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- 세입자 구한 뒤 소액 얹어 빌라 매도…보증금 떼여도 속수무책
- [이데일리 박종화 오희나 기자] 서울 강서구 화곡동. 대로에서 조금 안으로 들어서면 연립·다세대주택(빌라)과 공인중개사무소가 밀집해 있다. 일부 공인중개사무소엔 ‘신축빌라 분양. 실투자 1000만원!’ 같은 문구가 붙어 있다. 분양가에 육박하는 가격으로 세입자를 받으면 소액으로도 새 빌라를 분양받을 수 있다는 게 이들 업소의 설명이다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]이 지역 한 공인중개사무소 관계자에게 빌라 분양을 문의하자 “원래 분양가는 3억원인데 전셋값을 구할 수 있다. 2억7000만~2억8000만원에 세입자를 구할 수 있다”며 “세입자는 알아서 구해줄 테니 실제론 1000만~2000만원만 투자하면 된다”고 말했다. 이 관계자 말을 달리 해석하면 집값이 1000만원~2000만원만 떨어져도 깡통 주택이 된다는 뜻이다. 최근 주택 가격이 하락하면서 깡통 전세가 속출하는 배경이다.박동수 서울세입자협회 대표는 “빌라 업자가 신축 빌라를 비싸게 분양하기 위해 분양가에 육박하는 가격으로 전세를 끼고 분양한다”며 “세입자도 구축 월세보다는 신축 전세를 선호하다 보니 구조적으로 전세 사기에 취약하다”고 말했다.◇뒤늦게 전세 사기 알아차려도 구제 어려워최근엔 신축 빌라가 잇달아 깡통주택으로 전락하고 있다. 세입자를 먼저 구해놓고 수분양자(분양을 받는 사람)을 먼저 찾는 분양 방식 때문이다. 이런 빌라에선 소액으로도 빌라를 분양받을 수 있다며 수분양자를 모은다. 일부 공인중개사무소는 임대인과 함께 이런 방식으로 전세 사기에 적극적으로 가담하고 있지만 실제 입증하기는 어려워 ‘솜방망이’ 처분을 받는 경우가 대부분이다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]김예림 법무법인 덕수 변호사는 “단순히 전세금을 돌려받지 못했다고 해서 임대인을 사기죄로 처벌할 수 있는 것도 아니고 임대차 계약 체결 당시부터 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 의도가 있었다는 점을 객관적으로 증명하기란 더 어렵다”며 “이런 이유로 기존에는 임대인이 전세금을 돌려주지 않더라도 실제 임대인을 사기죄로 처벌하는 사례는 많지 않았다”고 설명했다.명의 변경도 흔한 전세 사기 수법이다. 집주인이 바뀌면 세입자가 임대차 계약을 해지하고 이전 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있긴 하지만 집주인이 바뀐 걸 세입자가 모르는 경우도 많다. 고지 의무가 없기 때문이다. 계약 해지를 청구할 수 있는 기간도 판례상 한 달 남짓이다.전세 사기 피해자들은 현행 세입자 보호 제도가 불충분하다고 하소연한다. 이데일리와 만난 한 전세 사기 피해자는 “집주인이 차명 재산으로 외제차를 굴리고 다녀도 현재 환수하기가 어렵다”며 “세입자 돈으로 집주인 채무까지 갚아줘야 하는 상황이다”고 불만을 터뜨렸다.그는 “이 부분에 대해 법적으로 분명한 환수 방안을 마련해야 한다”며 “최소한 세입자가 거주 중에 집주인이 바뀌었을 땐 새 집주인의 금융 상태 등을 확인할 수 있는 권리도 보장해야 한다”고 말했다.공간 데이터 전문회사 빅밸류의 김진경 대표는 “전세사기는 결국 보증 사기로 이어져 개인의 피해에서 그치지 않고 사회적 손실이 될 수밖에 없다”며 “이런 사회적 손실을 막기 위해 정부 차원의 적극적인 대응이 필요하다”고 강조했다.◇전세 사기 피해액 매년 사상 최대28일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 7월말 현재 전세보증금반환보증보험 사고 금액은 4279억원을 기록했다. 지난해 5790억원의 73.9%에 달한다. 전세금반환보증보험 사고액은 HUG의 집계가 시작된 지난 2015년부터 매년 증가 추세다. 지난 2016년 34억원에서 2017년 74억원, 2018년 792억원, 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 지난해 5790억원으로 매년 급증세를 보이고 있다. 전세 사기 피해는 매년 사상 최대치를 기록하고 있다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]시장에서는 거래절벽이 이어지고 부동산 가격이 하락세를 보이면서 세입자의 피해는 더욱 커질 수밖에 없다. 통상 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크다고 판단한다. 서울주거포털에 따르면 올해 2분기 전체 25개구 중 연립다세대 전세가율이 90%를 넘은 곳은 강서구(96.7%), 양천구(92.6%), 금천구(92.8%) 등 3곳이었다. 관악구(89.7%), 강동구(89.6%), 구로구(89.5%)도 그 뒤를 이었다. 주로 신축 빌라가 많은 지역이다. 서울의 아파트 신규 계약 전세가율은 평균 54.2%로 나타났지만 연립다세대는 평균 84.5%, 갱신 계약은 77.5%로 아파트보다 높은 수준이다.승재현 형사정책연구원 연구위원은 “전세사기를 분석해보면 30대 미만이 90%, 3억원 이하 부동산이 90% 수준으로 결국 사회초년생 등이 다수 피해자가 되고 있다”며 “세입자의 보증보험 의무 가입과 집주인의 국세 체납 여부 등 정보를 공개하는 등 정부가 적극적으로 나서야 한다”고 지적했다.
- [김용일의 부동산톡]임대인이 사망시 상속인들의 보증금반환의무
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 공유자들 전원이 부동산을 임대하여 보증금을 받고 계약이 종료된 경우에 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무는 공유자들 전원이 책임져야 하는 의무이다. 또한, 임대인이 사망하여 부동산이 상속된 경우에는 상속인들 전원이 이러한 보증금반환의무도 승계하게 되는바, 관련하여 이번시간에 정리해 보겠다.◇ 부동산 공유자 전원이 부동산 임대차계약을 체결하고 보증금을 받은 경우에 임대차종료시 보증금반환의무는 공동의 의무부동산의 공유자들 전원이 공동으로 부동산을 임대하고 임대차계약을 체결한 경우, 이들의 임차인에 대한 보증금반환의무는 원칙적으로 불가분채무이고, 따라서 공동으로 책임져야 한다. 임대부동산은 각자가 공유 지분만큼 소유하고 있지만, 임대보증금반환채무는 각자가 자신의 지분만큼만 책임지면 되는 분할채무가 아니라, 각자가 전부를 책임져야 하는 불가분채무인 것이다예를 들어, 건물의 공유자 A와 B가 임차인 C와 건물 임대차계약을 체결하고 보증금 3억원을 받았다면, 임차인 C는 계약종료 후 A에게든 B에게든 보증금 3억원을 청구할 수 있다. 공유자 A의 지분이 2/3이고, B의 지분이 1/3라고 해서 각각 지분비율만큼만 보증금반환의무가 있는 것이 아니다. A든 B든 3억원 전부를 반환할 의무가 있다. 위 사례에서 임차인으로부터 보증금 3억원을 받을 때 A가 대표로 전부 받고 B에게 그 지분비율에 상응하는 돈을 주지 않았다고 해도, 이는 A와 B간의 내부적 문제에 불과하다. 따라서, 임차인 C는 A와 B 모두를 상대로 3억원 전부를 반환해달라는 소송을 할 수 있고, 이 소송에서 B는 A와의 내부적 사정을 이유로 항변할 수 없다.관련하여 대법원은 “건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 한다.”고 하였다(대법원 98다43137 판결).◇ 부동산 임대인이 사망하여 상속인들이 해당 부동산을 공유하게 된 경우에 임대차종료시 보증금반환의무도 공동의 의무위와 같은 법리는, 임대인이 사망하여 해당 부동산을 상속인들이 상속받아 공유하게 된 경우에도 동일하게 적용된다.임대차계약에서 임대인의 지위 또는 임차인의 지위는 상속되므로, 임대인이 임대차계약의 종료 전에 사망한 경우에는 상속인들이 임대인의 지위를 공동으로 상속하게 된다. 이때 각 상속인들이 상속재산분할협의 결과 또는 그 전이라도 상속지분별로 해당 부동산을 공유하게 되면, 이는 여러명의 공유자 임대인들이 있는 경우와 마찬가지의 법률관계가 되므로, 결국 상속인들의 임대차보증금반환채무 역시 불가분채무에 해당하는 것이다.예를들어, 임대인이 전세계약을 하고 전세보증금을 받은 후 사망하여, 상속의 결과 해당 부동산의 등기부에 각 상속지분별로 등기가 된 경우에, 그후 전세계약이 종료되었다면 세입자가 전세보증금반환소송을 함에 있어 상속인 각자에게 각자의 상속분만큼만 청구할 수 있는 것이 아니라, 어떤 상속인에게든 보증금 전부의 반환을 청구할 수 있다.관련하여 대법원은 “상속을 통해 임차건물의 소유권을 취득한 자들은 임대인의 지위를 공동으로 승계하므로, 이들 공동 임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다. 따라서 각자는 보증금 전부를 반환할 의무가 있다.”는 취지로 판시하였다(대법원 2021.1.28. 선고 2015다59801 판결).한편, 위 사례에서 임차인이 공동상속 임대인들에게 보증금 전부의 반환을 요구하여, 그 중 한명의 상속인인 A가 전부 지급하였다면, A는 다른 상속인들에게 상속분 비율에 따라 구상권을 행사할 수 있고, 다른 상속인들은 자신의 상속분에 해당하는 만큼의 금원을 A에게 내부적으로 지급해야 할 것이다(민법 제411조, 제425조).△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 서울시, ‘깡통전세’ 예방 3대 서비스 제공
- [이데일리 신수정 기자] 서울시는 전세 계약을 하는 시민들이 전세가격이 매매가를 웃도는 이른바 ‘깡통전세’의 위험을 사전에 감지하고 전세보증금을 지킬 수 있도록 3대 서비스를 입체적으로 운영 중이라고 밝혔다. 서울 송파구와 강남 일대의 아파트 모습들. (사진=연합뉴스)서울시의 ‘깡통전세’ 위험 예방 3대 서비스는‘전월세보증금지원센터’를 통한 임대차 상담, ‘전월세 정보몽땅’을 통한 지역별 전세가율 확인, ‘전세가격 상담센터’를 통한 적정 전세가격 검증이다.먼저 ‘서울시 전월세보증금지원센터’에서는 상담을 통해 전세 계약을 체결하기 전 주의사항, 꼭 확인해야 하는 내용 등을 확인할 수 있다. 지난 2012년 개소한 ‘서울시 전월세보증금지원센터’에서는 변호사 등 9명의 상담전문인력이 상주하며 주택임대차 관련 모든 상담과 분쟁조정, 대출상담 등을 원스톱으로 제공한다. 임대차 상담의 경우 2021년 약 3만5000여 건이 이뤄졌다. ‘깡통전세’가 사회적 이슈로 떠오른 최근에는 시민들이 위험을 피할 수 있도록 관련 정보를 선제적으로 제공하는 데 주력하고 있다. ‘깡통전세’가 특히 자주 발생하는 신축 빌라의 경우 주변시세 확인, 전세보증금 보증보험 가입 시기 등에 대해 집중 안내하고 있다. 신축빌라 임대차계약을 체결할 땐 서울부동산정보광장이나 주변 중개업소에 실제 거래된 유사 매물 등을 비교해 시세를 반드시 확인해야 한다. 또한, 보증금 미반환 사고를 막기 위해서는 계약단계에서 전세보증금 보증보험에 가입해야 한다.‘서울시 전월세 정보몽땅’에서는 지역별 전세가율, 깡통전세 위험지역 등을 확인할 수 있다. ‘지역별 전세가율’을 사전에 확인함으로써 위험성 여부를 파악해 ‘깡통전세’를 피할 수 있을 것으로 기대된다.‘서울시 전월세 정보몽땅’은 서울시가 전·월세 실거레 데이터를 분석한 전월세 시장지표를 제공하는 온라인 플랫폼으로, 지난 23일부터 ‘지역별 전세가율’ 정보를 제공하고 있다. 서울주거포털→알림소통전월세→정보몽땅으로 접속하면 된다. 전세가율이 높은 지역에서 전세 계약을 체결할 경우, 임차인이 유사한 주택의 매매가격이 얼마인지 확인해야 할 필요성을 알려준다는 점에서 깡통전세 피해를 예방하는 데 효과가 있을 것으로 기대된다. ‘지역별 전세가율’은 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보증보험 가입 시 보증금액·유형 등이 동일한 조건의 주택에서 보증료율 상향기준을 부채비율 80%로 설정하고 있는 점에 착안해 80% 이상 이상 지역을 구분한 자료다.끝으로 ‘전세가격 상담센터’에서는 임차인이 전세 계약 이전에 특정주택의 전세가격 적정 여부를 확인할 수 있다. 서울부동산정보광장을 통해 누구나 무료로 이용 가능하다. 신청자가 온라인을 통해 소재지, 주택 사진 등 주택정보를 입력하고 상담 신청을 하면 접수 상황과 담당 평가법인을 문자로 통보받는다. 이후 담당 감정평가사는 해당 부동산에 대한 감정평가를 거쳐 2일 이내 신청자에게 유선으로 결과를 안내해 준다. 신청자는 결과를 토대로 전세 계약 체결 여부 등에 참고자료로 활용할 수 있다.서울시는 ‘깡통전세’ 등 전세사기를 사전에 차단하기 위해 이달부터 ‘전세가격 상담센터’를 본격 가동, 전세가격 적정여부에 대한 상담서비스를 시작했다. 앞서 한국감정평가사협회와 MOU를 체결해 부동산 분야 전문가인 감정평가사가 직접 신청자의 물건을 평가, 적정한 전세 예정가격과 거래의 안전성을 분석하도록 지원하고 있다.‘전세가격 상담센터’를 통해 정확한 시세 확인이 어려운 신축빌라, 다세대·다가구 등에 대해 선 순위 대출액, 보증금 등을 고려한 전세 예정가격의 적정 여부를 확인할 수 있을 것으로 기대된다. 유창수 서울시 주택정책실장은 “임차인에게 전세보증금은 전 재산과도 같다 ‘깡통전세’와 관련한 문제는 한 번 발생하면 피해의 정도가 크고 청년, 신혼부부, 사회초년생 등 주거약자의 경우는 더더욱 그렇기 때문에 예방에 총력을 기울여야 한다”며 “‘깡통전세 예방 3대 서비스’ 뿐만 아니라 주택시장 변화 등을 면밀히 검토해 유용한 주택정보 서비스를 지속적으로 발굴, 확대하겠다”고 말했다.
- [김용일의 부동산톡]토지 또는 건물이 공유물인 경우 법정지상권
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하였다가 매매 기타 원인으로 각각 그 소유자를 달리하게 된 경우에, 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면, 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있도록 하는 것이 당사자의 의사라고 보아 건물소유자에게 해당 토지를 사용할 수 있는 권리를 인정해주는바, 이를 관습법상 법정지상권이라 한다. 그리고 만일 매매가 아니라 저당권(근저당권도 동일) 실행으로 각각의 소유자가 달라지면 민법 제366조의 법정지상권이 성립되어 비슷한 법리가 적용된다. 이번 시간에는 관습법상 법정지상권, 민법 제366조의 법정지상권의 법리와 관련하여 특히 토지 또는 건물이 공유물인 경우를 정리해 보겠다.◇ 관습법상 법정지상권의 성립요건관습법상 법정지상권의 성립요건을 간단히 요약하면, ① 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유에 속하였을 것, ② 토지와 건물의 소유권이 그후 법률상 규정된 것이 아닌 원인으로 달라져야 할 것, ③ 토지와 건물의 소유권이 다른 사람에게 귀속될 때 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 할 것이다.여기서 ②번 요건인, 토지와 건물의 소유권이 법률상 규정된 것이 아닌 원인으로 각각 소유권이 달라져야 할 것에서 ‘법률상 규정된 것’의 대표적인 예가 민법 366조의 저당권실행 경매로 인한 법정지상권이다. 따라서, 저당권실행 경매로 인해 토지와 건물의 소유권이 달라지면 민법 366조의 법정지상권이 성립되는지 여부가 문제되고, 관습법상 법정지상권은 그 밖의 다른 사유일 때 성립한다.관습법상 법정지상권이 성립될 수 있는 대표적인 사유는, 토지와 건물이 매매, 대물변제, 증여, 공유물 분할, 강제경매(저당권실행이 아닌 압류로 인한 경매), 국세징수법에 의한 공매 등으로 각각 소유권이 달라지는 경우이다.◇ 민법 제366조의 저당권 실행으로 인한 법정지상권의 성립요건토지와 건물이 동일인의 소유였다가 어느 부동산이든 매도되어 토지와 부동산의 소유자가 달라지게 되는 경우가 관습법상의 법정지상권이 성립되는 대표적인 경우인데, 여기서 매도가 아니라 저당권에 기한 경매가 진행되어 소유자가 달라지게 되면 민법 제366조의 법정지상권이 적용되어, 건물 소유자가 해당 토지를 점유할 권리를 인정받게 된다.민법 제366조의 법정지상권의 성립요건을 간단히 요약하면, ① 토지 또는 건물 위에 저당권을 설정할 때, 토지와 건물의 소유자가 동일할 것, ② 저당권 설정 당시에 건물이 존재할 것, ③ 임의경매(저당권실행으로 인한 경매)로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라질 것이다.관습법상 법정지상권과 민법 제366조의 법정지상권의 성립요건은 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 원인이 크게 매매냐, 임의경매냐로 구별될 뿐 기본 원리는 유사하다는 것을 알 수 있으며, 성립시 그 효과 역시 비슷하다.◇ 토지 또는 건물이 공유물이면서 일부 지분권자가 토지와 건물 모두에 소유권이 있는 경우 관습법상 법정지상권, 민법 제366조의 법정지상권의 성립 여부토지 또는 건물이 공유물이면서 일부 지분권자가 토지와 건물 모두에 소유권이 있는 경우, 그후 토지 또는 건물이 매매 등으로 소유자가 달라졌을 때 법정지상권이 성립하는지 여부는 매매 등 당시에 토지와 건물의 소유자가 같아야 한다는 요건이 충족되는지 여부가 쟁점이 될 것인데, 각각의 경우 법정지상권을 인정해주는 것이 누구에게 부당하거나 불측의 손해를 입히는 것이 아니지를 기준으로 판단하면 될 것이다.① 토지 소유자가 1명이고, 건물은 토지 소유자 1명을 포함하여 여러명이 공유하고 있는 경우예를 들어, 토지 소유자는 A이고, 건물 소유자는 A, B, C가 각 지분 1/3씩 공유하고 있는 경우, 즉 토지를 단독으로 소유하고 있는자가 건물을 공유로 소유하고 있는 경우를 생각해 볼 수 있다. 이때 토지 소유자 A가 그 토지를 D에게 매도했을때, D가 건물 소유자들을 상대로 토지인도 및 건물철거소송을 제기할 수 있는지, 아니면 건물 소유자들에게 관습법상 법정지상권이 성립하는지와 관련하여, 결론부터 말하면, 이 경우 토지 매도 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일해야 한다는 요건이 충족된다고 보아, 건물 소유자 A, B, C는 토지의 새로운 소유자에게도 관습법상의 법정지상권을 주장하여 토지를 계속 점유 사용할 수 있다.토지를 단독으로 소유하고 있던 A는 자기 토지 위에 건물이 있을 때, 이미 자기 뿐만 아니라 건물의 다른 공유자들을 위해서도 해당 토지의 이용을 인정하고 있었던 것이고, 해당 토지의 새로운 소유자 역시 그러한 관습법상 법정지상권의 부담을 예상할 수 있었기에 부당함이 없고 누가 특별히 손해를 입지 않는다는 것이 주된 논거이다. 위 사례는 관습법상 법정지상권 사례이나, 법정지상권의 경우도 동일하다(대법원 76다388 판결, 대법원 2010다67159 판결, 대법원 2022.7.21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결).② 건물 소유자가 1명이고, 토지는 건물 소유자 1명을 포함하여 여러명이 공유하고 있는 경우위 사례와 반대의 경우, 예를들어 A, B, C가 토지를 각 지분 1/3씩 공유하고 있었는데, A가 B의 동의를 얻어 과반수 지분을 확보하여 토지의 관리행위로서 건물을 신축하기로 결정하였고(이때 C는 동의하지 않음), A가 위 건물의 소유자가 된 경우를 생각해 볼 수 있다.참고로, 부동산이 공유물인 경우, 공유물 전부의 처분 또는 변경을 하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요하지만, 관리행위는 지분의 과반수로서 결정할 수 있다. 결론부터 말하면, 이 경우는 그후 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되면, 건물의 소유자는 토지 소유자를 상대로 관습법상의 법정지상권을 주장할 수 없다. A는 토지 위에 건물을 신축할 때 토지공유자 중의 한명인 C의 동의를 얻지 않았는데, 그럼에도 불구하고 C에 대해서도 법정지상권의 성립을 인정하게 되면, 이는 토지 공유자의 1인으로 하여금 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대해서까지 지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하다는 것이 주된 논거이다. 위 사례 역시 관습법상 법정지상권 사례이나, 법정지상권의 경우도 동일하다(대법원 92다55756 판결, 대법원 2011다73038 판결 등).△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡]근저당권 채무변경과 경매에서 선순위 배당의 범위
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 근저당권을 설정한 후에 채권최고액의 범위 내에서 채무를 변경하는 경우가 있고, 채권최고액 자체를 변경하는 경우가 있다. 관련하여 후순위 저당권자 등 이해관계인의 동의를 받아야 하는지 여부 및 부동산경매절차에서 선순위로 우선 배당받을 수 있는 범위 등을 정리해 보겠다.◇ 근저당권 설정후 채무를 추가하거나 변경시에는 후순위 저당권자 등 이해관계인의 동의 불필요근저당권은 계속적 거래관계로부터 발생하는 또는 장래 발생할지 모르는 다수의 불특정채권을 장래의 일정시기에 일정한 한도, 즉 채권최고액까지 담보하기 위한 목적으로 설정되는 저당권을 말한다. 즉 근저당권이란 피담보채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정하는 저당권을 말한다. 요즘 부동산을 담보로 대출받을 때는 전통적인 의미에서의 저당권 보다는 근저당권이 대부분 실무에서 활용되고 있다.여기서 채권최고액이란 근저당권자가 목적물로부터 우선변제받을 수 있는 한도액을 말한다. 구체적으로 예를들면, 채무자가 돈을 안 갚아서 근저당권자가 담보된 부동산을 경매시켰을 때 근저당권자가 해당 부동산의 낙찰대금에서 우선적으로 배당받을 수 있는 한도를 말하는 것이다. 채권최고액은 부동산등기로 공시되며 통상적으로 원금의 120%에 해당하는 금액으로 정한다.앞서 말했듯이, 근저당권이란 피담보채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정하는 저당권을 말하므로, 근저당권을 설정한 후에 근저당설정자와 근저당권자의 합의로 채무의 범위 또는 채무자를 추가하거나 교체하는 등으로 피담보채무를 변경할 수 있다.후순위저당권자 등 이해관계인은 근저당권의 채권최고액에 해당하는 담보가치가 근저당권에 의하여 이미 파악되어 있는 것을 알고 이해관계를 맺었기 때문에, 피담보채무의 범위 또는 채무자를 변경할 때 후순위저당권자 등 이해관계인의 승낙을 받을 필요가 없고, 변경등기를 할 필요도 없으며, 채권최고액의 범위내라면 변경된 채무까지도 이미 설정되어 있던 선순위 근저당권에 의하여 담보된다. 즉, 부동산경매절차에서 선순위 근저당권자는 채권최고액의 범위에서 후순위권자에 우선하여 배당받을 수 있다(대법원 2021다255648 판결).◇ 근저당권의 채권최고액을 변경하고자 하는 경우에는 후순위 저당권자 등 이해관계인의 동의를 받아서 변경등기까지 완료해야 선순위로 우선 배당 가능위 내용과 구별해야 할 것이 있다. 위와 같이 채권최고액의 범위 안에서 채무의 범위를 변경하는 것이 아니라, 부동산등기부에 기재되어 있던 채권최고액 자체를 변경하고자 할 때는 후순위저당권자 등 등기상 이해관계인의 동의를 받은후, 채권최고액에 대한 변경등기까지 완료해야 이들에게 그 효력을 주장할 수 있다.구체적으로, 근저당권을 설정하고 후순위저당권자가 생겼는데, 그후 채권최고액을 증액하고자 하는 경우 후순위저당권자 등 등기상 이해관계인의 동의를 받아야 하고, 이들의 동의를 받았다면 기존의 채권최고액은 말소되고 증액하여 합산된 채권최고액만 등기부에 기재되는 방식으로, 기존 근저당권 등기의 순위와 똑같은 순위의 부기등기로 변경등기가 된다(부동산등기법 52조 5호, 부동산등기규칙 112조 1항). 예를들어, 기존 근저당권의 등기 순위가 1순위로 등기부에 나왔고, 후순위 저당권자는 2순위로 등기부에 나왔는데, 그후 근저당권 채권최고액 증액시 후순위권자의 동의를 받았서 변경등기까지 했다면, 변경등기는 1-1 순위로 등기부에 명시되고, 2순위권자에 우선하여 배당받을 수 있다.이렇게 후순위저당권자 등 등기상 이해관계인의 동의를 받고 등기까지 완료해야만 부동산경매절차에서 선순위 근저당권자가 증액된 채권최고액까지 선순위로 배당을 받을 수 있는데, 현실적으로는 이들이 이에 동의하는 경우는 거의 없을 것이다.참고로, 후순위저당권자 등 등기상 이해관계인의 동의를 받지 못해도, 채권최고액을 증액하여 근저당권을 추가로 등기하는 것 자체는 가능하다. 그러나, 이렇게 할 경우 기존의 채권최고액이 말소되지 않고, 채권최고액을 증액한 근저당권등기는 별도 순위의 근저당권이 되며, 증액된 부분 만큼은 등기날짜를 기준으로 이보다 이미 앞서 설정되어 있던 저당권자 보다 후순위가 된다(부동산등기규칙 112조 1항 단서). 예를들어, 기존 근저당권의 등기 순위가 1순위로 등기부에 기재되어 있고, 후순위 저당권자는 2순위로 등기부에 기재되어 있다면, 그후 1순위 근저당권자가 2순위 저당권자의 동의를 받지 못한채 채권최고액을 증액하여 설정한 근저당권등기는 등기부에 3순위로 기재되고, 추가로 증액된 부분만큼은 2순위 근저당권자 보다 나중에 배당받게 된다.△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡]종중재산을 총회결의 없이 처분시 형사처벌에 대하여
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 종중땅 등 종중재산을 둘러싸고 분쟁이 발생하는 경우가 있다. 특히 종중재산을 처분하거나 분배할 때 총회결의 요건을 갖추지 않았다면, 그것이 무효임을 주장하는 민사소송과 함께 형사문제까지 되는 경우가 있는데, 관련하여 이번 시간에 정리해 보겠다.◇ 종중재산을 유효하게 처분하기 위한 요건관련하여 대법원 판례에 따르면, 종중땅 등 종중재산은 종중원의 총유에 속하는 것이므로, 그 재산을 처분(매매, 증여, 분배, 근저당권설정 등) 하기 위해서는 종중규약에서 정한 절차에 따르거나 종중총회의 결의에 의해야 한다. 그리고 위 종중총회는 종중규약(정관)이나 관습에 의해 매년 일정한 일시 및 장소에서 정기적으로 열리는 정기총회의 경우는 별도의 총회 소집절차가 없어도 총회가 유효하게 되나, 그렇지 않은 경우는 유효한 총회 소집권자가(대표자가 원칙이고, 대표가 없을때는 연고항존자) 족보 등에 의하여 소집통지 대상이 되는 종중원의 범위를 확정한 후 국내에 거주하고 소재가 분명하여 통지가 가능한 모든 종중원(원칙적으로 성인 남녀 모두)에게 개별적으로 안건을 기재한 소집통지를 한 후 임시총회를 개최해야 유효하다.위와 같이 개최된 총회에서 참석자에게 토의와 의결에 참가할 수 있는 기회를 주고, 처분이 유효하기 위해 필요한 것으로 종중규약에 기재된 정족수(통상적으로는 참석자의 과반수)를 충족했을 때 그 처분결의가 유효하게 된다.◇ 종중총회 결의 없이 또는 일부 종중원에게만 소집통지 후 총회결의 후 종중재산 처분시 형사책임위와 같이 종중재산을 유효하게 처분하기 위해서는 유효한 종중총회 결의를 거쳐야 하므로, 종중총회 결의 없이 마치 총회결의가 있었던 것처럼 회의록을 허위로 조작한 후 이를 이용하여 종중재산을 제3자에게 처분을 한 경우, 민사적으로 그 처분행위는 무효가 되고 형사적으로는 종중재산에 대한 횡령죄가 된다.횡령죄란, 타인의 재물을 보관하는 자가 위탁의 취지에 반하여 자기 또는 제3자의 이익을 위하여 권한 없이 그 재물을 자기의 소유인 것 같이 처분할 때 성립하는 죄이므로, 종중소유의 재산을 적법유효한 요건 없이 제3자에게 처분했다면 횡령죄가 되는 것이다.적법한 소집권자가 아니면서 총회를 소집하여 총회결의를 하거나, 일부 종중원에게만 소집통지를 하여 유효한 총회 요건을 갖추지 않은채 총회결의를 한 후, 제3자에게 처분한 경우에도 마찬가지이다.다만, 위와 같은 경우에 단순 실수로 또는 어떠한 사정에 의해 유효한 총회결의 요건을 갖추지 못했지만 당시에는 유효한 총회결의로 알고 그 총회결의에 의해 종중재산을 처분했다면 횡령의 고의가 부정되어 무죄의 가능성이 있겠으나, 대부분의 경우는 총회결의가 요건을 갖추지 못해 무효라는 것을 충분히 인식하고도 그러한 처분을 하였다는 고의가 인정되어 유죄로 될 것이고, 설령 고의가 부정되는 경우라도 그 매도대금을 임의로 소비하였다면 매도대금에 대해 횡령죄가 된다.주의할 점은, 위와 같은 처분이 자신의 개인적인 이익을 위한 것이 아니라 종중의 이익을 위해서 한 일이라고 해도 또는 그 후 종중총회에서 위 처분에 대하여 유효한 추인결의를 얻었다고 해도 또는 매각대금을 임의로 소비후 다시 종중에 반환했다고 해도 이미 성립한 횡령죄가 무죄로 되지는 않는다는 것이다. 위와 같은 사정들은 양형에 참작될 뿐이다.관련하여 추가되는 죄목이 있는데, 횡령한 재산의 가액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률에 의해 가중처벌되고, 대표가 아님에도 회의록 등에 대표자격을 사칭하여 대표자로 기재했다면 자격모용사문서작성죄가 되며, 회의록 작성시 다른 사람의 이름을 도용하여 서명 날인하였다면 사문서위조죄가 된다. 또한, 공정증서원본불실기재죄(또는 공전자기록등불실기재죄)는 공무원에 대하여 허위신고를 하여 등기부에 기재하게 하면 성립하는 죄이므로, 제3자에게 등기시 이 죄도 추가된다.◇ 실제 형사사건에서 횡령죄 유죄가 인정된 사례① 족보에 의해 파악된 종중원만 100명이 되는데, 이에 기초하여 소집통지를 한 것이 아니라, 휴대폰에 전화번호가 입력되어 있던 종원에게만 소집통지를 하였고, 특히 여자 종중원에게는 전혀 소집통지를 하지 않은채 총회를 개최하여 결의를 하고 종중재산을 매각한 경우(창원지방법원 2018고합81 판결),② 종중땅을 매도후 매도대금을 종중원들에게 분배함에 있어, 일부 종중원을 배척하고 나머지 종중원들에게만 분배하기 위해, 일부 종중원에게 소집통지를 하지 않고 무효인 총회결의를 한 후 종중재산을 임의로 나누어 갖은 경우(광주지방법원 2020고단748 판결).◇ 종중재산 처분이 무효가 되는 경우 민사문제와 제3자의 대응방안참고로, 종중재산 처분시 유효한 총회결의 요건을 갖추지 못한 경우, 민사적으로 그 처분행위는 무효가 되는데, 이때 종중 입장에서 원인무효소송을 통해 이를 되찾는 방법 및 이러한 소송을 당한 매수인의 대응방법에 대해서는 필자가 2020년 4월 18일자로 작성한 “[김용일의 부동산톡] 종중땅 매매가 무효가 될 경우, 매수인의 대응방법”에서 확인할 수 있다.△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡]계약파기시 위약금약정과 위약벌 감액여부
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 계약을 위반하여 계약파기에 책임이 있는 자가 상대방에게 일정한 금전을 지급하기로 미리 계약서에 약정하는 경우, 즉 위약금 약정을 하는 경우가 있다. 이때 실제로 계약을 위반하여 위약금 청구를 당한 입장에서 위약금이 과도하다고 주장하여 감액할 수 있는지, 아니면 감액할 수 없고 전부 지급해야 하는지가 문제되는데, 관련하여 정리해 보겠다.◇ 위약금을 약정한 경우, 원칙적으로 손해배상액을 예정한 것으로 추정되고, 감액의 여지가 있음계약위반(채무불이행)시 상대방에게 지급하기로 약속한 금전을 위약금이라고 하는데, 위약금의 종류로는 손해배상액의 예정이 있고, 위약벌이 있다.손해배상액의 예정이란, 계약위반의 경우 상대방에게 지급해야할 손해배상액을 미리 정해두고 계약위반시 실제 손해액이 얼마인지에 관계없이 바로 정해진 위 손해배상액을 청구할 수 있도록 한 것이다. 위약금 약정이 있는 경우는 원칙적으로 손해배상액의 예정이 있는 것으로 추정되고, 손해배상액의 예정으로 인정되면 민법 제398조 ‘손해배상액의 예정’에 대한 규정의 적용을 받는다.그리고 민법 제398조에 의하면, 실제 발생한 손해액이 예정해 놓은 손해배상액 보다 더 많더라도 미리 정해놓은 손해배상액만 청구할 수 있고 증액을 요청할 수는 없다. 반면에 미리 정해놓은 손해배상액이 부당히 과도하다고 인정되는 경우에는 감액을 받을 여지는 있다(민법 제398조 제2항).참고로, 감액이 되는 경우와 관련하여 대법원은 “민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있는바, 여기서 ‘부당히 과다한 경우’라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 한다.”고 판시하였다(대법원 99다38637 판결).한편, 부동산중개사무소에서 통상적으로 사용하고 있는 부동산매매계약서에는 부동문자로 ‘채무불이행과 손해배상’이라는 제목하에 위약금약정을 두는 경우가 많은데, 이것이 전형적으로 손해배상액의 예정을 둔 경우이다. 구체적인 규정 내용을 보면 “매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해 배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.”는 취지로 적혀있다.따라서, 위 조항이 있는 경우에는 계약을 위반한 자를 상대로 계약해제를 하면서 손해배상액의 예정으로 미리 정해놓은 계약금 상당의 금액을 청구할 수 있다. 한편, 위 손해배상액의 예정 금액은 민법 제398조 제2항에 의해 감액의 여지는 있다. 그러나, 실무적으로 부동산매매계약시 매매대금의 10% 비율을 계약금이자 위약금으로 정하는 경우가 많은데, 실제 소송 재판에서 이 정도로는 약정된 위약금이 부당히 과다하다고 인정되어 감액되는 경우가 드문 것으로 보인다. 그러나, 그 이상의 비율로 위약금이 책정된 경우라면 위에서 언급한 대법원 판례의 감액기준을 참고하여 감액을 주장해볼 여지가 있다.◇ 위약금 약정이 위약벌로 인정되는 경우는 감액이 안 됨위약벌이란 계약위반시 손해를 배상하는 것과 별도로 계약위반 자체에 제재를 가하기 위해 벌금의 성격으로 지급하는 것을 말한다. 앞서 말했듯이 위약금 약정이 있는 경우는 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정된다. 손해배상액의 예정으로 인정되면 민법 제398조의 적용을 받고 따라서 감액의 여지가 있지만, 만일 위약벌로 인정되면, 많은 금액을 지급하기로 위약금 약정을 했더라도 감액의 여지가 없고 전부 지급해야 하는 것이 원칙이다.위약금이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지에 대해서는 여러 사정을 참조하여 구체적 사건마다 개별적으로 판단해야겠지만, 만일 상대방이 계약위반을 하는 경우 지급해야 하는 손해배상예정에 대한 조항(또는 실제 손해를 배상하기로 하는 조항)이 있고, 이와 별도로 위약금 조항을 두고 있다면, 위와 같은 별도의 위약금 조항은 위약벌로 해석될 가능성이 높다(대법원 2017다275270 판결).위약벌이 인정된 최근 사안으로, A가 B에게 건물을 무상으로 제공하면 B가 그곳에 골프연습 시설물을 설치하여 10년간 운영하되, 그 수익을 1/2씩 나누어 갖기로 했는데, A가 B의 공사진행을 방해하는 등 계약을 위반했다는 사유로 손해배상청구를 당한 사건을 소개해 보겠다.계약서에 손해배상과 관련하여, “본 계약상의 의무를 이행하지 아니한 회사가 계약 해지를 당한 경우에는 손해액을 손해배상금으로 상대방 회사에 현금으로만 지급하여야 한다.”는 조항이 있고, 위 조항과 별도로“손해배상금과는 별도로 의무사항에 대하여 불이행 시 별도의 10억원을 의무 불이행한 쪽에서 지불하여야 한다.”는 조항이 있었는데, 위 조항들의 해석과 관련하여 대법원은 “이 사건 계약에 실손해의 배상을 전제로 하는 조항이 있고 그와 별도로 10억원의 위약금 약정 조항을 두고 있는바, 따라서 위 위약금 약정은 위약벌의 성격을 가진다고 보아야 한다.”고 판시하였고, 나아가 위 위약금약정이 손해배상액의 예정이 아니라 위약벌로 인정된 이상 감액의 여지가 없고, A가 B에게 10억원을 모두 지급해야한다는 취지로 판시하였다(대법원 2022.7.21. 선고 2018다248855, 248862 판결).△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리 신문] ‘국가 돌봄’ 없인 우영우도 없다
- [이데일리 김정현 기자] 다음은 27일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-‘국가 돌봄’ 없인 우영우도 없다-용산 정비창 일대, 亞 실리콘밸리로 만든다-올해 韓성장률 2.3%로 하향 IMF “내년 경제 더 어렵다”-용산 정비창 일대, 아시아 실리콘밸리로-경찰국 신설 이어 경찰대 개혁 예고△종합-[궁즉답]해외여행시 수하물 분실하면 보상 규정은 어떻게 되나요-총수와 사실혼도 규제…재계 “너무 경직” 반발△경제분야 대정부질문-野 “전형적 부자감세로 사기 행위”…추경호 “노무현도 법인세 내렸다”-이창양 “신한울 3·4호기 건설 재개 앞당길 것”-김주현 금융위원장 “125조 민생대책 시작…추후 보완책 필요”△법무부·행안부 업무보고-“졸업만으로 경위 임관 불공정”…총경회의 주도 ‘경찰대 출신’ 개혁 의지-“쿠데타” “기강 문란” 경고에도…더 거세진 경찰 내부 반발기류-尹 “기업 위축시키는 과도한 형벌 개선하라”△전문가와 함께 쓰는 스페결리포트-“낮시간 돌봄으로 가정 붕괴 막고, 직업·주거 지원 통해 ‘자립’ 도와야”-커피 내리고 미소로 손님맞이…여기선 베테랑-“취업이 곧 치료…직업훈련 더 확대했으면 좋겠어요”△종합-2분기 민간소비로 방어했지만…“성장동력 없는 하반기 먹구름”-‘용산-여의도-노들섬’ 삼각편대로 도시 경쟁력 높인다-“제2의 강남”…재개발·재건축 탄력 받을 듯-우리銀, 8년간 700억 횡령 ‘깜깜’ 금감원, 부실관리 등 제재 예정△정치-권성동 힘 실어주고최고위에 ‘윤핵관’ 기용…새 판 짜기 돌입한 與-‘방송장악’ 두고 논쟁중인 여야 이번엔 KBS 수신료 놓고 으르릉-“의원들 개혁 도와 100년 정당 만드는 데 일조할 것”-‘한국판 뉴딜’ 홈피 접속 차단 文정부 흔적 지우기 일환인 듯-여야 민생특위, 29일 유류세 인하폭 확대 의결△경제-시대 뒤처진 ‘대형마트 온라인배송 제한’ 손본다-“취약층 제2금융 대출 소외 막으려면 법정 최고금리, 시장금리와 연동해야”-“농촌 소멸은 국가위기…활기차고 잘사는 곳 만들 것”-은행연합회, 한은 금융통화위원에 신성환 홍익대 교수 추천△금융-국정원, 농협은행 ‘외환 이상거래’ 들여다본다-금리 높은 예·적금으로 우르르 은행들 펀드·보험 판매 줄었다-수출입은행장에 윤희성 전 부행장…첫 내부출신-교통비·넷플릭스 할인…‘삼성 iD MOVE 카드’ 젊은 직장인에 딱△글로벌-독일행 가스관 더 잠그는 러…유럽, 올겨울 ‘혹독한 추위’ 비상-‘닥터둠’ 루비니 “美, 가벼운 경기침체는 망상”-시진핑, 조코위 만나 ‘대면외교’ 시동-교황 “캐나다 원주민 학살 기독교인 악행 용서 구한다”-中 선전 코로나 확산…“기업에 폐쇄 루프 지시”△산업-25억弗 투자 유치, 합작법인 설립, 공장 증설…LG엔솔, 반격 시동-불황엔 ‘경차’ 불티 난다더니…상반기 판매량 34.1% 껑충-현대제철, 2Q 영업익 8221억…글로벌 경기침체 뚫었다-8월 기업경기전망 ‘90선’ 붕괴 전경련 “메르스 이후 최대 낙폭”△ICT·소비자생활-펄어비스, ESG경영 신속 ‘업그레이드’-“폰트회사 넘어 ‘콘텐츠 플랫폼’으로 변신”-‘스몰럭셔리’족 잡아라…제주 상륙 나선 특급호텔-GS더프레시, 국내 슈퍼마켓 최초 PVC 사용 ‘제로’ 달성△증권-롤러코스터 주가에 손절이냐, 버티기냐 상장사 M&A ‘골머리’-증궈주 빼고 방어주 넣고…국민연금 ‘株전교체’-월마트 쇼크에…반등세 이어가던 이마트·롯데쇼핑 불안-부동산 침체 우려…中 주식형 펀드 한달새 2000억원 이탈-에그플레이션 시대 농업기업 ETF 나왔다△부동산-상가 조합원 ‘재초환’ 부담 줄어든다-“LH 기강해이 문제, 합당한 문책할 것”-서울 아파트 전셋값 3년3개월 만에 ‘하락’-“집은 완벽한 인플레 방어책…전세가율 높은 지역 노려라”△이데일리가 만났습니다-“文정부 실정으로 대선·지방선거 이겨…당 혁신해야 총선서 승리 가능”-“항상 정치적 외풍 겪는 감사원…스스로 원칙 지키는게 중요”△상반기 히트상품-내 몸도 지키고 환경도 지키는 착한 소비 뜬다-국산 밀 소비 활성화 앞장…우리 농산물 상생 함께해요-해외 품평회서 호평…국산 프리미엄 맥주의 자존심-마·야관문·꿀…추성훈의 활력 레시피 하나에 담았네-작아진 만큼 공간 활용도 ‘굿’…제빙 성능은 그대로-1초에 28병씩…출시 3년 만에 28.8억병 팔렸다-머리만 감았는데 새치커버 끝…탈모증상 완화는 덤△상반기 히트상품-스파이시 마요와 만난 고추치킨으로 라인업 확대-나트륨·지방 낮춘 건강 캔햄 ‘로 푸드’ 바람타고 인기-“피부 톤 보정, 13시간 자외선 차단” 여름철 필수품-배·홍고추·동치미 넣은 ‘매콤·새콤’ 비빔장으로 1위 위협-커피 전문점 맛 담은 ‘국내 대표 인스턴트 원두커피’-맛도 좋고 건강에도 좋은 자연주의 간편식-여름철 면역력 관리 ‘정관장 홍삼정’ 스틱 하나면 끝-친환경 작물 귀리로 만들어…맛과 영양 챙긴 먹거리△건강-만성신부전 고통 끝내는 ‘신장 이식’, 수술후 5년 생존율 97%로 높여-“홍삼, 독성 바이러스로 변하는 시기 늦춘다”-퇴행성 관절염 앞당기는 ‘십자인대 파열’△Book-나는 누구인가…속하지 못한 자들의 외침-30대에 쓴 ‘청춘의 문장’ 50대에 곱씹다-실패한 ‘부자감세’는 왜 좀비처럼 살아남을까△오피니언-‘민주유공자법’은 공정한가-이지은 ‘소금 바람’-셋방살이하는 이웃 새 집 뺏은 기재부-‘회계 개혁’은 기업 가치 높이는 투자△피플-“자폐인에 상처 줄까봐 많은 고민…결과 좋게 나와 하루하루 행복”-SK이노, 노사 참여 ‘1% 행복나눔기금’ 5년간 271억원 조성-코오롱 임직원, 지역주민과 ‘릴레이 헌혈캠페인’ 펼쳐-김가람·김한가희 등 12명 대한변협, 우수변호사 선정△사회-학업성취도 전수평가 5년 만에 부활…전국 대부분 학교 참여할 듯-‘여가부 폐지’ 다시 꺼낸 尹 발등에 불 떨어진 김현숙-확진자 또 10만명 육박…당국 “2~3주 증가세 이어질 것”-슬픈 1위…극단선택 비율 OECD 최다-‘오징어게임’ 단역배우, 음주운전 혐의로 집행유예-이혼 요구한 아내 살해…남편 징역 20년 확정
- [김용일의 부동산톡]매수인이 중도금·잔금 지급하지 않을때 계약파기 방법
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산매매계약을 하고 계약금을 받았는데, 그후 매수인이 정해진 기일에 중도금 또는 잔금을 지급하지 않는 등 이행을 지체하는 경우가 있다. 이때 매수인의 이행지체를 이유로 부동산계약을 파기하기 위해서는 법이 정한 요건을 갖추어야 하는바, 이번 시간에 관련 논점을 정리해 보겠다.◇ 매수인의 이행지체를 이유로 계약을 파기하기 위한 요건 부동산매매계약후 매도인이 매수인의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위한 요건은 원칙적으로, ①매수인이 이행을 지체하였을 것, ②매도인이 매수인에게 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(촉구) 하였을 것, ③매수인이 상당한 기간내에 이행 또는 이행의 제공을 하지 않았을 것, ④매도인이 이를 이유로 해제 의사표시를 하여 매수인에게 도달될 것 등이다.다만, 여기서‘①매수인이 이행을 지체하였을 것’요건과 관련해서는, 부동산매매계약에서 매도인과 매수인의 의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있어 상호간 동시이행항변권이 있으므로, 매도인 역시 자신의 의무를 이행해야, 매수인의 이행지체를 문제삼을 수 있고, 비로소 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다. 예를 들어, 매수인이 잔금기일에 잔금 지급을 지체하는 경우, 부동산매매계약에서 매수인의 잔금지급의무와 매도인의 소유권이전등기 이행의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있어 양자가 동시에 이행되어야 공평하므로(계약금, 중도금 지급의무는 매수인이 일방적으로 먼저 이행해야하는 의무인 것과 비교됨), 매도인이 잔금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 자신의 의무를 다하였을때 비로소 매수인의 이행지체를 문제삼을 수 있고 매도인이 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다. 여기서 매도인이 준비해야 하는 소유권이전등기에 필요한 서류란 등기권리증, 매도용 인감증명서 등을 말한다(대법원 92다5713 판결).◇ 매수인이 중도금을 지급하지 않은 경우의 계약파기 논점한편, 부동산매매계약에서 중도금 약정이 있는 경우, 매수인은 그 약정된 기일까지 중도금을 지급할 의무가 있다. 그런데 이 의무는 매도인의 소유권이전등기이행 의무와 동시이행관계가 아니며 매수인이 일방적으로 먼저 이행해야 하는 선의무이다. 따라서, 매수인이 중도금 지급의무를 지체하는 경우, 매도인은 자신의 위 의무를 이행하지 않고도 매수인의 중도금 지급 지체를 이유로 계약을 파기할 수 있다.그런데, 매도인이 매수인의 중도금 지급지체를 이유로 계약을 파기하기 전에 시간이 흘러 잔금 지급기일까지 도래한 경우는 주의할 점이 있다.잔금기일이 도래하면, 매도인 역시 자신의 의무인 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공할 의무가 발생하므로, 매수인이 중도금 및 잔금을 모두 지급할 의무와 매도인의 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공할 의무간에 동시이행관계가 발생한다(대법원 97다54604 판결).따라서, 잔금기일이 지난 후, 매도인이 매수인의 중도금 및 잔금 지급의무의 지체를 이유로 계약을 파기하기 위해서는 매도인이 잔금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 해야만 비로소 매수인의 동시이행항변권을 복멸시킬 수 있고, 이때 매수인에게 이행지체가 인정되어, 매도인이 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다.△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [주말n입사지원]키움증권·KG스틸 등 채용
- [이데일리 강경래 기자] 커리어테크 플랫폼 사람인은 키움증권과 HMM, KG스틸, KT에스테이트, 동서석유화학 등이 채용을 진행한다고 16일 밝혔다.키움증권은 2022년 키움금융센터 정규직 신입사원을 채용한다. 고등학교 이상 졸업자면 지원할 수 있다. 증권, 펀드, 파생상품 등 금융자격증 소지자, 증권사 등 금융기관 콜센터 업무 또는 고객상담 경력자 등은 우대한다. 전형 절차는 △서류전형 △면접전형 △채용검진 △최종합격 순이다. 오는 22일까지 채용 홈페이지를 통해 지원 가능하다.HMM은 2022년 신입 및 경력사원을 채용한다. 신입은 안전관리자, 경력은 △안전관리자 △법무(사내변호사) △IR △드라이벌크 운항 △Heavylift 선박 운항 및 영업 지원이다. 학사 이상(경력 안전관리자는 전문학사 이상) 학위 소지자로, 안전관리자는 산업안전기사 자격증 소지자 등 안전관리자의 자격을 갖춘 자, 경력은 부문별 관련 경력 보유자면 지원할 수 있다. 전형절차는 △서류전형 △1차면접 △2차면접 △신체검사 순이다. 단, 신입은 서류전형 후 인적성 검사를 거친다. 오는 18일 오후 2시까지 채용 홈페이지에서 원서를 접수하면 된다.KG스틸은 채용연계형 인턴을 채용한다. 모집 부문은 △생산(생산관리, 안전관리) △영업(국내영업, 해외영업) △기술연구(제품연구, 선행연구) △판매생산조정 △경영지원(원가관리, 노무관리)이다. 4년제 정규대학 기졸업자 또는 2022년 8월 졸업 예정자로 2022년 9월부터 인턴 근무가 가능한 자, 관련 전공자, 기술연구는 석사 학위 소지 또는 졸업 예정자, 안전관리는 산업안전기사 자격증 소지자, 해외영업은 외국어 우수자면 지원할 수 있다. 단, 영업 및 경영지원은 전공과 무관하게 지원 가능하다. 전형 절차는 △서류전형 △1차면접 △인적성검사 △2차면접 △신체검사 순이다. 3개월 인턴 근무 후 근무 평가 및 심의를 통해 정규직으로 전환한다. 오는 18일 오후 4시까지 채용 홈페이지에서 지원하면 된다.KT에스테이트는 2022년 신입사원을 채용하다. 모집 부문은 △부동산 개발 △리테일 개발·운영이다. 4년제 대학 학사 이상 학위 소지자 또는 졸업 예정자로, 2022년 10월 입사가 가능한 자, 부동산학, 도시공학, 경영학, 경제학, 건축학 관련 전공자면 지원할 수 있다. 도시계획기사, 공인중개사, 감정평가사, CPA, 건축기사 등 관련 자격증 소지자 등은 우대한다. 전형 절차는 △서류접수 △인적성검사 △1차면접 △2차면접 △채용검진 △최종합격 순이다. 오는 27일까지 채용 홈페이지에서 원서를 접수할 수 있다.동서석유화학은 총무 대졸 신입 및 경력사원을 채용한다. 4년제 대학 졸업자 또는 졸업 예정자로 신입은 일어일문학, 법정, 상경 전공자, 경력은 법정, 상경 전공자, 총무 및 인사노무 업무 3~7 경력 보유자면 지원할 수 있다. 일어, 영어 등 외국어 능통자는 우대한다. 전형 절차는 △서류전형 △온라인 인적성검사 △1차면접 △신체검사 △2차면접 순이다. 오는 19일까지 이메일로 원서를 제출하면 된다.
- [김용일의 부동산톡]공동 투자해 1인 명의로 경매낙찰 받은 경우
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 여러명이 공동으로 투자하여 경매절차에서 부동산을 낙찰받기로 하되, 1인의 명의로 낙찰받아 소유권등기를 하고, 추후 이를 매각하여 그 이득을 지분비율로 분배하기로 동업 약정을 하는 경우가 있다. 이와 관련하여 소유권 및 분배 문제로 분쟁이 발생하는 경우가 많은바, 관련된 법률관계를 정리해 보겠다.◇ 조합 및 합유의 법률관계여러명이 함께 자금을 투자하여 전매차익을 얻을 목적으로 부동산을 경매절차에서 공동명의로 낙찰받아 등기를 한 경우(또는 제3자로부터 매수한 경우도 마찬가지), 이들 사이의 관계가 단순한 공유관계인지, 아니면 조합체로 인정되어 민법상 합유의 법리가 적용되는지부터 문제된다.공동명의로 등기를 함에 있어 합유등기를 하였다면 당연히 조합체로 인정받아 합유의 법리가 적용될 것이고, 합유등기가 아니라 공유등기를 한 경우라도 내부적으로 조합관계로 인정받는다면 합유의 법리를 적용받는다(대법원 2009다57064 판결). 관련하여 법원은, 부동산 공동매수인들이 전매차익을 얻으려는 공동목적의 달성을 위해 상호 협력한 것에 불과하고, 추후 각자의 지분을 자유롭게 처분하여 각자 대가를 취득할 수 있게 하였다면 공유관계에 불과하지만, 공동의 사업을 경영할 목적으로 공동으로 부동산을 취득하고, 그후 각자의 지분비율에 따라 비용지출을 하며, 이익을 분배하기로 약정하였다면 조합으로 인정되어 민법상 합유의 법리가 적용된다고 하였다(대법원 2010다39918 판결).공유관계로 인정받으면 지분권자는 각자의 지분을 자유롭게 처분할 수 있고, 공유관계 해소를 위해 누구라도 공유물분할청구소송을 할 수 있지만, 합유관계가 되면 전원의 동의가 없이는 지분을 처분할 수 없고, 조합탈퇴, 해산청구 등의 방법으로 정산을 받을 수 있을 뿐, 부동산 분할청구는 할 수 없다.◇ 1인 또는 일부의 명의로 등기를 한 경우 부동산명의신탁의 법률관계그런데, 조합 합유관계를 생각하고 공동투자를 하였는데 소유권등기를 함에 있어 조합원 전원의 공동명의로 등기하지 않고 조합원 중 1인 또는 일부의 명의로 등기를 한 경우 문제가 발생한다. 이때는 조합체에서 그 명의자에게 해당 부동산을 명의신탁한 것으로 되어, 명의신탁의 법리가 적용된다.부동산명의신탁에는 3가지 유형이 있지만, 명의신탁자가 제3자로부터 부동산을 매수함에 있어 매매계약서의 매수인을 명의수탁자 이름으로 기재하고 등기명의도 명의수탁자 앞으로 받는 경우 또는 부동산경매에서 다른 사람 이름으로 낙찰 받은 경우 등은 통상적으로 계약명의신탁으로 분류된다. 계약명의신탁의 법리를 소개하자면, 매도자가 이러한 명의신탁관계를 몰랐다면(경매라면 당연히 모르는 것으로 간주된다), 부동산실명법상 위와 같은 명의신탁약정은 무효가 된다. 따라서 명의신탁자는 명의수탁자(등기 명의자)에게 소유권등기를 이전해달라고 요구할 권리가 없고, 명의수탁자가 완전한 소유권자가 된다. 다만 명의신탁자는 자신이 매도인에게 실제로 지급했었던 매매대금 상당에 대해 명의수탁자에게 부당이득반환을 요구할 수는 있다.위에서 말한 조합체에서 공동투자 목적으로 부동산을 경락받기로 하되 1인의 명의로 경락받은(낙찰받은) 경우의 법리도 위와 같은데, 실제사례에서 법원은 “A,B,C의 조합체가 부동산을 경락받아 B의 명의로 소유권이전등기를 마쳤쳤으므로, 이는 조합체가 위 부동산을 B에게 명의신탁한 것이고, 이는 부동산실명법에 위반되어 무효가 된다. 그러므로 위 부동산은 조합 재산으로 볼 수 없고, B가 위 부동산의 소유권을 취득하게 된다. 다만 B는 위 조합체에 위 부동산의 매수대금(경락대금) 및 각종 비용을 부당이득으로 반환해야할 의무가 있을 뿐이고, 결국 조합원들은 조합체가 B에 대해 가지는 위 부당이득반환채권을 그 출자가액에 따른 비율로 준합유하고 있다고 보아야 한다.”는 취지로 판결 하였다(대구지방법원 2017나309355 판결).위 실제사례는, B가 부동산을 매각하지 않고 계속 보유하고 있자, 나머지 조합원들이 위 부동산의 현재시점 시가를 기준으로 자신들의 지분에 따른 금원을 지급해달라는 취지로 소송을 한 것인데, 법원은 위 부동산이 B의 단독 소유이고, 다른 조합원들은 최초 경락시 지급했던 대금상당만 요구할 권리만 있을 뿐, 위 부동산 자체에 대한 권리를 주장할 수는 없다는 전제하에 위와 같이 판시한 것이다.◇ 계약명의신탁에서 명의수탁자(등기명의자)가 명의신탁자에게 소유권등기를 이전해주기로 약정해도 무효가 되고, 이를 강제할 수 없음한편 위 사례에서도, 명의신탁자와 명의수탁자(등기명의자) 사이에 합의를 하여, 명의수탁자 앞으로 받았던 소유권등기를 다시 명의신탁자에게 이전하기로 약속하거나, 명의수탁자가 부동산을 향후 처분할 경우 그 처분대금을 명의신탁자에게 반환하기로 약정하는 경우도 있다. 그러나, 위와 같은 약정은 무효이다. 관련하여 법원은 “부동산경매절차에서 매수대금의 실질적 부담자와 명의인 간에 명의신탁관계가 성립한 경우, 그들 사이에 매수대금의 실질적 부담자의 지시에 따라 부동산의 소유 명의를 이전하거나 그 처분대금을 반환하기로 약정하였다 하더라도, 이는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 명의신탁 부동산 자체 또는 그 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하는 것이어서 역시 무효가 된다.”는 취지의 판결을 하였다(대법원 2006다35117 판결).결국 명의신탁자와 명의수탁자가 위와 같은 약정을 했다고 해도, 명의신탁자는 명의수탁자에게 위 약정에 기한 등기이전 또는 처분대금의 반환을 요구할 수 없다. 또한, 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 위와 같은 약정을 하고 이를 담보하기 위해 명의수탁자가 명의신탁자 앞으로 가등기를 해주고 추후 명의신탁자가 요구할 때 본등기까지 해주기로 약정했다고 해도, 위 약정에 기해 마쳐진 가등기 역시 원인무효가 되므로, 명의수탁자는 이를 말소시키는 소송을 할 수 있다(대법원 2014다63315 판결).△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡]명의신탁부동산 처분시 손해배상…3가지 유형별 정리
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산명의신탁이란 명의신탁자가 소유권을 갖기로 하면서 등기명의만을 명의수탁자 앞으로 한 것을 말하고, 부동산실명법에 의해 명의신탁약정 및 등기는 원칙적으로 무효가 된다. 명의신탁에는 양자간 명의신탁, 3자간 명의신탁, 계약명의신탁 등 3가지 종류가 있는데, 최근 3자간 명의신탁에서 등기명의자(명의수탁자)가 처분했을 때 형사적 책임은 없지만 민사상 손해배상책임은 져야 한다는 대법원 판결이 나왔는바, 이번 기회에 명의신탁의 3가지 유형별로 처분시 효력 등에 대해 같이 정리해 보겠다.◇ 부동산 명의신탁의 유형별 정리 및 법적효과부동산 명의신탁의 유형 중 양자간 명의신탁이란, 부동산등기부에 소유자로 등기되어 있던 자가 그 등기명의를 타인에게 신탁하기로 하는 명의신탁약정을 맺고 그 등기를 수탁자에게 이전하는 형식의 명의신탁을 말한다.양자 간 명의신탁과 다른 명의신탁간의 차이는, 양자간 명의신탁은 일단 자기의 명의로 등기부에 소유자로 기재되어 있던 자가 그 등기 명의를 다른 자(명의수탁자)에게 이전한다는 것이다.애초에 내 명의로 부동산등기가 되어 있던 적이 없이, 제3자로부터 아파트 등 부동산을 매수하면서 명의수탁자(등기명의자) 앞으로 바로 소유권등기를 해 놓은 경우는 양자간 명의신탁이 아니다. 이 경우는 3자간명의신탁(중간생략형 명의신탁이라고도 함) 또는 계약명의신탁인데, 양자의 구별 방법은, 등기부에 매수인으로 기재된 자(명의수탁자)가 매매계약서에도 매수자로 기재되어 있으면 계약명의신탁으로 인정될 가능성이 높고, 등기부상 매수인란에는 명의수탁자가 기재되어 있지만 매매계약서의 매수인란에는 명의신탁자(실제 소유자)가 기재되어 있으면 3자간 명의신탁으로 인정될 가능성이 높다.부동산 명의신탁의 위 3가지 유형 중 어떤 것인지에 관계없이, 명의수탁자가 해당 부동산을 처분할 경우, 형사적으로는 책임이 없다. 민사적으로는 제3자가 유효하게 소유권을 취득함이 원칙인데, 다만 이 경우 명의신탁자가 부동산을 처분한 명의수탁자에게 손해배상을 요구할 수 있는지가 문제된다. 결론부터 말하면 양자간 명의신탁과 3자간 명의신탁의 경우는 손해배상책임이 있고, 계약명의신탁의 경우는 손해배상책임도 없게 된다.◇ 양자간 명의신탁에서 등기명의자(명의수탁자)가 부동산을 임의로 처분시 형사상 무죄이나 민사상 손해배상책임이 있음양자간 명의신탁의 경우, 부동산실명법에 의해 명의신탁자 명의에서 명의수탁자 명의로 이전된 등기가 무효가 되고, 따라서 명의신탁자는 원래 자신 앞으로 되어 있었던 등기가 유효함을 주장하여 명의수탁자(등기명의자) 앞으로 되어 있던 소유권등기를 다시 자신에게 말소해달라고 요구할 수 있다.그런데, 실제 소유자인 명의신탁자가 명의수탁자로부터 소유권등기를 다시 돌려받기 전에, 명의수탁자가 제3자에게 해당 부동산을 임의로 처분(매매 또는 증여)한 경우, 3자가 소유권을 취득하게 되고, 명의신탁자는 부동산의 소유권을 잃게 되는 손해를 입는다. 이 경우 명의신탁자가 명의수탁자에게 손해배상청구는 할 수 있는지가 문제되는데, 관련하여 대법원은 “명의수탁자가 처분한 경우 형사적으로는 처벌되지 않지만 민법상으로는 불법행위에 해당하여 명의수탁자는 명의신탁자에게 부동산 처분시의 매매대금 또는 시가 상당의 손해배상책임을 부담한다.”는 취지로 판시하였다(대법원 2021.6.3. 선고 2016다34007 판결). ◇ 3자간명의신탁에서 등기명의자(명의수탁자)가 부동산을 임의로 처분시 형사상 무죄이나 민사상 손해배상책임이 있음부동산을 제3자로부터 매수하면서 매매계약서에 명의신탁자(실제 소유자) 자신을 매수인으로 기재하되, 다만 부동산등기명의는 명의수탁자 앞으로 받는 경우가 3자간 명의신탁의 대표적인 경우인데, 이때 명의신탁약정이 무효이므로 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 이전된 소유권등기도 무효로 되고, 결과적으로 명의신탁자는 명의수탁자에게 등기 명의를 자신에게 돌려달라는 소송을 할 수 있다.한편, 이 경우에도 실제 소유자인 명의신탁자가 명의수탁자(등기명의자)로부터 소유권등기를 다시 돌려받기 전에, 명의수탁자가 제3자에게 해당 부동산을 임의로 처분하는 경우, 제3자가 소유권을 취득하게 되고, 명의신탁자는 부동산의 소유권을 잃게 되는 손해를 입는다. 이 경우 명의신탁자가 명의수탁자에게 손해배상청구는 할 수 있는지와 관련하여, 최근 대법원은 앞서 양자간 명의신탁의 법리와 동일하게, “형법적으로는 무죄이지만, 민법상으로는 불법행위에 해당하여 명의수탁자는 명의신탁자에게 부동산 처분시의 매매대금 또는 시가 상당의 손해배상책임을 부담한다.”는 취지로 판시하였다(대법원 2022.6.9. 선고 2020다208997 판결).◇ 계약명의신탁의 경우에는 등기명의자(명의수탁자)가 부동산을 임의로 처분해도 아무런 문제가 없음명의신탁자가 제3자로부터 부동산을 매수함에 있어 매매계약서의 매수인을 명의수탁자 이름으로 기재하고 등기명의도 명의수탁자 앞으로 받는 경우, 부동산경매에서 다른 사람 이름으로 낙찰 받은 경우 등이 계약명의신탁의 대표적인 경우이다.계약명의신탁의 경우는 매도인이 선의라면(명의신탁 사실을 몰랐다면), 명의신탁자는 명의수탁자에게 부동산 소유권등기를 이전해달라고 요구할 권리가 없고, 명의수탁자가 완전한 소유권자가 된다. 다만 명의신탁자는 자신이 매도인에게 지급했었던 매매대금 상당에 대해 명의수탁자에게 부당이득반환을 요구할 수는 있다. 한편, 명의수탁자가 소유권자이므로 제3자에게 해당 부동산을 임의로 처분하는 것도 자기 마음대로 할 수 있고, 따라서 처분해도 명의신탁자에게 부동산의 처분시 매매대금 또는 시가 상당의 손해배상책임을 부담해야 할 이유도 없다.계약명의신탁에서 매도인이 악의인 경우에도(명의신탁 사실을 알았던 경우), 명의신탁자는 자신이 매도인에게 지급했었던 매매대금 상당에 대해 명의수탁자에게 부당이득반환을 요구할 수는 있지만, 명의수탁자가 해당 부동산을 처분해도 명의수탁자에게 처분시의 매매대금 또는 시가 상당의 손해배상책임을 요구할 수는 없다. ◇ 명의신탁약정이 유효한 종중, 배우자간, 종교단체의 경우위 논의들은 모두 부동산실명법에 따라 계약명의신탁 약정이 무효인 일반적인 경우를 설명한 것인데, 부동산실명법은 종중, 배우자간, 종교단체의 경우에는 명의신탁약정이 유효하다고 규정하고 있다. 이렇게 명의신탁이 유효한 경우에는 명의수탁자가 해당 부동산을 제3자에게 팔면 형사적으로 횡령죄가 될 수 있고, 민사적으로도 불법행위에 기한 손해배상청구가 가능하다.관련하여, 종중땅 등 명의신탁이 유효한 경우의 자세한 법리는, 필자가 2018년 5월 26일자로 작성한 “[김용일의 부동산톡] 명의신탁받은 종중땅을 처분시 효력과 대처방법”에서 확인할 수 있다.△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 토지사용승낙, 사용대차계약에 대하여
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 토지 소유자가 제3자에게 자기의 토지를 사용해도 좋다고 허락하면서 빌려주는 경우가 있다. 토지사용승낙서를 작성하고 자신의 땅을 맹지 또는 주차장의 진입도로용, 건축허가용 등으로 사용하게 하는 경우도 흔히 발생한다. 이러한 경우 그 사용의 대가를 받으면 임대차계약이 되고, 대가를 받지 않으면 사용대차계약이 되는데, 이번 시간에는 사용대차계약에 대해 정리해 보겠다.◇ 사용대차계약의 법리와 종료사유사용대차는 당사자 일방이 상대방에게 일정한 물건을 무상으로 사용, 수익하게 하기 위하여 인도할 것을 약정하고, 상대방은 그 물건을 사용, 수익한 후 반환할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다. 사용대차계약은 무상으로 사용, 수익하기로 하는 계약이므로, 만일 사용기간에 비례하여 사용대가를 지급하기로 했거나, 사용기간 종료 후 다른 대가를 지급하기로 했다면 사용대차가 아니라 임대차 등 다른 계약에 해당한다. 그리고 사용대차계약은 채권계약이므로 계약 당사자간에만 적용되고 제3자에게는 승계되지 않는 것이 원칙이다.사용대차계약시 구체적으로 사용기간을 명시하는 것이 좋고, 이때는 사용기간이 만료되면 사용대차가 종료된다. 그런데 만일 사용대차기간을 약정하지 않았다면 언제 종료될까?관련하여 민법에 의하면, 이 경우 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용, 수익이 종료하였다면 사용대차계약도 종료하고, 실제로 사용, 수익이 종료하지 않았더라도 사용, 수익에 충분한 기간이 경과하였다고 판단되면 빌려준 사람(대주)은 빌린 사람(차주)과의 계약을 해지할 수 있다(제613조 제2항). 위 조항에서 ‘사용수익에 충분한 기간이 경과하였는지’여부에 대한 판례의 기준은 “사용대차계약 당시의 사정, 차주의 사용기간 및 이용상황, 대주가 반환을 필요로 하는 사정 등을 종합적으로 고려하여 공평의 입장에서 대주에게 해지권을 인정하는 것이 타당한가의 여부에 의하여 판단하여야 한다.”는 것이다(대법원 2001다23669 판결).계약 종료 사유와 관련해서는 사용대차계약시 정할 수 있으나, 별도의 약정이 없는 경우 차주가 사용대차계약 또는 목적물의 성질에 의하여 정해진 용법과 다르게 사용, 수익하거나, 차주가 대주의 승낙 없이 제3자에게 사용, 수익하게 한 경우에도 대주는 계약을 해지할 수 있다(제610조 제3항).한편, 민법은 빌린 사람(차주)이 사망하거나 파산선고를 받은 경우에도 빌려준 사람(대주)이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는데(제614조), 다만 건물 소유를 목적으로 토지 사용대차를 한 경우는 차주가 사망하더라도 해지 사유가 안된다는 판례가 있다. 구체적으로 법원은 “건물의 소유를 목적으로 하는 토지 사용대차에 있어서는, 당해 토지의 사용수익의 필요는 당해 지상건물의 사용수익의 필요가 있는 한 그대로 존속하는 것이고, 이는 특별한 사정이 없는 한 차주 본인이 사망하더라도 당연히 상실되는 것이 아니어서, 이러한 경우에는 민법 제614조의 규정에 불구하고 대주가 차주의 사망사실을 사유로 들어 사용대차계약을 해지할 수는 없다.”고 하였다(대법원 93다36806 판결).◇ 사용대차계약으로 점유취득시효 중단 가능 시골땅을 오랜시간 동안 방치해 두는 경우가 있는데, 만일 그 땅을 누군가가 점유하여 부동산취득시효를 주장할 것이 염려된다면, 임대차계약 또는 사용대차 계약을 해두는 것을 생각해볼 필요가 있다. 민법에 의하면, 남의 땅이라도 20년 이상 자신의 소유로 알고 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하면 그 자에게 소유권을 인정하는 점유취득시효제도가 있는데, 임대차 또는 사용대차계약서(토지사용승낙서)를 작성함으로써 이를 막을 수 있기 때문이다.해당 토지를 점유하여 사용 수익하고 있는 자로부터 대가를 받고 이를 허락하는 계약서(임대차)를 작성하거나, 대가를 받지 않고 이를 허락한다는 계약서(사용대차)를 작성해 놓으면, 어떤 경우든 해당 토지를 점유하고 있는 자는 그 토지가 자기의 소유가 아님을 전제로 이를 알고 점유하고 있는 것으로 되므로, 20년 이상을 점유하더라도, 취득시효를 주장할 수 없다.△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- KB증권, 'KB 인생 신탁' 서비스 출시
- [이데일리 이은정 기자] KB증권은 고객과 가족의 인생까지 믿고 맡길 수 있는 종합재산신탁 서비스인 ‘KB 인생 신탁’ 서비스를 출시했다고 1일 밝혔다. (사진=KB증권)‘KB 인생 신탁’은 저출산, 고령화 등의 인구구조 변화로 인해 개인뿐만 아니라 기업의 자산관리와 함께 상속세 절세, 가족 생계 보장, 상속 분쟁 방지 등 자산 승계와 관련된 이슈에 대하여 해결책을 제공해 드리는 서비스다.‘KB 인생 신탁’ 서비스의 특징은 금전/유가증권/부동산 등 수탁 가능한 자산 유형에 제한이 없으며 신탁으로 위탁된 자산에 대하여 상속, 증여, 후견 등 자산승계플랜의 다양한 기능을 고객의 니즈에 따라 맞춤형으로 설계 가능하다는 것이다. 또 효율적인 자산관리와 함께 사전에 상속 분쟁 등을 예방할 수 있도록 변호사와 세무사, 부동산 전문가, 전문 상담인력 등을 통해 체계적이고 전문적인 상담부터 솔루션 제공까지 원스탑 서비스로 진행되며 개인 뿐만 아니라 기업의 일대일 맞춤형 솔루션도 가능하다. 특히, 해외에 머물며 국내 부동산 관리가 어렵거나 고령이라 직접 관리가 어려운 경우 및 부동산 신축과 리모델링에 대한 컨설팅도 제공한다.주요 서비스 유형으로는 상속 분쟁을 예방할 수 있는 유언대용신탁, 재산을 물려준 이후에도 증여재산에 대하여 지속적으로 통제·관리할 수 있는 증여관리신탁, 증여세 면제 혜택을 활용해 장애인 가족을 보살필 수 있는 장애인부양신탁 등이 있다. 향후에는 고령자를 위한 시니어헬스케어신탁, 미성년과 장애인 후견을 위한 복지형 신탁 등 비금융서비스도 확장할 계획이다. 김유성 KB증권 고객자산운용센터장 상무는“고객과 가족의 인생을 끝없이 지켜드린다는 서비스 모토처럼,‘당신의 인생을 믿고 맡길 수 있는 신탁 서비스’를 제공하기 위해 오래 전부터 준비해왔다.”며, “KB증권만의 차별화된 서비스를 더욱 많은 개인과 기업고객들이 경험하셨으면 좋겠다.”라고 포부를 밝혔다.신탁 서비스는 자유롭게 계약 기간을 설정하고 연장도 가능하며, 중도해지 및 계약 변경이 가능하다. 단, 개별 상품별 중도해지 제한 및 수수료가 발생할 수 있다. 신탁 서비스의 수수료는 고객과 합의하여 징수하며, 자산가격 변동 등에 따른 투자원금의 손실이 발생할 수 있음에 유의해야 한다. 서비스 가입 및 자세한 내용은 가까운 KB증권 영업점 및 고객센터를 통해 문의하면 된다.
- [김용일의 부동산톡]상가임대차보호법 상가임대차계약의 묵시적갱신
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 상가건물의 임대차기간이 만료되기 전에 임차인은 계약갱신을 요구할 권리가 있는데, 반면에 임대인과 임차인 모두 아무런 의사표시를 하지 않는 경우도 있다. 이런 경우 임대차계약은 묵시적으로 갱신될 수 있는바, 이번 시간에 이에 대해 정리해 보겠다.◇ 상가임대차계약이 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 때 묵시적 갱신상가건물임대차 임차인은 임대차기간이 만료되기 전에 계약갱신을 청구할 권리가 있고, 임대인은 임차인의 월세지급 3회 연체 등 정당한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없으며, 이를 통해 임차인은 임대인의 의사와 무관하게 원칙적으로 최대 10년간의 계약기간을 보장받을 수 있다.참고로, 임차인의 계약갱신청구권에 대한 더 자세한 사항은, 필자가 2022년 6월 18일자에 작성한 “[김용일의 부동산톡] 상가임대차계약 임차인의 최대 10년 계약갱신요구권”에서 확인할 수 있다.그런데 임차인의 위와 같은 권리는 자동으로 인정받는 권리가 아니라, 임차인이 임대차 계약기간이 끝나기 전 6개월 ~ 1개월 사이에 임대인에게 명시적으로 계약갱신을 하겠다는 의사표시를 해야만 인정받을 수 있는 권리이다. 만일 임차인이 위 기간 사이에 아무런 의사표시를 하지 않는다면 어떻게 될까?이때 임대인이 계약을 종료하고 싶다면, 임대인은 임대차 계약기간이 끝나기 전 6개월 ~ 1개월 사이에 임차인에게 계약갱신을 거절하겠다는 취지의 통지를 한면 된다. 그러면 기존의 임대차계약은 기간만료로 종료된다.그러나, 임대인이 위 기간 내에 위와 같은 계약갱신 거절의 통지를 하지 않고, 임차인 역시 위 기간 내에 아무런 의사표시를 하지 않았다면, 임대인 임차인 쌍방 모두 묵시적으로 계약갱신을 원했던 것으로 간주되고, 계약은 자동으로 연장된다. 묵시적 갱신은 최초 임대차계약 시점부터 10년이 넘었어도 인정될 수 있다(대법원 2009다64307 판결).임대차조건과 관련해서는, 묵시적 갱신이 되면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에, 보증금과 월세 조건은 종전과 동일하게 되는 것이 원칙이다.그런데, 묵시적 갱신이 될 때 얼마의 기간이 자동으로 연장되는지는 상가임대차보호법이 적용되는지 여부에 따라 각각 달라진다. 상가임대차보호법이 적용되면 묵시적 갱신으로 연장되는 임대차기간은 종전 임대차계약 기간이 몇년이었는지에 관계없이 무조건 1년이 된다(제10조 제4항). 따라서, 임대인은 위 1년의 갱신되는 기간 중 임대차계약을 해지할 수 없고, 1년을 보장해 주어야 한다. 그러나, 묵시적 갱신이 되어 1년이 보장되는 것은 임차인을 위한 제도이므로, 임차인은 묵시적 갱신이 되더라도 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있다. 임차인이 계약을 해지하면 임대인이 해지통고를 받을 날부터 3개월이 지났을때 계약 해지의 효력이 발생한다.참고로, 상가임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 전제로 각 지역별로 상가건물의 환산보증금 액수가 일정금액 이하일때만 적용된다. 여기서 환산보증금이란 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로 ‘보증금 + (월세×100)’의 합계이다. 예를 들어 보증금 1억원에 월세 500만원인 상가의 환산보증금은 ‘1억원+(500만원×100)’의 합계인 6억원이 되는 것이다. 서울을 기준으로 하면 2019.4.2. 이후 체결되거나 갱신되는 상가임대차계약의 환산보증금이 9억원 이하일 경우 상가임대차보호법의 적용을 받고, 위에서 설명한 묵시적 갱신의 법리가 적용된다.◇ 상가임대차계약이 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 않을 때 묵시적 갱신만일, 환산보증금 액수가 각 지역별 기준을 초과하여 상가임대차보호법이 적용되지 않는 경우라면, 묵시적 갱신과 관련해서는 민법이 적용되어, 앞서 설명한 법리와는 조금 다르다.구체적으로 민법은 묵시적 갱신과 관련하여, 임대차기간이 만료된 뒤에도 임차인이 계속 임차부동산을 사용하고 있는데 임대인이 상당한 기간내에 이의를 제기하지 않는 경우라면, 임대차가 종전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신된다고 보고 있다(민법 제639조). 그러나 이 경우 기간은 상가임대차보호법의 묵시적 갱신이 1년인 것과 다르게 기간이 정해지지 않은 묵시적 갱신으로 되고, 따라서 임대인이든 임차인이든 각 당사자는 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있다. 구체적으로 임대인이 계약을 해지하는 경우에는 임차인이 해지통고를 받은날부터 6개월이 지나면 임대차계약이 해지되고, 임차인이 계약을 해지하는 경우에는 임대인이 해지통고를 받은날부터 1개월이 지나면 계약이 해지된다.△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리 신문] 대부업체도 문전박대, 사채로 내몰린 서민
- [이데일리 김예린 기자]다음은 24일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면- 대부업체도 문전박대, 사채로 내몰린 서민- 환율 공포… “이대로면 1350원도 뚫린다”- 민주당의 ‘예산완박’ 내로남불 與 시절엔 심의활동 손놨었다- 3기신도시 용적률 높여 최대 10만가구 더 공급- [사설] 대통령 ‘원전부활’에 야당은 딴지, 기업 절규 못 들었나- [사설] 원숭이두창 상륙… 방역 허점·백신 차질 다신 없어야△종합- [궁즉답] 왜 월요일마다 주가가 떨어질까요?- 한국의 케인즈 조순 전 경제부총리, 서울포청천·대권주자까지…경제학계 ‘백미’- “70kg 타이어도 거뜬…답 찾아가는 정비과정, 큰 보람”△‘R의 공포’ 덮친 금융시장- 4분기쯤 1280원대로 내려올 것 vc 내년 상반기까진 우샹항 지속- 올들어 시총 520조 증발… “최악 2050선 갈 수도”- 외국인 ‘셀 코리아’… 이달에만 ‘5조 3116억원’ 던졌다△정치권 ‘예산완박’ 논란- 다수당의 횡포… 민주당, 헌법이 정한 ‘정부 예산편성권’까지 간섭하나- 올해 예산액 감액 5.5조 중 1.1조는 ‘밀실 심사’- “국회, 예산편성 관여보다 심의기능 활성화하는 것이 바람직”△깊어지는 ‘빚의 그늘’- 대출 돌려막다 결국 파산신청…코인·주식 폭락에 2030 신청도 늘어- 9월 코로나 금융지원 종료… “파산 더 는다”- “취약차주 선제적 지원”… 금융위, TF 발족△판 커지는 음원 IP 시장- 음원 쪼개 사고 펀드에 투자… 팬도 ‘아이유’ IP 수익 70년간 챙긴다- 음악 저작권 ‘롱테일 전략’으로 승부하라- “내가 추구하는 음악 계속 고집할 수 있어요”△종합- 결국 쉬운길 택했다… 3기 신도시 고밀개발 추진- 주 52시간제 ‘연장근로’ 대수술 일 많으면 더하고 없을땐 덜하게- [이슈분석] 국내상륙 원숭이두창 ‘A to Z’- 치안감 인사 논란에… 尹 “중대 국기 문란”△경제- “원전 과신은 금물… 재생에너지 발전에도 힘써야”- 규제개혁 박차… 내달 첫 성과물 도출- 1만 890원 vs 9160원… 내년도 최저임금 격돌- 정부 “보이스피싱 근절”… 통합 신고·수사센터 설치△정치- 의혹 못 벗고 또 ‘시한부’ 된 이준석 리더십… 국민의힘 내부갈등 격화- 이재명 ‘전대 출마’ 결심 굳혔나… 당내 스킨십 확대 행보- 與 “시신 소각 왜곡 지시자는 서주석”- 尹, 나토 정상회의 대비 ‘열공’… “국익 위해 몸 불사를 것”- 대통령실, 새 소통창구 ‘국민제안’ 신설… 100% 실명제△금융- 한달 만에 자취 감췄다… ‘3%대 주담대’ 실종- 이복현, 관치금융 지적에… “은행은 공적 기능 담당”- 정부, 美에 ‘가상자산 대책팀’ 파견- 금융당국, 금융사 위기 대비 ‘자체정상화 계획’ 승인△글로벌- 파월 “침체 가능성 있다” 첫 인정… ‘복합위기’ 현실화 되나- ‘유류세 면제’ 꺼낸 바이든 의회·전문가 “미봉책일 뿐”- “제재는 부메랑이자 양날의 컴”… 美 전면 비판한 시진핑‧푸틴- 中성장 발목잡는 부동산 침체… “10년 성장률 4% 밑돌 것”- 유럽 어쩌나… “러, 가스 공급 완전 중단 가능성”△산업- 삼성 ‘업계 최소’ 모바일 이미지센서 공개… “1위 소니 잡는다”- LG이노텍 악재 뚫고 실적 훨훨- KG케미칼 ‘녹스-K’ 표준협회 선정 1위- ‘현대차 GBC’ 과연 몇 층 될까- 전기차 이어 ESS까지… 중국산 LFP 영향력 커진다△소비자생활- 경제 효과 2조 이상… 유통업계 ‘손흥민 쟁탈전’- 국내 최대 테니스 팝업 ‘더 코트’ 롯데백화점, 잠실 월드몰에 오픈- 유업계-낙농가 ‘원유가 결정 협상’ 난항△아트버스- 찰나를 정밀하게 그린 찰스 데무스 ‘No.5’ 이것은 초상화다△증권- 하락장 이겨낸 통신株… 경기방어 역할 ‘톡톡’- 기관들 “경기회복 불확실 하반기 투자 소극적으로”- 상한가 속출 ‘무증 테마주’ 담아도 될까- SM·JYP도 ESG 경영 ‘시동’- HMM, 한달새 목표가 30% 추락… 왜- 삼성자산운용, 亞최초 ‘블록체인 테크놀로지 ETF’ 홍콩 상장△부동산- 혼자 45채·8세 집주인… 외국인 ‘부동산 투기’ 집중 조사- 낙폭 커지는 아파트 시장 용산도 두달 만에 보합세- “공사비 줄이자”… 옵션·설계 다이어트 나선 조합들- 3기 신도시 ‘고양창릉’ 토지보상 시작… 반발은 여전△여행- 화려한 야경도, 전쟁의 아픔도… 가만히 품어내다- 100년 이어온 쫄깃함 피란민 서러움 달랬네- 여름밤, 하늘 맑은 날… 나랑 은하수 보러가지 않을래?- 부산 달동네 우암동을 가다△스포츠- 예선전 치러 화 났지만, 좋은 경험이었다- 박민지 ‘굳히기냐’ vs 임희정 ‘추격이냐’- “갤러리로만 와도 눈치 보였었는데… 이젠 ‘아내 캐디’가 대세”- 타격왕도 홈런왕도… 베테랑 파워다△이데일리가 만났습니다- 영끌족 대거 취약차주 될 판… 대환대출 통해 금리 낮추는 방안 고민- “尹정부, 강력한 지출 구조조정 필요… 성과 적은 사업 없애야”△오피니언- [양승득 칼럼] 대통령의 빵, 회장님의 짜장면- [공관에서 온 편지] 한·뉴질랜드 새로운 60년 동행 준비하자- [기자수첩] 포스트 누리호… 민간주도 우주시대로 이어가야△피플- 나라위해 목숨 걸고 싸웠는데… 참전수당 월 35만원 불과- ‘괴물 팝스타’ 빌리 아일리시, 4년 만에 내한공연- 문무일 전 검찰총장 ‘세종’ 대표변호사 합류- 홈앤쇼핑, 이일용·이원섭 각자대표 체제 출범△사회- 고물가 덮친 쪽방촌… “라면 하나로 며칠 버텨”- 檢, 쌍방울 압수수색… 이재명 겨누나- 보이스피싱 발본색원… 매머드 합수단 뜬다- ‘개인일탈’인가 ‘윗선개입’인가… 檢 ‘공약 개발’ 의혹 수사 가속- 대학 학장의 러브샷 강요, 해임 사유될까
