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- 올해 입주상가 2.9만개…대부분 근린·주상복합 상가
- [이데일리 신수정 기자] 상가 입주물량이 전년대비 줄었지만 근린상가 입주물량이 대부분을 차지하는 것으로 나타났다. 부동산R114가 자사 상업용 부동산 솔루션 RCS(Realestate Commercial Solution)를 통해 상가 입주물량을 집계한 결과, 2023년 입주상가는 지난해 3만 4514개에 비해 감소한 2만 9485개로 조사됐다. 권역별로 수도권 2만 477개, 지방 9008개로 집계됐는데, 지방은 지난해 7183개에 비해 입주상가 수가 25% 늘었다. 유형별로는 근린상가의 입주물량이 전국 1만 464개로 가장 많다. 이어 주상복합상가 5529개, 단지내상가 5253개 등 올해 입주상가의 72.1%가 주거지 수요를 배후에 둔 상가로 조사됐는데, 최근 주택시장의 미분양 문제가 배후지 상가의 장기 공실 리스크로 작용할 가능성이 있다. 오피스 및 지식산업센터 등 업무시설을 낀 상가 입주물량의 경우, 사업체가 집중된 수도권이 5363개(오피스상가: 3283개, 지식산업센터상가: 2080개)로 지방 666개(오피스상가: 361개, 지식산업센터상가: 305개)에 비해 8배 많았다. 업무시설을 낀 상가 투자 시, 서울 주요 업무지구나 성수동처럼 직장인 유동인구가 충분히 뒷받침돼 확장 가능한 상권을 주목할 필요가 있다. 부동산R114는 “마스크 착용 의무 완화 및 관광수요 확대 등 유동인구가 늘면서 올해 들어 대표상권 위주로 공실률이 소폭 감소했다. 하지만 경기부진으로 소비 확대에 한계가 있는 데다, 고물가 및 가계부채 상환 등 자영업 경영 여건 악화로 임대료 인상도 쉽지 않고 여기에 자산가치가 하락하면서 투자수익률도 낮아진 상태다”며 “지금처럼 경기 불확실성이 확대되는 시기에는 안정된 상권 내 우량 상가에 투자 쏠림이 심화될 것으로 예상된다. 특히 고분양가 및 대출이자 부담이 큰 신규 상가에 대한 관심이 낮아지면서, 공급 부담이 크거나 유동인구 확보가 제한되는 지역 내 상가는 외면 받을 가능성이 높다”고 설명했다.
- '천정부지 공사비'에 10년간 평균 8% 뛴 분양가…상승폭 커져
- [이데일리 이윤화 기자] 아파트 분양가가 지난해부터 급등한 것으로 나타났다. 원자재값 상승으로 공사 단가가 올라 앞으로도 분양 가격 상승이 확실시된다. 이에 이미 분양에 들어간 곳들 중 ‘옛 가격’에 나온 아파트에 관심이 커지고 있다.더피알은 부동산R114 자료를 분석한 결과 최근 10년(2014년~2023년) 동안 아파트 분양가는 연평균 약 8.1% 상승한 것으로 나타났다고 15일 밝혔다. 2022년 16.0%, 2023년(5월까지 기준) 11.7% 뛰어 최근 2년 동안 오름세가 유독 가팔랐다.반면 2021년(-6.0%), 2020년(0.7%)은 하락하거나 보합세를 기록했다. 해당기간 수도권 등 대부분 지역이 고분양가 관리지역으로 묶여 분양가 통제를 적용을 받는 아파트가 많았기 때문이다.분양가는 앞으로도 더 상승할 것이 확실시된다. 우선 분양가 상한제 주택에 적용되는 기본형 건축비가 3월부터 ㎡당 194만3000원으로 올랐다. 건설자재 값과 노무비 인상 등에 따른 직접 공사비용 상승분이 반영된 것이다. 현장에서도 분양가 상승을 점치고 있다. 주택산업연구원이 주택사업자들을 대상으로 설문조사한 결과 5월 분양가격 전망지수는 전월대비 9.1포인트 상승한 100.0로 나타났다.부동산인포 권일 리서치 팀장은 “곳곳에서 사업주체와 시공사간에 공사비 갈등이 이어지는 것도 기존의 분양가로는 사업성이 나오지 않기 때문”이라며 “물가 상승률과 금융 비용을 감안했을 때 아파트 가격 상승은 앞으로도 이어질 것”이라고 말했다.이에 따라 연초 시장을 관망하던 수요자들도 분양가가 더 오르기 전에 청약에 나서고 있다. 이달 경기 용인, 광명 등에 나온 아파트는 전용면적 84㎡ 기준 분양가가 10억원을 돌파했지만 모두 청약 마감에 성공했다. 지방도 청주 ‘신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴’ 1순위는 5월 평균 73.7대 1을 기록하며 후끈 달아올랐다.분양이 가시권에 들어온 브랜드 아파트에도 관심이 높을 전망이다. 서울의 경우 동대문구 ‘청량리 7구역 롯데캐슬(가칭, 761가구)’, ‘래미안 라그란데(3069가구)’, 광진구 ‘구의역 롯데캐슬 이스트폴(1063가구)’ 등이 분양을 앞뒀다.또한 분양을 진행 중인 아파트도 가격이 상대적으로 저렴하다는 인식이 퍼지면서 계약률이 오르고 있다. 전북 정읍에 분양중인 ‘정읍 푸르지오 더 퍼스트(707가구)’는 하루에도 수십명이 견본주택을 내방해 고객들의 관심이 꾸준하다. 정읍 첫 1군 브랜드 건설사 아파트로 앞서 진행한 청약에서는 정읍 역대 최다 접수 건수가 몰린 바 있다.분양시장 관계자는 “일부 타입은 조기에 계약이 완료되었고 기존에 관망하던 수요자들이 향후 분양가가 더 오를 것이라는 시장 흐름이 확실시되자 적극적으로 관심을 가지며 계약도 순조롭게 진행 중이라 분양 마감이 임박한 상황”이라고 말했다.한편, 수도권을 시작으로 부동산 지표가 개선되고 있는 점도 긍정적 요인으로 꼽힌다. 한국부동산원에 따르면 5월 둘째 주 서울 용산구 아파트 매매가격이 지난주보다 0.01% 올라 약 11개월 만에 상승했고, 강남4구도 전주 대비 올랐다. 인천은 약 1년3개월 동안 이어온 하락을 멈추고 이번 주 보합(0%)으로 전환했다. 수원(0.05%), 광명(0.16%), 화성(0.14%), 평택(0.08%), 하남(0.15%) 등 경기권 다수도 상승세로 돌아섰다.
- 수도권 공공분양 3.3㎡당 분양가, 민간보다 500만원 낮아
- [이데일리 오희나 기자] 올해 분양한 공공분양 아파트 분양가가 민간분양에 비해 3.3㎡당 500만원가량 낮은 것으로 나타났다. 2021년 이후 민간의 분양가격 오름폭이 컸던 반면, 공공분양의 경우 추정 분양가를 적용하는 사전청약 단지가 늘면서 분양가 산정이 보수적으로 책정돼 격차가 벌어진 것으로 분석된다. [이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.15일 부동산R114가 올해 수도권에서 분양한 공공 및 민간분양 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가격을 조사한 결과, 공공분양 아파트는 1469만원, 민간분양은 1970만원으로 집계됐다. 공공분양 아파트 분양가는 작년에 비해 3.3㎡당 10만원(1459만원→1469만원) 오른 반면, 민간분양은 1817만원에서 1970만원으로 153만원 증가했다. 공공과 민간분양 아파트의 평균 분양가 격차는 3.3㎡당 501만원으로 나타났다. 분양가 변동이 크지 않은 공공분양과는 달리 민간분양가는 2021년 이후 인상폭이 컸다. 건축원가를 비롯해 금융비용, 토지매입 비용 등이 꾸준히 올랐고, 작년 11월과 올해 1월에 걸쳐 수도권 규제지역이 대거 해제됨에 따라 분양가상한제 및 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 심사 대상지가 축소된 점 등이 민간분양 아파트의 분양가 인상을 이끈 것으로 파악된다. 수도권 민간분양 아파트 평균 분양가가 오른 데는 경기지역의 분양가 상승 영향이 컸다. 올해 1월 안양시 후분양 아파트 ‘평촌센텀퍼스트’가 전용면적 84㎡기준 10억원 수준(최초 분양가 기준)에 분양했으며, 2월 분양한 구리시 ‘구리역롯데캐슬시그니처’는 지역 내 최고 분양가를 경신했다. 작년 경기남부권의 정비사업 단지(분상제 미적용)가 평균 분양가격을 끌어올린데 이어 올해에도 오름세를 뒷받침할 가능성이 높다. 서울은 송파구 리모델링 사업지인 ‘잠실더샵루벤’, ‘더샵송파루미스타’와 후분양으로 공급된 마포구 ‘마포더클래시’ 등의 영향으로 작년 평균 분양가가 크게 올랐으나, 올해 들어 영등포, 은평구 등의 신규 분양단지들이 인근 시세 대비 비교적 낮은 분양가를 책정하면서 작년 분양가보다 16% 감소했다. 인천은 지난해 송도국제도시(분상제 미적용) 분양 여파로 평균 분양가격이 높게 반영돼 올해 초에는 상대적으로 소폭 하락한 양상을 보였다. 금융비용 부담으로 분양가에 대한 민감도가 높아짐에 따라 우수 입지에 초기자금 부담이 적은 공공분양 아파트가 선전했다. 2월 경기 고양, 남양주 등에서 분양한 공공분양 아파트의 사전청약 평균 경쟁률은 28대 1(일반공급 기준)을 나타냈고, 3월 SH(서울주택공사)에서 공급한 ‘고덕강일3단지’는 67대 1을 기록했다. 이달 중 수도권 공공택지 전매기간이 완화되면 공공분양 신규 단지에 청약 관심이 더욱 몰릴 것으로 예상된다. 부동산R114는 “기본형건축비 추가 인상이 불가피한 상황에서 사전청약으로 진행되는 단지는 본청약 시점에서 최종 분양가가 조정될 가능성이 높고, 입주시기에 대한 불확실성과 거주기간 이후의 자본이득 등을 고려해야 한다”면서 “특히 토지임대부 분양주택 등 신규 유형의 공공주택은 매월 지불해야 하는 토지임대료를 비롯해 환매 조건 등의 주의 사항을 꼼꼼히 따져보고 신청할 필요가 있다”고 말했다.
- "둔촌주공·영등포자이, 오를 일만 남았는데…청약 안 넣을 이유 있나요"
- [이데일리 이윤화 기자 신수정 기자] 정부가 무순위 청약 조건을 완화한데다 규제지역 내 다주택자 주택담보대출, 분양권 전매까지 허용하면서 ‘올림픽파크포레온’(둔촌주공), ‘영등포자이디그니티’ 등 서울의 주요 아파트 단지 분양이 성공했단 평가가 나오고 있다. 9일 부동산 시장에 따르면 전문가들은 정부의 규제 완화 정책이 이어지면서 앞으로도 서울을 포함한 수도권 지역의 아파트 분양은 지금과 같은 분위기를 이어갈 가능성이 크다고 평가했다. 다만, 고금리 지속 가능성 등에 지방보다는 수도권 지역을 중심으로 수요가 몰리면서 분양시장에도 양극화 현상이 더 심화할 것으로 전망했다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]9일 한국부동산원 청약홈에 따르면 올림픽파크포레온은 지난 8일 하루 무순위 청약을 진행한 결과 4만1540명이 몰려 46.2대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난해 말 이뤄진 일반분양에서는 1순위 청약 경쟁률이 평균 3.7대 1에 그친 것에 비해 높은 수준이다. 이번에 둔촌주공에서 무순위 청약으로 나온 가구는 전용면적 29㎡ 2가구, 39㎡ 638가구, 49㎡ 259가구 등 총 899가구다. 전용 29㎡는 1311명이 신청해 655.5대 1로 높은 경쟁률을 기록했다. 39㎡는 1만2831명이 청약해 20.1대 1, 49㎡는 2만7398명이 신청해 105.8대 1의 경쟁률을 나타냈다. 애초 시장에서 둔촌주공의 ‘줍줍’ 경쟁률은 최대 700대 1 정도를 기록할 것이라 봤는데 이와 비슷한 결과를 나타냈다. 둔촌주공보다 하루 앞선 지난 7일 무순위 청약을 진행한 서울 영등포구 양평동 영등포자이디그니티는 98가구 모집에 1만9478명이 신청해 평균 경쟁률 198.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용 59㎡A 물량 18가구는 253.2대 1로 가장 높은 경쟁률을 보였다. 59㎡B·C, 84㎡A 등도 모두 100대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다. 영등포자이디그니티는 정부의 1·3 대책에 따라 서울 4개구(강남·서초·송파·용산)를 제외한 전역이 규제지역에서 해제한 이후 입주자 모집공고를 내고 청약을 받은 첫 아파트다.전문가들은 둔촌주공과 영등포자이 무순위 청약 결과에 대해 정부가 1·3대책 이후에도 꾸준히 규제 완화책을 내놓고 있는데다가 브랜드 대단지에 입지적으로 뛰어난 아파트에는 수요가 몰렸다고 분석했다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “둔촌주공은 정부의 규제 완화로 큰 수혜를 입었다”며 “지방 거주자 중 무순위 청약을 기다리는 수요가 많았고 전매제한도 줄어서 1년만 보유한 뒤 팔겠다는 생각으로 많이 몰린 것으로 해석할 수있다”고 설명했다.둔촌주공을 포함해 고분양가 논란이 있었지만 분양가가 고물가 등에 지금보다 더 하락하기 어려울 것이란 판단도 무순위 청약 경쟁률을 높이는데 영향을 줬다는 해석도 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “부동산 시장 전체가 완전히 회복됐다고 판단하긴 이르지만 특히 서울은 미분양 우려가 크지 않은 지역인데다가 최근 거래 절벽도 해소되는 모습이어서 실수요자와 더불어 투자 수요까지 붙었다”며 “분양가가 높다는 말도 있었지만 건축비, 인건비, 땅값 등을 따져보면 지금 짓는다고 해도 이 가격에 짓기는 어렵다”고 했다. 정숙희 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들(내꿈사) 대표도 “특히 영등포 자이는 규제지역에서 풀리고 처음 분양받는 단지고 세대주 세대면 누구나 다 청약할 수 있는데 안 넣을 이유가 있냐”며 “앞으로 분양가가 계속 오를 것이란 점을 알고 있어 서울에서 10억원대 분양가는 받아주고 있고 이보다 더 비싸지 않다면 무난하게 청약을 마감할 것으로 예상한다”고 언급했다.전문가들은 앞으로도 서울을 포함한 수도권 지역의 분양 시장 분위기는 양호하리라 내다봤다. 문제는 지방 분양이다. 서진형 경인여자대학교 MD상품기획비즈니스학과 교수는 “타 지역에 거주하는 유주택자도 무순위 청약을 할 수 있게 된데다 대출 규제도 완화하면서 청약 이후 가격 상승을 기대하는 곳은 전국에서 청약 수요가 몰릴 것”이라며 “반대로 지방은 수도권으로 빠져나간 청약 수요에 상대적으로 분양 성적이 저조할 수 있어 시장 양극화가 심화할 수 있다”고 말했다.
- 아파트 1순위 청약자수 4분의 1로 '뚝'
- [이데일리 김아름 기자] 2022년 전국 1순위 청약자 수가 2년새 4분의 1 수준으로 급감했다. 6일 부동산R114에 따르면 지난해 전국 1순위 청약은 113만 6185건이 접수돼, 전년(293만 7145건) 대비 약 61% 감소한 것으로 나타났다. 직전 1년 사이(2020~2021년) 32% 감소한 데 이어 더 가파른 감소세를 보인 것으로, 2년새 4분의 1 수준까지 급감한 셈이다.시도별로 살펴보면 대구가 가장 큰 폭으로 줄었다. 2020년 38만 6,410건에서 지난해 3441건으로 2년 만에 100분의 1 수준으로 떨어졌다. 울산(-97%), 광주(-96%), 서울(-89%), 경기(-85%) 등은 10분의 1 수준으로 줄었다. 이 외에도 부산, 전남, 인천 등 8개 지역에서도 청약자가 줄었다.1순위 청약이 늘어난 지역도 있다. 제주의 경우 258건에서 4385건으로 17배가 됐다. 경남과 강원, 충북 역시 각각 4.5배, 3.5배, 1.5배 수준으로 청약 건수가 늘어났다.권역별로 살펴보면 수도권과 지방광역시 등 대도시에서 감소 폭이 큰 것으로 나타났다. 서울, 인천, 경기와 5개 지방광역시 등 총 8개 지역은 2020년 376만 7326건에서 2022년 68만 7919건으로 81.74%가 감소했다. 세종을 포함한 지방 중소도시는 전국적인 감소세 속 비교적 선방했다. 같은 기간 58만 82건에서 44만 8266건으로 22.72% 줄어드는 데 그친 것이다. 이는 부동산 규제와 가팔라진 분양가 상승세 때문으로 풀이된다. 당시 대도시에 규제가 집중되면서 비교적 규제가 덜한 지방 소도시로 청약 수요가 빠져나간 것이다. 또 전국적으로 분양가가 꾸준히 오르면서 주요 대도시는 고분양가 논란에 휩싸였으나, 지방 소도시는 상대적으로 합리적인 분양가에 진입 문턱이 낮아진 점도 영향을 미쳤다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “규제 풍선효과로 인해 지방 소도시로 청약자들이 꾸준히 이동한 가운데, 사실상 비규제 메리트 못지않게 합리적인 분양가가 중요하게 고려됐다”면서 “때문에 전국적으로 규제가 완화되면서 비규제지역으로서의 메리트는 적어졌지만 가격경쟁력이 높은 단지들로 수요자들이 발길을 돌리고 있다”고 전했다.천안에서 3월 중 분양 예정인 GS건설 ‘북천안자이 포레스트’ 분양 관계자는 “이 단지의 분양가는 3.3㎡당 평균 666만원으로 지난해 천안 아파트 평균 분양가 1304만원의 절반 수준에 불과하다”며 “5년간 의무임대기간을 거친 아파트임에도 불구하고 전국적으로 분양 문의가 이어지고 있는 데에는, 수도권, 광역시 등과 비교해 합리적인 분양가가 주효한 것으로 보인다”고 말했다.
- "LH '수유 칸타빌' 살 돈이면, 세곡 아파트 두 번 짓고도 남아"
- 9일 오전 서울 종로구 경제정의실천시민연합(경실련)에서 경실련 관계자들이 2016년부터 2020년까지 서울경기 지역의 LH 매입임대 가격 분석결과 발표 기자회견을 하고 있다. (사진=연합뉴스)[이데일리 박경훈 기자] LH 매입임대 가격이 SH 건설원가와 비교해 터무니 없이 비싸다는 주장이 나왔다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 서울 지역 기준 LH 매입입대 아파트 경우 1억8000만원, 다세대 주택은 1억2000만원의 세금낭비가 발생했다고 지적했다. 경실련은 “건설원가 수준으로 임대주택을 매입해야 한다”고 밝혔다.강북 매입임대 아파트 구입 금액과 SH 공공아파트 건설원가 비교. (자료=경실련)◇ ㎡당 수유팰리스 920만 vs 세곡 아파트 436만원경실련은 9일 오전 서울 종로구 경실련 강당에서 지난 5년간(2016~2020년) LH 매입임대 서울·경기 지역 2만6188세대 분석결과를 발표했다.최근 LH는 ‘악성 미분양’으로 불리는 ‘서울 강북구 칸타빌 수유팰리스’ 소형평형(전용 19~24㎡형) 36채를 사들이는데 79억 4950만원을 지급해 ‘고가매입 논란’을 불렀다. 1가구당 매입 가격은 2억2000여만원, 전용면적 ㎡당 920만원이다.반면, SH가 공개한 ‘세곡지구 2-1’아파트의 전용면적 ㎡당 건설원가는 수유팰리스의 절반 아래인 436만원이다. 경실련은 세곡 2-1의 건설원가를 적용하면 전용면적 24㎡ 아파트 한 채를 짓는데 1억이 들며, 36채를 짓는다면 37억6353만원이 들 것으로 추정했다.정택수 경실련 경제정책국 부장은 “수유팰리스를 사는 값이면 세곡 2-1 아파트를 두 번 짓고도 이윤이 남는다는 얘기”라며 “수유팰리스를 사들이는 가격으로 공공주택을 직접 지었다면 41억 8597만원의 세금을 낭비하지 않았거나 공공주택을 더 많이 지을 수 있었을 것”이라고 지적했다.이와 함께 LH는 서울·경기 지역에서 지난 5년간 매입임대에 총 5조8038억을 소요했다.LH는 가구당 평균 2억 4000만원을 지급했다. 반면 가구당 공시가격은 1억7000만원, 공시가격 시세반영률이 69%이다. 국토부에 따르면 공동주택 공시가격 시세반영률은 2018년 68.1%에서 2020년 69%로 변동했다. 정택수 부장은 “공시가격 시세반영률은 LH가 시세대로 모든 금액을 지불하고 주택을 매입했음을 재확인시켜준다”고 설명했다.서울 지역 LH 매입임대 주택 가격과 SH 공공아파트 건설원가 비교. (자료=경실련)대상을 서울 지역으로 한정해 매입임대 주택 평균 수준인 59㎡으로 LH 매입임대 비용을 보면 아파트 기준 SH 건설원가 보다 1억8000만원이 더 들어간 것으로 조사됐다.LH 매입임대 기준으로 서울 지역에 59㎡ 주택 1호를 매입하는데 아파트의 경우 4억4000억, 다세대의 경우 3억8000만원이 필요했다. 정 부장은 “세곡 2-1 단지 1호를 짓는데 2억6000만원이 드는 것과 비교하면, 매입임대 아파트의 경우 1억8000만원, 다세대는 1억2000만원 정도의 세금낭비가 발생한 것과 다름없다”고 비판했다.LH가 미분양 주택 등을 높은가격에 사들여 임대하는 이유는 인근 거래사례를 참조하는 감정평가 방식 때문이다. 정 부장은 “가격이 폭등했을 때의 시세를 반영한 매매가격 또는 고분양가를 매입금액 기준으로 삼지 말고 건설원가를 반영해 감정평가해야 한다”고 강조했다. 이어 “감정평가방식도 건설원가와 거래가격과 비교하여 양자를 균형있게 고려해야 한다”고 덧붙였다.(자료=경실련)◇“집값 폭등 시기, LH 매입임대 급격히 늘려”한편, LH의 5년 동안 서울·경기지역 매입임대 주택 매입금액은 5배가량 증가했지만, 주택 매입호수는 3배만 늘었다. 구체적으로 2016년에는 3700억원(2318가구), 2017년에는 5165억원(2952가구)이었지만, 2018년에는 1조45억(4866가구)으로 껑충 뛰었고 2019년에는 전년보다 1조1646억(4348호)보다 더 많은 2조1691억을 사용했다.정 부장은 “매입금액보다 매입호수가 적은 이유는 호당 가격이 1억6000만원에서 최대 2억8000만원까지 상승한 영향이 크다”면서 “집값 폭등 시기, LH가 매입임대를 급격히 늘린 것은 그 자체로 잘못된 매입이자 혈세 낭비”라고 비판했다.
