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(프리즘)`2년거주 요건` 폐지되면
[이데일리 남창균기자] 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건(6억원 이하, 3년 보유, 2년 거주) 가운데 서울 과천 5대신도시(분당 일산 평촌 중동 산본)에만 적용되고 있는 `2년 거주`요건이 도입된지 4년여만에 폐지될 전망이다. 이 요건은 주택 투기를 막기위한 장치로, 지난 2004년 1월1일 도입됐다. `2년 거주`요건이 도입된 2004년은 실제로 집값이 떨어지고 거래가 끊기는 등 약효가 있었다. `2년 거주`요건이 폐지되면 투자목적으로 사둔 사람들이 처분에 나설 공산이 커 거래에 숨통이 터질 것으로 보인다. 대출을 끼고 주택을 구입했다가 `2년 거주요건`에 발목이 잡힌 1주택자들은 적극적으로 매도에 나설 것으로 예상된다. 특히 재개발, 재건축아파트와 신규 입주단지에서 이런 물건들이 많이 나올 것이라는 게 업계의 전망이다. 투자수요도 늘어날 것으로 보인다. 직접 거주하지 않아도 되므로 인기지역에 집을 사두고 비인기 지역에 전세 사는 사람이 늘어날 수 있는 것이다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "면적이 작아 주거용으로는 적합하지 않지만 투자가치가 있는 강남 재건축 단지나 강북 재개발 구역의 경우 집을 사두려는 수요가 증가할 수 있다"고 말한다. 다만 우려되는 것은 `2년 거주`요건의 폐지로 투자목적의 거래가 늘어나면 집값이 오르는 부작용이 나타날 수 있다는 것이다. 전문가들은 6억원 초과 고가주택에 대한 장기보유특별공제 혜택의 확대는 거래활성화에 별 도움이 안되지만 `2년 거주`요건의 폐지는 거래 활성화에 큰 역할을 할 것으로 보고 있다. 한편 여야 정책위의장은 지난 14일 오는 2월 임시국회에서 장기보유 1주택자에 대한 장기보유특별공제율을 최고 80%까지 확대하는 안과 양도세 비과세 요건 가운데 `2년 거주`요건을 삭제하는 안을 통과시키기로 합의했다.

2008.01.15 I 남창균 기자

`1주택 양도세 완화` 가시권..뭐부터 풀리나
[이데일리 김세형기자] 대통령직 인수위원회가 연내 주택 관련 세제 완화가 없다고 못박았지만, 거래 활성화를 위한 세제 완화에 대한 시장의 기대감이 좀처럼 수그러들지 않고 있다. 시장이 꿈틀대자 놀란 당선자와 인수위측이 일단 꺼냈던 말을 도로 담고 있지만, 거래활성화를 위한 세제 완화에 대해서 만큼은 상황 따라 언제든 카드를 다시 내놓을 수 있다는 신호가 감지되기 때문이다. 지난 8일 최경환 대통령 인수위원회 경제2분과 간사는 "종부세는 연말에 부과돼 시장상황을 보면서 조정해도 충분하지만 양도세는 거래활성화와 연결돼 있다"며 "1가구1주택에 대해 숨통을 터주면 집값 안정에 도움이 될 것"이라고 말해 상황에 따라서는 연내 손질도 가능하다는 사인을 줬다.  '종부세 양도세 연내 완화 없다' 던 공식 발언에 이어 이처럼 인수위 안에서도 다른 말이 나온다는 사실은, 결국 부동산 시장 동향에 따라 세 감면 시기가 결정될 수 있다는 뜻으로 해석된다.  9일에는 한나라당에서도 직접적인 언급이 나왔다. 한나라당 이한구 정책위의장은 한국방송(KBS) 라디오 `안녕하십니까 백운기입니다`에 출연, "올 하반기에 시장상황을 봐서 부동산 세제나 건설관련 제도를 손봐야 한다"며 "양도세 인하는 서두르는 게 좋겠다는 입장"이라고 말했다.◇일시적 1가구 2주택자 유예기간 연장부터 손댈 듯 거래활성화를 목적으로 하는 양도세 완화는 부동산 시장에 큰 부담을 주지 않을 방안부터 시행할 것으로 전망된다. 시장 전문가 등에 따르면 일시적 1가구 2주택자에 대한 비과세기간을 늘리는 것이 유력한 첫 방안으로 꼽힌다. 지역적으로는 지방부터 시행할 가능성이 높다. 현재 일시적 1가구 2주택자의 비과세기간은 1년. 주택중 하나를 팔고 싶어도 기간이 너무 짧아 어쩔 수 없이 2주택자가 되기도 하며, 처분 부담을 우려해 새 주택 구입 의사를 접는 경우도 있다. 특히 지방의 경우 부동산 시장 침체로 팔고 싶어도 팔리지 않아 어쩔 수 없이 비과세기간 1년을 넘기게 되고, 2주택자가 된 다음에는 세금을 피하려 그대로 보유하는 경우가 비일비재하다는 지적이다. 장기보유자에 대한 특별공제 확대도 시장 영향을 최소화하며 쓸 수 있는 카드로 꼽힌다. 이 조치는 같은 지역 내 다른 집으로 갈아 타려는 실수요자의 매입 수요를 늘릴 수 있다. 값이 급등한 지역의 경우, 집을 판 돈으로 인근의 다른 집을 사는데 상당한 부담이 있어 거래를 침체시키는 요인으로 지목된다.   ◇고가주택 기준 상향은 '후순위'현재 6억원인 고가주택 기준을 상향하는 것은 순서를 뒤로 미뤄야 한다는 지적이다. 참여정부 동안 집값이 올라 기준 상향이 불가피한 측면도 있으나 기준이 높아지면 집값도 덩달아 뛸 가능성이 있다.    또 가장 직접적인, 세율 자체를 인하하는 방법도 맨 뒷 순서로 밀릴 전망이다. 박원갑 스피드뱅크 소장은 "고가 주택 기준 상향의 경우 고가 주택이 밀집해 있는 강남 등지의 1채 보유자들이 혜택을 볼 수 있고 이는 지방과의 형평성 논란마저 불러 올 수 있다"고 말했다. 이밖에 비과세 거주 요건을 완화하는 방안도 시장을 크게 건드리지 않고 쓸 수 있는 거래 활성화책으로 꼽힌다. 비과세기간을 채우기 위한 목적에서 거래를 안하고 있는 부분을 시장으로 끌어 낼 수 있기 때문이다. 한편 실무부처인 재경부는 가능한 양도세 손질 검토안에 대해 굳게 입을 다물고 있는 상황. 당국의 발언이 시장에 영향을 줄 것을 우려, 어떤 가능성에 대해서도 함구하기로 태도를 정했다. 그러나 적절한 타이밍이 올 경우 즉시 카드를 꺼내 쓸 수 있도록 내부 검토는 진행되고 있는 것으로 보인다.

2008.01.09 I 김세형 기자

단독·연립, 올해 아파트보다 더 올랐다
[이데일리 윤진섭기자] 올 들어 연립과 단독주택 매매가 상승률이 아파트 가격 상승률을 웃돈 것으로 조사됐다. 25일 국민은행이 발표한 주택가격지수 동향을 분석한 결과 올해(2006년말 대비 올 11월말 현재) 전국 아파트 매매값은 평균 2.1% 오른데 비해 연립주택과 단독주택은 각각 7.7%, 2.6%로 아파트값 상승률을 앞질렀다. 아파트값 상승률이 단독·연립보다 낮아진 것은 외환위기로 아파트값이 급락했던 1998년 이후 9년 만이다.지난해(2005년말 대비 2006년말 기준)는 전국의 아파트와 연립주택이 똑같이 평균 13.8% 상승했고, 단독주택은 5.1%로 아파트의 절반에도 못미쳤었다.특히 올해 서울지역 매매가 상승률은 단독주택의 경우 6.6%, 연립주택이 8.1%를 기록해 이들 주택의 상승폭이 아파트(3.4%)보다 2배 이상 높았다.경기지역은 올해 단독주택(2.8%)이 아파트(3%) 상승률에 0.2%p 못미쳤지만 연립주택(9.3%)은 아파트를 추월했다. 이처럼 올 들어 아파트값 상승세가 단독·연립만 못한 것은 6억원 초과 고가 주택에 대한 대출규제와 종합부동산세 등 보유세 강화로 주택 수요가 위축됐고, 분양가 상한제 시행 등을 앞두고 아파트 전반에 대한 가격 하락의 기대감이 컸기 때문으로 풀이된다. 스피드뱅크 박원갑 소장은 "아파트는 각종 규제로 투자 수요가 위축된 반면 단독주택, 연립은 뉴타운 및 재개발 사업 등 개발 호재, 소액투자가 가능하다는 장점 때문에 투자자들이 꾸준했다"라고 말했다.

2007.12.25 I 윤진섭 기자

재개발·재건축 MB효과..태풍?미풍!
[이데일리 윤도진기자] 참여정부 막바지 안정세로 접어들었던 수도권 재개발, 재건축은 이명박 한나라당 후보의 대통령 당선으로 다시금 상승 기대감이 커지고 있다.  시장에서는 전반적으로 재개발·재건축의 상품가치에 대한 기대가 커졌다는 반응이다. 그러나 강남 재건축의 경우 규제완화가 쉽지 않을 것이라는 예상 속에 거래만 더욱 얼어붙을 가능성이 있다는 지적도 나온다.이 당선자는 후보시절부터 "서울 구도심 등 기존 도시 과밀지역에 용적률이나 층고 규제를 완화하는 게 효율적"이라고 재개발·재건축에 대해 언급해 왔다.  현재 재건축의 경우 단지별로 용적률 제한, 소형평형 의무비율, 임대아파트 건립의무, 개발부담금제, 분양가상한제 등의 규제가 적용되고 있다. ◇재건축 `기대심리` 자극= 서울 강남권을 중심으로 한 재건축 시장은 이 당선자의 용적률 인상 등 규제 완화 공약에 대한 기대감으로 12월 초부터 호가를 높이는 양상을 보여왔다. 그러나 전문가들은 재건축 규제완화는 시장 안정이 전제돼야만 가능하기 때문에 큰 폭의 손질은 쉽지 않다고 보고 있다. 이에 따라 재건축 집주인들이 기대 심리로 호가를 올리는 것은 다소 성급한 판단일 수 있다는 것이다. 특히 금융규제와 금리상승 등으로 매수자들이 나설만한 여건이 형성되지 않은 상태에서 매도자들의 기대심리만 커지게 될 경우 재건축 시장은 더욱 얼어붙을 수 있다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "재건축 규제 완화는 집값이 불안해질 경우 다시 `원위치`할 가능성도 있다"며 "특히 집권 초기 강남 재건축 규제를 대폭 완화할 가능성은 높지 않아 보인다"고 말했다. 대치동의 한 부동산 관계자 역시 "재건축 아파트값 상승은 집권 초기 정부로서 부담이 될 것이기 때문에 용적률 완화 문제는 시간이 걸릴 것"이라며 "매도-매수 호가만 벌어지게 돼 매수자들이 적극적으로 나서는 걸 기대하기는 힘들다"고 말했다. ◇재개발 투기판 우려= 강북권의 재개발(뉴타운 사업)이나 재정비사업 등은 재건축보다는 더욱 활성화될 것으로 보인다. 재건축의 경우 규제완화시 폭발력도 강하고 현재 관련 규제도 촘촘하지만 재개발은 사업 가속화가 상대적으로 용이한 점이 활성화의 요인으로 꼽힌다.  사업 전망이 밝아진만큼 아직 구역지정을 받지 않아 규제가 덜한 노후주택 밀집지역의 경우 투자자들이 몰릴 수 있다는 게 전문가들의 의견이다. 특히 `강북 뉴타운`이 이 당선자의 서울시장 재임시절 시작한 작품임을 감안하면 개발 사업이 더욱 속도를 낼 전망이다. 그러나 개발 열풍에 힘입어 노후지역의 다세대·연립 등의 가격이 급등하게 되면 이 지역에 터전을 잡고 있는 서민들의 주거비용만 더욱 커지게 돼 주거불안을 가속화시킬 수 있다는 지적도 나온다. 마포구 연남동의 한 부동산 관계자는 "토지거래허가제가 적용되는 지역 외에 아직 구역 지정이 이뤄지지 않은 노후주택가의 다세대·연립 등은 올해도 급등세를 보였다"며 "새 정부에 들어가게 되면 더욱 지분값이 오를 가능성이 크다"고 말했다. ■재개발·재건축 - 재개발 : 뉴타운 사업 등 구도심 정비사업 통한 주택공급 확대 - 재건축: 용적률 제한 완화(개포 주공 등), 층고 제한 완화(잠실 주공5단지 등) - 소형평형 의무비율, 임대아파트 의무제 등 단계적 완화 가능성

2007.12.20 I 윤도진 기자

잠자는 `강남 집값` 누가 돼도 잠잠?
[조선일보 제공] “내년 강남 집값은 어떻게 될까?” 지난 4~5년간 전국 집값 급등의 진원지 역할을 했던 서울 강남권(강남·서초·강동·송파) 아파트 매매가는 올해 2% 정도 하락했다. 전세 가격도 강남구가 하락세로 돌아섰으며 강남권 전체 평균도 보합세(0.18%)에 그쳤다. 2005년과 2006년 매매가는 20~30%, 전세가는 10% 안팎의 폭등세를 보였던 것과는 대조적이다. 상당수 전문가들은 특별한 변수가 없는 한 강남권은 내년에도 매매와 전세시장이 올해의 안정세를 유지할 가능성이 높다고 보고 있다.◆전세 시장 안정세 유지… 逆전세대란 올수도내년 강남권에는 서울 전체 입주 물량의 절반 정도인 2만4000여 가구의 새 아파트가 입주한다. 특히 송파구는 2만 가구가 넘는 대규모 입주가 이어져 집주인이 세입자를 구하지 못하는 ‘역(逆)전세란’이 발생할 가능성도 높다. 신천동 시영(6864가구), 잠실동 주공1단지(5678가구)와 2단지(5563가구) 등 재건축 단지가 내년 7월 이후 줄줄이 입주한다. 강동구에서는 암사동 강동시영1단지를 재건축한 롯데캐슬퍼스트(3226가구)의 입주가 예정돼 있다. 강남구와 서초구는 입주물량이 많지 않지만 송파구의 대단지 입주 영향으로, 전세 시장이 비교적 안정세를 보일 것으로 전망된다. 부동산정보업체 ‘부동산114’ 김규정 팀장은 “강남권 전세 수요자는 대단지 입주 시점에 맞춰 집을 옮길 경우, 상당히 저렴한 가격에 전세를 얻을 수 있을 것”이라며 “전세를 놓을 집주인은 대단지 입주가 몰려 있는 내년 하반기를 피하는 것이 좋다”고 말했다. ◆규제 완화해도 집값 오를 가능성은 낮아매매 시장도 안정세가 유지될 것이라는 전망이 우세하다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “강남권 입주 물량이 많은 데다 정권 초기에 세금 관련 규제를 대폭 완화하기 쉽지 않은 만큼, 약보합세 정도가 유지될 것”이라고 전망했다. 김규정 팀장도 “새 정부가 양도세를 줄여 준다면 오히려 양도세 부담 때문에 그동안 집을 팔지 못했던 주택 보유자들이 매물로 내놓아 가격 하락 요인으로 작용할 가능성도 높다”고 말했다. 부동산 규제가 풀린다고 해도 계속 오름세를 보이고 있는 금리 때문에 강남권 고가 주택 수요가 되살아나기 쉽지 않다는 전망도 나오고 있다. 그러나 ‘유앤알컨설팅’ 박상언 대표는 “내년 하반기 이후 종합부동산 세율 인하, 재건축 용적률 상향 조정 등 각종 규제가 조금씩 풀리면서 소폭 상승할 가능성이 있다”고 전망했다. ◆규제 완화에 재건축 수혜받나최근 강남권의 재건축 아파트 급매물이 회수되는 등 오랜만에 오름세로 돌아서고 있다. 이는 이명박 후보의 당선 가능성이 커지면서 재건축 관련 규제가 대폭 완화될 것이라는 전망 때문이다. 그러나 ‘스피드뱅크’ 박원갑 소장은 “재건축 규제가 완화될 경우, 그동안 잠잠하던 재건축 아파트 가격이 급등세를 보일 수 있지만 새 정부도 강남권 집값이 갖는 폭발성을 잘 알기 때문에 제한적으로 규제를 풀 것으로 예상된다”고 말했다. 삼성경제연구소 박재룡 연구위원은 “금리가 낮아지고 획기적인 규제 완화 정책이 시행되지 않는 이상 강남권 재건축 시장이 요동칠 가능성은 높지 않아 보인다”고 말했다.

2007.12.18 I 조선일보 기자

내외주건 내일 부동산투자 세미나 개최
[이데일리 윤진섭기자] 내외주건은 이달 28일 부산광역시 해운대구 우동 그랜드호텔 그랜드볼룸에서 '부동산 투자 전략 세미나'를 연다.이번 세미나에서는 강정규 동의대 교수가 '투자상품분석-오피스텔'을,박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장이 '틈새상품으로서의 오피스텔 투자가치'를 주제로 각각 강연한다. 참가비는 무료이며 700명이 선착순으로 참석할 수 있다.문의 : (051)744－4203

2007.11.26 I 윤진섭 기자

흥덕 호반베르디움 당첨커트라인 `49점`
[이데일리 윤도진기자] 인근 아파트 시세보다 30-40% 싸게 분양돼 청약인파가 몰렸던 용인 흥덕지구 `호반 베르디움` 아파트의 커트라인이 50점에 육박한 것으로 나타났다. 건설교통부가 당첨 가점 내역을 세부 공개키로 한 후 모든 주택형의 최저·최고 및 평균 당첨가점이 공개된 것은 이번이 처음이다. 6일 금융결제원에 따르면 호반건설이 분양한 `호반 베르디움`아파트 가점제 대상 청약자의 당첨가점은 최저 49점, 최고 71점이었다.151가구를 분양한 158.55㎡형의 경우 당첨 최저가점은 50점이었다. 평균점수는 55.99점이었으며, 당첨자중 점수가 가장 높은 이는 71점이었다.78가구를 분양한 158.52㎡형의 당첨 커트라인은 49점이었으며, 평균점수는 54.75점, 최고점수는 69점으로 나타났다.이 아파트는 지난달 29일 1순위 청약에서 평균 29.9대 1의 경쟁률로 청약 하루만에 모집인원을 채웠었다.박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "중대형 물량이고 전매제한이 7년에 해당하는데도 시세차익이 보장될 것이라고 판단한 무주택 수요자들이 몰려 당첨가점이 오른 듯 하다"며 "인지도가 높은 은평뉴타운 역시 중대형이더라도 당첨가점이 50점이상으로 뛸 것이 예상된다"고 말했다.

2007.11.06 I 윤도진 기자

(부음)박원갑(스피드뱅크 부동산연구소장)씨 부친상
[이데일리 윤진섭기자] ▲박원갑(스피드뱅크 부동산연구소장)·종신(현대미포조선 근무)·종근씨(목사)부친상-일시 22일 오후 7시 -병원 함양 성심병원 -발인 24일 오전 8시 -전화 055-963-0966

2007.10.23 I 윤진섭 기자

''사상 최고 분양가'' 3.3㎡당 4400만원짜리 오피스텔
[노컷뉴스 제공] 아파트가 주거시설 중 최고 분양가 기록을 잇달아 경신하고 있는 가운데 3.3㎡당 4400만원짜리 오피스텔이 나와 고분양가 논란이 일 것으로 보인다.이는 지금까지 분양된 주거시설 중 최고가일 뿐아니라 처음으로 3.3㎡당 4000만원을 넘어선 사례다.주인공은 바로 서울 영동포구 여의도 전국경제인연합회 회관 인근에서 분양 중인 메리어트 여의도파크센터이다. 이 건물은 리앤리에셋이 시행을 맡았고 성지건설이 시공했다.20일 업계에 따르면 메리어트 여의도파크센터는 3.3㎡당 최고 4400만원으로 주거시설 중 최고 분양가 기록을 깼다. 여의도 파크는 최고 34층짜리 빌딩 2개동으로 구성돼 있고, 오피스텔은 100.64㎡(30평형)-391.08㎡(118평형) 총 246가구가 분양된다. B동의 2-14층에는 메리어트 호텔이 들어서 있다.3.3㎡당 가격은 100.64㎡(30평형)이 3000만-4000만원, 160.52㎡(48평형) 3300만-4000만원, 178.80㎡(54평형) 3700만-4300만원, 230.56㎡(69평형) 4400만원 등이다. 5가구만이 분양된 391.08㎡(118평형)은 총 분양가격이 50억원을 넘는다. 지금까지 분양된 주거시설 중 최고 분양가는 계룡건설이 서울 강남구 도곡동에서 선보일 '도곡 리슈빌 파크'였다. 이 아파트는 3.3㎡당 최고 3970만원에 지난 15일 분양 승인을 받았지만 4000만원을 넘지는 않았다.이에 따라 여의도파크센터는 분양과정에서 고분양가 논란을 피하기가 쉽지 않을 전망이다. 인근에서 SK건설이 시공중인 최고급 오피스텔인 '에스트레뉴'의 분양가는 1500만~2500만원이었다. 여의도 파크센터는 높은 분양가를 만회하기 위해 1년간 연 9%의 임대수익이 보장되고는 있지만 투자전망에 대해서는 회의적이라는 분석이 많다.스피드뱅크 박원갑 소장은 "분양가가 지나치게 높은 경우 수익을 내려면 그만큼 임대료를 높게 책정해야하는데 수요가 얼마나 받쳐줄지 의문"이라고 말했다.한편, 이 오피스텔은 바닥난방을 하는 등 실거주가 가능한 주상복합 형태로 꾸며, 관련법을 위반해 또 다른 논란을 불러 일으킬 것으로 보인다. 현행법은 전용면적 50㎡(15평)이하인 소형 오피스텔에 대해서만 바닥난방이 허용되고 있다.CBS경제부 정영철 기자 steel@cbs.co.kr

2007.10.20 I 노컷뉴스 기자

역세권에 둥지 트실 분 `주목` 지하철도 999
[조선일보 제공] ‘9호선 역세권을 주목하라.’ 서울 한강변 남쪽을 잇는 지하철 9호선이 2009년으로 예정된 1단계(김포공항~논현동) 구간 개통과 함께 2단계(논현동~방이동) 사업이 구체화되면서 내집 마련 수요자들의 관심을 모으고 있다. 9호선은 2016년 전 구간이 개통되면 총연장 38㎞에 37개 정거장을 갖춘다. 이중 어느 지역이 유망할까. 전문가들은 9호선 주변 아파트들 중에서도 개발 호재가 있거나 강남 접근성이 월등히 좋아지는 지역, 조만간 입주 예정인 곳이 상대적으로 유망해 보인다고 분석하고 있다. ◆기왕이면 새 아파트가 매력적요즘 아파트들은 건축과 인테리어 기술의 발달로 1~2년만 지나면 한층 세련되고 업그레이드된 모습으로 진화한다. 그런 면에서 9호선 주변에 분양 중이거나 입주 예정인 아파트가 매력적이라고 전문가들은 말한다. ‘부동산114’ 김희선 전무는 “깨끗하고 쾌적한 주거 여건에 교통마저 편리하다면 금상첨화 아니겠느냐”고 했다.9호선 주변에 분양 예정인 아파트는 6개 단지 정도. 부동산 정보 제공업체 ‘스피드뱅크’에 따르면 금호건설은 서초구 방배동에 186~369㎡(56~111평형)의 주상복합아파트 79가구를 10월 말에 분양한다. 개통 예정인 반포역에서 걸어서 8분 거리. 월드건설은 9호선 증산역 주변인 강서구 염창동에 113~162㎡(34~49평형) 164가구를 이달 중 분양한다. 동부건설도 내년에 흑석역과 거의 붙어 있는 흑석뉴타운 5·6구역에서 169가구, 177가구씩 분양할 예정이다.2008년과 2009년에는 입주 예정인 대규모 단지도 눈여겨볼 만하다. 우선 5600여가구 규모인 잠실 1단지가 내년 6월에 들어서고, 5800여가구 규모인 반포 주공 2·3단지는 2009년 3월과 4월에 각각 입주할 예정이다.◆개발 호재 있는 여의도·방이동에 주목재개발 또는 신도시·상업지구 조성 등 개발 호재도 함께 따져 봐야 할 부분이다. 여기에 해당하는 지역으로 여의도와 방이동이 꼽힌다. 여의도는 아파트 재건축에 대한 기대감과 함께 인근에 세워지는 국제금융센터 등으로 국제금융 중심지로 발전할 가능성이 높다는 평가가 나오고 있다. 방이동은 2009년 분양 예정인 송파신도시 개발에도 간접적인 영향을 받을 것으로 기대된다. ‘부동산써브’ 함영진 실장은 “방이동 시세가 아직 강남에 비해 싸고 올림픽공원이 가깝다는 이점을 갖고 있다”며 “여기에 5호선과 함께 9호선 개통 등으로 광역 교통망이 형성되면 수요가 더욱 늘어날 것”이라고 말했다. 흑석동은 한강 조망과 함께 교통여건이 뚜렷이 개선된다는 점에서 눈길을 끈다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “흑석동은 강남권인 반포와 인접해 있으면서도 교통의 사각지대였다”며 “하지만 9호선 개통으로 강남 상업지구에 직접 연결될 뿐 아니라 한강 조망권을 갖는다는 점에서 매력적”이라고 말했다.◆개통 전후로 가격 급등 기대는 무리건설교통부는 9호선 효과와 관련, 개통 초기에는 하루 56만명, 개통 5년 뒤에는 58만명이 이용할 것으로 내다봤다. 과거 사례로 볼 때 지하철이 개통되면 주변 아파트값이 한 차례 상승한다. 그러나 9호선 개통이 주변 부동산시장에 미칠 영향에 대해선 전문가들 사이에도 의견이 나뉜다. 작년에 9호선 개통 호재로 아파트 값이 급등한 지역이 많고 9호선이 강남의 핵심 지역을 조금 벗어나 있다는 평가도 나오고 있기 때문이다. 박원갑 부사장은 “그 동안 지하철 개발사업 발표, 착공, 개통 때마다 한 차례씩 부동산 가격이 오르는 게 일반적”이라며 “하지만 최근 들어 개발 호재가 빨리 반영되는 추세인 만큼 지하철 개통으로 아파트값이 크게 뛰기를 기대하는 것은 무리”라고 말했다. 함영진 실장은 “기존의 아파트 매매가가 많이 올랐다고 해도 전·월세 가격은 9호선 개통으로 접근성이 좋아지면 가격이 더 올라갈 가능성이 높다”고 전망했다.

2007.10.16 I 조선일보 기자

강남아파트 지금이 매입타이밍(?)
[이데일리 윤진섭기자] 올들어 서울 강남권 아파트 가격이 하락세로 돌아서면서 강남 입성을 노리는 실수요자들이 내집 마련 시기를 저울질하고 있다. 최근들어 급매물이 하나 둘씩 소화되면서 그동안 관망해 온 실수요자들의 관심이 높아지고 있다. 이를 두고 지금이 강남아파트 매입적기라는 시각이 있는가 하면 좀 더 두고 볼 필요가 있다는 의견이 팽팽히 맞서고 있다. ◇강남권 아파트 급매물 쌓여..일부 재건축 호가 상승  10일 부동산업계에 따르면 최근 강남구 도곡동 도곡렉슬 165㎡형(50평형)이 21억원대에 팔렸다. 이 아파트는 지난해 가을 최고 30억 원대를 호가했었다. 도곡동 타워팰리스 3차 198㎡A형(60평형)도 최근 18억원에 거래됐다. 지난해 최고 호가가 22억원을 웃돌던 집이다. 지난해 최고 호가가 23억원에 달했던 강남구 역삼동 아이파크 178㎡형(54평형)은 로열층이 18억~19억원선이며, 새 아파트인 잠실 트리지움(옛 잠실 주공 3단지)은 최근 8억~9억원대 매물이 나와 수요자들의 관심이 집중됐다. 이 매물은 호가가 한 때 11억원에 달했었다. 급매물이 쌓여가면서 강남 일부 재건축을 중심으로 거래가 하나 둘씩 성사되고 있다. 특히 대선을 앞두고 규제완화를 의식해 싼 매물을 미리 선점하거나 갈아타려는 수요가 늘면서 일부에선 지금이 갈아타기의 적기라는 분석도 나오고 있다. 실제 강남구 개포동 주공 아파트의 경우 지난 추석 연휴 직전에 급매물이 팔리면서 호가가 뛰었다. 주공 1단지 36㎡(11평형)의 경우 추석 전 6억1000만~6억2000만원에 급매물이 거래된 이후 지금은 6억3000만~6억4000만원으로 2000만원 올랐다. 주공 49㎡(15평형)은 지난달 말 9억7000만~9억8000만원에서 현재 10억원을 호가한다.  ◇대선 앞두고 `규제완화` 기대감 vs 집값 안정 흔들 `규제완화 쉽지 않아`송파구 잠실 주공5단지와 강동구 고덕주공단지는 거래량의 변화가 없으나 이달 들어 매수 문의는 증가하고 있다. 송파구의 한 중개업소 사장은 "유력 대선 후보가 신도시보다는 기존 도시에서 주택공급을 확대하겠다고 밝힌 만큼 주민들이 재건축 규제가 완화될 것이라는 기대감을 버리지 않고 있다"고 말했다. 서초구의 한 중개업소 사장은 “대선 공약 대결이 본격화되면 규제 완화에 대한 기대감으로 아파트 가격이 출렁거릴 가능성이 높다”며 “그나마 급매물이 많은 현 시점이 갈아타기의 적기라고 본다”고 말했다. 하지만 전문가들 사이에는 이번 재건축 거래가 '일시적인 현상'에 그칠 것이라는 시각이 많다. 거래 공백 상태가 한동안 지속되다 보니 대기 수요자가 일부 움직였을 뿐이라는 것이다. 실제 최근 급매물 거래량도 지난 4-5월에 비해 못 미친다는 평가다. 스피드뱅크 박원갑 연구소장은 “강남 재건축을 풀어줄 경우 전체 아파트 시장에 미치는 영향이 크기 때문에 규제 완화는 쉽지 않을 것”이라며 “특히 최근의 투자자금 흐름이 부동산보다는 주식, 펀드로 집중돼 있다는 점도 강남 재건축 아파트 가격의 반등을 어렵게 하는 요인”이라고 말했다.

2007.10.10 I 윤진섭 기자

안개속 부동산시장 `앞이 안보인다 안보여`
[조선일보 제공] ‘시계(視界) 제로(zero)’. 요즘 부동산 시장을 한마디로 표현한 말이다. 지난해 거침없이 치솟던 부동산 가격이 정부의 각종 정책으로 잠잠해지면서 향후 움직임을 예측하기 힘들어졌기 때문이다. 더욱이 지난 9월부터 실시된 청약 가점제와 분양가 상한제, 연말 대통령 선거 등이 겹쳐 시장 전망이 더욱 어려워졌다는 평가다. 그렇다 보니 실수요자들은 내 집 마련 전략을 놓고 갈팡질팡하는 모습이다. 다음은 전문가들의 연말 부동산 시장 전망과 투자전략이다.◆더 떨어질 수도 있다… 재건축시장 전망 어두워부동산 가격은 현재 안정 추세를 이어가거나 조금 더 떨어질 가능성이 높다는 게 전문가들의 대체적인 관측이다. 시장이 대출 규제, 세금 중과, 금리 인상 등의 악재(惡材)로 크게 위축돼 있는 데다 당분간 정부 정책이 크게 바뀔 가능성이 거의 없다는 판단에서다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “작년에 부동산 가격이 워낙 많이 오른 데다 정부의 각종 규제가 쏟아지면서 부동산 투자에 대한 관심이 크게 되살아나긴 어려울 것”이라고 말했다.세부적으로는 재건축 시장이 더 안 좋을 것이라는 전망이다. 김희선 부동산114 전무는 “분양가 상한제 실시로 사업성이 떨어지면서 재건축 사업을 전면 재검토해야 할 상황”이라며 “더욱이 1가구 2주택 매물이 쏟아지면서 중소형 물량이 상대적으로 더 크게 떨어질 수 있다”고 말했다.◆대선 결과·규제 완화가 변수상황이 이런 만큼 부동산 시장을 옥죄고 있는 대출 규제·세금 중과세 정책 등 정부의 각종 정책이 풀리지 않는 한 가격이 되살아나기는 힘들 것이라고 전문가들은 내다봤다. 특히 금리에 주목하라는 조언이다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “올 초에 올랐던 금리가 현재 시장에 영향을 미치고 있는 만큼 최근 금리 인상분은 내년 초까지 영향을 미칠 것”이라고 말했다. 김우희 저스트알 상무는 “최근 저금리로 인해 돈이 은행에서 계속 빠져나가는 것을 막기 위해서라도 금리는 조금 더 오를 것”이라고 전망했다. 연말에 실시되는 대통령 선거도 변수로 작용할 것이란 분석이다. 재건축과 각종 부동산세제를 완화하겠다는 입장을 보이고 있는 한나라당 이명박 후보의 당락 여부에 따라 시장 분위기도 달라질 수 있다는 근거에서다. 그러나 박원갑 부사장은 “누가 대통령이 되더라도 부동산 정책을 획기적으로 바꾸기는 힘들 것”이라며 “강남 재건축 시장이 흔들리면 시장 전체가 다시 요동칠 수 있기 때문”이라고 지적했다.◆“지금은 매수자들에게 유리한 상황…경매 물건 눈여겨보라”실수요자 입장에서는 침체된 부동산 시장을 최대한 활용하는 지혜가 필요하다고 전문가들은 조언했다. 대표적인 게 급매물이나 경매를 활용해 조금이라도 더 싼 가격에 구입하는 것이다. 더욱이 작년 4분기에 급증한 주택 구입으로 올 연말에 1가구 2주택 양도세 중과를 피하려는 물량이 쏟아질 가능성이 높기 때문이다. 일시적으로 1가구 2주택자가 된 사람은 1년 이내에 기존 주택을 팔아야 양도세를 중과세당하지 않는다. 이영호 닥터아파트 리서치센터장은 “지금은 매수자들에게 유리한 시장이기 때문에 시세보다 10% 정도 낮은 급매물을 잡을 수 있는 적기”라고 말했다.역발상 전략도 고려 대상이다. 남들이 하는 대로 따라가면 항상 뒤처질 수밖에 없기 때문이다. 김희선 전무는 “최근 실수요자들이 신규 주택에 관심이 크지만 청약에서 당첨될 가능성은 희박하다”며 “급매물을 중심으로 기존 주택 시장을 노려볼 만하다”고 말했다. 김영진 내집마련정보사 대표는 “실수요자들은 가격이 다시 오르면 쫓아서 사기 힘든 만큼 시장이 위축됐을 때가 내 집 마련의 적기”라고 말했다. 그러나 조주현 건국대 부동산대학원장은 “시장이 안정 기조에 들어섰기 때문에 매매를 서두르기보다 좀 더 관망할 필요가 있다”고 말했다.

2007.10.09 I 조선일보 기자

정상회담 훈풍탄 `파주신도시` 분양개막
[이데일리 윤도진기자] 파주운정신도시 아파트 공급이 본격화 한다. 오는 4일 주공아파트 1062가구 공급을 신호탄으로 내달 초에는 8개 민간업체가 6000여가구를 내놓는다. ◇민간분양가 950만-1100만원선 내달 초 공급이 시작되는 민간업체 분양분으로는 ▲삼부토건이 A12블록, A18-2블록에서 각각 1390가구와 724가구 ▲두산건설이 A7블록 668가구 ▲벽산건설·우남건설이 A8블록 958가구 ▲남양건설이 A9블록 690가구 ▲동양메이저건설·월드건설이 A10블록 972가구 ▲동문건설이 A11블록 624가구를 분양할 예정이다. 총 6000여 가구에 달하는 민간업체 일반 분양물량의 분양가는 전용 85㎡이하의 경우 주공아파트보다 다소 높은 3.3㎡당 950만원 안팎으로 예상된다. 전용 85㎡초과의 경우 3.3㎡ 900만원 후반에서 1100만원 사이에 분양가가 책정될 것이 예상된다.  전용 85㎡초과 아파트는 채권입찰제도 적용되지만 분양가가 주변 시세의 80%에 근접한 수준이어서 채권매입액은 적을 것으로 보인다.◇10년 전매제한 `걸림돌`파주신도시에서 분양되는 아파트는 공공과 민간분양 아파트 모두 분양가상한제 적용대상이 된다. 때문에 분양가격이 저렴해지는 효과는 있지만 일정기간 전매가 금지되는 제한도 따라붙게 된다.파주신도시 공공분양 물량의 경우 모두 계약후 10년간 전매가 금지되며, 민간 분양 물량도 공급 면적에 따라 전용 85㎡이하 아파트는 10년간, 85㎡초과의 경우 분양 단지에 따라 지난 9월 이전 사업승인 신청분은 5년, 9월 이후 신청분은 7년간 각각 전매가 금지된다.  최근 분양시장에서 전매제한 여부가 분양의 성패를 좌우하는 것을 감안하면 전매제한 금지 기간에 따라 분양성적이 엇갈릴 수 있다는 얘기다.특히 파주보다 입지가 좋은 것으로 평가되는 광교신도시(2008년 첫분양 예정), 송파신도시(위례신도시, 2009년)의 분양이 남아 있는 상태이기 때문에 오랜 기간 청약저축을 묵혀둔 무주택자나 청약가점이 높은 수요자들은 청약을 꺼릴 수도 있다. ◇남북교류 `훈풍`다만 빅 이벤트인 `남북정상회담`과 분양 시점이 절묘하게 맞아 떨어진다는 점은 큰 호재로 꼽힌다. 파주신도시가 남북 경제 및 교류협력 지원도시로 계획돼 `서울-일산-운정신도시-문산(남북교류 협력거점)`의 남북교류 서부 연안축상의 배후 주거단지가 되기 때문이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "정상회담을 전후해 파주가 남북교류의 중심이 될 수 있는 입지라는 점이 부각되면 전매제한 기간이 있더라도 분양성적은 호조를 보일 수 있을 것"이라며 "청약가점 40-50점대 사이에 해당하는 청약자들이 상당수 몰릴 것"이라고 내다봤다.분양가도 주변보다 저렴하다. 파주 교하지역 기존 아파트 경우 3.3㎡당 평균 1200만원선, 일산신도시는 3.3㎡당 1300만-1500만원대여서 인근 지역 집값을 자극할 만한 분양가는 아니라는 게 전문가들 평가다.  앞서 지난 해 고분양가 논란을 일으켰던 파주교하 한라비발디의 경우 분양가가 3.3㎡당 평균 1297만원이었지만 등기후 전매가 가능하다는 점 덕에 1순위에서 4대 1의 경쟁률로 마감된 사례도 있다.■파주신도시는파주운정신도시는 일산신도시에 이은 수도권 서북부의 2기 신도시다. 현재 파주시가 주민들의 요청에 따라 `교하신도시`로 명칭변경을 추진중이다. 1·2단계 954만9000㎡에 지난해 확대 발표로 3단계 692만8000㎡이 추가돼 총 1647만7016㎡의 규모로 조성된다. 모두 8만54가구의 주택이 단계적으로 공급돼 20만-22만명을 수용하게 된다. 서울과 연결되는 도로는 기존 자유로와 올해 착공에 들어가는 제2자유로 등이 있다.

2007.10.02 I 윤도진 기자

부동산 규제완화로 U턴?
[조선일보 제공] 규제 일변도 정책을 고집하던 정부가 지방 투기지역을 대거 해제하고 미분양 주택까지 사들이기로 한 것은 주택업체의 연쇄부도와 금융위기를 우려했기 때문이다. 7월 말 현재 미분양 주택은 9만 가구를 넘어섰지만 통계에 잡히지 않는 물량까지 합치면 20만 가구에 육박한다는 게 전문가들 분석이다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “미분양에 잠겨 있는 자금이 50조원이 넘어 건설업체와 제2금융권의 연쇄 부도가 날 경우, 금융위기로 연결될 수 있다”며 “정부가 모럴 해저드(도덕적 해이)논란·특혜 시비까지도 감수하고 미분양주택을 사들이겠다는 극단적인 정책을 내놓은 것은 그만큼 상황이 심각하기 때문”이라고 말했다. ◆정책 실패, 국민의 돈으로 메우는 선심성 정책=이틀 전까지만 해도 건교부는 “장사를 잘못한 상인(주택업체)을 국민의 세금으로 구제할 수는 없다”며 미분양 주택 구입에 대해 부정적이었다. 그러나 갑자기 재경부가 나서 미분양 아파트 구입이라는 대책을 전격 발표했다. 국책연구소의 한 연구원은 “재경부가 자칫 미분양을 방치할 경우, 주택업체에 돈을 대준 저축은행 등 금융권까지 연쇄 부도를 내 금융위기로 발전할 수 있다고 판단, 시장경제와 맞지 않는 긴급대책을 내놓은 것 같다”고 말했다. 전문가들은 정부가 정책의 실패를 결국 국민의 돈으로 메우는 선심성 정책이라고 비판하고 있다. 정부는 미분양이 급증하고 있는 지역에도 각종 규제를 가하고 임대주택과 신도시를 대거 지어 스스로 미분양을 촉발시켰다. ‘스피드뱅크’ 박원갑 부사장은 “정부가 좀 더 일찍 규제를 완화했어야 하는데 정책적 실기를 했다”며 “미분양 주택에 대해서도 10년간 전매 금지를 가하는 등 앞뒤가 맞지 않는 정책을 펴고 있다”고 말했다. ◆뒤늦은 대책 효과 의문=건설업계는 이번 대책이 비현실적이라고 지적하고 있다. 주택업체가 정부에 미분양 아파트를 임대주택으로 팔 경우, 기존 계약자는 물론 주변아파트까지 무더기 해약사태로 이어질 수 있기 때문이다. 중견 건설사 임원은 “분양률이 30~40%만 되더라도 나머지 물량을 정부에 싼 가격에 임대로 팔 경우, 기존 계약자들이 가격인하와 함께 해약을 요구는 등 법정 소송이 벌어질 수도 있다”고 말했다. 정부가 내년까지 2만 가구를 민간 펀드로 구입하겠다고 한 것도 비현실적이다. 미분양이 많은 지방의 경우, 입주 시점부터 가격이 하락하는 사례가 많아 펀드가 수익을 내기 어렵다. ‘부동산 퍼스트’ 곽창석 전무는 “시장 현실을 모르는 탁상 행정”이라며 “전반적인 규제완화가 선행돼야 한다”고 말했다. 정부가 미분양주택을 사주겠다면서도 분양가상한제 도입과 함께 분양권 전매 금지를 전국으로 확대하는 모순된 정책을 펴고 있다.◆대선 이후 규제 완화 본격화 예상= 전문가들은 결국 정부가 세제 등 각종 규제를 완화할 수밖에 없을 것으로 전망하고 있다. 건설산업연구원 김현아 연구위원은 “1가구 2주택자 양도세 50% 중과세 등의 각종 규제가 풀리지 않으면 지방의 미분양위기를 해소할 방법이 없다”며 “정부가 조만간 지방부터 규제를 풀 것으로 예상된다”고 말했다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “대선 이후 각종 규제가 본격적으로 풀릴 것으로 예상되지만 지방은 수요보다 여전히 공급이 많은 만큼, 내 집 마련에 신중할 필요가 있다”고 말했다.

2007.09.21 I 조선일보 기자

청약저축 상한가 · 청약부금 하한가
[조선일보 제공] 9월 1일부터 청약가점제가 도입되면서 청약통장 가입자의 대이동이 시작됐다. 가점제에서 당첨 확률을 최대한 높이기 위해 이른바 ‘통장 리모델링’ 작업에 나서고 있는 것. 청약부금 가입자는 지난 6개월 동안 수도권 전체로만 12만명이 이탈했다. 분양물량도 적고 당첨 확률도 낮은 탓이다. 반면 청약저축 가입자는 향후 공급 확대 기대감으로 10만명 이상 새로 가입한 것으로 나타났다. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 “가점이 낮다고 무조건 통장을 해약해서는 안 된다”면서 “일단 보유하면서 최대한 가점을 높일 수 있는 전략을 짜는 게 중요하다”고 말했다.◆몸값 치솟는 청약저축청약저축의 인기는 하늘을 찌르고 있다. 30일 금융결제원에 따르면 7월 말 현재 수도권 청약저축 가입자는 6개월 전보다 10만8000여명 늘어난 162만명에 달했다. 서울과 인천·경기권에서 각각 5만명 이상씩 증가했다. 내집마련정보사 김영진 대표는 “청약저축은 종전처럼 순차제 당첨방식이 그대로 유지되고, 신도시와 택지지구에서 싼 공공아파트 공급이 대폭 늘어나고 있어 당첨 확률이 높아지고 있다”고 말했다. 이 때문에 어차피 당장 가점이 낮은 직장 초년병이나 신혼부부 등 젊은 무주택자들이 대거 청약저축 가입 행렬에 뛰어들고 있다.청약저축은 가점제가 아니라 저축납입액과 납입횟수 등을 기준으로 당첨자를 결정한다. 주택공사 등 공공기관이 공급하는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 아파트의 경우 전량이 청약저축 가입자에게 공급된다. 이 아파트는 분양가 상한제 적용으로 가격도 싸고, 향후 정부의 공급 확대 계획으로 청약 기회도 크게 늘어나 갈수록 유리해진다.또 10년 공공임대 주택, 비축용 장기임대주택 등도 청약저축 가입자에게만 배정되기 때문에 통장의 활용도는 더욱 커질 전망이다. 청약저축에 들더라도 추후 부금이나 예금 전환이 가능한 것도 장점이다.◆수도권 청약부금 12만명 해지…이탈 러시가점제 시행 여파로 청약부금 가입자는 급감하는 모습이다. 수도권의 경우 지난 1월 말 128만명에서 7월 말 116만명으로 무려 12만명이나 통장을 해지했다. 서울이 66만명에서 59만명으로 6만명 이상 줄었고, 인천·경기권에서도 비슷한 숫자가 빠져나갔다. 부동산써브 함영진 팀장은 “중소형 평형 전체 분양물량의 75%가 가점제로 공급되면서 점수가 낮은 젊은층이 해약하거나 청약예금으로 갈아탔기 때문”이라고 풀이했다. 신도시 등 인기 지역에서 나올 민영 아파트 물량이 많지 않은 것도 부금의 매력을 감소시킨 원인이다. 이에 따라 가점이 높은 부금 가입자라면 굳이 통장을 갈아탈 필요가 없지만, 가점이 낮다면 오히려 추첨제 분양물량이 많은 중대형 청약예금으로 전환하는 게 낫다. 전용면적 85㎡ 초과 중대형은 전체 공급 물량을 가점제와 추첨제로 절반씩 나눠 당첨자를 가리는 탓에 가점이 낮아도 상대적으로 당첨 기회가 높은 편이다. 예치금을 높여도 1년이 지나면 1순위 청약자격을 얻을 수 있어 지금 갈아타도 송파·동탄2 신도시 등에 청약이 가능하다.◆청약예금 인천·경기 늘고, 서울은 감소청약예금은 지역별로 희비가 엇갈리고 있다. 수도권 전체로 청약예금은 1월 말 225만6000명에서 1300명쯤 늘었다. 지역별로 서울은 1만4000명이 감소한 반면 인천·경기권은 1만5000명이 늘었다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “서울은 재건축, 재개발사업 부진으로 분양물량이 줄어 당첨 가능성이 낮아졌다”고 지적했다. 반면 인천·경기권은 대규모 택지 개발에 따른 지역 우선 공급을 노린 통장 가입이 늘어난 것으로 분석됐다. 지역 우선 공급제도란 가점제가 시행돼도 66만㎡(20만평) 이상 택지개발지구는 전체 물량의 30%를 지역 거주민에게 우선 청약할 수 있도록 배려하는 것. 지역 거주민은 우선 공급에서 탈락해도 나머지 70%를 놓고 한 번 더 타 지역 청약자와 경쟁할 수 있어 당첨 확률이 크게 높아진다.

2007.08.31 I 조선일보 기자

와! 20만가구 10·11월 분양 물량 쏟아진다
[조선일보 제공] 청약 가점제 도입과 추석 연휴, 분양가 상한제를 피하려는 건설업체의 조기분양 전략이 맞물리면서 10월에만 전국적으로 10만여 가구가 공급될 전망이다. 이는 2000년 이후 월별 최대 물량이다. 실수요자 입장에서는 ‘분양 홍수’로 선택의 폭이 한층 넓어졌다. 하지만 12월부터 분양가 상한제 적용을 받는 저렴한 아파트가 분양될 예정이어서 실수요자는 당첨 가능성과 저렴한 분양가를 놓고 저울질 할 수밖에 없는 상황이다.◆청약 가점제와 추석 연휴 겹쳐 10월로 대거 연기=당초 9월 중 분양에 나설 예정이던 경기도 양주시 고읍지구 아파트(6개 단지 3465가구)단지가 10월 초로 분양을 연기했다. 10월에는 서울 은평뉴타운 1지구 4514가구(조합원분 포함), 경기도 파주 운정지구(4855가구) 등 인기지역 분양도 줄을 잇는다. ‘스피드뱅크’ 박원갑 부사장은 “9월 분양을 연기하는 건설사들이 속출하면서 10월에 전국적으로 167개 단지에서 10만2534가구(일반분양 9만2435가구)가 공급될 전망”이라고 말했다. 10월 분양이 급증한 것은 정부가 9월 이후 분양승인을 받은 아파트 단지는 9월 17일 이후에 분양하도록 지시했기 때문이다. 여기다가 9월 17일 이후 청약을 받을 경우, 계약기간 등이 추석연휴(9월 23일~26일)와 겹쳐 건설사들은 분양을 10월로 대거 연기하고 있다.◆분양가상한제 회피물량 11월에 몰려=11월에도 분양 홍수는 이어질 전망이다. 건설사들이 분양가 상한제를 적용받지 않기 위해서는 8월 말까지 사업승인을 신청하고 11월 말까지 분양승인을 받아야 하기 때문이다. 현재 수도권에서 주택사업승인 신청서류가 접수된 민간아파트만도 5만여 가구로, 대부분 11월 말에서 12월 초에 분양될 전망이다. 이 물량은 올 들어 7월까지 수도권에서 사업승인이 난 물량(3만7000여 가구)보다 35%나 많다. 부동산 업계는 분양가 상한제 회피 물량이 10월과 11월에 집중적으로 쏟아지면서 12월 이후 분양 물량은 급감할 것으로 전망하고 있다.◆일부 지역 미분양 등 예상=청약가점제로 오히려 당첨 확률이 낮아지는 신혼부부나 유주택자들이 최근 청약에 나서면서 분양시장이 달아오르고 있다. 고분양가 논쟁이 있었던 용인시 상현동 현대힐스테이트가 최고 16.9대 1로 전 평형이 1순위에서 마감됐다. 그러나 10월 이후에는 분양물량이 쏟아져 일부 단지의 미분양도 예상된다. ‘부동산 114’ 김희선 전무는 “무더기 분양으로 청약일정이 겹치고 12월에 나올 분양가 상한제 아파트에 대한 기대감으로 일부 단지는 미분양도 예상된다”고 말했다. ◆청약가점에 따른 전략 세워야=실수요자들은 우선 자신의 청약가점부터 확인해야 한다. 금융결제원사이트(www.apt2you.com) 등에서는 자신의 가점을 확인할 수 있고 모의 청약도 가능하다. 가점 등을 잘못 기재할 경우, 부적격 당첨자로 분류돼 당첨 취소·재당첨 금지 등의 불이익을 받는 만큼 철저한 사전 청약 연습은 필수. 전문가들은 가점이 높다면 굳이 연내에 청약할 필요는 없다고 조언하고 있다. 전문가들은 내년 분양예정인 광교신도시와 2009년 분양하는 송파신도시는 50점대 이상, 파주신도시와 서울 은평뉴타운 등은 40점대 이상이면 당첨될 가능성이 있는 것으로 보고 있다. * 청약가점제·분양가 상한제=청약가점제는 무주택기간,청약통장 가입기간, 부양 가족수에 따라 점수를 부여해 우선 당첨권을 주는 제도. 9월 17일 이후 청약받는 아파트부터 중소형 평형(85㎡ 이하)은 전체 물량의 75%, 중대형 평형은 50%에 가점제가 적용된다. 정부가 정한 건축비와 택지비 등을 기준으로 분양가를 책정, 가격이 저렴한 분양가 상한제 민간 아파트는 12월부터 일반에 분양될 전망이다.

2007.08.30 I 조선일보 기자

"용산 지분값 3.3㎡당 1억3천만원"
[이데일리 윤도진기자] 서부이촌동을 포함한 용산역세권 개발계획의 윤곽이 드러나며 용산구 일대 집값이 또 한번 급등 조짐을 보이고 있다. 개발 청사진과 함께 용산일대의 가치가 한번 더 `업그레이드`되고, 역세권에 들어서는 주상복합 입주권을 얻게 됨에따라 집값이 오를 가능성이 크기 때문이다.  17일 서부이촌동 지역 중개업소에 따르면 이 지역 노후 다세대주택 지분 13.6㎡(4.13평)짜리가 5억2000만원대에 거래됐다. 3.3㎡당 1억2600만원 수준이다. 현재 나와있는 13-18㎡(4-5평) 지분 호가는 3.3㎡당 1억3000만원선이다. 대림아파트 145㎡(44평형)의 경우 최근 13억원까지 오른 값에 거래됐으며, 109㎡(33평형)은 10억-11억원에 호가되고 있다. 일대 5개 단지의 아파트가 헐리고 역세권 주상복합 입주권이 주어질 것이라는 개발 소문이 부각되며 저층 집값도 고층을 따라잡는 추세다. 이 지역 한 중개업소 관계자는 "매물이 드물어 거래를 찾아보기 힘들지만 이따금 거래가 있을 때마다 아파트건 지분이건 평(3.3㎡)당 3000만-4000만원씩 오르는 추세"라고 설명했다.  건설교통부에 따르면 용산일대 땅값 상승률은 3년째 서울지역에서 가장 높았으며(2005년 10.23%, 2006년 11.72%, 2007년(5월까지) 3.70%), 집값은 부동산 시장이 전반적인 침체를 겪고 있는 와중에도 상반기 11.9%나 올랐다. 전문가들은 특히 초대형 호재가 터진 이 지역을 중심으로 관망세를 보이고 있는 투자자들이 자금 투입을 확대할 수 있다고 전망했다. 입주권 확보 가능성 등 호재는 눈에 보이는 반면 투자수요를 막을 대책은 없기 때문이다. 김학권 세중코리아 대표는 "용산은 이미 여러 호재가 반영돼 부동산 시장을 주도하는 거대한 블록을 형성하고 있다"며 "강북권에서 가장 유망한 지역에 한강을 낀 공원을 바로 앞에 두는 주상복합 입주권을 얻게 된다면 집값 추가 상승여력은 충분하다"고 내다봤다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "서부이촌동 아파트 보유자가 이 지역 랜드마크 급의 주상복합에 들어갈 수 있다는 점은 충분한 투자매력이 될 것"이라며 "다만 호재가 지역 시세에 상당부분 반영이 됐고 개발 완료까지 시간이 오래 걸린다는 점을 감안해 투자하기 전에 수익률을 따져봐야 할 것"이라고 말했다.▲ 용산역세권+서부이촌동 일대 개발계획(자료: 서울시)

2007.08.17 I 윤도진 기자

재건축 평형 배정 `대혼란` 예고
[이데일리 윤도진기자] 법원이 재건축 조합원들의 보유주택 규모에 따라 새 아파트를 배정해 오던 관행에 제동을 걸면서 파장이 일파만파로 커지고 있다.이같은 법원 판결이 최종 확정되면 대다수 재건축단지는 평형 배정을 다시 해야 하는 등 큰 혼란에 휩싸일 전망이다.◇법원, 기존 평형배정 방식 `제동` 13일 부동산업계에 따르면 서울중앙지방법원 민사합의 31부(김인욱 부장판사)는 지난달 말 서초구 반포동 주공 2단지 아파트 주민 일부가 이 단지 재건축정비사업조합을 상대로 낸 `관리처분계획 무효소송`에 대해 원고측 손을 들어 관리처분 무효판결을 내렸다. 조합원 가운데 기존주택 크기가 큰 조합원에게 신축주택 크기 배정의 우선권을 준 것은 `본질적인 차별`이라는 것이다. 반포 주공2단지는 기존 59·82㎡(18·25평형) 1720가구를 85-268㎡(26-81평형) 2444가구로 재건축하는 사업을 진행 중이다. 시공은 삼성물산 건설부문이 맡았다. 이같은 재건축 크기 배정 논란은 경기도 과천시 주공3단지 일부 조합원들이 조합이 소형 아파트를 강제배정했다며 반발한 것에서 촉발됐다. 앞서 법원은 일부 조합원에 소형 아파트를 강제 배정한 이 단지의 조합 총회가 무효라고 주장한 소송인단 측의 손을 들어 1심과 항소심에서 잇따라 `총회무효판결`을 내렸다. ◇과천3단지, 조합장신임 논란 추가..골 더 깊어져 과천 주공3단지 재건축사업 역시 3110가구의 42.9-56.1㎡(13·15·17평형) 아파트를 헐고 82.5-165㎡(25-50평형) 3143가구를 짓는 대형 사업. 시공사인 삼성물산 건설부문이 2005년 11월 착공, 내년 입주를 계획하고 있는 상태다. 그러나 입주가 가까워지고 있음에도 재건축 크기 배정 논란에 조합장 불신임 문제까지 불거져 조합과 상당수 조합원 간의 반목만 더욱 깊어지고 있다. 지난 4일 열린 조합총회에서 평형배분 문제 등 조합운영에 대한 책임을 물어 일부 조합원(평형배분 관련 소송인단 등)이 재건축 조합장 해임안건을 상정했지만, 해임결의 요건을 어떻게 해석할지를 놓고 논란을 벌이고 있다.전체 조합원 3247명 중 2809명(서면결의서 2557명 포함)이 투표에 참가, 그 중 1753명(63.8%)이 `해임`에 투표한 것을 두고, 소송인단 측은 출석인원 `2분의 1`이상의 결의로 조합장이 해임된 것이라고 주장하는 반면 조합측은 `3분의 2`에 못미쳐 재신임됐다고 주장하고 있다. ◇大法서 무효되면 수도권 60여단지 `대혼란` 이 같은 판결이 대법원에서 확정될 경우 과천 3단지와 반포 2단지 등은 관리처분 총회 에서 평형 배정을 다시 해야한다. 과천3단지 인근 한 중개업소 관계자는 "조합측과 소송단측 마찰로 대법원 확정 판결까지 가면 진행 중인 공사도 중단되고, 내년 7월로 예정된 입주도 불가능해 진다"고 설명했다.  뿐만 아니라 같은 방식으로 배정한 수도권 60여 재건축 단지도 사업이 지연되거나 사업 자체가 중단될 수 있다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 현재 수도권에서 관리처분계획인가를 받거나 이주·철거, 공사 중인 단지는 총 62개 단지에 달한다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "기존 소형주택 보유자들과 대형주택 보유자들의 이해가 상충되기 때문에 조합원 내분이 심화될 가능성이 크다"며 "조속히 합리적인 평형 배정 방안을 마련하는 등 대책 마련에 나서야할 것"이라고 지적했다.

2007.08.13 I 윤도진 기자

"금리인상→매물증가→집값하락"..저소득층 타격
[이데일리 윤도진기자] 주택시장이 금리인상 후폭풍을 맞고 있다. 콜금리 인상 영향으로 주택담보대출 금리가 급등해 대출을 받아 집을 산 사람들의 부담이 커졌기 때문이다. 특히 하반기에 콜금리가 한차례 더 오를 가능성이 크다는 전망이 나오면서 주택시장에 금리인상 한파가 불고 있다.  건설교통부에 따르면 지난 5월말 현재 시중은행들의 주택담보대출 규모는 217조원이다. 서울 등 수도권의 경우 1인당 주택담보대출액은 1억2000만-1억3000만원선으로 금융권은 추산하고 있다. 시중은행들은 이번 주부터 변동금리부 주택담보대출 금리를 최고 7.5-7.7% 수준까지 인상할 예정이어서 대출자들의 이자부담은 더욱 커지게 됐다. 수도권 1인당 평균 주택담보대출액 수준인 1억2000만원에 대한 이자는 924만원으로, 월로 환산하면 77만원이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "올 하반기에는 전세시장도 약보합세로 예상된다"며 "자기자본은 적게 들이고 전세와 대출을 통해 아파트를 사는 투자방식에 대해 다시 생각해 봐야 할 시점"이라고 지적했다.  여기에 하반기에 만기가 되는 처분조건부대출 매물이 늘어나 집값 하락에 시동이 걸리면 이자 부담에 따른 주택보유자들의 심리적 압박은 더욱 커지게 된다. 결국 집 보유자들 중 가처분소득이 적은 중산층 이하의 계층이 대출금 상환을 위해 주택시장에 매물을 내놓으면 집값 하락이 가속화될 수 있다는 전망이다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "금리인상은 고소득층에게는 큰 영향이 없겠지만 이를 감내할 여력이 적은 저소득층에게는 타격이 크다"며 "통상 금리인상이 대출자들의 체감을 거쳐 시장에 매물 증가로 이어지기까지 6-9개월 가량의 시간이 걸리는 것을 감안하면 하반기 중 매물이 늘어나는 속도가 증가할 것으로 예상된다"고 말했다.        ■대출 금액별 이자 부담

2007.07.16 I 윤도진 기자

(하반기부동산)서울집값 안정세 예상
[이데일리 윤도진기자] 부동산 전문가들은 올 하반기 서울 및 수도권 주택가격이 상반기에 이어 약보합세를 보일 것으로 내다봤다. 금융 규제 등이 매수세의 발목을 잡고 있는 상태에서 매물은 다소 늘어날 것으로 보이기 때문이다. 반면 침체가 길었던 지방 주택시장은 투기과열지구가 해제되면 종전보다는 다소 활기를 띌 여지가 있는 것으로 전망됐다. 그러나 시세 회복으로 이어질 만큼 탄력을 받기는 쉽지 않다는 것이 전문가들의 예상이다. ◇매수세 `동면`..약보합 예상 서울 및 수도권 집값은 대체로 상반기와 비슷한 수준의 보합세를 보이거나 소폭 하락할 여지가 있는 것으로 예상됐다. 김현아 건설산업연구원 박사는 "금융 규제가 지속된다면 하반기에도 수요가 살아나기 힘들 것"이라며 "특히 대출이자의 기준이 되는 시장금리가 상승하고 있고 하반기 콜금리 인상도 거론되기 때문에 수요가 늘어날 여지는 없다고 볼 수 있다"고 말했다. 김 박사는 "그러나 주택소유자들도 보유 주택을 쉽게 내놓지 않을 것으로 예상돼 강남 등 유망 지역 집값이 쉽게 하락하지는 않을 것"이라며 "시장에서 거래되는 물량이 워낙 적기 때문에 `급매물의 등장과 소진`에 따라 국지적, 일시적으로 호가 변동만 나타날 것"이라고 내다봤다.박원갑 스피드뱅크 부사장은 수요 측면에서 "무주택자들은 분양가상한제 이후 신규 분양물량을 기다리고 있고 다주택자들의 주택에 대한 투자의지도 약해진 상태에서 시장에 참여하는 이들은 `넓혀가기`를 희망하는 1주택자 정도뿐"이라며 "위축된 매수세로 상반기 수준의 약보합세가 계속될 것"이라고 예상했다. ◇처분조건부 매물 증가..시세 하락 압력 공급측면에서는 처분조건부 매물의 증가가 가격 압박요인으로 작용할 전망이다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "하반기에는 처분조건부 아파트 매물이 늘어날 것으로 예상된다"며 "특히 이들 매물은 `버블 세븐`지역에 몰려 있어 시세 하락폭이 더 커질 수 있다"고 말했다. 상반기에 만기가 된 처분조건부 대출은 1만여건인데 비해 하반기에 만기가 되는 건수는 4만여건이 넘을 것으로 추산되기 때문에 상반기보다 급매물이 나올 여지가 크다는 설명이다. 한편 하반기 최대 변수로 꼽혔던 대통령 선거는 후보들이 집값을 자극할 공약을 내놓을 가능성이 낮은 것으로 예상됨에 따라 집값 불안요인으로 작용하기는 힘들 것으로 전망됐다.◇투기과열지구 해제..지방시장 회생엔 역부족 지난 2005년부터 거래 침체에 미분양 적체까지 겹쳐 몸살을 앓고 있는 지방 주택거래시장은 투기과열지구가 해제되면 종전보다는 상대적으로 활기를 띌 것으로 예상됐다. 김 소장은 "2005년부터 침체가 이어져 왔지만 투기과열지구가 해제되면 일부 광역시 등지에서 위축됐던 수요가 살아날 수 있다"며 "침체기가 너무 길었고 그만큼 잠복했던 수요가 일어날 수 있는 계기가 될 수 있어 전반적으로 시세가 1-2%가량 상승하게 될 것"이라고 말했다. 반면 투기과열지구가 해제되더라도 수요가 살아나기는 힘들어 당분간 지방시장의 약세는 계속될 것이라는 시각도 있다.김영진 내집마련정보사 사장은 "제도의 완화만으로 지방 시장의 회생을 기대하기는 힘들다"며 "투기과열지구 해제 대상은 지방 광역시 등이 되겠지만 효과는 미미할 것이고, 오히려 제도 완화가 주는 심리적 기대는 수도권 주택시장에 더 영향을 줄 수 있다"고 설명했다.

2007.06.27 I 윤도진 기자