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- [김용일의 부동산톡]부동산명의신탁 후 계약명의신탁자에게 등기를 이전하기로 하는 약정이 유효한지
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산명의신탁에는 양자간 명의신탁, 3자간 명의신탁, 계약명의신탁 등 3가지 종류가 있는데, 이번 시간에는 매도인에게 매매대금을 지급하지만 소유권은 다른 사람 이름으로 취득하는 형식인‘계약명의신탁’의 일반 법리를 살펴보고, 매매대금을 지급했던 명의신탁자가 등기명의자인 명의수탁자로부터 소유권등기를 이전받기로 하는 약정이 유효한지 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 계약명의신탁시 누가 소유권을 취득하는지부동산명의신탁을 할 때, 통상적으로 양자간 명의신탁 또는 계약명의신탁의 방식으로 하게 되는데, 양자간 명의신탁은 일단 자기의 명의로 등기부에 소유자로 기재되어 있던 자가 여전히 내부적으로 소유권을 보유하기로 하면서 그 등기 명의만 다른 자(명의수탁자)에게 이전하는 것이고, 계약명의신탁은 부동산의 소유권을 취득하고자 하는 명의신탁자가 제3자(매도인)로부터 부동산을 매수함에 있어, 자기 명의로 등기를 하지 않고, 명의수탁자 앞으로 직접 등기를 받는다는 차이가 있다. 계약명의신탁의 전형적인 사례는 위와 같이 매매로 취득하는 것인데, 경매의 경우에도 적용된다. 구체적으로, 내가 부동산경매의 낙찰대금을 지급하고 다른 사람 명의로 부동산을 낙찰받는 경우에도 경매 대상 부동산의 소유자를 매도인으로 볼 수 있으므로, 계약명의신탁에 해당한다.부동산실명법에 의하면, 명의신탁약정 및 명의신탁약정에 기한 등기는 무효가 됨이 원칙인데(제4조 제2항), 예외적으로, 계약명의신탁 약정에 기해 경료된 명의수탁자 명의의 등기의 효력은 매도인이 매매계약 체결당시 명의신탁 사실에 대해 알고 있었는지 여부에 따라 달라진다. 구체적으로 매도인이 몰랐다면(선의라면) 매매계약 및 명의수탁자 명의의 등기는 유효하여 명의수탁자가 소유권자가 되고, 매도인이 알았다면(악의라면) 매매계약 및 명의수탁자 명의의 등기는 무효가 되므로, 다시 매도인에게 소유권이 복귀하게 된다(부동산실명법 제4조 제2항 단서).한편, 어느 경우든 명의신탁자는 매매대금만 지급하고 부동산 소유권을 얻지 못하게 되므로, 그 매매대금상당에 대해서는 10년의 소멸시효 기간안에 부당이득반환청구로 돌려받을 길은 있다. 구체적으로, 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면(선의라면), 부동산 소유권을 취득한 명의수탁자를 상대로 매매대금상당의 부당이득청구를 할 수 있고, 취득세와 등록세를 지급했다면 이것 역시 반환청구할 수 있다. 그리고, 매도인이 명의신탁 사실을 알았다면(악의라면), 매매계약이 무효가 되어 매도인이 여전히 부동산 소유권자가 되므로, 명의수탁자를 대위하여 매도인에게 매매대금상당의 부당이득청구를 할 수 있다.여기서 주의할 점은, 명의신탁자의 부당이득청구 금액은 애초에 매매계약시 매도인에게 지급했던 매매대금 상당이라는 것이고, 현재의 부동산 시세나 현재 처분시 매매대금이 아니라는 점이다. ◇ 계약명의신탁에서, 매도인이 선의인 경우, 소유권을 취득한 명의수탁자가 매매대금을 지급했던 명의신탁자에게 등기를 이전하기로 하는 약정이 유효한지위에서 살펴본 대로, 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 약정사실을 모르는 경우(선의인 경우), 명의수탁자가 소유권을 취득하게 되고, 명의신탁자는 부동산에 대한 권리가 없고 매매대금상당의 부당이득반환청구권만 있게 된다. 그런데, 명의신탁자와 명의수탁자간에 합의를 하여, 명의수탁자 앞으로 받았던 소유권등기를 다시 명의신탁자에게 이전하거나, 명의수탁자가 부동산을 향후 처분할 경우 그 처분대금을 명의신탁자에게 반환하기로 약정하는 경우가 있을 수 있다. 그런데 그 효력에 대해 법원은 “이는 결국 명의신탁약정이 무효라는 부동산실명법의 규정에 반하고, 이를 인정할 경우 명의신탁약정이 유효임을 전제로 명의신탁 부동산 자체 또는 그 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하는 것이므로, 그와 같은 약정은 무효이다”라는 취지의 판결을 하였다(대법원 2006다35117 판결). 결국 명의신탁자와 명의수탁자가 위와 같은 약정을 했다고 해도, 명의신탁자는 명의수탁자에게 위 약정에 기한 등기이전 또는 처분대금반환을 요구할 수 없다. 그리고 이러한 약정위반시 위약금을 지급하기로 했다고 해도, 그러한 위약금약정 역시 무효가 된다.또한, 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 위와 같은 약정을 하고 이를 담보하기 위해 명의수탁자가 명의신탁자 앞으로 가등기까지 해주었다고 해도, 위 약정에 기해 마쳐진 가등기는 원인무효가 되므로, 명의수탁자가 이를 말소시킬 수 있다(대법원 2014다63315 판결).나아가 계약명의신탁약정에 기해 매도인에게서 명의수탁자 앞으로 등기가 된 후, 명의신탁자와 명의수탁자 및 제3자 사이의 새로운 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자가 다시 명의신탁자가 지정하는 제3자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 경우에도, 제3자 명의의 소유권이전등기 역시 부동산실명법상 명의신탁 무효 규정에 따라 무효가 된다(대법원 2006다73102 판결).한편, 위와 같은 논의들과 구별할 것이 있다. 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득했음을 전제로, 그후 명의신탁자와 명의수탁자간에 별개의 약정에 기해 등기를 이전받는 것, 즉 해당 부동산을 명의수탁자가 명의신탁자에게 다시 증여하기로 약정하고 증여받거나, 명의신탁자가 명의수탁자에게 받을 권리가 있는 부당이득금(애초의 매매계약시 지급했던 매매대금 상당) 대신에 해당 부동산 자체를 양도받기로 약정하고 실제로 소유권이전등기를 받았다면, 그러한 소유권 취득은 원칙적으로 유효하다는 것이 판례의 입장이다.관련하여 법원은 “계약명의신탁의 당사자들이 명의신탁약정이 유효한 것, 즉 명의신탁자가 이른바 내부적 소유권을 가지는 것을 전제로 하여 장차 명의신탁자 앞으로 목적 부동산에 관한 소유권등기를 이전하거나 부동산의 처분대가를 명의신탁자에게 지급하는 것 등을 내용으로 하는 약정을 하였다면 이는 명의신탁약정을 무효라고 정하는 부동산실명법 제4조 제1항에 따라 무효이다. 그러나 명의수탁자가 명의수탁자의 완전한 소유권 취득을 전제로 하여 사후적으로 명의신탁자와의 사이에 매수자금 반환의무의 이행에 갈음하여 명의신탁된 부동산 자체를 양도하기로 합의하고 그에 기하여 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 경우에는 그 소유권이전등기는 새로운 소유권 이전의 원인인 대물급부의 약정에 기한 것이므로, 약정이 무효인 명의신탁약정을 명의신탁자를 위하여 사후에 보완하는 방책에 불과한 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 유효하다.”고 판시하였다(대법원 2014다30483 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡]부동산 이중매매·이중저당·교환계약 위반시 배임죄 성립 여부
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산매매계약 후 매도인이 매수인이 아닌 제3자에게 부동산을 이중으로 매매하는 행위, 즉 이중매매가 형법상 배임죄에 해당하는지, 부동산 교환계약을 했는데, 그후 이를 위반하고 제3자에게 처분 등 행위를 할 때 배임죄에 해당하는지, 채무자가 채권자에게 부동산 근저당권을 설정해주겠다고 한 후 이를 어기고 제3자에게 근저당권을 설정해주는 행위, 즉 이중저당이 배임죄에 해당하는지 등에 대해 최근 대법원 판례가 계속 선고되고 있는바, 이번 시간에 정리해 보겠다.◇ 부동산 이중매매시 배임죄 성립여부배임죄란 “타인의 사무를 처리하는 자가 배임행위에 의하여 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한때” 성립하는 죄이다(형법 제355조 제2항).부동산과 관려하여 배임죄는 이중매매에서 주로 문제가 된다. 예를들어 A가 B에게 부동산을 매도하는 계약을 체결하고, 계약금만 지급한 상태에서는 A가 계약금의 배액을 지급하고 계약의 파기가 가능하므로, A가 해당 부동산을 C에게 매도해도 배임죄가 성립하지 않는다.그러나, A가 계약금에서 나아가 중도금 또는 잔금까지 지급한 상태라면, A는 위 매매계약을 일방적으로 해제할 수 없다. 이때부터는 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 있고, 매도인은 매수인에 대한 등기협력의무를 이행함에 있어 타인의 사무를 처리하는 자가 되는 것이므로, 그 상태에서 해당 부동산을 매수인인 B에게 이전하지 않고, 제3자인 C에게 매도했다면 형법상 배임죄가 된다. 관련하여, 최근 대법원 전원합의체 판결에서도, 위와 같은 부동산 이중매매시 배임죄 관련 법리를 재확인하였다(대법원 2018.5.17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결).나아가 대법원은, 부동산 매도인이 매수인에게 계약금과 중도금을 지급한 상태에서 제3자에게 이중으로 매도시 배임죄가 성립한다는 법리는, 설사 매도인이 매수인에게 순위 보전의 담보장치로서 소유권이전등기청구권에 기한 가등기까지 해주었다고 하더라도 마찬가지이고, 이 경우에도 매도인이 제3자에게 처분시 배임죄가 성립된다고 판시하였다(대법원 2020.5.14. 선고 2019도16228 판결).◇ 부동산 교환계약 위반시 배임죄 성립여부부동산 매매대금을 주고받는 매매계약이 아니라, 서로 부동산 자체를 주고받는 교환계약의 경우에는 계약금 중도금의 개념은 없다. 그러나, 매매계약에서 매수인이 중도금을 지급한 상태와 유사하게 볼 수 있을 정도로, 교환계약의 이행이 상당히 진행된 상태라면, 그후 교환계약을 위반하고 제3자에게 부동산을 처분하거나 권리를 설정했다면, 법원은 이 경우에도 이중매매 배임죄의 법리와 유사하게 배임죄가 성립한다고 하였다(대법원 2018.10.4. 선고 2016도11337 판결).구체적으로, A가 B와 서로의 토지를 교환하는 계약을 체결한 뒤, B가 교환계약에 따른 금전지급 의무를 다하고, 소유권이전등기에 필요한 서류를 법무사 사무실에 맡긴 후, 이를 A에게 통지했는데, 그후 A가 자기 토지를 분할하여 도로를 개설하고 지역권설정등기까지 마친 사안에서, 대법원은 “B가 등기에 필요한 서류를 제공한 것 등으로 교환계약은 본격적으로 이행된 단계에 이르렀고, 그 상태에서 A는 교환계약을 이행해야 할 의무가 있는‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당하므로, 그 의무를 어기고 계약대상 토지를 처분한 것 등은 임무위배 행위로 배임죄가 된다.”고 판시하였다.◇ 부동산 이중저당시 배임죄 성립여부부동산 이중저당이란, 예를 들어 A가 B로부터 금전을 차용하고 1번 저당권의 설정을 약정하였으나 아직 등기가 경료되지 않았음을 이용하여 위 약정을 위반하고 다시 C로부터 금전을 차용하고 C에게 1번 저당권을 경료한 경우를 말한다.관련하여 과거 판례는 A가 B와의 약정에 기한 저당권설정등기 협력의무를 위반하였다는 점에 초점을 맞추어 배임죄의 성립을 인정하였으나, 최근 대법원은 이중저당의 경우 배임죄가 성립하지 않는다는 내용으로, 전원합의체로 기존 판례를 변경하였다(대법원 2020.6.18. 선고 2019도14340 전원합의체 판결).구체적으로 대법원은 “채무자가 저당권설정계약에 따라 채권자에 대하여 부담하는 저당권을 설정할 의무는 계약에 따라 부담하게 된 채무자 자신의 의무이므로, 채무자를 채권자에 대한 관계에서 ‘타인의 사무를 처리하는 자’라고 할 수 없다. 따라서 채무자가 제3자에게 먼저 담보물에 관한 저당권을 설정하거나 담보물을 양도하는 등으로 담보가치를 감소 또는 상실시켜 채권자의 채권실현에 위험을 초래하더라도 배임죄가 성립한다고 할 수 없다.”고 하였고, 나아가, “위와 같은 법리는, 채무자가 금전채무에 대한 담보로 부동산에 관하여 양도담보설정계약을 체결하고 이에 따라 채권자에게 소유권이전등기를 해 줄 의무가 있음에도 제3자에게 그 부동산을 처분한 경우에도 적용되고, 이 경우에도 배임죄가 성립되지 않는다.”는 취지로 판시하였다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡]집합건물의 공용부분과 무단점유시 부당이득반환청구
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 집합건물의 복도, 계단, 로비, 외벽 등 공용부분을 구분소유자 중 일부 또는 제3자가 무단으로 점유하거나 영업장의 일부로 사용하는 일이 있다. 특히 상가건물에서 이로인해 상가관리단 또는 다른 구분소유자와 분쟁이 발생하는 경우가 많은데, 최근에는 이와 관련하여 공용부분을 무단으로 점유하는 자가 이를 인도반환해야할 뿐만 아니라 부당이득반환책임까지 있다는 대법원 판례가 나왔는바, 이번 시간에 정리해 보겠다. ◇ 집합건물의 구분소유권 전유부분 및 공용부분 법리일단, 이번 대법원 사례를 소개하면, A씨가 집합건물인 상가건물 1층에서 골프연습장을 운영하면서 공용부분인 상가 복도와 로비에 골프퍼팅 연습시설을 무단으로 설치해 놓고, 다른 사람들이 위 부분을 사용하는 것을 방해했다는 이유로, 상가관리단에게 해당 무단점유 부분에 대한 인도청구 및 임대료(차임) 상당의 부당이득반환청구를 당한 사건이다.관련하여 집합건물에 대한 법리를 살펴보면, 일단 ‘집합건물’이란, 1동의 건물로서 그 개개의 구성부분이 독립한 구분소유권의 대상이 되는 건물 등으로서 일정한 요건을 갖추어 개개의 건물부분이 이용상 구분되어 독립한 구분소유권의 대상이 되는 건물을 말하고, ‘구분소유’란, 1동의 건물을 구분하여 그 부분을 각각 별개로 소유하는 것을 말한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조).또한, 구분소유권의 목적이 되는 부분을 ‘전유부분’이라 하고, 다수의 구분소유자가 공동으로 이용하는 부분으로, 건물 중 전유부분을 제외한 부분을 ‘공용부분’이라 한다. 공용부분에는 공용계단, 엘리베이터, 복도, 로비, 외벽 등 그 성질 및 구조상 당연히 공용부분으로 되는 것과 이에 해당하지 않더라도 규약 및 등기에 의해 공용부분으로 정해진 것이 있다.전유부분은 각 구분소유자의 배타적 지배의 대상이지만, 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하므로, 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다. 이때 공용부분에 대한 지분은 각자가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 의한다. 그리고, 위와 같은 지분 비율에 따라, 공용부분의 부담 및 수익도 나누어지는 것이 원칙이다.한편, 공용부분의 변경 또는 관리에 관한 사항은 구분소유자의 집회 결의에 의해서 결정함이 원칙이지만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조).◇ 집합건물의 공용부분 무단점유시 인도 및 부당이득반환청구에 대한 대법원 판결 법리위 법률에 의하면, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 하였으므로, 만일 공용부분을 제3자가 배타적으로 점유 및 사용하고 있다면 각 구분소유권자 또는 관리단은 불법점유자를 상대로 인도청구 및 차임 상당에 대해 부당이득반환청구 등을 할 수 있을 것이다.한편, 구분소유자 중 일부가 복도, 로비 등 공용부분을 배타적으로 점유 및 사용함으로써 부당한 이익을 얻고 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없는 경우, 과거 판례에 의하면, 무단 점유자는 해당 부분의 무단 점유를 풀고 인도해줄 의무는 있지만, 해당 공용부분은 임대의 대상이 아니므로 부당이득은 반환하지 않아도 된다는 입장이었으나(대법원 2014다202608 판결), 최근 대법원은 이러한 경우에도 부당이득반환을 해줘야 한다는 취지로 기존 입장을 변경하는 판결을 내렸다(대법원 2020.5.21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결).구체적으로, 앞서 소개한 골프연습장 사례에서 대법원은, 공용부분이 임대할 수 있는 대상인지는 부당이득의 성립 여부를 좌우하는 요소가 아니라는 전제하에, “구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유, 사용함으로써 이익을 얻고, 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 상가관리단에게 해당 공용부분을 인도할 의무가 있고, 해당 공유부분을 점유, 사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.”고 판시하였다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리 신문]서울 집값 꿈틀대자 정부, 또 규제 예고
- [이데일리 강신우 기자] 다음은 12일자 이데일리 신문 주요 뉴스다. △1면 -서울 집값 꿈틀대자 정부, 또 규제 예고-“자녀 사교육에 쓸 돈, 노후준비에 투자하라”-기술株.제로금리...나스닥, 두 날개로 날다-檢시민위 “이재용 기소 여부, 외부전문가에 물어라”-[사설]위기상황으로 치닫는 수도권 연쇄감염 사태-[사설]무더기 기업규제법 추진하는 정부여당의 의도△줌인&-“공정하고 객관적 평가”라더니...허들 높이고 배점 조정한 서울교육청-한경연 “100대 기업 매출 절반 이상 해외서 나와...코로나19 직격탄”-코로나시대...中대체투자 길 열어드립니다△檢수사심의위 소집...JY 손 들어준 시민들-이재용 부회장 손 들어준 시민들...‘불기소’ 향한 1차 관문 통과-“JY, 한 고비 넘었지만 안심하기엔 일러”-결론까지 2~4주...사전 여론전 돌입한 변호인.검찰△[이데일리전략포럼] 인구쇼크 기회로 바꿀 전략-숙련 노동자 노하우, 이을 사람 없다...은퇴 전 ‘스마트화’해 계승해야 -“은퇴자산, 부동산 몰빵 말고 주식.펀드 투자해야”△[이데일리전략포럼] 인구구조가 바꾸는 소비패턴과 산업-“대세된 1인가구...세탁은 대행, 음식은 배달, 집은 온라인으로 계약”-김영훈 대표 “밀레니얼 세대 입장선 결혼은 선택일뿐”배은지 대표 “세대간 있는 그대로 존중해줘야 갈등 줄어”△[이데일리전략포럼] 지속가능한 개방-“文정부, 국토 균형발전에 역행...3기 신도시 폐지하고 혁신도시 추진해야”-“한반도 경제공통체로 ‘인구쇼크’ 극복할 수 있어”△[이데일리전략포럼] 지속가능한 부동산.제약-“인구 준다고 집값 안 떨어져...청약제 개편 필요”-“아이 가져도 불편 없는 세상돼야”-“신약 개발보단 개량신약에 초점두고 M&A 적극나서야”-“변화 속 기회 찾자”...코로나도 막지 못한 열기△부동산 추가 대책 초읽기-유동성.급매소진.개발호재 집값 띄웠지만...“더 옥죄면 하락할 수도”-핀셋규제에 풍선효과...안산.인천 ‘예의주시’-전세가>매매가 가격역전 속출 ‘깡통 오피스텔’ 경고음△나스닥 첫 1만선 돌파-비대면 빅테크주 ‘FAANG’의 힘...코로나發 경제위기에도 신고가 질주-해외주식 ‘진구족’ 지갑에 기술株 담았다 -연준 제로금리 기조에 성장주 강세...코스닥, 조정장서도 안정적△경제-내달부터 청년 채용 中企에 인건비 지원...민간 일자리 15만개 만든다-내년부터 공공기관 안전등급 매긴다-“글로벌 생산.교역 금융위기보다 위축”한은, 추가 금리인하 가능성 열어놔 △정치-‘뜨거운 감자’ 법사위원장 민주당이 갖나...통합당 “국회 파행” 경고-“대북전단 살포 엄정대응”‘김정은 달래기’ 나선 靑-초선 우군 삼으려는 김종인 vs 중진 “대선까지 갈라” 경계-北 “美, 남북문제에 입 다물라”-차명진 “통합당과 결별...가짜 보수 김종인 고소할 것”△금융-“코로나 대출 공짜 돈 아니다”...지원 대신 회수 필요성 언급한 은성수-급전 필요한 기업들 캠코가 자산 사준다-보험업계 ‘30만 설계사 고용보험비 떠안나’ 초긴장-기업은행, 디스커버리 펀드 원금 50% 선지급 결정△산업&기업-침묵 깬 박정원 두산 회장 “연내 1조 유상증자”-“세계 첫 양자보안칩 뒤엔 100만번 넘는 테스트 있었죠”-케이블TV 3~5위 매물로...통신사 수 싸움 치열-삼성, 반도체 폐기물 98% 재활용-“부품사가 살아나야 우리도 산다”현대차.한국GM, 4200억 지원 동참△소비자생활-CJ제일제당 ‘미초’ 日서 4년새 17배 성장-편의점 고급 아이스크림도 재난지원금 덕에 잘나가네-쿠팡이츠, 도 넘은 ‘배민’ 견제에 소상공인 울상△증권&마켓-‘하반기에 큰 장 선다’...실탄 장전하는 M&A 시장-獨 ‘수소’ 투자 소식에 두산퓨얼셀 등 상한가-“재무구조 개선했으니...고부가가치 제지 앞세워 성장할 것”△관광부활의 열쇠 카지노-항공.숙박 매출 90% 뚝...코로나 불황 뚫을 구원투수로 카지노 주목-‘관광대국=카지노대국’ 내국인 입장 가능한 오픈카지노 재고해봐야-年관광객 4000만명, 매출 2.2조...‘싱가포르 관광 심장’ 된 마리나베이샌즈△스포츠-강진성.전병우.배정대...무병 벗고 대세 입증-나상호.구성윤 K리그 유턴...김민재도 오나-노예림 “백스윙 크기 작아도 상.하체 제대로 꼬이면 장타”-미켈슨도 켑카도 못 이룬 ‘타이틀방어’...확률 0% 극복에 도전△부동산-대형로펌까지 가세...‘10년 공공임대 분양전환가격’ 소송전 가열-수원 부동산 중심축 ‘권선구→팔달.장안구’로 이동-서울시에 발목 잡힌 대한항공...송현동 땅 매각 결국 차질△피플-대변서 유익균 뽑아내 치매 치료...의학 혁명이죠-현대차그룹, 이동약자 위해 5억 규모 모빌리티 지원-태극당, 국민추천 백년가게 1호 됐다△오피니언-[허영섭 칼럽]‘짝퉁보수’를 우려한다-[정재욱의 이슈Law]업무용 앱 설치 거부, 징계사유 되나-[기자수첩]기업에 투자 호소하면서 규제칼 빼는 정부△오늘의 청년은-친구 줄고 인터넷에 몰입...스트레스 해소 못해 위기 자초하는 아이들-정부, 위기청소년 ‘주거.의료.고용 지원’ 팔걷어-“청소년 안전망, 학교.쉼터.병원 등 지역사회가 힘 합쳐야”△사회-인증하느라 헌팅포차 입구 북적-“난 안걸려” 다단계 교육받는 노인들-‘국정농단’ 최순실 징역 18년 확정-“경주 스쿨존 가해자 고의성 명백 ‘민식이법 위반’ 앞서 살인미수”-‘코로나 확진자와 동선 중복’...서울시 ‘맞춤교통정보앱’ 개발-4호선 상계역 열차 추돌로 6시간 운영 중단
- [김.탁.채의 상속과 세금]부친 생전 형 명의로 산 아파트, 어떻게 나눌까
- [김·탁·채의 상속과 세금]은 법무법인 태승 e상속연구센터 김예니 변호사, 김(탁)민정 변호사, 채애리 변호사가 연재하는 상속 관련 소송부터 세금, 등기까지 상속 문제 전반에 관한 칼럼으로, 상속 이야기를 다양한 방식으로 알기 쉽게 그려내고자 한다. <편집자주>[법무법인 태승 김(탁)민정 변호사] 이상속씨 아버지가 돌아가셨다. 아버지는 예금 2억원 외에 별다른 상속재산을 남기지 않으셨다. 다만, 아버지는 10년 전 이상속씨 형 명의로 구입한 아파트(시가 10억원 상당)에서 돌아가시기 전까지 계속 거주했다. 장례를 모두 마치고 이상속씨가 형에게 예금 2억원과 함께 아파트도 절반씩 나누자고 했다. 그러자 형은 아파트는 내 것이니 나눌 필요가 없고 법대로 처리하라며 화를 냈다.이상속 씨는 아버지가 생전에 형 명의로 구입한 아파트에 관해 상속인으로서 어떤 권리행사를 할 수 있을까?◇형 명의로 구입한 아파트는 형이 생전증여 받은 것으로 특별수익이 된다.통상 부모가 자신의 돈으로 취득한 재산을 자식 명의로 등기를 마친 이후에도 부모가 계속 점유하며 제세공과금을 납부하고 사망 시까지 등기권리증을 소지하면서 이를 담보로 대출을 받는 등 해당 재산을 사용, 수익한 경우 법원은 부모가 자식에게 해당 재산을 증여한 것으로 본다. 우리나라는 1995년 부동산실명법을 제정, 시행해 부동산 명의신탁을 금지하고 민사상 효력을 인정하지 않으며 형사상 처벌과 행정상 과징금을 부과하고 있을 뿐 아니라, 부모가 자식에게 재산을 증여한 뒤에도 사망할 때까지 사용, 수익하는 경우가 일반적이기 때문이다.이처럼 아버지가 생전에 형에게 아파트를 증여한 것으로 본다면 이는 형의 특별수익으로 인정된다. 이상속씨의 경우 예금 2억원과 형이 증여받은 아파트 10억원의 합계 12억원의 2분의 1인 6억원이 법정 상속분이다. 하지만 남아 있는 상속재산이 예금 2억원뿐이므로 이것만 단독으로 받을 수 있다. 여기에 추가로 이상속씨는 유류분반환 청구를 통해 법정 상속분의 2분의 1, 또 다시 2분의 1인 법정 유류분 3억원 중 예금 2억원을 받고도 부족한 1억원을 형이 증여받은 아파트의 10분의 1 지분이나 현금 1억원으로 정산 받을 수 있을 것이다. ◇형에게 명의만 신탁한 특별한 사정이 있다면 상속재산이 될 수 있다.그런데 이와 달리 아버지가 생전에 형 명의로 구입한 A아파트에서 거주하면서 형 명의로 B 아파트(시가 10억원 상당)를 구입해주고 이를 자유롭게 사용, 수익하도록 하는 등 특별한 사정이 있다면 상황이 달라질 수 있다.법원은 부모가 자신의 돈으로 취득한 재산을 자식 명의로 등기한 이후에도 부모가 계속 점유하며 해당 재산을 사용, 수익하는 경우 통상 이를 증여로 인정한다. 하지만 그 외에 부모가 추가로 구입해 자식 명의로 등기한 다른 재산에 관해 자식이 이를 실질적으로 사용, 수익하고 여기에 부모가 관여하지 않은 경우 특별한 사정을 인정해 부모가 자식에게 해당 재산을 증여한 것이 아니라 명의신탁한 것으로 봐 부모를 소유자로 인정한 사례도 있기 때문이다.만약 아버지가 형에게 A아파트를 명의신탁한 것으로 볼 수 있다면, 이상속씨는 먼저 형을 상대로 민사소송을 제기하여 A아파트 소유자가 아버지임을 주장해 자신의 법정 상속분인 2분의 1 지분을 이전받을 수 있다. 다만, 부동산실명법에 따라 형사상 처벌 대상이 되거나, 아파트 공시지가의 30% 이내 과징금이 부과될 수 있어 법적인 검토가 필요하다. 그리고 A아파트가 아버지 명의신탁 재산으로 인정된다면 이상속씨는 예금 2억원과 함께 A아파트에 대해서도 상속재산 분할을 구할 수 있다. 이때 이상속씨는 예금 2억원과 A아파트 10억원에 더해 형이 증여받은 B아파트 10억원의 합계 22억원을 기준으로 법정 상속분 2분의 1인 11억원을 주장, 예금 2억과 함께 A아파트 10억원의 10분의 9 지분 또는 현금 9억원을 받을 수 있다. 부동산실명법으로 부동산 명의신탁을 금지하고 있지만 세금 문제나 투기 목적 또는 사업상 이유로 부모가 자식 명의로 재산을 취득하는 일은 자주 일어난다. 이런 경우 구체적 사정에 따라 이를 부모 소유 재산으로 볼지, 아니면 자식이 증여받은 재산으로 봐야할지 여부가 달라질 수 있다. 때문에 법률 전문가와 상담을 통해 대응하는 것을 추천한다.
- [김용일의 부동산톡]공유물 소수지분권자의 권리 및 토지인도소송 가능여부
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 공유물의 임대 등 관리행위는 공유지분의 과반수로 결정해야 하지만, 공유물의 보존행위는 소수지분권자라도 각 지분권자가 할 수 있음이 원칙이다(민법 제265조). 그런데, 공유물의 소수지분권자가 공유물을 배타적으로 점유 및 사용하고, 건물을 신축하는 등의 행위를 하는 경우, 또 다른 소수지분권자가 할 수 있는 조치와 관련하여, 과거 대법원 판결은 보존행위로서 토지 인도(명도)소송 및 건물철거청구가 모두 가능하다는 입장이었으나, 최근 전원합의체 판결로, 건물철거청구는 가능해도 토지인도청구는 할 수 없다는 입장으로 변경되었다. 관련하여 공유지분 소수지분권자의 권리 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 과반수 지분권자가 공유물을 배타적으로 점유 및 사용하는 경우, 다른 소수 지분권자의 권리과반수 지분권자는 공유물의 관리행위를 할 수 있다는 민법 법리에 따라, 소수 지분권자는 이에 대해 이의를 제기할 수 없다. 예를들어, 과반수 지분권자는 공유건물 전체에 대해 단독으로 점유 및 사용하거나, 또는 임대차계약을 체결하고 임대료를 수령할 권한이 있다.다만, 소수 지분권자는 자신의 지분 범위 내에서, 과반수 지분권자를 상대로 자기 지분에 해당하는 임대료 상당을 부당이득으로 요구할 수 있을 뿐이다.참고로, 여기서 과반수 지분권자란 절반이 넘는 지분권자를 말한다. 예를 들어 2/3 지분권자는 절반인 1/2를 넘으므로 과반수 지분권자에 해당한다. 다만, 절반에 해당하는 1/2 지분권자는 과반수 지분권자에 해당하지 않는다. 1/2 지분권자는 엄밀하게 말하면 소수지분권자는 아니지만, 이하에서는 설명의 편의상 1/2 지분권자도 편의상 ‘소수 지분권자’라 칭하겠다.한편, 과반수 지분권자는 공유물 전체의 관리행위를 할 수 있다는 법리에 따라, 공유물을 배타적으로 사용하면서, 다시 해당 공유물을 제3자에게 임대해 주었는데, 임대료(차임)를 받지 않거나(이러한 경우를 법률적으로 ‘사용대차’라 함), 시가 보다 훨씬 저렴하게 임대해 주는 등의 방법으로 소수 지분권자에게 손해를 끼치는 경우가 있는데,이때 소수 지분권자는 임대료 중 자기의 지분에 해당하는 부분을 부당이득반환청구할 수 있을 뿐만 아니라, 과반수 지분권자의 위와 같은 행위가 불법행위라는 전제하에, 통상의 임대료와의 차액에 해당하는 부분 중 자기의 지분에 해당하는 부분을 손해배상으로, 과반수 지분권자에게 청구할 수 있다.◇ 소수 지분권자가 공유물을 배타적으로 점유 및 사용하는 경우, 과반수 지분권자의 권리소수 지분권자가 공유물을 배타적으로 점유 및 사용하는 경우, 다른 공유지분권자가 과반수 지분권자라면, 각 공유자는 보존행위를 단독으로 할 수 있고, 과반수 지분권자는 관리행위를 할 수 있다는 민법 법리에 의해, 과반수 지분권자는 소수 지분권자의 점유 및 방해를 배제하는 내용으로 토지인도청구 및 건물철거청구가 가능하다.◇ 소수 지분권자가 공유물을 배타적으로 점유 및 사용하는 경우, 또 다른 소수 지분권자의 권리한편, 소수 지분권자가 공유물을 배타적으로 점유 및 사용하는 경우, 다른 공유지분권자 역시 소수 지분권자라면, 과거 판례에 따르면, 소수지분권자는 다른 소수지분권자를 상대로 공유물의 보존행위로서 토지인도 청구 및 방해배제로서 건물철거청구가 가능하였지만(대법원 2012다43324 판결 등), 이제는 변경된 대법원 전원합의체 판결에 따라, 건물철거청구는 할 수 있지만, 토지 전체의 인도청구는 할 수 없다(대법원 2020.5.21. 선고 2018다267522 판결). 관련하여 법원은, 공유물 토지의 1/2 지분을 소유하고 있는 이른바 소수지분권자(1/2 지분은 과반수에 해당하지 않는다는 이유로, 이 글에서는 편의상 ‘소수지분권자’라 칭하고 있음)가 그 지상에 소나무를 식재하는 등의 방법으로 그 토지를 독점적으로 점유하고 있자, 다른 소수지분권자인 1/2 지분권자가 그 소나무 등 지상물의 수거(철거) 및 점유 토지의 인도를 청구한 사안에서, “1/2 지분권을 갖고 있어 과반수 지분권자가 아닌 원고가 또다른 1/2 지분을 갖고 있는 피고를 상대로 토지인도청구를 할 수는 없다. 상대방도 자신의 지분 범위내에서는 해당 토지를 사용 수익할 권리가 있는데, 만일 토지 전체에 대한 인도를 청구하면 상대방의 권리 전부를 뺏는 결과가 생기기 때문이다. 또한, 상대방이 공유물을 독점하는 위법행위 대한 시정은 수목에 대한 수거(건물로 치면 철거)로 충분하기 때문에, 토지 인도까지 할 필요는 없다”는 취지로 판시하였다. ◇ 제3자가 공유물의 사용을 방해하는 경우, 각 공유지분권자의 권리제3자가 공유물의 사용을 방해하는 경우, 각 공유지분권자(소수 지분권자라도 상관 없음)는 보존행위를 단독으로 할 수 있다는 법리에 의해, 해당 지분에 기해 단독으로 제3자를 상대로 공유물의 반환으로서 토지인도 및 방해배제로서 건물철거 등을 청구할 수 있다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [똑똑한 부동산]입주권 산다고? 물딱지 조심하라
- ※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다. [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 입주권과 분양권의 차이는 무엇일까. 모두 새 아파트에 입주할 수 있는 권리라는 점에서는 같지만, 실제로 완전한 별개의 권리다. 입주권은 재개발·재건축 ‘조합원’이 갖는 권리를 말한다. 재개발은 토지나 주택 중 하나만 가지고 있더라도 조합원이 될 수 있지만, 재건축은 둘 다 가지고 있어야 가능하다. 반면 분양권은 건설회사와 분양계약을 체결하여 얻게 되는 권리로서 통상적으로 청약에 당첨되어 취득하게 된다. 입주권과 분양권의 인기가 높아지고 있다. 새 아파트의 공급이 줄어들 것으로 예상되는 데다가 수익이 확실하기 때문이다. 그러나 입주권의 경우에는 거래 전 꼼꼼하게 따져봐야 할 사항이 많다. 프리미엄까지 얹어 주택 등을 매수했지만, 정작 입주권이 나오지 않는 이른바 ‘물딱지’ 매수 사례들이 생각보다 많기 때문이다.대법원 전경 (사진=이데일리 DB)원칙적으로 입주권은 한 세대당 하나만 나온다. 만약 한 세대주가 같은 구역 안에 여러 채의 주택을 가지고 있다가 조합설립인가 후에 한 채를 매도하면, 매수인은 매도인과 하나의 입주권을 공유하게 된다는 것이다. 최악의 경우 입주권을 받지 못하게 된다. 실제 입주권이 나온다고 해서 매매계약을 체결했지만 막상 분양신청통지서를 받아보니 매도인도 아닌 처음 보는 ‘누군가’와 입주권을 공유하는 것으로 되어 있어 변호사 상담을 찾는 경우도 흔하다. 결국 소송까지 이어지는 경우도 많다.입주권 투자를 생각하고 있다면, 몇 가지만큼은 반드시 따져볼 것을 권한다. 첫째, 분양 자격이 있는 물건인지 확인하자. 분양 자격에 관한 사항은 조합의 정관이나 관리처분계획서, 그리고 시·도 조례 등에 자세히 나와 있다. 둘째, 계약서 특약에 입주권이 나온다는 점을 명시해두자. 과거 상담했던 사례 중 특약을 기재하지 않은 경우가 특약을 기재한 경우에 비해 월등히 많았었다. 마지막으로, 매도인과 함께 조합을 방문하여 입주권이 나오는지 여부를 다시 한 번 확인해두자. 입주권에 관한 매매계약은 일반적인 토지나 주택에 관한 매매계약과는 다르다. 말 그대로 ‘권리’를 매매하는 것이기 때문이다. 따라서 입주권에 투자하려는 경우라면, 이러한 입주권 매매의 속성을 잘 인지하고 매매계약을 체결하는 것이 중요하다. 자칫하면, 내가 산 물건이 ‘물딱지’가 될 수도 있다는 점을 명심해야한다.
- [김용일의 부동산톡]이주자택지의 딱지 또는 분양권 전매 무효 법리
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 최근 평택고덕신도시를 비롯하여 광교, 위례, 향동 등 여러 신도시에서 이주자택지 딱지 또는 분양권 전매의 효력과 관련된 소송이 많이 진행되고 있다. 그런데, 관련 법령의 규정 및 대법원 판례의 법리에 따라, 대부분 소송에서 위와 같은 전매행위가 원칙적으로 무효라는 판결이 계속 나오고, 이로 인한 피해자도 속출하는 등 큰 혼란이 예상되는바, 관련 법리를 정리해 보겠다.◇ 이주자택지 대상자의 딱지 또는 분양권의 전매 무효의 법리이주자택지란, 정부가 택지지구 등을 개발하기 위해 토지를 수용할 때 해당 지역에 거주하던 원주민에게 주는 새로운 택지를 말한다. 통상적으로 원주민은 조성 원가 보다 저렴하게 구입이 가능한데, 그후 속칭 피(프리미엄)가 계속 붙으므로, 전매, 전전매 등 매매 수요가 많았던 것이 사실이다.먼저, 이주자택지 분양권을 갖게 되는 절차를 간략히 보면, 사업시행자가 이주자택지 대상자로 선정하여 통보하고, 그후 이주자택지 대상자가 사업시행자로부터 실제로 택지를 공급받는 내용의 분양계약(택지공급계약)을 체결하게 되는데, 그 분양계약에 기해 갖게 되는 권리를 분양권이라 한다.택지개발촉진법은, 위와 같이 사업시행자와 분양계약을 체결하여 이주자택지 분양권이 발생한 자가 위 분양권을 매도하는 것과 관련하여, 사업시행자의 동의를 얻는 것을 조건으로 1회에 한하여 매도할 수 있도록 하였다. 위 요건을 지키지 못한 매도는 무효가 된다(택지개발촉진법 제19조의 2, 택지개발촉진법 시행령 제13조의 3). 그런데, 문제는 이주자택지 대상자로 통보받은 상태에서 아직 사업시행자와 분양계약을 체결하지 않은 상태, 즉 아직은 분양권이 없고 소위 말하는 딱지만 갖고 있는 상태에서 다른 자에게 딱지를 파는 행위를 하거나, 분양계약을 체결하여 분양권이 발생했다 하더라도, 사업시행자의 동의를 받지 않고 전매, 전전매 등을 한 후, 최후의 매수인과 마치 최초로 매매계약을 한 것처럼 해서 사업시행자의 동의를 얻은 경우가 많았다는 것이다. 이러한 경우는 모두 무효가 되는데, 그후 시간이 지나 택지의 가치가 높아지자, 과거에 이주자택지 대상자로서의 권리인 딱지 또는 분양권을 팔았던 자가, 위와 같은 전매는 법령상 무효라는 규정을 이용하여, 최후의 전매인 등을 상대로 전매계약에 대한 원인무효소송을 제기하고(원인무효소송의 경우, 소송을 해야 하는 기간 제한이 없음), 심지어 해당 택지상에 신축된 건물에 대해서까지 철거를 구하고 있는데, 현재까지는 대법원 판례 및 관련 법리의 근거에 따라 대부분 승소하고 있는 실정이다. ◇ 판례의 설시내용 및 전매계약 무효가 되는 매수자의 대책위 택지개발촉진법의 규정에 의하면, 전매가 유효하기 위해서는, ①이주자택지 대상자로 통보 받은자가 사업시행자와 분양계약을 체결하여 이주자택지 분양권이 발생하였을 것, ②해당 분양권은 1회에 한하여 전매할 수 있으며, 이때 사업시행자의 심사를 거쳐 동의를 받을 것 이라는 요건이 필요하다.관련하여 대법원은 2017년에 선고된 사건에서, 위 법령을 엄격하게 해석하고 위 규정을 어긴 전매행위의 효력을 무효라고 판시하였고, 그후 하급심 판결들도 대부분 이에 따르고 있는 것으로 보인다.구체적으로 대법원은 아직 사업시행자와 택지공급계약(분양계약)을 체결하지도 않았으면서 소위 말하는 딱지를 전매한 사안에서, 택지개발촉진법의 공익적 취지와 위 법령의 규정에 따를 때, 사업시행자의 심사 및 동의 없는 전매행위의 효력발생은 원칙적으로 금지해야 한다고 전제하면서, “이 사건 시행령 규정이 전매제한에 대한 특례 요건으로 규정한 ‘시행자의 동의’는 택지개발촉진법에 따라 조성된 택지에 관하여 택지공급계약(분양계약)이 체결되었음을 전제로 하는 것으로서, 위 택지공급계약을 체결하기 전에 장차 공급받을 택지를 그대로 전매하기로 하는 내용의 택지분양권 매매계약이 체결되었다 하더라도 그 택지분양권 매매계약에 대한 시행자의 동의 자체가 불가능하므로 이는 무효이고, 매도인이 장차 공급받을 택지에 관하여 ‘시행자의 동의’ 절차에 협력할 의무도 지지 아니한다.”고 하였다(대법원 2017.10.12. 선고 2017다222153 판결).또한, 위 대법원 판결 후에 선고된 하급심 판결에서도, 사업시행자와 택지공급계약(분양계약)을 체결하였으나, 그후 사업시행자의 동의를 얻지 않고 2회 이상 전전매하고, 마치 최종 매수인에게 직접 전매한 것처럼 계약서를 작성하였다고 사실관계를 전제한 사안에서도, 해당 전매행위가 무효라고 한 것이 있다.구체적으로 법원은, “1회의 전매계약을 넘어 추가로 전전매 계약을 한 다음에, 최초 공급대상자와 전전 매수인 사이에서 분양권을 바로 이전하는 형식으로 일종의 중간생략합의를 한 경우에는, 다른 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 중간생략합의 및 그 전제가 된 중간의 전전매계약은 각 택지개발촉진법 시행령에서 정한 요건을 갖추지 못한 관계로 적법한 시행자의 동의를 받을 수 없어 애초부터 무효이고, 따라서 전전 매수인은 중간 매수인들을 순차 대위하여 최초 공급대상자에 대하여 시행자의 동의 협력의무의 이행을 구할 수 없으며, 설령 그와 같은 전전 매수사실을 숨긴 채 시행자의 동의를 받았다 하더라도, 해당 중간생략합의 형식의 전매계약은 적법한 시행자의 동의를 갖추지 못하여 무효이다.”라고 판시하였다.나아가 위 사건에서, 위 전매계약이 무효이니 결국 해당 택지에 신축된 건물도 철거해야 한다는 원고의 주장에 대해서도, 법원은 “특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지를 인도할 의무가 있다.”고 하였다.한편, 전매계약 무효소송을 당해 택지 또는 분양권을 뺏기게 되는 자 역시 대응방안이 있어야 될 것인데, 이들은 아무런 이익 없이 괜히 매매대금만 지급했던 것이므로, 자신이 매매대금을 지급했던 자를 상대로 매매대금 및 이자 상당을 돌려달라는 내용으로 부당이득반환청구소송을 제기할 수 있다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 윤미향 “국민 납득할 때까지 소명할 것”…기자회견문 전문
- [이데일리 김소정 기자] 윤미향 더불어민주당 당선인이 11일간의 침묵을 깨고 자신과 정의기억연대를 둘러싼 의혹을 해명했다.윤 당선인은 29일 오후 2시 국회 소통관에서 기자회견을 열고 자신을 둘러싼 논란에 대해 입장을 밝혔다. 더불어민주당 윤미향 당선인이 29일 오후 서울 여의도 국회 소통관에서 정의기억연대(정의연) 활동 기간에 불거진 부정 의혹 등에 대한 해명 기자회견을 하고 있다. (사진=연합뉴스)▼다음은 윤 당선자 입장문 전문.지난 26일, 또 한 분의 피해자 할머니가 돌아가셨습니다.먼저, 30년의 수요시위의 버팀목으로병마와 시달리면서도전 세계를 돌며 참혹했던 피해를 증언했지만,가해국 일본정부의 공식 사죄도 못받고 돌아가신일본군‘위안부’피해자 분들의 영령에 깊은 조의를 표합니다.정대협의 30년은 피해자 할머니들과 국민 여러분,세계 시민이 함께 하셨기에 가능했습니다.믿고 맡겨 주신 모든 분들께 깊은 상처와심려를 끼친 점 진심으로 사죄드립니다.지난 7일, 이용수 할머니의 기자회견 이후몰아치는 질문과 의혹제기, 때론 악의적 왜곡에 대해더 빨리 사실관계를 설명 드리지 못한 점도진심으로 죄송합니다.피해자를 넘어 인권운동가로정대협 운동의 상징이 되신피해 할머니의 통렬한 비판에서 비롯되었기에더욱 힘들었습니다.30년, 평탄치 않았던 정대협 운동 과정에서더 섬세하게 할머니들과 공감하지 못한 점,한시라도 더 빨리, 한 분이라도 더 살아계실 때피해자 분들의 명예를 회복해 드려야겠다는 조급함으로매 순간 성찰하고 혁신하지 못한 저를돌아보고 또 점검하고 있습니다.30년의 수 많은 사실을 재정리하는 일이생각보다 쉽지 않았습니다.저의 입장 표명을 기다리게 해드려국민 여러분께 다시 한 번 죄송합니다.지금부터는 국민여러분들께서궁금해 하시는 사항들에 대해말씀드리겠습니다.이미 정의연 등에서 사실관계를 소명하여,알고 계시는 사항은가급적 중복을 피하고 말씀드리겠습니다.오늘 다 소명되지 않은 내용은제 자리에 연연하지 않고국민들께서 충분하다고 판단하실 때까지,한 점 의혹없이 밝혀 나가겠습니다.다만, 검찰 조사를 앞두고 있어세세한 내용을 모두 말씀드릴 수 없음을미리 양해 드립니다.먼저“모금한 돈을 할머니한테 안쓴다. 전달하지 않는다” 는지적에 대하여 말씀드리겠습니다.정대협은 그동안 전체 피해자들을지원하기 위한 모금을 세 차례 진행했습니다.1992년 운동의 시작 단계에서피해자들의 생활이 너무나 힘들어 보여국민모금을 한 차례 진행했고,그 모금액은 당시 신고한 피해자들에게균등하게 250만원 씩 나눠드렸습니다.두 번째는 일본정부가 법적배상이 아닌민간위로금 모금을 통한아시아 여성평화국민기금을 조성,피해자들에게 위로금을 지급한다고 할 때,이에 할머니들과 함께 적극 반대하였고,시민모금에 더해 한국 정부가아시아여성국민기금에 상응하는지원금 약 4천 3백만 원을 전달했습니다.세 번째, 2015 한일합의를 무효화하고정의로운 해결을 위해, 국민모금을 진행했고,10억엔을 거부하는 할머니들에게모금액 1억 원씩을 전달하였습니다.정의연은 이미 5월 8일에2017년 국민 모금한 1억원을 전달한 영수증과1992년 당시 모금액을 전달한 영수증을공개한 바 있습니다.이용수 할머니의 여러 지적과 고견을깊게 새기는 것과 별개로, 직접 피해자들에게 현금지원을 목적으로모금한 돈을 전달한 적이 없다는주장은 사실이 아닙니다.기본적으로 정대협·정의연은일본군위안부문제 해결을 위해일본정부에게 1. 역사적 사실 인정, 2 진실규명,3. 공식사죄, 4. 법적배상,5. 역사교과서에 기록하고 교육,6. 추모비와 사료관 건립,7. 책임자 처벌을 요구하며활동하고 있습니다.그것을 실현하기 위해정대협은 생존자복지 활동을 포함하여문제 해결을 위한 다방면의 활동을공개적으로 해왔으며이러한 활동 모두가 할머니들의 명예와인권회복을 위한 길이라고 생각하며 활동해왔습니다.물론, 지금도 매월 피해자 방문, 전화,생활에 필요한 지원 등을 하고 있고,할머니들이 거주하는 지역에도함께 지원하는 조직들이 있습니다.한편, 할머니들에 대한 생활비 지원등 복지사업의 경우이미 30여년 전부터 정대협 주도의 입법운동으로1993년‘일본군 위안부 피해자 생활안정지원및 기념사업지원법’이 제정되어국가와 지방자치단체에서 수행하고 있습니다.따라서 왜 성금을 전부 할머니에게 지원하지 않느냐는일부의 비난은그간의 성과와 정대협·정의연 운동의 지향을살피지 않은 측면이 있습니다.아무쪼록 30년간의 운동사를폭넓게 헤아려 주시면 감사하겠습니다.1. 정의연(정대협) 활동에 관한 문제가. 안성 힐링센터 (안성쉼터)안성힐링센터에 대하여 말씀드리겠습니다.매입과정, 사회복지공동모금회의 사업 평가,매각 배경과 과정 등은정의연에서 이미 상세히 발표한 바 있습니다.시간 절약을 위해 왜 4월 23일에 손해를 보고매각할 수밖에 없었는지를 보완 설명 드리겠습니다.먼저, 안성힐링센터 매입과 관련하여,일부 언론은 정대협이 ‘안성시 금광면 상중리 주택’을시세보다 4억 이상 비싸게 매입한 것이 아니냐’는의혹을 제기했습니다.하지만 이는 전혀 사실이 아닙니다.‘안성시 금광면 상중리 주택’은실 평수 60평의 신축 건물이었습니다.당시 주택 소유자는 건축비가 평당 600만원이 넘는스틸하우스 공법으로 지어졌고,토목 및 건축공사에 총 7억 7천만 원이 들었다면서9억에 매물로 내놓았던 것입니다.당시 매도희망가를 최대한 내려보기 위하여 노력하였고,매도인은 힐링센터의 설립 취지를 듣고‘좋은 일 한다’면서 최종적으로매매가격을 7억 5천만원으로조정하는데 동의하여, 매매에 이르게 된 것입니다.이 과정에서‘이규민 당선인의 소개로 힐링센터를높은 가격에 매입하여 차액을 횡령하였다’는의혹을 제기하나,이 또한 명백히 사실이 아닙니다.2013년 6월 당시 정의연 관계자들은힐링센터 매입을 위해 경기도 인근을 둘러보던 중,소식을 들은 당시 안성신문 대표였던 이규민 당선인이지인을 통해 부동산을 소개하여 준다고 하여‘안성시 금광면 상중리 주택’을 답사하게 되었습니다.당시 해당 주택이 신축건물인 점,조경이나 건물 구조가 힐링센터 목적과 부합하였던 점,교통이 편리하였던 점을 평가해 매입을 결정했습니다.거래가 성사되고 나서 정대협이 이규민 당선인에게중개수수료 등 명목으로 금품을 지급한 일 또한전혀 없었습니다.그 후 2015년 9월 사회복지공동모금회는안성힐링센터에 대한 중간평가를 하였고,그 해 12월 30일에는 공문을 통해정대협에‘사업중단 및 사업비 잔액반환,힐링센터 매각’을 요청하였습니다.그래서 2016년부터 정의연은안성힐링센터를 시중에 매물로 내놓게 된 것입니다.매각 당시 주택의 감가상각,오랫동안 매수희망자가 없어 시간이 흐르면서건물가치가 하락한 점,주변 부동산 가격변화 등 형성된 시세에 따라매매가격이 결정되었고그 결과 4억 2천만원에 매도하였습니다.5년째 매수 희망자가 없어사업비를 반환하지 못한 상태라어렵게 성사된 계약 자체를더는 미룰 수가 없었습니다.설명 드린 바와 같이 안성힐링센터는시세와 달리 헐값에 매각된 것이 아니라,당시 형성된 시세에 따라 이루어졌습니다.오랜 시간 매각이 지연되는 점으로 인해결과적으로 기부금에 손해가 발생한 점에 대하여안타깝게 생각합니다.그러나 힐링센터 매입 및 매각 과정에서제가 어떠한 부당한 이득을 취하지 않았다는 점은분명하고 자신 있게 말씀드릴 수 있습니다.일부 언론에서는 안성 힐링센터 거래 후저희 부부와 이규민 당선인이베트남 나비기행에 참여했다는 이유로의혹을 제기하고 있습니다.안성 힐링센터 거래와 나비기행은전혀 관련이 없으며참가자 전원이 개인 경비를 부담하여진행한 것입니다.나. 2015년 한일합의 내용 인지 관련2015 한일합의 내용을 제가 사전에 알고 있었음에도이를 이용수 할머니를 포함한 할머니들에게알리지 않았다는 주장이 있었습니다.그러나 누차 밝힌 바처럼이는 명백히 사실이 아닙니다.이런 사실은 외교부의 입장발표를 통해서도확인되었습니다.지난 5월 12일 외교부 대변인은한일 일본군 위안부 피해자 문제 합의검토 결과 보고서에“‘구체적으로 알려주지 않았다’,‘피해자 의견을 수렴하지 않았다’는 구절이 있다”고브리핑한 바 있습니다.또한 당시 2015년 한일정부 간 합의 후제가 할머니들의 일본정부가 주는위로금 수령을 막았다는 주장이 있었습니다.이 또한 정의연이 수차례 충실히 해명한 것처럼,모든 할머니들에게 수령의사를 확인하였으며온전히 각자의 뜻에 따라수령여부를 결정하도록 하였습니다.당시 저는 할머니들이 위로금을 수령한다고 해서그 할머니들을 2015 한일합의에 동조한 것으로매도해서는 안되며,오히려 이 문제의 근본적 책임은양국 정부에 있음을 분명히 하였습니다.피해 할머니들을 배제한 채일방적으로 밀실에서 합의를 강행한외교당국자들이 잘못된 합의의 책임을정대협과 저에게 전가하는 점에 대해깊은 유감을 표합니다.다. 남편의 신문사, 정의연 신문 제작 등 관련제 남편의 신문사가 정의연의 일감을 수주하여부당한 이익을 챙겼다는의혹에 대해 말씀드립니다.정의연은 1년에 1회, 창립월인 11월에그해 활동을 보고하고,향후 주요 사업방안을 제시하는내용의 소식지를 발간하고 있습니다.2019년 정의연은 업체를 선정하기 위해수원시민신문을 포함하여4개 업체에 견적을 확인하였고,당시 최저금액을 제시한 수원시민신문에소식지 디자인과 편집, 인쇄를 맡긴 것입니다.소식지 제작 등 과정에서 남편이나 제가어떠한 이득을 취한 일은 전혀 없습니다.라. 류경식당 해외 여종업원 월북 권유 관련제가 류경식당 탈북 종업원들에게월북을 권유하거나동조하였다는 의혹에 대해 말씀드립니다.피해자 할머니들께서는 성폭력 피해자,인권운동 관련 당사자, 활동가를 초청하여식사하고 교류회를 통해밥상공동체를 형성하는 만남을 종종 가져왔습니다.마리몬드 직원들과 자장면 데이, 평화나비들과 모임,세계무력분쟁지역 생존자들을 초청하여여성인권운동선배로서할머니들의 메시지를 전달하는 활동 등이같은 취지의 교류 모임이었습니다.2018년 11월 남편과 장경욱 변호사는저와 정대협측에,‘탈북종업원들이 할머니들을 만나는 것자체만으로도 큰 힘이 될 것’이라는내용으로 만남을 제안하였고,이를 길원옥 할머니께 전달했더니흔쾌히 수락하셨습니다.2018년 11월 17일 마포쉼터, 평화의 우리집에류경식당 탈북 종업원들을 초대해활동가들이 직접 지은 음식으로저녁식사를 함께 하고, 담소를 나눴습니다.평양이 고향이라는 공통점이 있는길원옥 할머니와 탈북종업원들은,‘탈북종업원들이 남한에서 어떻게 살고 있는지’,‘학교공부가 끝난 후 밤늦도록 아르바이트를 하고 있다’는 등이야기를 나누었을 뿐입니다.저와 정대협이 탈북종업원들에게‘금전을 지원했다, 월북을 권유했다’는 등일부 언론보도는 모두 사실이 아닌 허위임을이 자리에서 다시 한 번 분명하게 밝힙니다.2. 본인의 개인 계좌와 정대협 활동 관련가. 개인명의 후원금 모금 관련다음으로, 제가 저의 개인 명의 계좌를 이용해후원금을 모아 개인적 이익을 위해 사용했다는의혹에 대해 말씀드리겠습니다.정대협 활동을 하면서 제 개인명의 계좌 네 개로모금이 이루어진 사업은 총 아홉 건입니다.전체 할머니를 위한 것이 아닐 경우,대표인 제 개인 계좌로 모금을 했습니다.특별한 경우라서, 이제보니,제 개인 명의 계좌를 사용한 것이잘못된 판단이었습니다.다만 고 김복동 할머니 장례비 모금의 경우,법적 지위가 없는 시민장례위원회가 장례를 주관하기에정대협 명의 계좌를 활용하는 것이 적절치 않았고,관행적으로 개인 명의 계좌가 많이 활용되어제 명의로 통장을 개설했습니다.최초 모금은 2012년부터 이루어진전시성폭력피해자 지원을 위한‘나비기금’이었습니다.그 외에도 길원옥 할머니, 김복동 할머니미국, 유럽 캠페인을 위한 모금,베트남 빈딘성 정수조 지원을 위한 모금,베트남 빈호아 학살 50주년위령제 지원을 위한 모금,안점순, 김복동 할머니 장례비 모금 등이 있었습니다.일시적인 후원금이나 장례비를 모금하기 위해단체 대표자 개인명의 계좌가 활용되는 경우가 많았고,저도 크게 문제의식이 없었던 것 같습니다.금액에만 문제가 없으면 된다는 안이한 생각으로,행동한 점은 죄송합니다.사업에 필요한 비용을 충당하고남은 돈을 정대협 계좌로 이체하는 방식으로나름대로 정산을 하여 사용하여 왔지만최근 계좌이체내역을 일일이 다시 보니허술한 부분이 있었습니다.스스로가 부끄러워집니다.하지만 제 개인계좌를 통하여 모금하였다고 해서,계좌에 들어온 돈을 개인적으로 쓴 것은 아닙니다.최근 문제제기 이후 모금계좌로 이용된네 개 계좌의 거래 내역을하나하나 다시 살펴보았습니다.그 결과, 계좌 내역 상 아홉 건의 모금을 통해약 2억8,000만원이 모였고,모금 목적에 맞게 사용된 돈은 약 2억 3천만 원이며,나머지 약 5천만 원은 정대협 사업에사용한 것으로 확인되었습니다.계좌이체를 하면서 적요란에이체 이유를 거의 모두 부기해 놓았고,각 거래내역의 성격을 파악할 수 있는 상태입니다.그에 따라 총수입과 총지출을 비교한 결과로파악된 사항입니다.2014년부터 6년이 넘는 기간 동안수많은 거래내역이 있기에 세부적인 내용을이 자리에서 일일이 말씀드릴 수는 없겠지만,고발된 사실 중 하나이므로구체적으로 조사과정에서 자세히 소명하겠습니다.나. 주택 매매 관련현재 제가 살고 있는 수원 권선구금곡 엘지아파트의 경매 매입을 포함하여가족들이 현금으로 주택 5채를 구매했는데,제가 정대협의 자금을 횡령해 사용한 것 아니냐는의혹에 대해 말씀드리겠습니다.결론부터 말씀드리면, 그런 일은 단연코 없습니다.이번 일을 계기로 저와 남편 계좌의과거 현금 흐름을다시 한 번 세세히 살펴봤습니다.먼저 저희 부부의 주택 관련입니다.세 채는 이미 매각한 제 명의의명진아트빌라, 한국아파트와현재 살고 있는 엘지금곡아파트를말하는 것으로 이해합니다.1993년 저와 남편은 돈을 합쳐전세자금 1,500만원으로 신혼살림을 시작했습니다.1994년부터 1997년까지 친정부모님이 사시던교회 사택에서 무상으로 거주하면서 돈을 모았고,그 사이 1995년에 명진아트빌라를4,500만원에 취득했습니다.1999년 저와 제 남편의 저축과제 친정 가족들의 도움으로한국아파트를 7,900만원에 샀습니다.명진아트빌라는2002년 3,950만원에 매각했습니다.2012년 지금의 수원금곡엘지아파트를경매로 취득하게 되었습니다.당시 남편이 암수술을 받은 다음이라조금 더 편한 곳으로 이사를 가고 싶어 했습니다.칠보산이 가까운 지금 아파트 단지를 가보고마음에 들어 했지만 시세가 너무 비쌌습니다.남편은 세대수가 많은 단지라서경매물건이 있을 수 있겠다면서경매를 알아보기 시작했습니다.그래서 지금 아파트를 경매로취득하게 된 것이었습니다.취득가액은 2억2,600만원이었습니다.한 차례 유찰된 후 2회차 경매에서저희만 단독으로 입찰하였습니다.저는 경매과정을 모르고, 남편이 진행했습니다.자금은 제가 가지고 있던 예금, 남편 돈,가족들로부터 빌린 돈으로 해결했습니다.저의 개인계좌와 정대협 계좌가 혼용된 시점은2014년 이후의 일입니다.현재 아파트 경매 취득은2012년에 있었던 일입니다.후원금을 유용했다는 주장은전혀 맞지 않습니다.기존에 갖고 있던 한국아파트는2013년에 매각되었는데14년 동안 시세가 1억1,000만원 올라매각금액은 1억8,950만원이었습니다.이 돈으로 빌린 돈을 변제하고일부 남은 돈은 저축하였습니다.남편 명의의 함양 소재 빌라에 대해 말씀드립니다.시누이 명의의 농가주택에 사시던 시부모님은시아버지가 돌아가신 후2017년에 1억 천만원에 팔고,시어머니가 혼자 살기에 편한 함양 시내 빌라를남편 명의로 8천5백만원에 매입했습니다.잔액은 배우자가 보유하다2018년 4월 19일에 저의 계좌로 입금했습니다.저의 친정아버지 소유 아파트입니다.저의 아버지는 약 22년간 교회 사찰집사로 근무하면서,교회사택에 사셨습니다.주택비용이 안드는 만큼 더욱 알뜰히 저축하셨고,22년 근무한 퇴직금을 한꺼번에 받아현재 사시는 아파트를 4천 7백만원에 매입했습니다.저와 저희 가족의 주택 매입은어떤 경우에도 정대협 활동과 무관합니다.3. 가족 의혹 (딸 유학자금) 관련딸 미국 유학에 사용된 돈의 출처가 정대협이고,제가 정대협 돈을 횡령하여 딸 유학자금을 댔다는의혹에 대해 말씀드리겠습니다.딸 미국 유학에 소요된 자금은거의 대부분 남편의 형사보상금 및 손해배상금에서충당되었습니다.그 외 부족한 비용은제 돈과 가족들 돈으로 충당하였습니다.참고로 남편과 저희 가족들이 받은형사보상금 및 손해배상금은총 약 2억4,000만원입니다.저는 급여를 받으면저축하는 오랜 습관이 있습니다.주택 마련과 딸의 학비그리고 조금이라도 안정된 삶을 꿈꾸기 위한제 나름대로의 최소한의 생활방편이었습니다.그리고 정의연.정대협 활동을 통해강연, 원고, 책 인세 등 특별수입은 기부해왔습니다.지금까지 쏟아진 의혹에 대해부족하나마 진솔하게 말씀드렸습니다.보다 더 자세한 내용을 원하시겠지만현재 검찰 조사를 앞두고 있다는 점을다시 한번 양해 바랍니다.■ 마무리 말씀다시 한 번 국민들과피해 할머니들의 기대와 응원에부합하지 못하고 심려를 끼쳐드려 죄송합니다.피해 할머니들의 명예에 누가 되지 않도록,30년 정대협 운동의 역사에 부끄럽지 않도록철저히 소명하겠습니다.잘못이 있다면, 상응하는 책임을 지겠습니다.다만, 피해자와 국민들, 정대협/정의연이 함께 이룬 성과와일본군‘위안부’피해자의 명예를 훼손하는폄훼와 왜곡은 멈추어 주시기를 부탁드립니다.이제 일본군‘위안부’ 피해 생존자는열일곱 분 뿐입니다.한 분이라도 더 살아계실 때,돌이킬 수 없는 방법으로진실규명과 일본정부의 책임 이행,재발방지를 위해국민 여러분과 해외각지에서지지와 응원을 보내주신 여러분과 함께최선을 다하겠습니다.저는 제 의정활동에 얽힌실타래를 풀어가는 노력과 함께김복동 할머니와 김학순 할머니 등여성인권운동가로 평화운동가로 나서셨던할머니들의 그 뜻을 이룰 수 있도록지난 30여년보다 더 열심히 노력하고 싶습니다.다시 새어나오는 2015 한일 위안부 합의가정당했다는 주장을 접하며,다시는 우리 역사에 그런 굴욕의 역사가반복되지 않도록 노력하고자 합니다.전시 성폭력 재발방지의 길도 모색하겠습니다.부족한 점은 검찰조사와 추가 설명을 통해,한 점 의혹없이 소명하겠습니다.국민 여러분께서 납득하실 때까지 소명하고,책임있게 일하겠습니다.끝까지 경청해 주셔서 정말 감사합니다.
- 코너스톤, 율촌 온라인아카데미에 표준학습관리시스템 공급
- [이데일리 장영은 기자] 코너스톤 온디맨드는 최근 국내 대형 로펌사인 율촌이 진행하는 온라인 아카데미에 ‘표준학습관리시스템(Learning Management System)’을 제공해 성공적인 가동에 들어갔다고 27일 밝혔다. 법무법인이 언제 어디서나 PC, 모바일 등의 장치를 활용해 주요 법률 이슈에 대한 동영상을 시청하고 콘텐츠를 제공받을 수 있도록 온라인 플랫폼을 구축한 것은 율촌이 국내에서 처음이다.특히 코로나19로 언택트(비대면) 관련 솔루션이 주목을 받고 있는 가운데 비대면 방식의 새로운 교육 방법을 도입한 것이어서 업계의 주목을 받고 있다.코너스톤 표준학습관리시스템(LMS)은 법률 관계자들에게 필수인 컴플라이언스(규정 준수)를 교육하고, 조직 전반의 학습관리를 위한 시간을 감소시키고 간소화해주는 것이 특징이다.율촌은 자체 기획한 법률 지식에서부터 최근 동향을 접할 수 있는 다양한 콘텐츠를 지속적으로 게재할 예정이다. 현재는 개인정보, 노동, 송무, 조세, 지식재산권, 부동산건설 등 11개 주제 분야에 20여개의 동영상이 업로드돼 있다.각 동영상들은 10분 내외의 길이로 다양한 인터넷 환경에서 시청이 가능하고 집중력을 잃지 않도록 준비됐다. 율촌 관계자는 “국내 로펌 최초의 상시 사내 교육 프로그램인 율촌 아카데미는 사내 구성원뿐만 아니라 기업의 사내 변호사까지 교육 대상으로 두고 있다”며 “시공간적 한계를 벗어나 언제 어디서나 교육을 할 수 있는 문화를 형성하겠다는 목표로 온라인 학습을 도입하기로 결정했다”라고 말했다. 김진형 코너스톤 온디맨드 한국지사장은 “산업의 융복합 추세가 점점 빨라지면서 본인의 전문영역 뿐 아니라 기타 분야까지 지식을 습득해야 하는 시대가 됐다”며 “코너스톤은 이 같은 환경에 대처하고 주도적으로 자기계발까지 성취할 수 있도록 체계적인 온라인 학습 도구를 제공할 것”이라고 강조했다. 한편, 패션 글로벌 기업인 퍼실을 비롯해 월그린, 웬디스, 하얏트, 캐논, 홀마크 등의 기업들이 코너스톤 솔루션을 도입해 사용하고 있다.
- [김용일의 부동산톡]토지거래허가구역내 매매계약시 법률적 문제
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 최근 국토교통부는 투기방지 대책의 일환으로 용산 철도 정비창 부지 일대와 인근 재개발 재건축 사업구역을 토지거래허가구역으로 1년간 지정하였다. 구역 내 주거지역은 18㎡, 상업지역은 20㎡를 초과하는 토지를 매매할 때는 구청장의 허가를 받아야 하고, 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 하는 제한이 생긴 것이다. 관련하여, 이번 시간에는 토지거래허가구역내 토지매매와 관련하여 발생하는 법률적 문제 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 허가를 받기 전에 매매계약부터 체결한 경우의 법리·유동적 무효토지거래허가구역내 토지의 거래와 관련해서는 기존에 국토이용관리법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등으로 규율되었는데, 최근 부동산 거래신고 등에 관한 법률이 제정, 시행되어 위 법률의 적용을 받게 되었다. 위 법에 의하면, 토지거래허가구역 내 토지에 관하여 대가를 받고 소유권을 이전하거나 지상권을 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 관할관청으로부터 그 계약에 관하여 허가를 받아야 하고, 허가를 받기 위해서는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 제출해야 한다(제11조). 참고로, 위 법에서는 토지에 관하여 대가를 받고 소유권을 이전하거나 지상권을 설정하는 계약을 체결할 때 허가를 받아야 한다고 규정하고 있는바, 매매계약, 매매예약 등이 대표적인 경우이다. 따라서, 이에 해당하지 않는 증여, 명의신탁 해지에 기한 반환, 공매, 경매 등으로 인한 취득시에는 허가를 받지 않아도 된다.만일, 토지거래허가구역내에서 토지를 매매하려고 하는데, 위 법과 달리 관할관청의 허가를 받기 전에 매매계약부터 체결하였다면 일단 해당 계약은 무효가 된다. 다만, 이 경우에도 추후 허가를 받게 되면 해당 계약은 소급해서 유효가 되는바, 이를 법률적 용어로 유동적 무효라고 한다.만일, 허가를 받기 전에 매매계약부터 체결하였는데, 당사자 일방이 허가신청절차에 협력하지 않을 것이 염려되면, 매매계약 당시 이러한 경우 일정한 손해액을 배상하기로 약정하는 것은 유효하다. 그리고, 상대방이 계속해서 협력의무를 이행하지 않는다면, 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 수도 있고, 소송결과 승소판결이 확정되면 단독으로 허가신청을 할 수 있다. 또한, 소송 결과가 나오기 전이라도, 토지거래허가신청절차 청구권을 피보전권리로 하여 미리 처분금지가처분을 해놓을 수도 있다.그리고, 위와 같은 유동적 무효상태에서는 계약 당사자 쌍방이 서로 거래허가절차에 협력할 의무를 부담하므로, 쉽사리 계약을 해제할 수는 없다. 다만 매매계약시 계약금을 지급했다면 계약금은 해약금으로 추정되므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하는 방식으로 계약을 해제할 수는 있다(대법원 97다9369 판결).한편, 허가구역내에서 토지와 건물을 같이 매매하는 계약을 체결하였으나, 토지에 대해 허가가 되지 않은 경우는, 토지와 건물 매매 모두 무효가 되는 것이 원칙이고, 토지에 대한 거래허가가 없더라도 건물만이라도 매수하였을 것이라는 특별한 사정이 있는 경우에 한해 건물매매만 유효하게 된다.◇ 토지거래허가구역내 매매가 확정적 무효로 되는 경우의 법리앞에서도 언급하였지만, 토지거래허가구역내 토지를 매매함에 있어 허가를 받지 않고 매매계약부터 체결한 경우는 일단 무효가 된다. 그 상태에서 추후 허가를 받게 되면 소급해서 유효로 되지만, 그렇지 않고 불허가처분을 받으면 확정적으로 무효가 된다.이 외에도 토지거래허가구역내 매매가 확정적으로 무효로 되는 경우가 있다. 불허가처분을 받기 전이라도, 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약은 강행규정을 위반한 것으로 확정적 무효가 된다. 예를 들어, 매매를 증여로 가장하는 등 토지거래허가가 필요하지 않는 것으로 계약서를 허위로 작성하거나, 정상적으로는 토지거래허가를 받을 수 없는 계약을 허가를 받을 수 있도록 계약서를 허위로 작성하는 경우가 이에 해당한다(대법원 92다44671 판결).그리고, 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 않을 의사를 명백히 표시한 경우, 당사자 일방이 허가신청 협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시한 경우, 조건부 계약에서 그 조건의 성취가 불가능한 것으로 확정된 경우 등에도 확정적 무효가 된다.또한, 허가를 받지 않고 전매차익을 얻을 목적으로 중간생략등기의 합의하에 전전매매한 경우에도, 각각의 매매계약은 모두 확정적 무효가 된다(대법원 96다3982 판결).확정적 무효가 되면, 매수인이 매도인에게 이미 지급한 계약금 등 매매대금은 매도인의 부당이득이 되므로, 매수인은 이 금액에 대한 반환청구를 할 수 있다. 또한, 확정적으로 무효가 되는 것에 상대방에게 귀책사유가 있다면, 이를 사유로 손해배상청구를 할 수도 있다. ◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
