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- 민관협력 패스트트랙 주택공급…"정비사업 규제완화부터"
- [이데일리 정두리 기자] 전국 부동산 가격이 요동치는 가운데 정부가 새해부터 ‘집값 잡기’ 올인에 나섰다. 이번엔 주택 공급을 통해서다. 경제 사령탑인 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 물론 문재인 대통령까지 직접 나서며 부동산 안정화를 위한 추가 대책 수립에 주저하지 않겠다는 입장이다. 변창흠 국토교통부 장관은 설 전에 주택난 해결을 위한 도심 주택 공급 방안을 발표할 예정이다. 문 대통령은 5일 새해 첫 국무회의를 주재한 자리에서 부동산 정책과 관련 “투기 수요 차단과 주택 공급 확대, 임차인 보호 강화라는 정부의 정책 기조를 유지하면서 추가적으로 대책 수립에 주저하지 않겠다”며 “무엇보다 혁신적이며 다양한 주택 공급방안을 신속하게 마련하는 데 역점을 두겠다”고 밝혔다. 변창흠 국토교통부 장관(왼쪽 두번째)가 5일 진행한 주택 공급기관 간담회에서 발언하고 있다. (사진=국토부)◇민관 패스트트랙으로 올해 39.1만가구 공급변창흠 국토부 장관은 이날 주택공급 관련 민관 핵심기관장들을 불러 주택 공급확대를 위한 대책 추진 기본방향을 설명했다. 서울시, 경기도, 한국주택토지공사(LH), 주택도시보증공사(HUG), 서울주택도시공사(SH), 경기주택도시공사(GH), 한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국부동산개발협회장들이 이날 영상으로 정책 간담회를 열었다. 변 장관은 “올해 민간 분양물량이 전망기관에 따라 36만2000가구에서 39만1000가구로 예상되고 있고, LH 등 공공물량, 사전청약 등을 포함하면 총 분양물량이 최대 51.3만호에 이를 전망”이라면서 “이 같은 분양물량이 실제 분양으로 이어질 수 있도록 지자체와 함께 컨설팅, 지원체계 구축 등 적극 지원하겠다”고 밝혔다. 국토부는 이를 위해 설 명절 전 주택 공급대책을 발표한다. 변 장관은 이날 대책의 기본방향으로 △민관협력 ‘패스트트랙’으로 주택 신속히 공급 △역세권 등 도심 내 가용용지와 공공택지를 통해 충분한 물량 공급 △품질 높은 주택공급 △수요자들이 선호하는 주택 집중 공급 △개발이익 적정 배분 및 선제적 투기수요 차단 등 5가지를 제시했다. 변 장관은 도심 내 공급실적이 우수한 업체엔 신규 공공택지 입찰 시 가점을 주고, 1%대의 저리로 건설자금을 지원해 이자부담을 대폭 완화하는 등의 혜택을 준단 점도 강조했다.한국주택협회, 대한주택건설협회는 향후 민간 주택공급 촉진을 위해 △HUG 고분양가 관리의 합리적 운영 △신규 건설을 장려하기 위한 임대주택 관련 세제 및 금융지원 △도시 및 건축 관련 규제 개선 등을 과제로 건의했다.변 장관은 “주택 건설업계의 건의사항을 관계 부처 및 지자체와 적극 협의해 나가겠다”며 “교통편리 지역의 지구단위계획 수립을 통한 용적률을 최대 700%로 완화하고, 입지규제 최소구역 주거비율 완화, 공공 재건축 종상향에 대한 제도적 근거마련 등 기존 과제를 차질 없이 마무리 지을 것”이라고 말했다. ◇“시장니즈 반영 긍정적…재건축 규제완화 필수”전문가들은 정부가 주택공급에 구체적이고 적극적인 안을 내놨다는 점에서 일단 긍정적인 평가를 내놓고 있다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “패스트트랙으로 속도감있게 주택공급하겠단 건 시장의 니즈에 부응하겠단 뜻으로 긍정적”이라며 “지금까지 나온 3기 신도시와 도심 공급대책 외에 플랜 A, B, C 등을 더 만들어서 공급이 충분하단 인식을 강하게 심어줘야 한다”고 말했다.하지만 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “공공만 가지고는 주택공급에 한계가 있을 수밖에 없다”면서 “민간과 함께 공급에 나서야 시장에 효과가 날 수 있을 것”이라고 주문했다. 그러면서 “결국 정비사업이 핵심인데, 정부가 정비사업 규제를 얼마나 풀어줄 것이냐가 이번 공급대책의 핵심 키워드가 될 것”이라고 봤다.
- '나인원한남 보유세 부담'…대신F&I 대한 신평사 전망 엇갈려
- [이데일리 박정수 기자] 크레딧업계에서 대신에프앤아이의 신용도를 두고 엇갈린 전망을 내놓고 있다. 종합부동산세법이 개정되면서 법인 임대사업자에 대한 보유세 부담이 크게 확대, 대신에프앤아이가 자회사인 디에스한남을 통해 펼치는 ‘나인원한남 사업’ 수익성에 걸림돌이 되고 있다는 데에는 이견이 없다. 다만 나인원한남 분양전환 결과에 따라 NICE신용평가(이하 나신평)는 재무안정성 저하 가능성이 상존하고 있다며 ‘부정적’ 전망을 내놨고, 한국신용평가(이하 한신평)는 임차인의 조기분양 유인이 높다며 ‘안정적’ 전망을 유지했다.17일 크레딧업계에 따르면 나신평은 대신에프앤아이의 선순위 무보증사채 신용등급을 ‘A’로 유지하고, 등급 전망을 기존 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 조정했다. 반면 한신평은 무보증사채 신용등급 A와 ‘안정적’ 전망을 유지했다.최대주주가 대신증권(003540)(지분율 100%)인 대신에프앤아이는 유동화전문 회사가 부실채권을 기초자산으로 발행하는 유동화증권의 인수 및 처분업무를 주요 사업으로 하고 있으며, 100% 자회사인 디에스한남을 통해 한남동 외인 부지 고급주택 개발사업을 진행하고 있다.총 사업비 약 1조4000억원에 달하는 나인원한남 사업은 한국토지주택공사(HUG)로부터 매입한 한남동 670-1번지 일원의 토지 건물에 대해 진행되는 주택개발사업이다. 대신에프앤아이는 주택개발사업을 영위할 시행 법인으로 특수목적법인(SPC) 디에스한남을 설립했다.2018년 고분양가로 인해 주택도시보증공사와 분양보증 협의 절차가 난항을 겪음에 따라 2018년 4월 일반분양 대신 임대분양 방식(선임대분양, 4년 의무거주 후 분양전환)으로 사업구조를 전환, 2019년 12월부터 임차인 입주가 시작됐다. 2023년 12월부터 분양전환이 진행될 계획이었다.하지만 올해 8월 18일 종합부동산세법이 개정되면서 법인 임대사업자에 대한 보유세 부담이 크게 확대됐고, 사업수지 저하에 대한 우려가 나타났다. 여윤기 한신평 연구원은 “세제 개편으로 사업 초 예상했던 수준보다 세금 부담이 크게 확대됐고, 사업수지 저하 압력이 높아진 것은 자명한 사실”이라고 지적했다. 올해 사업장 공시지가(약 1조2300억원)을 기준으로 추정한 2020년 보유세는 약 431억원이나 종합부동산세율 개편 영향을 반영한 2021년 추정 보유세는 847억원으로 보유세 부담이 약 2배(416억원 증가)로 확대된다.예정대로 4년간 임대가 지속된다고 가정하면 임대사업으로 인해 부담해야 할 보유세 부담은 3000억원을 초과할 것으로 추정한다. 종합부동산세법 개정으로 약 1200억원 이상 세금 부담이 증가한 것으로 추정한다.박현준 나신평 연구원은 “정부의 세제 개편으로 주택 공시가격이 시세 수준으로 현실화되고, 2021년부터 부과되는 법인 보유 주택의 종합부동산세율이 인상되는 등 나인원한남 관련 비용 부담이 크게 증가할 예정”이라고 설명했다.이에 디에스한남은 올해 8월 임대사업자 등록 말소를 통해 의무임대 부담을 해소했고, 내년 부동산 보유세의 과세 기준일인 6월 이전에 기존 입주민들을 대상으로 조기 분양전환을 추진하고 있다.분양 전환이 계획대로 진행되면 내년 상반기 중 분양전환대금이 유입되면서 관련 자산, 부채가 연결재무제표에서 제거될 것이기 때문이다. 그러나 일부 입주민들이 조기 분양전환에 반발해 소송을 제기한 상태다.이에 대해 박 연구원은 “다주택자 세금 규제 강화 등으로 분양전환 미신청 세대의 시장 매각 또한 지연될 가능성을 배제할 수 없는 상황”이라며 “소송 등으로 분양전환 일정이 연기되거나, 분양 전환율이 저조한 가운데 미분양 세대의 시장 매각이 지연되면 경상적인 영업 현금흐름으로 나인원한남 관련 비용 부담을 충당하기 어렵기 때문에 재무안정성이 재차 저하될 수 있다”고 판단했다.반면 여 연구원은 “소송 참여 세대 수는 전체 분양전환 대상 세대의 약 3분의 1 수준으로 비중이 크지 않다”며 “그리고 가처분 신청의 경우 소송에 참여하지 않은 세대는 소송 결과에 영향을 받지 않는 것으로 파악된다”고 설명했다.이어 그는 “소송에 패소해도 가처분 소송을 신청하지 않은 세대에 대해서는 효력이 발생하지 않아 조기분양은 예정대로 진행되는 상황”이라며 “결국 현재 진행되는 ‘분양전환 중지 가처분’ 소송하에서는 소송 결과와 관계없이 약 3분의 2의 입주민은 조기 분양전환이 가능하다”고 강조했다.무엇보다 대부분의 입주 세대에 대해 임차인 모집 당시(2018년 7월)의 분양가 수준에서 분양을 받을 수 있는 우선권을 부여했고, 이는 현재 인근 시세 대비 저렴한 수준이라 분양전환 우선권을 보유한 임차인의 조기분양 유인은 높을 것으로 판단한다. 세대별로 부여된 분양전환가격은 평당 5500만~6000만원 수준으로 인근 한남더힐의 평단가 6200만~7300만원(2020년 중 실거래된 85, 100평형 기준) 대비 낮은 수준이다.여 연구원은 “3분의 2보다 적은 50% 조기 분양 시 대신에프앤아이의 부채비율은 약 700%에서 400% 초반(연결재무제표 기준)으로 하락할 것으로 예상돼 재무구조 개선 효과가 기대된다”고 전했다.박 연구원은 “나인원한남 분양전환 절차가 완료되기 전까지는 수익이 발생하지 않기 때문에, 과거 수준의 수익성 회복에는 시간이 소요될 것”이라며 “현재 추진 중인 분양전환 성과가 저조할 경우에도 레버리지배율 상승 등으로 재무안정성이 재차 저하될 우려가 존재한다”고 지적했다.
- 2030년까지 대전에 신규 주택 12만호 공급…집값 잡힐까?
- 대전 유성구 전경. 사진=대전 유성구청 제공[대전=이데일리 박진환 기자] 오는 2030년까지 대전지역에 12만가구의 신규 주택이 공급된다.대전시는 주택가격 상승에 따른 시민들의 주거 불안을 해소하고, 코로나19로 침체된 지역경제 활성화를 위해 중장기 주택공급 대책을 마련, 시행한다고 17일 밝혔다. 우선 주택가격 안정을 위해 2023년까지 63개 단지에 5만 6334가구를, 2030년까지 모두 12만가구의 주택을 공급하기로 했다.연도별로는 내년 2만 8175가구, 2022년 1만 5756가구, 2023년 1만 2403가구 등이다. 이 기간 동안 공급유형별로 보면 분양이 4만 6468가구, 임대가 9866가구 등이다. 사업주체별로는 공공 1만 625가구, 민간 4만 5709가구 등이다.올해 10개 단지에서 6925가구가 분양된 것과 비교하면 내년부터 공급이 대폭 증가해 주택가격 안정을 통한 시민 주거불안이 다소 해소될 전망이다. 특히 고분양가 방지와 외지인 투기세력 차단을 위해 분양가 심사 및 대전시 거주자 우선공급, 공약사업인 드림타운 3000호 공급을 지속적으로 추진하기로 했다.또 2023년까지 63개 단지에서 5만 6334가구의 신규 주택을 공급해 공공 및 민간에서 15조 3000억원의 규모의 공사비가 투자될 것으로 내다봤다.이 중 지역업체 하도급 규모는 9조 9500억여원으로 경기부양에 도움이 될 것으로 예상하고 있다.이번에 추정한 15조 3000억원은 주택분야 공사비만 계산한 것으로 토지보상비와 일자리 창출, 주변 상권 소비. 지역 인구유입, 개발사업을 통한 기반시설 확충 등을 고려하면 실제 지역경제에 미치는 투자 효과는 20조원에 달할 전망이다.이와 함께 대전시는 지역업체 하도급을 비롯해 설계, 분양 등 시행사가 발주하는 각종 용역과 공사에 대해서도 지역업체를 원도급에 참여하도록 유도할 방침이다.허태정 대전시장은 “주택공급 확대로 주택가격 안정과 시민들의 주거 안정에 큰 힘이 되길 바란다”며 “개발사업에 투자되는 민간과 공공의 자금을 지역에 환원시켜 시민이 체감할 수 있는 지역경제 활성화를 강력히 추진하겠다”고 강조했다.그러나 이번에 대전시가 발표한 주택공급 계획을 보면 대내외적인 돌발 변수 없이 추정한 수치로 실제 공급 여부와 상당한 괴리를 보일 수 있다는 지적도 제기되고 있다.지역의 부동산 관련 전문가들은 “이번에 대전시가 발표한 중장기 주택공급 대책을 보면 직장과 교육 등 수요가 몰리는 지역에 대한 공급보다는 재정비사업 지역 위주로 편성, 실제 수요과 공급이 미스매칭될 것”이라며 “주택은 공급시기와 규모, 위치 등이 가장 중요한 만큼 전체 공급량에 치우친 정책보다는 실제 수요가 필요한 시점와 위치에 공급하는 것이 중요하다”고 조언했다.
- 대구 ‘동성로SK리더스뷰’, 이달 분양
- [이데일리 김미영 기자] 대구 중심가에 48층 높이의 새 주상복합 아파트가 들어선다.9일 분양업계에 따르면 한국토지신탁은 대구 중구 삼덕동2가 일원에 짓고 있는 ‘동성로 SK리더스뷰’를 이달 중 분양할 예정이다. ‘동성로 SK리더스뷰’는 지하 5층~지상 최고 48층, 2개 동, 전용면적 84㎡인 335가구로 이뤄진다. 아파트와 함께 분양하는 단지내 상업시설 ‘동성로 SK리더스뷰 애비뉴’는 지상 1~4층에 들어서며, 규모는 연면적 약 1만6076㎡(약 4863평), 총 179실이다.‘동성로 SK리더스뷰’는 대구의 쇼핑과 문화, 생활 인프라가 잘 갖춰진 동성로 인근에 48층 랜드마크 단지로 조성될 예정이다. 현대백화점 대구점, 롯데백화점 대구점, 동아백화점, 대구백화점, 킴스클럽 동아쇼핑점 등의 쇼핑시설이 인접해 있고 CGV, 롯데시네마도 가깝다.단지 바로 앞에는 4만2500여㎡ 규모의 국채보상운동기념공원과 2·28기념중앙공원이 있어 도심속 공원을 내 집 앞 정원처럼 누릴 수 있고 공원 조망이 가능하다. 또한 대구 중구청과 중부경찰서 등 행정기관과 경북대병원 등 대형의료기관도 가까이 있다.교통여건도 좋은 편이다. 대구 도시철도 2호선 경대병원역, 1호선 중앙로역, 1호선과 2호선 환승역 반월당역을 도보로 이용할 수 있다. 단지 인근으로 달구벌대로와 중앙대로 등 도로 교통망과 KTX 동대구역과 대구역 등 철도 교통망이 잘 갖춰져 광역 및 시내권 이동이 편리하다. 경북대학교 치과대학, 의과대학, 간호대학 등도 인근에 있다.‘동성로 SK리더스뷰’엔 SK건설의 미세먼지 차단 특화설계를 적용한다. 커뮤니티 시설로는 손님들이 편안하게 숙박할 수 있는 게스트하우스, 다양한 운동시설을 갖춘 피트니스센터, GX룸, 주민카페, 어린이집 등을 조성한다.동성로 SK리더스뷰 항공조감도주거시설과 상업시설이 함께 조성되는 주상복합 단지로 원스톱 라이프까지 가능하다는 점도 장점이다. 단지 내 상업시설 ‘동성로 SK리더스뷰 애비뉴’ 1~2층에는 트렌디한 식음료 업종으로, 3~4층에는 경북대학병원과 연계가 가능한 메디컬 업종이 들어설 예정이다. 상업시설의 빠른 정착을 위해 일부 점포에 5년 동안 5%의 수익을 확정하는 확정 수익 보장제도 실시될 예정이어서 눈길을 끈다.단지가 들어설 대구 중구는 수성구와 함께 주택보증공사(HUG)가 지정한 고분양가 관리지역이다. 분양 관계자는 “1년 이내 분양한 아파트가 있으면 같은 수준으로, 1년이 넘었을 때는 105%를 넘지 않는 범위에서 분양가를 책정하기 때문에 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정된다”고 설명했다.‘동성로 SK리더스뷰’의 모델하우스는 대구 수성구 황금동에 이달 중 문을 연다.
- 청약시장 전국이 용광로...지방까지 들썩들썩
- [이데일리 문승용 기자][이데일리 신수정 기자] 지난 6월 광주 동구 ‘e편한세상 무등산’은 평균 경쟁률 106.69 대 1을 기록했다. 올해 이 지역 최고 경쟁률을 갈아치웠다. 같은 달 광산구 소촌동 ‘힐스테이트 광산’은 평균 53.43대 1 경쟁률로 1순위 청약을 마감했다. 지난 12일 진행한 ‘동대구 더 센트로 데시앙’ 1순위 청약은 688가구 모집(특별공급 제외)에 청약 통장 접수 5235건이 몰렸다. 평균 경쟁률은 7.61대 1로 집계됐다. 이날 최고 경쟁률을 기록한 전용면적 84㎡A에는 204가구 모집에 총 3613명의 청약자가 몰렸다.전국 청약시장이 들끓고 있다. 시세보다 분양가가 저렴한 로또청약에 대한 기대감에 전세난까지 겹치자 새 아파트 장만에 나서는 수요가 급증하고 있다. 최근 이 같은 바람은 비규제지역인 지방까지 이어지면서 전국이 청약 광풍에 들썩이고 있다.◇ 지방 5대 광역시, 평균경쟁률 31.7대 117일 부동산114에 따르면 올해 지방 5대 광역시에 공급된 아파트 일반분양 물량은 총 3만 2306가구로, 이곳에 몰린 1순위 청약 통장 수는 102만 2983개다. 평균 경쟁률이 무려 31.67대 1에 달한다. 지역별로 보면 부산이 59.88대 1로 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 이어 대전이 32.41대 1을 기록했고 △광주 24.07대 1 △대구 22.39대 1 △울산 20.26대 1의 경쟁률을 나타냈다. 이들 중 조정대상지역은 대전 한 곳 뿐이다. 다만 울산을 제외하고 나머지는 고분양가 관리지역으로 새 아파트 분양시 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 받았다. 투기과열지구나 조정대상지역보다 상대적으로 주택담보대출 가능 비율이 높고, 청약 자격도 완화된다. 반대로 분양가는 시세보다 저렴해 부동산시장에 과열 양상이 나타난 것으로 풀이된다.실제로 부산의 경우 지난달(10월) 기준 신규 아파트 분양가는 3.3㎡당 1578만원으로 같은 기준 매매가(1099만원)보다 훨씬 높았다. 그러나 고분양가 관리지역인 해운대구, 수영구의 경우 매매가가 각각 1523만원, 1754만원으로, 분양가가 더 낮은 편이다. 아예 규제가 없는 울산은 경기회복세와 함께 주거 선호도가 높은 남구 지역에 공급이 나오면서 청약 수요가 회복됐다. 특히 울산광역시 남구에 공급된 ‘문수로대공원 에일린의 뜰’은 1순위 청약경쟁률 309.83대 1을 기록하기도 했다. 여경희 부동산114 과장은 “부산의 경우 조정대상지역에서 해제되면서 재고아파트 시장의 분위기가 살아났고, 이 열기가 분양시장까지 옮겨가고 있다”며 “투자수요도 겹친데다 신축아파트 수요가 강한 분위기여서 청약시장의 인기가 높다”고 설명했다.지방광역시 청약광풍의 또 다른 원인으로는 새 아파트에 대한 선호도도 한 몫했다. 주택 노후화가 심화하면서 새 아파트 선호 현상이 청약열기를 더했다는 분석이다. 포애드원이 부동산 114의 자료를 분석한 전국 노후 아파트 비율을 보면 1990년 이전부터 올해 기준 10년 초과 노후 아파트는 전체 1000만 3736가구 중 758만 9127가구로 전체 75.86%에 달한다. 지역별로는 부산 75.2%, 대구 79.5%, 광주 80.6%, 대전 82%, 울산 73.8%로 대부분 지역에서 새 집 수요가 커질 수밖에 없는 구조다.◇“급등한 전셋값이면, 새 집 산다”주택 수요가 청약시장으로 몰리면서 대기수요가 늘어나자 전세난은 더 가중되고 있다. 한국감정원의 주간 아파트값 동향을 보면 이달 둘째 주(9일) 기준 지방 아파트 전세가격은 0.29%로 일주일 새 0.06%포인트 상승했다. 세종(1.16%)은 ‘행정수요 이전’ 기대감으로 전국에서 전세가격이 가장 많이 올랐다. 울산(0.56%), 부산(0.35%), 대전(0.34%), 대구(0.33%) 등 전국 모든 시·도 전셋값이 서울보다 더 뛰었다. 반대로 전세난을 피하기 위해 청약으로 몰리는 수요도 늘고 있다. 기존 주택의 전세가격이 급등하면서 분양가와의 격차가 거의 없자, 청약으로 더 몰리고 있는 형국이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “가중되는 전세난이 매매 수요를 확산시키며 청약시장에 뛰어들게 만들고 있다”며 “노후 주택에서 새 아파트로 넘어가는 수요가 지속되면서 높은 청약 경쟁이 이어지고 있다”며 고 설명했다.
- '래미안 원베일리' 분양, 해 넘긴다…내년 1월엔 나올까
- [이데일리 정두리 기자] 서울 서초구 반포동 신반포3차·신반포23차·경남아파트를 통합 재건축하는 ‘래미안 원베일리’의 일반분양 예정 시기가 내년 1월로 미뤄질 전망이다. 이조차 조합이 수긍하는 분양가가 도출될 경우라, 분양가 산정 결과에 따라 분양 일정은 더 지연될 가능성도 있다. 조합 측에서는 분양가로 3.3㎡당 5300만원 이상은 책정해야 한다는 입장을 고수하고 있는 것으로 알려진다. ◇17일 택지비 감정 재평가 마무리16일 관련업계에 따르면 원베일리 재건축 사업은 현재 택지비를 재산정하는 중으로, 17일이면 감정 평가가 마무리된다. 앞서 원베일리 조합은 주택도시보증공사(HUG)가 보증서를 발급하면서 제시한 분양가(3.3㎡당 4891만원)가 너무 낮다고 판단, 상한제 적용 아래서 분양가 책정을 위한 택지비 평가서를 한국감정원에 제출했다. 그러나 감정원은 보완이 필요하다며 한 차례 퇴짜를 놨고, 현재 재평가를 진행하고 있다. 원베일리 재건축 현장. (사진=연합뉴스)지방자치단체장이 지정한 두 곳의 감정평가업체들이 재평가를 마무리하는 대로 서초구는 이를 취합해 감정원에 적정성 검토를 요청할 계획이다. 통상 택지비는 분양가의 60~70%를 차지하기 때문에 조합에게 이번 결과는 무척 중차대한 사안이다.서초구청 관계자는 “평가업체 두 곳 중 한 곳이 감정평가를 오늘(16일) 제출했고, 나머지는 17일까지 보내겠다는 회신을 받았다”고 했다. 감정원의 적정성 검토는 최대 15일 정도 걸릴 것으로 보인다. 이에 따라 이달 말이면 택지비 평가서 검토 결과를 조합이 확인할 수 있고, 조합은 이를 수용할지 결정해야 한다. 이후 분양가는 택지비와 기본형건축비 및 건축가산비에 적정이윤을 더해 지자체 분양가심의위원회에서 결정한다. 심의위원회는 보통 한 달에 한번 꼴로 열린다. 이러한 절차를 거치면 결국 내년 1월은 돼야 원베일리의 분양가가 확정되고, 일반분양 일정을 잡을 수 있다는 게 업계의 예상이다. 한형기 원베일리 조합원은 “조합이 수긍할 만한 분양가가 결정되면 나머지는 일사천리로 진행될 것”이라면서 “최대한 내년 1월에 일반분양 모집공고를 낼 것으로 보고 있다”고 했다. ◇분양가 진통, 이번엔 매듭짓나다만 이는 조합과 시공사인 삼성물산이 납득할 수 있을만한 분양가가 나왔을 때의 이야기다. 조합 측에서는 분양가가 3.3㎡당 5300만원 이상은 책정 돼야 한다는 입장을 고수하고 있다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “일반적으로는 HUG에서 통제하는 것보다 분양가상한제에서 가격이 더 내려가는게 일반적 해석”이라고 설명했다. 정부는 분상제 시행시 HUG의 고분양가 심사를 통한 가격에 비해 분양가가 5∼10% 정도 낮아질 것이라고 밝힌 바 있다.다만 윤 원구원은 “HUG 분양가 산정보다 분양가상한제 하에서 고분양가를 기대하게 되는 이유는 공시가격과 관련된 이유가 크다”면서 “서울의 경우 공시가격이 연간 10% 이상 상승폭을 기록하고 있다. 토지가격과 건축비를 산정할 때 공시가격 반영 비율을 높이면 되는 것”이라고 했다. 이어 “조합 측면에서는 공시가격에서 가산점을 얻으면 플러스 요인이 있다고 판단한 것”이라면서 “분상제 상에서는 토지비용이 변수가 될 것”이라고 봤다.감정원 입장에서는 HUG 분양가를 뛰어넘는 택지비 감정평가 결과를 받아들이기 어려울 수 있어 이와 괴리가 크다면 후분양 가능성도 배제할 수 없다. 준공 후 분양을 해도 똑같이 상한제가 적용되지만 최근 정부의 공시지가 인상 폭과 현실화율 제고 계획을 고려하면 분양가를 좀 더 올릴 수 있는 대안이 될 수 있어 여러모로 셈법을 따져봐야 한다. 정비업계 관계자는 “민간 재건축의 경우 매년 공시지가가 오르고, 기본형건축비도 1년에 2번씩 상승하기 때문에 재건축 공사의 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 비용 등을 따져 분양 시기의 전략적 판단을 할 수밖에 없을 것”이라면서 “결국 감정원의 판단이 원베일리의 향후 일정을 좌우할 것”이라고 봤다.
- 해링턴 플레이스 반월당2차, 견본주택 13일 공개
- [이데일리 황효원 기자] 대구의 최중심인 반월당권 최고 44층 주상복합단지로 관심을 모으고 있는 ‘해링턴 플레이스 반월당2차’가 13일 견본주택을 공개하고 본격적인 분양을 실시한다. 청약일정은 23일 아파트 특별공급을 시작으로 24일 1순위, 12월 01일 당첨자발표다. 코로나19의 예방을 위해 견본주택 관람은 홈페이지 사전예약을 통해서 13일부터 22일까지 진행한다. 현장관람을 대신하여 e모델하우스도 운영한다. 이 단지는 대구에 희소한 더블 환승역세권의 편리한 교통과 프리미엄을 누릴 수 있는 도심 입지를 자랑한다. 1·2호선 반월당역, 1·3호선 명덕역이 가까워 1·2·3호선을 모두 이용할 수 있고 대구의 동·서, 남·북 교통축인 달구벌대로와 중앙대로로 대구 어디로나 빠르게 이동할 수 있다. 현대백화점, 동성로·반월당 상권, 다양한 병원, 금융기관 등 도심의 풍부한 인프라로 생활이 편리한 것은 물론이다. 탑마트, 남문시장, 라파엘병원 등 초근접 근린생활시설이 편의성을 더욱 높여준다. 교육환경도 우수해 자녀교육에 걱정이 없다. 명덕초, 대구제일중 등을 걸어서 통학할 수 있는 안심 학세권이고 경북여고, 경대사대부설 초·중·고 등 전통있는 명문학교가 가까이 위치해 있다.‘해링턴 플레이스 반월당2차’는 대구에서 분양권 전매제한 이후 입주(취득전) 전 분양권 전매가 가능한 첫 주상복합 아파트 단지여서 더욱 이목이 집중되고 있다. 또한 이곳은 고분양가 관리지역으로 지정된 중구에 위치하여 분양가가 시세보다 낮을 것으로 예상되고 반월당 인근 지역이 재개발과 대규모 주거환경개선사업에 따라 신주거타운으로 확장되고 있어 가격 상승여력이 크다고 할 수 있다. 실제로 인근 지역에서 올해 상반기 분양된 ‘반월당역 서한포레스트’의 분양권이 지난달 6억1940만원(전용면적 84㎡)에 실거래 되었고 ‘청라힐스자이’는 8억1637만원(전용면적 84㎡)에 실거래되면서 최고점을 찍었다. 분양가는 ‘반월당역 서한포레스트’가 평균 5억4천만원대(발코니 확장비 포함), ‘청라힐스자이’는 평균 5억2천만원대(발코니 확장비 포함)였다. 또한 최근 재개발과 대규모 주거환경개선사업에 따라 반월당역-중앙대로 주변이 신주거타운으로 확장되고 있어 남산권의 중구 프리미엄을 이어받는 지역으로 미래가치도 기대되고 있다. 반월당 인근은 기존 아파트단지와 코오롱글로벌을 시공사로 선정하고 진행중인 사랑마을과 행복마을 가로주택 정비사업 약 480세대, 지난 3월 분양한 반월당역 서한포레스트까지 더해 신규 아파트단지가 추가되고 있고 이외에도 5개 지구의 재개발 사업 5,000여 세대가 추진 중이다. 남산동 437번지에 명륜지구 약 1,200세대와 257번지에 대남지구 주택재개발사업 약 1,300세대가 진행 중이며 남산동 732-1번지 일원과 대봉동 590번지 일원, 대봉동 744번지 일원에도 대규모의 주거환경개선사업 3,000여 세대가 진행 중이어서 반월당 주거타운의 규모가 점점 커질 것으로 기대되고 있다.‘해링턴 플레이스 반월당2차’는 인근 주거단지들이 모두 30층대 높이로 건설되어 스카이라인을 이루는 가운데 최고층인 44층으로 건설되어 반월당 주거타운의 랜드마크로 자리매김할 것으로 보인다. 또한 84㎡, 108㎡ 중대형 전용단지로 구성되어 도심 중대형을 기다려온 수요자들의 기대를 충족시킬 것으로 보인다. ‘해링턴 플레이스 반월당2차’는 중구 남산동 603-4번지 일원에 지하4층~지상44층 3개 동에 아파트 419세대와 오피스텔 74실, 총 493세대 규모로 건립된다.견본주택은 수성구 달구벌대로 2547(만촌동)에 위치해 있다.
- 분양가상한제 탓? 건설사 꼼수?…분양가, 도시형생활주택>아파트
- [이데일리 김미영 기자] 건설회사들이 분양가상한제 규제를 피해 도시형생활주택 공급에 나서면서 아파트와 가격이 역전되는 사례가 나왔다. 건설사들이 같은 입지에 같은 면적·구조의 아파트보다 비싼 가격에 분양하는 일이 벌어지고 있다. 도시형생활주택은 각종 분양가 규제를 적용받지 않지만, 아파트는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가심사를 받아왔고 현재는 분양가상한제 규제도 받아서다.힐스테이트세운센트럴 조감도◇동일 면적·구조인데…도생, 아파트보다 평당 1100만원 비싸도시형생활주택(이하 도생)이란 300가구 미만, 전용면적 85㎡ 미만인 주택으로 1~2인 가구의 주거안정을 위해 2009년 도입됐다. 필로티 구조가 많아 화재에 취약하고, 주차장 설치기준도 가구당 차량 1대 기준인 아파트와 달리 가구당 0.4~0.6대에 불과하다. 커뮤니티 시설과 집값 상승 여력 등도 감안하면 아파트에 비해 선호도가 낮다. 하지만 최근 정부가 분양아파트 규제를 강화하자 사업자들이 상한제 회피 수단으로 도생으로 방향을 틀어 공급하는 사례가 늘고 있다. 국토부 통계누리에 따르면 서울의 도생 인허가실적은 올해 1~8월 1만2478가구로, 작년 같은 기간 1만1215가구보다 늘어났다. 서울 청계천과 가까운 도시환경정비사업장인 세운지구에서 대우건설과 현대엔지니어링이 지난 6월, 8월에 잇달아 분양한 주택은 같은 동 안에서도 도생이냐, 아파트냐에 따라 가격이 달라지는 사례다. 대우건설이 올해 상반기 세운지구에 분양한 서울 중구 ‘세운푸르지오헤리시티’(293가구)는 3.3㎡당 평균 분양가가 3890만원이다. 분양가상한제 시행 전 HUG가 매겼던 세운푸르지오 아파트 분양가는 3.3㎡당 2760만원이었는데, 평균 1000만원 이상 높게 분양한 것이다. 이 공동주택 단지는 총 614가구지만, 정부의 아파트에 대한 분양가 규제에 막히자 시행사가 일부를 도생으로 변경해 먼저 분양한 것이다. 시행사는 분양가가 너무 낮다고 판단해 분양을 미루고 있는 것이다. 분양 관계자는 이에 대해 “도생과 아파트는 구조가 똑같고, 도생이 16층 이상에 지어져 전망이 더 좋다”며 “도시형은 내부에 들어가는 가구·가전도 풀옵션으로 갖추고 있다”고 말했다. 현대엔지니어링이 짓는 힐스테이트세운센트럴도 마찬가지의 복합단지다. 지하 8층~지상 27층인 3개동, 총1022가구 가운데 487가구만 도생으로 먼저 분양했다. 도생은 한 동에 300가구를 넘을 수 없기 때문에 3개동에 분산시켰다. 이 도생의 평균 분양가는 3.3㎡당 3936만원이었고, 아파트는 HUG의 분양 제시가격이 2764만원이었다. 두 곳 모두 평당 1100만원 넘게 차이가 난다. 전용 42㎡라면 도생의 분양가격이 아파트보다 1억4000만원 정도 비싸다.◇도생, 아파트 규제 강해질수록 ‘반사이익’…“과도한 분양가 안돼”같은 동에 도생과 아파트를 함께 지어 분양할 수 있는 건 정부가 만든 주택법 시행령 덕분이다. 현행 주택법은 ‘하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 복합해 건축할 수 없다’고 명시하고 있다. 다만 하위법령인 시행령에선 준주거지역이나 상업지역에 한해선 다른 주택도 복합해 지을 수 있게 해줬다. 건설사들은 특히 분양가상한제가 시행되자 이 시행령을 활용, 상한제 규제로 줄어든 아파트 건설 수익을 도생의 고분양가로 보전하는 일이 벌어진 것이다. B건설회사 관계자는 “도생과 아파트를 동시 분양하면 분양가 차이가 눈에 보이는데 누가 도시형을 사려고 하겠느냐”며 “아파트에 도생을 끼워파는 것도 꼼수이고, 더 비싼 도생을 다 팔고 난 뒤에 시간차를 두고 아파트를 싸게 분양하는 수법도 일종의 눈속임”이라고 비난했다. 고준석 동국대 겸임교수는 “분양가격은 도시형이 아파트보다 비싸더라도 결국 집값은 비슷해져 도시형을 분양받은 소비자들이 손해를 봤다고 여기는 상황이 올 것”이라고 지적했다.
