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수도권 분양시장 훈풍부는 4가지 이유
[이데일리 윤도진기자] 9월 분양가 상한제 도입을 앞두고 수도권 분양시장에 훈풍이 불고 있다. 지난 7일 풍성주택이 분양한 동탄 위버폴리스 오피스텔은 평균 77.3대 1의 경쟁률을 기록했고, 이달 초 진행된 메타폴리스는 평균 20대 1의 경쟁률을 나타냈다. 또 최근 진행된 서울시 미아동의 미아뉴타운 래미안(1·2차)의 경우 1순위 경쟁률은 127.4대1에 달했다. 1000가구가 넘는 대단지도 속속 청약과 계약이 마무리되고 있다. 동부건설(005960)이 남양주에서 분양한 `진접 센트레빌1차` 1176가구는 계약이 100% 완료됐다. 이밖에 대림산업(000210)이 지난달 22-25일 청약한 남양주시 양지 e편한세상 아파트 1302가구도 3순위 평균 2.3대 1의 경쟁률을 기록하면서 청약이 마감됐다. 정부는 오는 9월부터 분양가 상한제를 도입할 경우 분양가격이 20% 정도 하락할 것이라고 밝혔었다. 이에 따라 상당수 시장 전문가들은 내 집 마련 수요가 9월 이후 청약에 적극적으로 나선 반면 9월 전까지는 분양 시장이 고전할 것으로 내다봤었다. 그런데도 수도권 일부 아파트를 중심으로 분양시장이 뜨거운 이유는 뭘까.전문가들은 이 같은 현상의 이유로 ▲가점제 도입에 따른 수요층 증가 ▲파격적인 금융 혜택 ▲ 낮은 분양가 책정 움직임 ▲각종 개발 호재에 따른 시세차익 기대감 등 4가지를 꼽고 있다. ◇가점제 시행 앞두고 젊은 층 몰려= 우리투자증권 양해근 과장은 "분양가격이 20% 낮아진다고 하지만 청약가점제 도입으로 젊은층 수요자들의 당첨 가능성은 낮아진다"며 "가점이 낮은 수요자들이 미리 움직이고 있다"고 분양시장 호황 배경을 설명했다. 실제 최근 청약이 진행된 서울지역 아파트 중 젊은 층 수요가 많은 20평형대는 수십대 1의 경쟁률을 기록했다. 성북 종암2동 레미안2차 25평형은 15대1의 경쟁률을 나타냈고 성북구 길음뉴타운 6단지래미안 23평형이 39대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 또 구로구 고척동 2차푸르지오 24평형 15대1, 성북구 래미안석관 24평형이 25대1, 동대문구 이문동 어울림 24평형 14대1, 서대문구 홍은동 센트레빌 25평형이 12대1의 경쟁률을 각각 나타냈다.  ◇각 건설사 파격적인 금융조건 제시= 유명 건설사들이 중도금 무이자 융자 등 다양한 할인 판매 혜택을 주는 것도 청약 열기를 높이고 있다. 남양주에서 아파트를 분양하는 대림산업은 계약금을 10%(5%는 계약 시, 5%는 한 달 후 납입)로 낮추고 중도금 60%를 무이자로 융자해 준다. 분양가도 700만-800만원대로 서울에 비해 비교적 저렴한 편이다. 평당 800만원이면 50평도 4억원으로, 6억원 이상 아파트에 대해 적용되는 종합부동산세·양도세 중과세 등 각종 규제 대상에서도 제외된다. 동부건설도 남양주 진접센트레빌을 분양하면서 계약금 절반(분양가 중 10%)과 중도금 전액(분양가 중 60%)을 무이자 융자한다는 조건을 제시해 100% 계약을 이끌었다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 "남양주 일대 아파트는 등기 후 전매가 가능한 상황에서 사실상 계약금 가지고 집을 장만할 수 있었다"라며 "실수요자 뿐 아니라 묻어두기식 투자자들까지 가세한 데는 이 같은 금융조건이 컸다"고 말했다.  ◇각 지자체 `분양가 인하` 확산= 각 지자체의 분양가 규제에 따른 실질 분양가 인하도 분양 열기에 한몫하고 있다. 동탄 메타폴리스의 경우 시행사가 최초 평당 평균 1560만원을 제시했지만 화성시가 분양가 인하를 요청해 결국 최초 금액보다 평당 150만원 낮은 1410만원에 공급됐다. 또 용인에서 아파트를 분양할 계획인 현대건설, GS건설, 삼성건설 등도 당초 책정했던 분양가에서 낮춰 분양승인을 요청할 것으로 알려졌다.부동산퍼스트 곽창석 전무는 "9월 분양가 상한제가 실시된다고 하지만 이미 일선 분양시장에선 분양가자문위원회를 통한 분양가 통제가 시행되고 있다"며 "실수요자 입장에선 보다 저렴한 시세에 아파트를 장만할 수 있어 분양시장으로 몰리고 있다"고 말했다. ◇개발 호재에 따른 시세차익 기대감= 개발 호재에 따른 시세차익 기대감도 영향이 크다. 동탄신도시 시범단지의 경우 2005년 당시 분양가격이 평당 600-700만원 선이었지만 현재는 평당 1300만-1400만원으로 두 배 이상 올랐다. 특히 동 동탄신도시 개발이 확정되면서 개발에 따른 기대감이 커져 동탄 중심상업용지 뿐만 아니라 화성 봉담, 오산 일대까지 수요자들이 몰리고 있다.

2007.06.08 I 윤도진 기자

분당급신도시 "강남 대체효과 없다"
[이데일리 윤도진기자] 동탄신도시 동쪽으로 `분당급 신도시` 건설이 사실상 확정된 것에 대해 부동산 전문가들은 `강남 대체효과가 없다`고 지적한다.주택공급 확대정책이 현실화되고 있다는 점은 장기적인 주택시장 안정에 긍정적이겠지만 당장 인근지역의 집값 상승과 이에 따른 수도권 집값 불안을 초래할 것이라는 지적도 나온다. ◇강남수요 흡수 난망 = 부동산 전문가들은 분당급신도시가 동탄 동쪽으로 확정됐다는 소식에 "강남권 수요자들을 이 지역으로 분산하기는 어려울 것"이라고 입을 모았다. 김영진 내집마련정보사 사장은 "정부가 의도했던 강남 대체 효과를 기대하기에는 물리적 거리가 너무 멀다"고 지적했다. 이어 "수도권 주거지역이 이번 신도시까지 포함해 너무 경부축에 밀집됐다는 점에서 볼 때 교통망이 확충되더라도 서울 접근성을 확보할 수 있을지는 의문"이라고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장 역시 "서울에서 40km가량 떨어진 곳의 신도시에 강남 수요 분산을 기대하기는 한계가 있다"며 "정부가 강남의 대체효과보다는 행정도시와의 접근성까지 감안해 차선의 선택으로 입지를 결정한 것으로 보인다"고 분석했다. ◇강남집값 자극 = 강남 대체효과가 떨어짐에 따라 다시 강남권으로 돌아오는 수요가 늘어날 가능성도 배제할 수 없다. 두성규 건설산업연구원 박사는 "현재 입주중인 동탄신도시가 과연 강남 수요를 흡수했느냐"고 반문하며 "이번 신도시 입지선정에 실망한 수요층이 다시 강남에 대해 관심을 가지게 되는 계기가 될 수 있다"고 말했다. 한 금융권 부동산 전문가는 "강남과 같은 고급 주거지역 진입을 기대하던 이들이 강남지역 내의 재건축 규제를 풀라는 요구를 내놓을 수 있다"며 "대선 주자들의 규제완화 정책과 맞물릴 경우 다시 주택시장이 흔들릴 소지도 있다"고 말했다.  이상영 부동산114 사장은 "단기적으로 수원이나 용인, 분당 등 경부축 아파트 값이 뛰는 부작용이 나타날 수 있다"며 "최근 부동산 안정세를 저해하지 않게 하는 것이 정부의 또다른 과제가 될 것"이라고 말했다. 고종완 RE멤버스 대표는 "광역교통망 확충에 주안점을 두어 서울과의 시간적 거리를 줄이는 것이 관건"이라며 "신도시가 베드타운으로 전락하지 않도록 기반시설을 갖추도록 계획을 다양화 하는 방안도 필요하다"고 조언했다.

2007.06.01 I 윤도진 기자

집값안정vs수급불안..건설업계 9월前 '올인'
[이데일리 윤진섭기자] 전문가들은 분양가 상한제, 원가공개 등의 영향으로 최근 집값 안정기조가 이어질 것으로 내다봤다.  특히 건설업체들이 주변 시세에 맞춰 책정하던 분양가격이 기본형 건축비에 맞춰 정해짐에 따라 고질적인 고분양가 논란은 크게 해소될 것으로 예상된다. 이에 따라 실수요자들은 앞으로 지금보다 싼 값에 새 아파트를 분양받을 수 있기 때문에 내집 마련 시기를 9월 이후로 늦춰 잡을 것으로 보인다. 또 전반적인 수요 위축에 따른 시장 안정화 효과가 더욱 커질 것으로 전문가들은 예상했다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "앞으로 값싼 아파트에 대한 기대감이 커지면서 차분히 청약을 기다리는 실수요자들이 늘어날 것"이라며 "향후 집값 안정에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다"고 말했다. 김희선 부동산114 전무도 "분양가격이 최대 20-30%까지 인하하는 효과가 발생할 것"이라며 "분양가격이 낮아지면 집값 안정세가 더욱 공고하게 다져질 것"이라고 전망했다. 반면 집값 안정에 대한 기대감과는 별도로 향후 민간 건설활동 위축에 따른 수급 불안과 집값 재상승 가능성도 지적했다. 박원갑 스피드뱅크 소장은 "분양가를 주변시세에 맞춘 관행에 제동이 걸려 분양가 인하 효과가 나타날 수 있다"며 "그러나 장기적으로는 공급 감소에 따른 수급 불안으로 집값이 다시 뛰는 부작용도 배제할 수 없다"고 우려했다.  한편 건설업계는 9월 분양가 상한제가 실시되기 전에 수도권 물량을 앞당겨 분양한다는 입장이다. 실제 수도권 인기지역인 경기도 용인과 화성 동탄신도시에선 5-6월 동안 1만가구가 넘는 민간 아파트가 대거 쏟아질 전망이다. 업계 관계자는 "수도권에서 추진해온 주택사업을 분양가 상한제 실시 전에 최대한 분양한다는 게 회사 방침"이라며 "그러나 지방자치단체의 분양 승인 절차가 까다롭고, 9월 이후 분양을 기대하는 실수요자가 많다는 게 변수"라고 말했다.

2007.05.16 I 윤진섭 기자

"강남 급매물 1차 매수타이밍"
[이데일리 윤도진기자] 대치동 은마, 잠실 주공5단지, 개포동 주공1단지 등 강남권의 대표적인 재건축 아파트 값이 하락하며 수요자들이 혼란에 빠졌다. 일부 급매물 가격이 지난해 가을 급등 이전 수준까지 떨어지자 이를 매입해도 될지, 아니면 더 기다려야 할지 명확한 판단을 내리지 못하고 있서서다. 전문가들은 하락세가 하반기까지 이어질 가능성이 크지만 하반기 이후 상승 반전할 변수도 적지않아 실수요자의 경우 매입도 고려할 만하다고 말한다. ◇1차 매수시점 = 고종완 RE멤버스 사장은 "재건축 아파트 값이 상승 전환하지는 않겠지만, 급매물이 더 늘어날 기미가 없는 만큼 매수를 고려해도 좋다"며 "추가하락이 있더라도 하락폭이 크지 않을 것으로 예상되는 만큼 6월말-7월초가 1차 매수시점"이라고 말했다.  그는 "일부 급매물이 팔려나간 것으로 봤을때 대기 매수세가 거래에 뛰어들기 시작한 것으로 보인다"며 "일부 단지는 바닥권에 들어간 것으로 판단되므로 한동안 보합세가 이어질 것"이라고 내다봤다. 김영진 내집마련정보사 사장은 "거래가 시작되면 급매물이 빠르게 없어져 시세가 다시 회복될 수 있다"며 "정부의 부동산정책 컨디션이 최고조인 지금이 매입 적기"라고 강하게 `매수`를 추천했다. 그는 "6월로 예정된 신도시 발표나 지방투기과열지구 해제 등 대선을 고려한 정책이 나오면 위축된 매수심리가 다시 일어날 수 있다"고 배경을 설명했다.◇급매물 시세 '무릎'수준 = 투자목적의 접근은 효과가 떨어지지만, 실제 거주를 염두에 둔 실수요자라면 지금 시점에서의 매수도 고려할 만하다는 의견도 있다. 박합수 국민은행 PB 부동산팀장은 "재건축 값이 바닥이라고 볼 수는 없지만 무릎정도까지는 내려온 것으로 판단된다"며 "지신의 자금력을 고려해서 가격이 합리적이라고 판단한다면 매수타이밍으로 활용해도 좋을 시점"이라고 말했다. 박 팀장은 "재건축 아파트 값이 더 떨어진다면 정책효과가 가장 강한 지금 추가하락이 있어야 하는데, 현재 추가매물은 적고 시세 낙폭도 줄어들고 있기 때문"이라고 설명했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "실제로 재건축이 이뤄질 때까지 기다릴만한 여력이 있다면 값이 많이 빠진 급매물의 매수를 고려해도 좋다"며 "다만 투자성으로 접근하는 경우에는 당분간 시세차익을 얻기 힘들고, 무주택자는 분양가 상한제 이후 저렴한 아파트를 기다리는 것이 낫다"고 조언했다. ◇좀더 기다려라 = 반면 추가하락 가능성이 크기 때문에 매수를 고려하더라도 시장 진입 시기를 좀더 늦추는 것이 좋다는 의견도 있었다. 이상영 부동산114 사장은 "예전보다는 거래가 늘고 있지만 전반적으로 약세인 재건축 시장 분위기가 바뀔 정도는 아니다"며 "수요자들도 추가하락 기대가 큰 만큼 조금 더 지켜봐도 괜찮을 것"이라고 말했다.

2007.05.14 I 윤도진 기자

용인 초호화 타운하우스 `열전`
[이데일리 윤도진기자] 분양시장에 초호화 고가 타운하우스가 잇따라 나오고 있다. 동·서양의 고급 건축양식을 적용해 설계하고 최고급 마감재와 가구 등으로 꾸민 타운하우스들은 기존 고급빌라의 브랜드를 도입하는 등 치열한 마케팅전을 펼치고 있다. 4일 건설업계에 따르면 최근 충청지역 중견 주택업체 원건설은 수도권 타운하우스 시장 진출을 앞두고, 사용권이 등록되지 않은 강남 도곡동의 유명 빌라인 `힐데스하임` 브랜드를 특허등록했다. `힐데스하임`은 가장 큰 210평형이 32억원으로, 공동주택 중 올해 공시가격이 일곱번째로 높은 최고급 빌라의 명칭이다.  원건설은 이 브랜드로 지하3층-지상3층 총 4개동 78-84평형 39가구를 오는 6월 용인시 기흥구 보정동에서 분양할 예정이다.  강남의 유명 오피스텔인 부띠끄모나코 등을 설계한 조민석 씨가 디자인을 맡아 22개의 다른 타입을 선보인다. 한성CC에 둘러쌓여 있으며 세부내부는 독일제 시스템가구, 창호와 이태리제 주방가구가 설치된다. 이 타운하우스는 분양가가 평당 2000만원을 넘을 전망이다. 입주민들에게 외제 승용차와 호텔 휘트니스센터를 무료로 제공하는 타운하우스도 있다. 이달 중 용인시 처인구 양지면에 분양하는 `루아르밸리`는 입주민용으로 고급 외제 승용차 2대를 운전기사와 함께 배치해 운영키로 했다. 또 입주민들이 서울 W호텔의 호텔 휘트니스, 골프연습장 등을 이용할 수 있도록 했다. 이 타운하우스는 지하 1층, 지상 2-3층의 100-110평형 52가구로 이뤄진 단독주택 형태로 지어지며 분양가는 평당 2000만-2300만원 선이다. 동원시스템즈가 용인 동백지구에 내놓는 `동연재`는 한옥의 특성을 살린 고급 타운하우스다. 77평형 24가구로 구성된 이 타운하우스는 일본의 유명 건축가인 후루야 노부아키 와세다대 교수가 설계했다. 1가구가 1개 층을 모두 사용하는 구조로, 사방에 창문이 있고 집 가운데에 6평의 중정을 배치해 실내 채광을 높였다. 거실 한 켠에는 한옥의 분위기를 살린 미니 다실을 설치했고, 3층 세대에는 70평의 옥상정원이 제공된다. 분양가는 평당 1900만원 대다. 이 같은 타운하우스들은 웰빙 주거단지로 관심을 모으고 있지만 입지와 추후 환금성 등도 고려해 신중하게 접근해야 한다는 것이 전문가들의 의견이다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "고급 주거환경을 갖춘 타운하우스는 은퇴 노년층 등 비교적 여유있는 생활여건을 갖춘 이들에게 매력적일 것"이라며 "다만 단지 내부뿐만 아니라 도시생활권과의 거리 등 입지여건도 중요하게 따져보고 접근해야 하다"고 조언했다.

2007.05.04 I 윤도진 기자

(공시가격 발표)"보유세 부담, 집값 안정세 오래간다"
[이데일리 윤도진기자] 주택 공시가격이 작년보다 크게 올라 재산세, 종합부동산세 등 세금 부담이 커졌다. 이 같은 세금 부담은 투자자들의 매수심리를 위축시켜 집값 안정에 큰 영향을 줄 것이라는 것이 전문가들의 의견이다. ◇"5월, 고가주택 매물 늘어난다" 29일 김규정 부동산114 차장은 "오는 6월1일로 종부세 기준시점 다가온 상태에서 공시가격이 확정되면 매물이 조금더 늘어날 수 있다"고 내다봤다. 보유세 부담매물과 복수대출 규제, 일시적 2주택자 등 긴급히 처분해야 하는 매물이 늘어날 가능성이 크고 당분간 주요 지역의 가격 하락은 불가피하다는 전망이다. 강남구 압구정동 M부동산 사장도 "공시가격을 인하해 달라고 의견을 냈지만 받아들여지지 않아 실망한 단지에서 오는 30일 이후로 매물이 늘어날 수 있을 것"이라고 말했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "서울 강남권의 고가아파트단지 등에서는 집을 한 채만 가지고 있어도 수백만원에서 1000만원 이상을 보유세로 내야 하는 이들이 많아졌다"며 "소득이 뒷받침 되지 못하는 이들은 실질적인 보유 부담이 커질 것"이라고 말했다. ◇"보유세 해마다 증가..집값 장기 안정화" 과표 적용률이 단계적으로 상향되기 때문에 고가 부택보유자들의 부담이 더욱 커져, 집값 안정세는 견고하게 다져나갈 것으로 내다보는 전문가들도 많다. 박합수 국민은행 PB 부동산팀장은 "세금을 산정하는 기준인 과표는 아직 100%가 아니다"며 "과표 적용률이 오르면 집값이 오르지 않더라도 해마다 그만큼 세부담이 커진다"고 설명했다.  다만 "단기적으로 6월1일이 지나면 종부세 회피를 목적으로 나왔던 매물이 다시 들어갈 수 있기 때문에 지금의 하락세가 주춤할 수 있다"고 지적했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "세금 부담이 커지는 것이 현실화됐다는 점에서 향후 주택투자자들은 세금을 낸 이후의 수익률을 감안해야 하게 됐다"며 "기대수익이 그에 미치지 못한다면 장기적으로 고가주택에 대한 수요가 줄어들게 된다"고 내다봤다.

2007.04.29 I 윤도진 기자

(클릭! 새책)10년 흘러도 도심아파트가 인기
[이데일리 윤도진기자] "인구가 줄고, 노령화 사회가 되어도 부동산 시장이 갑자기 위축되지 않는 상황은 오지 않는다." 거품인지 아닌지, 하물며 어제와도 또 다른 게 부동산 시장이라는데 10년 앞을 내다볼 수 있을까? 19일 새로나온 책 `10년후에도 흔들리지 않는 부동산 성공법칙`은 미래의 부동산 시장에 `고령화와 인구 감소`라는 두 가지 인구통계학적 변수를 대입해 투자원칙을 제공한다. 저자는 인구 감소에도 불구하고 주택을 필요로 하는 가구 수는 늘어나기 때문에 고령사회가 와도 수요는 쉽사리 줄어들지 않을 것이라고 예상한다. 30-40대 인구가 집을 새로 사거나 넓히고 있고, 아울러 총 인구가 감소하더라도 주택을 필요로 하는 1인 가구의 증가를 감안해야 한다는 설명이다. 저자는 또 아파트가 해외와는 달리 한국 사회에서이미 대표적인 주거공간이 되어 있고, 환금성·수익성·안전성을 갖췄다는 점에서 인기가 계속 될 것이라고 내다본다. 환금성에서 뒤떨어지는 펜션이나 교외의 타운하우스는 틈새상품에 불과하다는 지적이다. 아울러 고령자들이 주택을 축소하는 데에 거부감을 갖고 있다는 점에서 중대형 주택 수요가 이어질 것이고, 도심권에는 주거 환경개선되며 인구 유입이 지속될 것이라고 저자는 전망한다. 언론인 출신 부동산전문가인 저자 박원갑씨는 고려대 정치외교학과, 건국대 부동산학대학원를 졸업하고 부동산학 박사과정을 밟고 있다. 현재 부동산정보업체 스피드뱅크 부사장 겸 연구소장으로 재직중이다. 박원갑 저, 크레듀, 1만5000원.

2007.04.19 I 윤도진 기자

9월부터 분양가상한제 실시..주택법 통과
[이데일리 남창균기자]  분양가상한제와 분양원가 공개를 골자로 한 주택법 개정안이 국회를 통과함에 따라 주택시장 안정세가 이어질 전망이다.  전국의 모든 아파트에 분양가상한제가 적용되면 새 아파트 값이 15-25% 정도 떨어져 고분양가가 기존 주택값을 부추기는 악순환은 사라질 것으로 보인다. 이용섭 건설교통부 장관은 3일 "분양가상한제가 실시되면 부동산 세제, 주택담보대출 규제 등 수요관리 측면의 정책효과와 맞물려 시장 안정기조가 더욱 뚜렷해질 것"이라고 말했다. 특히 그동안 고분양가의 진원지 역할을 해 온 재개발 재건축 주상복합아파트 시장은 안정될 것으로 보인다. 하지만 새 아파트에 대한 분양가 규제가 기존 아파트 값을 끌어내리지는 못할 것으로 보인다. 또 분양가 규제의 부작용으로 일시적인 공급부족 현상이 나타날 수 있어 이로 인한 집값 반등도 배제할 수 없는 상황이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "분양가상한제 도입이 주택시장 안정에 긍정적인 영향을 주는 것은 사실이지만 분양가상한제 시행이 집값 안정을 의미하는 것은 아니다"라고 말했다. 한국건설산업연구원이 지난달 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원 133개 건설사를 대상으로 설문조사한 결과 응답 회사의 절반이 넘는 56.4%가 정부의 1.11 대책 시행시 주택사업을 축소하겠다고 밝혔다. 특히 응답자의 6.8%는 주택사업 자체를 포기할 수 있다고 답해, 정부 대책이 본격 시행될 경우 주택사업 축소가 불가피할 전망이다. 뚝섬 청라지구 등에서 높은 가격에 택지를 낙찰 받은 업체는 일단 한숨을 돌리게 됐다. 정부가 낙찰가격을 택지비로 인정해 주기로 했기 때문이다. 하지만 주변보다 높은 분양가로 인해 분양 성공은 장담할 수 없는 상황이다. 한편 건교부는 주택법 개정안이 통과됨에 따라 후속작업에 나선다. 우선 민간택지비의 감정가 기준을 분양 시점으로 할지 사업승인 시점으로 할지를 정해야 한다. 또 기본형 건축비도 재조정해야 한다. 기존의 기본형 건축비와 가산비용에 거품이 있다는 지적에 따라 새로운 기본형 건축비를 만들어야 한다. 정부가 기본형 건축비를 내놓으면 지자체는 이를 토대로 각자 실정에 맞는 건축비를 고시하게 된다. 분양가의 적정성을 심의할 시군구의 분양가심사위원회 구성과 담당 공무원에 대한 교육도 9월 전까지 마쳐야 한다. 분양가심사위원회는 토목 건축 회계 등 전문가 10명으로 구성된다. 시민단체 관계자는 위원회에서 배제된다.

2007.04.03 I 남창균 기자

"수도권 당첨권 청약가점 30-35점"
[이데일리 윤진섭기자] 수도권 대부분 아파트의 청약 당첨권이 청약 가점 30-35점이 될 전망이다. 다만 송파, 광교 등 인기지역에선 당첨 가점이 더 높게 형성된다. 또 정부의 근로소득지원세제(ETIC) 데이터베이스가 구축되는 데로 소득과 자산에 대한 가점 항목이 추가된다. 청약제도 개편 방안 연구를 책임진 주택산업연구원 장성수 선임연구위원은 29일 과천에서 열린 공청회에서 "청약 시뮬레이션 결과 가점 30-35점을 확보한 무주택자라면 광교,송파 등 인기지역을 제외한 수도권 대부분 아파트 청약에서 당첨이 가능할 것"이라고 말했다. 장 박사는 또 "결혼 후 4년-5년이고 자녀를 갖는 무주택자라면 가점 30점은 무난하게 확보할 수 있을 것"이라고 덧붙였다. 돈 많은 무주택자 문제에 대해 장 박사는 "정부의 근로소득지원세제 데이터베이스 구축이 선행돼야 한다"며 "구축이 완료되면 소득과 자산에 대한 가점 항목을 추가해, 보완토록 할 계획"이라고 말했다. 한편 29일 오후 과천 수자원공사에서열린 '실수요자 중심의 주택정책제도 개편방안 공청회'에서는 제도 개편안에 대한 전문가들의 다양한 의견이 쏟아졌다. 경원대학교 도시계획학과 박환용 교수 사회로 진행된 토론에서 전문가들은 가점제 적용은 바람직하되 무주택자에 대한 범위, 소득 등 경제지표를 어떻게 정확하게 밝혀낼 것인지에 대한 우려를 제기했다. 조명래 단국대학교 부동산학부 교수는 “유주택자 중 무주택 간주 범위가 5000만원, 10년 보유라고 정했지만 이는 현실을 고려하지 않은 기준”이라며 “이들 유주택자 이지만 실수요자에 대한 범위 확대 등 배려가 있어야 한다”고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장도 “청약 가점 방식대로라면 돈 많은 무주택자가 유리해져, 청약제도 변경의 의미가 훼손된다”며 “주거용 오피스텔 거주자에 대한 처리방안이 마련돼야 한다”고 덧붙였다. 김종림 대한주택공사 주택도시연구원 수석연구원은 “세대주 항목을 삭제했지만 이를 반영할 수 있는 보완책이 필요하다”며 “예컨대 주공 입주자의 상당수는 50대 노령이라고 봤을 때 민간주택도 노령 무주택자에 대한 가점이 필요하다”고 주장했다.

2007.03.29 I 윤진섭 기자

스피드뱅크, `청약통장 활용법` 세미나 개최
[이데일리 윤도진기자] 부동산정보업체 스피드뱅크는 다음달 5일 성남 분당 야탑동 코리아디자인센터에서 `청약통장 활용`을 주제로 한 세미나를 연다고 27일 밝혔다.이번 `2007년 청약통장 200% 활용비법 용인·분당 세미나`에서는 ▲청약제도 변경에 따른 청약통장 활용법과 ▲대출규제 및 세제 강화에 따른 기존 단지 매입 및 매도 포지션 ▲전방위적 규제의 틈새상품 등의 내용이 제공된다.강사로는 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장, 이명수 스피드뱅크 투자자문센터 실장이 나서며 이어 질의응답 시간도 마련된다. 스피드뱅크 홈페이지(www.speedbank.co.kr)를 통한 사전접수로 선착순 400명만 참여할 수 있다. 참가비는 3만3000원. 문의: (02)593-8770(내선 222)

2007.03.27 I 윤도진 기자

보유세 폭탄, 전세시장에 `불똥`
[이데일리 윤도진기자]  보유세가 큰 폭으로 늘어남에 따라 매매시장은 안정세가 유지될 것으로 보인다. 하지만 보유세 증가분이 전월셋값에 전가될 수 있어 전월셋값은 오를 것으로 예상된다.  집주인들이 최대 300%까지 불어난 보유세 부담을 피하기 위해 과세시점인 6월전에 매물을 내놓을 수 있다는 것이 매매시장 하락 안정세의 이유다.   박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 14일 "보유세 증가는 매수자에겐 투자 심리를 꺾고 매도자에겐 보유 비용을 높여 가격 하락압력 요인으로 작용한다"며 "강남의 고가아파트는 물론 투자가치가 낮은 외곽 지역 주택들도 타격을 받을 수 있다"고 내다봤다. 그는 "특히 종합부동산세 부담이 대폭 늘어나 다주택자들이 과세 기준일인 6월1일 이전에 매물을 내놓을 가능성이 있다"고 전망했다. 손지령 부동산써브 팀장은 "지난해에는 종부세 회피 매물이 거의 늘지 않았으나 올해는 대출규제가 이뤄지는 데다 종부세 부담까지 보태지기 때문에 매물이 늘어날 수 있다"고 예상했다.김희선 부동산114 전무는 "종부세 압력보다 매도시 양도세 압력이 더 크다고 볼 수 있기 때문에 매물이 많지는 않을 것"이라며 효과가 크진 않을 것이라고 봤다. 전세시장에는 보유세 부담이 전셋값을 올려 불안을 가속시킬 수 있는 요인이 되는 것으로 지적됐다. 손지령 팀장은 "청약가점제에 따른 대기 수요로 세입자들이 눌러앉는 등 전세시장에는 이미 수요 측면의 불안요인이 많은 상태"라며 "보유세 증가가 또다른 전셋값 인상 요인이 될 수 있다"고 설명했다.손 팀장은 "수요가 넘치는 시장에서는 집주인들이 세금 부담 만큼을 전셋값에 덧붙여도 세입자들은 `울며 겨자먹기`식으로 들어갈 수밖에 없다"고 지적했다.  박원갑 소장 역시 "집주인들이 보유세 마련을 위해 전세를 월세로 돌릴 수 있다"며 전세시장 불안을 우려했다.

2007.03.14 I 윤도진 기자

전세난, 한국은행은 아예 모르고 있다
[이데일리 황은재기자] `전세 가격이 안정적이라고? 값 뛰고 있는데 무슨 소리...`전세가격이 꿈틀거리는데도 불구하고 한국은행은 오히려 안정적이라는 평가를 내놔 뒷말이 많다. 전문가들은 지난달말부터 전세값이 본격적인 상승추세에 들어갔다는 분석을 내놓고 있지만, 한국은행은 전세값 안정세가 앞으로 더 두드러질 것이란 낙관까지 하고 있다. 8일 한국은행은 금융통화위원회를 마친 뒤 내놓은 `국내외 경제동향 설명자료`에서 "2월중 아파트 전세가격이 예년과 달리 안정된 모습"이라고 분석했다. 지난달 부동산 가격 상승 우려 목소리를 대폭 낮췄던 한국은행이 이번달에는 더 안정되고 있다는 시각을 내비친 것이다. 한은 관계자는 "3월에는 2월보다 상승률이 더 낮아질 가능성이 있다"고 예상했다. 과거 추세가 그랬다는 게 3월을 낙관하는 근거다. 이 관계자는 "전세 가격은 장기적으로 오르는게 맞지만 급등하지는 않을 것"이라고 덧붙였다. 실제 시장 움직임은 한은의 평가나 전망과는 정반대다. 지난달말 들어서부터 전세 가격이 서울 강북지역과 신도시를 중심으로 큰 폭으로 상승하고 있다. 부동산114에 따르면, 지난 2월 마지막 주 서울 전세가격은 0.06%, 신도시 0.15%, 수도권 0.13% 올랐다. 신도시인 평촌의 경우 0.53%나 올랐다. 봄철 전세 대란이 시작되는 게 아니냐는 우려도 커지고 있다. 민간 전문가들은 전세가격 상승이 이제 시작된 것에 불과할 뿐이라는 분석을 내놓고 있다. 분양가상한제와 청약가점제 실시를 앞두고 전셋집에 눌러 앉는 세입자가 늘면서 수급난이 가중되고 있다는 것이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "전세 대란 정도는 아니겠지만 3월에도 상승할 가능성이 높다"며 "2월에 전세 가격 상승세가 둔화된 것은 위태위태한 안정이었다"고 말했다. 이어 "매매가격 오름폭만큼 전셋값이 현실화돼 있지 않아 적정선에 이를때까지 (아파트 소유자 등이) 값을 올릴 가능성도 있다"고 덧붙였다.김현아 건설산업연구원 연구위원은 "최근의 시장불안은 주택관련법 영향도 있지만, 대출 규제가 강화되면서 세입자들이 전세를 고수할 수 밖에 없다는 게 가장 큰 원인"라고 말했다.

2007.03.08 I 황은재 기자

"부동산시장 안정기반 다졌다"
[이데일리 윤도진기자] 주택법 개정안 통과에 대해 부동산 전문가들은 "조정국면에서 눈치를 보고 있던 매수세를 눌러 앉힐 것"이라고 입을 모았다. 김규정 부동산114 팀장은 "조정기에 매물을 사자고 움직였던 매수세가 중장기적으로 대기할 수 있는 바탕이 마련된 것"이라며 "대다수 수요자들은 추가 집값 하락을 기대하고 매수 시기를 늦출 것"이라고 말했다. 또 "매도를 생각하고 있는 이들은 값을 더 내릴 가능성도 있다"고 말했다.특히 금융권 대출 규제 영향까지 더해 안정세는 더욱 공고해 질 수 있다는 평가다. 김현아 건설산업연구원 박사는 "현재 주택시장의 수요를 잡고 있는 것은 대출 규제의 영향이 가장 크다"며 "주택법이 통과되어 중장기적으로 매수자들의 `싼 아파트가 공급될 것이라는 기대`가 더 커질 것"이라고 내다봤다. 그는 다만 "민간부문의 공급이 위축될 경우 시장 불안 요인이 될 수는 있다"고 지적했다.뚝섬 등에 대해 매입가를 인정한 것에 대해서는 우려의 목소리도 있었다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "관심 지역인 뚝섬 등에서 높은 값에 분양물량이 나올 경우 인근 지역 집값에 영향을 줄 수 밖에 없다"고 지적했다. 김선덕 건설산업전략연구소장도 "일부라도 매입비를 인정하게 되면 부동산 시장 가격 상승에 간접적으로 빌미를 줄 수 있다"며 "다만 인근에서 비슷한 품질의 저렴한 주택이 지속적으로 공급되면 이들 지역의 분양이 실패로 돌아갈 공산도 있다"고 말했다.전세시장이 불안해질 수 있다는 지적도 나왔다. 김규정 팀장은 "주택법 통과로 전세 수요가 계속 늘어날 수 있다는 점은 정부가 염두에 둬야 할 것"이라며 "입주예정 물량도 넉넉하지 않고, 재개발·재건축도 속도를 못내는 등 공급 부족이 우려되는 만큼 전세시장이 흔들릴 수 있다"고 말했다.

2007.02.28 I 윤도진 기자

주택법개정안 통과, "주택시장 불확실성 해소"
[이데일리 남창균기자] 주택법 개정안이 통과됨에 따라 주택시장은 '불안한 휴전'에서 '휴전'상태로 안정될 전망이다. 전국의 모든 아파트에 분양가상한제가 적용되면 새 아파트 값이 15-25% 정도 떨어지기 때문이다. 이용섭 건교부 장관은 "주택법 개정안이 통과되면 부동산세제, 주택담보대출 규제 등 수요관리 측면의 정책효과와 맞물려 시장 안정기조가 더욱 뚜렷해질 것"으로 전망했다. 특히 그동안 고분양가의 진원지 역할을 해 온 재개발 재건축 주상복합아파트 시장은 안정될 것으로 보인다. 주상복합의 경우 최근에도 동탄신도시와 청주에서 각각 해당지역 최고 분양가를 책정한 아파트가 등장하는 등 불안 요인으로 작용해 왔다. 하지만 새 아파트에 대한 분양가 규제가 곧바로 기존 아파트 가격을 끌어내리지는 못할 것으로 보인다. 또 분양가 규제의 부작용으로 공급물량이 줄어들 수 있어 수급불균형으로 인한 집값 반등도 배제할 수 없는 상황이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "분양가상한제 확대 도입이 주택시장 안정에 긍정적인 영향을 주는 것은 사실이지만 분양가상한제 시행이 집값 안정을 의미하는 것은 아니다"라고 말했다. 한국건설산업연구원이 지난달 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원 133개 건설사를 대상으로 설문조사한 결과 응답 회사의 절반이 넘는 56.4%가 정부의 1.11 대책 시행시 주택사업을 축소하겠다고 밝혔다. 특히 응답자의 6.8%는 주택사업 자체를 포기할 수 있다고 답해, 정부 대책이 본격 시행될 경우 주택사업 축소가 불가피할 전망이다. 뚝섬 청라지구 등에서 높은 가격에 택지를 낙찰 받은 업체는 일단 한숨을 돌리게 됐다. 정부가 낙찰가격을 택지비로 인정해 주기로 했기 때문이다. 하지만 주변보다 높은 분양가로 인해 분양 성공은 장담할 수 없는 상황이다. 청라지구 1단계 아파트의 경우 낙찰비용을 인정 받을 경우 평당 1000만원 안팎에 분양할 수 있지만 2단계 아파트 분양가가 평당 850만원선이어서 수요자들의 외면을 받을 가능성이 크다. ■주택법 개정안 주요내용 -민간아파트 분양가상한제 적용 *재개발 재건축(11월말까지 관리처분 미신청단지), 주상복합, 민간분양아파트 *중대형 채권입찰제 시세 80% 적용 *택지비 원칙은 감정평가액, 경매 공매 공공기관 매입택지는 구입비용 인정 *가산비용은 분양가심사위원회가 산출근거 검증 -민간아파트 분양가 거래내역 공시 *수도권 및 분양가 상승우려가 있는 지역중 대통령령이 정하는 지역 *민간 7개 항목(택지비 직접공사비 간접공사비 설계비 감리비 부대비 가산비) *공공 61개 항목 -후분양제 1년간 유예

2007.02.28 I 남창균 기자

강남 재건축아파트 매물 "소화중"
[이데일리 윤도진기자] 강남 재건축아파트 급매물이 소화되면서 가격 하락세가 둔화되는 양상을 보이고 있다. 여기에 주택법 개정이 차질을 빚을 경우 가격이 반등할 수도 있다는 전망이 나오고 있어 귀추가 주목된다.26일 부동산 정보업체와 중개업계에 따르면 설을 전후해 강남구 개포주공, 강동구 고덕주공 등 강남권 주요 재건축아파트 급매물이 소진되고 있다. ◇기다리던 수요자, 10%이상 떨어진 재건축 "사자" 강남구 개포동 주공1단지는 이달 들어 10여 개 이상의 매물이 팔렸다. 최소평형인 11평형의 경우 4-5개 정도의 물건이 작년 12월 최고가보다 약 1억원 가량 낮은 5억4000만-5억5000만원에 거래됐다. 15평형도 최고가보다 6000만원 정도 낮은 9억1000만-9억2000원 선에 팔리는 등 평형별로 1-2개 정도의 매물이 팔렸다. 개포동 태양부동산 관계자는 "2월 들어 거래가 늘고 있는 추세"라며 "두 달여간 지속적으로 호가가 빠지면서 아파트값이 바닥에 가까워졌다는 매수자들의 인식이 작용하는 것 같다"고 말했다. 송파구 잠실주공5단지도 최근 한 달간 2-3건의 거래가 성사됐다. 설 연휴 직전에는 36평형이 작년 12월 최고가 대비 2억원가량 낮은 14억4000만원에 거래됐다. 인근 송파공인 관계자는 "10% 정도 가격이 떨어지자 매수 대기자가 계약에 나섰다"고 전했다. 강동구 고덕주공2단지도 이달 들어 5-6건 정도의 거래가 이뤄졌다. 16평형은 6억3000만원에, 18평형은 7억9500만원 선에 거래됐다. 상일동 고덕주공3단지 16평형도 최고가보다 6000만원 가량 가격이 빠진 5억6500만원에 팔렸다.고덕주공2단지 인근 S중개업소 관계자는 "2월 중순 들어 매수에 가담하는 수요자들이 늘었다"며 "다만 거래가 활발하지 않고 여전히 추가하락을 기대하는 매수자들도 많다"고 말했다. 부동산정보업체 부동산114조사에서도 재건축 아파트 값의 하락세는 크게 둔화된 것으로 나타났다. 지난 주 서울지역에서 일반아파트를 제외한 재건축 아파트 값의 하락률은 0.10%로 직전 주의 절반 수준으로 낙폭이 둔화됐다. 재건축 아파트 값은 1.11대책 이후 2월 들어서까지 매주 0.2-0.3%가량의 시세 하락을 보여왔다. 수도권 재건축도 하락을 멈추고 보합을 기록했다. 2개월 여간 매수세가 뚝 끊겨 거래 없이 가격 하락을 지속하던 재건축 아파트가 팔려나가기 시작하고, 하락세도 둔화되자 `값이 다시 반등하는 것 아니냐`는 예상도 나오고 있다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 이에 대해 "국회에서 주택법 개정안이 통과되지 않을 경우 관망세인 수요자들이 혼란을 느끼게 된다"며 "이 경우 재건축 아파트 값이 반등을 시도할 수 있다"고 내다봤다. 그는 "다만 아직까지는 재건축 아파트 값이 더 떨어질 것이라고 기대하는 이들이 많고, 대출 규제 등으로 매수세가 워낙 없어 대세 반전을 예상하기는 어렵다"고 덧붙였다.

2007.02.26 I 윤도진 기자

내 집 마련 도움된다면 편법이라도…
[조선일보 제공] “부모를 모시고 살면 정말 아파트 당첨이 쉽게 되나요?” 부동산전문가인 곽창석 부동산퍼스트 전무가 최근 가장 많이 받고 있는 질문은 ‘부모를 모시고 살면 아파트 당첨에 도움이 되느냐’는 것이다. 정부는 오는 9월부터 부양 가족수, 무주택 기간을 점수로 매겨 높은 점수를 받은 사람들에게 당첨기회를 우선적으로 주는 청약가점제를 도입한다고 발표했다. 곽 전무는 “청약가점 중 부양 가족수의 점수가 높아, 효도를 겸해 부모를 모시겠다는 사람이 부쩍 늘고 있다”고 말했다. 이처럼 주택 정책에 따라 재테크 전략과 부동산 시장 판도뿐만 아니라 생활 풍속도마저 바꿔 놓고 있다. 과거 70년대 말 불임시술을 받은 사람들에게 아파트 우선 청약권을 주는 바람에 불임수술이 유행하는 촌극이 빚어지기도 했다. 하지만 주택정책이 자칫 위장전입 등 편법만 부추기는 것 아니냐는 우려도 나오고 있다. 부모님과 함께 살자 ◆위장 전입해서라도 점수 높여라= 정부가 작년에 마련한 청약가점제 시안에 따르면 조부모·부모(장인·장모 포함)·본인으로 이어지는 3세대를 구성하거나 자녀가 3명일 때 최고 점수를 받는다. 박모(45)씨는 최근 장인·장모를 자신의 주소로 옮겼다. 박씨는 “집이 비좁아 부모님과 함께 살기는 어렵고 내 집 마련의 기회를 놓치기 싫어 서류상으로 전입을 시켰다”고 말했다. ‘닥터아파트’ 이영호 팀장은 “9월부터 분양가 상한제로 시세보다 20% 싼 아파트가 나오기 때문에 부모를 위장 전입해 점수를 높이려는 사람들이 앞으로 더 늘어날 것”이라고 말했다. 부동산업계에서는 청약경쟁이 과열될 경우, 청약 점수를 높이기 위한 ‘입양 붐’이 부는 것 아니냐는 농담마저 나오고 있다. 증여는 최대한 빨리! ◆양도세 중과로 증여 급증= 양도세가 높아지면서 뜻하지 않게 증여를 받는 자식들도 늘어나고 있다. 올해부터 1가구 2주택자에 대한 양도세가 50%로 높아지면서 일부 주택은 증여세(세율 10∼50%)보다 부담이 더 커졌기 때문이다. 우리은행 안명숙 부동산팀장은 “미리 재산을 물려주면 자식들이 효도를 하지 않는다고 증여를 하지 않으려는 경향이 있었다”면서 “그러나 보유세에다 양도세까지 눈덩이처럼 불어나자 절세목적으로 증여를 앞당기는 부유층이 늘고 있다”고 말했다. 토지도 양도세가 늘면서 증여가 급증하고 있다. 전체 토지 거래 중 증여가 차지하는 비율이 2005년 11.7%에서 작년 14%로 높아졌다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “올해부터 부재지주에 대해 양도세 60%를 높이기로 해 양도세 절세 목적으로 지방으로 위장 전입하는 사람도 늘어날 것”이라고 말했다. 지방보다 시세차익이 높은 수도권 아파트를 분양받기 위해서 지방에서 경기도로 위장 전입하는 사람들도 증가하고 있다. 거주자 자격부터 얻자 ◆지역우선 공급제도로 용인 전세 상한가= 전반적으로 전세시장이 안정세를 보이고 있다. 하지만 입주물량이 많아 전세가격이 급락할 것으로 예상됐던 용인지역은 오히려 전세물건이 부족하고 가격도 강세를 보이고 있다. ‘스피드뱅크’ 박원갑 부사장은 “내년 분양 예정인 수원 광교신도시를 비롯, 지역 거주자에게 우선 청약기회가 주어지는 흥덕, 성복, 동천 등 유망 단지가 용인에 몰려 있어 이를 겨냥한 전세수요가 많다”고 말했다. 올 상반기 분양예정인 용인 ‘동천동 삼성래미안’과 ‘성복동 GS자이’ 등은 1년 이상 용인 거주자들에게 100% 우선 공급된다. 싱글족’으로 변신 ◆청약저축이 싱글족 급증에 한몫= 최근 정부 통계에서 단독가구가 급증하고 있는 것으로 나타났다. ‘싱글족’이 급증하는 것은 이혼이 늘어나고 결혼이 늦어진 것도 원인이지만 청약제도도 영향을 주고 있다. 재테크에 대한 관심이 높아지면서 부모와 함께 살면서도 청약저축 가입목적으로 위장전입, 서류상으로 세대를 분리하는 사례가 늘고 있다는 것. 삼성경제연구소 박재룡 연구위원은 “청약제도의 영향으로 싱글족 통계가 실제보다 부풀려져 있을 가능성이 높다”고 말했다. 청약저축 가입자는 240만9000여 명으로 1년 전보다 22만9000명이 늘어났다.

2007.02.20 I 조선일보 기자

부동산 침체기, 집 잘 파는 방법
[이데일리 윤도진기자]  부동산 시장 침체가 장기화될 조짐을 보이고 있다. 집을 사겠다는 이들은 꿈쩍도 않는 반면 `언제, 어떻게 팔아야 할까`하고 고민하는 이들은 많아지는 추세여서 다주택자들 사이에서는 `집을 잘 파는 방법`에 대한 관심도 높아지고 있다.  부동산 전문가들은 이같은 약세장에서는 먼저 팔 물건을 정하는 게 중요하다고 지적한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "보유 부동산에 대한 미래 가치를 따져 보고 투자가치가 없는 물건은 과감히 매도해야 한다"며 "아파트, 연립, 빌라의 경우 가구수가 적거나 추후 재건축에 따른 자산가치 상승이 어렵다면 매도를 고려해야 한다"고 강조했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "서울 북한산 인근의 풍치지구 단독주택이나 지방 평야지대의 땅 등 개발 재료가 없거나 불명확한 곳에 투자 목적으로 보유하고 물건은 파는 게 낫다"며 "수도권 외곽 지역도 신도시 입주 물량이 풀리는 2010년을 전후해서는 가격이 하락할 수 있다는 점도 다주택자들이 염두에 둬야 할 것"이라고 말했다.  ◇`4월말-6월초 피하라`= 다주택자들의 가장 큰 관심 대상인  매도 시기에 대해서는 오는 4월 말 공시가격 발표 및 6월1일 종부세 과세 기준일 등에 따른 부동산 시장의 움직임을 고려해야 한다는 것이 전문가들의 의견이다. 건설교통부가 오는 4월30일 발표할 예정인 주택 공시가격은 지난해보다 크게 오를 것으로 예상되는 상태다. 일례로 강남구 개포동 시영아파트 17평형의 경우 지난해 공시가격이 4억8000만원이었지만, 현재 시세인 9억5500만원에 80%를 적용하면 올해 공시가격은 7억6400만원으로 추산된다.   이같은 공시가격의 변화에 따른 세부담 증가로 매수자들은 더욱 매수를 꺼리게 되고, 매도자들은 다급해져 부동산 시장의 수급이 더욱 경직될 공산이 크다는 것이 전문가들의 예상이다.  나인성 내집마련정보사 연구원은 "4월 이후에는 보유세를 피하기 위한 급매물도 시장에 나올 수 있을 것"이라며 "시장에 많은 매물이 나오기 전에 적절한 가격을 산정해 남들보다 빨리 매매하는 것이 현명하다"고 귀띔했다. 박합수 국민은행 PB팀장은 "매수자들이 가격 하락만 기다리는 지금보다는 이사철이 시작되는 3월 정도까지는 기다렸다가 매도에 나서는 것이 유리다"고 조언했다. ◇`급매 노하우는?`= 전문가들은 기왕 팔기로 마음을 먹었다면 수요자들이 호감을 가질만한 조건을 갖춰 두는 것도 좋은 방법이라고 말한다. 세입자가 있는 상태에서 집을 내놓게 되면 집을 매도하기가 어렵다. 세입자 이주 후 집안을 깨끗하게 정리해, 집이 넓게 보이게 하는 것도 집을 빨리 팔 수 있는 요령이다. 좋은 조건으로 대출 받은 집의 경우 팔기가 상대적으로 쉽다. 박상언 대표는 "대출을 승계할 경우 설정비 등 부대비용 면에서도 유리한 조건을 가질 수 있기 때문에 남들보다 경쟁력 있게 매도할 수 있다"고 조언한다.증여나 임대사업자로의 전환도 방법이다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 "보유가치가 있다면 공시가격이 더 오르기 전에 자녀에게 증여하는 것도 좋은 방안"이라고 전했다.

2007.02.14 I 윤도진 기자

집값 올핸 약세… 공급부족으로 내년엔 반등 예상
[조선일보 제공] 정부의 ‘1·11 대책’과 ‘1·31 대책’이 연이어 발표되면서, 주택 시장은 거래가 급격히 줄어들고 일부 지역은 아예 거래가 중단되고 있다. 주택가격이 안정세를 보이고 있지만, 주택공급 물량이 급감하고 있어 내년 이후에는 다시 시장이 불안해지는 것 아니냐는 우려도 나오고 있다. 본지가 부동산 전문가 7명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과, 대부분의 전문가들은 ‘올해 약세, 내년 이후는 공급 부족에 따른 반등 가능성’을 점쳤다. 전세는 오름세를 점치는 전문가들이 많다. 일부에서는 “대통령 후보들의 정책에 따라 집값의 향배가 달라질 것”으로 내다봤다. ◆정부의 강력한 규제로 보합세 지속될 듯 올해 집값이 보합세를 보일 수밖에 없다는 근거는 정부의 초강경 대책과 이에 따른 수요의 위축이다. 박상언 ‘유엔알’ 대표는 “집값이 조금이라도 오를 기미가 보이면 즉각 개입해 어떻게든 끌어내리겠다는 게 정부의 의지”라며 “시장이 올해에는 정부에 순응할 수밖에 없는 형국”이라고 진단했다. 하지만 올 하반기부터 집값이 반등세로 돌아설 수 있다는 전망도 나온다. 김학권 ‘세중코리아’ 대표는 “7~8월이 지나면 ‘정부 대책으로 수많은 무주택자에게 싸고 좋은 집을 주게 될 것’이라는 기대감이 조금씩 깨질 것”이라며 “대통령 선거 국면과 맞물리면 집값이 오름세를 탈 수 있다”고 예상했다. 김우희 ‘저스트알’ 상무는 “호재가 있는 일부 지역이 단기간에 급등한 후 보합세로 돌아서는 ‘게릴라식 상승세’가 나타날 수 있다”고 내다봤다. ◆공급 감소가 가장 큰 변수 2008년 이후에는 공급 부족 때문에 집값이 다시 상승세를 탈 것이라는 분석이 많았다. 실제로 올해 서울 강남·서초·송파구에서 분양되는 신규 아파트는 3년 전의 7%에 불과한 550여 가구에 그쳐 ‘강력 규제→공급 감소→집값 불안’의 시나리오가 현실화할 수 있다는 지적이 나오고 있다. 다만, 어떤 주택이 상승을 선도할 것인가를 놓고는 의견이 엇갈렸다. 김승배 ‘피데스개발’ 사장은 “공급 부족으로 인해 내년 이후에는 중대형 주택의 선도 속에 집값이 반등할 가능성이 높다”고 전망했다. 반면 곽창석 ‘부동산퍼스트’ 전무는 “세금 부담 때문에 중대형 고가 주택보다는 현재 저평가된 지역의 저평가된 아파트가 오름세를 이끌 것”이라고 말했다. ◆전세 시장은 강세 전망 전세는 오름세를 점치는 목소리가 많았다. 올해 서울 수도권의 입주 물량이 작년보다 3만 가구쯤 줄어들기 때문이다. 또 오는 9월의 분양가 상한제 실시를 기다리는 무(無)주택자들이 그 이전까지 전셋집에 머물 가능성이 높아 전세 수요가 많아질 것이라는 분석이다. 곽창석 전무는 “상반기부터 전세 품귀 현상이 벌어지고 내년에는 전세 대란이 일어날 수도 있다”고 우려했다. 박원갑 ‘스피드뱅크’ 소장은 “강남권은 잠실에서 대규모 입주가 이뤄지므로 전세금도 강보합세에 머무는 반면, 강북권은 강세를 보일 것”이라고 예상했다. ◆재건축 약세 지속될 듯 올해 들어 가장 뚜렷한 내림세를 보인 재건축 시장은 당분간 약세가 이어질 것이라는 예측이 다수였다. 김희선 전무는 “정부의 규제가 워낙 강해서 내년 이후에도 재건축 시장이 회복될지는 미지수”라고 말했다. 하지만 김승배 사장은 “대선 과정에서 주택 공급 확대를 위해 재건축 규제를 풀자는 논의가 나올 경우 하반기부터 상승세를 보일 수 있다”고 전망했다.

2007.02.14 I 조선일보 기자

(1·11대책 한달)"대책효과 상반기까지 간다"
[이데일리 윤도진기자] 아파트 값 약세가 상반기 내내 이어질 전망이다. 향후 1-2개월 내에는 부동산 경기가 살아날 만한 요인이 없기 때문이다. 다만 전세시장은 국지적 불안이 예상된다.  박원갑 스피드뱅크 부사장은 8일 "3월까지는 부동산 시장의 하락세가 이어질 것이고 상반기까지도 오를 일이 없다"고 말했다. 그는 "과거 8·31대책 이후 5-6개월 동안 대책 쇼크가 시장에 영향을 미쳤던 것처럼 거래가 적은 상태에서 급매물이 간간히 나오는 상태가 계속될 것"으로 예상했다. ◇매매시장, 상반기까지 약보합 고종완 RE멤버스 대표는 "서울, 수도권일대 고가 아파트값의 하락폭은 더 커질 것으로 보인다"며 "전반적으로 이러한 분위기는 당분간 지속될 것으로 보인다"고 내다봤다. 강남구 삼성동 K공인 대표는 "자금압박을 받고 있는 집 주인들 중에도 `좀더 기다려보자`는 이들이 많다"며 "이들이 집을 내놓게 되면 집값 하락 폭이 커질 것"이라고 말했다. 특히 재건축아파트는 분양가상한제의 영향으로 집값 하락이 가속화될 전망이다. 분양가상한제 적용기준이 12월 이전 분양승인 신청에서 관리처분계획인가 신청으로 다소 완화되기는 했지만 시장 흐름을 바꿀 수는 없을 것으로 보인다.한 재건축 컨설팅사 관계자는 "조합설립 이전 단계의 아파트는 섣불리 재건축을 포기하기도, 급히 리모델링으로 선회하기도 어려워져 사업 자체가 장기간 표류할 수 있다"며 "사업시행 인가를 앞둔 단지 가운데도 조합 상황에 따라 12월 전까지는 관리처분 인가를 받기에는 시간이 촉박한 경우가 많다"고 말했다. 전문가들은 다만 정부가 마련한 공급대책 등 시장안정대책이 국회를 통과하지 못할 경우 시장은 다시 불안해질 수 있다고 진단한다. ◇전세시장, 국지적 불안 우려  전세시장은 ▲수요자들이 많은 데다 ▲전세매물이 적고 ▲신규 입주물량 마저 예년에 비해 줄어 불안이 잠재해 있는 상황이다.함영진 내집마련정보사 팀장은 "지금도 노원과 성북, 수도권 외곽 등 수급상황에 따라 가격 상승 움직임이 감지되는 곳이 적지 않다"며 "2월 말부터는 역세권과 가까운 소형 아파트 중심으로 전세값 오름세가 확산될 수 있다"고 전망했다. 강북구 미아동 S공인 관계자는 "지금은 잠잠한 편이지만 2-3년 후 싼 분양을 기다리는 이들이 많은 편"이라며 "전세 연장을 원하는 이들이 많아 집주인들도 전세금을 조금 올려 받을 수 있을 것으로 기대하고 있다"고 설명했다.아파트 분양시장 역시 매매시장처럼 전반적인 침체 양상을 보이는 가운데 입지에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다. 박원갑 부사장은 "분양가가 비싸면 입지가 아무리 좋아도 미분양이 생길만큼 수요자들이 선별해서 청약하고 있다"며 냉각기가 당분간 지속될 것이라고 예측했다. 함영진 팀장은 "분양아파트 집단대출에는 은행의 DTI(총부채상환비율)가 적용되지 않아 자금마련이 상대적으로 쉽다는 점에서 가점제로 이득을 받지 못하는 이들의 관심은 계속될 것으로 보인다"고 내다봤다.

2007.02.08 I 윤도진 기자

‘리조트 옆 부동산’ 뜬다
[조선일보 제공] 본격적인 스키시즌을 맞아 대형 레저시설을 갖춘 스키장 주변 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 강원도 평창군 용평리조트 인근에서 대림산업의 레저·휴양형 빌라 ‘대림 메이힐스’가 내달 입주한다. 32~47평형 192가구. 47평은 모두 분양됐으며 32평형은 일부 분양 중이다. 기준층 기준으로 평당가는 830만원선. 인근에는 강원도개발공사가 국내 최대 규모의 알펜시아 리조트단지(150만 평)를 개발 중이다. 강원도개발공사는 골프장에 짓는 최고급형 빌라를 조만간 분양한다. 67~160평형으로 평당가는 1700만~2500만원대. 강원도개발공사는 “골프장·스키장 등 사계절을 즐길 수 있는 종합 리조트”라고 밝혔다.  평창건설은 평창군 봉평면 진조리에서 빌라형 펜션 ‘천심대 토브타운’을 분양 중이다. 42채 중 1차분 10채를 우선 분양했다. e-제너두㈜도 강원도 둔내 현대성우리조트 인근에서 펜션 ‘제너두 2차 휴양단지’를 분양하고 있다. 13평·29평·43평 등 91가구로 이뤄져 있다. 나노D&C는 강원도 용평에서 펜션단지 ‘페리윙클’을 분양한다. 용평면 속사IC 인근에 위치해 있다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “주 5일제 근무 등으로 주말용 주택과 펜션에 대한 수요가 늘어나고 있다”며 “사계절을 이용할 수 있는지, 주변 지역과 비교한 분양가격은 적정한지를 잘 살펴보아야 한다”고 말했다.

2007.01.19 I 조선일보 기자