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- 서울집값 '내린다' vs '오른다'…전문가들도 갈리는 향후 전망
- [이데일리 김용운 기자]“지금 집값은 어깨 위다”(양지영 R&C대표 소장), “서울과 수도권을 기준으로 한다면 실수요자들은 지금 살고 싶은 집을 사는 게 맞다”(이은형 대한건설정책연구원 연구위원)올해 상반기 젊은 세대들이 서울과 수도권 아파트값 폭등에 놀라 급히 집을 샀던 ‘패닉바잉’ 이후 서울과 수도권의 부동산 시장 전망을 놓고 전문가들이 모여 치열한 토론을 벌였다. 이데일리가 21일 오후 2시 서울 중구 태평로 KG타워 하모니홀에서 개최한 ‘패닉바잉시대, 부동산투자전략’ 포럼은 올해 상반기 부동산 시장의 큰 이슈였던 ‘패닉바잉’과 함께 향후 부동산 시장의 전망 및 투자포인트를 살펴볼 수 있는 자리였다. 성주원(왼쪽부터) 이데일리TV 기자, 이광수 미래에셋대우 연구위원, 양지영 R&C연구소, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원이 21일 서울 중구 통일로 KG타워 하모니홀에서 열린 2020 이데일리 부동산투자포럼에서 ‘패닉바잉시대, 주택시장은 어디로’를 주제로 토론을 하고 있다(사진=노진환 기자)1부 ‘패닉바잉시대, 주택시장은 어디로’란 주제로 열린 전문가 토론은 문재인 정부의 잇따른 부동산 중과세 정책과 3기 신도시 물량에 따른 주택시장의 변화를 가늠 할 수 있는 기회가 됐다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’을 통해 생중계된 이날 포럼에는 독자들이 실시간으로 참여해 토론자로 나선 전문가들의 발언에 의견을 남기며 큰 관심을 나타냈다. ◇주택시장, 패닉바잉 이후 어디로 가나?이날 포럼은 성주원 이데일리TV 기자의 사회로 이광수 미래에셋대우 연구위원, 양지영 R&C연구소 소장, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원이 패널로 참여했다. 이은형 연구위원은 먼저 올해 상반기 패닉바잉 현상에 대해 “2010년대 들어와 폭락론이 유행하며 집을 사지 않았던 대기수요가 쌓여 있었다”며 “문 정부 출범 집값이 더 내려가지 않을 것이란 심리가 팽배해지면서 불안감이 커졌고 결국 이것이 패닉바잉의 배경이 됐다”고 분석했다. 이 연구위원은 “현재로서는 패닉바잉 심리를 해결할 뾰족한 방안은 없다”며 “역설적으로 정부가 대책을 많이 내면서 전 국민이 부동산에 관심을 갖게 만들었고 이런 상황에서 서울과 수도권의 부동산 가격이 내려가긴 어렵다”고 지적했다. 반면 이광수 미래에셋대우 연구위원은 “재화의 가격은 수요와 공급으로 결정되는데, 현재 한국은 서울을 중심으로 투자수익률이 현저하게 하락하면서 수요가 지속적으로 감소하고 있다”면서 “대출이 막히고 세금이 올라가는 부동산 정책으로 가격이 올라가면서 이제 서울 부동산을 투자 목적으로 사는 사람은 거의 없어 결국 집값이 하락할 가능성이 크다”고 말했다. 이 위원이 집값 하락의 근거로 제시한 것은 이달 들어 줄어든 서울의 주택거래량이다. 한국감정원에 따르면 20일 기준, 서울의 주택 거래량은 약 600가구 수준이다. 이 위원은 “수요가 감소한다는 가장 명확한 근거가 거래량 급감이다”며 “세금 부담은 계속 늘고 증여도 많아지고 있는데 시장이 임계점에 닿았을 때 나오는 대표적 현상”이라고 말했다. 양지영 소장은 패닉바잉으로 올라간 집값에서 매도자들의 ‘호가버티기’가 오래가지 못할 것으로 전망했다. 양 소장은 “부동산 시장은 심리적인 영향이 크다”며 “결국 매도자들 입장에서는 현재 주택시장에서 다주택자, 법인 등의 매물이 쌓일수록 심리적인 압박이 생겨 가격을 내릴 수 밖에 없다”고 말했다.◇3기 신도시 공급 변수…서울·수도권 내집 마련 적기는 언제인가?토론자로 나선 3명의 전문가들은 내집 마련 적기에 대해서도 이견을 보였다. 양지영 소장은 서울의 아파트값이 꼭짓점이 아니라는 데 방점을 찍었다. 양 소장은 “지금은 집값이 어깨 위로 올라와 있는 만큼 아파트값이 어느 수준인지 판단 후 매수해야 한다”며 “무주택자 입장에서는 서둘러 집을 살 필요가 없다”고 말했다. 양 소장은 “3040세대, 신혼부부 등의 대기 매수가 3기 신도시로 분산되면서 신혼부부 등의 내집 마련이 지금보다 쉬워질 가능성이 크다”고 덧붙였다. 이광수 위원은 “가격은 하락하는 가운데 거래량이 회복할 때가 집을 사기 위한 적기”라면서 “앞으로 무주택자들은 거래량이 늘어나고 있는 상황에 관심을 가지길 바란다”고 조언했다. 이 위원은 “가격 변동이 적은 것보다 가격변동이 큰 매물이 투자하기에 좋다”고 강조했다. 그러나 이은형 위원은 “주택에 대해 생활터전의 개념으로 접근하는 게 낫다”며 서울과 수도권의 아파트 등을 전제로 “3기 신도시 등 청약에 도전하는 것이 당연히 좋지만 여력이 되고 마음이 드는 집이 있다면 이 시점에서 사는 게 더 바람직하다”고 말했다. 포럼 토론 이후에는 홍춘욱 EAR리서치 대표의 ‘부동산시장 대 전망’과 김종율 보보스부동산연구소 대표의 ‘똘똘한 수익형부동산 고르는 비법’ 박종연 IBK연금보험 증권운용부장의 ‘부동산 투자자가 함께 봐야 할 금융상품’ 등의 강연이 계속됐다. 이날 포럼 유튜브 실시간 중계창에는 100여개의 실시간 댓글이 달리고 중계 이전부터 독자들의 질문이 올라오는 등 뜨거운 열기가 내내 이어졌다.
- 3기신도시 사전청약 선호1위…‘하남교산’을 가다
- [이데일리 정두리 기자] 정부가 내년 7월부터 수도권 주요지역에 공공분양주택 사전청약을 받기로 한 가운데 하남 교산 신도시가 청약 대기자의 뜨거운 관심을 받고 있다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 지난 9일 하남 교산 일대를 둘러보며 현장 분위기를 살펴봤다.정부의 수도권 공급계획에 따르면 하남교산은 연면적 649만㎡에 총 3만2000호의 공급될 계획으로, 3기 신도시 중 공급량이 상당한 지역에 속한다. 내년 11~12월 중에는 1100호 규모의 사전청약을 앞두고 있다. 이를 기점으로 하남시 천현동, 항동, 하사창동, 교산동, 상사창동, 춘궁동, 덕풍동, 창우동 일원에 새 아파트가 본격적으로 들어서게 된다.하남 교산 신도시는 덕풍천을 중심으로 한 친환경 주거 단지와 함께 IT·역사·문화가 공존하는 융합도시로 조성한다는 게 정부의 계획이다. 특히 강동과 송파, 인근 위례신도시와 접해 있어 강남권 생활이 가능하다는 것은 큰 장점으로 꼽힌다.국토교통부가 3기 신도시 청약 의사 선호지역을 조사한 결과 하남 교산이 청약 선호도가 가장 높은 것으로 나타났다. 직방이 지난 8월 3기신도시 청약선호도 조사 당시에도 청약 의사가 가장 높았던 곳은 하남 교산인 것으로 파악됐다.이상범 하남문화원 사무국장은 “하남 교산 신도시가 들어오는 일대는 고대에서 근대까지 역사 유적이 남아있는 곳”이라면서 “정부의 공급 계획으로 신규 주거단지와 함께 역사·문화가 공존하게 된다면 젊은 세대들이 원하는, 그야말로 명품도시가 될 가능성이 충분하다”고 강조했다.하남시 춘궁동에 위치한 명성부동산공인중개사사무소의 이의형 대표는 “현재 하남 교산지구는 지하철 3호선 연장, 역사신설, 서울~양평고속도로 신설 등 교통여건 개선과 풍부한 개발호재를 갖추고 있다”면서 “서울 하남구라고 할 정도로 좋은 생활권을 갖추고 있어 서울 지역에서도 높은 관심을 보이고 있다”고 말했다.3기 신도시 공급계획으로 하남 교산이 주목받으면서 이 일대 전셋값도 최근 급등세다. 직방에 따르면 하남은 작년 말 대비 아파트 전세가격이 13.3% 오른 것으로 나타났다. 이는 경기 지역 내에서 가장 높게 가격이 오른 수치다. 전용면적 85㎡에서는 6억원이 넘는 아파트 전세 계약이 속속 나오고 있다. 하남시 선동 미사강변 센트리버(85㎡)는 지난달 6억6500만원(18층)에 전세 계약됐다. 올 초 3억9900만원(20층)에 계약된 것과 비교하면 2억원 넘게 치솟은 것이다. 망월동 미사강변푸르지오(6억6000만원), 미사강변골든센트로(6억5000만원) 등도 6억원을 넘기며 전세 신고가를 갱신했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “청약저축과 주택청약저축 불입액이 높은 장기가입자는 당첨확률이 높으니 내년 하남교산 사전청약에 관심을 가져도 좋다”면서 “특히 지역내 2년 거주한 분은 지역1순위로 전체 30% 물량에 우선 청약할 수 있으니 지역우선순위 제도를 활용할 필요가 있다”고 설명했다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
- [복덕방기자들] 집값, 쭉 우상향…“구로·금천 주목”
- [이데일리 김미영 기자] “앞으로 1년에서 1년 반은 주택가격이 더 오를 것 같다. 서울을 중심으로 한 핵심지역에 주택공급 감소가 예정돼 있고 현재 0.5%인 기준금리가 더 인하될 여지도 있다고 본다. 공급감소에 제로금리가 연장되는데 규제한들 되겠나.”홍춘욱 EAR리서치 대표가 내놓은 부동산시장 전망이다. 문재인 대통령은 “과열 현상을 빚던 주택시장이 안정화되는 양상을 보이기 시작했다”고 했지만, 홍 대표는 특히 서울에서 아파트 신고가 릴레이현상이 보이고 있단 상반된 진단도 내놨다.홍 대표는 11일 이데일리 유튜브채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 “서울 지역 아파트 중간값이 2016년 5억원에서 지금 대략 9억3000만원 수준까지 두 배 가까이 올랐다”며 “나홀로 아파트, 주상복합 다 합친 게 이 정도로 신축과 대단지는 더 많이 올랐다”고 짚었다. 이어 “눈여겨보고 있는 50여개 아파트대단지에서 지금도 신고가 알림이 계속 오고 있다”며 “2018년 이후 만 2년만에 가장 급등세로 정부가 6·17, 7·10 대책을 시급하고 강력하게 내놨지만 효과가 있는지 의문”이라고 했다. 정부가 주택시장 교란의 주범으로 다주택자와 법인들을 지목하고 잇단 대책을 통해 제재를 가했음에도 최근 집값이 계속 오르는 데엔 실수요자가 있단 게 홍 대표의 분석이다. 그는 “2015, 2016년엔 확실히 다주택자가 주도했지만 지금 주택시장의 주역은 무주택자 또는 1주택자”라며 “지난해 기준 통계청의 주택소유 통계를 보면 1년 사이에 주택소유율이 2% 급등했고 추세가 이어지는 중”이라고 했다.홍 대표는 향후 3~5년까지도 집값은 상승세를 이어갈 가능성이 높다고 관측했다. 그는 “3기 신도시의 성공 여부가 핵심변수”라면서도 “3기 신도시를 개발하는 건 1,2기 신도시를 위축시킬 요인이지 서울을 비롯한 도심지역의 집값을 잡는 데엔 효과가 적을 것”이라고 했다. 그는 “중요한 건 핵심 교통망, 좋은 학군, 양질의 일자리, 각종 커뮤니티 등이지 지리적 경계가 아니다”라며 “최근에 구리와 수원, 하남이 오르는 건 신분당선과 8호선, 5호선이란 교통망 확충 지역들”이라고 꼬집었다. 향후 집값 급등을 주도하는 지역은 기존의 서울 동남권에서 남서지역으로 이동할 수 있다고 봤다. 홍 대표는 “신분당선이 보여준 현상을 신안산선이 보여줄 수도 있지 않나”라며 “이미 영등포는 많이 올랐지만 아직 서울에서 저평가지역으로 꼽히는 구로 금천 라인을 주목할 만하다”고 했다.홍 대표는 스스로를 ‘부동산 강세론자’로 규정하면서도 “집값이 여기서 더 급하게 오를까봐 저도 걱정이 크다”고 말했다. 그는 “주택가격이 많이 오르는 건 좋은 일이 아니고, 여기서 더 급하게 오른다면 국가경제에 부정적”이라며 “정부가 제대로된 정책 펼쳐서 부동산 집값을 잡았으면 좋겠다”고 덧붙였다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
- [복덕방기자들]‘알쏭달쏭’ 임대차3법…“제 경우는 어떡하죠?”
- [이데일리 정두리 기자] “임대차 3법 너무 복잡합니다. 제 경우에는 어떡하죠?”지난달 31일 전·월세 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 임대차법 개정안이 시행되면서 임대차 시장이 격변기를 맞고 있다. 새로운 법 시행으로 인해 집주인과 세입자 간 이해관계가 얽히며 여러 가지 혼란이 커지고 있는 것이다. “임대차 법 시행 전 맺은 재계약 효력이 있을까?” “법 시행 전에 임대료를 10% 올려 2년 재계약을 마쳤는 데, 5%를 돌려 받을 수 있을까?” 최근 부동산 온라인 커뮤니티에서는 이같은 임대차 3법 관련 질의가 쏟아지고 있다. 집주인과 세입자 간 벌어지는 갈등도 곳곳에서 벌어지고 있다. 이에 본지 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김예림 법무법인 정향 변호사과 함께 임대차 3법에 대한 궁금증을 풀어본다. 구체적인 사례를 통해 임대차 3법을 파헤쳐보자. Q. 최근 임대차 3법이 통과됐다. 주요 내용은 무엇인가=임대차 3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제가 골자다. 이 중 계약갱신청구권과 전월세상한제는 7월 31일부터 바로 시행된다. 전월세신고제만 8월 본회의에서 처리되면, 내년 6월쯤 시행된다고 한다.Q. 이번에 통과된 계약갱신청구권과 전월세상한제, 간단히 설명해달라=계약갱신청구권은 세입자가 임대차기간이 끝나기 전에 6개월 전부터 1개월 전까지 계약을 갱신하겠다고 통지하면, 기존 계약대로 다시 계약이 갱신되는 것을 말한다. 그동안은 상가임대차에서만 계약갱신청구권이 인정돼왔는데, 이제 주택임대차에서도 적용되게 됐다. 전월세상한제는 계약이 갱신되는 경우 임대료를 기존에서 최대 5%까지만 올릴 수 있도록 하는 제도다. 예를 들어 지금 전세보증금이 3억원이다, 그러면 3억의 5%인 1500만원까지만 전세보증금을 올릴 수 있다. 지자체별로 이 상한선은 다르게 정하도록 하고 있다. 강남처럼 전·월세 수요가 많은 곳들은 5%보다도 낮게 정해질 확률이 높다.Q. 전월세상한제는 기존 임대차가 끝나고 새로운 임차인이 들어올 때도 적용되나=아직까진 아니다. 다만, 시장 상황을 봐서 새로운 임대차계약에도 적용할 수 있다는 것이 정부의 입장이다.Q.계약갱신청구권과 전월세상한제는 기존 임대차계약에도 적용되나=그렇다. 기존 임대차계약에도 적용된다. 다만 법 시행일을 기준으로 1개월 이상 임대차기간이 남아있는 경우에 한해서다. 예를 들어 9월에 계약이 만료되는 임대차 계약의 경우에는 임차인이 8월 말까지만 계약갱신청구권을 행사하면 계약이 갱신된다. 다만, 이때에도 임대인이 계약갱신거절통지를 미리 하고 새로운 임차인과 계약까지 체결하였다면, 법 시행 후라고 하더라도 임차인이 계약갱신청구를 할 수 없다.※김예림 변호사와 함께 하는 임대차3법 관련 구체적 사례 Q&A에는 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방 기자들’을 통해 확인할 수 있다.
