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- 미래에셋 '미국 스테이트팜 오피스' 펀드, 선순위대출 리파이낸싱 성공
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 미래에셋자산운용의 미국 부동산 펀드 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’(이하 맵스미국11호)가 한숨 돌리게 됐다. 보유한 자산이 이달 6일 선순위대출 만기가 돌아오기 전 리파이낸싱(기존 대출을 다른 대출로 차환)에 성공해서다.맵스미국11호는 선순위 대출 연장으로 펀드 만기가 연장된 것에 대한 수익자 총회를 오는 10월 개최할 예정이다. 다만 리파이낸싱으로 대출금리 및 이자비용이 오른 데 따라 수익률이 하락할 위험이 있다.◇ 대출 차환으로 ‘펀드 만기연장’ 해야12일 금융투자업계에 따르면 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’(이하 맵스미국11호)가 보유한 자산은 이달 6일 선순위대출 만기가 돌아오기 전 리파이낸싱에 성공했다.‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’ 개요 (자료=미래에셋자산운용 월간보고서 일부 캡처)맵스미국11호는 미국 조지아주 애틀랜타에 위치한 스테이트팜 동부지역 본사 건물(파크센터 1)인 오피스 빌딩에 투자·운용해서 임대수익과 자본이득을 얻고, 그 수익을 수익자에게 분배하는 게 목적이다. 지난 2017년 7월 10일 최초 설정됐으며, 같은 해 9월 1일 유가증권 시장에 ‘맵스미국11호’로 상장했다. 이달 11일 종가 기준 최근 6개월 투자수익률은 2.34%, 최근 1년 수익률은 -35.95%다. 투자대상 오피스빌딩은 애틀랜타 다운타운에서 북쪽으로 14마일(약 22km) 떨어져 있으며, 285번 고속도로 및 400번 고속도로의 교차점에 위치해 있다. 애틀랜타 국제공항 접근성이 우수하며, 애틀랜타 금융 및 상업·주거 중심지인 벅헤드 지역으로 10분 이내 접근 가능하다.당초 건물 임차인은 북미 손해보험사 스테이트팜이었다. 스테이트팜 동부지역 본사는 오피스 면적 전체에 대해 오는 2037년까지 약 20년간 장기 임차할 계획이었다. 리테일 시설을 포함한 자산의 총 임대율은 약 99%다. 또한 작년 3월 말 기준 스테이트팜 오피스 임대료는 평방피트(square feet, 0.0281평) 당 1년에 30.43달러다.이후 스테이트팜은 지난 2021년 9월 미국 온라인 중고차 매매기업 카바나에 임차면적 전체를 전대(재임차)한다는 내용의 10년 전대차계약을 체결했다. 그런데 작년 1월 전대차계약이 해지됐고, 카바나는 임차 면적에서 퇴거를 완료했다.전대차계약 해지 이후 스테이트팜의 임차 면적 사용 계획이 확정되지 않아 임시적으로 ‘트리거 이벤트’가 발생했었다.이 투자자산의 현지 선순위 대출약정서에 따르면 ‘임차 면적의 최소 50%’가 지속적으로 점유되지 않을 경우 트리거 이벤트 발생사유에 해당한다. 이 경우 차주는 담보자산에서 발생하는 임대 수익을 대주 권한의 계좌에 유보(캐시트랩)할 의무가 있다.실제로 지난 1월 월간보고서를 보면 건물은 물리적 공실로 임대수입에 대해 현금 유보 의무(캐시트랩)가 발동했었다. 맵스미국11호는 이를 해소하기 위해 현지 임대차 브로커와 전략을 수립하고 있다.당시 해당 펀드의 최근 1년간 수익률(작년 6월 말~올해 6월 말)은 -35.47%를 기록했다.◇ “이자비용 증가→수익률 하락 가능”다만 맵스미국11호는 선순위대출 리파이낸싱에 성공하면서 자금 우려를 한숨 덜게 됐다.선순위 담보대출의 기존 대주는 크레디트스위스 자회사 컬럼파이낸셜, 차주는 CORPORATE PROPERTIES TRUST II SPE 1, LLC (SPC 3)이다. 대출금액은 1억5800만달러(약 2167억원), 대출 기간은 7년, 금리는 3.34% 고정금리였다.‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’ 대출조건 변경 사항 (자료=공시문 일부 캡처)반면 신규 선순위 대출의 대주는 UMB뱅크(UMB Bank, N.A., as trustee)며 대출금액은 약 1억6785만달러(약 2303억원)다. 대출 기간은 3년(채권 만기 총 12.9년)이며, 금리는 6.64% 고정금리로 올랐다. 이를 통해 기존 선순위 대출 상환을 완료했다.상환 방식도 기존 ‘만기 일시상환’에서 ‘원리금 분할상환’으로 변경됐다. 맵스미국11호는 선순위 대출 연장으로 펀드 만기가 연장된 것에 대한 수익자 총회를 오는 10월 개최할 예정이다. 종전 펀드 만기는 2025년 1월(투자신탁 최초설정일부터 7년 6개월)이었는데, 대출 기간이 3년이라서 펀드 만기가 2027년 이후로 미뤄지기 때문이다. 맵스미국11호는 매각 자문사를 선정해서 리파이낸싱 외에 매각 마케팅도 동시 진행 중이다. 투자설명서를 보면 투자대상 부동산을 약 3583억원에 매각하면 매각이익 및 매각손실 없이 회수가 가능할 것으로 예상된다. 다만 해당 금액은 제반 상황이나 가정이 변경됨에 따라 바뀔 수 있다.투자설명서 기준 매입가액은 3248억원이었으며, 오피스빌딩 투자에 필요한 총 금액은 3368억원 수준이었다.오피스빌딩 투자를 위한 자금조달 구조 (자료=미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호 투자설명서 일부 캡처)투자설명서에는 “오피스빌딩 매각이 지연될 경우, 선순위 대출 만기 도래에 따른 리파이낸싱시 금리 상승으로 인해 이자비용이 증가할 수 있다”며 “이에 따른 수익률 하락 또는 투자원금 손실이 발생할 수 있다”고 적혀있다.또한 맵스미국11호는 임차인에 신용등급 하락 등 크레딧 이벤트가 발생할 경우 임대료를 못 받을 위험 등이 있다. 부동산 시장상황 변화 및 임대료 수준 변화에 따른 공실률 증가로 투자손실이 발생할 위험에도 노출돼 있다.CBRE 2023년 4분기 애틀란타 오피스 시장보고서에 따르면 애틀란타 지역 오피스 시장 공실률은 25.0%에 이른다. 이밖에도 투자대상 자산이 미국 부동산인 만큼 미국달러 관련 환위험에 노출된다. 따라서 부동산투자에 따른 이익을 환율 변동으로 잃을 수 있고 손실을 입을 수도 있다.
- [마켓인]한국토지신탁, 6개월만에 공모채 발행…흥행 여부 주목
- [이데일리 마켓in 박미경 기자] 한국토지신탁(034830)이 6개월 만에 공모 회사채 시장에 다시 복귀한다. 직전 발행에서 미매각이 발생했으나, 최근 건설·부동산 관련 기업들이 회사채 발행을 위한 수요예측에서 나쁘지 않은 흥행 성적표를 거둬 완판 여부에 대해 관심 쏠리고 있다.12일 투자은행(IB) 업계에 따르면 한국토지신탁(A-)은 2년물 300억원, 3년물 300억원 등 총 600억원 규모의 공모 회사채를 발행할 예정이다. 오는 20일 기관투자자 대상 수요예측을 거친 후 28일 발행을 목표로 한다. 주관사는 KB증권, 인수단은 한국투자증권이다.(사진=한국토지신탁)신탁업계 자본력 1위인 한국토지신탁이 회사채 수요예측 미매각 오명을 떨칠 수 있을지 주목된다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 신탁사로 전이되고 있어 부담 요인이 커지고 있기 때문이다. 부동산 시장 업황 악화로 인해 신탁사들이 늘려온 책임준공형 토지신탁의 리스크가 커지고 있다.앞서 한국토지신탁은 지난 2월 회사채 발행을 위한 수요예측 과정에서 2년물은 700억원 모집에 100억원의 주문을, 3년물은 300억원 모집에 280억원의 주문을 받으며 미매각이 발생했다. 이후 2년물 7.057%, 3년물 7.402%라는 고금리를 앞세워 추가 청약 과정에서 미매각 물량이 모두 팔린 바 있다. 다만, 최근 건설·부동산 관련 기업들이 부동산 PF 관련 우려에도 불구하고 수요예측에서 모집액을 뛰어넘는 자금을 모으는 등 투심이 완화하고 있다는 분석이 나온다. 실제로 SK에코플랜트는 회사채 총 1300억원 규모 모집에서 1조400억원의 주문을, 롯데리츠는 담보부채권 2400억원 발행에서 6600억원의 주문을 받았다.또 이번 공모채 발행을 통해 조달금리도 100bp(베이시스포인트·%포인트) 가까이 낮출 수 있을 것으로 관측된다. 한국토지신탁은 이번 회사채 발행의 공모 희망 금리 수준으로 개별 민간채권평가사(민평) 평가금리 대비 -50bp~+50bp를 가산한 이자율을 제시했다.지난 2월 발행에서는 희망 금리 상단을 민평 대비 +150bp까지 열어뒀으나, 이를 +50bp 수준으로 낮췄다는 점에서 흥행 자신감을 엿볼 수 있다.본드웹에 따르면 이날 한국토지신탁44-2 채권은 장외에서 평균 유통수익률이 5.923%로 집계됐다. 이에 따라 이번 공모채는 5.5%~6.4%대의 금리로 자금조달이 가능할 것으로 전망된다.신용평가사들은 한국토지신탁의 신용등급을 ‘A-(안정적)’ 수준으로 평가했다. 한국토지신탁은 직전 3개년 영업수익 기준 시장점유율 11.6%로 업계 1위의 시장 지위를 보유하고 있다.여윤기 한국신용평가 연구원은 “이자비용, 대손비용 증가 등으로 영업비용은 증가하면서 이익창출력 저하세가 지속됐다”며 “신탁계정대 발생 과정에서 외부조달 규모가 증가했으며, 현안 사업장에 대한 신탁계정대 대손충당금 적립으로 대손부담이 확대된 결과”라고 분석했다. 이어 “업황 개선 여부, 기수주 도시정비사업의 진행 경과, 현안사업장 관리 수준 등이 수익성에 영향을 미칠 것”이라고 덧붙였다.
- 위험선호 속 엔·위안화 약세…환율, 다시 1370원대로[외환마감]
- [이데일리 하상렬 기자] 원·달러 환율이 1거래일 만에 다시 1370원대로 올랐다. 엔화, 위안화 등 주요 아시아통화 약세에 원화도 연동되며 지난 거래일 낙폭을 일부 되돌렸다. 수입업체 결제수요(달러 매수)와 해외주식거래 달러 환전 등 달러 저가매수 실수요도 환율을 끌어올린 것으로 해석된다.12일 오후 서울 중구 하나은행 딜링룸 전광판에 코스피 지수가 나타나고 있다.(사진=뉴스1)12일 서울외국환중개에 따르면 이날 환율은 오후 3시 30분 기준 전 거래일 종가(1364.6원, 오후 3시 30분 기준)보다 7.4원 오른 1372.0원에 거래됐다. 전 거래일 낙폭(12.6원)을 회복, 1거래일 만에 다시 1370원대로 올라선 것이다.이날 환율은 역외 환율을 반영해 전 거래일 종가보다 0.9원 오른 1365.5원에 개장했다. 새벽 2시 마감가(1364.4원) 기준으로는 1.1원 상승했다. 개장 직후 환율은 1366.7원까지 오른 뒤 다시 내려 1363.4원까지 떨어졌다. 이후 다시 방향을 틀어 오전 10시 36분께 1367.0원까지 오른 뒤 소폭 내려 1360원 중반대에서 움직이다 정오께부터 급등하기 시작, 1370원 초반대를 등락하며 상승세를 보였다.미국의 경기침체 우려가 과장됐다는 평가가 나오면서 위험선호 심리가 두각을 나타냈다. 지난 주말 뉴욕증권거래소에서 다우존스 30산업평균지수는 전 거래일 대비 0.13% 올랐다. 스탠다드앤드푸어스(S&P)500지수와 나스닥지수도 각각 0.47%, 0.51% 상승했다.국내 증권시장이 1%대 상승세를 보였지만, 역외 커스터디(수탁) 매수까지 이어지지 않은 것으로 판단된다. 외국인 투자자들은 이날 코스피 시장에서 760억원대를 순매수했고, 코스닥 시장에선 1500억원대를 순매도했다.환율 상승은 주요 아시아통화는 약세에 연동됐다는 평가다. 전 일본은행(BOJ) 인사의 연내 추가 금리인상이 어렵다는 발언이 나오면서 달러·엔 환율은 146엔대에서 147엔대로 상승했다. 사쿠라이 마코토 전 BOJ 이사는 외신 인터뷰를 통해 BOJ가 연내 추가로 금리를 인상하기 어려울 것으로 내다봤다.위안화도 약세다. 달러·위안 환율은 7.16위안대에서 7.18위안대로 올라 움직이고 있다. 달러인덱스는 12일(현지시간) 오전 3시 13분 기준 103.17을 기록하고 있다.이에 더해 수입업체 결제수요를 비롯한 해외주식투자 달러 환전 등 달러 실수요 저가매수세가 환율을 끌어올린 것으로 풀이된다.한 외국계은행 딜러는 “국내증시가 오르면서 1350원대로 내릴 수 있다고 생각했는데, 그와 상관없이 엔·위안화 약세에 영향을 받으면서 원화도 약세를 보였다”며 “단기적으로 달러·엔 환율이 바닥을 찍은 것 아니냐는 심리가 있어서 엔화가 약세를 보였는데, 이에 따라 원·달러 환율도 1360원대에서 지지가 되는 모습”이라고 설명했다.이 딜러는 미국의 주요 경제지표 발표 전까진 환율이 특정한 방향성을 보이긴 어렵다고 판단했다. 소비자물가지수(CPI)보단 소매판매를 주목해야 한다고 판단됐다. 그는 “오는 15일 발표되는 미국 7월 소매판매와 주간 실업수당 청구건수 등 경제지표를 주목해야 한다”며 “현재 물가가 높아 금리를 못 내릴 상황은 아니기에 물가에 대한 긴정감이 떨어졌다. 그것보단 얼마나 경기가 더 안 좋아졌느냐를 보면서 판단하는 장”이라고 부연했다.한편 이날 오후 3시 30분 기준 서울외국환중개와 한국자금중개에서 거래된 규모는 97억3900만달러로 집계됐다.12일 환율 흐름.(자료=엠피닥터)
- 3년물 입찰 소화하며 1bp 내외 보합…물가지표 대기 모드[채권분석]
- [이데일리 유준하 기자] 12일 국내 국고채 시장은 1bp(0.01%포인트) 내외 등락하며 보합세다. 장 중 2조원 규모 3년물 입찰을 소화한 가운데 장 마감 후에는 미국 뉴욕연은 기대인플레이션 발표가 대기 중이다. 금리는 이번 주 물가지표 발표를 앞두고 다소 제한적인 흐름을 보인다. 채권 금리와 가격은 반대로 움직인다.10년 국채선물 가격 5분봉 차트(자료=엠피닥터)◇국고채 금리, 1bp 내외 등락이날 엠피닥터에 따르면 장내 국고채 3년물 금리는 오후 12시2분 기준 2.948%로 전거래일 비 0.8bp 상승 중이다. 5년물과 10년물 금리는 각각 보합, 1.2bp 하락한 2.957%, 3.000%를 기록하고 있다. 20년물은 0.8bp 내린 2.992%, 30년물 금리는 0.4bp 하락한 2.906%를 기록 중이다.국채선물도 마찬가지다. 3년 국채선물(KTB3)은 전거래일 대비 1틱 내린 105.90에 거래되고 있다. 10년 국채선물(KTB10)은 13틱 오른 117.14에 거래 중이다. 30년 국채선물(KTB30)은 거래가 체결되지 않았다.수급별로는 3년 국채선물서 외국인이 3992계약, 투신 992계약 등 순매수를, 은행 1667계약, 금투 4562계약 등 순매도 중이다. 10년 국채선물서는 외국인이 4378계약 등 순매수를, 금투 3326계약 등 순매도 중이다. ◇“지표 앞둔 관망세…‘밀리면 사자’ 유효”이날 레포(RP) 금리는 전거래일 대비 보합인 3.50%로 출발했다. 아시아 장에서 미국채 10년물 금리는 0.4bp 하락 중이다.장 중 진행된 국고채 3년물 입찰에선 응찰률 333.7%를 기록, 2조원이 2.935%에 낙찰됐다. 한 자산운용사 채권 운용역은 “최근 시장 변동성이 커진 만큼 지표에 대한 경계도 물론 있지만 발표 후에 따른 급등락을 다들 주시하는 분위기”라면서 “만일 지표 발표 후에 금리가 오른다면 매수 타이밍으로 여긴 수급이 들어와서 상승을 제한할 것”이라고 짚었다.이날 발표된 국내 경기 지표를 보면 주택담보대출은 증가했으나 소비지표는 악화됐다. 장 중 발표된 ‘2024년 7월중 금융시장 동향’에 따르면 지난달 은행권 가계대출은 5조5000억원 늘어났다. 주담대가 5조6000억원 늘었고, 기타대출은 1000억원 줄었다. 주담대 증가폭은 지난 5월 5조7000억원, 6월 6조2000억원, 7월 5조5000억원을 보인 바 있다. 반면 소비지표는 악화되는 모습이다. 통계청이 12일 발표한 ‘2024년 2분기 지역경제동향’에 따르면 지난 2분기 전국 17개 시도의 소매판매는 1년 전보다 2.9% 감소했다. 이는 글로벌 금융위기 시기였던 2009년 1분기(1~3월) 4.5% 감소한 이래 가장 큰 폭으로 줄어든 셈이다.한편 이날 장 마감 후 밤 12시에는 미국 뉴욕연은 기대인플레이션이 발표된다. 지난달 향후 1년 기대인플레이션은 3%로 집계된 바 있다.