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- 뉴타운 덕에 19명 ‘금배지’…부동산시장 후폭풍 예상
- [노컷뉴스 제공] "서울시장을 찾아 뉴타운 지정을 호소했다" (유정현 중랑갑 당선인)"상계 뉴타운을 개발하고 창동 차량기지를 이전하겠다" (홍정욱 노원병 당선인)"장위.석관동 뉴타운을 지정하겠다" (김효재 성북을 당선인) 이번 4.9 총선에서 가장 눈에 띄는 점은 서울 지역에서 '뉴타운 공약'을 내세운 후보자가 대거 금배지를 달았다는 것이다. 이에 대해 실제 공약의 실현과는 상관없이 향후 부동산 시장을 크게 불안케 하는 요인으로 작용할 것이라는 지적이 많다. 뉴타운 같은 개발호재는 그 자체만으로 기대심리를 부추겨 호가를 높이고 가수요를 촉발하기 십상이다. 실제 시장은 총선 유세 과정에서부터 민감하게 반응하며 수천만원씩 가격이 뛰었다. 총선이후에도 이들 지역은 개발 기대감으로 매물이 줄고 호가가 높아지는 등 '후유증'을 앓고 있다. 13일 서울 지역 18대 국회의원 후보자 공약과 당선자 명단을 비교한 결과 뉴타운 공약을 내건 26개 지역구에서 19명이 당선됐다. 이렇다할 정책 비전을 마련하지 못한 후보들 중 상당수는 뉴타운에 힘입어 국회에 입성한 셈이다. 뉴타운 후광효과로 국회의원이 된 경우는 여야를 막론하고 있다. 한나라당은 도봉갑(신지호), 성북갑(정태근), 중랑을(진성호), 동대문갑(장광근), 양천을(김용태), 동작을(정몽준), 강동을(윤석용) 등에서 뉴타운 공약에 힘입어 14명의 당선자를 낳았다. 통합민주당 후보자들도 강북을(최규식), 광진을(추미애), 동작갑(전병헌), 관악을(김희철), 송파병(김성순) 등 5곳에서 뉴타운을 호재로 '여의도 입성'에 성공했다. 정몽준(한나라당) 당선자가 뉴타운 개발을 약속한 사당동일대는 호가가 크게 오른채 기대감이 팽배해 있다. 행복공인 관계자는 “총선과정에서 대지지분 33㎡짜리 빌라가 2억3000만원에서 2억5000만원으로 올랐다”면서 “아무래도 당선자가 차기 대권주자인만큼 뭔가 구체적인 방안이 나오지 않겠냐는 예상이 많다고 말했다.도봉구 창동 2.3동 일대는 물건이 없어 거래가 어려울 정도다. 도봉구에서 공개적으로 뉴타운지정을 추진하고 있는데다 총선 당선자가 같은 공약으로 기름을 부었기 때문. 창동2동에 있는 부자공인 사장은 “올 2월부터 찾는 사람이 늘어 가격이 오르더니 선거를 임박해 가격이 크게 뛰었다”면서 “집주인들이 3.3㎡당 2000만원하던 주택을 2200만-2300만원으로 높여 부르고 있다”고 분위기를 전했다. 안형환 당선자(한나라당)가 ‘뉴타운 사업의 조속한 추진’을 공약으로 내세운 금천구 역시 집주인들이 상당한 기대감에 부풀어 있다. 전문가들은 뉴타운을 향후 집값을 크게 요동치게 할 변수로 꼽는데 망설임이 없다. 서울시에서 시장불안을 이유로 4차뉴타운 지정을 전면 보류한 것을 보면 이를 쉽게 알 수 있다. 이런 시장 상황을 인식한 정부가 급하게 대책을 내놓기도 했지만 시장을 얼마나 안정시킬지 미지수다. 정부는 중계동 이외 노원구 지역과 도봉·강북구, 경기도 의정부·광명·남양주시, 인천시 계양구 등에 대해 이번 주 중에 주택거래 신고지역으로 지정할 방침이다. 또 2주택 이상 다주택자이면서 최근 강북 주택을 사들인 152명에 대한 세무조사에 벌이고 있다. 이에 노원구 등 일부 지역은 매수세가 감소하고 있지만 효과가 지속되기는 어렵다는 분석이 많다. 주택거래신고 지역으로 지정되면 6억원초과 주택은 자금조달계획서도 첨부해야 하지만 강북지역은 해당 주택이 많지 않기 때문이다. 그래서 정부 대책을 두고 ‘명태잡이 그물로 멸치를 잡으려 한다’는 말이 나오고 있는 실정이다. 부동산 정보업체 스피드뱅크에 따르면 노원구는 전체 5만701가구 중 4545 3.85%만 6억원초과 주택이다. 서울지역이 30% 정도가 6억원 초과인 것과 비교하면 매우 적은 수치다.도봉구(4.45%), 중랑구(2.91%) 등도 100가구 중 4-5가구만이 자금조달계획 제출이 필요할 뿐이다. 스피드뱅크 박원갑 소장은 “세무조사 등 정부 대책이 단기적으로 시장을 다소 진정시키는 효과를 낼 수 있겠지만, 강북 지역의 소형.저가 주택을 중심으로 가격이 뛰는 현상까지 잡지는 못할 것”이라고 분석했다.
- 정부 도심재개발 활성화 3대 구멍
- [이데일리 윤진섭기자] 정부가 도심재개발 활성화를 통해 주택공급을 늘릴 계획이다. 하지만 도심재개발은 적지 않은 부작용이 뒤따른다. 개발계획으로 땅값이 오르는 것은 물론이고 개발에 따른 이주수요로 전셋값 집값도 요동친다. 게다가 도심재개발이 주택공급확대 효과보다는 기존 세입자를 변두리로 쫓아내는 문제도 있다. ◇문제점①땅값 상승 부채질..고분양가 악순환 도심재개발을 통해 주택공급을 늘리겠다는 정부의 방침에 가장 큰 걸림돌은 땅값 상승이다. 서울의 땅값은 매년 큰 폭으로 뛰고 있다. 국토해양부가 최근 발표한 지가 동향에 따르면 서울은 2006년 9.17%, 2007년 5.88%로 2년 연속 전국에서 가장 높았다. 올 들어서도 1월 0.53%, 2월 0.59%로 최고 수준을 유지하고 있다. 특히 도심재개발사업인 뉴타운은 땅값 상승의 견인차 역할을 하고 있다. 용산과 성동구는 작년 한해만 각각 11.7%, 10.5%나 뛰었다. 뉴타운 개발이 활발한 동대문구(6.23%), 성북구(6.213%), 종로구(5.83%)도 땅값 상승률이 전국 상위권이다. 뉴타운이 아닌 지역도 정부의 도심 재개발 기대에 덩달아 급등하는 추세다. 뉴타운 후보지로 거론조차 되지 않는 마포구 망원동의 경우 다세대, 연립 시세가 한 달전 3.3㎡당 2500만원이던 것이 현재는 3000만원을 호가한다. 합정동의 토지거래허가를 받지 않은 20㎡ 이하 소형은 3.3㎡당 3300만원 선에 매물이 나와 있다. 땅값 상승은 결국 고분양가, 주변 집값 상승 등으로 이어진다. 마포 아현 3구역 내 145㎡(45평) 조합원 분양가격이 3.3㎡당 1800만원 안팎으로 책정됐다. 일반분양인 244㎡(73평)은 분양가격이 3.3㎡당 2500만원 선이다. ◇문제점②세입자 이주에 따른 전셋값 상승 도심재개발이 본격화되면 세입자 연쇄이동으로 전셋값, 집값이 오른다. 서울 성동구 성수동 66㎡(20평) 빌라 전세는 8000만-1억3000만원에 거래된다. 올 들어 1000만원 이상 올랐다. 하지만 이마저도 구하기가 어렵다. 은평구 불광동 전셋값은 6개월간 6.5% 올랐고, 금천구 독산동과 강북구 번동은 5% 이상 가격이 뛰었다.현재 서울시에는 주거환경을 개선하기 위한 뉴타운 사업만 25개에 달한다. 또 부도심권 개발을 위한 균형발전촉진지구사업도 8개 지역에서 추진 중이다. 여기에 분양가 상한제를 피하기 위해 사업시기를 앞당긴 재개발 사업만 수십 곳이다. 대규모 개발사업이 줄을 잇다보니 이주수요가 한꺼번에 쏟아지고 있다. 서울에서 올해 재개발로 인한 이사 수요는 4만 가구에 이른다. 그러나 이들이 들어갈 수 있는 새 아파트 입주 물량은 2만가구가 채 안된다. 이러다 보니 전세를 구하지 못한 세입자들이 결국 중·소형 아파트 매수에 나서면서 매매가격 상승에 불을 지폈고 집값이 더 오를 것으로 기대하는 집 주인들은 매물을 거둬들여 수급불균형이 더욱 심화되는 악순환으로 이어지고 있다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "재개발 사업을 시기적으로 조정하거나 세입자 주거지를 마련하지 않는 이상 이 같은 현상은 매년 반복될 수밖에 없다"고 말했다. ◇문제점③ 주택공급효과 미지수 도심 재개발을 통한 주택공급 효과도 논란거리다. 현재 서울에서 진행되고 있는 재정비촉진지구(뉴타운) 사업만 따져본다면 주택공급효과는 거의 전무하다. 종로구 돈의문 뉴타운은 현재 거주하고 있는 세대수는 총 1945세대다. 그러나 사업이 완료된 후에는 90가구가 늘어 2035가구 정도다. 주택 순 증가율이 4% 정도에 불과하다. 상계뉴타운도 늘어나는 가구수가 고작 10가구에 불과한 실정이다. 오히려 줄어드는 재정비촉진지구도 허다하다. 관악구 신림뉴타운의 경우 사업 후 가구수는 존치 가구수(2340가구)를 포함해 6885가구로 돼 있다. 반면 현재 주민등록상에 등재된 세대수는 8478세대(집주인+세입자)로 사업 후 1500세대가 갈 곳을 잃게 된다. 한 마디로 도심 재개발을 통해 해당 지역을 새롭게 가꿀 수는 있겠지만 현재 주민들만 채우기에도 빡빡한게 현실이다. 용적률을 높여 공급을 확대하겠다는 정부의 주장도 현실과는 동떨어져 있다. 이미 사업이 진행 중인 곳은 종전 방식대로 공급될 수밖에 없고, 초기 사업지에 용적률을 높여준다고 해도 주택공급 확대효과는 최소 3년은 지나야 기대해 볼 수 있기 때문이다. 조합설립, 시공사 선정, 건축 등에 상당한 시일이 소요되는 점을 감안하면 새 정부 집권기간 동안 재개발·재건축으로 주택을 공급할 시간적 여유가 없다.
- 4월, 움츠렸던 분양이 폴짝 뛴다
- [조선일보 제공] 오는 4월 전국적으로 4만8000여 가구의 아파트가 분양될 에정이다. 부동산정보업체 '스피드뱅크'는 20일 건설업체를 대상으로 조사한 결과, 4월에 120개 단지에서 임대 1만89가구를 포함, 4만8209가구가 일반에 분양된다고 밝혔다. 이는 3월 분양예상물량(3만2469가구)보다 48.8% 늘어난 것이다. 작년 같은 기간(1만4553가구)보다는 3배 이상 많다.4월에 분양 물량이 대폭 늘어난 것은 건설업체들이 총선 이후로 분양시기를 늦추고 있기 때문이다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 "미분양이 급증하면서 건설업체들이 총선 이후 본격적으로 규제완화가 이뤄질 가능성이 높다고 보고 분양시기를 늦추고 있다"고 말했다. 지역별로는 경기(1만5749가구), 충남(6842가구), 서울(4848가구), 경북(3120가구), 경남(2787가구), 인천(2736가구) 순으로 분양 물량이 많았다.경기도 용인에는 흥덕지구에서 현대건설(570가구), 보라지구에서 화성산업(261가구), 성복동에서 현대건설(2157가구) 등이 분양한다. 흥덕지구는 광교신도시와 인접해 있고 용인~서울 간 고속화도로가 개통되면 서울로의 접근성이 좋아질 전망이다. 서울 동작구 상도동에서는 한진중공업과 대명종합건설이 1559가구 중 286가구를 일반 분양한다. 인천 청라지구에서는 호반건설(2416가구)이 대단지를 분양한다. 청라지구는 경제자유구역으로 국제금융, 업무 및 스포츠단지 등이 조성된다.
- (총선이후 집값전망)"강북집값 쭈~욱 오른다"
- [이데일리 윤도진 박성호기자] 부동산 전문가들은 "서울 강북지역의 집값 상승세가 내년 상반기까지 이어질 것"으로 내다봤다.강북 뉴타운사업의 본격화가 그 이유다. 규제 완화에 대한 기대감도 집값을 끌어올리는 견인차가 될 것으로 전문가들은 분석했다. 강북이 뛰면서 강남 집값도 불안해 질 수 있다는 의견도 나왔다. ▲ 왼쪽부터 김선덕 건설산업전략연구소장, 박원갑 스피드뱅크 부사장, 고준석 신한은행 부동산PB팀장, 김현아 건설산업연구원 연구위원, 김학권 세중컨설팅 소장◇강북, 내년까지 상승 = 김현아 한국건설산업연구원 박사는 올 집값의 화두는 강북 재개발이라고 말했다. 김 박사는 "강북 집값 상승세는 내년 상반기까지 지속될 것"이라며 "재개발 기대감, 규제완화 움직임 등으로 가격이 뛰고 있다"고 말했다. 또 "총선 이후 시장 판도를 바꿀 부동산 규제 완화책이 나올 수 있어 강북 집값 강세는 내년 상반기까지 이어질 것"이라고 예상했다. 김학권 세중코리아 사장도 "서울에서 개발 호재가 있는 곳은 강북 뉴타운, 재개발 밖에 없다"며 "강남보다 상대적으로 저평가됐다는 것에 대한 보상심리도 작용해 1기 신도시 수준까지 가격이 오를 것"으로 내다봤다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "분양가상한제를 피해 지난해 관리처분인가를 신청한 재개발 사업장이 공덕5, 아현 3,4구역 등 서울에서만 10여 곳에 달한다"며 "땅값이 오른 상태에서 관리처분인가가 이뤄져 분양가가 올라갈 수밖에 없고 분양가 상승은 주변 집값 상승으로 연결될 가능성이 크다"고 전망했다. ◇강남, 규제완화가 관건 = 강남 집값의 향배에 대해선 전문가들 사이에서도 의견이 나뉘고 있다. 고준석 신한은행 재테크 팀장은 "강북 지역을 중심으로 투자 수요가 늘 경우 자연스럽게 강남에도 영향을 미칠 것"이라며 "강남의 경우 규제 완화에 대한 민감도가 큰 만큼 총선 이후 규제가 일부 풀리면 강남 집값은 상승할 것"이라고 말했다. 김학권 사장도 "6억원 초과 고가주택 기준 완화 여부가 확정될 경우 강남 집값은 꿈틀 거릴 것"이라며 "강북지역 집값이 뛸 경우 가격 격차가 줄어들면서 수요가 다시 살아날 것"이라고 예측했다. 반면 김현아 박사는 강남 입주 물량을 근거로 가격 조정 분위기가 하반기까지 이어질 것으로 내다봤다. 김 박사는 "잠실주공 1,2단지 등 올해 강남에 입주물량이 넉넉하다"며 "입주에 맞춰 이익 실현을 기대하는 물량이 일부 나올 것으로 예상돼, 가격 약세는 내년 상반기까지 이어질 것"이라고 말했다. 박원갑 소장은 "새 정부가 집값이 뛸 것을 알면서도 규제 완화를 내놓기는 힘들다"라고 못 박고 "설령 규제를 풀더라도 이익 환수에 대한 방안을 철저히 한 뒤에나 가능해, 가격이 뛰는 데는 한계가 있을 것"이라고 설명했다.
- 신도시 집값 "내리막 언제까지"
- [이데일리 윤도진기자] 분당, 평촌, 일산 등 1기 신도시 아파트 값이 맥을 못추고 있다.작년 초부터 시작된 하락세에 신도시를 대표하는 고급 주상복합마저 2억-3억원씩 값이 떨어지며 수요자들의 관심에서 멀어지고 있다.신도시 집값이 약세를 보이는 이유는 ▲집값이 단번에 너무 많이 오른 데다 ▲고가주택에 대한 금융규제가 지속되고 ▲노후화에 따른 주거만족도가 떨어지며 ▲2기 신도시에 대한 기대감 등이 복합적으로 작용하고 있기 때문이다.◇분당구·일산서구 -4.1%.."비쌀수록 낙폭커" ▲ 최근 1년간 신도시 아파트가격 변동율(자료: 국민은행 주택가격시계열)5일 국민은행의 `주택가격지수 시계열` 자료 분석결과, 경기도 성남시 분당구(분당신도시)의 아파트 가격은 작년 2월부터 지난 달까지 1년 동안 4.1% 하락했다. 같은 기간 고양시 일산서구와 일산동구(일산신도시)의 아파트값도 4.1%, 3.3% 내렸고, 안양시 동안구(평촌신도시) 값은 3.0%, 산본신도시를 품은 군포시는 2.0% 하락했다. 중동신도시가 포함된 부천시 원미구만 유일하게 0.8% 올랐다.이는 같은 기간동안 서울 전체 집값이 4.8% 오르고, 경기도 전체 지역이 2.7% 오른 것과는 대조적이다. 특히 신도시 가운데서도 인기가 높았던 분당, 일산 등의 하락폭이 상대적으로 더욱 컸다.눈에 띄는 점은 인기 고가아파트로 꼽히던 대형 아파트의 가격 하락폭이 크다는 점이다. 신도시 고가아파트의 대표격인 분당 정자동 파크뷰 181㎡형(55평)의 경우 작년 2월말 21억5000만원까지 올랐지만, 이를 정점으로 1년새 3억원이 급락해 현재는 18억-18억5000만원으로 값을 낮췄다. 일산에서는 일산서구 주엽동 강선마을 우성 192㎡형(58평)이 1년전 14억2500만원에서 현재 12억5000만원대로 13%(1억7500만원) 가까이 하락했다. 평촌에선 목련 신동아 181㎡형(55평)이 12억3000만원대로 1년새 1억5000만원가량 시세를 낮췄다. 부동산정보업체 부동산114 조사에서도 작년 2월 말부터 올해 2월말까지 신도시 전체 아파트 값이 2.38% 하락한 것으로 나타났다. 주택 면적에 따라서는 132㎡(40평)대와 165㎡(50평)이상이 각각 3.56%, 3.31%씩 떨어졌다. ◇단지 노후화, 비싼 값 탓 매력 잃어 지난 2006년까지만 해도 1기 신도시는 서울에 비해 저렴한 주택가격과 쾌적한 환경을 장점으로 앞세워 수도권 수요자들의 관심을 끌어왔다. 신혼부부 등의 젊은 층부터 노령층까지 도심보다 주거환경이 월등하다는 평가를 잇따라 내놨고, 이들의 대체 주거지역으로 떠올랐었다. 그럼에도 불구하고 최근 1년동안 신도시 아파트 값이 맥을 못춘 이유로는 먼저 지난 2006년까지의 급등세로 가격이 너무 많이 오른 점을 꼽을 수 있다. 여기에 대출규제 등이 가해지면서 수요가 끊겼다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "분당의 경우 판교신도시 분양(2006년) 직전까지 `오버슈팅`(과열 급등) 양상을 보였다"며 "이후로는 다시 시세 상승을 이끌만한 호재가 없었다"고 설명했다.`단지 노후화`도 한 원인이다. 지은지 16-18년이 되면서 신도시가 가진 매력이 떨어졌다는 분석이다. 리모델링 연한이 가까웠지만 사업 추진에는 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 2기 신도시 등에서 값싼 아파트가 나온다는 기대감도 작용하고 있다. 김규정 부동산114 차장은 "분양가 상한제를 통해 저렴한 아파트를 내놓겠다는 정부정책이 나오면서 1기 신도시 주택의 주수요층이었던 30-40대가 내집마련 시기를 늦추고 있다"고 말했다. ▲ 매매가격 하락폭 큰 신도시 아파트
- 일산, 오피스텔 수익률 `톱`
- [이데일리 박성호기자] 일산신도시가 수도권에서 오피스텔 임대수익률이 가장 높은 것으로 나타났다. 전통적으로 수요가 많은 강남, 마포, 홍대 등지의 수익률은 6-7% 선이었다. 19일 업계에 따르면 일산 백석역 인근 오피스텔의 임대수익률은 8-9%를 기록했다. 일산 백석 동문굿모닝힐 46㎡(14평)의 매매가는 6000만-6500만원인데 비해 연간임대수입은 565만원에 달해 9.41%의 수익률을 보였다. 인근 비잔티움일산 역시 매매가는 8500만-9000만원이지만 임대수입은 685만원으로 수익률은 8.05%였다. 일산과 달리 분당 지역의 수익률은 4-5%대로 저조했다. 성남시 분당구 정자동 동양파라곤 50㎡(15평)은 매매가가 1억8000만원이지만 연간임대수입은 830만원 가량으로 수익률은 4.61%에 불과했다. 이는 현재 은행 CD금리인 연 5.25%(19일 기준)에도 못 미치는 수준이다. 오피스텔 밀집 지역인 광화문·종로, 강남, 마포, 홍대입구 등은 오피스텔마다 큰 차이를 보였지만 대개는 6-7% 선의 수익률을 보였다. 종로구 내수동 경희궁의아침 52㎡(16평)의 매매가는 1억8000만원인데 수입은 890만원으로 수익률이 4.94%였다. 마포구 동교동 홍익인간 62㎡(19평)는 6.84%, 강남구 역삼동 LG에클라트 52㎡(16평)는 7.20%의 수익률을 보였다. 임대수익률이 높은 곳은 대체로 매매가가 싸고 공실이 적은 부도심과 역세권 주변이었다. 반면 강남, 종로 등 인기지역의 수익률은 예상보다 저조했다. 무엇보다 초기매입비용이 지나치게 높다는 점이 수익률을 떨어뜨렸다. 강남구 역삼동 테헤란로 일대의 오피스텔 매매가는 3.3㎡당 1000만원 선이다. 종로구 내수동 경희궁의아침은 3.3㎡당 1100만원을 넘어선다. 하지만 일산 백석동의 동문굿모닝힐의 3.3㎡당 매매가는 500만원이 채 되지 않는다. 물론 임대수익과 동시에 매매가 상승으로 인한 시세차익도 노려볼 수 있다. 하지만 오피스텔의 매매가 상승은 물가상승률을 감안할 때 미미한 정도라는 것이 전문가들의 지적이다. 사실 가장 수요가 많다는 역삼동의 경우 최근 들어 매매가가 500만-1000만원 정도 올랐을 뿐 이전에는 변동이 크지 않았다. 이에 비해 월세가격은 작년 11월 대비 10만-15만원 정도로 급등했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "오피스텔은 임대수익을 목적으로 한 상품이지 시세차익을 노리고 투자하는 상품은 아니다"라며 "시세가 오르는 것은 주변 지역의 땅값이 올랐기 때문이라고 봐야한다"고 지적했다. 이에 따라 강남 등 중심업무지구의 고가 오피스텔보다는 부도심과 역세권의 저가 오피스텔에 투자하는 것이 수익률 면에서 유리하다. 월세 수요가 받쳐줘 공실이 거의 없고 무엇보다 초기매입비용이 싸기 때문이다. 부동산뱅크의 길진홍 팀장은 "2억원 가까운 강남의 고가 오피스텔 한 채를 사는 것보다는 공실률이 낮은 역세권의 저가 오피스텔 2-3채를 사는 것이 더 높은 수익을 기대할 수 있다"며 "특히 자금의 여유가 있는 사람이라면 5채 이상 보유해 임대사업자로 등록할 경우 양도세 면제도 받을 수 있어 더 유리하다"고 조언했다. ※오피스텔 임대수익률 계산법임대수익률= 연간임대수입총액X100/초기투자비용 연간임대수입총액= 연간월세총액+보증금 이자수익-대출이자비용총액 예를 들어 은행 대출을 받지 않는 A씨가 매매가가 1억5000만원, 월세보증금 1000만원, 월세 70만원짜리 오피스텔을 구입했을 경우 임대수익률을 계산해 보자. 연간임대수입총액은 연간 월세 총액과 보증금 이자수익(대략 연 5%로 추정함)을 더한 후 대출 이자 총액을 빼면 구할 수 있다. 즉 A씨의 경우 연간 월세 총액은 840만원(70만원×12개월)이며 보증금 이자수익은 50만원(1000만원×0.05)이다. 대출을 받지 않았으니 이자비용은 없다. 따라서 A씨의 연간임대수입총액은 890만원이 된다. 이것을 초기투자비용 1억5000만원으로 나누면 0.059(5.9%)가 된다.
- 가격 급등! 소형아파트
- [조선일보 제공] 올 들어 서울 지역의 소형 아파트 값이 이상 급등 현상을 보이고 있다. 공급면적 99㎡(30평형) 이상의 중대형 아파트 값은 거의 제자리에 머물고 있는 데 비해 66㎡(20평형) 미만의 초소형 아파트 시세는 두자릿수 이상의 상승세를 보이고 있다. 3~4년 전만 하더라도 대세를 이뤘던 중대형 아파트의 인기가 소형 위주로 다시 옮겨가는 모습이다. 특히 소형 아파트의 강세가 강북은 물론 강남 지역으로 확산되는 것도 주목할 만한 부분. ◆강북 지역 초소형 아파트 가격 급등소형 아파트가 밀집해 있는 강북 지역 중에서도 66㎡ 미만의 초소형 아파트(재건축 아파트 제외) 값이 크게 올랐다. 부동산정보업체 '스피드뱅크'가 서울시내 아파트값 변동률을 조사한 결과, 노원구의 66㎡ 미만 아파트가 가장 높은 상승률(4.58%)을 기록했다. 다른 지역들도 상황은 거의 같았다. 도봉구(4.52%)와 금천구(4.16%), 용산구(3.51%) 역시 66㎡ 미만 아파트 가격이 다른 평형들보다 크게 올랐다. 그리고 66~99㎡(20평형대)의 경우, 초소형 주택보다 상승폭은 작지만 다른 중대형 주택(상승률 0.1%대 미만)에 비해 상대적으로 많이 올랐다. 지역별로는 용산구 2.32%, 노원구 2.28%, 강북구 1.71%, 마포구 1.51%를 기록했다. 단지별로는 노원구 하계동 장미6단지 59㎡(18평형·시세 1억5250만원)가 올 들어 3350만원(28.15%) 올랐고, 상계동 주공12단지 59㎡(18평형)는 연초 이후 24.49%(3000만원) 상승해 평균 1억5250만원 정도이다. 은평구 녹번동 현대아파트 82㎡(25평형)도 같은 기간 5000만원(23.26%) 올라 평균 2억6500만원에 거래되고 있다. 강북구 미아동 R부동산중개업소는 "강북지역에서도 중대형 아파트는 가격이 조금만 오르면 6억원이 넘기 때문에 세금 부담 등을 피하려고 소형 주택을 찾는 사람이 많다"며 "그래서 같은 단지 내에서도 중대형은 가격 상승이 거의 제로(0)인 반면, 소형 주택만 큰 폭으로 오르고 있다"고 말했다. 상계동 B공인중개사무소는 "작년 말까지는 매물이 10가구 이상 꾸준히 나왔는데 최근에는 물건이 없어서 팔지 못할 정도"라며 "소형 주택에 대한 시세와 호가가 모두 올라가면서 전세 보증금도 작년 말보다 1000만원 이상 올랐다"고 말했다. ◆초소형 아파트 인기, 강남으로 확산초소형 아파트 값의 상승 추세는 강남 지역에서도 예외가 아니다. 강남구 수서동 신동아 아파트 59㎡(18평형)는 올 들어 13.8%(4000만원) 올라 현재 3억3000만원에서 매매가 이뤄지고 있다. 주변의 다른 소형 아파트들도 상황은 마찬가지. 개포동 대치 아파트 46㎡(14평형)의 시세는 3억6000만원으로 연초 이후 2000만원(5.88%) 올랐고, 일원동 수서 아파트 59㎡(18평형)는 같은 기간 500만원(1.75%) 올라 3억9500만원에서 시세를 형성하고 있다.이에 따라 강남구의 66㎡ 미만 아파트는 올 들어 4.49%의 상승률을 기록했다. 반면, 66~99㎡는 0.31%, 99㎡ 이상은 0.16~0.17% 정도 오르는 데 그쳤다. 일원동 H공인중개사무소 박모(38) 실장은 "소형평형이 세금이 적고 대출규제를 피할 수 있는 데다 새 정부 출범 이후 재건축에 대한 기대감까지 작용하면서 수요가 꾸준히 몰리는 상황"이라고 말했다.◆공급 부족·수요 급증이 가격 상승 요인초소형 아파트의 가격이 급등한 근본 이유는 이들 주택에 대한 공급 부족에다 재건축 규제 완화에 대한 기대감으로 수요가 급증했기 때문이라는 게 전문가들의 분석이다. 우선 민간 건설사들은 소형 주택보다 상대적으로 수익성이 높은 중대형 아파트를 공급하는 데 주력해왔다. 공공 부문에서도 소형 주택이 주로 임대 아파트 형식으로 공급되면서 일반 초소형 아파트가 부족해진 것이다. 여기에 최근 뉴타운 개발로 다세대 주택 철거가 본격화된 것도 영향을 주고 있다. 새 정부 출범 후 재건축 규제 및 1가구 2주택 보유자에 대한 양도세 완화에 대한 기대감으로 소형 주택에 대한 투자수요도 늘고 있다. 상계동의 공인중개사 김모(여·46)씨는 "규제 완화에 대한 기대감으로 평형이 작은 아파트를 구입한 뒤 임대사업을 하겠다는 문의 전화가 급증하고 있다"면서 "게다가 기존 보유자들은 현재 가격으로는 이 집을 팔고 다른 곳으로 이사하는 것이 마땅치 않기 때문에 매물로 내놓지 않고 있다"고 말했다. 이에 대해 '스피드뱅크' 박원갑 부동산연구소장은 "종합부동산세와 양도소득세 및 대출 규제가 완화돼 고가 주택으로 수요가 다시 몰릴 때까지는 소형 주택 강세 현상이 지속될 가능성이 높다"고 말했다.
