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- "강남 전세값 강세 예상..부동산 선별 투자 시점"
- [edaily 한상복기자] 올해에는 부동산 매매에 비해 전세거래가 활기를 띨 것이며, 특히 서울 강남의 경우 전세값이 강보합을 보일 것으로 예상됐다. 그러나 투자대상별 차별화가 심화될 가능성이 커 공격적 투자를 자제하고 선별적인 보수투자로 전환하는게 바람직할 것으로 지적됐다.
고종완 RE멤버스 대표는 15일 굿모닝신한증권과 신한은행, 조흥은행 등 3사가 군인공제회관에서 강남지역 고객을 대상으로 공동 개최한 부동산·증시 합동설명회에서 이같이 전망했다. 이날 합동설명회는 강남 도곡지역 고객 및 인근 주민 300여명이 참석했다.
고대표는 이날 설명회에서 "단기적으로는 정책변수에 따른 수요위축으로 강남권, 재건축시장이 연말까지 전반적으로 거래공백 및 하향안정화를 보일 것으로 예상되나 중장기적으로는 금리와 수급, 미국시장에 연동될 것"이라고 내다봤다.
그는 "대세하락론과 상승유효론이 첨예하게 대립하고 있으나 아직 속단은 이르다"면서 "2005년이후 서울 동시분양 등 수도권 공급물량 감소에 따른 가격불안요인이 내재돼 있다는 점을 주목해야 한다"고 설명했다.
아울러 "조정기에는 개발재료 보유상품, 주력보다는 틈새상품, 내재가치대비 저평가 상품을 발굴할 필요가 있다"며 "무차별 묻지마식 공격적 투자는 자제하고 선별적인 위험관리식 보수적투자로 전환하라"고 권했다.
고대표는 "정책 및 사회 트렌드변화, 각종 개발재료 등을 종합적으로 분석한 후 분산투자할 시점"이라며 신도시, 택지개발지구, 도시계획변경, 고속철 및 지하철 개통, 뉴타운지구, 미군기지 이전 등 장기-복합 개발재료가 있는 지역에 선택과 집중전략을 구사할 필요가 있다고 전했다.
다음은 고종완 RE멤버스가 제시하는 2004년 부동산 시장전망.
1)아파트: 약보합세, 단 지역별, 평형별, 주거유형별 차별화심화
-강남권, 강북권, 수도권,신도시, 지방 대도시 차별화
*우리나라는 아파트를 고급 주거문화로 인식, 선호도가 높음(연립, 다세대, 다가구주택보다)
2)분양권: 약보합, 다만 새 아파트가 기존 아파트보다 20~30% 정도 비싼 가격유지
3)재건축: 가격약세, 사업기간 및 수익성에 따른 차별화
-지분별, 단지별 차별화지속(추진속도, 개발이익환수제 도입 여부에 따라 급락 가능성)
-수원 이남~대전사이 고속철 및 전철역 인근 저층 중고 주공단지 투자관심
*2004년부터 재건축보다는 리모델링이 활성화 될 것임(동의율 80%, 전용 25.7평 이하는 20% 증축까지 부가세면세 혜택 등)
4)재개발: 강보합, 다만 강남 재건축보다 강북 뉴타운 재개발지구가 유리
-강북 뉴타운지구
-수도권, 충청권 고속철 및 행정수도 이전지 인근 재개발지구
5)단독, 다가구, 다세대: 약보합 다만 입지별, 연수별, 단지규모별 차별화
-단독주택은 쾌적한 주거환경(다가구, 다세대는 교통편리성 및 임대수요가 풍부해야)
-10년 이상 된 단독, 다가구, 다세대주택은 재건축, 재개발 재료여부 중요(대지지분)
6)주상복합: 약세, 다만 입지별, 단지규모별, 브랜드별 차별화
-입지, 조망권, 브랜드가치 등 3위일체가 중요
-투기적 가수요가 주종(지금까지는 단기투자가 유리)
6)상가: 보합, 그러나 단지내상가는 인기유지, 쇼핑몰 약세
-단지내상가
-근린상가
-테마형상가
7)오피스텔: 약세 (경기침체 및 공급과잉 우려로)
8)업무용빌딩: 강보합 (세금, 전매 등 정부규제가 적고 금리보다 높은 고정적인 임대수익 가능)
9)토지: 강세 신도시, 고속철개통, 그린벨트해제지 등 개발예정지 투자 유망
- 택지개발지구내 상업, 근생, 단독주택지
- 수도권, 충청권, 강원도 농지 및 임야, 그린벨트해제예정지 등
10)펜션,전원주택: 강보합, 수도권남부, 충청권(고속철개통지) 투자유망
- (주간부동산)서울 매매가 10주연속 내림세
- [edaily 이진철기자] 지난해 10.29부동산대책 발표이후 서울지역 아파트 매매가가 10주 연속 하락한 가운데 사업 초기단계의 재건축추진 아파트 약세가 두드러졌다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가는 0.07% 하락, 한주전(-0.11%)에 비해 내림폭이 소폭 낮아졌다고 11일 밝혔다.
자치구별로는 중랑(-0.18%), 금천(-0.17%), 강남(-0.16%), 송파(-0.16%), 강동(-0.11%), 강서(-0.11%) 등이 하락세를 보였다. 이들 지역에선 재건축추진 아파트 등 입주한지 오래된 노후 단지들의 약세가 두드러졌다.
반면, 중(0.16%), 성북(0.16%), 동작(0.13%) 등은 소폭 오름세를 보였다.
아파트별로는 재건축추진 아파트가 0.64% 하락, 전주(-0.25%)보다 내림폭이 2배 이상 커졌으며, 일반아파트는 재건축아파트보다 하락폭이 낮았다.
재건축아파트는 사업속도가 느린 반포 저밀도지구를 비롯, 개포지구, 송파구 가락시영 등 초기 재건축추진 단지들이 약세를 보였다.
부동산114는 "투기과열지구내 재건축 조합원분양권 전매제한 실시로 초기 사업단계 재건축 단지들의 가격약세가 두드러지고 있다"며 "반면 신규입주나 개발호재 인근 지역은 매물이 많지 않아 가격이 강보합세를 나타내고 있다"고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 중랑(-0.18%), 금천(-0.17%), 강남(-0.16%), 송파(-0.16%), 강동(-0.11%), 강서(-0.11%) 등이 하락세를 보였다. 재건축추진 아파트 등 입주한지 비교적 오래된 단지에서 약세가 두드러졌다.
송파구는 재건축 사업추진 속도가 빠른 잠실 저밀도지구 단지들이 한주사이 500만~1000만원 가량 상승했지만 신천동 장미, 가락동 시영, 문정동 훼밀리 등은 약세가 이어졌다.
오름세를 보인 지역은 중(0.16%), 성북(0.16%), 동작(0.13%) 등으로 신규 입주아파트와 개발호재 주변 단지가 상승세를 주도했다.
단지별로는 중구 신당동 동아약수하이츠 주요 평형이 한주사이 500만원 정도 올랐으며, 성북구는 길음, 돈암동 일대 신규입주 대단지가 상승세를 보였다. 동작구는 사당, 흑석, 신대방동 일대 20평~30평형대 새아파트가 소폭 오름세를 나타냈다.
신도시는 분당(0.03%), 일산(0.08%), 중동(0.07%) 지역은 소폭 상승세를 보인 반면 나머지 산본, 평촌은 -0.05~-0.07% 정도의 내림세를 기록했다. 분당은 정자동 상록, 수내동 파크타운, 야탑동, 이매동의 일부 단지가 한주사이 500만~1000만원 정도 올랐다.
경기지역은 성남(-0.41%), 양주(-0.36%), 부천(-0.34%), 광명(-0.16%), 의왕(-0.15%), 화성(-0.14%), 김포(-0.1%), 안양(-0.15) 등이 내림세를 기록했다. 반면, 안성(0.34%), 하남(0.15%)은 소폭 오름세를 보였다.
◇전세시장
서울 전세시장은 중구(0.3%)의 상승률이 가장 높았으며, 그 다음으로 강남(0.09%), 마포(0.07%), 양천(0.03%), 구로(0.02%) 순이었다. 강남구는 학원가와 인접하고 분당선 연장호재의 수혜를 받는 대치, 도곡, 개포, 일원동 일대의 상승세가 두드러졌다.
반면, 강서(-0.5%), 강북(-0.37%), 중랑(-0.34%), 관악(-0.33%), 도봉(-0.31%), 영등포(-0.3%), 금천(-0.25%), 서대문(-0.22%) 등은 내림세를 기록했다.
신도시는 분당, 일산은 보합세를 나타냈지만 나머지 평촌(-0.69%), 산본(-0.29%) 등은 내림세를 보였다. 특히 평촌은 안양 구시가지 주변으로 연말에 신규 입주가 몰리면서 한주사이 중소평형은 500만원, 대형평형은 1000만원 정도 전셋값이 하락했다.
경기지역은 의왕(-1.44%), 양주(-0.81%), 안양(-0.62%), 하남(-0.42%), 의정부(-0.31%), 용인(-0.3%) 등의 내림세가 두드러졌다. 상승세를 보인 지역은 과천(0.18%), 파주(0.13%), 광명(0.06%)으로 조사됐다.
- 모기지론으로 집장만 해볼까?
- [조선일보 제공] 모기지론(장기주택마련대출) 제도가 올 3월부터 시행됨에 따라 내 집을 마련하려는 실수요자들의 관심이 커지고 있다. 모기지론은 매월 대출금을 조금씩 갚아나가는 원리금 상환 방식으로 대출 이자가 고정금리이다. 정부는 투기지역 지정 여부에 관계없이 집값의 70% 한도에서 최대 2억원까지 대출해줄 방침이다.
◆어떻게 이용하나=정부는 지난 6일 모기지론 운영을 담당할 한국주택금융공사 설립위원회를 발족하고, 오는 3월 2일 공사 설립과 동시에 시중 은행을 통해 대출을 개시할 방침이다. 설립위 함태규 팀장은 “모기지론은 무주택 실수요자들의 내 집 마련을 돕기 위한 것으로, 현재 세부적인 대출 조건을 만들고 있다”고 말했다
설립위가 검토 중인 방안에 따르면 무주택세대주가 내 집을 마련하는 경우에만 모기지론을 이용할 수 있다. 그러나 이미 은행에서 돈을 빌려 집을 구입한 1가구 1주택자도 기존 대출을 모기지론으로 전환할 수 있다. 가족이 없는 1인 세대주가 모기지론을 받을 수 있는지는 아직 결정되지 않았다. 물론 기존 1주택자가 새 아파트를 살 때는 모기지론을 받을 수 없다.
대출 한도는 주택시세를 바탕으로 산출되는 주택담보비율(LTV) 70% 한도 내에서 최고 2억원이다. 설립위는 시가 6억원을 넘거나, 전용 면적 25.7평을 초과하는 주택은 모기지론 이용 대상에서 제외했다. 월 원리금 상환액도 소득의 3분의 1을 넘지 않아야 된다.
예컨대 지금 계획대로 연간 7% 정도의 고정금리를 적용받아 1억원을 빌릴 경우, 20년간 매달 약 78만원씩 원리금을 갚아야 한다. 이런 경우 월 200만원 이상의 소득이 있어야 대출이 가능하다. 단 근로자들은 이자로 낸 돈에 대해 연간 1000만원까지는 소득공제를 받을 수 있기 때문에, 월 실질 부담은 67만원 정도가 될 것으로 보인다.
◆어떤 아파트를 살 수 있나=모기지론은 대략 2억~4억원 정도 나가는 중소형 평형 아파트 구입시에 많이 활용될 전망이다. 월 원리금 상환 부담이 만만치 않은 데다, 전용면적 25.7평을 초과하는 주택 구입시에는 이용할 수 없기 때문. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “현재 서울·수도권 중소형 평형 전세금이 대략 1억~1억5000만원”이라며 “무주택 전세입자라면 모기지론으로 2억~3억원 정도의 아파트를 쉽게 구입할 수 있을 것”이라고 말했다.
세중코리아 김학권 사장은 “서울에서는 지하철 역세권이나 대단지, 수도권에서는 계획적인 개발이 이뤄지는 택지지구 혹은 경전철·고속철도 개통 예정지를 중심으로 살펴보라”고 조언했다. 3억원 정도면 서울 강북에서는 주로 20평 후반대, 강남에서는 주로 10평 후반대 일반 아파트를 구입할 수 있다. 강북으로 출근하는 직장인이라면 도심 접근성이 좋은 마포구 공덕동·상암동, 중구 신당동 등의 대단지 물량을 노려볼 만하다.
강남에서는 큰 평형을 구입하기는 어렵지만, 지하철 역세권 등 교통 편의성을 갖춘 단지들이 여러 곳 있다. 수도권에서는 최근 대단지가 들어서고 있는 남양주시 덕소 일대, 신분당선 개통 계획이 잡혀 있는 용인시 수지, 녹지가 많은 하남시, 판교 개발 수혜가 예상되는 분당과 성남의 일부 지역, 경부고속철도역사 개통지인 광명시 일대 등에 관심을 가져볼 만하다.
- 이명박 시장 "서울 대중교통혁명의 원년"
- [조선일보 제공] "올해는 대중교통 체제 개편의 혁명 원년 입니다"
이명박 서울시장은 신년인터뷰에서 내내 힘주어 말했다. 오는 7월1일부터 시행될 버스체계 개편으로 버스가 지하철만큼 빠르고 정확한 교통수단으로 부상할 것이라는 주자이었다. 사회부 최장원 차장대우가 이 시장으로부터 새해 서울시 정책과 전망 등을 들었다.
- 말 많던 청계천 복원 공사가 성공적으로 진행 중이고, 뉴타운 개발 사업도 지역 주민들의 전폭적인 지지를 받고 있다. 지난해 시사주간지 주간조선은 ‘2003년의 인물’로 비인격체인 ‘휴대폰’을 선정했는데 막판까지 경합한 ‘사람’ 후보는 이명박 서울시장과 이건희 삼성그룹 회장이었다고 한다.
“입만으로 살아가려는 세상에서 몸을 움직이며 무언가를 적극적으로 만들어가는 모습에 많은 분들이 과분한 찬사를 주셨던 것 같다. 땀은 정직하다.”
―작년 2월, 대구 지하철 참사가 터진 이후 계속 지하철을 타고 출근한다는데, 요즘도 그런가? 지하철 요금이 얼마인지 아나?
“1구간은 현금 승차 때 700원이다. 카드로 하면 650원이지만. 요즘도 이른 아침 약속이 없으면 지하철로 출근한다. 시민들과 대화할 수 있어서 좋다. 내가 다가가면 반갑게 인사하고 자리도 비켜준다. 시민들이 ‘우리 시장님! 수고하십니다’라며 인사한다. 각박한 사회에 그런 말이 얼마나 고마운지 모른다.”
―청계천 복원 사업과 더불어 교통체계도 급변하는 것 같다. 누차 ‘편리하고 빠른 대중교통체계’를 이룰 것을 약속했는데 구체적인 방법은 뭔가?
“대중교통 체계의 핵심은 버스 준(準)공영제로의 전환이다. 지하철은 1㎞ 건설비만 1000억원이 들고, 유지비도 만만치 않다. 대표적인 생태·교통도시인 브라질의 쿠리티바 시는 물론, 미국 LA도 버스 중심으로 교통 체계를 개선하고 있다. 한데, 우리나라는 지금껏 버스 운영회사들이 빈익빈 부익부 상태를 수십년간 유지해 왔다. 이를 준공영체계로 바꾸자는 것이다. 흑자 내는 노선에서 적자 나는 노선을 지원하자는 것이다. 버스종합사령실에서 버스 운행 시간도 관리해 아침 출근시간에는 배차를 촘촘하게 하고, 손님이 없는 낮 시간에는 운행 대수를 줄이도록 하겠다.”
―여러 차례 승용차 이용은 불편해질 것이라고 말해 왔는데….
“경기도 등 시 외곽에서 도심으로 승용차 출근하는 사람이 130만명이고, 서울에 등록된 승용차 대수는 220만대이다. 300만대 이상 되는 승용차가 동시에 움직여서는 어떤 것도 해결책이 될 수 없다. 로마는 외교관이나 도심 거주자 그리고 특별히 허가 받은 사람만 빼고는 도심에서 대중교통을 이용하도록 하고 있다. 밀라노는 홀짝수제를 도입했다. 런던도 지난해 2월부터 도심진입 때 통행료를 4파운드 내도록 했더니, 도심 진입 차량이 31% 줄었다고 한다. 대중교통 이용을 편리하게 만드는 1단계 작업을 마친 뒤, 승용차 이용을 직접적으로 줄일 수 있는 강제적 교통수요 관리제도를 올 하반기부터 단계적으로 추진할 것이다. 도심(혼잡)통행료를 받고, 주차 요금을 비싸게 하고, 도심에 주차하기도 어렵게 만들면 대중교통을 더 이용할 수밖에 없을 것이다.”
―대중교통 요금 체계는 변하지 않는가?
“대중교통체계는 7월 1일부터 혁명적으로 바뀔 것이다. 지하철도 탑승 거리에 따라 요금을 달리 내게 될 것이다. 버스는 24시간 운행하되, 심야시간은 요금을 더 내게 할 생각이다.”
―서울시 도시개발공사가 분양하는 상암지구 분양가를 시세보다 조금 낮은 평당 1211만원으로 잡은 것은 심하지 않으냐는 지적도 많다.
“시는 분양원가를 공개할 것이다. 민간기업에 분양원가를 공개하라는 것은 시장경제 원리에 어긋날 수도 있지만 공공기관은 비밀을 지킬 필요가 없다. 이익이 얼마나 나며, 이를 어떻게 쓸 것인지 투명하게 보여주면 된다. 상암동 분양가를 다소 높게 잡은 것은 분양받은 사람만 이익보는 것을 막기 위해서다. 분양 수익의 3분의 2는 임대아파트 건설에 쓰고, 3분의 1은 돈이 없어서 고등학교를 다니지 못하는 학생을 위해 장학금으로 쓸 것이다. 하지만 분양원가 공개로 아파트 분양가를 낮추는 데 영향을 주었으면 하는 바람도 있다.”
―최근 신년사에서 서울시 25개 지역을 뉴타운으로 개발할 것이라고 밝혔다. 하지만 길음 지구만 빼고는 제대로 진행되지 않는 듯하다. 서울시 전역을 투기장으로 만드는 것이 아니냐는 우려도 있다.
“잘못된 이야기이다. 오히려 투기를 막는다. 서울시를 지금 그대로 놓아두면 주민들과 기업들의 이해가 맞물려 난개발이 될 것이다. 뉴타운으로 지정되는 곳은 토지거래허가구역으로 바뀐다. 토지거래 때 신고해야 하니까, 전매(轉賣) 등이 쉽지 않다. 뉴타운 지정으로 땅값이 일정 부분은 올라가겠지만, 난개발이 되는 것보다는 투기를 막는 효과가 크다.”
―뉴타운 지역에 대한 교통평가나 환경평가 등은 제대로 하고 있나?
“강북지역 재개발과 재건축 양상을 보자. 집 몇 채 사서 헐어버리고 짓는 것으로 그만이다. 길도 넓히지 않고, 학교나 녹지·문화시설도 없다. 교통은 마비 상태이다. 우리는 뉴타운과 균형개발촉진지구를 맞물려 그 일대를 하나의 자족적인 도시이자 생활권으로 만들 것이다. 놀러 가거나 쇼핑할 때 강남에만 간다면 어떻게 서울의 균형개발이 이뤄지나. 살기 좋은 강북을 만들어 강북을 떠나지 않도록 하겠다. 뉴타운 지정 이후 강북주민들도 ‘신도시나 강남에 가지 말고 강북을 지키자’는 생각이 점차로 확산되는 것 같다.”
―서울을 걷고 싶은 거리로 만들겠다는 계획은 어떻게 진행되고 있나?
“올 하반기부터 확 바꿀 것이다. 고가도로는 반드시 필요한 곳을 제외하고는 없앨 방침이다. 경복궁에서 남대문까지 건널목이 몇 군데 설치돼 있지 않다는 것도 창피한 일이다. 종로~청계천, 광화문~남대문~서울역까지 걸어 다니는 데 불편함이 없어야 한다. 광화문 네거리나 서울시청 앞 광장에도 건널목을 만들 계획이다.”
―외국에는 길이 2~3㎞ 정도 되는 보행자 전용도로가 명물이 된 지 오래다. 주말 인사동에 보행자 전용도로가 마련되기는 했지만, 확대할 수 있는 곳은 없나?
“청계천 복원 구간 중 일정 구간에는 차량 통행이 제한될 것이다. 주말에는 차량이 아예 다니지 못하는 구간도 만들 것이다. 인도도 넓힐 예정이다. 종로나 광화문지역은 차로가 좁혀지는 대신 인도가 넓어질 것이다. 앞으로 종로와 광화문통은 걷기가 굉장히 좋아질 것이다.”
―노점상에 대한 시민들의 불만이 상당히 높다. 하지만 생계를 위한 노점상을 무조건 없앨 수도 없는 것 아닌가.
“차도와 인도를 점령한 기업형 노점상은 당연히 없어져야 한다. 그러나 생계형은 경제도 어려운 만큼 특정한 구간을 빼고는 완화할 생각이다. 그러나 특정 구역을 허가하는 방안은 힘들다. 그러다 보면 버섯처럼 퍼지게 돼 있다. 서울에 1만8000여개의 노점상은 너무 많다. 파리도 2000~3000개 정도로 안다. 도시계획상 주요 간선도로에는 못하도록 정하고, 나머지 구간에는 생계형의 경우에 한해 밤에는 허가하고 낮에는 철거하도록 하고, 규격도 철저히 정해 현실적으로 대응할 생각이다.”
―청계천 복원으로 청계천 주변이 난개발 되는 것은 아닌가 우려하는 이들도 많다. 상인들의 반발도 있는 것으로 아는데.
“청계천변 바로 양옆에는 5층 이상 짓지 못한다. 나도 어릴 적, 노점상 등 장사를 해 본 사람이다. 소상인들의 아픔을 왜 이해하지 못하겠나. 상인들이 원하지 않는 일은 하지 않을 것이다. 세운상가를 재개발할 때 현재 세운상가 사람들 중 보석상 등 원하는 사람들은 종로구 인의동 웅진코웨이 사옥으로 이전할 것이다. 이 지역 재개발은 마치 휴경지 제도에서 돌려가며 밭을 갈듯, 순차적으로 개발할 것이다.”
- 서울 그린벨트 78만평 해제..택지개발
- [조선일보 제공] 서울 강남구 세곡동, 서초구 우면동 등 강남지역 80만㎡를 포함해 서울 외곽 9개 지역 그린벨트 259만㎡(78만평)에 아파트 건설을 위한 택지개발이 추진된다.
이들 지역에는 임대아파트 1만8000가구와 일반분양 9000가구 등 모두 2만7000가구가 건립될 예정이다.
서울시 지역의 그린벨트 해제는 지난해 은평구 진관내·외동과 구파발동, 노원구 상계1동, 강동구 강일동 등 5곳을 우선해제지역으로 지정한 이후 다시 추진되는 것이다. 그러나 환경단체 등에서는 정부가 국민임대주택 건설 명분 아래 마구잡이로 환경을 파괴하고 있다며 반발하고 있다.
서울시 도시개발공사는 내년으로 예정된 국민임대주택의 건립부지 확보를 위한 기초조사를 거쳐 그린벨트 9개 지역을 선정, 사전 환경성 검토에 착수했다고 25일 밝혔다. 또 내년 중으로 개발계획을 수립해 건설교통부에 택지개발예정지구 지정을 건의할 예정이라고 밝혔다.
후보지역은 강남권 80만㎡(강남구 세곡동, 서초구 우면동) 강동권 82만5000㎡(송파구 마천동, 강동두 강일동) 강서권 47만5000㎡(구로구 항동, 양천구 신정동) 강북권 49만㎡(중랑구 신내동, 도봉구 도봉동, 마포구 상일동) 등이다.
서울시는 정부의 국민임대주택 100만가구 건설 계획(2003~2012)에 맞춰 2006년까지 임대주택 10만가구를 건설할 계획이다. 이미 올해까지 장지지구, 발산지구 등에 4만여가구를 건설하거나 건설계획을 마친 상태이다. 서울시 관계자는 “내년부터 3년 동안 매년 2만가구씩 추가로 임대주택을 조성해야 한다”며 “그린벨트를 제외하고는 가용부지 확보가 어렵다”고 말했다.
이에 대해 양장일 환경운동연합 사무처장은 “정부가 국민임대주택 100만가구 건립을 위해 무더기로 그린벨트를 해제해 택지로 개발하려는 것은 눈앞의 목표 달성에만 급급한 것”이라며 “환경전문가와 지역주민 등의 검증을 거쳐 개발여부를 신중하게 결정해야 한다”고 말했다.
- 서울 동시12차, 21개단지 1886가구 일반분양
- [edaily 이진철기자] 새해 첫 청약접수를 실시하는 서울12차 동시분양에는 21개 사업장에서 1886가구가 일반에 공급될 예정이다.
23일 서울시와 업계에 따르면 이번 서울12차 동시분양에는 총 1만2162가구중 조합원분 제외한 1886가구가 청약통장 가입자를 대상으로 공급될 예정이다. 이는 지난 11차 일반분양(1529가구)에 비해 늘어난 수준으로 올해 6차 동시분양(1925가구) 이후 최대 물량이다.
지역별로는 강남권 5곳, 도심권 3곳, 강북권 7곳, 강서권 6곳으로 고른 분포를 보이고 있다.
전용면적별 공급가구수는 ▲18.1평 이하 725가구 ▲18.1평 초과~25.7평 이하 838가구 ▲30.8평 초과~40.8평 이하 306가구 ▲40.8평 초과 17가구 등이다.
전용면적 25.7평 이하 공급물량이 전체 분양가구수의 82.87%로 이중 797가구가 무주택 우선공급 물량이다.
이번 서울12차 동시분양 일정은 오는 30일 입주자 모집공고를 거쳐 내년 1월6일 서울시 무주택우선순위부터 청약접수가 시작된다.
◇청담동 대림e-편한세상= 대림산업(000210)은 강남구 청담동에 위치한 이화연립 재건축을 통해 총 142가구중 31~58평형 49가구를 일반분양한다. 지하철 7호선 청담역이 도보로 이용 가능하며, 청담대로, 영동대로 접근이 수월하다. 경기고, 영동고, 청담고 등 교육시설도 양호하다.
◇역삼동 푸르지오= 대우건설(047040)이 강남구 역삼동 개나리3차 아파트를 헐고 총 332가구중 24~55평형 102가구를 일반분양한다. 영동주공을 비롯, 주변이 현재 대단위 재건축사업이 진행되고 있다.
◇암사동 e편한세상= 대림산업 계열사인 삼호(001880)가 강동구 암사동 대농연립 재건축을 통해 총 131가구중 32평형 64가구를 일반분양한다. 지하철 5호선 명일역이 인접한 역세권 단지로 명일역, 굽은다리역 일대의 생활편의시설 이용이 가능하다.
◇암사동 브라운스톤= 이수건설이 강동구 천호동 288-12번지 일원에 32평형 단일평형 125가구 모두를 일반에 공급한다. 지하철 8호선 암사역, 5, 8호선 환승역인 천호역 이용이 가능하며, 천호역 일대의 이마트, 현대백화점 등 쇼핑시설을 이용할 수 있다.
◇역삼동 월드메르디앙= 월드건설이 강남구 역삼동 훼밀리연립 재건축을 통해 총 93가구중 31평형 33가구를 일반분양한다.
지하철 2호선 역삼역을 도보로 이용할 수 있으며, 역삼초등, 역삼중, 중대부고, 은광여중고 등의 교육시설과 롯데백화점, 월마트 등이 차량으로 10분 정도 거리에 위치해 있다.
◇중구 신당동 남산타운= 현대건설(000720), SK건설, 동아건설 컨소시엄이 중구 신당3동 신당3구역 재개발사업을 통해 지난 2000년 7월 입주했다. 이번 공급물량은 재개발 보류지분이며, 분양가구수는 25~42평형 22가구다.
지하철 6호선 버티고개역과 3, 6호선 환승역 약수역이 인접하며 남산공원도 도보로 이용하능하다. 인근에 국립중앙극장, 타워호텔, 신라호텔 등이 위치해 있다.
◇금호동 두산위브= 두산건설(002950)이 성동구 금호1가 성호, 금호연립 재건축을 통해 총 169가구중 24~43평형 94가구를 일반분양한다. 일부평형에서 한강조망이 가능하며, 금북초등, 금호여중, 성동고 등 교육시설과 단지 뒤쪽으로 대현산공원을 이용할 수 있다.
◇홍제동 금호어울림= 금호건설이 서대문구 홍제동 21-20번지 일원에 36평~56평형 119가구 모두를 일반분양한다. 지하철 3호선 무악재역과 단지 바로앞에 의주로 이용이 가능하다.
◇신정동 신일해피트리= 신일건설이 양천구 신정동 한우연립 재건축으로 총 74가구중 23평~32평형 26가구를 일반에 공급한다. 지하철 2호선 신정네거리역과 신남초등교, 남명초등교, 신남중학교를 도보로 이용할 수 있다.
◇신정동 이루미= 힐탑건설이 양천구 신정동 우성연립 재건축을 통해 총 84가구중 30, 32평형 51가구를 일반분양한다. 지하철 5호선 신정역, 2.5호선 환승역 까치산역과 양도초등, 양강초등, 양강중 등의 교육시설이 위치해 있다.
◇신월동 탑건진선미= 탑건종합건설이 양천구 신월동 상승, 대림연립 재건축을 통해 총 78가구중 28~32평형 29가구를 일반분양한다. 지하철 5호선 화곡역을 차량으로 이용할 수 있으며, 남부순환로 화곡로입구에 위치해 있어 김포, 부천, 여의도로의 진입이 수월하다.
◇오류동 우림루미아트= 우림건설이 구로구 오류동 테니스, 한시연립 재건축을 통해 총 120가구중 23~32평형 80가구를 일반에 공급한다. 경인선 오류역이 바로 앞에 위치해 있으며, 오류초등, 오류남초등, 오남중과 오류재래시장이 인접하다.
◇양평동3가 월드메르디앙= 월드건설이 영등포구 양평동3가 유성, 장수연립 재건축을 통해 총 116가구중 22~32평형 41가구를 일반분양한다. 지하철 5호선 양평역이 인접하고 생활편의시설은 오목교 일대나 당산역으로 이동해야 한다. 당중초등, 영평중, 양화중, 문래중, 관악고 등이 있어 교육시설은 양호한 편이다.
◇봉천동 대우푸르지오= 대우건설이 관악구 봉천동 봉천7-2재개발사업을 통해 총 2496가구중 조합원 입주포기 물량 22~32평형 20가구를 일반분양한다. 지하철 2호선 서울대입구역과 지하철 7호선 숭실대입구역을 이용할 수 있으며, 인근에 봉천초등, 봉원중, 관악고, 동작고 등의 교육시설이 있다.
◇월계동 세양청마루= 세양건설이 노원구 월계동 403-43번지에 총 115가구중 24, 32평형 72가구를 일반분양한다. 지하철 1호선 성북역과 1, 7호선 석계역을 이용할 수 있으며 동부간선도로 및 북부도시고속화도로로가 진입이 수월하다.
◇미아동 동부센트레빌= 동부건설(005960)이 강북구 미아5동 미아10구역 재개발사업을 통해 총 400가구중 24~41평형 215가구를 일반분양한다. 지하철 4호선 미아삼거리역이 도보로 이용가능하고 미아뉴타운과 길음뉴타운 등이 인접하다. 생활편의시설로는 신세계, 현대백화점이 있다.
◇월곡동 삼성래미안= 삼성물산(000830) 건설부문이 성북구 하월곡동 월곡3구역 재개발을 통해 총 1372가구중 21, 43평형 311가구를 일반분양한다. 지하철 6호선 월곡역과 바로옆 애기능터공원을 이용할 수 있다.
◇길음동 삼성래미안= 삼성물산 건설부문이 성북구 길음동 길음5구역 재개발을 통해 총 560가구중 24~41평형 261가구를 일반분양한다. 내부순환로 진입이 수월하고 지하철 4호선 길음역을 도보로 이용할 수 있다. 미아 현대백화점과 개운산공원이 인접하며 길음뉴타운 구역내 위치해 있는 것도 특징이다.
◇장안동 우성= 우성월씨씨가 동대문구 장안동 438-1번지 일원에 총 74가구중 30평형 단일평형 29가구를 일반에 공급한다. 지하철 5호선 장한평역과 동부간선도로와 천호대로 이용이 수월하며, 안평초등, 장평중, 휘경여중고 등의 교육시설이 위치해 있다.
◇면목동 금호어울림= 금호건설이 중랑구 면목동 580-16번지 일원에 총 178가구중 28, 31평형 87가구를 일반분양한다. 지하철 7호선 용마산역과 사가정역과 용마폭포공원을 이용할 수 있으며 교육시설로는 면남초등, 용마중, 면목고 등이 있다.
◇쌍문동 월드메르디앙= 월드건설이 도봉구 쌍문동 422-1번지 일원에 총 154가구중 27, 32평형 65가구를 일반에 공급한다. 북한산자락에 위치해 있으며 지하철 4호선 수유역을 차량을 통해 이용할 수 있다.
- (주간부동산)서울 매매가 6주째 하락
- [edaily 이진철기자] 정부의 10.29대책 여파로 서울 아파트 매매가가 6주 연속 하락했다. 특히 재건축아파트의 약세가 지속되는 가운데 강남권 일반아파트까지 하락세가 확산되는 분위기다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가는 0.18% 하락, 한주전(-0.2%)에 비해 내림폭이 소폭 둔화됐다고 14일 밝혔다.
구별로는 강동(-0.43%), 강남(-0.39%), 동대문(-0.36%), 송파(-0.29%), 마포(-0.26%), 양천(-0.2%) 등이 서울 평균보다 하락폭이 컸다. 이밖에 노원, 강서, 서초, 영등포, 성동, 강북, 광진, 동작, 관악 등 대부분 지역이 약세를 보였다.
반면, 뉴타운 사업지 주변의 은평(0.14%), 서대문(0.11%), 용산(0.08%), 종로(0.07%), 성북(0.05%), 도봉(0.01%) 등은 소폭 오름세를 나타냈다.
아파트별로는 재건축추진 아파트가 0.31% 하락, 전주(-0.76%)보다 하락폭이 절반 이하로 둔화됐으며, 일반아파트(-0.15%)는 전주(-0.06%)보다 2배 이상 증가했다.
지역별 재건축 아파트값은 강동(-0.88%), 영등포(-0.67%), 송파(-0.45%), 강남(-0.22%), 서초(-0.04%) 등이 거래가 끊기면서 하락폭이 둔화된 상황이다. 강남구 일반아파트(-0.47%)는 하락폭이 재건축보다 높아 약세가 두드러졌다.
부동산114는 "재건축아파트값의 하락세가 계속되는 가운데 일반 아파트시장까지 약세가 확대되고 있다"며 "수요자들이 대부분 매수 타이밍을 늦추고 급매물 중심으로만 투자에 나서고 있어 매매시장 약보합세가 당분간 이어질 전망"이라고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 강동(-0.43%), 강남(-0.39%), 동대문(-0.36%), 송파(-0.29%), 마포(-0.26%), 양천(-0.2%) 등이 서울 평균보다 하락폭이 컸다. 이밖에 노원, 강서, 서초, 영등포, 성동, 강북, 광진, 동작, 관악 등도 연말 비수기 영향으로 약세를 보였다.
강남구는 개포동, 일원동, 삼성동 일대 재건축아파트가 평형별로 1000만~2000만원 가량 하락했으며, 일반아파트인 대치동 쌍용, 선경, 미도 등의 중대평형도 한주사이 최고 5000만원까지 하락했다.
반면, 뉴타운 사업지 주변의 은평(0.14%), 서대문(0.11%), 용산(0.08%), 종로(0.07%), 성북(0.05%), 도봉(0.01%) 등은 개발에 대한 기대심리로 소폭 오름세를 보였다.
신도시는 중동(-0.1%), 산본(-0.04%), 평촌(-0.01%) 등이 약세를 보였으며, 분당(0.04%)과 일산(0.04%)은 소폭 상승세를 나타냈다. 하지만 분당과 일산 역시 수요가 거의 없고, 단지별로 매물이 적체된 상황이다.
경기지역은 광명(-0.56%), 과천(-0.4%), 수원(-0.26%), 안성(-0.21%), 오산(-0.2%), 양주(-0.2%) 등이 내림세를 기록했다. 이밖에 부천(-0.18%), 하남(-0.14%), 김포(-0.1%), 안산(-0.09%), 안양(-0.09%), 시흥(-0.08%), 용인(-0.07%), 인천(-0.05%) 등도 소폭 하락한 것으로 조사됐다.
반면, 성남(0.27%), 이천(0.22%), 광주(0.16%), 남양주(0.07%) 등은 오름세를 나타냈다.
◇전세시장
서울 전세시장은 금천(-0.95%), 마포(-0.53%), 용산(-0.52%), 중랑(-0.52%), 동대문(-0.49%), 영등포(-0.38%), 구로(-0.3%), 노원(-0.24%), 강서(-0.16%), 광진(-0.16%), 도봉(-0.13%), 관악(-0.12%) 등이 하락세를 보였다. 이밖에 서초, 송파, 양천, 성동, 강동, 동작 등도 일제히 약보합세가 이어졌다.
반면, 강남구(0.4%)는 연속 5주째 상승세를 기록했으며, 은평(0.13%), 서대문(0.06%)도 오름세를 보였다. 강남구는 대치동 일대와 개포동 우성, 주공고층, 일원동 일대 등의 중대평형 전세값이 한주사이 1000만~5000만원 가량 상승했다.
신도시는 전 지역이 내림세를 보인 가운데 산본(-0.58%)의 하락률이 가장 높았다. 그 다음으로 일산(-0.28%), 평촌(-0.23%), 분당(-0.09%), 중동(-0.08%) 순이었다.
경기지역은 과천(-1.05%)의 하락세가 두드러졌으며, 하남(-0.64%), 구리(-0.58%), 부천(-0.55%), 군포(-0.44%), 안양(-0.42%), 남양주(-0.39%), 광명(-0.35%), 김포(-0.35%), 용인(-0.25%), 의왕(-0.22%), 고양(-0.2%), 성남(-0.19%), 화성(-0.19%), 광주(-0.17%), 시흥(-0.13%), 인천(-0.12%) 등 대부분 지역이 약세를 보였다.
반면, 평택(0.06%), 안성(0.01%)은 소폭 상승세를 나타냈다.
- 고가분양 건설업체 이달중 세무조사 착수
- [edaily 김춘동기자] 정부는 이달중 고가분양·세금탈루 혐의가 있는 건설업체들에 대해 세무조사에 착수하기로 했다. 또한 가격급등 지역에 대한 공동주택 기준시가를 재고시하고, 주택양도자에 대한 조기조사 전산분석시스템을 가동키로 했다. 장기 공공임대주택에 대한 택지공급 가격도 10%포인트 인하하기로 했다.
정부는 20일 오전 팔레스호텔에서 김광림 재정경제부 차관 주재로 `부동산시장 안정대책·점검반` 회의를 개최해 10.29 종합대책 이후 주택시장 동향과 후속조치 추진상황을 점검하고, 향후 세부 추진계획에 대해 논의했다.
이날 회의에서 정부는 "10.29대책 이후 강남을 중심으로 주택가격이 하락세를 보이고 있다"며 "다주택 보유자의 급매물이 나오면서 매물적체는 증가하고 있으나 거래는 매수자의 추가 가격하락 기대로 소강상태를 보이고 있다"고 밝혔다.
또한 "1단계 대책의 세부과제는 총 41개로 이 가운데 올해 완료해야 할 과제는 총 29개"라며 "20일 현재 조치완료된 과제는 6개이며, 나머지 23개 과제도 계획대로 추진하고 있다"고 설명했다.
구체적으로는 20일 현재 강북 뉴타운 추가지정과 주택담보 인정비율 하향조정, 담보대출 규제강화를 통한 신용대출 억제, ELS 위험가중치 차별화, 투기과열지구 확대, 토지거래허가구역 확대 등 6개 과제를 마무리했다.
다음 달까지는 행정자치부에 세대별 주택보유현황 DB(가칭 `부동산정보지원센터`)를 구축하고, 개발부담금 제도 연장과 비수도권 지역확대를 위한 `부담금관리기본법`을 개정키로 했다. ELS담보대출 허용을 위해 `증권업감독규정`도 개정할 계획이다.
또한 고속철도 역세권 주택단지개발을 위해 광명시를 택지개발예정지구로 지정하고, 아산시는 `개발계획`을 확정할 방침이다.
내년 상반기에는 ELS 발행분담금 면제, ELS 발행절차 간소화, 국유재산법 개정(연리 5%, 15년 분할상환→ 연리 3%, 20년 분할상환), 주식투자상품개발유도 등의 과제를, 하반기에는 종합부동산세 도입, 실거래가 과세기반 구축작업 등을 마무리할 예정이다.
- 부동산대책 집값안정 "도움" 건설업 영향 "글쎄"-증권사
- [edaily 이경탑기자] 정부의 10.29 부동산대책에 대해, 증권업계 전문가들은 이번 부동산대책으로 내년 이후 점진적인 집값 하향 안정화가 기대된다는데 의견을 함께 했다.
그러나 이번 부동산 조치에 따른 건설업종 주가 영향에 대해서는 중립적이라는 의견과 부정적이다는 의견이 혼재했다.
30일 현대증권은 "10.29대책에서 나타난 바와 같이 정부의 부동산시장 안정의지가 강하다는 점에서 부동산시장이 향후 조정국면에 진입할 것"이라고 분석했다.
현대증권은 "2003년 들어 주택가격이 상승세를 지속하고 있으나, 전세가격이 하락함에 따라 전세이동이 확대되는 2004년 중 역전세대란에 따른 주택가격 하락압력이 증대되고, 주택공급이 2001년이래 연간 50만호를 상회했다는 점에서 입주물량이 확대되는 2004년 중 주택가격은 상승세가 둔화될 것"이라고 설명했다.
대우증권도 이번 대책으로 주택가격이 점진적으로 하향 안정화될 것이라고 전망했다.
대우증권은 "이번 대책이 당초 대통령의 토지공개념 도입까지 논하던 것에 비하면 예상보다 강도가 약하나 주택가격 안정 측면에서는 일정 정도 성과를 거둘 것"이라고 평가했다.
양도세 강화로 부동산을 통해 시세차익 얻기가 어려워졌고, 주택담보대출에 대한 규제 강화 영향이 크다고 설명했다.
특히 2단계 조치에서는 주택거래 허가제, 재개발재건축 개발이익 환수 제도, 분양가 규제, 주택담보대출 총량제 등의 극단적 처방이 포함되어 있어 투자가의 투자심리를 꺾을 가능성이 높다고 말했다.
이번 대책이 건설업 주가에 미칠 영향에 대해서는, 분석가들에 따라 의견이 다소 엇갈렸다.
동원증권은 정부의 이번 부동산 대책이 단기적으로 건설업체에 대한 투자 심리에 부정적 영향을 주겠지만 중장기적으로는 긍정적일수 있다고 판단했다.
이선일 연구원은 "건설업체 입장에서는 가장 우려했던 분양원가 공개 등 분양가 규제 내용이 이번 대책에 포함돼 있지 않았다는 점에서 일단 향후 주택사업에 큰 영향은 없을 것으로 보인다"고 분석했다.
교보증권도 이번 부동산 대책에 따른 건설업체 주가 영향이 크지 않다고 분석했다.
교보증권은 "지난 9.5 부동산 안정대책이 급등하는 재건축아파트 가격에 대한 조치라면 이번 부동산 안정대책은 강남 투기지역의 부동산 가격 안정과 더불어 모자라는 주택공급 확대 정책으로 해석할 수 있다"고 설명했다.
또 "이번 부동산 안정대책에도 불구하고 부동산 가격이 지속적으로 상승할 경우 2단계 후속 조치도 마련되어 그 동안 비난 받았던 불확실한 정부의 부동산가격 안정에 대해 정부의지를 확인할 수 있는 수준으로 판단된다"고 말했다.
이번 대책이 주택건설시장을 위축시킬 것이라는 기존 우려에도 불구하고 건설시장에는 오히려 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단했다.
이번 정책이 주로 부동산 투기지역인 강남지역에 대한 특단의 조치로 여타 강북이나 그 동안 부동산 가격이 오르지 못한 지역에 미치는 영향은 적으며 분양가를 크게 하락 시키지는 못할 것이란 설명이다.
현대증권도 건설업종이 정부의 주택시장안정 종합대책으로 인해 받을 영향은 크지 않을 것이라고 전망했다. 현대증권은 이번 정부의 조치가 당초 예상되었던 수준으로 발표됨에 따라 건설업에 미치는 영향은 크지 않다고 말했다.
반면 LG증권과 대우증권은 이번 대책이 건설업종 주가에 부정적 영향을 미칠 것으로 분석했다.
LG증권은 정부 대책으로 부동산가격이 안정기조에 진입할 전망이지만 건설업종에 대한 상대적인 메리트는 반감된다고 밝혔다.
이창근 연구원은 "현단계에서 정부대책들이 그동안 진행된 부동산가격 랠리에 대한 최소한의 억제요인으로 작용할 가능성이 높은 것으로 보여진다"며 "단기적인 투기성 자금 이탈과 시중자금의 유입속도 저하, 가수요의 주택구입심리 위축, 실수요자위주의 거래 등이 예상된다"고 밝혔다.
대우증권은 "정부의 부동산 대책이 건설업의 사업환경을 악화시켜 건설주 주가에도 부정적인 영향을 미치게 된다"고 말했다.
대우증권은 "이전 5.23대책, 9.5대책 등 정부의 부동산 안정대책이 발표될 때마다 건설주 주가가 큰 폭으로 하락했다"며 "일부 우량건설주를 제외하고는 보수적인 관점을 유지하는 것이 좋다"고 말했다. 건설업종에 대한 기존 "중립" 투자의견을 유지했다.
- 일시·제한적 주택거래허가제 "합헌"-건교부
- [edaily 양효석기자] 건설교통부는 29일 정부가 발표한 주택시장안정 종합대책과 관련, 주택거래허가제도는 법률 자문결과 주택투기가 극심한 일부지역에 일시적·제한적으로 거래를 제한하는 것은 공공복리를 위한 재산권 제한으로 합헌이라는 것이 다수의 의견이라고 밝혔다.
또 구체적으로 실수요자 및 주택소유 여부 파악 등 세부절차는 오는 11월중 건교부내 구성될 부동산 공개념연구위원회에서 정밀 검토해 확정할 것이라고 설명했다.
다음은 주택시장안정 종합대책에 대한 질의응답 내용이다.
-서울시 뉴타운 지역에 특별지원하는 것은 지역균형발전 시책에 역행하는 것이 아닌가.
▲강북 뉴타운의 조기 개발을 지원하는 것은 서울의 균형발전을 도모하기 위해 개발방식에 대한 제도적 지원, 주택기금의 융자, 국유지 상환조건 개선, 교육환경 개선 등이다. 국유지 상환조건 개선은 전국적으로 적용되는 사항이다. 지역균형발전 재원 등 국고를 직접 지원하는 것은 아니므로 수도권 과밀을 부추기거나 지역균형개발을 저해하는 것은 아니다.
-뉴타운 지역이 강남수요를 흡수할 수 있다고 보나.
▲강북 뉴타운을 교육ㆍ문화 등 생활환경을 더욱 좋게 해 강남이상의 생활 여건을 조성하고자 하는 것으로, 강남수요를 어느 정도 흡수할 지 현재로서는 판단이 어려우나 적어도 강북의 강남 이전수요는 흡수할 것으로 예상된다. 이를 위해 중앙정부의 지원하에 서울시에서 다양한 개발방식을 통해 추진하는 것이다.
개발방식은 도시개발사업(도시개발법), 재개발사업(도시및주거환경정비법), 도시계획시설사업(도로 등 기반시설비용을 공공이 지원) 등이 포함될 수 있다.
-올해 뉴타운 추가지정 계획은.
▲현재 서울시에서 17개 자치구로부터 17개 뉴타운 사업예정지를 신청받아 검토중이다. 2003년 11월중 지정요건 적합지역 뉴타운 일괄지정 하고, 2003년 11월∼2004년 8월 뉴타운개발 기본계획을 수립한 후 2004년 9월 우선 사업시행구역을 선정, 개발착수할 방침이다.
-수도권 신도시의 세부 분양과 입주일정은.
▲판교·화성·김포·파주 등 수도권 4개 신도시에서 2004년∼2009년간 19만여호의 주택을 공급할 계획이다.
-고속철도 역세권 개발이 주택시장에 미치는 영향은.
▲고속철도 개통시 천안까지 34분, 대전까지 50분 밖에 소요되지 않아 신행정수도 건설과 함께 수도권 중심의 생활권역을 근본적으로 변화시킬 것으로 예상된다. 특히 수도권에 집중된 주택수요를 전국적으로 분산시킬 수 있는 고속철도 역세권 개발로 지역적인 주택수급 불균형을 완화할 것으로 기대된다. 광명 역세권 60만평의 주택수 9000호에 대한 지구지정은 11월중, 아산 역세권 107만평, 주택수 1만2500호에 대한 개발계획 승인은 12월중 내려진다.
-광명역세권은 아직 지구지정도 되지 않았는데 2005년 주택공급이 가능한가.
▲현재 광명역세권은 지구지정을 위한 주민공람 및 관계기관 협의를 마치고, 중앙도시계획위원회 심의를 준비중에 있어 올 11월중 택지개발예정지구로 지정된다. 2004년말까지 개발계획 및 실시계획을 승인하고 2005년초 주택건설사업 승인을 받아 2005년말부터 주택분양에 착수할 계획이다.
-투기과열지구 확대·지정에 대한 구체적 시행방안은.
▲광역시·도청 소재지중 지난 10월 현재까지 투기과열지구로 지정되지 않은 지역은 부산(수영구, 해운대구 제외), 대구(수성구 제외), 광주, 울산, 강원 춘천, 전북 전주, 경남 창원 등 7개 지역이다. 이들 지역에 대해서는 청약경쟁률, 주택가격 상승률 등을 고려해 시·도지사 협의를 거쳐 이르면 11월 중순까지 투기과열지구로 지정할 계획이다. 또 지방 주요도시 중 도청소재지가 아닌 지역도 시·도지사의 의견을 수렴한 후 분양시장이 과열됐다고 판단될 경우 투기과열지구에 함께 포함시킬 계획이다.
-2단계 대책으로 제시한 분양권 전매금지의 전국 확대실시는 어떻게 시행되나.
▲분양시장 과열이 전국으로 확산되는 경우 특정지역을 대상으로 하는 투기과열지구를 전국으로 확대하기 보다는 주택법 개정을 통해 투기과열지구 제도 자체를 없애고 분양권 전매금지를 전국에 걸쳐 적용하는 것을 의미한다.
-토지거래허가구역이 추가지정되는 지역 및 시기는.
▲11월중 서울시의 2차 뉴타운 사업지역 및 고속철도 중간역 신설지역을 허가구역으로 추가 지정한다. 서울시에서는 자치구에서 신청한 17개지역중에서 11월중 제2차 뉴타운 개발지역을 선정할 계획으로 지역선정과 동시에 허가구역으로 지정하며, 고속철도 중간역 신설지역은 11월중 확정될 예정으로 지역확정과 동시에 당해 시·도에서 허가구역으로 지정하게 된다.
-허가필요 거래면적 기준강화 등 토지거래허가제도 개선방향은.
▲토지거래허가제의 실효성을 강화하기 위해 업무처리규정 등 관련규정을 개정하고, 소규모 토지거래도 허가대상에 포함하도록 허가필요 면적기준을 강화한다. 사후 이용실태조사 정례화 및 조사방법, 허가후 이용목적 변경에 대한 심사조항 등을 신설하고, 허가대상 면적기준 강화는 현행 기준에 비해 2배정도 강화하는 방안 등을 강구해 소규모 토지거래도 허가 대상에 포함토록 추진할 방침이다.
-허가제 위반시 벌칙은.
▲허가를 받지 않은 토지거래계약은 효력을 발생하지 않으며, 2년 이하의 징역 또는 당해 토지가격의 30%에 해당하는 벌금을 부과하게 된다. 허가시의 토지이용목적을 무단으로 변경 또는 이행하지 않은 경우 시정명령과 함께 500만원이하의 과태료가 부과된다.
-무주택 우선공급물량이 확대됨에 따라 기존의 청약 1순위자들이 피해를 보는 것은 아닌지.
▲무주택 우선공급은 청약통장가입 1순위에 해당하는 자중에서 무주택자에게 85㎡이하만 우선적으로 공급혜택을 부여하기 위한 것이다. 무주택자에게 우선 공급하고 남은 주택에 대해서는 청약 통장가입 1순위자에게 다시 공급하게 되며, 청약경쟁이 심한 투기과열지구내에서 무주택자에게 내집 마련 기회를 확대하기 위한 것으로 이해하면 된다.
-새로운 대책이 시행되면 주상복합아파트의 공급제도는 어떻게 달라지나.
▲앞으로 주상복합아파트도 일반아파트와 마찬가지로 청약자격이 제한되며, 투기과열지구내에서는 무주택자에게 우선 공급되고 분양권 전매도 제한된다. 또 주상복합아파트도 선분양시 분양보증이 의무화되며, 시장 등에게 분양승인을 받아 공개모집을 해야 한다.
-투기과열지구내 주상복합아파트에 대한 분양권 전매금지는 언제부터 적용되나.
▲주택법령 개정(내년 상반기 예정) 후에는 투기과열지구내에서 주상복합아파트 분양권을 전매할 수 없다. 주상복합아파트에 대한 분양권 전매금지는 개정법 시행후 최초로 분양승인을 신청하는 경우부터 적용할 계획이므로, 개정법 시행 전에 시장 등에게 분양승인을 이미 받은 경우에는 개정법 시행 후 한번에 한해 분양권 전매를 할 수 있다.
-주택거래허가제도에 대한 위헌 가능성은 없는지.
▲주택거래허가제도는 개인의 재산권 침해의 우려가 있어 주택·토지분야에 전문성이 있는 법조계 및 학계 전문가에게 폭넓은 법률 자문을 받았다. 법률 자문결과, 주택투기가 극심한 일부지역에 일시적·제한적으로 거래를 제한하는 것은 공공복리를 위한 재산권 제한으로 합헌이라는 것이 다수의 의견이다.
-토지와 주택은 성격이 달라 토지거래허가제도와 같은 맥락에서 접근하는 것은 힘들지 않나.
▲토지는 주택과 달리 추가 생산이 불가능하다는 특징이 있으나, 오히려 서민생활이 미치는 영향이나 파급효과는 주택이 더 심각하다고 할 수 있다. 헌법재판소도 토지재산권의 특수성을 언급하면서 토지문제와 함께 주택문제를 같이 언급한 점을 감안할 때, 토지거래허가제 헌법재판소 위헌 심판시 국가의 쾌적한 주거생활 노력 의무 등을 판시하며 합헌을 결정했다. 주택재산권도 토지재산권과 같이 공공복리를 위해 제약할 수 있는 범위가 넓은 특수한 재산권이라는 것이 많은 전문가들의 공통된 의견이다.
-구체적으로 실수요자 여부, 주택소유 여부 파악 등 세부절차를 어떻게 시행할 계획인가.
▲제도의 구체적 시행방안에 대해서는 현재 다각도로 검토중이다. 세부적인 시행방안 및 절차는 11월중 건교부내 구성될 부동산 공개념연구위원회에서 정밀 검토해 확정할 것이다.
-최근 주택시장의 불안의 주요 원인인 분양가에 대한 대책 마련이 없는 이유는.
▲정부 입장에서도 최근 지속적인 분양가 상승이 주택시장 불안요인으로 작용할 수 있다고 본다. 다만, 분양가 직·간접 규제는 주택가격이 과도하게 높게 형성되어 있는 현재 상황에서 당첨자에게 시세차익을 줘 투기과열 및 공급위축으로 이어져 또다시 집값상승의 원인이 될 수도 있다. 분양가 과다 책정업체에 대해 새무조사 강화가 이번 종합대책에서 시행될 예정이며, 앞으로 12월 서울시 동시분양부터 시행예정인 주택협회 차원의 분양가 자율조정이 실효성을 거둘 수 있도록 행정 지도해 나갈 방침이다.
◇강북 뉴타운 추가지정 계획 관련 신청지역
- `세제`로 막고..안되면 `공개념`
- [edaily 양효석기자] 29일 정부가 발표한 주택시장안정 종합대책은 단기적으로 지금당장 시행할 부문(1단계)과 단기적 대책으로도 시장 안정이 안될 경우 추가로 내놓을 중장기 부문(2단계)으로 대별된다. 1단계의 경우 세제를 통해 부동산 시장을 안정시키겠다는 의도이며 2단계에서는 `공개념` 등 반 시장적인 대책도 추진하겠다는 취지다.
◇1단계, 세제대책 중심..투기성 자금 차단도
정부는 연내 주택거래신고제를 도입·추진키로 했다. 이는 2단계 대책에 포함돼 있는 주택거래허가제의 이전 대책으로, 투기지역이나 투기과열지구내에서 주택매매 계약체결 즉시 취득자가 시·군·구에 주택매매 계약내용을 신고해야 한다.
주택시장안정을 위한 1단계 대책으로 오는 11월중 강북 뉴타운 기존 3개지역 이외에 12∼13개 단지를 추가로 선정하고, 단지당 2200∼1만8000호의 주택을 공급하기로 했다.
개발방식은 재개발방식보다 주민동의를 받기 쉬워 사업기간을 단축할 수 있는 도시개발 방식을 활용하고, 2004년 상반기중 국유지 분할상환조건을 연리 5%, 15년 분할상환에서 연리 3%, 20년 분할상환으로 개선하기로 했다. 특히 뉴타운지역내 특목고 설립을 검토하기로 했다.
또 오는 12월중 원활한 택지확보와 국민임대주택 건설기간 단축을 위해 `국민임대주택특별법`의 재입법을 추진하고, 신행정수도 건설과 관련한 수도권 공공기관 이전계획을 확정 발표하기로 했다.
자금측면에서는 투기지역 투기과열지구에 대한 주택담보대출실채를 종합점검하고, 투기지역내 아파트(주상복합아파트 포함)를 담보로 하는 신규대출시 담보인정비율을 현행 50%에서 40%로 하향조정하기로 했다. 하향 적용대상도 3년이하 주택담보대출에서 10년 이하 주택담보대출로 확대된다.
제2금융권의 경우도 개인신용평가에 근거한 주택담보대출이 유도되는 등 담보인정비율을 단계적으로 하향 조정된다. 정부는 담보대출 규제강화로 인한 신용대출 증가를 억제하기 위해 근저당 설정한도를 "담보인정비율X1.2" 이내로 제한하기로 했다.
세제측면에서는 종합부동산세 시행시기를 당초 2006년에서 2005년으로 앞당기고, 토지 주택 등 보유 부동산 가액이 일정액 이상인 과다 고액보유자에 대해서는 보유가 부담이 되는 수준으로 보유세를 늘려나가기로 했다.
보유과세 과표도 2004년부터 아파트 등에 적용되는 시가를 반영한 건물과표 조정방안을 조기 확정하고 세부담 증가사례를 발표하기로 했다.
양도세도 1세대 2주택은 기준시가 기준 9∼36%로 과세하고, 1세대 3주택 이상 보유자는 양도차익 대부분을 세금으로 흡수토록 양도세율 60% 수준으로 인상하기로 했다. 투기지역에 대해서는 탄력세율을 우선 적용해 최고 75%(주민세 포함시 82.5%)까지 과세키로 했다.
이와함께 대구 울산 광주 부산 등 6대 광역시와 도청소재지 전역을 조사해 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구를 확대지정하고, 11월중 토지거래허가구역에 강북 뉴타운 추가건설지역 및 고속철도 중간역 등도 포함시키기로 했다.
◇2단계, 토지공개념 도입..반시장 조치 불가피
정부는 1단계 주택안정대책 시행후 시장반응이 미미할 경우 2단계 대책의 일환으로 재건축 아파트의 경우 개발이익 환수방안을 검토하고, 투기지역에 국한해 일정규모 이상의 아파트에 대해서만 한시적으로 시행하는 주택거래허가제 도입방안도 검토하기로 했다.
투기지역·투기과열지구의 주택담보대출 만기연장분에 대해서도 개인신용평가 기준을 강화하고 개별금융기관이 금융차입금, 소득 등 차주의 상환능력에 따라 보다 강화된 주택담보대출 취급기준을 마련토록 유도하기로 했다.
이에따라 이 지역에서 복수의 주택담보대출과 소득이 없는 미성년자의 주택담보대출은 만기가 도래하면 상환을 해야 한다.
정부는 투기지역·투기과열지구의 아파트에 대한 주택담보대출시 담보인정비율을 신규대출 이외에 만기연장분에도 하향 조정하는 방안을 검토하기로 했다. 특히 주택담보대출 총량제를 실시, 주택감보대출 증가를 가계대출 증가율 이내로 억제하기로 했다.
부동산 세제와 관련해선, 투기지역내 실거래가가 6억원을 초과하는 주택에 대해서는 실제 취득가액을 기준으로 취득·등록세를 과세하고, 양도세제도 기준시가 기준에서 실거래가 기준으로 과세하기로 했다.
정부는 또 분양시장 과열현상이 전국으로 확산될 경우 분양권 전매금지를 전국으로 확대하고, 허가가 필요한 거래면적 기준을 강화하며 소규모 투지거래도 허가대상으로 포함시키기로 했다.
- (자료)⑤주택공급 제도보완-종합대책
- [edaily 피용익기자] (정책목표)
◇ 주택의 공급·거래 제도를 실수요자 중심으로 개선하여 중산·서민층의 내집마련 기회를 확대
ㅇ 신규주택 분양, 재건축 등 주택제도를 보완하여 단기 차익을 노린 투기적 수요를 차단
(그 동안 추진한 대책)
□ 「투기과열지구」제도 신설(’02.3월)
ㅇ 전용 25.7평이하 분양물량의 50%를 무주택 세대주에게 우선 공급(’02.4월)
ㅇ 분양권 전매 금지(’03.6월)
□ 재건축 과열 억제
ㅇ 재건축 안전진단 강화 등 재건축 절차·기준 강화(’03.7월)
ㅇ 과밀억제권역내 재건축시 소형주택 의무건설비율을 18평이하 20%이상 건설 → 25.7평이하 60%이상 건설로 확대(’03.9월)
(이번 대책)
① 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구를 확대
ㅇ 현재는 수도권·대전시 전역, 부산시 해운대구·수영구, 대구시 수성구, 충청 일부지역만 지정되어 있음
ㅇ 대구·울산·광주·부산 등 6대 광역시와 도청소재지 전역을 조사하여 투기과열지구로 확대 지정(’03.11월)
② 토지거래허가구역 확대(’03.11월)
ㅇ 강북 뉴타운 추가 건설 지역, 고속철도 중간역 등을 신규 지정
ㅇ 개발제한구역·판교에 대한 허가구역 지정기간을 연장(’03.11월말까지→ ’05.11월말까지)
③ 내년부터 부과중지 예정인 개발부담금 제도를 연장하고, 비수도권 지역으로 확대(’03.12월)
④ 무주택 서민의 내집마련 기회를 확대
ㅇ 투기과열지구내 전용 25.7평 이하의 민영주택에 대한 무주택 세대주 우선공급 비율을 현행 50%→75%로 확대(’03.12월)
ㅇ 20년 이상 장기저리의 주택자금대출로 조기에 내집을 마련하고, 대출금을 조금씩 갚아나가는 모기지(Mortgage) 제도를 도입(’04.1월)
⑤ 20세대 이상 주상복합 아파트에 대한 분양권 전매 금지
ㅇ 주상복합 아파트 분양시장이 과열되는 것을 방지하기 위해 분양권 전매 금지 대상을 현재 300세대 이상에서 20세대 이상으로 기준을 강화(’04.상반기)
(향후 시장동향에 따른 추가 대책)
① 분양권 전매 금지제도를 전국적으로 확대 실시
ㅇ 분양시장 과열 현상이 전국으로 확산될 경우, 분양권 전매 금지를 전국으로 확대
② 허가가 필요한 거래면적 기준을 강화, 소규모 토지거래도 허가대상으로 포함
* 예시 : 주거지역(180㎡ → 90㎡), 상업지역(200㎡ →100㎡)
③ 재건축 아파트에 대한 개발이익 환수 방안 검토
④ 투기지역에 국한하여 일정규모 이상의 아파트에 대해서만 한시적으로 시행하는 주택거래허가제 도입 방안 검토
ㅇ 위헌 소지가 없고, 실수요자의 불편이 최소화되도록 하는 방안을 강구
