 파악해 맞춤 지원을”△코로나19 비상-경증땐 공공기관 격리, 열 내리면 퇴원…병상 확보해 골든타임 잡는다-엿새만에 재확진…“재감염 아닌 바이러스 재활성화”-생후 45일 된 갓난아기 확진…지병 있던 환자 사망 속출△코로나19 비상-‘한국 방문자 입국 금지·제한’ 81곳…“美도 시간문제” 우려 커져-與 “이미 특별입국절차 시행”vs 野 “지금이라도 완전히 막아야”-“100년전 ‘국난극복’ 정신으로 코로나19도 이길 것”△코로나19 비상-‘이보다 더 나쁠 수 없는’ 中제조업 경기…“글로벌 공급 체인 붕괴 위기”-코로나 발생 64개국, 확진자만 8만6986여명…전세계로 확산중-일주일새 주요국 시총 5조달러 증발△‘고무줄 감사보수’ 논란-감사 품질 높이랬더니…일부 회계법인, ‘표준 감사제’ 흥정도구로 이용-전기·가스·수도업체 감사보수 전년比 53% 뛰어-외감법 적용 대상 아닌데…스타트업도 ‘두 배’ 올라△정치-“경제학자보다 기업 출신 전진 배치 이번 총선서 20석 이상 차지할 것”-통합당, 안철수계까지 흡수 ‘중도·보수 빅텐트’ 현실화-여야 “코로나 추경 17일까지 처리”△경제-코로나19 극복에 30조 투입하는 정부…넘어야 할 ‘3대 난제-15개월 만의 반등에도…웃지 못하는 한국수출-’해빙기 화재 막자‘…한전, 전력설비 특별점검△금융-코로나 쇼크 직격탄…신용카드 사용액 반토막-수원·안양 등 오늘부터 ’LTV 50% 제한‘-우리금융 ’넘버 2‘ 누가 되나△산업&기업-창립일·창업주 100년·주총 몰린 3월 한진그룹 조원태 회장 운명 가른다-“늦출 수 없다”…기업들 대학 대신 유튜브서 채용설명회-LPG선 1척에 PC선 9척 추가 현대重 연초 ’수주 뱃고동‘△산업·바이오-해외 공략 속도내던 3N수장, 코로나19에 발목-재택근무 나선 IT기업…원격업무솔루션 시험대 활용-’착한 임대인 운동‘ 기업들도 동참△소비자생활-코로나19확산에…라면공장 ’풀가동‘ 커피전문점은 ’썰렁‘-나쁜 지방보다 몸에 좋은 불포화지방 더 많아-롯데홈쇼핑, 미셸 오바마가 입었던 ’데렉 램‘ 론칭△이데일리가 만났습니다-이찬희 대한변호사협회장 “변호사 업무 진출영역 확대하고…로스쿨 정원 줄여 변시 합격률 높여야”-“대구 달려간 의료진에 감동” ’코로나 법률 지원 TF‘ 꾸려△증권&마켓-온라인교육·택배·게임…’집콕주‘가 新경기방어주-6개월 만에 코스피 2000선 아래로…저가 매수도 신중해야-온라인 미팅·화상 IR, IPO 풍경 달라졌다△갈 길 먼 국내 ESG 투자-’친환경 투자‘ 글로벌 트렌드로 자리잡는데…한국은 걸음마 수준-국내 ESG 투자 확대…’큰손‘ 국민연금 나서자 꿈틀-“거래소, 올 상반기 탄소배출 저감지수 만들 것”△문화-코로나도 못꺾은 영화한류…홍상수, 베를린영화제 감독상-뻔한 드라큘라 로맨스, 섹시하게 돌아왔네-드라마 ’하이바이, 마마!‘ 스태프 코로나 음성 판정△스포츠-18세 ’천재 골퍼‘ 김주형, 한국 남자 골프 미래 밝힌다-’코로나 청정지역‘ 어디?…남녀 골퍼들 빨리 떠나고, 입국 미루고-테니스 세계 2위 나달 멕시코서 올해 첫 우승△피플-“코로나위기 대응 ’재난 기본소득‘ 월 50만원 지급하자”-3·1운동 101주년…매드클라운·루나 ’2020 대한이 살았다‘ 노래-무역협회, UAE서 유망 스타트업 투자유치 지원△오피니언-[목멱칼럼] 기부·세금에 마일리지 적립해주자-[정재욱의 이슈Law]코로나19 가짜뉴스 처벌법 필요하다-[기자수첩]中진출 한국 기업들의 고민△부동산-가뜩이나 어려운데 코로나까지…’거래 절벽‘ 심화 우려-전셋값 5% 이상 올린 등록 입대사업자 전수조사-GTX-B 수혜…현대건설 ’힐스테이트 송도 더스카이‘ 분양△사회-메르스 때도 무죄 판단…신천지 신도 허위명단 제출, 고입성 입증 관건-입대료 안받고, 쌈짓돈 기부…우리곁 작은 영웅들-마스크 구입 ’하날의 별따기‘인데…보란듯 박스째 사가는 中보따리상
- [김용일의 상속톡] 유류분반환청구소송 소멸시효 기간 기산점 판단기준
- [김용일 법무법인 현 상속전문변호사] 망인이 증여 또는 유증(유언에 의한 증여)을 한 결과, 상속인이 상속받을 재산이 자기의 유류분에 미치지 못하고 부족이 생긴 때에는, 그 부족한 한도에서 증여 또는 유증을 받았던 자에게 유류분반환청구를 할 수 있다. 다만, 유류분반환청구를 함에 있어서는 1년의 소멸시효 기간 제한이 있고, 실제 유류분청구소송에서 위 소멸시효가 도과되었는지 여부가 많이 다투어지고 있는바, 이번 시간에는 이에 대한 대법원 판례의 판단 기준 등을 소개해 보겠다.◇ 유류분반환청구와 소멸시효 기간의 기산점에 대한 판례 기준민법 제1117조는 유류분반환청구의 소멸시효에 대해 “유류분반환청구권은 유류분권리자가 상속의 개시와 반환하여야 할 증여 또는 유증을 한 사실을 안 때부터 1년 내에 행사하지 않거나, 상속이 개시된 때부터 10년이 경과하면 시효로 소멸한다.”고 규정하고 있다.여기서 상속의 개시란 망인의 사망시점을 말한다. 그리고, ‘상속의 개시와 반환하여야 할 증여 또는 유증을 한 사실을 안 때’의 의미, 즉 1년의 소멸시효 기산점과 관련하여, 대법원은 “상속이 개시되어 자신이 상속인이 되었다는 사실과 증여, 유증의 사실을 알 뿐만 아니라 그것이 유류분을 침해하여 반환청구를 할 수 있게 됨을 안 때를 의미한다(대법원 93다52563 판결).”고 하였다. 따라서, 이때부터 1년 내에 유류분청구를 해야 하는데, 통상적으로는 망인의 사망시점부터 1년 내에 유류분청구소송을 하는 것이 안전하다.유류분반환청구의 소멸시효 기산점이 가장 자주 문제되는 사례는, 망인의 사망후 상속인들이 망인이 살아생전 했던 증여행위의 무효를 다투는 경우이다. 즉, 즉 망인이 증여를 한 시점에 망인이 중증의 치매상태, 정신질환 등 의사무능력 상태였다는 것을 이유로 증여행위 무효를 주장하며 소유권이전등기말소청구를 하느라, 증여행위가 유효임을 전제로 한 유류분반환청구를 제때 하지 못하는 사례가 있다. 이 경우 판례의 기본적인 입장은, 망인의 증여가 무효라고 믿었기 때문에 증여무효소송만 했고, 따라서 그 결과가 나올때까지 증여가 유효임을 전제로 하는 유류분반환청구를 하지 않았다거나 늦게 했다는 변명은 쉽게 인정되지 않고, 이 경우에도 원칙적으로 처음부터 소멸시효가 진행된다는 것이다. 따라서, 실제 소송에서 유류분청구의 소멸시효 기간을 안정적으로 준수하기 위해서는 증여무효임을 전제로 소유권말소소송을 하면서, 동시에 예비적으로는 증여유효임을 전제로 한 유류분소송을 같이 병행하는 것이 좋다.보다 구체적으로 살펴보면, 대법원은 “민법 제1117조는 유류분반환청구권은 유류분권리자가 상속의 개시와 반환하여야 할 증여 또는 유증을 한 사실을 안 때로부터 1년 내에 하지 아니하면 시효에 의하여 소멸한다고 규정하고 있는바, 여기서 ‘반환하여야 할 증여 등을 한 사실을 안 때’라 함은 증여 등의 사실 및 이것이 반환하여야 할 것임을 안 때라고 해석하여야 하므로, 유류분권리자가 증여 등이 무효라고 믿고 소송상 항쟁하고 있는 경우에는 증여 등의 사실을 안 것만으로 곧바로 반환하여야 할 증여가 있었다는 것까지 알고 있다고 단정할 수는 없을 것이나, 민법이 유류분반환청구권에 관하여 특별히 단기소멸시효를 규정한 취지에 비추어 보면 유류분권리자가 소송상 무효를 주장하기만 하면 그것이 근거 없는 구실에 지나지 아니한 경우에도 시효는 진행하지 않는다 함은 부당하므로, 피상속인의 거의 전 재산이 증여되었고 유류분권리자가 위 사실을 인식하고 있는 경우에는, 무효의 주장에 관하여 일응 사실상 또는 법률상 근거가 있고 그 권리자가 위 무효를 믿고 있었기 때문에 유류분반환청구권을 행사하지 않았다는 점을 당연히 수긍할 수 있는 특별한 사정이 인정되지 않는 한, 위 증여가 반환될 수 있는 것임을 알고 있었다고 추인함이 상당하다.”고 하였다(대법원 2000다66430 판결).같은 취지에서, 법원은 “유류분반환청구는 피상속인이 생전에 한 유효한 증여라도 그 효력을 잃게 하는 것이어서 권리관계의 조속한 안정과 거래안전을 도모할 필요가 있고 이러한 필요에 따라 민법 제1117조 전문은 1년의 단기소멸시효를 정하고 있다. 이러한 입법취지에 비추어 볼 때, 유류분반환청구권의 단기소멸시효의 진행 여부가 원고들이 이 사건 관련소송에서 주관적으로 이 사건 매매 및 증여가 무효라고 믿고 항쟁하였는지 여부, 이 사건 관련소송에서 항소나 상고를 하였는지 여부 등에 의해 좌우될 수는 없다.”고 하였다(서울중앙지방법원 2016가합543919 판결, 서울중앙지방법원 2017가합507453 판결 등).한편, 1년의 소멸시효 기산점 시작을 늦추어준 판례도 있다. 구체적으로, 해외에 거주하다가 피상속인의 사망사실을 뒤늦게 알게 된 상속인이 유증사실 등을 제대로 알 수 없는 상태에서 다른 공동상속인이 교부한 피상속인의 자필유언증서 사본을 보았다면, 그때부터 유증사실을 알게 된 것인지, 즉 그때부터 유류분반환청구의 소멸시효 기간인 1년이 시작되는지가 쟁점이 된 사안에서, 대법원은 “해외에 거주하다가 피상속인의 사망사실을 뒤늦게 알게 된 상속인이 유증사실 등을 제대로 알 수 없는 상태에서 다른 공동상속인이 교부한 피상속인의 자필유언증서 사본을 보았다는 사정만으로는 자기의 유류분을 침해하는 유증이 있었음을 알았다고 볼 수 없고, 그 후 유언의 검인을 받으면서 자필유언증서의 원본을 확인한 시점에 그러한 유증이 있었음을 알았다.”고 하여, 이 경우에는 자필유언증서의 원본을 확인한 시점부터 유증이 있었음을 알게 된 것이고, 그때부터 1년의 소멸시효 기간이 시작된다고 하였다(대법원 2006다46346 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 상속톡]유류분반환청구소송 소멸시효 기간과 중단 방법
- [김용일 법무법인 현 상속전문변호사] 망인이 증여 또는 유증(유언에 의한 증여)을 한 결과, 상속인이 상속받을 재산이 자기의 유류분에 미치지 못하고 부족이 생긴 때에는, 그 부족한 한도에서 증여 또는 유증을 받았던 자에게 유류분반환청구를 할 수 있다. 유류분반환청구소송을 함에 있어서는 1년의 소멸시효가 도과되었는지 여부가 많이 다투어지는바, 이번 시간에 소멸시효 기간과 소멸시효 중단 방법 등을 정리해 보겠다.◇ 유류분반환청구와 소멸시효 기간예를 들어 아버지 A가 사망 당시 자식 B와 C가 있었는데, A가 사망 당시 상속재산이 없더라도, A가 사망하기 5년 전에 B에게만 부동산을 증여해준 사례에서, C는 아버지 A가 사망 후 B를 상대로 유류분반환청구를 할 수 있다.만약 A가 사망하기 5년 전에 B에게 부동산을 증여하지 않았다면, 해당 부동산이 상속재산분할의 대상이 되었을 것이고, B와 C가 각 1/2 씩 상속분으로 분할을 받았을 것인데, 해당 부동산을 B가 전부 갖고 있으므로, C는 자신이 원래 분할받았을 상속분의 1/2(유류분 비율) 계산 값인 1/4(= 1/2 × 1/2)을 달라고 B에게 청구할 수 있는 권리가 있는 것이다. 다만, 위와 같은 유류분반환청구는 무한정 인정되는 것이 아니고, 기간제한이 있다.구체적으로, 유류분반환청구권은 유류분권리자가 상속의 개시와 반환하여야 할 증여 또는 유증을 한 사실을 안 때부터 1년 내에 행사하지 않거나, 상속이 개시된 때부터 10년이 경과하면 시효로 소멸한다(민법 제1117조). 여기서 ‘상속의 개시와 반환하여야 할 증여 또는 유증을 한 사실을 안 때’란 상속이 개시되어 자신이 상속인이 되었다는 사실과 증여, 유증의 사실을 알 뿐만 아니라 그것이 유류분을 침해하여 반환청구를 할 수 있게 됨을 안 때를 의미한다(대법원 93다52563 판결).그러한 해석에 따르면, 나중에서야 이러한 사실들을 알았다는 주장을 하며 소멸시효 논점을 피할 수 있을 것 같지만, 실제 소송에서는 어떤 사실을 알았는지 여부는 주관적인 사항이어서, 혹시라도 소멸시효 논점에 기한 패소 가능성이 있는바, 망인의 사망시점으로부터 1년 안에 유류분반환청구를 하는 것이 좋다.예를들어, 망인이 자식 중 한명에게 부동산을 증여할 당시 중증의 치매상태였거나 기타사유로 의사무능력이었다는 것을 주장하며, 증여가 무효임을 전제로 원인무효소송을 제기했지만, 당시의 의무기록을 확인해보니 경증의 치매상태에 불과하거나, 기타 사유로 의사무능력 상태였다는 것을 입증하지 못한다면, 결국 소송에서 패소할 가능성이 있는데, 이렇게 패소하고 나서야 증여가 유효임을 전제로 비로소 유류분반환청구소송을 별도로 제기할 것이 아니라, 증여가 무효임을 전제로 원인무효소송을 하면서, 해당 소송에서 예비적으로 증여가 유효임을 전제로 망인 사망 시점으로부터 1년 내에 유류분반환청구를 같이 하는 것이 안전하다.◇ 유류분반환청구의 소멸시효 중단 방법또한, 망인이 사망한 시점부터 1년 안에 유류분반환청구를 해야된다고 할 때, 이는 반드시 소송으로만 하지 않아도 되고, 상대방에게 유류분반환청구의 의사표시를 하는 방법으로도 충분하다. 예를들어, 위와 같은 원인무효소송이 아니라도, 상속재산분할소송 등 관련소송을 할 때 소장, 준비서면 등에 유류분반환청구 주장을 해도 되고, 기타 내용증명우편, 카카오톡 메시지 등 증거를 남기는 방법으로도 가능하다. 관련하여 대법원은 “유류분반환청구권의 행사는 재판상 또는 재판 외에서 상대방에 대한 의사표시의 방법으로 할 수 있고, 이 경우 그 의사표시는 침해를 받은 유증 또는 증여행위를 지정하여 이에 대한 반환청구의 의사를 표시하면 그것으로 족하고, 그로 인하여 생긴 목적물의 이전등기청구권이나 인도청구권 등을 행사하는 것과는 달리 그 목적물을 구체적으로 특정하여야 하는 것은 아니며, 민법 제1117조 소정의 소멸시효의 진행도 위 의사표시로 중단된다.”고 하였다(대법원 93다11715 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 문중땅 수용보상금 관련 증여세, 양도소득세 세금 문제
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 문중은 공동선조의 분묘수호와 제사, 그리고 문중원 상호간의 친목도모 등을 목적으로 자연발생적으로 성립한 종족 집단체로서, 종중이라고도 한다(이하, 문중, 종중 용어를 혼용해 사용함). 문중땅이 수용되는 경우가 종종 있고, 수용보상금 관련하여 세금문제가 발생하고 있는바, 이번시간에 정리해 보겠다.◇ 문중이 토지보상금을 받은 후 문중원들에게 분배한 경우 증여세문중 명의로 갖고 있는 문중땅이 수용되어 보상금이 지급되는 경우가 있다. 문중재산은 문중원의 총유에 속하는 것으로서, 문중재산의 취득, 처분은 원칙적으로 문중규약에 정한 바에 따라야 하고, 만일 문중규약에 규정이 없다면 문중총회의 결의에 따라야 한다. 그리고 문중땅에 대한 수용보상금 역시 문중재산으로서 문중원의 총유에 속하고, 그 수용보상금의 분배는 문중재산의 처분에 해당하므로 위 원칙에 따라 문중규약 또는 문중총회의 결의에 의해 정해야 한다.문중총회 결의에서 수용보상금 분배 여부, 분배비율, 방법 등을 자율적으로 정할 수 있으나, 공동선조와 성과 본을 같이 하는 후손은 성별의 구별 없이 여성이라도 성년이 되면 당연히 문중의 구성원이 되므로 만일 문중재산을 분배함에 있어 단순히 여자라는 이유만으로 남녀 성별의 구분에 따라 그 분배여부, 분배비율, 방법, 내용 등에 차이를 두는 것은 정당성과 합리성이 없어 무효라는 것이 판례의 입장이다(대법원 2007다74775 판결).한편, 문중이 문중땅을 수용당하면서 보상금을 받는 경우, 문중땅에 대해서는 수용되면서 받는 가액을 양도가액으로 한 양도에 해당하므로 원칙적으로 문중은 양도소득세(또는 법인세)를 납부해야 하고, 그후 문중이 받은 수용보상금을 다시 문중원들에게 분배하게 되면, 각자 문중원은 각자가 받은 금원에 대한 증여세를 납부해야 한다.관련하여 법원은 “종중의 토지보상금은 종중원 총회의 분배 결의에 따라 종중원들이 분배 수령함으로써 그 권리가 종중원들에게 이전되었다 할 것이고 종중의 비영리성 등 그 특성에 비추어 종중원이라는 사실 자체를 대가로 볼 수도 없다 할 것이니 종중의 종중원들에 대한 위 토지보상금의 분배는 증여세의 과세대상인 증여에 해당한다”고 했다(서울고등법원 97구28966 판결).◇ 종중땅이 수용되려 하자, 종중이 양도소득세를 줄이기 위해 종중원들에게 땅 명의를 이전한 경우 증여세와 양도소득세종중땅이 수용되면서 종중에게 수용보상금이 지급되는 경우에는 수용가액을 양도가액으로 한 양도에 해당하고 양도가액과 취득가액의 차액에 대해 양도소득세가 부과된다. 따라서 종중이 종중재산을 오래 전에 취득하였거나 저렴하게 취득하였는데 수용가액이 많이 증가한 경우라면 그 차액이 클 것이므로 거액의 양도소득세가 종중에게 부과될 수 있다.이때 종중이 종중에게 부과되는 양도소득세를 줄이기 위해 해당 종중땅을 종중원들에게 쪼개기 증여를 해 땅 명의가 종중원들 앞으로 이전된 경우, 그때도 종중을 실질적인 양도주체로 보아 종중에게 양도소득세가 부과될 것인지 문제된다. 일단 해당 토지의 소유권이전등기를 완료한 각 종중원들은 각자 받은 종중땅에 대해 수용예정가액을 증여재산가액으로 신고하고 증여세를 납부하면 된다.그후 각자의 종중원들 소유의 땅이 수용된다면 각 종중원들은 증여받을 때 수용예정가액을 증여재산가액으로 신고하였으므로 이 가액을 취득가액으로 하고, 각자의 땅이 실제로 수용되면서 받는 수용보상금 가액을 양도가액으로 해 그 차액을 기준으로 양도소득세를 납부하면 될 것이다. 이렇게 할 경우 각 종중원들의 해당 토지에 대한 취득가액과 양도가액간에는 거의 차이가 없을 것이므로, 양도소득세를 절세할 수 있게 된다.최근 이와 유사하게 종중이 종중땅이 수용되려하자 양도소득세를 줄이기 위해 종중원 543명에게 토지를 증여한 사건이 있었는데, 국세청이 “실제로는 종중땅이 수용된 것이므로 해당 종중을 실제 양도인으로 보아야 하고, 따라서 종중이 양도소득세를 납부해야 하는데, 종중이 종중원들에게 해당 토지를 증여한 후 수용되는 방법으로 양도소득세를 회피한 것으로 보아야 하므로 결국 종중이 양도소득세를 납부해야 한다”는 취지로 종중에게 양도소득세를 고지하자, 이에 종중이 양도소득세 부과 취소를 구하는 조세심판청구를 했다.결과적으로 조세심판원은 종중의 손을 들어주고 양도소득세 납부의무가 없다는 취지로 결정하였는바, 구체적으로 조세심판원은 “납세의무자가 경제활동을 함에 있어서는 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 수개의 법률행위 중에서 하나를 선택할 수 있고 그것이 과중한 세금의 부담을 회피하기 위한 행위라고 하더라도 가장행위에 해당한다고 볼 특별한 사정이 없는 이상 유효하다고 보아야 하는바, 청구종중의 종중원들이 쟁점토지를 증여받고 관련 증여세를 부담하였을 뿐만 아니라 해당 보상금 등을 수령한 후 청구종중에게 반환한 사실이 없어 형식과 실질에 괴리가 없는 것으로 나타나고 있는 반면, 처분청이 제시하는 증빙만으로는 쟁점토지의 증여행위가 당사자간에 증여의 의사가 전혀 없이 이루어진 가장행위에 해당한다는 등 그 효력을 부인할 만한 사유가 입증되었다고 보기 어려우므로 청구종중이 쟁점토지를 실제 A도시공사에 양도한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다”고 했다(2019.7.2. 조심 2018중3706). ◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 종중땅 매매와 중개수수료 지급에 총회결의 필요한지
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산의 공동소유 유형에는 공유 합유 총유가 있는데, 그 중에서 총유는 종중 등 비법인사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 공동소유의 형태이다. 이번 시간에는 총유재산인 종중재산의 관리 처분행위(매매행위)에는 원칙적으로 종중총회의 결의가 필요하다는 법리와 함께, 종중땅 매매시 수반되는 중개수수료 지급 등 채무부담행위에도 총회결의가 필요한지에 대해 정리해 보겠다.◇ 종중재산의 관리 처분행위에는 총회의 결의가 있어야 함종중은 공동선조의 분묘수호와 제사, 그리고 종중원 상호간의 친목도모 등을 목적으로 자연발생적으로 성립한 종족 집단체로서, 종중이 규약이나 관습에 따라 선출된 대표자 등에 의하여 대표되는 정도로 조직을 갖추고 지속적인 활동을 하고 있다면 비법인 사단으로서의 단체성이 인정된다(대법원 2005다30566 판결).이러한 종중의 재산 소유 형태는 종중원들의 총유로서, 종중재산의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 정관이나 규약이 없으면 종중총회의 결의에 의해 결정한다. 따라서 정관이나 규약에 별도로 정함이 없는 이상 총회의 결의를 거치지 않은 총유물의 관리 및 처분행위는 상대방이 이러한 사정을 몰랐는지 여부에 관계없이 무효이고, 민법 제126조의 표현대리법리도 적용되지 않는다.여기서 총유물의 처분이란 총유물을 양도하거나 그 위에 저당권 등 물권을 설정하는 등의 법률적 처분행위뿐만 아니라 사실적 처분행위도 포함하고, 이에 이르지 않고 단순히 총유물의 사용권을 타인에게 부여하거나 임대하는 행위는 총유물의 관리행위에 해당한다.종중땅을 매도하는 행위는 처분행위이므로, 종중땅을 유효하게 매매하기 위해서는 원칙적으로 적법한 종중총회의 결의를 거쳐야 한다. 특히 종중땅을 사려는 매수인 입장에서는 정관규약, 종중대표자의 적법성, 총회소집절차의 유효성, 총회결의회의록 등 관련사항을 주의깊게 확인해야 한다.◇ 종중이 채무를 부담하는 행위는 종중총회 결의가 없어도 유효함한편, 종중이 단순히 채무를 부담하는 행위는 총유물에 대한 처분행위가 아니고 관리행위도 아니므로, 적법한 종중총회 결의를 거치지 않아도 유효하다는 것이 판례의 입장이다.예를들어, 종중이 종중땅을 처분하면서 중개수수료를 지급하기로 약정한 경우를 들 수 있는데, 이 경우 종중땅을 처분하는 것은 총유물의 처분행위이므로 원칙적으로 적법한 총회결의가 있어야 유효하지만, 중개수수료 지급 약정은 총유물의 관리, 처분행위가 아니므로 총회결의가 없더라도 유효하고, 따라서 종중은 총회결의 여부에 관계없이 중개수수료를 지급해야함이 원칙이다.관련하여 법원은 “종중은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 민법 제275조, 제276조 제1항이 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 의하고 정관이나 규약에서 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의하도록 규정하고 있으므로, 이러한 절차를 거치지 아니한 총유물의 관리ㆍ처분행위는 무효라 할 것이나, 위 법조에서 말하는 총유물의 관리 및 처분이라 함은 총유물 그 자체에 관한 이용ㆍ개량행위나 법률적ㆍ사실적 처분행위를 의미하는 것이므로, 피고 종중이 그 소유의 이 사건 토지의 매매를 중개한 중개업자에게 ‘중개수수료를 지급하기로 하는 약정’을 체결하는 것은 총유물 그 자체의 관리ㆍ처분이 따르지 아니하는 단순한 채무부담행위에 불과하여 이를 총유물의 관리ㆍ처분행위라고 할 수 없다.”고 하였다(대법원 2011다107900 판결). 또한, 판례에 의하면, 비법인사단이던 재건축조합이 재건축사업의 시행을 위하여 ‘설계용역계약’을 체결하는 것은 단순한 채무부담행위에 불과하여 총유물 그 자체에 대한 관리 및 처분행위라고 볼 수 없다고 하였고(대법원 2002다64780 판결),비법인사단인 조합의 대표자가 조합의 명의로 ‘타인의 채무를 보증’한 행위에 대해서도,“비법인사단이 타인 간의 금전채무를 보증하는 행위는 총유물 그 자체의 관리ㆍ처분이 따르지 아니하는 단순한 채무부담행위에 불과하여 이를 총유물의 관리ㆍ처분행위라고 볼 수는 없다. 따라서 비법인사단인 재건축조합의 조합장이 채무보증계약을 체결하면서 조합규약에서 정한 조합 임원회의 결의를 거치지 아니하였다거나 조합원총회 결의를 거치지 않았다고 하더라도 그것만으로 바로 그 보증계약이 무효라고 할 수는 없다.”고 하였다(대법원 2004다60072 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 경실련 “LH·SH, 공사비내역 공개 거부에 행정소송 제기”
- 25일 서울 종로구 동숭동 경제정의실천시민연합(경실련) 열린 ‘LH공사·SH공사 분양원가 비공개 처분에 대한 행정소송 제기 기자회견’에서 참석자들이 발언하고 있다. 왼쪽부터 장성현 경실련 부동산건설개혁본부 간사, 윤순철 경실련 사무총장, 백혜원 법률사무소 율선 변호사,박선아 한양대학교 리걸클리닉센터장, 최승섭 경실련 부동산건설개혁본부 팀장.[이데일리 박민 기자] 경제정의실천시민연합(경실련)이 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH)를 상대로 아파트 분양원가 산정의 토대가 되는 공사비 내역 등의 정보 공개를 청구하는 행정소송을 제기한다. 경실련은 25일 서울 종로구 동숭동 경실련 강당에서 기자회견을 열고 한양대 법학전문대학원 리걸클리닉센터와 함께 LH·SH를 상대로 서울행정법원에 정보공개거부처분 취소소송을 제기한다고 밝혔다.경실련은 지난 4월 LH 12개 단지, SH 8개 단지의 설계내역서·도급내역서·하도급내역서·원하도급대비표 등에 대한 정보공개를 각 회사에 청구했지만 공개를 거부했고, 이의신청도 기각당했다.윤순철 경실련 사무총장은 “아파트 공사비 내역은 분양가 거품 제거와 소비자 보호를 위해 공개해야 하는 정보”라며 “그러나 LH와 SH는 법인의 경영상·영업상 비밀이라는 이유로 비공개로만 일관하고 있고, 기존 판례에도 불구하고 필요하면 소송하라는 식으로만 대응하고 있다”며 소송 배경을 설명했다.실제 경실련은 지난 2010년 SH공사를 상대로 서울 상암·장지·발산지구에서 공급한 아파트 건설공사의 공사비 내역 공개 소송을 진행했고, 고등법원에서 승소한 바 있다. 당시 법원은 “SH공사가 공사비 내역서를 공개해도 원·하수급업체의 정당한 이익을 해할 우려가 있다고 보기 어렵고 국민 알권리를 보장하기 위해 공개해야 한다”고 판결했다.경실련 정책위원으로 활동하는 백혜원 변호사는 “LH와 SH는 자본금 전액을 정부가 출자해 설립한 공공기관으로 ‘공공기관의 정보공개에 관한 법률’(정보공개법)상 보유·관리하는 정보를 적극적으로 공개해야 할 주체”라며 “그러나 두 기관은 비공개 사유를 구체적으로 밝히지 않고 모든 정보를 비공개하기로 결정해 위법하다”고 주장했다.경실련이 LH와 SH에 공사비 내역 공개를 요구하는 것은 현재 공공택지에서 공급하는 아파트에서 공개하고 있는 분양원가의 적정성을 따지기 위해서다. 정부는 집값 안정화를 위해 올해 3월부터 공공택지에 짓는 아파트는 총 62개 항목의 분양원가를 공개하도록 하고 있다.최승섭 경실련 부동산건설개혁본부 팀장은 “현재 공개되고 있는 분양원가 62개 항목은 총 사업비를 건설사들이 임의로 나눠놓은 산식에 불과하다”며 “실제 정부가 정한 기본형건축비는 3.3㎡당 640만원이지만 최근 분양하는 아파트들은 1000만원을 넘어서고 있어 정확한 원가 검증을 위해서는 설계내역, 도급내역 등의 정보를 공개해야 한다”고 강조했다.
- [김용일의 부동산톡] 영농조합법인의 채무와 대표이사의 이해상반행위시 무권대리 법리
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 농업법인에는 농업회사법인과 영농조합법인의 2가지 형태가 있다. 2가지 모두 ‘농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률’에서 규정하고 있는데, 법적 실체면에서 보면, 농업회사법인은 상법상 회사에 관한 규정이 준용되고, 영농조합법인은 민법상 조합에 관한 규정이 준용된다는 기본적인 차이가 있다. 이번 시간에는 그중에서 영농조합법인과 관련하여, 조합 채무에 대한 조합원의 책임문제, 영농조합법인 대표이사의 이해상반행위시 무권대리 법리 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 영농조합법인의 법리와 조합원들의 책임영농조합법인의 설립과 관련하여, 농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률은 “협업적 농업경영을 통하여 생산성을 높이고 농산물의 출하·유통·가공·수출 및 농어촌 관광휴양사업 등을 공동으로 하려는 농업인 또는 「농업·농촌 및 식품산업 기본법」제3조 제4호에 따른 농업 관련 생산자단체는 5인 이상을 조합원으로 하여 영농조합법인을 설립할 수 있다.”고 규정하고 있다(제16조 제1항).그리고, 영농조합법인의 법적 실체에 대해서는 “이 법에서 규정한 사항 외에는 민법 중 조합에 관한 규정을 준용한다.”고 하였으므로(제8항), 결국 영농조합법인의 실체는 민법상 조합이고, 민법상 조합 및 합유의 법리가 적용된다.한편, 조합에 채무가 발생한 경우 조합재산으로 책임을 지면서도, 동시에 조합채무는 전 조합원에게도 합유적으로 귀속되므로, 각 조합원은 원칙적으로 지분의 비율에 따라 각자의 개인재산으로도 책임을 부담하게 된다. 만일 조합채무가 특히 조합원 전원을 위하여 상행위가 되는 행위로 인하여 부담하게 된 것이라면, 그 채무에 관하여는 상법 제57조 제1항이 적용되어 조합원들이 연대책임을 부담하게 된다.위와 같은 조합의 법리는 영농조합법인에도 그대로 적용되는바, A영농조합법인에 계란을 공급하였는데 그 대금을 받지 못하자 조합원들을 상대로 물품대금청구를 한 사안에서, 조합원들이 위 물품대금에 대해 연대하여 배상하라는 판결이 선고된바 있다(대법원 2016다39897 판결).◇ 영농조합법인 대표이사의 이해상반행위시 무권대리 효과한편, 영농조합법인의 대표이사가 자신의 이익을 위하여 행위를 하고, 그것이 동시에 조합에는 해가 될 때, 이러한 행위를 이해상반행위라 하고, 그 행위의 효력이 문제된다. 구체적으로 영농조합법인의 대표이사가 조합 재산을 자기 개인의 채무에 담보로 제공한 경우, 대표이사 자신에게는 이익이 되지만 조합에는 해가 되므로 이해상반행위가 된다. 이렇게 조합의 대표이사가 이해상반행위를 하였을 때 그 행위는 원칙적으로 무권대리가 되어 무효라는 것이 판례의 법리이다.최근 사안을 보면, A 영농조합법인의 대표이사가 자신의 남편 채무에 대해 A 영농조합법인이 연대보증을 서게 하고, 그 연대보증채무를 담보하기 위해 A 영농조합법인 소유의 토지를 담보로 제공하고 근저당권설정계약을 체결한 사안에서, 법원은 위 근저당권설정계약체결이 무효라는 전제에서 근저당권설정등기를 말소하라는 취지의 판결을 선고하였다(대법원 2017다271070 판결).구체적으로 대법원은 “영농조합법인에 관련하여 농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률 제8조는 ‘법에서 규정한 사항 외에는 민법 중 조합에 관한 규정을 준용한다.’고 하였는데, 위 법에서 영농조합법인과 그 대표이사의 이익이 상반하는 사항에 관하여는 특별히 규정된 것이 없으므로, 민법 중 조합에 관한 규정을 준용하여야 한다.”는 전제에서,“민법 제709조에 의하면, 조합계약으로 업무집행자를 정하였거나 또는 선임한 때에는 그 업무집행조합원은 조합의 목적을 달성하는 데 필요한 범위에서 조합을 위하여 모든 행위를 할 대리권이 있는 것으로 추정된다. 또한, 민법 제124조는, 대리인은 본인의 허락이 없으면 본인을 위하여 자기와 법률행위를 하지 못한다고 규정하고 있는데, 본인과 대리인 간의 이해의 충돌이 있는 때에도 위 규정이 적용된다. 이러한 규정에 비추어 보면, 영농조합법인과 그 대표이사의 이익이 상반하는 사항에 관하여 대표이사는 대리권이 없다. 그럼에도 대표이사가 민법 제124조를 위반하여 영농조합법인을 대리한 경우에 그 행위는 무권대리행위로서 영농조합법인에 대하여 효력이 없다.”고 판시하였다. 결국 조합의 대표이사가 위와 같은 이해상반행위로 연대보증 및 근저당권설정계약을 체결한 경우, 무권대리행위로서 무효가 되는 것이다.한편, 위와 같은 조합의 연대보증 및 근저당권설정계약이 이해상반행위에 해당하여 무권대리 및 무효가 되더라도, 나중에 조합이 이 행위를 알고도 그 효과가 자신에게 귀속되는 것을 승인하였다고 평가할 수 있다면, 그 무권대리 행위를 추인하였다고 볼 수 있는 여지가 있고, 이때는 위 행위가 유효가 될 수도 있다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 임대인 직접 영업과 권리금회수 방해행위 손해배상책임
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차보호법’)은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받으려고 할 때, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하면 안 되고, 이를 위반시 손해배상책임이 있다고 규정하고 있다. 최근 이와 관련하여, 임대인이 직접 영업하겠다면서, 신규 임차인이 되려는 자와의 계약거부 의사를 미리 확정적으로 표시한 경우는 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하지 않아도 임대인에게 손해배상책임이 있다는 취지의 대법원 판결이 선고되었는바, 여기서 소개해 보겠다.◇임대인이 직접 영업하겠다고 한 경우 기존 임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선해야 권리금 손해배상청구를 할 수 있는지상가임대차보호법 제10조의 4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위’(권리금 회수 방해행위)를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다.그리고, 위 1항에서 말하는 ‘다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위’(권리금 회수 방해행위)란 ①임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ②임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등을 말한다.위 법조항의 문구만 형식적으로 보면, 임차인이 임대인에게 권리금회수 방해에 따른 손해배상을 청구하기 위해서는 임차인이 미리 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선해야 하는 것이 기본 전제이다. 그 주선에도 불구하고 임대인이 그 신규 임차인이 되려는 자의 임대차계약 체결을 방해하거나 거부해야, 비로소 임차인이 임대인에게 권리금회수 방해에 따른 손해배상청구를 할 수 있는 것이다.그런데, 임대인이 직접 영업하겠다고 하면서 신규 임차인이 되려는 자와의 계약거부 의사를 미리 확정적으로 표시한 경우에도, 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하는 절차를 형식적이라도 거쳐야 하는지, 그래야만 임대인에게 권리금회수 방해에 기한 손해배상청구를 할 수 있는지가 문제되는데, 최근 대법원은 그러한 경우는 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하는 절차를 거치지 않아도 임대인에게 손해배상책임이 인정된다는 취지의 판결을 선고하였다(대법원 2019.7.4. 선고 2018다284226 판결).한편, 상가임대차보호법은 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 보호하지 않아도 되는‘정당한 사유’가 있는 경우에는, 임대인이 위와 같은 권리금 회수 방해행위를 하더라도 임대인에게 손해배상책임이 없다고 규정하고 있다. 구체적으로 ① 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ② 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 등이다.그러나, 임대인이 앞으로는 해당 상가에서 직접 영업하겠다는 이유로 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약체결을 거부하는 것은 원칙적으로 정당한 사유에 해당하지 않는다. 위 대법원 사례도, 기존에 임차인이 커피전문점을 운영하였는데, 임대인이 계약기간이 끝날때쯤 “상가를 더 이상 임대하지 않고 내가 직접 또는 내 지인이 커피전문점을 운영하겠다.”는 취지로 말한 사안이다. 이에 임차인은 신규 임차인 물색을 중단하고 임대인에게 신규 임차인이 되려는 자를 주선하지도 않았으며, 결국 “신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받지 못해 손해를 입었다.”고 주장하며 임대인에게 권리금 상당의 손해배상청구를 한 것이다.위 사안에서 재판부는 “임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다.” 고 하였고, 나아가, “이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.” 고 하였다.한편, 위와 같은 경우, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없다는 점을 확정적으로 표시했는지 여부는, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 것이다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리 신문]한·일 전략물자 정기협의, 작년엔 없었다
- [이데일리 황현규 기자] 다음은 8일자 이데일리 신문 주요 기사다. △1면-한·일 전략물자 정기협의, 작년엔 없었다-증시 안심할 때 아닌…빚내 투자 30조원 육박-동물약품 세계시장 37조…전담부서도 없어-“대북 3국 공조 바라는 미국, 한·일 관계 개입할 것”-[사설]한·일 무역분쟁 정상회담으로 푸는 게 옳다-[사설]최저임금논의, 문대통령 입장표명 필요하다△줌인&-금융수장 2년 성공적…최종구 금융위원장 우보천리 다짐-청소년 근로자 61% “최저임금도 못 받아”△민간에까지 퍼지는 한·일 갈등-日수출규제에 기업과 머리 맞댄 정부…文대통령 모레 기업인 간담회-서둘러 日건너간 이재용…제재 해법 찾아낼까-선거용 퍼포먼스냐 확전 돌입 수순이냐…日속내 몰라 속 끓이는 정부△찬밥신세 동물약품-돼지 열병 같은 신종 질병 속출하는데…동물 백신 연구개발 지원금 ‘0’-“동물약품 인간까지 건강하게 만들어…지원책 펴야”-글로벌 시장 규모 37조원…글로벌 제약사들이 쥐락펴락△다시 늘어나는 ‘빚 투자’-상승장 투자할 맘 굴뚝인데…싸게 돈 빌려주는 증권사 ‘불감청 고소원’-미·중 무역분쟁 여전, 경제지표도 불확실…한 방에 훅 갈수도△정치-일하는 국회·국민소환제…총선 화두 ‘정치개혁’ 꺼내든 與-이도훈·비건, 독일서 만난다…북·미 실무협상 준비 본격화-“파격안 없네”…한국당 공천혁신·인재 모시기 ‘난기류’-‘월북’ 최덕신·류미영 아들 최인국씨도 월북…“공화당에 영주”-北목선에 둘린 NLL, 중·대형 군함 추가 배치△국제·경제-美캘리포니아 이틀간 강진 두 차례…‘불의 고리’ 속해 ‘빅원’ 공포 엄습-모바일시대, 취재·편집 등 멀티 기본…AI첨단기술 힘입어 독자 70% 청년-한은 “무역분쟁 장기화로 中 ‘제조 2025’ 차질 빚을 수도”△경제-사망사고 끊이지 않는 조>철>화…“법보다 안전의식 강화가 먼저다”-홍남기 이어 최종구도 “금리 인하가 낫다”-GDP 세계 12위 유지…1인당 GNI 30위로 한 계단 상승△금융-벤처·대기업 이어주는 ‘한국판 슬러시’ 만들 것-손자녀 양육까지 떠맡은 5060-변호사만 15명 투입…금감원, 즉시연금 소송 총력전-론스타와 소송 결과 연내 나올 듯…금융위 TF가동△이데일리가 만났습니다-북·미 실무협상 최고 시나리오는 단계별 합의…‘핵동결’ 첫 목표 삼아야-“트럼프·김정은 3차 핵담판, 내년 美대선 직전 이뤄질 것”△산업&기업-孫잡고…삼성·현대차·LG, AI판 키울 채비-무역전쟁에 日수출 제재 덮쳐…삼성전자, 하반기도 ‘시계 제로’-SKTI, 저유황유 생산 6배 늘린다-현대차, 상반기 인도시장 주춤…현지형 SUV로 돌파구-5년간 61개사 유턴…81% “인건비 상승 탓”△산업-암호화폐 피싱 사이트 검색광고로 노출…손 놓은 구글 “신고하라”는 말만 되풀이-망분리도 안심 못해…지능형 해킹 기승-“택시면허 소지자만 승차공유 허용”…국토부 ‘상생안’마련-S펜 품은 가성비 갑 태블릿 PC ‘갤럭시탭A 8.0 2019’ 출시△소비자생활-해외직구 ‘단골숍’ 상륙 앞두고…전열 가다듬는 K뷰티-PGA 사로잡은 ‘비비고 만두’…CJ제일제당, 3M 오픈 후원-장어부터 삼계탕까지…편의점 ‘보양식 열전’-‘끌로 판다’는 옛말…주 52시간제에 확 바뀐 광고업계△중소기업·바이오-“정직하게 균주 발견하고, 제제 직접 개발한 보톡스 업체만 살아남을 것”-中企는 R&D역량 높이고…대학·연구원은 기술 상용화-바디프랜드, 람보르기니와 손잡고 글로벌 상류층 시장 공략△증권&마켓-공급계약해지·자금조달 무산…잇단 ‘날벼락’에 투자주의보-2분기 실적 둔화 우려에 코스피 2130~2170예상-일주일 수익률 3.7%…글로벌 헬스케어펀드 ‘솔깃’△증권-투심 회복 언제쯤…바이오기업 ‘백약무효’-반일 감정 확산…‘애국테마주’ 주의-수주 증가 예상 ‘한국조선해양’…핀테크 성과 기대 ‘카카오’-시중금리 하락에 수익성 우려…외국인들 은행株 집중 매각△문화-공연계 대세 자리 잡은 ‘젠더 프리 캐스팅’-이배용 한국의서원통합보존관리단 이사장 “사람답게 사는 법…서원은 가치의 공간”-이집트 알라딘, 흑인 인어공주…디즈니, 편견을 깨다△스포츠-난코스에 강한 이다연, 6타 차 ‘완벽 우승’-분명 컷오프 없는 대회인데…선수들 도중에 짐 싼 이유는-해저드 빠져 더블 보기…박성현, 그래도 ‘선두’ -‘통한의 더블 보기’ 황중곤, 연장 접전 끝 패배-이민영 연장전 아쉽게 준우승-패더러-나달 나란히 윔블던 16강 진출…4강서 맞붙나△피플-‘3만달러 중진국 함정’ 피하려면…‘근로자 평생교육’으로 생산성 높여야-신한은행 ‘가족만원나눔기부’ 상반기 68곳 3억 전달-‘조총 체험하며 파일럿 꿈 키워요’ 대한항공, 초등생 초청 항공 교실-신부화장, 음식대접…농천마을 어르신 ‘리마인드 웨딩’ 도왔어요△오피니언-[목멱칼럼] 들리나요, 우리 아이들의 비명이-[전문기자 칼럼]박물관·미술관 진흥, 숫자가 다 아니다-[기자수첩]신약개발, 비아냥 아닌 격려가 필요한 때△부동산-다시 고개 드는 ‘악성 미분양’…건설사-입주민 갈등확산-“서울집값 1년새 상승할 것” 석달 새 입장바뀐 전문가들-과천지식정보타운 단지들 분양 전 착공 줄이어…왜-현대건설, 싱가포르 항만 매립공사에 ‘케이슨’ 227함 설치△사회-불매운동 이어 ‘보복요청’ 靑청원 3만건 돌파…들불처럼 번지는 ‘보이콧 재팬’-윤석열 청문회 ‘신상털기’ 매몰…‘검찰개혁 적임자’ 검증은 뒷전-박원순 “신혼부부용 임대주택 매년 2.5만가구 공급”-11월 14일 올해 수능…내달 22일부터 접수-베트남 부인 무차별 폭행한 남편 체포-내일 서울 자사고 ‘운명의 날’…재지정 여부 촉각
- [김용일의 부동산톡] 건물 소유를 목적으로 토지 임대차시 제3자 대항요건
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 토지 위에 건물을 지어 영업할 목적으로 토지를 임차하는 경우가 있다. 이때 토지의 소유권이 변경되는 경우, 토지 임차인은 토지 매수인, 낙찰자 등 제3자에게 임차권을 주장할 수 없는 것이 원칙이지만, 만일 토지 임차인이 건물의 보존등기를 하게 되면 토지 임차권을 제3자에게도 주장하고 대항할 수 있는바, 이에 대해 정리해 보겠다.◇ 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 제3자에 대한 대항요건임차권은 채권이므로, 임차권등기를 별도로 하지 않는 한 원칙적으로 임대인 외의 제3자에게 대항하지 못하는 것이 원칙이다. 즉, 소유자가 변경되는 등 임대인이 변경되어 소유권에 기해 인도를 요구하는 경우 그 자에게 종전 임대인과 체결한 임대차계약상의 임차권으로 대항할 수 없다. 다만, 예외적으로 주택임대차보호법은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우 대항력을 인정하고 있고, 상가임대차보호법은 건물을 인도받고 사업자등록을 하면 대항력을 인정하고 있다.그런데, 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차와 관련해서는, 민법이 대항력과 관련하여 특칙을 규정하고 있는바, 구체적으로 “건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상 건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.”고 규정하고 있는 것이다(민법 제622조 제1항).즉, 토지 임차시 토지 임대차에 대한 등기를 별도로 하지 않더라도, 건물 등기만 하면 토지 임차권을 제3자에게 주장할 수 있다. 따라서, 토지 임차인이 그 토지 위에 건물을 신축한 후 보존등기를 하였다면, 그 후 토지가 매도되거나 경매되더라도, 토지의 양수인 또는 낙찰자에게 토지 임차권을 주장할 수 있고, 건물 철거를 막을 수 있다. 한편, 임대인 소유의 ‘토지’가 제3자에게 매각되거나 경매되는 것이 아니라, 임차인 소유의 ‘건물’이 제3자에게 매각되거나 경매되어, 제3자가 건물 소유권 뿐만 아니라 토지 임차권을 함께 승계하는 경우는, 임대인인 토지 소유자가 임차권 양도에 동의하지 않는 한, 신규 임차인인 제3자는 임대인인 토지 소유자에게 임차권을 주장할 수 없음을 주의해야 한다. 민법 제629조는 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.”고 규정하고 있기 때문이다.관련하여 법원은 “민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한때에는 ‘토지’에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, ‘건물’의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없이도 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지 규정한 것이라고는 볼 수 없다.”고 하였다(대법원 92다24950 판결).◇ 토지 임차인이 건물 보존등기한 경우 제3자에 대한 지상물매수청구권한편, 토지를 임차하여 그 토지 위에 건물을 짓고 영업하다가 임대차기간이 만료한 경우, 토지임차인은 임대인(토지 소유자)을 상대로 해당 건물의 매수를 청구할 수 있고, 청구와 동시에 임대인과 임차인 사이에 해당 건물의 매매계약이 성립된 것으로 본다. 이를 토지 임차인의 지상물매수청구권이라 한다.구체적으로 민법은, 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는, 임차인이 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 만약 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않는 경우에는, 임차인이 임대인을 상대로 해당 토지 위의 지상물에 대해 매수를 청구할 수 있다고 규정하였다(제643조, 283조).앞서의 경우에도, 토지 임차인이 그 토지 위에 건물을 신축한 후 보존등기를 하였다면, 그 후 토지가 매도되거나 경매된 경우, 토지 임차인은 토지의 매수인 또는 낙찰자에게 대항할 수 있고, 임대차기간이 만료하였다면, 토지의 매수인 또는 낙찰자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다(대법원 75다348 판결).지상물매수청구권을 행사하면 바로 임대인과 임차인 사이에 해당 지상물의 매매계약이 성립한 것으로 본다. 명칭은 청구권이지만, 실질은 형성권이기 때문이다. 다만, 건물의 매매가격만 정해지면 되는데, 협의가 되지 않으면 소송에서 시가 감정을 통해 가려질 것이다. 법원의 판례에 의하면, 건물의 매수가격을 정함에 있어서는, 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가가 정해진다(대법원 2002다46003 판결).한편, 토지 임차인의 지상물매수청구권은 기본적으로 토지임대차의 기간이 정상적으로 만료한 때 발생하므로, 만약 임차인이 차임을 연체했다는 사유로 임대차가 해지 종료되면, 임차인은 지상물 매수청구권을 행사할 수 없다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡]사망자 명의로 신청된 등기의 추정력과 유효성
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 어떤 부동산등기가 존재하면 그 등기된 대로의 권리관계가 존재하고 유효하다는 추정을 일으키는 효력을 등기의 추정력이라고 한다. 이번 시간에는 등기의 추정력과 관련하여, 사망자 명의로 신청된 등기에도 이러한 등기 추정력이 적용되는지 및 부동산특별조치법의 경우에 대해서도 정리해 보겠다.◇ 망인 명의로 신청된 등기의 추정력과 유효성예를들어 A를 매도인, B를 매수인으로 하여 매매를 원인으로 소유권이전등기가 경료된 것으로 등기부에 기재되면, 등기추정력에 의해 위 매매는 적법하고, 소유권이전등기 및 B의 소유권취득은 적법한 것으로 추정된다. 따라서, 위 매매에 의한 소유권이전등기가 대리권 없이 또는 매매계약서 등을 위조하여 이루어졌다는 등 무효를 주장하는 사람은 그 증거를 제시하고 입증을 해야만 위 등기를 무효화시킬 수 있다.다만 위와 같은 등기추정력에는 예외가 있는데, 대표적으로 망인의 사망 후에 그 망인 명의 신청에 의해 이루어진 소유권이전등기로서, 이 경우는 무효가 원칙이다.예를들어, 위 사례에서 A가 2019.4.1.에 사망하였으나, 그 사망한 이후인 2019.5.1.에 A가 소유권이전등기를 신청(접수)한 것으로 등기부에 기재되어 있다면, 망인이 등기를 신청할 수는 없는 것이므로, 따라서 B 명의로 경료된 소유권이전등기는 일단 원인무효의 등기로 보아야 하고, 그 등기의 추정력을 인정할 수 없다는 것이 판례이다. 다만, 위와 같은 원칙에는 예외가 있는데, ①망인의 살아 생전에 그 등기원인(위 사례에서 매매계약)이 이미 존재하고 있었으나, 망인이 살아 있을때는 아직 등기신청을 하지 않고 있다가 사망하였고, 그후 망인이 살아 있었다면 그가 신청하였을 등기를 망인의 상속인이 신청한 경우, ②망인이 살아생전에 등기신청을 하였으나 등기관이 그 등기신청을 접수한 후 아직 등기를 완료하기 전에 망인이 사망한 경우 등이다(부동산등기법 제27조, 대법원 2003다3157 판결 등).예를들어, A가 2019.3.1.에 B와 매매계약을 체결하고, 2019.4.1.에 사망하였으며, 그후 2019.5.1.에 망인의 상속인에 의해 A에게서 B에게로 위 매매를 원인으로 소유권이전등기가 경료된 경우, 비록 등기신청은 망인의 사망후에 이루어졌으나, 등기원인사실인 매매는 망인의 살아생전에 이루어졌다는 것을 주장 입증하면, 위 등기는 유효하게 된다.◇ 부동산특별조치법에 의한 소유권이전등기의 경우와 예외부동산등기법에 의하면 등기는 등기권리자와 등기의무자 쌍방이 등기소에 출석하여 신청함이 원칙이지만, 과거 몇차례 시행되었던 부동산특별조치법에 의하면, 농어촌 지역의 부동산 또는 농지, 임야, 종중재산 등에 대해, 소유권보존등기가 되어있지 아니하거나, 등기부기재가 실제 권리관계와 일치하지 아니하는 부동산에 대하여, 한시적으로 소정의 요건을 갖춘 3인 이상 보증인의 보증서만 첨부하면 확인서를 발급받을 수 있고, 등기소에 위 확인서를 제출함으로써 단독으로 등기신청을 할 수 있도록 하였다. 이렇게, 부동산특별조치법에 의해 한시적으로 손쉽게 등기를 할 수 있도록 하였으나, 오히려 각종의 부동산특별법에 의한 등기에는 가장 강한 추정력 및 유효성이 인정되었다. 따라서 위와 같은 등기추정력을 깨뜨리기 위하여는, 등기절차상 소요되는 보증서 또는 확인서가 허위 또는 위조되었다든가, 부동산특별조치법이 시행된 후에 등기원인 행위(매매, 증여, 교환)를 한 것으로 기재한 경우 등 특별한 경우에만 등기의 추정력이 깨진다는 것이 판례이다(대법원 2003다27733 판결).앞서 등기추정력과 관련하여 살펴본 바에 의하면, 망인이 사망후 소유권이전등기가 된 경우 원칙적으로 무효이고, 다만 망인이 살아생전에 위 등기의 원인인 매매계약을 하였다는 것이 인정되면 예외적으로 망인 사후에 행해진 소유권이전등기가 유효가 된다고 하였는데, 특별조치법에 의해 경료된 등기의 경우에는 망인의 살아생전이 아니라 망인의 사후에 매매계약이 이루어진 경우에도 특별한 사정이 없다면 일단 유효한 것으로 추정된다(대법원 81다카1036 판결).예를들어, A가 1979.3.1.에 B와 매매계약을 체결한 것으로 하여 이를 보증하는 3명의 보증인 확인서에 의해 1980.3.1.에 부동산특별조치법상 소유권이전등기가 경료된 경우, 비록 A가 위 매매 이전인 1978년에 사망하였다는 것이 밝혀져도, 이것만으로는 등기의 추정력이 깨지지 않고, 또 다른 특별한 사정이 없는 한 위 등기는 일단 유효한 것으로 추정된다.판례에 따라, 특별조치법상 등기의 강력한 추정력이 인정되는 사례들을 보면, 법원은 권리취득 원인인 매수일자가 원소유자 또는 전등기명의인의 사망일자보다 뒤로 되어 있거나 보증서나 확인서상의 매도인 명의나 매수일자의 기재가 실제와 달리 되어 있거나, 당시 매수인의 나이가 어리거나, 보증서에 구체적 권리변동사유의 기재가 생략되고 현재의 권리상태에 대해서만 기재되어 있는 사정 등만으로 바로 그 등기의 적법추정력이 깨어지지 않는다고 하였고, 나아가 부동산특별조치법에 의해 등기를 마친 자가 취득원인에 관하여 보증서 등에 기재된 것과 다른 주장을 하였다는 사유만으로 바로 등기의 추정력이 깨어지는 것은 아니라고 하였다(대법원 2010다78739 판결).또한, 보증인이 권리변동관계를 잘 알지 못한 채 등기명의인의 말만 믿고 아무런 확인도 없이, 등기명의인이 주장하는 권리변동관계를 보증한다는 내용의 보증서를 작성하여 주었다는 사유만으로는 그 등기의 추정력이 번복되지 않는다고 하였으나, 다만 위와 같은 사정을 포함하여 제반 사정에 비추어 볼 때, 위 특별조치법에 의한 소유권이전등기의 기초가 된 보증서가 그 실체적 기재 내용이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명된 것으로 볼 수 있다면, 그 등기의 추정력이 깨졌다고 보아야 한다는 취지로 판시하였다(대법원 2005다2189 판결, 대법원 2004다29835 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 부동산명의신탁 중 양자간 명의신탁의 법리 및 효력
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산명의신탁이란 대내적으로 신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하기로 하면서 등기명의만을 수탁자 앞으로 한 것을 말하고, 이러한 명의신탁약정은 원칙적으로 무효이다. 명의신탁에는 양자간명의신탁, 3자간명의신탁, 계약명의신탁 등 3가지 종류가 있는데, 이번 시간에는 부동산명의신탁 중 양자간 명의신탁, 즉 원래 자기 앞으로 등기가 되어 있던 자기 소유의 부동산에 대해 명의만 다른 사람의 명의로 다시 이전해 놓는 명의신탁의 법리와 효력 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 양자간 명의신탁의 법리와 효력최근 대법원은 양자간 명의신탁의 기존 법리에 대해 재확인하는 판결을 하였다. 결론만 말하면 기존 소유자가 차명 등기자에 대해 소송을 통해 등기 명의를 회복할 수 있다는 것인바(대법원 2019.6.20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결), 여기에서 관련하여 정리해 보겠다.부동산명의신탁 중 양자간 명의신탁의 법리에 대해 구체적으로 말하기에 앞서 우선 정리해야할 것은, 양자간 명의신탁이란 원래 자기 앞으로 등기가 되어 있던 자기 소유의 부동산에 대해 명의만 다른 사람의 명의로 재차 이전해 놓는 형태의 명의신탁으로서, 통상적으로 부동산 명의신탁을 이용한 매매에서 자주 활용되는 소위 계약명의신탁과 구별해야 한다는 것이다.계약명의신탁이란 애초에 부동산을 매수하면서 다른 사람의 명의로 매매계약서를 작성하고, 매도인에게서 다른 사람의 명의로 바로 등기가 되는 것, 즉 진정한 소유자 앞으로는 소유권등기가 되어있던 적이 없던 경우를 말한다. 계약명의신탁은 양자간 명의신탁과는 달리 진정한 소유자는 차명 명의자를 상대로 소송을 통해 부동산 등기 명의를 이전 받을 수 없다. 다만, 매도인이 위와 같은 명의신탁 사실을 몰랐던 경우, 진정한 소유자는 애초에 매도인에게 지급했던 매매대금 상당만 차명 명의자에게 부당이득반환으로 요구할 수 있을 뿐이다.다시 양자간 명의신탁으로 돌아오면, 양자간 명의신탁이란, 부동산의 소유자 기타 물권자가 그 등기명의를 타인에게 신탁하기로 하는 명의신탁약정을 맺고 그 등기를 수탁자에게 이전하는 형식의 명의신탁을 말하는바, 1995년 7월 1일부터 시행된 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, ‘부동산실명법’)에 의하면, 명의신탁약정은 무효이고, 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산물권변동 역시 무효이므로, 명의신탁 부동산에 대한 소유권은 명의신탁자(진정한 소유자)에게 남아있게 된다. 이에 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 원인무효를 이유로 소유권이전등기말소소송 또는 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구소송을 하여 등기 명의를 회복할 수 있는 것이다. ◇ 양자간 명의신탁에서 명의수탁자가 부동산을 처분시 효과와 형사문제양자간 명의신탁의 경우 원래 등기명의를 갖고 있던 자가 진정한 소유자이므로 단순히 명의만 이전받았던 명의수탁자는 명의신탁자에 대한 관계에서는 물론이고, 제3자에 대한 관계에서도 소유권을 주장할 수 없다.다만, 부동산실명법에 의하면, “명의신탁약정과 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다(법 제4조 제3항).”고 규정하고 있는바, 명의수탁자가 위 부동산을 임의로 매매, 증여 등 처분하거나 근저당권설정시 제3자는 명의신탁 사실을 알았는지 몰랐는지에 관계없이 유효하게 소유권을 취득하고 근저당권등기를 취득함이 원칙이다.다만, 명의수탁자는 대내적으로 명의신탁자 소유인 부동산을 처분한 것이므로, 명의신탁자에게 처분당시의 부동산 시가 상당에 대한 손해배상책임이 있고, 형사적으로는 횡령죄의 처벌을 받는다.그러나, 여기에도 예외가 있는데, 제3자가 명의신탁관계를 알았던 것에서 더 나아가 명의수탁자에게 매도 또는 담보의 제공 등을 적극적으로 권유함으로써 명의수탁자의 배신행위(횡령)에 적극 가담한 경우에는, 명의신탁부동산에 관한 명의수탁자와 제3자 사이의 계약이 반사회적 법률행위가 되어 무효이고, 따라서 제3자의 소유권취득은 무효라는 것이 판례의 입장이다(대법원 91다29842 판결).◇ 명의신탁약정이 유효한 경우, 종중, 배우자간, 종교단체한편, 부동산실명법은 명의신탁 약정이 무효라는 원칙에 예외를 두어, 종중, 배우자간, 종교단체의 경우 명의신탁약정이 유효하다고 규정하고 있다. 예를들어, 종중이 종중땅을 종중원에게 명의신탁하여 종중원 앞으로 등기를 해 놓았다면 위와 같은 명의신탁은 유효이므로, 종중은 명의수탁자인 종중원을 상대로 원인무효를 이유로 소유권이전등기말소소송을 제기할 것이 아니라, 유효한 명의신탁관계를 전제로 그 명의신탁의 해지를 원인으로 한 부동산 소유권이전등기소송을 통해 등기명의를 이전받을 수 있다. 다만, 농지(전, 답, 과수원)의 경우는 농지법에 따라 종중 명의로 등기를 할 수 없는 것이 원칙이지만, 처분금지가처분신청을 하여 명의자인 종중원이 해당 농지를 처분하지 못하도록 해 놓고, 나아가 소유권이전등기소송을 하여 승소판결을 받아 놓을 경우, 향후 상속 문제가 발생하는 등 시간이 흘러도, 종중의 소유권을 인정받고 명의자 종중원 또는 그 상속인들이 해당 농지를 처분하지 못하도록 할 수 있다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 부당한 가압류, 가처분으로 인한 특별손해 손해배상책임
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 소송을 하여 판결을 받기 전에 권리를 확보해 두는 보전처분 방법으로 가압류와 가처분이 있다. 가압류란 금전채권을 갖고 있는 자가 소송에서 승소 후 강제집행을 하기까지 시간이 많이 걸리므로, 그 전에 미리 강제집행을 보전하기 위해 해두는 것이고, 부동산 처분금지 가처분이란 부동산 소유권이전등기청구권 등 금전 외의 권리를 대상으로 하는 청구권을 갖고 있을 때 하는 보전처분 방법이다. 이번 시간에는 부당한 가압류, 가처분을 한 경우의 손해배상책임에 대해 정리해 보겠다.◇ 부당한 가압류, 가처분으로 인한 손해배상책임 발생 요건가압류, 가처분 등 보전처분이 집행되어, 부동산 등기부에 기재되면, 채무자(상대방)는 해당 부동산을 활용하여 담보대출을 받거나 매매 등 처분하는데 제약을 받게 된다. 따라서, 이로인한 손해가 발생하는데, 만일 해당 가압류, 가처분이 정당했다면 그 손해는 감수해야 할 것이지만, 해당 가압류, 가처분이 부당했다면 이로인한 손해배상을 어떻게 할 것인지에 대한 문제가 발생한다. 결론부터 말하면, 우리 법원은 부당한 보전처분에 대해서는 손해배상책임을 인정하면서도 그 손해배상금의 범위에 대해서는 소극적으로 본다.본격적인 소송(본안소송)을 제기하기에 앞서 신청하는 가압류, 가처분 등 보전처분이 정당했는지 부당했는지는 보전처분 신청자가 제기한 본안소송에서 보전처분 신청자가 결국 승소했는지 패소했는지로 판단해 볼 수 있다.판례에 의하면, 가압류, 가처분 등 보전처분 집행권자(가압류, 가처분 등기를 한 자)가 그 후 제기한 본안소송에서 패소확정되었다면, 그 보전처분의 집행으로 인하여 채무자(상대방)가 입은 손해에 대하여는 특별한 사정이 없는한 보전처분 집행자에게 고의 또는 과실이 있다고 추정되는 것이며, 이에 따라 불법행위에 기한 손해배상책임이 있다고 하였다(대법원 2002다35461 판결).그리고, 금전채권을 갖고 있는 자가 자기의 채권액보다 지나치게 과다한 금액을 주장하여 그 가액대로 가압류등기를 했는데, 그후 본안 소송 판결에서 그 보다 훨씬 적은 액수의 금액만 승소한 경우에도, 승소 금액을 초과한 부분에 대해서는 가압류권자의 고의 또는 과실이 추정되어, 마찬가지로 손해배상책임이 발생한다(대법원 98다3757 판결).◇ 부당한 가압류, 가처분으로 인한 구체적인 손해배상금 산정한편, 부당한 가압류, 가처분이 있었고, 그로인해 채무자가 손해를 보았으며 실제적인 피해가 많이 발생했다 하더라도, 법에서 인정되는 손해배상은 연 5%의 법정이자만 인정되는 등 상당한 제한이 있고, 대부분은 특별손해로 간주되어, 가압류권자가 그 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었을때만 손해배상책임이 인정된다.예를들어, 부당한 채권가압류로 인해 채권금을 제때에 지급받지 못하여 돈이 묶이게 되었다면, 해당 금원을 제때 회수했으면 은행에 맡겨놓아 얻을 수 있었던 법정이자 상당 수익을 얻지 못하는 손해가 발생했다는 논리에서, 해당 금원에 대한 연 5%의 법정이자 상당액이 손해배상액으로 인정된다.한편, 부동산등기부에 부당한 가압류를 당한 것 자체로는 원칙적으로 손해배상책임이 인정되지 않는다. 다만 해당 가압류를 말소하기 위해 법원에 해방공탁금을 납부한 경우, 해방공탁금 상당의 돈이 묶이게 되므로, 그 공탁금에 대한 연 5%의 법정이자가 손해배상으로 인정될 뿐이다. 그나마 이 경우에도 공탁금에 대해 발생하여 지급하는 연 0.35%의 이자를 공제하고 인정된다.판례에 의하면, “민사상의 금전채권에 있어서 부당한 보전처분으로 인하여 그 채권금을 제때에 지급받지 못함으로써 발생하는 통상의 손해액은 그 채권금에 대한 민법 소정의 연 5%의 비율에 의한 지연이자 상당액이다.”고 하였고(대법원 98다3757 판결), “가압류채무자가 가압류 이후 가압류청구금액을 공탁하고 그 집행취소결정을 받았다면, 가압류 채무자는 적어도 위 가압류집행으로 인하여 위 공탁금에 대한 민사법정이율인 연 5% 상당의 이자와 공탁금이율인 연 1% 상당(현행은 연 0.35%) 이자의 차액 상당의 손해를 입었다고 할 것이다.”고 하였다(대법원 92다8453 판결).위와 같이 부동산에 부당하게 가압류, 가처분을 당한 경우에는 이로인해 실제적으로 많은 손해를 입었다고 하더라도 그 손해를 전부 배상받기 쉽지 않다. 부동산에 가압류를 당해 부동산등기부에 가압류등기가 되고 이로인해 임대차계약을 해지당하거나 임차인을 구하지 못하여 해당 기간 동안 임대료 수입을 얻지 못하는 손해를 입었거나, 부동산 매매 등 처분에 제약이 생겨 큰 수익을 얻을 수 있는 기회를 놓쳤다거나, 위 가압류를 말소하기 위해 돈을 빌려 해방공탁금을 지급했는데, 사금융 등을 이용하여 그 대출금에 대한 이자가 상당히 많이 발생했다는 사정 등에 대해서는 원칙적으로 손해배상책임이 인정되지 않는다. 다만 이는 특별손해로서 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었을때만 예외적으로 손해배상책임이 인정된다.판례에 의하면, 부당한 보전처분으로 인해 채무자가 실제로 부당하게 가압류된 금원을 활용하여 얻을 수 있었던 금융상의 이익이나 강제집행정지의 담보제공을 위하여 공탁한 금원을 조달하기 위한 금융상의 이자 상당액에 해당하는 손해를 입었다고 하더라도 이에 대해서는 원칙적으로 손해배상책임이 없고, 다만, 이는 특별손해에 해당하므로, 보전처분 채권자 또는 가집행 채권자가 이를 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그에 대한 배상책임이 있다고 하였다(대법원 98다3757 판결).또한, 부동산에 부당하게 가압류, 가처분을 하여 해당 부동산의 처분이 지연되어 실질적인 손해를 입었다고 하더라도, 그러한 손해는 원칙적으로 배상하지 않는다는 것이 판례의 입장이다.법원은, 가압류와 관련하여“부당한 가압류의 집행으로 그 가압류 목적물의 처분이 지연되어 소유자가 손해를 입었다면 가압류 신청인은 그 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이나, 가압류 집행 당시 부동산의 소유자가 그 부동산을 사용ㆍ수익하는 경우에는 그 부동산의 처분이 지체되었다고 하더라도 그로 인한 손해는 그 부동산을 계속 사용ㆍ수익함으로 인한 이익과 상쇄되어 결과적으로 부동산의 처분이 지체됨에 따른 손해가 없다고 할 수 있을 것이고, 만일 그 부동산의 처분 지연으로 인한 손해가 그 부동산을 계속 사용ㆍ수익하는 이익을 초과한다면 이는 특별손해이므로, 상대방이 그 특별사정을 알았거나 알 수 있었을때만 손해배상책임이 있다.”고 하였고(대법원 2008다79524 판결), 부당한 부동산 가처분으로 인해 처분이 지연되어 손해를 입은 사안에 대해서도 같은 취지로 판시하였다(대법원 2001다26774 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [단독]신생기업 위장단속한 공인중개사協 전 관계자들 법정행
- (사진=집토스)[이데일리 권오석 기자] “신생 스타트업의 혁신의 날개가 꺾여서는 안 됩니다”부동산 중개 플랫폼 ‘집토스’를 상대로 위장 단속을 벌인 혐의를 받는 한국공인중개사협회(이하 협회) 전 관계자들이 벌금형 ‘유죄’ 처분을 받았던 사실이 뒤늦게 알려졌다. 이들은 재판부의 결정에 불복해 정식재판을 청구했다. 집토스의 이재윤 대표는 “앞으로도 오해를 살 일이 없도록 할 것이고, 집토스 중개점을 20호점까지 넓히겠다”고 짧게 말했다. 기업형 부동산 중개업을 목표로, 집주인에게만 중개수수료를 청구하는 집토스는 2016년 창업해 이제 막 날개를 펴기 시작했다. 이런 신생 스타트업에게 대체 무슨 일이 있었던 것일까. ◇공인중개사協 전 관계자 구약식 ‘벌금형’… 정식재판 청구사건의 전말은 지난해로 거슬러 올라간다. 11일 집토스와 검찰 등에 따르면, 지난해 5월 당시 협회 내 지도단속실 임원이었던 최모씨와 김모씨 등은 두 차례에 걸쳐 서울 관악구 집토스 사무실을 찾아왔다. 이들은 현장에서 임대차계약을 맺고 계약금까지 지불한 뒤, 입주하기로 한 날에 연락을 끊어버렸다. 이들이 작성한 인적사항도 허위였다. 아니나 다를까, 이 대표는 서울 관악경찰서로부터 명의대여 및 공인중개사법을 위반했다는 연락을 받았다. 이후 검찰 조사까지 진행, 지난 10월 서울중앙지검에 의해 증거불충분으로 ‘혐의없음’ 처분이 결정됐다. 당시 검찰은 불기소결정서를 통해 “고발인(최씨 등)들이 이재윤 대표가 현장에 없음을 알면서도 계속 당일 계약을 요구, 임차할 의사 없이 임대인과 계약서를 작성하면서 허위 인적사항을 기입했다”며 “집토스가 기성 공인중개사들과의 갈등이 확인되는 바, 고발인들이 집토스를 고발하기 위한 목적의 다소 무리한 현장단속을 진행했다고 볼 수 있다”며 협회의 현장 단속이 부적절했다고 봤다.이 대표는 즉각 관악경찰서에 최씨 등을 업무방해 및 주거침입 혐의로 고발했고, 사건은 기소 의견으로 검찰에 송치됐다. 이 대표는 고발장에 “집토스를 업계에서 배제하기 위해 악의적인 목적으로, 실제 임대차계약을 체결할 의사가 전혀 없음에도 허위 인적사항을 기재해 집토스와 임대인을 기망했다”고 적시했다.이후 최씨와 김씨는 구약식기소(피의사실은 인정되나 사안이 경미해 피고인을 출석시키지 않고 재판부에 약식명령을 구하는 것) 후 혐의가 인정돼 각각 300만원·100만원의 벌금형을 선고 받았다. 재판부 결정에 불복한 최씨 등은 지난달 정식재판을 요청, 국선변호인 청구서를 제출하고 현재 공판을 기다리고 있다. 최씨 등은 올해부터는 협회 소속이 아닌 것으로 알려졌다. 협회 측은 “(재판 관련) 협회 차원에서 따로 지원이 되는 부분은 없다. 소송은 당사자들이 개인적으로 진행하는 것으로 안다”고 답변했다. ◇“新 스타트업, 혁신의 날개 꺾여선 안 돼”비단 집토스 뿐만이 아니라, 기존 시장에 뛰어든 신사업 스타트업들이 기득권에 의해 자칫 혁신의 날개가 꺾여선 안 된다는 게 벤처·스타트업 업계의 중론이다.중개수수료 절감을 앞세운 집토스는 사업 초창기부터 지갑이 얇은 2030세대 사이에서 큰 호응을 받았다. 이에, 집주인·세입자 양쪽 모두에게 중개 수수료를 받아왔던 기존 공인중개사들과 갈등을 빚을 수밖에 없었다. 1986년에 설립된 협회는 회원 수만 10만명에 달하는 개업 공인중개사 최대 권익단체로, 앞서 2017년에도 강남구지회 회원들이 집토스 강남점을 찾아 항의 시위를 벌이기도 했다. 중개수수료를 줄이는 방식은 기존 시장 질서에 혼란을 야기한다는 것이다.이 대표는 “타 전문직종의 경우 초기에 신입 인력을 양성하는 기간을 거친다. 그러나 중개업자들 대부분은 자격증 취득 이후엔 체계적인 교육 없이 프리랜서로 활동한다”며 “중개업이 완전 자영업 형태에서 벗어나 소비자들에 체계적인 서비스를 제공할 수 있어야 한다. 집토스는 공인중개사들을 위한 일자리 제공에도 기여하고 있다”고 항변했다. 결국, 본질적으로는 제3자(정부)가 나서 중재자 역할을 해줘야 한다는 게 업계의 설명이다. 이정민 벤처기업협회 혁신벤처정책연구소 부소장은 “일단 혁신의 방향을 정해놓고, 기존 사업자들에 대한 사회적 안전망을 마련하는 것과 동시에 새로운 사업이 연착륙할 수 있도록 정부가 중재자가 돼야 한다”고 조언했다.
