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- 몬스터유니온, '디어엠' '대박부동산' 등 신작 라인업 공개
- [이데일리 스타in 김현식 기자] 몬스터유니온의 2021년 신작 드라마 라인업이 베일을 벗었다. KBS와 KBS 계열사가 공동출자해 설립한 콘텐츠 제작사 몬스터유니온은 “올해 ‘디어엠’, ‘대박부동산’, ‘엉클’, ‘연모’ 등 다수의 신작 드라마를 선보일 예정이라고 16일 밝혔다. 먼저 이달 중 플레이리스트와 공동 제작하는 캠퍼스 청춘물 ‘디어엠’을 KBS2를 통해 선보인다. 박혜수와 그룹 NCT 멤버 재현이 출연하는 이 드라마는 웹드라마 ‘연애플레이리스트’ 세계관을 활용한 작품으로 기대를 모으는 중이다. 4월에는 장나라, 정용화 주연의 생활밀착형 퇴마 장르물 ‘대박부동산’을 KBS2에서 론칭한다. 공인중개사인 퇴마사가 퇴마 전문 사기꾼과 팀을 이뤄 부동산에 얽힌 귀신들의 기구한 사연을 풀어주는 이야기를 그리는 드라마로 현재 촬영에 한창이다. BBC 드라마 ‘엉클’의 리메이크작도 내놓는다. ‘엉클’은 백수 삼촌과 12살 조카의 이야기를 그리는 뮤직드라마다. TV조선 편성 예정인 ‘엉클’은 ‘나인룸’을 연출한 바 있는 지영수 PD가 이끈다. 한국적 정서를 더한 유쾌한 작품을 선보이겠다는 계획이다. 8월에는 퓨전 사극 드라마 ‘연모’를 선보인다. 쌍둥이로 태어나 여아라는 이유로 궁에서 버려진 아이가 남장을 통해 세자가 되면서 벌어지는 이야기를 다룬 동명의 웹툰을 원작으로 하는 작품이다. ‘또 오해영’ 송현욱 PD와 ‘일단, 뜨겁게 청소하라’ 한희정 작가가 의기투합했으며 곧 캐스팅을 마무리 짓고 촬영에 돌입할 예정이다.이밖에 ‘동네변호사 조들호’, ‘단, 하나의 사랑’ 등의 이정섭 PD가 연출을 맡는 로맨틱 코미디물 ‘달리와 감자탕’, ‘닥터 프리즈너’ 황인혁 PD가 이끌 예정인 퓨전 사극 ‘꽃피면 달 생각하고’ 등이 하반기 출격을 대기 중이다.몬스터유니온은 지난해 ‘본어게인’, ‘영혼수선공’, ‘악의 꽃’, ‘도도솔솔라라솔’, ‘오! 삼광빌라!’, ‘KBS드라마스페셜2020’ 등을 선보였다. 몬스터유니온 정해룡 대표는 “지난해 설립 이래 최대 매출을 기록했다”며 “올해는 변화하는 제작환경과 트렌드에 맞춰 TV 드라마 뿐만 아니라 디지털드라마, OTT 오리지널 드라마 공급 등 채널 다각화에도 힘쓸 계획”이라고 밝혔다.
- 신반포2차, 재건축 실태점검 1호된 까닭은?
- [이데일리 신수정 기자] 서울시 서초구 신반포 2차 재건축 조합이 조합 내 내분으로 서울시의 정비사업 실태점검 대상 1호로 지목됐다. 일부 조합원들이 재건축 조합의 부실한 정보공개와 고문 계약건을 두고 지속적인 민원을 제기하는 등 조합 내부의 갈등이 이어지는 상황이다. 서울시와 서초구청은 내달 15일부터 신반포 2차 재건축 조합의 실태점검을 실시한다고 15일 밝혔다. 이는 정비사업의 바른 조합운영 기반조성과 비리(생활적폐) 척결에 따른 기획(특별)점검이다. 서울시는 자치구 공무원과 외부전문가(변호사·회계사 등)로 구성된 합동점검반 8명을 투입해 용역계약, 예산·회계처리, 조합행정, 정보공개, 민원내용 등 조합운영 전반에 대해 살펴볼 예정이다.점검대상은 서울시 내 재개발·재건축 조합 20곳이지만, 유일하게 실명 거론된 곳은 신반포 2차 조합이 유일하다. 이는 조합 내 갈등으로 민원이 속출하면서 업계 안팎의 이목을 집중시켰기 때문으로 풀이된다. 신반포 2차(사진=네이버부동산)신반포 2차는 2003년 추진위원회 설립 인가를 받았지만, 소유주간 이해관계 대립으로 17년간 사업이 미뤄졌다. 지난해 초 정비사업 일몰제 대상이 되면서 서둘러 조합 설립을 마쳤지만, 1차 대의원회부터 엇박자를 내고 있다. 실제 30여명의 조합 대의원들이 서초구청에 민원을 제기한 것으로 확인됐다. 민원에는 지난해 12월 조합 고문에 임명한 A씨와의 계약 적법성, 부실 정보공개 등에 대한 시정 요구가 주를 이뤘다.한 조합원은 서초구청 홈페이지를 통해 “도시정비법상 존재도 없는 ‘고문’이란 이름으로 계약 전부터 조합원들에게 협박하고, 여러 설명회에서 공개적으로 조합원을 모욕하는 등 도의를 벗어나는 행동을 하고 있다”며 민원 해결을 촉구했다.재건축계 스타라고 불리는 A씨는 재건축 조합 지도부를 도와 지지부진하던 조합설립에 힘을 보태온 것으로 알려졌다. 조합은 A씨를 고문으로 임명하고 재건축 진행에 지속적인 운영 도움을 받고자 했다. 그러나 일부 조합원들은 현재 조합지도부가 수의계약으로 A씨를 고문에 임명한 사실을 지적했다. 이는 도정법 제 29조의 용역범위에 속해 ‘경쟁입찰’로 진행해야 한다는 설명이다.또 다른 조합원은 “조합이 고의적으로 정보를 부실하게 공개하는 방법으로 조합원을 무력화하려고 한다”며 시정명령을 내려달라고 요구하기도 했다. 신반포2차 조합원들의 민원 (사진=서초구청홈페이지)이에 서초구청은 특별중재단 개최를 통한 종합적인 행정조치를 진행, 서울시와 기동 점검을 이어갈 방침을 세웠다. 구청 관계자는 “관련 민원에 대해 행정지도를 내려 A씨와의 계약 해지 시정조치를 진행했다”며 “향후 서울시와의 합동조사에서 1차 위법 사항에 대해 다시 점검할 예정이다”고 설명했다.신반포 2차 조합은 이에 대해 법적 자문을 강구하며 실태조사에 성실히 임하겠다고 밝혔다. 김영일 조합장은 “고문계약이 지적되면서 이를 해지한 상황이지만, 이는 도정법 제 29조의 용역범위에 해당하지 않는 특수한 경우에 해당된다는 법률자문을 받았다”며 “지속적인 음해성 민원으로 조합 운영에 어려움을 겪고 있다”고 토로했다. 이어 그는 “서초구청의 행정지도와 특별중재에서 지적된 사항을 시정 했으며 향후에도 적극 협조할 예정이다”고 강조했다. 1978년 준공한 신반포 2차는 기존 3개동 1572가구를 2000가구 규모로 재건축 할 계획이다. 반포대교 남단에 있으며 한강 조망권을 갖추고 있어 입지가 우수한 단지로 꼽힌다.
- ②'오프라인 같은 계약서에 검색 노출 기준 공개'까지…기업들, ‘온플법’ 반대
- [이데일리 이대호 김현아 기자]인터넷 기업들이 ‘온라인 플랫폼법’을 두고 설설 끓고 있다. 공정거래위원회가 ‘온라인플랫폼 공정화법’을, 방송통신위원회가 ‘온라인플랫폼 이용자보호법(전혜숙 의원법안)’을 각각 밀고 있는 상황 때문이다. 규제 수준이 지나치게 높고 부처 간 밥그릇(조직·예산)다툼까지 벌어져 기업 입장에선 ‘엎친 데 덮친 격’이다.[이데일리 이미나 기자]플랫폼에 대한 이해도가 떨어지는 공정위법공정위는 ‘온라인플랫폼의 이해도가 떨어지는 법’을 내놨다. △동태적 플랫폼 시장에 정형화된 규제인 계약서 작성과 교부 의무를 제시했고 △총매출액 100억원 이상 사업자 기준을 내세워 법 적용 대상도 광범위하다. 법률안에 ‘대통령령으로 정한다’는 표현은 32번 등장한다. 규제 예측 가능성이 떨어진다는 비판도 있다.전통 산업도 디지털 기술과 결합해 융합 산업이 되고, 급격한 변화를 겪는 시대다. 전자상거래는 오픈마켓, 배달, 부동산, 공유경제 등으로 세분화하고, 실물이 아닌 취미와 재능까지 거래하는 온라인플랫폼도 등장했다. 이런 가운데 공정위는 전통적 규제에 속하는 ‘계약서 작성과 교부 의무’를 꺼내 들었다. 인터넷 업계 관계자는 “수십만 사업자가 계약서를 작성하고 교부하고 이게 될까”라며 “플랫폼마다 사업행태가 다른데, 대규모유통업법에서 규제를 가져오는 게 정말 맞는지 모르겠다”고 말했다.정혜련 경찰대 법학과 교수는 작년 12월 한국인터넷기업협회 토론회에서 표준계약서 대비 사업자 자율을 덜 침해하는 선에서 ‘행동 규약 제도’를 대안으로 제시했다. 민간이 주도하고 정부가 협력하는 모델로 미국 경쟁 규제당국과 유럽연합(EU) 집행위에서 활용 중이다. 신의성실의 원칙에 기반을 둔 협상을 통해 합의안을 마련하고 정부가 사후 모니터링규제방식으로 법으로 규제하고 지키지 않으면 과징금을 주는 것과 다르다.검색 노출 기준까지 공개하라는 방통위법방통위 소관인 온라인 플랫폼 이용자보호법도 논란이 크다. 대규모 사업자만 해당한다지만 △검색결과 노출기준 공개와 △적정 수익 배분 거부·제한 금지 조항이 애매 모호하고 지나치다는 평가다. 박민철 김앤장 변호사는 “인터넷 기업에 추천이나 노출 방식이 어떻게 결정되는가를 공개하라는 것은 공개 범위를 두고 논란이 불가피하며, 자칫 영업비밀 침해나 기사 어뷰징 같은 악용결과를 초래할 가능성도 있다”고 지적했다.인터넷 업계 관계자는 “수익 배분의 적정성을 제 3자가 판단하는 것은 사적 계약에 대한 정부의 지나친 개입”이라며 “절차의 적정성은 국가가 판단할 수 있지만 수준이 적정한가 여부는 정부가 판단할 수는 없다”고 비판했다.이 밖에도 방통위 법은 ‘중개 거래’뿐 아니라, ‘정보 교환 등 매개’까지 포함해 인터넷 언론사 등 사실상 모든 플랫폼을 규제할 수 있는 것 아니냐는 우려도 나온다. 업계 관계자는 “거의 모든 종류의 플랫폼 사업자를 규제하는 법안”이라고 말했다.기업들, 실태조사부터 제대로 하자기업들 주장이 플랫폼은 아무 문제가 없으니 어떤 규제도 받지 않겠다는 것은 아니다. 코로나19로 비대면 온라인 서비스 이용이 급증해 플랫폼의 영향력이 유통, 음식서비스 등에서 폭발적으로 커지면서 공정한 거래나 이용자 보호에 더 신경 써야 한다는 점은 인정한다. 산업통상자원부에 따르면 코로나19가 발생했던 지난해 2월 이후 주요 유통업체의 온라인 매출은 전월 동기대비 13.4%~34.3% 증가한 반면, 오프라인 매출은 최대 17.6%(3월)감소했다.하지만 EU나 일본의 명확한 입법 목적과 달리, 우리나라는 부처간 입법 전쟁으로 번진 측면이 크다. EU플랫폼규정은 미국 빅테크 기업에 맞서 유럽 기업들을 보호하기 위해, 일본 플랫폼투명화법은 자국 플랫폼 시장 자체를 조성하기 위해 만들었는데, 우리나라는 부처 힘겨루기 측면이 강하다는 얘기다. 이승민 성균관대 법대 교수는 “글로벌 경제 속에서도 자국기업 보호가 세계적 화두”라며 “얼마나 세련되게 자국 기업을 보호하느냐 고민하는 단계다. 지금처럼 무차별 규제를 하면 안된다”고 재고를 촉구했다. 기업들은 지금 당장 별도의 입법이 필요한 이유도 묻고 있다. 공정위는 공정거래법으로 네이버의 검색어 노출 조정 혐의에 대해 과징금을 부과했고, 방통위는 구글의 인앱결제강제를 전기통신사업법상 금지행위 위반으로 제재하려 하기 때문이다. 박성호 한국인터넷기업협회 사무처장은 “플랫폼 규제법을 장기적으로 준비해야 한다는 점은 인정한다”면서도 “범부처 합동으로 민간 전문가가 참여한 가운데 실태조사와 연구를 해서 다른 나라도 참고할 수 있는 제대로 된 온라인 플랫폼 규제법을 만들자. 실태조사부터 했으면 한다”고 말했다.
- [김용일의 부동산톡] 중도금, 잔금의 일부를 미리 지급하면 계약파기를 막을 수 있는지
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 아파트를 매수했는데, 매매계약후 가격이 많이 올라 매도인이 계약을 파기할 것이 염려되어, 이를 막을 수 있는 방법을 문의하는 상담이 많다. 이에 대해서는 매수인이 이행의 착수를 할때까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있다는 법리가 문제되는데, 관련하여 매수인 입장에서 매도인의 계약파기를 막을 수 있는 방법, 반대로 매도인의 입장에서 매수인의 이러한 행위를 막을 수 있는 방법, 매매계약서 작성방법 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 중도금(중도금 약정이 없을 때는 잔금)의 지급일 보다 먼저 중도금(중도금 약정이 없을 때는 잔금)의 일부를 지급하는 방법부동산매매계약시 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되므로, 당사자들은 다른 약정이 없는 한, 당사자 중 어느 일방이 ‘이행에 착수’할 때까지, 계약금의 교부자(매수인)는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금의 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하거나 제공하고 계약을 해제할 수 있다(민법 제565조). 여기서, ‘이행의 착수’의 대표적인 사례는 매수인이 매매계약 후 중도금을 지급하는 경우이고, 이를 반영하여 부동산중개업소에서 흔히 사용되는 매매계약서에도 “매수인이 매도인에게 중도금(중도금 약정이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.”는 것을 계약내용으로 하는 경우가 많다.결국, 매수인이 중도금을 지급하면(중도금 약정이 없는 경우 잔금을 지급하면), 매도인은 더 이상 계약금의 배액을 상환하고도 계약파기를 할 수 없다는 것이다.중도금, 잔금의 지급시기도 원칙적으로 상관이 없다. 매매계약서에 기재된 중도금(중도금 약정이 없는 경우는 잔금)의 지급일 보다 앞서 지급하는 경우, 예를들어 계약후에 바로 중도금(중도금 약정이 없는 경우는 잔금)을 지급하거나 공탁해도 이행의 착수로 볼 수 있고, 이렇게 함으로써 매도인의 계약파기권을 봉쇄할 수 있다.그리고, 중도금, 잔금을 기일 전에 지급한다고 했을 때, 매매계약서에 기재된 금액 전액을 입금할 필요가 없고, 일부만 입금하거나 공탁해도 원칙적으로 이행의 착수로 인정되고, 매도인의 계약파기권을 봉쇄할 수 있다(대법원 2005다39594 판결). 다만, 입금하는 액수가 약정된 금액에 비하여 너무 소액인 경우, 그 금액과 기타 사정 등을 고려한 결과, 통상적인 계약의 이행이 아니라 매도인의 계약파기권만 봉쇄하려는 목적에서의 불합리한 행위에 불과하다고 평가된다면, 이행의 착수로 인정받지 못할 가능성은 있다(대법원 92다31323 판결 참고). 그러므로 매도인의 계약파기권을 확실히 봉쇄시키고 싶다면, 약정된 금액에 비추어 되도록 많은 금액을 입금하는 것이 좋을 것이다. 위와 같이 매수인이 중도금(중도금 약정이 없는 경우는 잔금)의 일부를 지급하였다면, 매수인은 해당 부동산에 대해 처분금지가처분신청을 해둘 수도 있다. 가처분 결정을 받으면, 매도인이 매수인 외의 제3자에게 해당 부동산을 매매하는 것에 제약이 생긴다.◇ 매도인의 입장에서, 매수인이 매도인의 계약해제권을 봉쇄시키는 것을 막을 수 있는 방법매수인이 중도금, 잔금을 약정된 기일 전에 일방적으로 지급하는 방법으로, 매도인의 계약금 배액 상환에 기한 계약파기권이 봉쇄된다면, 매도인의 입장에서는 억울할 수 있다. 이하에서는 매도인의 입장에서 이를 막을 수 있는 방법도 소개해 보겠다.매도인이 먼저 계약파기 의사표시를 하고, 매수인 계좌에 계약금의 배액까지 입금하면 확실히 계약파기가 되겠으나, 만일 매수인의 계좌번호를 모른다면, 매도인이 매수인에게 “계약금 배액을 배상하겠으니 계좌번호를 알려달라. 계약을 파기하겠다.”는 취지의 통지를 하는 방법이 있다. 그렇게 하면 그후에 매수인이 중도금 또는 잔금의 일부를 지급하더라도, 매도인이 배액배상을 하면, 매도인의 계약파기가 우선하는 것이 원칙이다. 관련하여 판례를 보면, 매도인이 매수인으로부터 아직 중도금(중도금의 약정이 없는 경우는 잔금)의 일부를 받지 않은 상황에서, 매도인이 매수인에게 계약금의 배액을 상환하고 계약을 파기하겠다는 의사표시를 하고, 매수인에게 계약금의 배액을 받을 계좌번호를 요청하였으며, 만일 언제까지 계좌번호를 가르쳐주지 않으면 공탁하겠다고 통지를 한 사안에서, 이러한 통지를 받은 매수인이 매도인의 요청에 응하지 않고 오히려 중도금의 일부를 지급했더라도, 그후 매도인이 위 금액을 공탁한 이상, 매도인의 계약해제가 유효하고, 그것이 우선한다는 취지로 판시한 것이 있다(대법원 92다31323 판결). 또한, 매매계약서를 작성할 때, 지급일 보다 먼저 지급하는 것은 효력이 없다고 특약을 넣는 방법이 있다.예를들어 매매계약서에, 매수인은 중도금(중도금 약정이 없는 경우는 잔금)에 대해 그 지급일 보다 앞서 지급할 수 없고, 지급하더라도 효력을 인정하지 않으며, 매도인은 중도금(중도금 약정이 없는 경우는 경우는 잔금)의 지급일 전일까지는 계약금의 배액을 상환하고 계약을 파기할 수 있다는 취지의 특약을 하였다면, 매수인이 중도금 또는 잔금의 지급일 보다 앞서 지급했다고 해도, 매도인은 여전히 계약금의 배액을 상환하고 계약을 파기할 수 있다(대법원 2004다11599 판결 등). ◇김용일 변호사△서울대 경영대학 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡]중도금 무이자 대출 약속을 위반했다고 계약파기 할 수 있는지
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 분양계약서에 ‘분양자가 중도금 무이자 대출을 알선해주겠다.’는 취지의 약정을 하는 경우가 있다. 그런데 실제로 이러한 약정을 이행하지 않을 때, 이를 이유로 분양계약을 파기할 수 있는지에 대해, 이는 부수적 의무에 불과하므로 계약해제 사유가 되지 않는다는 최근 하급심 판결이 이어 이를 소개하고, 그 전에 이와 관련하여 부수적 의무 불이행과 계약파기의 법리에 대해 먼저 정리해 보겠다.◇ 상대방이 계약내용 중 부수적 의무를 위반한 경우, 계약파기가 가능한지부동산 매매계약의 경우, 당사자들이 약정한 계약내용은 여러 가지가 있을 것이다. 그런데, 상대방이 계약내용 중 일부를 위반했다고 해서 무조건 계약을 해제할 수 있는 것이 아니다. 계약내용에는 주된 의무와 부수적 의무가 있는데, 주된 의무를 위반했을 때만 계약해제를 할 수 있다는 것이 판례의 기본적인 입장이다. 주된 의무와 부수적 의무의 간단한 구별기준을 보면, 그 의무를 위반한 경우 계약의 목적을 달성할 수 없다면 그 의무는 주된 의무로 볼 수 있고, 그렇지 않은 경우는 부수적 의무로 볼 수 있다.관련하여 법원은, “(당사자 입장에서) 상대방이 계약을 위반했을 때 이를 이유로 계약을 해제하기 위해서는, 상대방의 그 이행의무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 않으면 계약의 목적이 달성되지 않아서, 당사자가 그 계약을 체결하지 않았을 것이라고 여겨질 정도의 주된 의무여야 하고, 그렇지 않은 부수적 의무를 불이행한데 지나지 않은 경우는 계약을 해제할 수 없다.”는 취지로 판시하였다(대법원 2001다20394 판결). 다만, 부수적 의무라도, 이를 위반시 계약을 해제할 수 있는 것으로, 별도 약정을 한 경우는, 상대방이 위반시 계약해제가 가능할 것이다.부수적 의무라고 평가되는 대표적인 사례는, 매매계약시 별도로 다운계약서를 쓰기로 한 의무를 위반한 사례이다. 관련하여 법원은 “이 사건 매매계약에서 주된 의무는 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 매매대금 지급의무이며, 다운계약서 작성 합의는 양도소득세와 관련한 매도인의 편의를 보아 준다는 취지에서 이루어진 것으로 보이므로, 다운계약서 작성의무는 이 사건 매매계약의 주된 채무가 아닌 부수적 채무에 불과하고, 따라서 매수인이 그 부수적 채무를 이행하지 아니하였다고 하여 매도인이 이를 들어 그의 주된 채무(소유권이전등기의무)의 이행을 거절할 수는 없고, 다만 계약 해제 등의 경우 손해배상액을 산정할 때 이러한 사정을 참작할 여지가 있을 뿐이다.”는 취지로 판시하였다(대법원 2014다236410 판결).◇ 중도금 무이자 대출을 알선해 주겠다는 약정을 위반시, 이를 사유로 계약파기가 가능한지다시 중도금 무이자 대출 사건으로 돌아와보면, 분양계약서에 ‘분양자가 중도금 무이자 대출을 알선해주겠다.’는 취지의 약정을 하였는데, 분양자가 이러한 무이자대출 약정을 이행하지 않았다는 이유로, 계약해제를 주장하며 계약금반환소송을 제기한 사건에서, 부동산 분양계약에서 무이자대출을 알선해주기로 한 의무가 주된 의무인지 부수적 의무인지가 쟁점이 되었는데,위 사건에서 법원은, 부동산 매매계약에 있어 매수인의 중도금 납부의무는 매수인의 주된 의무이고, 반면에 매도인이 중도금 대출을 알선해 주기로 하였다고 하더라도 그 의무는 부수적 의무에 불과하다고 하였다. 이러한 전제하에 법원은 “분양자(매도인)가 중도금 대출을 알선해 주지 않았다는 사정은 수분양자(매수인)가 이 사건 공급계약을 해제할 수 있을 정도로 계약상 주된 의무를 불이행한 것으로 볼 수 없고, 따라서 수분양자(매수인)는 이를 이유로 이 사건 공급계약을 해제할 수 없다.”고 판시하였다(울산지방법원 2020.11.19. 선고 2020가단697 판결).한편, 위 사례에서 수분양자(매수인)는, 분양계약체결 당시 분양자(매도인)가 중도금 지급방법과 관련하여 수분양자(매수인)에게 착오를 야기시켜 계약을 체결하게 된 것이므로, 착오를 이유로 계약을 취소한다는 주장도 하였다.그러나, 법원은 “민법 제109조 제1항에 의하면, 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있어야 취소할 수 있는 것인데, 이 사건의 경우 분양자가 중도금 대출을 알선해 주기로 하였다는 사정은 법률행위의 중요부분에 해당한다고 볼 수 없으므로, 결국 수분양자는 착오를 이유로 계약을 취소할 수도 없다.”는 취지로 판시하였다.◇김용일 변호사△서울대 경영대학 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡]토지거래허가구역내 허가를 받지 않아도 되는 경우…경매·공매의 예외
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 토지거래허가구역내 일정 면적 이상의 토지를 매매함에 있어서는 관할관청의 허가를 받아야 매매가 유효하게 되는데, 이번 시간에는 토지거래허가구역내 토지 매매시 법적효과인 유동적 무효, 확정적 무효의 법리를 먼저 보고, 경매, 공매 등 허가를 받지 않아도 되는 경우에 대해 정리해 보겠다. ◇ 토지거래허가구역내 매매시 유동적 무효와 확정적 무효의 법리토지거래허가구역내 토지의 거래와 관련해서는 부동산 거래신고 등에 관한 법률의 적용을 받는다. 위 법에 의하면, 토지거래허가구역에서 대가를 받고 토지의 소유권을 이전하거나(대표적으로 매매가 이에 해당), 지상권을 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 관할관청으로부터 그 계약에 관하여 허가를 받아야 한다.토지거래허가구역에서 토지 매매계약을 체결한 경우에는 관할관청으로부터 그 매매계약에 관하여 허가를 받아야만 그 매매계약이 유효하게 되고, 허가를 받기 전에는 그 매매계약이 일단 무효의 상태에 있다가, 나중에 토지거래허가를 받으면 계약체결 시점으로 소급하여 유효하게 되는바, 이를 유동적 무효라 한다.만일 토지거래허가신청을 했다가 불허가처분을 받으면 그 계약은 확정적으로 무효가 된다. 이에 대해서는 불허가 처분에 대해 취소소송 등 행정소송으로 불복하는 방법은 있다.한편, 매매계약 체결 당시에는 토지거래허가구역이 아니었으나, 그후 토지거래허가구역으로 지정고시된 경우에는 허가를 받지 않아도 되고, 토지거래허가구역으로 지정고시된 후 매매계약을 체결하였으나 그후 지정이 해제된 경우에는 허가를 받을 필요가 없게 된 것이므로 확정적으로 계약이 유효하게 된다. 확정적 유효가 되었으니 그 후 다시 허가구역으로 지정되더라도 더 이상 허가를 받지 않아도 된다.◇ 토지거래허가를 받지 않아도 되는 경우, 경매와 공매의 예외토지거래허가를 받아야 하는 계약으로 위 법에 규정된 것은, 매매 등 대가를 받고 소유권을 이전하는 계약이므로, 이에 해당하지 않는 상속, 증여의 경우 또는 명의신탁 해지에 기한 반환을 할 때는 허가가 필요하지 않다. 예를 들어, 부동산실명법상 부동산명의신탁은 원칙적으로 무효이지만, 예외적으로 부부간 부동산 명의신탁은 유효한바, 부부간에 이를 해지하고 반환받는 경우에는 토지거래허가가 필요 없을 것이다.그리고, 민사집행법상 경매로 낙찰받는 경우는 허가가 필요하지 않고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조 제2항 제2호), 한국자산관리공사(캠코)가 진행하는 온비드 공매로 낙찰받는 경우도 대부분 허가가 필요하지 않다. 구체적으로, ①국유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우, ②공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우, ③압류재산 즉 국세 및 지방세 등 세금이 체납되어 압류된 재산을 공매로 처분하는 경우, ④유입자산의 경우 허가가 필요하지 않다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조 제3항 제2호, 제3호, 제12호, 제16호 전단). 그러나, 공매 중에서도 수탁재산, 즉 한국자산관리공사에 매각이 의뢰되어 공매하는 경우는 원칙적으로 허가가 필요하고, 예외적으로 3회 이상 공매하였으나 유찰된 토지를 매각하는 경우에만 허가가 필요하지 않은데(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조 제3항 제16호 후단), 다만 토지거래허가구역내에서 수탁재산이 공매되는 경우는 흔치 않을 것이다.◇김용일 변호사△서울대 경영대학 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 이재명표 '경기도 기본주택' 국회서 공론의 장 열린다
- [수원=이데일리 김미희 기자] 경기도가 부동산 투기를 원천 차단하면서 무주택자들이 평생 안정적으로 거주할 수 있는 ‘경기도 기본주택’을 추진하는 가운데 국회차원에서 공론의 장이 열린다.경기도는 오는 26일 오전 10시 서울 여의도 글래드호텔에서 이재명 경기도지사와 국회의원, 경기주택도시공사, 민간전문가가 함께하는 ‘경기도 기본주택’ 정책토론회가 개최된다고 22일 밝혔다.경기도, 경기주택도시공사가 주관하고 국회의원 50명이 공동 주최하는 이번 토론회는 ‘경기도 기본주택’에 대한 정책제안과 이에 대한 토론을 통해 관련 정책의 주요내용과 추진방향을 대외적으로 알리고 국민 공감대를 형성하고자 마련됐다. 토론회는 사회적 거리두기 2.5단계 시행에 따라 온라인으로 진행된다. 토론회 내용은 ‘소셜방송 LIVE경기’에서 시청할 수 있으며, 모바일로도 시청 가능하다.이헌욱 경기주택도시공사 사장과 남기업 토지자유연구소 소장이 각각 ‘기본주택 장기임대형 제안’, ‘기본주택 분양형 제안’으로 주제발표를 한 뒤 전문가 토론을 하는 방식으로 진행된다. 전문가 토론은 임재만 세종대학교 교수가 좌장을 맡고 김남근 법무법인 위민 변호사, 박미선 국토연구원 주거정책연구센터장, 진남영 새로운 사회를 여는 연구원 원장, 배문호 한국토지주택공사(LH) 토지주택대학교 교수가 토론자로 나서 경기도 기본주택 정책 제안에 대해 의견을 나눌 예정이다.‘경기도 기본주택’은 무주택자면 누구나 30년 이상 장기간 거주할 수 있는 장기임대형과, 토지는 공공이 소유·임대하고 주택은 개인이 분양받아 소유하는 분양형이 있다. 도는 지난해 8월 기본주택 장기임대형을 중앙정부에 제안했으며, 이달 8일에는 기본주택 분양형 추진을 위한 특별법 제정을 건의했다.
- [김용일의 부동산톡]이행불능에 기한 대상청구권의 사례와 소멸시효
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 예를들어, 토지 매매계약 후 매도인의 토지가 수용되어 매도인이 매수인에게 등기를 이전할 수 없는 경우, 매수인은 매도인에게 토지의 등기를 이전해달라고 하는 대신 매도인이 받은 수용보상금을 달라고 청구할 수 있는바, 이를 대상청구권이라 한다. 이번 시간에는 대상청구권의 주요 사례와 소멸시효에 대해 정리해 보겠다.◇ 대상청구권의 개념과 토지수용시 보상금에 대한 대상청구권채무자의 채무이행이 불능으로 되었지만, 채무자가 그 이행불능이 된 목적물을 대신하여 다른 이익을 얻은 경우, 채권자가 채무자에게 그 이익을 청구할 수 있어야 공평할 것이다. 여기서 채권자의 위 권리를 대상청구권이라 하고, 채무자의 채무가 이행불능이 된 사유는 채무자에게 책임이 있든 없든 상관 없다.대상청구권은 민법에 명시되어 있지는 않지만, 우리 대법원 판례에서 공평의 원칙상 인정하고 있고, 주로 토지수용으로 인하여 토지소유권이전등기 의무가 이행불능이 된 경우 대상청구권을 인정한 판례가 많다.구체적으로 대법원은 “소유권이전등기의무의 목적 부동산이 수용되어 그 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 경우, 등기청구권자는 등기의무자에게 대상청구권의 행사로써 등기의무자가 지급받은 수용보상금의 반환을 구하거나 또는 등기의무자가 취득한 수용보상금청구권의 양도를 구할 수 있다.”고 하였다(대법원 95다56910 판결). 다만, 채권자가 채무자를 상대로 공탁된 수용보상금의 수령자가 자신이라는 취지의 확인의 소송을 할 수는 없다(대법원 95다2074 판결).◇ 부동산 점유취득시효 완성 후 처분시 대상청구권타인 명의로 된 부동산을 20년간 자기의 부동산으로 알고 평온, 공연하게 을 점유했던 자는 그후 취득시효에 기한 소유권이전등기를 함으로써 그 소유권을 취득한다는 것이 취득시효의 법리이다.그런데, 20년 이상 점유하였지만, 아직 취득시효에 기한 소송을 통해 등기를 이전받기 전에, 원래의 등기 명의자가 해당 부동산을 처분하여 제3자에게 등기가 이전되면(또는 해당 토지가 수용되면), 그 제3자가 취득한 소유권등기가 우선적으로 유효하고, 시효취득자는 소유권을 취득할 수 없다. 그러나, 이 경우에도 취득시효 권리자는 원래의 등기 명의자가 제3자에게 해당 부동산을 처분하고 받은 매매대금(또는 수용보상금)에 대해 대상청구권을 행사하여, 그 반환을 주장할 수 있는 것이다.다만, 취득시효에 기한 대상청구권을 행사하기 위한 조건이 있다. 관련하여 대법원은 “점유로 인한 부동산 소유권 취득기간 만료를 원인으로 한 등기청구권이 이행불능으로 되었다고 하여 대상청구권을 행사하기 위하여는, 그 이행불능 전에 등기명의자에 대하여 점유로 인한 부동산 소유권 취득기간이 만료되었음을 이유로 그 권리를 주장하였거나 그 취득기간 만료를 원인으로 한 등기청구권을 행사하였어야 한다.”고 하였다(대법원 94다43825 판결).◇ 종중땅 명의신탁 해지와 대상청구권부동산실명법에 의하면, 부동산 명의신탁 약정은 무효이다. 그러나, 예외적으로 종중, 배우자간, 종교단체의 경우 명의신탁약정이 유효하다고 규정하고 있는바, 이 경우는 명의신탁 해지의 법리가 적용된다. 예를들어, 종중이 종중땅을 종중원에게 명의신탁하여 종중원 앞으로 등기를 해 놓았다면 위와 같은 명의신탁은 유효이므로, 종중은 명의수탁자인 종중원에게 명의신탁의 해지를 원인으로 한 부동산 소유권이전등기소송을 통해 등기명의를 이전받을 수 있다. 그러나, 명의수탁자인 종중원이 위 부동산을 제3자에게 처분하였다면(또는 수용을 당하였다면), 원칙적으로 제3자가 부동산을 유효하게 취득하므로, 종중은 해당 부동산의 등기를 이전받을 수는 없지만, 대상청구권을 행사하여 명의수탁자인 종중원이 받은 매매대금 또는 수용보상금을 달라고 청구할 수 있는 것이다(대법원 95다38080 판결).◇ 이행불능에 기한 대상청구권의 소멸시효채무자의 의무가 이행불능이 되었고, 이로 인해 채권자가 대상청구권을 행사한다고 했을 때, 그 권리의 소멸시효 기간은 10년이므로, 이행불능시부터 10년 안에 대상청구권을 행사해야 함에 유의해야 한다.관련하여 법원은 “매매 목적물의 수용 또는 국유화로 인하여 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능된 경우 매수인에게 인정되는 대상청구권에 대하여는 특별한 사정이 없는 한 매수인이 그 대상청구권을 행사할 수 있는 시점인 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능 되었을 때부터 소멸시효가 진행하는 것이 원칙이다.”고 하였다(대법원 2018다248244 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대학 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡]토지보상법에 따른 수용 절차 및 보상금 산정의 원칙
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 3기 신도시 토지보상으로 수십조 원의 보상금이 풀린다고 하는데, 최근 공시지가도 상승하면서 적절한 수용보상액 및 보상방법 등을 둘러싼 많은 분쟁이 예상된다. 이번 시간에는 토지보상법에 따른 토지수용 및 불복절차, 보상금 산정의 원칙 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 토지수용 및 불복 절차 요약공익사업에 필요한 토지 등을 수용하고 이에 대한 손실보상을 하는 것에 대해서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(줄여서, ‘토지보상법’)이 규정하고 있는바, 수용 및 불복절차를 간단히 요약하면 아래와 같다.일단, 공익사업을 수행하는 사업시행자는 국토교통부 장관으로부터 사업을 인정받고 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는데, 관련하여 위 토지보상법이 정한 절차와 규정을 준수해야 한다.이때, 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고, 통지 및 열람, 보상액의 산정과 관련하여 토지소유자 및 관계인과 협의절차를 거쳐야 한다.만일 협의가 되지 않으면, 사업시행자 또는 토지소유자 등은 토지수용위원회에 재결 절차를 진행할 수 있고, 토지수용위원회의 재결 결정에도 불구하고 이의가 있으면 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다. 그리고, 중앙토지수용위원회의 이의 재결 결정에도 이의가 있으면 법원에 행정소송을 제기하여 다툴 수 있다.사업시행자의 최초 보상액 제시 뿐만 아니라, 이러한 일련의 불복 절차시 그때마다 감정평가를 할 것인데, 결국 보상금 액수가 달라질지 여부는 감정평가 결과에 크게 좌우될 것이다.◇ 수용보상금 산정의 원칙, 개발이익 배제손실보상시 현금보상이 원칙이지만, 땅으로 받을 수도 있다(이른바, 대토보상). 즉, 토지소유자가 원하는 경우 토지소유자가 받을 보상금의 범위 안에서 당해 공익사업의 시행으로 조성된 토지를 받을 수도 있다(토지보상법 63조).그리고, 보상액 산정을 함에 있어서는 해당 토지의 공시지가를 기준으로 여러 요소를 고려하여 평가된 적정가격으로 보상하게 되는데, 보상액 평가의 기준시점은 협의에 의한 경우는 협의 성립 당시의 평가가격을 기준으로 하고, 재결에 의한 경우는 재결당시의 평가가격을 기준으로 한다.한편, 토지보상법은 “보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다.”고 하여(67조 2항), 이른바 ‘개발이익’에 대해서는 보상을 하지 않고 있다(대법원 98두6067 판결 등도 같은 취지). 당해 수용사업의 계획 또는 시행으로 인하여 해당 토지의 가격이 상승한 것, 즉 개발이익에 대해서는 공익사업으로 인하여 발생한 것이기 때문에 토지소유자 등에게 귀속시키지 않겠다는 것이고, 그것을 배제하고 보상을 하더라도 정당한 보상이라는 논리이다. 그러나, 이에 대해서는 수용되지 않은 주변 토지주들은 오히려 개발이익을 누리는 것과 관련하여 형평성 차원에서 논란이 있기는 하다.한편, 위 토지보상법 67조 2항의 문언은, 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동된 경우 이를 고려하지 않는다는 것이므로, 해당 공익사업과는 관계없는 다른 사업의 시행으로 인하여 지가가 상승한 경우는 이를 반영하여 보상을 하게 된다.관련하여 법원은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조 제2항은 ‘보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다’라고 규정하고 있는바, 수용 대상 토지의 보상액을 산정함에 있어 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 계획의 승인, 고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 재결 당시의 가격을 기준으로 하여 적정가격을 정하여야 하나, 해당 공익사업과는 관계없는 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익은 이를 포함한 가격으로 평가하여야 하고, 개발이익이 해당 공익사업의 사업인정고시일 후에 발생한 경우에도 마찬가지이다.”라고 하였다(대법원 2013두21182 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대학 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 김진욱 초대 공수처장 후보자 재산 18억…소유 부동산은 없어
- [이데일리 박태진 기자] 김진욱 초대 고위공직자범죄수사처장 후보자의 인사청문요청안이 4일 국회에 접수된 가운데 무주택자인 김 후보자는 약 18억원의 재산을 신고한 것으로 나타났다.문재인 대통령이 지난 4일 국회에 재출한 김진욱 고위공직자범죄수사처장 후보자 인사청문요청안에 따르면 김 후보자는 약 18억원의 재산을 신고한 것으로 나타났다.(사진=이데일리DB)지난 4일 문재인 대통령이 국회에 제출한 청문요청안에 따르면 김 후보자는 본인과 배우자, 부친, 두 자녀 등의 명의로 총 17억9660만원의 재산을 신고했다. 그는 부동산은 소유하고 있지 않지만 서울 강남구 대치동 아파트(97.34㎡)에 보증금 12억5000만원짜리 전세를 살고 있는 것으로 확인됐다.김 후보자는 여동생과 공유 중인 서울 노원구 월계동 아파트(48.56㎡) 전세권도 있다고 신고했다. 월세 보증금 7000만원 중 김 후보자가 4000만원을 부담했다.김 후보자는 주식도 보유 중이다. 본인 명의로 미코바이오메드(214610)(9386만원), 삼성전자(005930)(527만원), 유한양행(000100)(233만원), 피엔케이피부임상연구센타(347740)(207만원) 등 1억675만원의 주식과 3억6347만원의 예금도 보유 중이다. 1966년생으로 대구출신인 김 후보자는 보성고와 서울대 고고미술사학과, 서울대학원 법학과를 거쳐 미국 하버드 로스쿨을 나왔다. 병역사항은 1992년 5월부터 1995년 2월까지 공군법무관으로 복무하고 전역했다.문 대통령은 청문요청안에서 김 후보자에 대해 “약 3년간 재판 업무를 담당하면서 법관으로서 사법제도 전반에 걸친 식견을 갖췄다”면서 “약 12년 간 변호사로서 민형사, 행정, 자문 등 각종 법률 사무를 처리하면서 뛰어난 업무 능력을 발휘했을 뿐만 아니라 대한변협 초대 사무차장, 서울지방변호사회 공보이사를 역임하는 등 공익활동도 활발하게 수행했다”고 소개했다.이어 “법관, 헌재 선임연구관, 특별수사관, 변호사로서의 다양한 경험과 법률적 전문성 등을 바탕으로 선진 형사사법기구의 전범(典範)으로서의 공수처의 성공적 출범, 형사사법기관 간 견제와 균형을 통한 권력 남용 방지, 부패에 대한 통제장치 확립이라는 막중한 과업을 수행할 적임자”라고 덧붙였다.한편 인사청문회법상 국회는 정부로부터 요청서를 받은 날부터 20일 이내에 청문회를 마쳐야 한다. 만약 기한 내 청문보고서를 채택하지 않을 경우 대통령은 10일 이내 기간을 정해 재송부를 요청할 수 있으며, 그럼에도 국회가 보고서를 보내지 않을 경우 대통령은 국회 동의 없이 내정자를 임명할 수 있다.
