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- 11조 황금입지 '용산 유엔사부지' 내년 1월 첫 삽…오피스텔부터 분양
- [이데일리 김성수 기자] 사업비 11조원 규모의 서울 용산구 이태원동 ‘유엔사부지 복합개발사업’이 내년 1월 첫 삽을 뜬다. 강북 ‘노른자위 땅’으로 꼽히는 용산구 이태원동에 자리한 데다 사업비 규모도 커서 업계 관심이 높다.아파트보다 오피스텔을 먼저 분양할 계획이지만, 부동산경기가 ‘빙하기’인 만큼 후분양으로 진행될 것이란 관측도 나온다. 지금보다 금리가 하락하고 부동산시장이 회복된 후에 분양하는 것이 낫다고 판단할 수 있기 때문이다. ◇ 하이엔드 오피스텔 매수심리 냉각…후분양 가능성도6일 부동산업계에 따르면 일레븐건설은 내년 1월 ‘유엔사부지 복합개발사업’ 착공에 나설 계획이다. 오피스텔 먼저 분양하며 분양가는 아직 확정되지 않았다. (자료=서울시, 용산구청)유엔사부지 복합개발은 서울 용산구 이태원동 22-34번지 일대 4만4935㎡(약 1만3616.7평)에 지하 7층~지상 20층 규모 아파트 420가구와 오피스텔 726실, 판매시설, 문화 및 집회시설, 숙박시설(호텔) 등을 짓는 사업이다. 단지 내에는 용산공원과 이태원 관광특구를 연결하는 길이 330ｍ의 공공보행통로도 갖춰진다. 이 사업은 일레븐건설이 지난 2017년 한국토지주택공사(LH)로부터 땅을 약 1조500억원에 매입하면서 시작됐다. 지난 9월 올라온 사업계획변경승인 고시를 보면 사업비는 기존 8조1041억원에서 11조319억원으로 약 36% 늘어났다. 사업비 계산 착오에 따른 변경이다. 사업비 11조원의 세부 항목은 △대지비 3조4000억원 △주택건축비 6500억원 △부대복리시설 설치비 500억원 △간선시설 설치비 100억원 △일반분양비 합 약 7조원이다. 오피스텔 726실부터 분양이 먼저 이뤄진다. 업계에서는 3.3㎡당 5000만원대 중반에 분양할 것이라는 예상도 있다. 다만 착공과 더불어 선분양하는 것이 아니라 후분양으로 진행될 가능성도 제기된다. 올해 급격한 금리인상으로 하이엔드 오피스텔 등에 대한 매수심리가 냉각돼서다. 후분양으로 돌린다면 부동산경기가 추후 나아질 때까지 분양 시점을 늦출 수 있다.주택도시보증공사(HUG)에 따르면 서울 용산구는 민간택지 분양가상한제를 적용받아서 HUG의 고분양가 심사 대상이 아니다. 특히 오피스텔은 HUG 고분양가 심사제, 분양가상한제 적용대상이 모두 아니다. 다만 유엔사부지 복합시설 내 아파트는 분상제를 적용받는다. 관할 지방자치단체(지자체)인 용산구청에서는 유엔사부지 관련 분양가심사위원회가 열리지 않았다. 분양가심사위원회는 아파트 단지의 분양가가 적정한지 심의하는 기구다. 관할 지자체는 위원회 심사 결과에 따라 분양 승인을 결정한다. 용산구청 관계자는 “분양가심사를 신청한 곳이 없어서 최근에 분양가심사위원회가 개최된 적이 없다”며 “착공한 다음 분양하든, 공사가 다 끝나고 하든 사업자가 선택할 수 있지만 지금은 분양가상한제 때문에 다소 꺼리는 분위기”라고 말했다. ‘유엔사부지 복합개발사업’ 조감도 (자료=서울시)◇ 부동산PF 불확실성…“내년 하반기 분양이 나을 수도”만약 이 사업장이 후분양으로 진행될 경우, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 어려운 상황에서 자금조달이 어떻게 이뤄질지도 미지수다. 메리츠증권이 주관사를 맡았고 작년 말 브릿지론을 받았다. 브릿지론 만기는 오는 19일이다. 아직 만기가 다가오지 않아 브릿지론이 연장될지, 또는 본PF로 전환될지 여부는 결정되지 않았다. 은행들은 몇 달 전부터 부동산PF 대출을 ‘휴업’한 상태다. 업계에 따르면 국민, 신한, 우리, 하나은행 등 4대 시중은행은 PF 대출 심사를 사실상 중단했다. 금융위원회, 금융감독원 등 금융당국이 금융회사들 부동산PF 대출에 대한 관리를 강화할 방침이어서다. 금융권이 PF 대출을 중단하자 제2금융권인 증권사, 캐피털사는 신규 대출 및 연장 조건으로 연 10~20%의 고금리를 요구하고 있다.이에 따라 내년 하반기 분양하는 게 시기상 더 나을 수 있다는 의견도 있다. 한 시행업계 관계자는 “(유엔사부지 복합개발은) 너무 규모가 크고 개발방향도 복잡해서 빠르게 진행되기 쉽지 않을 것”이라며 “금리가 다시 내려가고 부동산경기도 회복돼서 분양하기 좋은 시점이 되려면 내년 하반기나 돼야 할 것”이라고 말했다.당초 일레븐건설은 이달 유엔사부지 복합개발 착공을 목표로 준비해왔다. 지난 8월 용산구청으로부터 사업계획 승인을 받은 후 후속절차를 진행 중이다. 시공사는 현대건설이다. 회사는 아직 용산구청에 이 사업장의 착공계를 접수하지 않았지만, △굴토·구조심의 △감리자 지정신청 △착공신고(기존건축물 철거신고) 등 다른 행정절차를 마친 상태다. 착공을 하려면 우선 착공계를 구청에 접수해서 처리돼야 한다. 착공계란 공사 시행에 대한 계약 내용을 기록한 문서다. 공사명, 공사금액, 계약일, 착공일, 준공 예정일 등이 상세하게 적혀있다.일레븐건설 관계자는 “착공은 내년 연초로 잡혀 있고 오피스텔 먼저 분양한다”며 “분양가는 확정되지 않았다”고 말했다. 다만 회사 측은 시장 상황이 좋지 않은 만큼 분양까지 시간이 걸릴 가능성도 배제하지 않았다.
- 중화1·장위4 잇따라 이달 분양…"전용 84㎡ 9억원 넘을 듯"
- [이데일리 하지나 기자] 내달 중 중화1구역과 장위4구역 등 서울 강북권 아파트가 잇따라 일반분양에 나설 전망이다. 다만 전용 84㎡ 기준 일반분양가가 중도금 대출 금지선이자 특별공급 물량이 없는 수준인 9억원을 웃돌 것으로 보인다.3일 정비업계에 따르면 최근 중랑구 중화동 중화1구역은 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 결과 상한분양가가 3.3㎡당 2835만원으로 확정됐다. 중화1구역(중화 SK뷰 롯데캐슬)은 전용 39~100㎡, 총 8개동 1055가구 규모로 지어질 예정으로 이 중 501가구가 일반분양으로 공급한다. 시공사는 롯데건설과 SK에코플랜트가 컨소시엄으로 참여했으며 준공예정일은 2025년5월이다. 이르면 내달 중 일반분양을 추진할 예정이다. HUG분양가를 적용하면 전용 59㎡는 7억원대, 전용 84㎡는 9억원대 수준에서 일반분양가자 정해질 전망이다. 중랑구 중화동 중화1구역(중화롯데캐슬SK뷰) 조감도7호선 중화역과 인접한 역세권 아파트로 강남권 출퇴근이 쉽다. 단지 앞으로 지나는 동부간선도로와 북부간선도로를 통해 서울 전역으로 이동할 수 있고 일부 세대에서는 중랑천 조망도 가능하다. 다만 여전히 주변에 저층 주거지가 밀집돼 있고 개발이 더딘 편으로 정주 여건이 다소 취약하다. 인근 지역 내 시세를 비교할만한 신축단지가 마땅치 않지만 지난 2020년7월 준공한 중랑구 면목동 사가정센트럴아이파크(1505가구) 전용 85㎡는 지난달 5일 13억원(18층)에 손바뀜이 이뤄졌다.이르면 이달 말 일반분양에 나서는 성북구 장위동 장위4구역도 최근 자치구에서 분양가심사위원회를 열어 분양가 심의를 진행했다. 조합 측은 “심의는 했지만 임대주택 요율을 조정하면서 정확한 분양가를 결정하지 않았다”며 “분양가 산정에 시간이 조금 필요할 것으로 보인다”고 말했다. 하지만 조합 측은 3.3㎡당 2800만원은 무난히 넘어설 것으로 예상했다.이 경우 중화1구역과 마찬가지로 일반분양가는 전용 59㎡ 7억원대, 전용 84㎡ 9억원대 수준이 될 것으로 보인다. 장위4구역은 재개발 사업을 완료하면 지상 31층, 총 31개동, 전용49~97㎡, 2840가구 규모로 조성한다. 이 중 일반분양 물량은 1353가구에 이른다. 시공사는 GS건설로 2025년 입주 예정이다.성북구 장위동 장위4구역 조감도지하철 6호선 돌곶이역과 맞닿아 있고 1·6호선 석계역과도 가깝다. 일대 장위1구역, 2구역, 5구역, 7구역은 이미 입주를 마친 상태다. 인근 래미안장위포레카운티(장위1구역, 939가구) 전용 84㎡는 지난 5월 11억5000만원(4층)에 거래됐다. 매매호가는 10억5000만~12억원에 형성돼 있다.박지민 월용청약연구소 대표는 “최근 집값이 전반적으로 떨어진 상황이지만 장위 뉴타운은 인근 신축 아파트 기준으로 전용84㎡가 11억원 안팎을 유지하고 있다”며 “일대 정비사업이 이어지고 있고 신축 아파트 프리미엄을 고려했을 때 내 집 마련 수요자는 집 장만을 고려해 볼만하다”고 말했다.
- 벤츠 내건 `인덕원 자이SK뷰` 흥행 부진…지역내 1순위 미달 나와
- [이데일리 오희나 기자] 지역 내 1순위 마감 성적 부진으로 `인덕원 자이 SK뷰`가 수도권 1순위자를 대상으로 추가 청약을 진행한다. `벤츠` 경품 까지 내걸면서 이목을 끌었지만 부진한 성적을 피하지 못했다. 인덕원 자이 SK VIEW 조감도 (자료=GS건설)21일 청약홈에 따르면 GS건설과 SK에코플랜트가 공동 시공하는 이 단지는 지역 1순위 청약에서 522가구(특별공급 제외) 모집에 595명이 신청, 평균 1.14 대 1의 경쟁률을 기록했다.전용 74㎡A 타입이 3.40대 1의 경쟁률로 가장 높았고 B·C 평면이 2.61~2.0대 1을 기록했다. 99㎡ A·B타입이 각각 2.03대1, 1.19대1을 기록했다. 하지만 소형 평수와 대형 평수는 부진했다. 49㎡A 144가구 모집에 33가구가 접수해 111가구가 미달됐고, 49㎡B는 31가구 모집에 11가구가 접수해 20가구가 미달됐다. 대형 평수인 112㎡의 경우 62가구 모집에 48가구가 접수해 14가구가 미달됐다. 청약 수요자들의 관심이 높은 경기 의왕시라는 수도권 입지에 벤츠 경품까지 내걸었지만 지역 내 1순위에서 흥행에 실패한 것이다. 전문가들은 분양가가 예상보다 높게 책정되면서 청약 수요자들의 외면을 받은 것으로 보고 있다. 주변 시세와 비교해 시세 차익이 크지 않다는 것이다. 인덕원 자이 SK뷰 분양가는 3.3㎡당 평균 2877만 원으로 책정됐다. 이 단지의 분양가는 49㎡가 5억 5000만~5억 9700만원이고, 59㎡가 7억 2400만~7억 7800만원이다. 74㎡는 8억 2500~8억 8400만원, 99㎡가 11억 2400만~12억 100만원이다. 112㎡ 분양가는 12억 6000만~13억 4500만원으로 책정됐다. 84㎡타입은 일반 분양 물량이 없다.실제로 국토교통부 실거래 공개 시스템에 따르면 의왕시 내손동 `인덕원 센트럴자이1차` 84㎡는 지난 7월 9억 2000만원에 실거래됐다. 이 단지 74㎡가 8억 2500만~8억 8400만원에 분양하는 것을 감안하면 시세 차익이 크지 않다. 최근 거래 절벽으로 인해 부동산 가격 하락세가 이어지고 청약 열기가 한 풀 꺾인 것도 영향을 미쳤을 것으로 풀이된다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 인덕원 아파트 가격은 3.86% 내리면서 하락세가 두드러진다. 박지민 월용 청약연구소 대표는 “고분양가 논란이 있었던 만큼 경쟁률도 높지 않고 소형과 대형 위주로 미달이 나왔다”면서 “최종 경쟁률을 봐야겠지만 무순위 청약으로 이어질 것으로 예상된다”고 말했다. 여경희 부동산 R114연구원은 “청약 시장이 주춤한 분위기에서 수요자들이 선별 청약에 나서고 있기 때문에 저조한 경쟁률이 나온 것으로 보인다”면서 “최근 들어 `묻지마 청약`보다는 자금력이나 분양가 수준, 입지 등을 전반적으로 고려해 청약 통장을 사용하는 분위기”라고 말했다. 한편, 인덕원 자이 SK 뷰는 지하 4층~지상 최고 29층, 20개 동, 총 2633가구의 대규모 단지다. 해당 지역 1순위 접수에 이어 21일 기타 지역 1순위 청약 접수를 받는다. 당첨자 발표는 이달 28일이며, 정당 계약은 10월11일~13일까지 진행된다. 입주는 2025년 5월 예정이다.
- 기본형건축비 185만7000원..3월 대비 1.53%↑
- [이데일리 하지나 기자] 지상층 기본형건축비(16∼25층 이하, 전용면적 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 기준)가 185만7000원으로 조정됐다. 지난 3월 정기 고시된 가격 대비 2만8000원 올랐다. 국토교통부는 지난 3월 고시 이후 레미콘 가격 10.1%, 고강도 철근 가격 10.8% 상승분을 반영해 기본형건축비도 직전 고시 대비 1.53% 상승 조정한다고 15일 밝혔다. 기존에는 레미콘, 고강도 철근 가격이 각각 10% 상승해도 단일품목 기준 가격 상승률이 15%를 넘지 않아 조정이 불가능했으나 지난달 21일 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’에 따라 레미콘, 고강도 철근 복수품목 기준 가격 상승률의 합(20.9%)이 새롭게 마련된 조정 요건(15% 이상)을 충족해 기본형건축비가 조정됐다. 이어 분양가상한제 분양가에 정비사업 등 필수 발생 비용도 반영한다. ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’을 개정해 공공택지 외의 택지에 적용되는 택지 가산비에 정비사업 등 추진과정에서 필수적으로 발생하는 주거이전비, 이사비, 영업 손실보상비, 명도소송비, 이주비 금융비용, 총회 등 필수 소요 경비를 추가했다. 또한, 국토교통부 고시인 ‘정비사업 등 필수 발생 비용 산정기준’을 제정해 구체적인 비용 산정 기준을 정했다. 한편, HUG(주택도시보증공사) 고분양가 심사 시 자재비 가산제도 도입, 인근 사업장 선정 기준 합리화(준공 20년→10년 이내 사업장), 비교 사업장 선정 시 세부 평가기준 및 배점 공개, 이의신청 절차 신설 등 개선 사항은 HUG 내규 개정을 이미 완료해이달부터 시행하고 있다.분양가상한제 민간택지 감정평가 관련 주요 오류사례 안내 및 감평 가이드라인, 보다 구체화된 부동산원 검증 기준도 부동산원에서 감정평가 협회 등 다양한 의견 수렴을 거쳐 7월초 배포했다. 민간택지 택지비 검증 객관화를 위한 부동산원 택지비 검증위원회도 감정평가 협회 등 추천을 받아 7월 중 구성됐고, 신규로 택지비 적정성 검토를 신청한 건부터 적용될 예정이다.이번 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’등 제·개정안과 기본형건축비 비정기 조정 고시는 15일 이후 입주자 모집을 공고하는 건부터 적용된다.
- 이달 3만9655가구 분양…정책 불확실성 해소 분양 증가
- [이데일리 오희나 기자] 정부의 분양가 상한제와 고분양가 심사제도 개선의 영향으로 그간 미뤄졌던 분양일정이 이달부터 본격적으로 재개될 전망이다. [이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 삼성동 일대.4일 직방에 따르면 6월 분양 단지는 35개 단지, 총 1만6180가구(공급실적률 49%), 일반분양 1만3360가구(공급실적률 47%)였다. 지난 5월 말 조사(5월 26일)한 6월 분양예정단지는 62개 단지, 총 3만2952가구, 일반분양 2만8232가구였는데 절반 이상 줄었다.올 상반기에는 대통령선거와 지방선거 등 대형 이슈들이 잇따르며 분양을 준비하던 단지가 공급 일정을 미뤄왔다. 특히 수도권에서 재개발, 재건축 등 정비사업을 준비하는 사업장은 규제 완화 기대감으로 분양일정을 확정하지 않았다. 지난달 21일 국토교통부의 분양가 제도 운영 합리화 방안을 발표하면서 공급 일정을 확정하지 못하던 단지가 점차 공급을 준비할 것으로 보인다. 이달에는 63개 단지, 총가구 수 3만9655가구 중 3만4095가구가 일반분양을 준비하고 있다. 지난해 같은 달 물량과 비교해 총가구 수는 1만6819가구(74% 증가), 일반분양은 1만4960가구(78% 증가)가 더 분양할 예정이다.이번 분양가상한제 개편에는 정비사업 추진 시 필수로 지출하는 비용을 분양가에 반영하며 자재값 상승분을 건축비에 신속하게 반영하는 방안이 담겨 있다. 기존에는 정비 사업 분양가 산정 시 택지 사업과 같은 방식이 적용돼 사업에 필요한 필수 비용을 반영하지 못했지만 앞으로는 정비사업장 분양가 산정 시 주거 이전비, 영업손실보상비, 명도소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비, 총회개최 등 필수소요 경비 등도 적정수준으로 반영한다.또한 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가해 최근 자재값 급등으로 변동분에 대해 적기에 반영할 수 있도록 개선했다. 이달 중순 시행이 예정돼 있기 때문에 시행 후 분양을 지연하던 단지가 본격적으로 공급을 시작할 것으로 보인다. 다만 분양가 예상 상승률이 1.5%~4%에 그쳐 실질적으로 정비사업 분양 속도가 개선될지는 미지수다. 이달 전국에서 공급하는 3만9655가구 중 1만2239가구가 수도권에서 분양을 준비 중이다.이 가운데 경기도에서 가장 많이 공급할 예정이다. 경기도에서는 10개 단지 7750가구가 분양을 준비하고 있다. 1000가구 이상 공공분양이 많이 공급될 예정이다. 서울시는 공급 계획이 없다. 인천시에서는 6개 단지 4489가구가 분양을 준비하고 있다. 대규모 정비사업 단지 공급이 많다. 지방에서는 2만7416가구의 분양이 계획돼 있으며 대구시에서 가장 많은 공급이 이뤄질 전망이다. 지방은 대구(5050가구), 충남(3334가구), 전남(3153가구) 중심으로 비교적 많은 신규아파트를 공급할 예정이다.
