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- 선거철 집값 오른다 이젠 옛말
- 이데일리신문 | 이 기사는 이데일리신문 2012년 03월 20일자 30면에 게재됐습니다.[이데일리 성문재 기자] 올해는 국회의원 선거와 대통령 선거가 있는 해인데 혹시 부동산 시장이 그 덕에 좀 살아나지 않을까.선거철에는 돈이 풀리고 개발공약이 쏟아지면서 부동산 시장이 살아날 수도 있다는 기대감이 언젠가부터 사람들의 머릿속에 자리잡아왔지만 실제로는 선거가 부동산 시장 부양에 큰 역할을 못했던 것으로 나타났다. 18일 유엔알컨설팅이 국민은행 주택가격 통계를 분석한 결과 지난 1980년대 이후 역대 대선이 치러진 해의 집값 변동률은 오히려 다른 때보다 더 낮았던 것으로 나타났다. 1987년 12월 제13대 대선 당시 전국의 주택가격은 1년 전보다 7.1% 상승했는데, 대선 이후 1988년 13.2%, 1989년 14.6%, 1990년 21% 상승한 것과 비교하면 오히려 부진했다. 14대 대선이 치러진 1992년 12월 전국 주택가격은 전년보다 5% 떨어졌다. 전년과 후년에도 각각 -0.5%, -2.9%를 기록하기는 했지만 선거 연도의 낙폭에 비해서는 완만했다. 16대 대선이 열린 2002년 12월에는 전년대비 16.4% 급등했다. 전년 9.9%, 후년 5.7%보다 높은 상승률을 나타냈다. 하지만 당시는 월드컵 특수에다 내수 경기가 비교적 좋았던 영향이 더 컸다는 분석이다. 그 다음 대선이 있었던 2007년 12월 기준 전국 주택가격 변동률은 3.1%로 전년(11.6%)보다 크게 낮아졌다. 다시 말해 지난 25년간 기록을 보면 대통령 선거에도 불구하고 집값은 들썩이지 않았다는 것이다. 대선을 앞두고 단기적인 경기 활성화 정책이 쏟아지면서 투자심리가 과열되는 것으로 인식해왔지만 현실에 반영되진 못했다는 얘기다.한국부동산연구원도 지난 1월 보고서를 통해 "올해 총선과 대선이 부동산 시장에 직접적 영향을 주지 않을 것"이라고 전망했다. 통념과 달리 선거와 부동산 시장의 움직임은 과거에도 큰 관련이 없었고, 올해 역시 그럴 가능성이 크다는 얘기다. 연구원의 분석에 따르면 1987년 이후 총선(6번)과 대선(5번)이 치러진 해에 전국 땅값은 평균 5.58% 올랐다. 선거가 없던 해의 땅값 상승률(5.61%)과 비슷한 수준이다. 주택가격도 마찬가지다. 선거가 치러진 해의 평균 전국 주택가격 상승률은 3.98%로, 선거가 없던 해(5.38%)보다 오히려 덜 올랐다. 총선과 대선이 동시에 진행됐던 1992년의 경우 땅값(-1.26%)과 집값(-4.97%)이 모두 떨어졌다. 안지아 한국부동산연구원 책임연구원은 "선거와 부동산가격 간의 직접적인 연관성을 찾기 어렵다"며 "경제여건이나 정부정책의 방향 등에 따라 토지 및 주택가격이 변해왔다"고 전했다. 전문가들은 올해 역시 가격 상승과 같은 부동산 경기 부양을 기대하기는 어려울 것이라고 전망했다. 글로벌 재정위기에 따른 경기 침체가 지속되고 있는데다 이번 선거에서는 지난 선거와는 달리 뉴타운, 재개발·재건축 등 개발사업 위주의 공약보다는 양극화 해소, 교육, 보건 등 복지위주의 공약을 주요 공약으로 채택하는 분위기다. 박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 "올해 선거와 부동산 경기는 상관관계가 없을 것이다"라며 "선거라는 일회성 이벤트보다는 금리나 실물 경기, 주택수급 문제에 더 주목해야 한다"고 설명했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "올해 선거에서는 공약의 전체적인 방향이 규제 완화보다는 복지나 분배쪽에 맞춰질 것이다"라며 "선거철에 부동산 경기가 살아날 것이라고 기대하기는 어렵다"고 말했다. 함영진 부동산써브 실장도 "지난 18대 총선에서 뉴타운 관련 공약이 쏟아졌지만 국회의원 혼자의 힘으로 추진하는 데는 한계가 있었다"며 "올해 필요한 부동산 공약이라면 지지부진한 뉴타운 사업에 대한 해결책 정도가 아니겠느냐"고 지적했다. ▲ 출처: 한국부동산연구원
- 수익형 호텔 투자, 수익률 먼저 체크인!
- [이데일리 김동욱 기자] ‘고급호텔의 주인이 되세요. 연10% 수익 3년간 보장’ 수익형 부동산에 관심이 많은 회사원 황모 씨(32)는 최근 인터넷에서 이런 광고 문구를 보고 눈이 번뜩였다. 호텔 객실만 분양받으면 위탁받은 전문호텔운영사에서 관리도 해주고 연 10%의 수익도 3년간 보장해 줘, 공실에 따라 수익률이 들쭉날쭉한 오피스텔과 같은 기존 수익형 상품보다 훨씬 낫다고 생각했기 때문이다. 특히 개별등기가 가능해 전매가 자유롭고, 신탁사가 소유권을 관리해 투자안정성을 높인 점도 마음을 놓이게 했다. 투자자에게만 제공되는 연간 20일간 무료 호텔 이용 혜택은 덤이라는 생각에 더욱 마음이 쏠렸다. 14일 부동산 업계에 따르면 최근 서울, 수원, 구미, 인천 지역 등에서 수익형 호텔 분양이 잇따르면서 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 차이는 있지만 분양에 나선 업체 모두 2~5년간 연 7~10%의 확정수익 보장을 전면에 내걸고 투자자를 모집하고 있다. 특히 이름 있는 기업을 위탁업체로 선정해 수익성뿐만 아니라 투자 안정성도 갖추고 있다는 게 분양 관계자들의 설명이다. ◇ 확정수익만 믿고 뛰어들면 `낭패`.."아직 검증 안돼" 문제는 분양회사 광고처럼 투자자에게 매년 일정 수익률을 지속적으로 보장해줄 수 있느냐는 점이다. 객실 가동률이 높아 호텔 수익률이 높다면 배당금 걱정을 하지 않아도 되지만 정반대의 상황이라면 투자자 손실 불가피하다는 게 전문가들의 지적이다. 한 분양회사 관계자는 "수익형 호텔의 성공사례는 손으로 꼽을 정도"라며 "개장 초기 영업에 어려움을 느껴 투자자에게 배당금을 주지 못해 갈등을 빚은 곳도 많다"고 말했다. 실제 부산 해운대 센텀호텔은 분양 당시에는 연 8% 확정수익을 보장했지만, 막상 개장 후에는 영업실적이 부진해 투자자에게 확정수익금을 주지 못했다. 결국, 법정까지 간 끝에 시행사가 연 4%의 수익을 보존해 주기로 투자자와 합의했다. 수익률 절반이 반토막난 것이다. 해운대 씨클라우드 호텔도 개장 후 투자자들에게 약속한 배당금을 지급하지 못했다. 이에 투자자들이 계약 파기를 요구하는 등 거센 반발이 있었고, 현재는 위탁업체 교체 후 연 수익률 4.5%에 매년 한 번씩 추가 배당금을 지급받는다. 센텀호텔 투자자 측 관계자는 "부산은 호텔수요가 많아 시행사도 전혀 실패할 것으로 예측하지 못했다"며 "대출이자를 감당하지 못해 분양받은 객실이 경매에 넘어간 사례도 많다"고 말했다. ◇ 호텔 활용도 낮아..`신탁 운영 전부 책임 못져` 호텔 운영이 부진할 경우 분양받은 객실의 활용도가 낮아진다는 점도 투자자들의 유의가 필요하다. 최광석 로티스합동법률사무소 변호사는 “개인이 객실 하나를 별개로 분양받았기 때문에 호텔 아닌 다른 용도로 활용하기 어렵다”며 “그럴 경우 결국 저렴한 수익률을 받고서라도 계속 호텔운영업체에 매달릴 수밖에 없다”고 말했다. 신탁회사가 자금운영을 하고 있어 투자 안전성을 강조한다는 내용도 섣불리 믿기는 어렵다. 최 변호사는 “가령 신탁사를 끼고 있어도 시행사가 부도나면 투자자는 우선 보호 대상이 아니므로 완벽히 안전하다고 보기 어렵다”며 “시행사나 위탁업체의 신용도를 따져보고, 안전장치는 얼마나 갖춰졌는지 살펴봐야 한다”고 조언했다. 박원갑 국민은행부동산 팀장은 “관광 상품은 경기 부침이 심하기 때문에 분양업체 측 말만 믿을 것이 아니라 분양계약서 상의 수익률, 관리업체 등에 대해 잘 확인해야 한다”고 지적했다.
- 서울 전세비율 49.9%..집값 절반 `육박`
- [이데일리 김동욱 기자] 서울 지역 전셋값이 집값의 절반 수준에 육박하는 것으로 나타났다. 집값 상승 기대감이 옅어지면서 매매가격은 약세를 보인 반면 실수요자가 몰리는 전셋값은 큰 폭으로 올랐기 때문이다. 5일 국민은행 부동산 통계에 따르면 서울 지역 아파트 매매값 대비 전세가격 비율(전세가율)은 49.9%로 전달(48.9%)에 비해 1%포인트 상승했다. 이는 지난 2004년 5월(51.1%) 이후 6년2개월 만에 최대치이며, 2009년 1월(32.8%) 바닥을 찍은 후 32개월 연속 오름세다. ▲(출처=국민은행 부동산 통계)서울 강남 지역은 47.9%로 전월(46.9%)에 비해 1%포인트 뛰었다. 지난 2003년 6월(48.3%) 이후 최고 비율이다. 특히 강남은 여전히 전세난의 진앙지로 꼽히는 만큼 곧 전셋값이 집값의 절반 수준에 도달할 것이란 전망이 우세하다. 서울 강북 지역은 이미 전셋값이 집값의 절반 수준을 넘어섰다. 강북은 지난 7월 43개월 만에 전세가율이 처음으로 50%를 넘긴 이후, 오름세가 이어지고 있다. 지난달 강북의 전세가율은 52.5%로 전월보다 무려 1.2%포인트 상승해, 전국에서 두번째로 높은 상승율을 기록했다. 서울의 전세가율은 부동산 광풍이 불기 시작한 2002년부터 줄곧 하락하기 시작했다. 실제 2002년부터 2006년까지 아파트값은 평균 8%대로 상승했다. 이 기간 동안 60% 수준이던 전세가율은 계속 하락해 2008년 이후 30% 중반까지 떨어졌고, 2009년 1월부터 반등하기 시작해 현재 50% 진입을 앞두고 있는 것이다. 경기 지역은 54%로 전월(53%)보다 1%p 뛰었고, 7월 전세가율 50%를 진입한 수도권도 지난달 1%p 상승한 51.9%를 기록한 것으로 조사됐다. 6대 광역시는 전월보다 0.2%p 오른 65.4%를 기록한 가운데, 대구, 인천, 광주, 울산 등이 상승했다. 특히 조사 대상지역인 전국 146개 시·군·구 가운데, 조사지역 146개 전 지역의 전셋값도 상승하면서, 전국의 전세가율도 전월보다 0.6% 오른 59.7%를 기록, 거의 60%에 육박한 것으로 나타났다. 부동산 시장 전문가들은 전세물량 부족으로 올가을 또한번 전세대란이 예고돼 있는 만큼 조만간 서울 전셋값이 집값의 절반 이상에 이를 것으로 전망했지만, 여전히 매수로 이어지기엔 무리라는 평가다. 나인성 부동산써브 연구원은 "전세비율이 높아지는 데는 한계가 있지만, 현재 매매시장 침체가 계속되고 있어 당분간 오름세는 불가피하다"며 "최근 전세대출도 급증해 매매를 위해 다시 대출받기도 여러운 상황"이라고 말했다.박원갑 국민은행 부동산팀 수석팀장은 "소형은 전세가격과 매매가격과 큰 차이가 없어 매매로 연결될 수 있겠다"면서도 "전세가율이 지난 2001년처럼 60% 가량 육박해야 전반적인 분위기 변화가 있을 것"이라고 전망했다.
- [재테크]대출 있는 집 팔까 말까
- [이데일리 이학선 송이라 기자] 자영업자 최 모씨(38세)는 3년전인 2008년 여름 서울 강북구에 24평형(79㎡) 아파트를 2억7000만원에 구입했다. 아파트 매매가격이 한창 오를 때라 턱없이 오른 집값이 부담스러웠지만 '전세를 전전하느니 무리를 해서라도 집을 사는 게 낫다'며 큰 맘먹고 결단을 내렸다. 당시 모아둔 돈은 5000만원 남짓. 전세금을 되돌려받고 친지에게 빌린 돈으로 모두 1억7000만원을 마련했다. 나머지 1억원은 은행에서 대출 받았다. 그러나 지금 최 씨는 당시 결정을 후회하고 있다. 3년새 집값이 4000만원이나 떨어진데다 가뜩이나 장사도 잘 안되는 상황에서 금리까지 오르니 이자부담에 짓눌리고 있기 때문이다. 작년에 비해 한달 이자만 10만원 정도 더 물고 있는 최씨. 그는 지금 어떻게 대처해야 할까. 이데일리가 박원갑 스피드뱅크 소장, 박합수 국민은행 PB팀장, 안명숙 우리은행 PB영업전략부 부부장, 오상연 주택금융공사 유동화기획부 팀장 등 재테크 전문가 4명에게 최 씨가 어떤 결정을 내리는 게 현명한지 문의했다. 결론적으로는 일단 관망하면서 대출 갈아타기를 생각해보라는 답이 돌아왔다. 전문가들은 실수요자라면 단기적인 집값등락에 너무 연연할 필요가 없다고 지적했다. 따라서 본인 스스로 보유목적이 실수요인지 자산수요인지 분명히 정해둘 필요가 있다는 것이다. 박원갑 소장은 “처음엔 실수요라고 생각해 집을 장만했더라도 주변 아파트값이 오르거나 떨어지는 것을 보면 어느새 자산수요로 변한다”면서 “실수요자라면 집값등락에 너무 민감해할 필요가 없다”고 말했다. 박합수 팀장도 “현실을 직시하라”고 조언했다. 그는 “집을 팔고 나가면 결국 전세를 구해야할텐데 대출갚고 남은 돈으로는 서울에서 전세를 구하기 어렵다”고 말했다. 실제 최 씨가 보유한 아파트 주변의 전세가(동일평형 기준)는 1억4000만~1억5000만원 수준이다. 결국 은행 대출금을 갚고 남은 돈을 고스란히 전세비로 내야할 상황이다. 그보다 1000만~2000만원 싼 전세도 있지만 1층 아니면 꼭대기층이다. 안명숙 부부장은 “전세값이 워낙 올라 집을 팔아도 근처의 전셋집을 구하는게 어려울 수 있다”며 “일단은 보유하는게 낫다”고 말했다. 전문가들은 특히 소형평형 아파트의 상승세를 주목하라고 입을 모은다. 충주나 울산 등 지방뿐 아니라 경기도 오산, 수원 영통, 서울 은평, 불광, 연신내 등 서울과 수도권 지역의 소형 아파트 시세는 올들어 계속 꿈틀하고 있는 상황. 전세값이 크게 오른상황에서 결혼시즌 등이 겹쳐 소형 아파트값을 밀어올리고 있다는 게 전문가들의 분석이다. 박합수 팀장은 “소형 아파트값이 떨어진다는 건 일부 지역에 한정된 얘기일뿐 일반적인 현상은 아니다”라며 “최씨의 경우 서둘러 팔기보다는 기다려볼 것”을 권했다. 전문가들은 그러나 이자부담을 덜기 위해선 대출갈아타기를 모색할만하다고 조언했다. 최 씨가 처음 대출을 받을때 금리는 연 6%대였다. 그 이후 양도성예금(CD) 금리가 하락하면서 연 3%대까지 떨어졌다가 지금은 가산금리까지 포함해 연 5% 안팎의 이자를 물고있다. 현재 고정금리 주택담보대출 금리가 연 5%대에서 형성되고 있다는 점을 고려할 때 앞으로 금리가 더 오를 것으로 예상된다면 고정금리 대출로 갈아타는 것을 고려할만하다는 얘기다. 게다가 최씨는 3년 이상 보유해 중도상환수수료를 낼 필요가 없다. 일반적으로 대출후 1년 이내에 대출금을 상환하면 상환액의 1.5%, 1~2년 이내엔 1.0%, 2~3년 이내엔 0.5%의 수수료가 각각 붙는다. 물론 최근 금융당국의 가계대출 규제로 은행 대출 받기가 까다로워진 점을 감안해야 한다. 소득과 상환능력 심사가 깐깐해진 상태다. 전문가들은 이에 따라 주택금융공사의 보금자리론을 권한다. 자영업자라도 사업소득증빙이 되면 대출이 가능하기 때문이다. 오상연 팀장은 “현재 고정금리와 변동금리의 차이가 거의 없어 CD금리로 대출받았다면 보금자리론으로 바꾸는 것을 추천하고 싶다”며 “20년 만기 기본형 금리가 연 5.2%, 10년 만기면 연 5.0%도 가능하기 때문에 어쩌면 지금이 대출 갈아타기에 적기일 수 있다”고 말했다.
- [박원갑의 부동산 레이더]재건축·리모델링의 미래
- [이데일리 박원갑 칼럼니스트] 최근 들어 ‘아파트 재건축이나 리모델링이 돈이 된다’는 기대가 예전만 못하다. 강남 재건축의 상징인 은마 아파트 재건축 안전진단 통과에도 큰 재료가 되지 않고 무덤덤했던 것은 이 때문이리라. 저층단지들은 그나마 용적률이 늘어나 재건축이 훌륭한 재산증식이 되지만 중층재건축 단지들은 쉽지 않은 일이다. 이미 고층이어서 용적률 증가폭이 크지 않기 때문이다. 중층 재건축 단지 어디를 가 봐도 조합원 간 갈등을 빚지 않는 곳이 없다. 갈등의 원인은 다양하겠지만 가장 큰 원인은 바로 재건축을 해서 큰 수익이 안 될 지도 모른다는 회의감과 불확실성 때문이다. 즉, 지가(가격)의 우상향에 대한 기대가 현실로 나타날 지 확신하지 못하기 때문이다. 지가의 우상향은 시간이 지날수록 가격이 올라간다는 것이다. 사실 지가의 우상향은 부동산과 주식 등 모든 자산시장에서 통용되는 법칙이다. 지가의 우상향에 대한 기대가 없다면 굳이 자산에 투자할 이유가 없다. 자산시장이라는 것은 가격이 오른다는 기대가 있어야 존재할 수 있는 시장이다. 어찌 보면 부동산이나 주식이나 버블을 먹고 자라는 유기체인지 모른다. 따라서 재건축이나 리모델링 사업은 지가(아파트 가격)의 우상향에 대한 조합원들의 믿음을 전제로 진행하는 것이며, 그 믿음이 클수록, 즉 기울기가 가파를수록 속도가 빠를 것이다. 하지만 지가의 우하향이 되면 상황이 심각해진다. 이런 상황에선 변화에 따른 손실을 회피하고 현재 상태를 유지하려는 ‘현상유지 바이어스(Status qua bias)’가 발동한다. 재건축이나 리모델링 사업을 진행하는 것보다 오히려 그대로 놔두는 것이 훨씬 유리하다고 판단한다는 것이다. 우리나라에서 재건축, 재개발, 리모델링은 열악한 주거환경을 개선하는 사업보다는 재테크에 더 관심이 모아진다. 강남 재건축은 부동산 재테크의 상징이다. 재건축단지에선 주인들이 거의 살지 않기 때문에 아무리 주거환경이 나빠도 가격이 오른다는 믿음이 없다면 굳이 개발 사업을 벌일 필요성을 느끼지 못한다. 최근 서울 동작구와 마포구, 경기도 성남 등의 아파트 재건축추진위원회가 해산했다. 또 부산 연제구의 한 재개발 구역에서는 조합원 85%가 현금 청산을 요구했다. 조합원들이 아파트를 받는 것보다 현금을 받는 것이 더 유리하다고 생각한 것이다. 최근 수직증축 논란이 일고 있는 리모델링 사업 역시 대형의 차별적 상승 또는 계속되는 주거 과소비를 전제로 하는 것이다. 대체로 소형에서 중형, 중형에서 대형으로 넓어질 때 리모델링 욕구가 왕성하다. 평형이 클수록 그만큼 가격이 비싸기 때문이다. 우리나라에서 리모델링은 주거환경 개선이 아니라 재테크의 일환이었다. 하지만 최근 들어 대형아파트는 공급과잉으로 오히려 소외받고 있다. 최근 리모델링 사업이 주춤한 것도 ‘큰 집이 비싼’ 강세 현상들이 나타나지 않고 앞으로도 고령화, 1인 가구 증가 등으로 대형 수요가 많지 않을 수 있다는 우려 때문이다. 아파트 리모델링 사업은 대형 선호가 크지 않다면 험난한 여정이 될 수 밖에 없다. 그동안 재건축이나 리모델링 사업은 자체 사업 수익성이 좋아서 추진된 것이 아니다. 대세 상승기에 주변 아파트가격이 대형을 중심으로 올랐기 때문에, 또 재건축이나 리모델링이 되어서 큰돈이 될 것이라는 기대감 때문에 오른 것이다. 주변 아파트 가격이 지속적으로 오르지 않는다면, 지가의 우상향이 나타나지 않는다면 재건축이나 리모델링 사업도 큰 메리트가 없는 사업이 될 것이다. 적어도 또 다시 대세상승기가 오기 전까지는 말이다. 박원갑(부동산1번지 연구소장)
