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- [복덕방기자들]“1주택자, 내년까지 슈퍼아파트로 갈아탈 기회“
- [이데일리 김미영 기자] “서울과 수도권은 2030년에서 2040년까지는 집값 상승 추세가 이어질 가능성이 높다. 지금부터 내년까지가 좀비아파트에서 슈퍼아파트로 갈아탈 적기다.”고종완 한국자산관리연구원장은 21일 이데일리 유튜브채널인 ‘복덕방기자들’에 출연해 부동산시장 전망과 대응전략을 들려줬다. 먼저 고 원장은 당장 올 하반기로 예고된 기준금리 인상이 부동산시장의 하락 요인이지만, 급격한 금리 인상이 없는 한 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 내다봤다. 그는 “이번처럼 물가상승으로 인한 금리인상의 쇼크는 주식시장과 달리 부동산시장에 미치는 영향이 적다”며 “오히려 철근과 시멘트와 같은 원자재값, 토지가격 등을 올리게 돼 분양가격이 더 오를 수 있다”고 관측했다.향후 4~5년 부동산시장 중기 전망에 있어서도 집값 상승에 무게를 뒀다. 수요·공급 그리고 수급을 결정짓는 정부정책, 금리와 과잉유동성, 시장참여자들의 심리 등을 시장을 좌우하는 요인으로 꼽았다. 고 원장은 “공급은 계속 부족하고, 현재 3200조원이 넘는 유동자금이 부동산 시장을 떠나리라 보기도 어렵다”며 “‘영끌’해서 집 사는 젊은층도 상당하다”고 했다.다만 고 원장은 “집값이 오르고 나면 반드시 하락기가 온다”는 점도 강조했다. 특히 우리나라의 경우 통계적으로 10년 주기설이 들어맞았단 게 그의 설명이다. 고 원장은 “우리나라는 집값이 5~7년 상승하면 4~6년 하락하는 사이클이 반복된다”며 “서울은 8년, 수도권은 7년 올라 역대급 최장기 상승을 이어가고 있기 때문에 올해는 변곡점이 될 가능성이 확률적으로 높다”고 짚었다. 이어 “지금 집값은 어깨쯤 와 있다”며 “머리 정도의 추가 상승 여력이 남아있는데, 집값이 꺼지면 머리 정도 빠지는 건 순식간에 일어날 수 있다”고 경고했다. 맞춤형 대응전략도 제시했다. 현재 무주택자엔 3기 신도시 등 신규분양을 노리라고 조언했다. 그는 “IMF 때와 2008년 글로벌금융위기 때 강남 은마아파트 31평은 12억원에서 7억2000만원으로 40%가량 빠졌다”며 “기존주택을 추격매수하려는 무주택자는 집값 내릴 수 있단 투자 위험을 감내해야 하기 때문에 심사숙고하고, 신규분양을 노리는 게 최선”이라고 했다.1주택자엔 갈아타기를 권했다. 그는 “미래가치, 투자가치가 높은 좀비아파트와 그 반대인 좀비아파트가 있다”며 “현재 보유한 집으로 경제적 이익이나 투자 효과를 보지 못했다면 내년까지가 좀비아파트에서 슈퍼아파트로 갈아탈 적기”라고 했다. 그러면서 “관망만 하는 게 답은 아니다”라며 “부동산경기가 조정을 거치면 똘똘한 한 채로 갈아타는 전략이 똑똑한 전략”이라고 했다. 재건축·재개발주택 소유자엔 보유전략을, 다주택자엔 일부 처분 전략을 추천했다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
- [복덕방기자들]3기 신도시 교산·과천 지역 도전하려면?...청약저축액 000만원 넘겨라
- [이데일리 신수정 기자]“3기 신도시 청약에 도전하려면, 저축액이 2000만원은 넘어야 가능합니다. 가점이 낮다면 수도권 외곽지역까지 눈을 돌려야 합니다”박지민 월용청약연구소 대표가 아파트 당첨 가능성을 높이는 전략과 3기 신도시를 포함한 청약 유망지를 소개했다.21일 박 대표는 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’에 출연해 “서울은 경쟁이 너무 치열해 당첨 가능성이 낮고, 3기 신도시는 일반분양 비중이 적어 당첨이 어렵다”며 “일단 외곽지로 눈을 돌려 청약에 당첨되는 걸 최우선으로 삼는 게 좋다”고 밝혔다.그는 먼저 신혼부부나 청년 예비 청약자들이 당첨확률이 낮을 경우 청약 저축통장 증여를 고려해 볼 수 있다고 조언했다. 박 대표는 “부모님이 가지고 계신 통장이 청약 저축일 경우 기간과 상관 없이 증여 받을 수 있고, 청약 예금 및 청약 부금일 경우 2000년 3월 26일 이전 가입 통장이면 증여받아 공공택지나 3기 신도시 청약에 사용하면 유리하다”고 설명했다.분양권 매매도 좋은 선택지라고 분석했다. 박 대표는 “내년이 되면 취득할 수 있는 분양권이 많이 사라진다”며 “또 6월 1일 기준 세금이 올라서 보유한 주택의 비과세 혜택을 못받는다거나 분양권을 등기 했을 때 취득세가 더 많이 나오는 경우 프리미엄을 조금 얹어 처분하고자 하는 물량이 나올 수 있다”고 전망했다.3기 신도시 청약 가능성은 높지 않을 수 있다고 분석했다. 박 대표는 “3기 신도시 일반 분양 물량이 너무 적어 당첨이 쉽지 않을 것”이라며 “3기 신도시 사전청약 전체 물량은 1만 2500가구인데, 이 중 85%가 특별공급이다. 일반분양은 1875가구에 그쳐 대단지 아파트 1개 정도에 불과하다”고 말했다. 그는 “특별공급은 소득 요건이 있는 데다 신혼부부·생애최초 등 일정 요건을 갖추지 못하면 도전 자체가 불가능하다”고 했다.3기 신도시 청약 성공은 청약 저축액에 따라 예상할 수 있다고 밝혔다. 박 대표는 “3기 신도시 추첨제 물량은 모두 넣어보는 것을 추천하지만, 청약 스펙으로 도전했을 때는 상당한 청약 저축액이 필요하다”며 “청약 저축을 한 달에 10만원 씩 넣었다고 가정했을 때 저축액이 1500만원에서 2000만원 사이에 있는 분들은 과천과 교산을 제외하고는 기대해도 될만하다”고 분석했다.그는 “교산 신도시는 저축액이 2000만원 이상, 과천은 2000만원 후반대에서 3000만원은 돼야 할 것으로 본다”며 “서울과 3기 신도시 청약 당첨이 어려운 만큼, 거주 가능한 지역 가운데 당첨 확률이 가장 높은 지역에 청약하는 전략이 바람직하다”고 덧붙였다.박 대표는 거주권과 인접한 수도권 외곽지역으로 눈을 돌려보는 것을 추천했다. 예컨대 은평구 거주자라면 경기 파주까지, 노원구에 산다면 경기 양주, 영등포 거주자라면 경기 오산까지, 서울 강남권 거주자라면 경기 광주시까지 범위를 넓혀 청약할 필요가 있다는 설명이다.그는 “청약 당첨 한 번으로 너무 큰 시세 차익을 얻으려 하지 말고, 수도권 외곽지역에서부터 차근차근 ‘갈아타기’ 전략으로 도심권으로 이동하는 것이 낫다”고 말했다.※자세한 내용은 유튜브 <복덕방 기자들>을 통해 확인할 수 있다.
- [양승득 칼럼]시장과 맞선 '거꾸로 하이킥'의 죄값
- 한 살 터울의 초등학생 두 아들에게 어머니는 주인집 아들과 다투지 말라고 틈만 나면 주의를 주셨다. 개구쟁이 동생이 싸움이라도 하고 온 날이면 “왜 그랬느냐”고 혼을 내신 뒤 “방에 들어가 조용히 있으라”고 말씀하셨다. 어린 나이의 필자도 짐작할 수 있는 주인집 눈치보기였다. 이사할 집을 찾아 복덕방(지금의 중개업소)을 드나들 때면 “아이가 몇이냐, 몇 살이냐”는 질문이 심심찮게 어머니 앞에 놓였다. 세입자와 복닥거리고 살아야 할 집주인이 복덕방을 통해 미리 던졌을 물음이었다. 필자가 눈과 몸으로 겪은 옛 체험이자 40년 이상의 시간이 흐른 오늘에도 크게 달라지지 않았을 스토리의 제목은 ‘셋방살이 설움, 집 없는 아픔’이다.재·보궐 선거에서 여당이 참패한 후 벌써 일주일이 더 지났다. 정부의 무능과 위선, 불공정 등에 대한 누적된 불만이 한데 뭉쳐 폭발한 것이 배경이다. 그러나 콕 찍어 말하자면 부동산정책의 헛발질을 거듭하면서도 반성은커녕 엉뚱하게 마이웨이로 내달린 것이 민심을 후벼 판 가장 큰 송곳이 아닐까 싶다. 규제 대못으로 주택 공급을 억제하고 시장을 틀어막으려 한 것이 첫 번째 잘못이요, 임대차 3법으로 전세 물건까지 씨를 말린 게 두 번째 죄라면 쌓이고 쌓인 분노에 기름을 부은 것은 LH(한국토지주택공사)사태로 발가벗겨진 공직자와 공공기관 직원들의 대규모 투기 행위였다. 참다못해 몽둥이를 들게 한 것은 공시가 인상 폭격이었다. 분노 폭발의 도화선이 된 이들 사안의 공통점은 모두 ‘주거’라는 단어와 관련돼 있다. 가족이 한 데 모여 쉴 최소한의 공간조차 구할 수 없다는 자괴감과 답답함은 서민 가장의 하루하루를 한숨과 눈물로 범벅이 되게 만들었을 것이다. 삼시 세끼 해결이 절대빈곤의 시대에 민생의 으뜸 과제였다면 주거 안정이 더 급해진 오늘날, 정부의 무책임과 무능, 오만에서 비롯된 집값, 전세값 폭등 때문에 내집 마련의 꿈이 날아가고 노후까지 잿빛으로 변했으니 민심이 온전할 리 만무다.김현미 전 국토교통부 장관이 “아파트가 빵이라면 밤을 새워서라도 만들겠지만 그렇지 못해 안타깝다”는 말로 여론의 몰매를 받았지만 논리적으로는 틀린 말이 아니다. 잔여임기 1년 남짓의 서울시장 선거에 나섰던 박영선 더불어민주당 후보가 30만 호를 공급하겠다고 한 통 큰 공약이야말로 검증 대상이었다. 변창흠 국토부장관이 83만 가구를 공급하겠다고 거창한 청사진을 내놨지만 후보지 선정과 관련된 투기 의혹 또는 주민 반발로 여기저기서 삐그덕대는 것만 봐도 주택 문제는 정부가 의욕만 앞세운다고 ‘뚝딱’ 풀릴 일이 아니다.주택값이 잠잠했던 시기를 정부, 여당의 책임 있는 관계자들은 되짚어 볼 필요가 있다. 공급이 넘칠 때 물건값이 떨어질 수밖에 없다는 것은 경제학 교과서를 펼치지 않아도 누구나 알고, 경험한 진리다. 급격한 변화를 싫어하는 경제의 생리를 깔아뭉갠 채 임대차 3법을 밀어붙이고 공급을 졸라맨 것이 어떤 결과를 초래했는지 되새겨 보자는 것이다. 정치가 지나치게 개입하면 경제는 국민을 괴롭히고 시장은 복수할 수 있다. 정부는 시장이 막히지 않도록 여건을 마련해 주고 감시자 역할을 하는 것으로 족하다. 리얼미터의 재·보선 직전(3.29~31)여론 조사에서 최고 핫이슈는 ‘부동산시장 안정’(37.9%)이었다. 문희상 전 국회의장은 최근 한 인터뷰에서 선거 결과를 “민심의 폭발, 쓰나미”라고 진단하고 “정부가 신뢰를 잃었다”고 말했다. ‘거꾸로 하이킥’으로 민심을 또 잘못 건드리면 분노는 화산처럼 2차, 3차 폭발을 부를 수 있다. 집 문제만큼은 정부·여당의 진지한 반성과 겸손, 고차원의 접근 방식이 절실하지만 필자가 쓸데없는 기대를 거는 건 아닌지 모르겠다.
