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- [복덕방기자들] 집값, 쭉 우상향…“구로·금천 주목”
- [이데일리 김미영 기자] “앞으로 1년에서 1년 반은 주택가격이 더 오를 것 같다. 서울을 중심으로 한 핵심지역에 주택공급 감소가 예정돼 있고 현재 0.5%인 기준금리가 더 인하될 여지도 있다고 본다. 공급감소에 제로금리가 연장되는데 규제한들 되겠나.”홍춘욱 EAR리서치 대표가 내놓은 부동산시장 전망이다. 문재인 대통령은 “과열 현상을 빚던 주택시장이 안정화되는 양상을 보이기 시작했다”고 했지만, 홍 대표는 특히 서울에서 아파트 신고가 릴레이현상이 보이고 있단 상반된 진단도 내놨다.홍 대표는 11일 이데일리 유튜브채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 “서울 지역 아파트 중간값이 2016년 5억원에서 지금 대략 9억3000만원 수준까지 두 배 가까이 올랐다”며 “나홀로 아파트, 주상복합 다 합친 게 이 정도로 신축과 대단지는 더 많이 올랐다”고 짚었다. 이어 “눈여겨보고 있는 50여개 아파트대단지에서 지금도 신고가 알림이 계속 오고 있다”며 “2018년 이후 만 2년만에 가장 급등세로 정부가 6·17, 7·10 대책을 시급하고 강력하게 내놨지만 효과가 있는지 의문”이라고 했다. 정부가 주택시장 교란의 주범으로 다주택자와 법인들을 지목하고 잇단 대책을 통해 제재를 가했음에도 최근 집값이 계속 오르는 데엔 실수요자가 있단 게 홍 대표의 분석이다. 그는 “2015, 2016년엔 확실히 다주택자가 주도했지만 지금 주택시장의 주역은 무주택자 또는 1주택자”라며 “지난해 기준 통계청의 주택소유 통계를 보면 1년 사이에 주택소유율이 2% 급등했고 추세가 이어지는 중”이라고 했다.홍 대표는 향후 3~5년까지도 집값은 상승세를 이어갈 가능성이 높다고 관측했다. 그는 “3기 신도시의 성공 여부가 핵심변수”라면서도 “3기 신도시를 개발하는 건 1,2기 신도시를 위축시킬 요인이지 서울을 비롯한 도심지역의 집값을 잡는 데엔 효과가 적을 것”이라고 했다. 그는 “중요한 건 핵심 교통망, 좋은 학군, 양질의 일자리, 각종 커뮤니티 등이지 지리적 경계가 아니다”라며 “최근에 구리와 수원, 하남이 오르는 건 신분당선과 8호선, 5호선이란 교통망 확충 지역들”이라고 꼬집었다. 향후 집값 급등을 주도하는 지역은 기존의 서울 동남권에서 남서지역으로 이동할 수 있다고 봤다. 홍 대표는 “신분당선이 보여준 현상을 신안산선이 보여줄 수도 있지 않나”라며 “이미 영등포는 많이 올랐지만 아직 서울에서 저평가지역으로 꼽히는 구로 금천 라인을 주목할 만하다”고 했다.홍 대표는 스스로를 ‘부동산 강세론자’로 규정하면서도 “집값이 여기서 더 급하게 오를까봐 저도 걱정이 크다”고 말했다. 그는 “주택가격이 많이 오르는 건 좋은 일이 아니고, 여기서 더 급하게 오른다면 국가경제에 부정적”이라며 “정부가 제대로된 정책 펼쳐서 부동산 집값을 잡았으면 좋겠다”고 덧붙였다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
- [복덕방기자들]‘알쏭달쏭’ 임대차3법…“제 경우는 어떡하죠?”
- [이데일리 정두리 기자] “임대차 3법 너무 복잡합니다. 제 경우에는 어떡하죠?”지난달 31일 전·월세 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 임대차법 개정안이 시행되면서 임대차 시장이 격변기를 맞고 있다. 새로운 법 시행으로 인해 집주인과 세입자 간 이해관계가 얽히며 여러 가지 혼란이 커지고 있는 것이다. “임대차 법 시행 전 맺은 재계약 효력이 있을까?” “법 시행 전에 임대료를 10% 올려 2년 재계약을 마쳤는 데, 5%를 돌려 받을 수 있을까?” 최근 부동산 온라인 커뮤니티에서는 이같은 임대차 3법 관련 질의가 쏟아지고 있다. 집주인과 세입자 간 벌어지는 갈등도 곳곳에서 벌어지고 있다. 이에 본지 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김예림 법무법인 정향 변호사과 함께 임대차 3법에 대한 궁금증을 풀어본다. 구체적인 사례를 통해 임대차 3법을 파헤쳐보자. Q. 최근 임대차 3법이 통과됐다. 주요 내용은 무엇인가=임대차 3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제가 골자다. 이 중 계약갱신청구권과 전월세상한제는 7월 31일부터 바로 시행된다. 전월세신고제만 8월 본회의에서 처리되면, 내년 6월쯤 시행된다고 한다.Q. 이번에 통과된 계약갱신청구권과 전월세상한제, 간단히 설명해달라=계약갱신청구권은 세입자가 임대차기간이 끝나기 전에 6개월 전부터 1개월 전까지 계약을 갱신하겠다고 통지하면, 기존 계약대로 다시 계약이 갱신되는 것을 말한다. 그동안은 상가임대차에서만 계약갱신청구권이 인정돼왔는데, 이제 주택임대차에서도 적용되게 됐다. 전월세상한제는 계약이 갱신되는 경우 임대료를 기존에서 최대 5%까지만 올릴 수 있도록 하는 제도다. 예를 들어 지금 전세보증금이 3억원이다, 그러면 3억의 5%인 1500만원까지만 전세보증금을 올릴 수 있다. 지자체별로 이 상한선은 다르게 정하도록 하고 있다. 강남처럼 전·월세 수요가 많은 곳들은 5%보다도 낮게 정해질 확률이 높다.Q. 전월세상한제는 기존 임대차가 끝나고 새로운 임차인이 들어올 때도 적용되나=아직까진 아니다. 다만, 시장 상황을 봐서 새로운 임대차계약에도 적용할 수 있다는 것이 정부의 입장이다.Q.계약갱신청구권과 전월세상한제는 기존 임대차계약에도 적용되나=그렇다. 기존 임대차계약에도 적용된다. 다만 법 시행일을 기준으로 1개월 이상 임대차기간이 남아있는 경우에 한해서다. 예를 들어 9월에 계약이 만료되는 임대차 계약의 경우에는 임차인이 8월 말까지만 계약갱신청구권을 행사하면 계약이 갱신된다. 다만, 이때에도 임대인이 계약갱신거절통지를 미리 하고 새로운 임차인과 계약까지 체결하였다면, 법 시행 후라고 하더라도 임차인이 계약갱신청구를 할 수 없다.※김예림 변호사와 함께 하는 임대차3법 관련 구체적 사례 Q&A에는 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방 기자들’을 통해 확인할 수 있다.
- [일문일답]"네이버·카카오 리워드는 시장 촉매제..규율 안할 것"
- [이데일리 김인경 기자] 금융당국이 전자금융업자들의 리워드를 장려하겠다는 입장을 밝혔다. 네이버페이 포인트, 카카오페이 리워드 등은 ‘이자’의 성격이 아닌 데이터 사용에 대한 보상인 만큼, 플랫폼 시장의 촉매제가 될 수 있다는 게 금융당국의 판단이다.권대영 금융위원회 금융혁신기획단장은 지난 24일 기자들을 만나 “리워드는 맡긴 돈(예금)에 대한 이자적 성격과 다르다”면서 “소비자가 플랫폼을 사용하며 이용정보를 준 만큼, 그에 대한 대가”라고 설명했다. 이어 그는 “원칙적으로 리워드는 국민들 입장에서 매우 좋은 것”이라며 “플랫폼 시장의 촉매제다. 규율할 것이 아니다”라고 말했다. 이어 그는 금융업체들이 네이버나 카카오 등 빅테크업체에 ‘검색정보와 쇼핑정보’ 공유를 요구하는 것에 대해서는 향후 논의를 하겠다고 밝혔다. 다만 네이버쇼핑 등에서 결제한 쇼핑 정보는 개인신용정보인 만큼, 상호주의를 바탕으로 공유할 수 있겠지만 결제와 상관없는 검색 정보까지 공유하는 것에는 ‘의문이 있다’라고 답했다. 아울러 네이버나 카카오 등에 ‘후불’ 결제가 적용되지만 연체를 한다고 해도 기존 금융사들과는 공유하지 않겠다는 원칙을 강조했다. 그는 “5만~10만원 수준의 소액연체까지 금융회사들끼리 공유해버리면 몇 년이나 연체기록이 남는데 주홍글씨로 낙인이 찍힐 수 있다”면서 “선불업자들(전자금융업자)끼리만 공유할 것”이라고 설명했다. 다음은 권대영 단장과의 일문일답이다. 권대영 금융위원회 금융혁신기획단장[금융위원회 제공]-소액결제한도가 30만원으로 결정된 배경은 무엇인가.△현재 금융권에는 이런 직불에 더해 여신적 성격이 있는 하이브리드 체크카드가 존재한다. 2012년에 30만 원으로 도입돼서 가고 있다. 유사한 행위 또는 카드업계의 의견도 수렴해서 일단 국민들의 편의성 측면이면 일단 30만 원 정도가 합리적이라고 생각했다. 하이브리드 체크카드를 참고해 30만원의 결제를 만든 만큼, (기준금액이) 같이 올라가거나 같이 내려가는 것도 가능할 것으로 보인다. 휴대폰 소액결제 100만원은 전기통신사업법에서 규율하고 있다. 이 분야는 젊은 층이 게임이나 온라인 상품을 사는 과정에서 금액이 높은 측면이 있어 그렇게 설정된 것으로 저희는 보고 있다. 그 영역은 그쪽의 영역이고 저희 금융권 내에서는 한 30만 원 정도로 우선 시작을 하되, 필요하면 경제 규모가 커지거나 이러면 확대할 수 있을 것이다. 신용카드는 DSR이라 해서 상환능력을 보기 때문에 7등급 이상에게 발급이 될 것이다. 이쪽은 그냥 구매이력만 가지고 소액을 일관되게 썼고 아르바이트를 해서 성실하게 살아왔다는 데이터가 있으면 금융데이터가 아닌 측면에서 데이터를 가지고 이 사람을 후불 기능을 사용할 수 있도록 하는 측면이 있다고 보면 된다. -종합지급결제사업자를 받는다고 하는데, 기존 금융사의 진입이 불가능한가. 증권사 중에 전자금융업 허가받은 곳이 있는데 그렇다면 기존 금융사 중 증권사는 진입이 가능한가.△마이페이먼트는 자본금 3억 원 정도의 사업으로, 데이터를 보관하지도 않고 그냥 전달만 하는 역할을 한다. 그래서 굉장히 가벼운 인가 단위로 들어와서 소비자를 사로잡으면 되는, 스몰 라이선스를 도입했다. 반면 종합지급결제사업자는 페이먼트 어카운트, 계좌를 발급하고 관리할 수 있는 그런 어떤 기능을 부여하는 것이기 때문에 상당한 수준의 능력이 있어야 한다. 또 정보를 관리할 수 있는 능력, 전산처리 능력이 필요하다. 다만, 이 업무는 이체 ·송금 업무를 주로 하기 때문에 가급적 전업적 성격을 가진 쪽이 업무를 하는 게 맞는지, 이렇게 겸업적 업무를 하는 쪽이 맞는지에 대해서는 좀 심도 있는 논의가 필요하다. 당연히 계좌가 없는 카드사나 증권사들이 이 업무를 하겠다면 저희가 적격한 요건이 되면 고려해 볼 수 있다. 다만 구체적으로 이 종합지급결제사업자를 어떤 자본금으로 어떤 요건으로 어느 업에 대해서 할지, 이 사람이 어떤 겸업과 부수업무가 가능할지 이 부분에 대해서는 저희가 추가적으로 검토해서 발표하겠다. -플랫폼 행위 규제 중 이자지급 금지가 있다. 그렇다면 지금 쿠팡 ·네이버 등에서 선불 충전금액 이벤트성으로 제공하는 리워드도 금지대상이 되는가. △금지대상이 아니다. 맡긴 돈에 대해서 예금에 대한 이자적 성격과 다르다. 리워드는 플랫폼 비즈니스의 데이터사용에 대한 보상이라고 해석한다.그래서 이 리워드를 기존의 어떤 이자 이런 측면으로 규율할 것이 아니다. 당연히 소비자 입장에서는 이 플랫폼을 이용했으니까 이용 정보를 (업체에) 주지 않았는가. 그에 대한 대가로 리워드를 충분히 받을 수 있어야 된다. 그래야 소비자들도 이득이 있다.다만 이 리워드에 대해서 또 업권에서 여러 가지 이야기가 있다. 카드사의 부가서비스하고 선불업자와 플랫폼 사업자의 리워드에 대해서 합리적인 규율방안은 향후 정책협의회에서 논의해야 될 중요한 과제다.원칙적으로 리워드는 국민들 입장에서 매우 좋은 것이다. 가맹점에 대량 전가를 시키는 것도 아니고 데이터 사용의 대가이기 때문이다. 리워드가 플랫폼 촉매제라고 생각하고 있다. 규율할 것은 아니다. -페이 후불기능에서 연체가 생기면 어떻게 되는가.△연체가 생기면 후불결제사업자 간에만 공유한다. 예컨대 10만 원을 연체를 했는데 선불충전수단같이 다른 수단을 쓰는 것은 막아야 되지 않겠는가. 그 사람이 갚지 못하는데 소비를 하는 것은 막는 것이 사업자에게도, 그 소비자를 위해서도 좋은 측면이 있다. 그래서 선불업자 간에만 공유를 할 것이다. 다만 금융회사와는 공유를 하지 않는다. 5만~10만원 이런 소액 연체도 금융회사들끼리 공유를 해버리면 그 사람은 연체기록이 몇 년간이나 남는다. 뿐만 아니라 지금도 (금융권에서) 단기소액연체는 10만 원 이하, 장기는 100만 원 이하 이런 식으로 면제기준을 두고 있지 않는가. 그래서 이것을 금융회사에 공유하는 것은 좀 적절치않다고 보고있다. 예를 들면 통신의 경우에도 통신사업자만 통신연체정보를 공유하는 것과 같은 이치로 보면 되겠다. 금융회사들이 이 정보를 공유해달라고 하는데, 소액결제까지 주홍글씨로 낙인을 찍을 수 있다. 모든 금융권이 소액연체 정보까지 공유할 필요는 없다고 본다. -후불 한도가 계속 바뀐 것 아닌가. 100만원을 한도로 둔다는 얘기도 있었는데, 여신업체들의 반발을 감안했는가.△저희는 한번도 100만원이나, 50만원으로 정했다고 밝힌 적이 없다. 얼마를 할 것이냐에 대해서 많은 생각을 가지고 논의를 했다. 현재 시작 단계니 30만원 정도로 하면 좋겠다고 판단했다고 이해해달라. 이것은 오로지 국민의 편의적 관점에서 판단한 것이다. -금융사들이 빅테크들과 경쟁에 대해 ‘기울어진 운동장’이라고 지적하며 빅테크 기업이 마이데이터 사업에 들어올 경우 검색정보나 쇼핑정보를 모두 공개해야 한다고 주장하고 있다. △지난 21일 은성수 금융위원장 주재로 국장, 사무관들끼리 모여 이에 대해 논의를 했다. 앞으로도 정책협의회를 통해 논의할 생각이다. 다만 큰 원칙을 설명해드리겠다. 신용정보법은 개인신용정보법을 대상으로 하고 있다. 그 개인신용정보법에 근거한이동권이 마이데이터사업의 기본이다. 이 법에서 누구의 정보를 (이동권의 기준으로) 할 것이냐. 법에서는 신용정보 이용처리자라 돼 있는데 금융회사와 정부가 정하는 공공기관으로 돼 있다. 공공기관은 세금정보나 4대연금 납입 정보, 전기료, 수도비 등의 정보도 개인 신용정보적 성격이 있어서 포함됐다구체적인 부분은 앞으로 협의회에서 논의하겠지만 현재 검색정보와 쇼핑정보의 성격은 조금 다르다고 판단한다. 만일 N플랫폼에서 살 물건을 보다가 정해서 결제를 할 경우, 그 쇼핑 자체는 개인신용정보다. 그건 당연히 마이데이터를 통해 가져올 수 있다. 하지만 어딜 가고 싶어서 특정 계곡을 그저 ‘검색’했다면 개인정보인 것도 있고 개인 정보가 아닌 것도 있다. 그런 검색 정보까지 다 가져올 것(공유할 것)인지에 대해서는 의문이 있다. 구체적으로 이것을 어떻게 정할지는 논의해보겠다. 다만 지금 금융회사가 요구하는 것은 ‘쇼핑결제정보’로 보인다. 언제, 얼마짜리 물건을 샀다든지, 이게 어떤 상표이고 어떤 사이즈인지 이런 것으로 보인다. 가급적 상호주의 원칙에 대해 쇼핑정보의 세부내역을 플랫폼 사업자가 가지고 있으면 제공을 하는 것이라고 보고 있다. 앞으로 상호주의에 입각해서 접근할 것이고 당연히 앞으로 데이터거래소를 통해서 이러한 정보들을 거래되고 처리되고 결합되는 기회가 열릴 것으로 그렇게 보이는데, 더 나아가서는 개인정보법에 이런 마이데이터사업이 들어가면 이 모든 문제는 해결될 것으로 판단한다.-네이버 통장 명칭이 문제가 된 적이 있다. △이 부분도 정책협의회에서 노력을 할 것이다. 다만 오해를 하지 않도록, 이 상품을 누가 제조했고 누가 판매를 했고, 이게 광고인지 중개인지를 명확하게 규율해야한다. 사실 실무적인 입장에서 보면 복덕방에서 집을 거래하는 것과 상당히 다른 부분이 있다. 플랫폼 거래는 어디까지가 중개이고 주선인지, 또 광고인지 어려운 측면이 있다. 하지만 큰 원칙들을 정했기 때문에 구체적으로 이렇게 합리적인 규제수단을 만들도록 하겠습니다. -선불충전금을 외부예치하도록 하겠다고 하는데?△외부예치는 기본적으로 은행을 기초로 하고 있다.대통령령으로 정해서 구체적인 기관을 정하겠지만 항상 안전한 은행을 전제하고 있다. 구체적인 선정기준 이런 부분들은 저희가 시행령이나 하위규정 할 때 되지만 대개 안전한 기관에 운용해야 한다. 선진국은 이것을 안전자산에 하라, 안전한 기관에 예치하라 이런 기준을 제시하고 있다.-금융사 배상 책임을 강조하는데, 고의 ·중과실을 어떻게 판단하는지가 어려울 것으로 보인다. 금융사들과 논의가 되고 있는가. △보이스피싱하고 좀 비슷하게 보면 될 것이다. 이 분야에 대해서는 다 나열하기는 어렵지만 대법원 판례라든지, 그다음에 소비자나 금융회사나 만나겠다. 물론 금융회사도 알 수 없고 소비자도 알 수 없는 부분에 대해서는 어떻게 해야 될지 저희가 논의를 거치도록 해나가겠다. -금융플랫폼 영업 행위 규율체계를 마련할 때 ‘인위적 개입금지’ 부분이 있다. 어떤 것을 의미하는가. △만일 비교추천 플랫폼이라면, 화면에 뜨는 순서가 매우 중요하다. 현재 샌드박스에서 이런 시스템을 적용할 때도 무작위로 하도록 하고 있다. 만일 소비자에게 유리한 상품이 아닌데도 수수료를 많이 준다고 가장 위에 띄우는 그런 건 막아야 하지 않겠는가. 이와 같은 흐름이다. 선량한 관리자로서 소비자를 잘 대했느냐, 아니면 편견을 갖고 있거나 차별적인, 교만한 알고리즘을 가지고 나의 이익을 극대화하면서 소비자에게 피해를 줬느냐, 이런 부분이 앞으로 저희가 빅데이터 ·AI 시대에 풀어야 될 그런 알고리즘에 대한 규율이라고 생각한다.
