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- 서울 아파트 분양가 오르나…주변 시세의 90%까지 허용
- [이데일리 김미영 기자] 앞으로 고분양가 관리지역에 공급될 새 아파트 분양가격은 주변 아파트 시세의 최대 90%까지 책정된다. 최근 집값이 계속 오른 수도권과 대도시권의 새 아파트 분양가격이 올라갈 가능성이 높아졌다.주택도시보증공사(HUG)는 9일 고분양가 심사규정 및 시행세칙을 전면 개정한다고 밝혔다. 고분양가 심사는 HUG가 분양가상한제 적용지역을 제외한 고분양가 관리지역에서 주택분양보증 심사를 할 때에 ‘적정’ 분양가를 매기는 장치로, 그간 명확한 기준이 공개되지 않아 ‘깜깜이’ 지적을 받아왔다. HUG는 이번에 심사 방식을 대폭 손질한다. 먼저 분양가 산정방식을 개선한다. 현재는 분양가 산정 시 주변에서 입지와 단지규모, 브랜드 중 2개 항목 이상이 유사한 단지를 골라 비교사업장 분양가의 105%를 상한으로 분양가격을 매겼다. 앞으로는 평가 기준을 △입지 △단지 특성(단지규모 75%+건폐율 25%) △사업 안정성(HUG 신용평가등급 75%+시공능력평가순위 25%)으로 한다. 주변 사업장을 항목별 점수로 평가해 총점 차이가 가장 적은 분양아파트와 준공아파트 각 1곳씩 비교사업장으로 정한다. 이 비교사업장의 분양가에 매매가격변동률을 곱해 분양가를 정한다. 대신 주변 아파트 시세의 85~90%를 상한으로 둔다.예컨대 경기도 안산에서 한 아파트단지를 분양한다고 가정할 때, 비교사업장이 1년 전 3.3㎡당 1500만원에 분양했고 이후 현재까지 부동산원 조사에서 안산아파트값이 3% 올랐다면 새 아파트 분양가격은 3.3㎡당 1545만원이 되는 셈이다. 단 주변 아파트 시세의 90%를 넘을 순 없다.HUG 관계자는 “신규 분양이 드물고 주변 시세가 낮은 지역의 분양가 심사는 지역 분양가 수준을 고려해 일부 조정이 가능토록 해 사업자의 공급 유인을 제고할 것”이라고 말했다.그동안 대략적인 심사 가이드라인만을 공개해온 심사기준도 공개해 심사 금액의 예측가능성을 높이기로 했다. 아울러 기존에 HUG의 각 영업점에서 수행해온 고분양가 심사를 향후엔 HUG 본사에 전담 기구를 설치해 운영한다. 영업점엔 주택사업자와의 상담 등을 전담으로 맡긴다.HUG의 고분양가 심사는 고분양가 관리지역에서 분양보증을 발급받을 경우에 적용된다. 이번 고분양가 심사 규정 개정안은 유예기간을 거쳐 오는 22일부터 시행된다.이재광 HUG 사장은 “이번 제도 개선은 분양보증 리스크를 안정적으로 관리하면서 분양가도 보다 합리적인 수준으로 조정하는 방안”이라며 “분양가가 시세에 크게 미치지 못한 지역의 경우 적절한 공급 유인으로, 시세보다 분양가가 과대 산정된 지역의 경우 과열을 완화하는 효과가 있을 것”이라고 말했다.고분양가 심사 개선을 요구해온 업계도 환영의 뜻을 냈다. 한국주택협회 관계자는 “시세와 분양가 사이의 비상식적인 차이를 줄이려 한 노력이 보이고 투명성을 높여 갈등이 줄어들 것 같다”며 “실제 시장에서 어떻게 작동될지 지켜볼 것”이라고 말했다.한편 현재 고분양가 관리지역은 서울과 인천·경기지역, 부산 전 지역(중구·기장군 제외), 대구 전 지역(달성군 일부 제외), 광주와 대전, 울산 남구와 중구, 세종, 청주, 천안, 논산, 공주, 전주, 창원, 포항, 경산, 여수, 광양, 순천 등이다. 다만 분양가상한제 적용지역은 고분양가 심사를 받지 않는다.
- 원베일리보다 비싼 도시형생활주택…작년 ‘분양가 톱3’ 싹쓸이
- [이데일리 김미영 기자] 서울 서초구 반포동에 전용면적 49㎡ 이하 140가구로 이뤄진 ‘더샵반포리버파크’가 다음 달 분양한다. 옛 반포KT부지에 들어서 신세계백화점과 센트럴시티, 반포천 등과 가까워 입지가 좋고, 발렛파킹과 청소·세탁 등을 돕는 컨시어지 서비스도 제공한다. 그럼 분양가격은 얼마일까. 3.3㎡당 평균 7990만원이다. 작년에 주택도시보증공사(HUG) 분양보증을 받은 주택 중 최고 분양가격이다. 멀지 않은 곳에 들어서는 래미안원베일리(신반포3차·경남아파트 통합 재건축)의 분양가격이 올해 초 3.3㎡ 당 5668만원으로 결정돼 시장에 놀라움을 줬는데, 이보다 3.3㎡당 2000만원 넘게 비싼 셈이다.◇3.3㎡당 7990만원, 7268만원……도생, 분양가 고공행진고분양가의 이유는 도시형생활주택(도생)이어서다. 현재 서울 거의 모든 지역이 분양가상한제 규제를 받고 있지만 도생은 분양가상한제나 HUG의 고분양가 심사 대상에서 열외다. 도생은 300가구 미만, 전용면적 85㎡ 미만인 주택으로 규제의 사각지대에 자리하고 있다. 이 때문에 정부 규제에 눌린 아파트와 달리 도생은 시행·시공사가 정하는 대로 분양가격을 받을 수 있다.반포리버파크 홍보물소병훈 더불어민주당 의원이 24일 HUG에서 받은 주택 분양보증실적을 보면, 도생은 작년 ‘최고 분양가 TOP3’ 기록을 휩쓸었다. ‘더샵반포리버파크’에 이어 강남구 도곡동에 위치한 ‘오데뜨오드 도곡’이 3.3㎡당 7286만원으로 분양가 2위였다. 지하 6층~지상 20층, 전용 31~49㎡, 총 86가구로 올해 초 입주 예정이다. 프라이빗 멤버십·익스클루시브 커뮤니티(가든테라스, 로비라운지 등)·컨시어지 서비스를 포함한 하이엔드 주거시설이란 점을 앞세우고 있다. 강남구 논현동의 ‘펜트힐 캐스케이드’는 3.3㎡당 6988만원으로 뒤를 이었다. 지하 7층~지상 18층인 복합주거시설 건물에 전용 43~47㎡ 130가구가 들어선다. 작년 말 분양 당시에 ‘럭셔리한 하이엔드 주거복합시설’이란 점을 강조했다.하지만 고급특화설계를 적용했다 해도 아파트 분양가격과의 차이가 상당히 크다. 지난해 HUG 분양보증을 받은 아파트 중 최고 분양가를 찍은 곳은 서울 서초구 잠원동의 ‘르엘 신반포 파크애비뉴’(신반포13차아파트 재건축)로 3.3㎡당 4863만원이었다. 강남구 대치동의 ‘대치 푸르지오 써밋’(구마을제1지구 재건축)은 4753만원, 강남구 개포동의 ‘디에치 퍼스티어 아이파크’(개포주공1단지 재건축)는 4746만원 등으로 아파트단지 중 최고 수준의 분양가격을 보였지만 정부 규제로 3.3㎡당 5000만원 벽은 넘지 못했다. 분양업계 한 관계자는 “도시형생활주택은 아무리 고급화했다해도 아파트보다 수요가 적을 수밖에 없고 집값 상승여력도 상대적으로 작은데, 서울에 새 주택 공급이 부족하니 분양가에 배짱을 부리는 측면이 있다”고 꼬집었다.[이데일리 이동훈 기자]◇본래 목적과 달리 가는 도생…아파트처럼 규제?분양가는 높게 매기면서 ‘도생’이란 사실은 최대한 드러내지 않은 채 분양에 열을 올리는 모습도 포착된다. 현재 도시형생활주택을 분양 중인 한 관계자는 “도시형생활주택이긴 하지만 공동주택이고 소형아파트라고 보면 된다”고 강조했다. 건설업계 관계자는 “시행사에서 ‘도시형생활주택’이란 표현을 홍보물에서 아예 빼자고 해 시공사인 건설사가 단칼에 거절한 사례가 있다”며 “아파트인 양 얼버무리려는 속셈”이라고 했다.규제를 피해 분양가를 올리고 있는 도생을 규제의 영역으로 들여야 할지에 대해선 전문가들 의견이 갈린다. 한 부동산학과 교수는 “일부 분양가격이 과도하다고 해서 전체를 규제하긴 어려운 노릇”이라며 “기본적으로 시장에 대한 규제는 최소한으로 자제해야 한다”고 주장했다. 반면 다른 교수는 “주거난을 해소하기 위해 각종 규제를 완화해 1~2인용 주택을 공급토록 한 도생의 본래 취지와 달리 분양가 규제를 피한 고급주택으로 바뀌고 있다면 규제를 해야 맞다”고 했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “주변 고분양가를 부추기거나 아파트로 오인하게 만들지 못하게끔 계도하고 허위·과장광고는 제재해야 한다”며 “소비자들부터 꼼꼼히 정보를 따지고 구입 전 신중을 기해야 할 것”이라고 말했다.
- [미리보는 이데일리 신문]강남 재건축 안 풀면 서울 주택난 못 푼다
- [이데일리 전재욱 기자] 다음은 13일자 이데일리 신문 주요 기사다.△ 1면-강남 재건축 안 풀면 서울 주택난 못 푼다-巨與, 이번에는 이익고유제 추진-베일벗은 삼성전자 AP ‘엑시노스 2100’...세계가 시선집중-지방대 127개교 중 57%가 사실상 미달-[사설]경쟁국과 거꾸로 간 조세정책, 결국 기업 발목 잡았다-‘공정’ 외친 文 정부, 공기업 낙하산 인사 이젠 근절해야△ 2면-유튜브서 먹방·쿡방...소통의 신세계 연 정용진 부회장-산재사망사고 사업주에 최대 징역 10년6개월△ 3면-“이익 분배 대상과 기준이 뭐냐”...불명확한 개념에 재계 ‘당혹’-與 “대기업·금융사 펀드 구성해 피해 계층 지원 고민”-“이익나면 환수?...시장경제 원칙 거스르는 조치”△ 4면-연은 총재들 양적완화 조기 축소 시사에...‘유동성 랠리 막 내리나’ 긴장-비트코인 가격 급락 놓고 엇갈린 시선-이틀간 하락폭 0.8% 불과...조정다운 조정없는 코스피△ 5면“공급 방안 제안해달라” 민간에 SOS...이미 넘쳐나는 오피스텔 늘리나-서울시장 후보군 “집값 꼭 잡겠다” 한목소리-공공재개발 첫 사업지 내일 발표...‘4만 가구’ 공급 첫걸음△ 6면-테이·캐스퍼·헨리 등 나올 때마다 물의...이루다는 ‘예견된 인재’-카카오·삼성, 윤리기준 시행중...네이버 2월 발표-“개인정보 유출 없었다”는 이루다...칼 빼든 개인정보보호위△ 8면-나경원 오늘 서울시장 출사표...‘야권 빅3 진검승부’ 막 올랐다-文대통령, 이르면 이번주 개각-“당국 공매도 재개 무책임”...압박 수위 높이는 與△ 9면-구직급여 12조원 쏟아부었는데...4명 중 3명은 재취업 못해-‘4차 지원금’ 논쟁 속...나랏빚 826조 사상 최대△ 10면-이동걸 최후통첩 “쌍용차, 파업땐 단돈 1원도 지원없다”-벤처투자사 ‘네오플럭스’ 신한벤처투자로 새출발△ 11면-스마트폰 두뇌에 5G 모뎀 통합...삼성 ‘엑시노스 2100’ 첨단 기술 무장-미래 전기車, 기술력 집중△ 12면-中心 뚫겠다...제네시스·밍투EV 띄우는 현대차-거침없는 전기차 올라타고 역대 기록 쏟아내는 韓배터리-韓조선, 2년 만에 선박 수주 1위 탈환△ 14면-韓 디지털·그린 뉴딜 ‘성공 낙관’...中企공장 ‘디지털화’ 기여하고 싶다-중기 3만곳 구인정보 한눈에 ‘참 괜찮은 중소기업’ 론칭-지난해 5G ‘퀄컴 인증’...메모리반도체 주문 쇄도△ 15면-혼술·홈술 열풍에 안주 광고 쏟아지자...주류업계 ‘흐뭇’-CJ제일제당, 美생산 확대-한파 진풍경...냉동실서 야외 매대로 나온 아이스크림-농심, 비건 식품 ‘베지가든’ 내놓고...식물성 대체육 시장 진출△ 16면-석유산업 흥망따라 운명갈린 내연기관차...다시 주도권 쥔 전기차-지구 온난화 막고, 자율주행에 적합...시대가 원하는 전기차△ 18면-이례적인 ‘대형주 1월 효과’...우선주로 잡아볼까-“독보적인 스마트뱅킹 기술로 글로벌 핀테크 기업될 것”-‘개미 10조 베팅’ 삼성전자, ‘10만 전자’ 바라본다△ 19면-괴리율 80%?...주가 폭등에 ‘뜬구름 목표가’ 속출-거래소 출신 인재 잇따라 ‘태평양’에 둥지-‘미래차’ 기대감에...대성엘텍 매각 재시동△ 20면-천만감독X믿보배 뭉쳤다...극장가 살릴 히어로 될까-MV 인기 못지않네...킬러콘텐츠 된 K팝 안무 영상-장나라·정용화 첫 호흡 ‘대박부동산’ 출연 확정△ 22면-딱딱한 서평은 그만...책 읽는 맛 날 겁니다-동서양 고전, 삶의 길잡이가 되다-코로나 격변기 식품산업 먹을까 먹힐까△ 24면-“韓 경제회복 위해선 고용문제부터 해결해야”-대한골프협회 회장에 이중명 아난티그룹 회장-‘한빛부대’ 병사들 전역 연기, 휴가 포기-대한레슬링협회회장에 조해상 해마로 대표△ 25면-[목멱칼럼]코로나 방역 협조한 소상공인에 정당한 보상을-[데스크의눈]대통령은 ‘만능’이 아니다-[기자수첩]위기의 홍대 공연장, 현실적 지원 절실△ 26면-“둔총주공만 기다렸는데”...분양가 9억원 넘을라 좌불안석-HUG 고분양가 규제 손질 “땅값·주변시세 반영 유력”-대형건설사, 전담팀 꾸리고 리모델링 사업 박차△ 27면-전국 대학 80% 이상 정시 경쟁률 하락...‘학령인구 절벽’ 현실화-‘가짜 사건번호’ 부여 일파만파 김학의 ‘불법 출국금지’ 파문-檢 송치한 사건, 재수사 어려워...새 증거 발견 땐 추가 송치는 가능
- 서울시장 출마 우상호 “16만 공공주택 공급·유연한 재건축 검토”
- 서울시장 보궐선거 출마 선언하는 우상호 의원(사진=연합뉴스)[이데일리 신수정 기자]서울시장 재보궐 선거에 출사표를 던진 우상호 더불어민주당 의원이 공공주택 공급을 통한 주택안정과 한정적인 재건축·재개발 허용 등을 담은 부동산 공약을 발표했다.우 의원은 12일 국회 소통관에서 기자회견을 갖고 “살고 싶고, 살기 쉬운 서울 만들겠다”며 이같은 내용을 담은 주거안정 정책을 발표했다.그는 6대 분야로 나눠 부동산 공약을 설계했다. △공공주택 16만 가구 공급 △속도감 있는 재개발 추진·투기수요차단 재건축 △수요자 지원방식으로 전환추진 △부분 재개발 허용 도시재생 2.0추진, △복합용도지역 지정 확대 △35층 층고제한 유연한 적용 등이다. 먼저 우 의원은 싱가포르 75%, 오스트리아 빈 40% 등 공공주택 비율이 높은 도시일수록 주택 안정화 정도가 높다는 점을 들며 기존에 공개했던 ‘공공주택 16만 가구 공약’을 거듭 강조했다.공공주택 비율이 8%에 불과한 우리나라의 경우 공공주택 비율이 높아지고 가격이 안정돼야 민간시장의 급격한 가격 상승도 제어할 수 있다는 것이다.우 의원은 “국민의 힘 후보들은 강남 아파트 등의 재건축 규제를 풀어 민간 아파트를 대량 공급방안만이 부동산 안정화를 가져올 수 있다고 주장하지만, 재건축을 통해 대량 공급이 가능하고 이에 따라 집값이 잡힌다는 논리는 허구일 뿐이다”며 “공급확대 효과 면에서 민간 주도형 재건축과 재개발을 통한 주택공급 확대 효과가 미비하다는 것은 입증됐고 집값 안정면에서도 고분양가, 주변 집값 상승을 일으킬 수밖에 없다”고 주장했다.재개발·재건축과 관련해서는 “낙후지역 재개발은 속도감 있게 추진하면서 투기수요에 대한 행정적 재제방안을 마련해 원주민과 실수요자에게 혜택이 돌아가도록 하겠다”고 했다.또 우 의원은 “재건축과 관련해서는 정부에서 추진하고 있는 개발이익환수 및 소형 주택(임대 주택)확보를 전제로 로또 분양 없는 재건축 추진을 좀 더 유연하게 검토하겠다”며 “특히 오래되고 낙후된 강북지역의 아파트 재건축은 적극적으로 검토하겠다”고 약속했다.도시재생과 관련해서는 과거 뉴타운 정책으로 재개발 지역이 과다 지정돼 주민 갈등이 심화한 문제를 언급하며 부분 재개발을 통한 도시재생 2.0 추진 구상을 전했다.우 의원은 “기존에 추진해오던 경제, 문화, 역사, 산업 도시재생은 적극적으로 계승하고 발전시키고 전보다 많은 공공지원을 추진하겠다”며 “다만 주거지 재생은 전체지역의 일정 부분인 20~30%에 재개발을 허용해 이익의 일부를 잔여 재생 지역에 투자할 수 있는 제도를 만들겠다”고 말했다.도시계획에서는 “그동안 도시계획은 주거지역에는 아파트만, 상업지역에는 상업시설, 공업지역에는 공업시설만이 들어설 수 있도록 획일적인 용도지역 제도를 적용했다”며 “이제는 융합용도를 통한 복합개발을 고려해야 할 시점이다”고 진단했다.이와 함께 우 의원은 “도시 계획상의 핵심이슈라 할 수 있는 35층 층고 제한은 좀 더 유연하게 다루겠다”며 “층고 제한을 푸는 대신에 공공주택 기부채납 등 공익과 사익을 조화롭게 하는 사전협상 제도 등을 쉽 분 활용해 융합 개발이 가능하도록 하겠다”고 말했다.주거 안정을 위해 주택사업 지원방식 전환의 필요성도 강조했다. 우 의원은 “공급자 중심의 주택사업 지원방식을 수요자 지원방식으로 전환, 추진하고 주거지원이 필요한 사각지대는 다양한 방식의 금융지원을 확대해나가겠다”고 했다.우 의원은 최근 전셋값 급등과 관련해 전월세상한제의 전면 도입에 대한 의지도 재차 밝혔다. 그는 “현재 계약갱신청구권 행사를 통해 계약이 만료되는 75% 정도가 이 청구권을 행사해 5%의 낮은 인상률을 보는 게 성과”라며 “그러나 이를 부분적으로 시행하다 보니 풍선 효과로 일부 신규 전세 입주자 등만 전셋값이 급등하는 문제점이 발견됐다”고 분석다.그러면서 “제가 오래전부터 주장해왔지만, 전월세상한제의 전면시행이 필요하다는 제 소신에는 변함이 없다”며 “법과 제도를 바꿔야 하는 문제라 서울시장 권한은 아니나 동료 의원과 상의해 관련 법안도 제출할 계획”이라고 설명했다.우 의원은 주거안정 부동산 정책 발표를 시작으로 ‘내일을 꿈꾸는 서울’ 정책 공약을 잇달아 발표할 예정이다.
- 민관협력 패스트트랙 주택공급…"정비사업 규제완화부터"
- [이데일리 정두리 기자] 전국 부동산 가격이 요동치는 가운데 정부가 새해부터 ‘집값 잡기’ 올인에 나섰다. 이번엔 주택 공급을 통해서다. 경제 사령탑인 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 물론 문재인 대통령까지 직접 나서며 부동산 안정화를 위한 추가 대책 수립에 주저하지 않겠다는 입장이다. 변창흠 국토교통부 장관은 설 전에 주택난 해결을 위한 도심 주택 공급 방안을 발표할 예정이다. 문 대통령은 5일 새해 첫 국무회의를 주재한 자리에서 부동산 정책과 관련 “투기 수요 차단과 주택 공급 확대, 임차인 보호 강화라는 정부의 정책 기조를 유지하면서 추가적으로 대책 수립에 주저하지 않겠다”며 “무엇보다 혁신적이며 다양한 주택 공급방안을 신속하게 마련하는 데 역점을 두겠다”고 밝혔다. 변창흠 국토교통부 장관(왼쪽 두번째)가 5일 진행한 주택 공급기관 간담회에서 발언하고 있다. (사진=국토부)◇민관 패스트트랙으로 올해 39.1만가구 공급변창흠 국토부 장관은 이날 주택공급 관련 민관 핵심기관장들을 불러 주택 공급확대를 위한 대책 추진 기본방향을 설명했다. 서울시, 경기도, 한국주택토지공사(LH), 주택도시보증공사(HUG), 서울주택도시공사(SH), 경기주택도시공사(GH), 한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국부동산개발협회장들이 이날 영상으로 정책 간담회를 열었다. 변 장관은 “올해 민간 분양물량이 전망기관에 따라 36만2000가구에서 39만1000가구로 예상되고 있고, LH 등 공공물량, 사전청약 등을 포함하면 총 분양물량이 최대 51.3만호에 이를 전망”이라면서 “이 같은 분양물량이 실제 분양으로 이어질 수 있도록 지자체와 함께 컨설팅, 지원체계 구축 등 적극 지원하겠다”고 밝혔다. 국토부는 이를 위해 설 명절 전 주택 공급대책을 발표한다. 변 장관은 이날 대책의 기본방향으로 △민관협력 ‘패스트트랙’으로 주택 신속히 공급 △역세권 등 도심 내 가용용지와 공공택지를 통해 충분한 물량 공급 △품질 높은 주택공급 △수요자들이 선호하는 주택 집중 공급 △개발이익 적정 배분 및 선제적 투기수요 차단 등 5가지를 제시했다. 변 장관은 도심 내 공급실적이 우수한 업체엔 신규 공공택지 입찰 시 가점을 주고, 1%대의 저리로 건설자금을 지원해 이자부담을 대폭 완화하는 등의 혜택을 준단 점도 강조했다.한국주택협회, 대한주택건설협회는 향후 민간 주택공급 촉진을 위해 △HUG 고분양가 관리의 합리적 운영 △신규 건설을 장려하기 위한 임대주택 관련 세제 및 금융지원 △도시 및 건축 관련 규제 개선 등을 과제로 건의했다.변 장관은 “주택 건설업계의 건의사항을 관계 부처 및 지자체와 적극 협의해 나가겠다”며 “교통편리 지역의 지구단위계획 수립을 통한 용적률을 최대 700%로 완화하고, 입지규제 최소구역 주거비율 완화, 공공 재건축 종상향에 대한 제도적 근거마련 등 기존 과제를 차질 없이 마무리 지을 것”이라고 말했다. ◇“시장니즈 반영 긍정적…재건축 규제완화 필수”전문가들은 정부가 주택공급에 구체적이고 적극적인 안을 내놨다는 점에서 일단 긍정적인 평가를 내놓고 있다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “패스트트랙으로 속도감있게 주택공급하겠단 건 시장의 니즈에 부응하겠단 뜻으로 긍정적”이라며 “지금까지 나온 3기 신도시와 도심 공급대책 외에 플랜 A, B, C 등을 더 만들어서 공급이 충분하단 인식을 강하게 심어줘야 한다”고 말했다.하지만 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “공공만 가지고는 주택공급에 한계가 있을 수밖에 없다”면서 “민간과 함께 공급에 나서야 시장에 효과가 날 수 있을 것”이라고 주문했다. 그러면서 “결국 정비사업이 핵심인데, 정부가 정비사업 규제를 얼마나 풀어줄 것이냐가 이번 공급대책의 핵심 키워드가 될 것”이라고 봤다.
- '나인원한남 보유세 부담'…대신F&I 대한 신평사 전망 엇갈려
- [이데일리 박정수 기자] 크레딧업계에서 대신에프앤아이의 신용도를 두고 엇갈린 전망을 내놓고 있다. 종합부동산세법이 개정되면서 법인 임대사업자에 대한 보유세 부담이 크게 확대, 대신에프앤아이가 자회사인 디에스한남을 통해 펼치는 ‘나인원한남 사업’ 수익성에 걸림돌이 되고 있다는 데에는 이견이 없다. 다만 나인원한남 분양전환 결과에 따라 NICE신용평가(이하 나신평)는 재무안정성 저하 가능성이 상존하고 있다며 ‘부정적’ 전망을 내놨고, 한국신용평가(이하 한신평)는 임차인의 조기분양 유인이 높다며 ‘안정적’ 전망을 유지했다.17일 크레딧업계에 따르면 나신평은 대신에프앤아이의 선순위 무보증사채 신용등급을 ‘A’로 유지하고, 등급 전망을 기존 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 조정했다. 반면 한신평은 무보증사채 신용등급 A와 ‘안정적’ 전망을 유지했다.최대주주가 대신증권(003540)(지분율 100%)인 대신에프앤아이는 유동화전문 회사가 부실채권을 기초자산으로 발행하는 유동화증권의 인수 및 처분업무를 주요 사업으로 하고 있으며, 100% 자회사인 디에스한남을 통해 한남동 외인 부지 고급주택 개발사업을 진행하고 있다.총 사업비 약 1조4000억원에 달하는 나인원한남 사업은 한국토지주택공사(HUG)로부터 매입한 한남동 670-1번지 일원의 토지 건물에 대해 진행되는 주택개발사업이다. 대신에프앤아이는 주택개발사업을 영위할 시행 법인으로 특수목적법인(SPC) 디에스한남을 설립했다.2018년 고분양가로 인해 주택도시보증공사와 분양보증 협의 절차가 난항을 겪음에 따라 2018년 4월 일반분양 대신 임대분양 방식(선임대분양, 4년 의무거주 후 분양전환)으로 사업구조를 전환, 2019년 12월부터 임차인 입주가 시작됐다. 2023년 12월부터 분양전환이 진행될 계획이었다.하지만 올해 8월 18일 종합부동산세법이 개정되면서 법인 임대사업자에 대한 보유세 부담이 크게 확대됐고, 사업수지 저하에 대한 우려가 나타났다. 여윤기 한신평 연구원은 “세제 개편으로 사업 초 예상했던 수준보다 세금 부담이 크게 확대됐고, 사업수지 저하 압력이 높아진 것은 자명한 사실”이라고 지적했다. 올해 사업장 공시지가(약 1조2300억원)을 기준으로 추정한 2020년 보유세는 약 431억원이나 종합부동산세율 개편 영향을 반영한 2021년 추정 보유세는 847억원으로 보유세 부담이 약 2배(416억원 증가)로 확대된다.예정대로 4년간 임대가 지속된다고 가정하면 임대사업으로 인해 부담해야 할 보유세 부담은 3000억원을 초과할 것으로 추정한다. 종합부동산세법 개정으로 약 1200억원 이상 세금 부담이 증가한 것으로 추정한다.박현준 나신평 연구원은 “정부의 세제 개편으로 주택 공시가격이 시세 수준으로 현실화되고, 2021년부터 부과되는 법인 보유 주택의 종합부동산세율이 인상되는 등 나인원한남 관련 비용 부담이 크게 증가할 예정”이라고 설명했다.이에 디에스한남은 올해 8월 임대사업자 등록 말소를 통해 의무임대 부담을 해소했고, 내년 부동산 보유세의 과세 기준일인 6월 이전에 기존 입주민들을 대상으로 조기 분양전환을 추진하고 있다.분양 전환이 계획대로 진행되면 내년 상반기 중 분양전환대금이 유입되면서 관련 자산, 부채가 연결재무제표에서 제거될 것이기 때문이다. 그러나 일부 입주민들이 조기 분양전환에 반발해 소송을 제기한 상태다.이에 대해 박 연구원은 “다주택자 세금 규제 강화 등으로 분양전환 미신청 세대의 시장 매각 또한 지연될 가능성을 배제할 수 없는 상황”이라며 “소송 등으로 분양전환 일정이 연기되거나, 분양 전환율이 저조한 가운데 미분양 세대의 시장 매각이 지연되면 경상적인 영업 현금흐름으로 나인원한남 관련 비용 부담을 충당하기 어렵기 때문에 재무안정성이 재차 저하될 수 있다”고 판단했다.반면 여 연구원은 “소송 참여 세대 수는 전체 분양전환 대상 세대의 약 3분의 1 수준으로 비중이 크지 않다”며 “그리고 가처분 신청의 경우 소송에 참여하지 않은 세대는 소송 결과에 영향을 받지 않는 것으로 파악된다”고 설명했다.이어 그는 “소송에 패소해도 가처분 소송을 신청하지 않은 세대에 대해서는 효력이 발생하지 않아 조기분양은 예정대로 진행되는 상황”이라며 “결국 현재 진행되는 ‘분양전환 중지 가처분’ 소송하에서는 소송 결과와 관계없이 약 3분의 2의 입주민은 조기 분양전환이 가능하다”고 강조했다.무엇보다 대부분의 입주 세대에 대해 임차인 모집 당시(2018년 7월)의 분양가 수준에서 분양을 받을 수 있는 우선권을 부여했고, 이는 현재 인근 시세 대비 저렴한 수준이라 분양전환 우선권을 보유한 임차인의 조기분양 유인은 높을 것으로 판단한다. 세대별로 부여된 분양전환가격은 평당 5500만~6000만원 수준으로 인근 한남더힐의 평단가 6200만~7300만원(2020년 중 실거래된 85, 100평형 기준) 대비 낮은 수준이다.여 연구원은 “3분의 2보다 적은 50% 조기 분양 시 대신에프앤아이의 부채비율은 약 700%에서 400% 초반(연결재무제표 기준)으로 하락할 것으로 예상돼 재무구조 개선 효과가 기대된다”고 전했다.박 연구원은 “나인원한남 분양전환 절차가 완료되기 전까지는 수익이 발생하지 않기 때문에, 과거 수준의 수익성 회복에는 시간이 소요될 것”이라며 “현재 추진 중인 분양전환 성과가 저조할 경우에도 레버리지배율 상승 등으로 재무안정성이 재차 저하될 우려가 존재한다”고 지적했다.
- 2030년까지 대전에 신규 주택 12만호 공급…집값 잡힐까?
- 대전 유성구 전경. 사진=대전 유성구청 제공[대전=이데일리 박진환 기자] 오는 2030년까지 대전지역에 12만가구의 신규 주택이 공급된다.대전시는 주택가격 상승에 따른 시민들의 주거 불안을 해소하고, 코로나19로 침체된 지역경제 활성화를 위해 중장기 주택공급 대책을 마련, 시행한다고 17일 밝혔다. 우선 주택가격 안정을 위해 2023년까지 63개 단지에 5만 6334가구를, 2030년까지 모두 12만가구의 주택을 공급하기로 했다.연도별로는 내년 2만 8175가구, 2022년 1만 5756가구, 2023년 1만 2403가구 등이다. 이 기간 동안 공급유형별로 보면 분양이 4만 6468가구, 임대가 9866가구 등이다. 사업주체별로는 공공 1만 625가구, 민간 4만 5709가구 등이다.올해 10개 단지에서 6925가구가 분양된 것과 비교하면 내년부터 공급이 대폭 증가해 주택가격 안정을 통한 시민 주거불안이 다소 해소될 전망이다. 특히 고분양가 방지와 외지인 투기세력 차단을 위해 분양가 심사 및 대전시 거주자 우선공급, 공약사업인 드림타운 3000호 공급을 지속적으로 추진하기로 했다.또 2023년까지 63개 단지에서 5만 6334가구의 신규 주택을 공급해 공공 및 민간에서 15조 3000억원의 규모의 공사비가 투자될 것으로 내다봤다.이 중 지역업체 하도급 규모는 9조 9500억여원으로 경기부양에 도움이 될 것으로 예상하고 있다.이번에 추정한 15조 3000억원은 주택분야 공사비만 계산한 것으로 토지보상비와 일자리 창출, 주변 상권 소비. 지역 인구유입, 개발사업을 통한 기반시설 확충 등을 고려하면 실제 지역경제에 미치는 투자 효과는 20조원에 달할 전망이다.이와 함께 대전시는 지역업체 하도급을 비롯해 설계, 분양 등 시행사가 발주하는 각종 용역과 공사에 대해서도 지역업체를 원도급에 참여하도록 유도할 방침이다.허태정 대전시장은 “주택공급 확대로 주택가격 안정과 시민들의 주거 안정에 큰 힘이 되길 바란다”며 “개발사업에 투자되는 민간과 공공의 자금을 지역에 환원시켜 시민이 체감할 수 있는 지역경제 활성화를 강력히 추진하겠다”고 강조했다.그러나 이번에 대전시가 발표한 주택공급 계획을 보면 대내외적인 돌발 변수 없이 추정한 수치로 실제 공급 여부와 상당한 괴리를 보일 수 있다는 지적도 제기되고 있다.지역의 부동산 관련 전문가들은 “이번에 대전시가 발표한 중장기 주택공급 대책을 보면 직장과 교육 등 수요가 몰리는 지역에 대한 공급보다는 재정비사업 지역 위주로 편성, 실제 수요과 공급이 미스매칭될 것”이라며 “주택은 공급시기와 규모, 위치 등이 가장 중요한 만큼 전체 공급량에 치우친 정책보다는 실제 수요가 필요한 시점와 위치에 공급하는 것이 중요하다”고 조언했다.
