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- (주간부동산)서울아파트값 위헌 반사익 `미미`
- [edaily 윤진섭기자] 행정수도 이전 위헌 결정으로 부동산 시장이 충격에 휩싸였지만 서울을 포함한 수도권 지역 내 아파트 값은 별다른 영향이 없는 것으로 파악됐다.
31일 부동산정보제공업체 부동산114에 따르면 지난주 서울지역 아파트 매매가는 0.11% 하락, 지난주(-0.09%) 보다 하락폭이 커져 신행정수도 건설 제동에 따른 반사이익이 없었다.
지역별로는 서울은 25개 구 중 영등포구만이 0.01% 상승했을 뿐 나머지는 모두 하락하거나 보합세를 유지했다. 강남(-0.30%)의 하락폭이 가장 컸으며 강동(-0.17%), 송파(-0.13%) 등 강남권이 큰 폭으로 하락했다. 뒤를 이어 양천(-0.11%), 중랑(-0.09%), 강북(-0.08%), 노원(-0.08%), 성동(-0.06%) 순으로 나타났다.
아파트별로는 재건축 아파트가 0.35% 하락해 한 주전(0.13%)보다 낙폭이 더욱 커졌고, 특히 조합설립인가(-0.86%), 예비안전진단(-0.82%) 등 개발이익환수제 적용이 불가피한 단지의 하락세가 두드러졌다.
부동산114는 “위헌 판결이후 투자자금의 수도권 유턴 현상은 아직까지는 나타나고 있지 않다”라며 “다만 충청권은 정부의 후속 대책 등을 지켜본 뒤 본격적인 가격 조정이 이뤄질 가능성이 커, 향후 서울을 비롯한 수도권 지역의 아파트 가격은 유동적”이라고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 강남(-0.30%)의 하락폭이 가장 컸다. 이어 강동(-0.17%) 송파(-0.13%) 등 강남권이 큰 폭으로 하락했고 뒤를 이어 양천(-0.11%), 중랑(-0.09%), 강북(-0.08%), 노원(-0.08%), 성동(-0.06%) 순으로 나타났다.
유일하게 영등포구만이 0.01%를 기록했고 광진, 동작, 은평 등은 보합세를 보이거나 소폭 하락세를 나타냈다.
강남권 아파트 가격 하락은 내년 4월 시행 예고된 개발이익환수제의 여파가 컸다. 특히 개발이익환수제도에서 제외될 것으로 예상되는 건축심의(0.02%), 이주와 철거(0.09%) 단계의 아파트가 소폭이나마 올랐다.
반면 조합설립인가(-0.86%), 예비안전진단(-0.82%) 단계는 비교적 큰 폭으로 하락해 향후 개발이익환수제가 재건축 아파트 가격 결정에 중요 변수임을 분명히 했다.
개별단지로는 강남구 개포동 시영 13평형이 3억8500만원에서 3억6000만원으로 평균 2500만원이 하락했고, 강동구 둔촌동 고층 4단지 34평형도 2억9500만원에서 1000만원이 하락한 2억8500만원을 기록했다.
신도시는 -0.04%의 매매변동률을 나타내 한주전의 -0.07%에 비해서는 하락폭이 다소 둔화된 것으로 조사됐다. 10월 들어 저가 매수를 노리는 수요가 증가하면서 가격 하락폭이 다소 주춤해졌다는 게 부동산 114측 분석이다. 지역별로는 분당(-0.06%)과 일산(-0.06%)이 가격 하락을 주도했고, 산본만이 유일하게 0.01% 상승했다. 반면 평촌과 중동은 보합세를 유지했다.
개별단지로는 분당 정자동 느티공무원4단지 26평형이 2억 8000만원에서 2000만원 하락한 2억 6000만원을 기록했고, 일산 대화동 성저풍림 19평형도 1억 1500만원에서 1억 1000만원으로 평균 500만원 하락했다.
경기지역은 -0.07%의 변동률을 기록, 지난 주 -0.11%에 비해 하락폭이 둔화됐다. 특히 과천시는 위헌 판결 이후 가격 상승 기대감이 커지면서 0.39%가 올라, 가격 상승을 주도했다.
지역별로는 하남시(-0.93%)의 하락폭이 가장 컸다. 현재 하남시 내 입주해 있는 아파트 물량의 13%에 해당하는 에코타운(1607가구) 입주로 물량이 증가하면서 아파트 가격도 하락세를 거듭하고 있다.
이어 성남시(-0.82%), 포천(-0.20). 의정부시(-0.17%), 화성시(-0.13%), 광명시(-0.12%), 용인시(-0.12%) 등의 순이었다. 반면 과천(0.39%)만이 큰 폭의 상승세를 보였을 뿐 의왕(0.01%), 수원(0.01%) 등은 소폭의 상승세 또는 보합세를 나타냈다.
◇전세시장
서울 전세시장은 가을 이사수요가 둔화되면서 거래가 줄고 매물은 늘어나는 분위기다. 0.11%가 하락한 서울 전세 시장은 강북(-0.23%), 성동(-0.22%), 강남(-0.21%), 광진(-0.19%), 강동(-0.18%) 등의 하락폭이 상대적으로 컸다. 반면 소폭이나마 오른 지역은 도봉(0.07%), 구로(0.02%), 영등포(0.01%)등에 그쳤다.
강북구에서는 수유동 현대 39평형이 1억3500만원에서 1억2500만원으로 평균 1000만원 하락했고, 성동구에서는 금호타운2차 29평형이 1억2000만원에서 500만원 조정된 1억 1500만원을 기록했다.
신도시는 -0.1%의 변동률을 나타내 지난주(-0.01%)에 비해 하락폭이 컸다. 지역별로는 분당이 (-0.19%)이 하락폭이 가장 컸고, 일산(-0.08%)과 산본(-0.06%)이 뒤를 이었다. 반면 평촌과 중동은 매매와 마찬가지로 가격변동이 전혀 없는 것으로 나타났다.
경기지역은 0.09%가 하락해 서울, 신도시에 비해서는 하락폭이 적었다. 지역별로는 하남시가 매매에 이어 전세도 큰 폭으로 하락해 지난주 대비 -1.68%의 변동률을 기록했다.
이어 의정부(-0.42%), 화성시(-0.28%), 포천군(-0.25%), 성남시(-0.24%), 구리시(-0.23%) 등도 하락폭이 큰 편이었다.
반면, 광명시(0.25%), 과천시(0.11%)는 소폭 오른 것으로 나타났다. 수도권도 10월 들어 거래가 소폭 증가했지만 지역적으로 입주물량이 많은 지역이나 수요가 선호가 떨어지는 지역은 전셋값이 약세를 나타냈다.
- (따져보는 부동산)집값이 오르는 진짜 이유와 강남
- [안명숙] 서울의 집값을 얘기할 때 자주 등장하는 대표적인 지역이 강남구와 노원구입니다. 대체로 강남구는 강남의 부촌을 상징하는 곳으로, 노원구는 강북의 대표적인 서민아파트 밀집지역으로 비교되곤 합니다.
그러나 이 두지역은 비교되는 상징성과 달리 참 많이 닮아있기도 하고 역시 크게 다르기도 합니다. 강남구와 노원구의 공통점과 차이점을 통해 집값에 영향을 미치는 진짜 이유를 다시 한번 짚어볼까 합니다.
강남구와 노원구의 비슷한 점을 먼저 따져볼까요? 우선 강남구와 노원구는 서울에서 인구가 많은 지역을 대표하는 곳입니다. 2003년 기준 서울의 인구는 1027만6968명인데 구별 인구 순위는 노원구가 가장 많은 63만3934명이고 강남구가 53만6031명으로 4위입니다. (참고로 25개 구 중 인구가 가장 적은 곳은 중구로 13만8798명입니다) 인구가 많다는 세대수도 많다는 것을 의미하고 결국 수요가 풍부한 곳을 뜻하기도 합니다.
주택수를 세대수로 나눈 주택보급률을 보면 2002년 서울 전체 평균 주택보급률이 82.4%에머무는데 반해 노원구는 98.6%로 가장 높은 수준을 유지하고 있고 강남구는 92.4%로 5위로 비교적 높은 수준을 나타내고 있습니다.
그러나 이들 지역에서 관심 있게 봐야 할 통계는 자가주택점유율입니다. 전체 세대중 자기 집에 살고 있는 세대가 차지하는 비율을 계산한 것입니다. 자가주택점유율 통계치를 확인하기 전에는 주택보급률이 높은 강남구나 노원구의 자가주택점유비율도 높을 것으로 생각하시겠지요? 그러나 실상은 그렇지 않습니다.
강남구는 자기집에 사는 세대비율이 불과 55.2%에 지나지 않아 서울시 25개구 중에서 가장 낮은 수치를 나타내고 있습니다. 좀 과장되게 표현하면 강남구에 사는 주민중 절반은 자기집이지만 나머지 절반은 전세나 월세로 살고 있다는 뜻입니다.
노원구도 58.2%에 머물고 있어 중구에 이어 3번째로 낮은 수준입니다. 서울시의 평균 자가주택점유비율은 65.7% 수준이고 가장 높은 광진구는 75.7%에 달하고 있습니다. 결국 강남구나 노원구처럼 주택보급률은 높지만 자가 점유비율이 낮다는 것은 단적으로 외지 거주자가 소유한 경우가 많거나 1세대가 여러채의 주택을 소유한 다주택자의 비율이 높다는 것을 의미합니다.
결국 강남구와 노원구는 인구나 세대수가 다른 지역에 비해 많기 때문에 잠재 수요자가 많은 지역이고 어떤 목적하에 남의 집에 전세나 월세로 세든 경우가 많아 이사를 오고 가는 비중도 다른 지역에 비해 높다는 것을 알 수 있습니다.
강남이 교육 1번지라 불리는 대치동, 개포동, 도곡동을 중심으로 최근 들어 집값이 강세를 보인 것과 마찬가지로 노원구도 은행사거리의 학원가 인근 아파트가 구내 다른 아파트에 비해 월등히 높은 수준을 유지하고 있습니다.
실례로 강남구 평균 평당가가 1850만원인데 반해 개포우성 등 인근 인기아파트(재건축 제외)는 평당 3000만원을 호가하고 있고 노원구의 평균 평당가 670만원를 유지하는데 반해 중계동 대림 벽산아파트는 평당 1400만원을 넘어 극심한 격차를 보이고 있습니다.
그러면 강남구와 노원구의 비슷한 주택 소유 환경과는 달리 집값이 이렇게 큰 차이를 보이는 이유는 무엇일까요?
가장 기본적인 입지의 차이는 접어두고라도 차이점이 적지 않습니다. 우선 1인당 차지하는 주택면적을 따져보면 강남구가 8.71평으로 서울시 평균인 6.53평보다 월등히 높은 것을 알 수 있습니다. 반면 노원구는 6.76평으로 상대적으로 적은 편에 속하고 규모별 분포도 노원구는 20평 이하의 소형 아파트 분포가 상대적으로 많은데 반해 강남구는 40평 이상의 중대형 평형이 주류를 이루는 조사되어 있습니다.
수요자들의 패턴도 다소 차이가 납니다. 강남의 수요자는 강남을 떠나기 싫어하는 경향이 강한 반면 반해 노원구 거주자는 형편이 나아지면 보다 나은 곳을 이전하기 위해 상대적으로 저렴한 노원구를 내집마련을 위한 ‘제1 베이스캠프’로 활용하는 경향이 있습니다.
소형 아파트 물량도 많다보니 자금여력이 부족한 신혼부부들이 고려하는 우선순위로 노원구를 꼽는 반면 강남구에는 소득이 높은 고소득 계층이 밀집되어 있습니다. 또 강남 쏠림 현상이 가중되면서 강남의 집값이 더 오르자 강남의 거주자들은 자산소득이 급증하면서 더 부자가 되었고 또 그만큼을 부담할 수 있는 고속득층만이 강남으로 입성할 수 있는 곳이 되어 버렸습니다.
또한 강남은 IT업종을 비롯, 금융, 유통회사들의 신흥 밀집지역으로 자리잡아 직주근접의 요건을 충족시킬 수 있지만 노원구 거주자들은 결국 출근을 위해 전철과 막히는 차속에서 많은 시간을 투자하며 강남을 오가고 있습니다. 결국 노원구는 강남구와 같이 대기수요도 많고 이사수요도 많은 곳이지만 편의시설 미비, 회사와의 접근성 등의 이유 때문에 강남의 1/3에 지나지 않는 수준의 가격을 유지하고 있습니다.
열린우리당 최규식(서울 강북을) 의원이 국정감사를 앞두고 한국사회여론연구소(KSOI)와 함께 실시한 "강남북 지역격차에 대한 서울시민의식조사" 결과에 따르면 강북 거주자들은 강남에 비해 격차가 심각한 분야로 경제력(55.3%)과 교육 여건(32.5%)의 차이를 꼽았으며, 강북 거주자들은 서울시 정책이 강남 편향적으로 흐른다고 인식하고 있는 것으로 나타났습니다.
결국 출퇴근의 문제를 해소할 수 있는 교통여건 등 입지, 편리한 주거생활을 영위할 수 있는 인프라, 거주자들의 소득성향 등이 집값에 영향을 미치는 요인이라고 결론을 내릴 수 있습니다. 수요는 많은 노원구나 강서구의 집값이 강남구를 따라오지 못하는 평범한 이유이기도 합니다.
이미 70년대 중반부터 계획도시로 개발된 강남은 의도하지 않았더라도 이미 다른 지역에 비해 비교 우위를 점하고 있었다고 해도 과언이 아닙니다.
입지적, 구조적 이유로 강남과 강북의 격차가 심해지면서 노원구에 집을 1채 가진 사람과 강남구에 집을 1채 보유한 사람의 자산소득 격차는 더욱 심각하게 벌어지면서 소득이 높은 사람이 모이는 강남구는 교육을 비롯한 많은 부문에서 양질의 서비스가 가능하므로 강남은 좀 다른 ‘특별구’로 취급받기도 하지요
강남이 우리나라 부동산 시장에서 특별대우를 받는 것은 강남에 사는 사람은 물론 강남 이외의 다른 지역 사람들에게도 별로 유쾌한 일은 되지 못합니다.
그러나 강남의 집값은 강남만의 문제가 아니라 영향을 받는 서울이나 전국의 아파트값의 문제와 무관하다고 볼 수 없기 때문에 정부도 강남을 예의주시하는 것이라 생각됩니다.
결국 강남이 주택거래신고제, 주택 투기지역 등 모든 규제의 제1순위가 되고 있고 절대 끝까지 풀어주지 못하는 지역이 될 가능성이 높은 것은 이 같은 상징성과 강남이 가지는 그 특별한 의미 때문일 것입니다.
- (부동산전략)③10차 동시분양, 서울 신규아파트 ´풍년´
- [edaily 이진철기자] 11월초 청약접수를 실시하는 서울10차 동시분양에서는 그동안 시장침체로 분양을 연기했던 업체들이 대거 참여하면서 2500여가구가 분양될 전망이다.
특히 청약자들의 관심이 높은 강남권에서 5곳이 분양되고, 500가구 이상 비교적 규모가 큰 단지들도 많아 수요자들이 관심을 가져 볼 만하다.
27일 업계와 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 서울10차 동시분양에서는 총 21곳에서 7151가구중 조합원분을 제외한 2552가구가 일반분양될 예정이다.
이는 서울9차 동시분양(8곳, 387가구)보다 6.6배(2165가구) 증가한 물량이며, 전년 동기(11곳, 541가구)에 비해서도 4.7배(2011가구)가 늘어난 규모다. 이는 저밀도 재건축아파트와 재개발구역의 일반분양이 한꺼번에 분양에 나서기 때문으로 분석된다.
지역별로는 강남구(2곳), 서초구(1곳), 강동구(1곳), 송파구(1곳) 등 강남권이 5곳이고 ▲강서권 5곳 ▲강북권 9곳 ▲도심권 2곳 등 서울 전역에서 골고루 공급된다.
사업유형별로는 재건축이 11곳 871가구, 재개발이 5곳 1017가구, 자체사업이 5곳 570가구가 분양된다.
강남이나 강서권 등은 대부분 재건축인 것이 비해 강북권은 재개발 일반분양 물량이 대부분이며, 500가구 이상의 비교적 단지규모가 큰 아파트도 5곳에서 분양을 실시한다.
한편, 서울10차 동시분양은 오는 10월29일 입주자 모집공고를 거쳐 11월3일부터 청약접수에 들어갈 예정이다.
◇대치동 아이파크= 현대산업(012630)개발은 강남구 대치동 888 일대 도곡주공2차 재건축 물량으로 총 773가구중 163가구를 일반분양한다. 평형별 일반분양 가구수는 23평형 155가구, 32A평형 2가구, 32B평형 3가구, 32C평형 3가구다.
지하철 분당선 한티역을 걸어서 1~2분 정도 거리이고 도로교통은 선릉로, 남부순환로를 이용할수 있다. 단지 주변으로 대도초등, 숙명여중고, 단국사대부속중고, 중앙사대부속고, 단국공업고 등이 있고, 편의시설로는 영동세브란스병원, 롯데백화점, 월마트 등을 이용할 수 있다.
◇암사동 강동2단지= 현대건설(000720)과 대림산업(000210)이 공동으로 강동구 암사동에 강동시영 2차 재건축물량으로 총 1622가구중 173가구를 일반분양한다.
평형별 일반 분양가구수는 24평형 130가구, 33평형 12가구, 33A평형 16가구, 33B평형 9가구, 43평형 6가구다.
지하철 5호선 명일역을 걸어서 5~6분이면 이용할 수 있으며, 올림픽대로와 인접해 있다. 교육시설로는 명일초등교, 고명초등교, 명덕초등교, 강일중, 신암중, 명일여중, 배재중고교 등이 있으며, 시립고덕도서관, 경동종합시장, 한강시민공원, 명일공원 등도 이용이 가능하다.
◇월곡 2단지 삼성래미안= 삼성물산(000830)은 성북구 하월곡동 월곡2구역을 재개발 물량으로 787가구중 24, 41평형 367가구를 일반분양한다.
지하철 6호선인 월곡역이 걸어서 5~6분 거리이고 내부순환도로와 북부간선도로에 인접해 있다.
교육시설로는 숭곡초등교, 영훈초등교, 장위중, 서울사대부속중, 서울사대부속고, 동덕여대 등이 있으며, 현대백화점, 신세계백화점, 종암시장, 월곡시장, 고려시장 등의 생활편의시설을 이용할 수 있다.
◇삼선동2가 푸르지오= 대우건설(047040)은 성북구 삼선동2가 삼선1구역 재개발아파트로 864가구 가운데 22평~40평형 254가구를 일반분양한다.
지하철 6호선 창신역과 지하철 4호선 한성대역을 걸어서 이용할 수 있다. 인근에 낙산공원이 있고, 단지위치가 높아 동냠향으로는 동대문 일대를 바라볼 수 있다.
◇정릉동 정릉현대홈타운= 현대건설(000720)은 성북구 정릉동 정릉6구역 재개발물량으로 527가구중 24평형 292가구를 일반분양한다.
지하철 4호선 길음역이 차량으로 12분 거리로 정릉초등, 청덕초등, 고대부중, 고대부고, 서경대 등의 교육시설과 청수산 계곡이 가깝다.
◇이문동 이문2차 푸르지오= 대우건설(047040)은 동대문구 이문동에 32평형 101가구 모두를 일반분양한다.
중랑천과 인접해 있으며, 경원선인 신이문역을 걸어서 10분 정도에 이용이 가능하다.
◇반포동 SK뷰= SK건설은 서초구 반포동에 70평~80평형 63가구를 일반분양한다. 특히 분양물량중 4가구는 팬트하우스로 꾸며질 예정이다.
지하철 3호선과 7호선 환승역인 고속터미널역을 도보로 10분이면 이용할 수 있고, 올림픽대로와 경부고속도로 반포IC 진입이 수월하다.
◇창동 한신휴= 한신공영(004960)은 도봉구 창동에 31평~43평형 198가구를 일반분양한다.
지하철 4호선과 경원선의 환승역인 창동역을 도보로 이용가능하며, 인근의 동부간선도로를 이용할 수 있다. 편의시설로는 이마트, 하나로마트, 창원어린이공원, 창동체육공원 등이 있다.
◇오류동 금호어울림= 금호산업(002990)은 구로구 오류동 오류3구역 재개발아파트로 182가구중 111가구를 일반분양한다. 평형별 일반분양 가구수는 23평형 52가구, 24평형 17가구, 31평형 42가구다.
경인철도 오류역을 걸어서 10분이면 이용할 수 있으며, 남부순환로 및 경인로 진입이 수월하다.
- (부동산전략)①서울 `뉴타운`, 玉石 가려 투자해야
- [edaily 윤진섭기자] 서울 뉴타운 개발 기본 구상안이 속속 발표되면서 뉴타운에 대한 중장기 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 27일 서울시에 따르면 뉴타운 사업은 지난 2002년 10월 길음, 왕십리, 은평 등 3곳이 1차로 지정됐고, 2003년 11월 2차 뉴타운 12개 지역이 선정됐다. 아울러 3차 뉴타운 사업은 오는 12월 말까지 각 자치단체의 신청을 받아 내년 상반기 중 지정될 계획이다.
◇시장 현황 및 지역별 현황
뉴타운 개발 계획 발표로 달아올랐던 뉴타운 개발 예정지 부동산은 지난해 연말을 고비로 주춤해졌다. 단기 급등에 따른 수요자들의 부담이 커지고, 부동산정책이 `집값 안정` 위주로 유턴하면서 매수세가 실종됐기 때문이다.
자치구들이 잇따라 추진계획을 내놓고 있지만 국지적인 상승세에 그칠 뿐 전체 시장을 주도할 정도의 호황은 없다는 게 현지 부동산중개업소 관계자들의 분석이다.
<왕십리 뉴타운 전경>
이에 따라 전문가들은 상품, 지역별로 차별화된 장기 투자전략을 세울 것을 주문하고 있다. 양해근 부동산뱅크 실장은 "부동산 시장의 전반적인 침체와 함께 뉴타운 지역 가격도 당분간 약세를 보일 것"이라며 "상품·지역별로 개발 호재와 사업추진이 빠른 곳 등을 중심으로 장기 투자전략을 세워야 한다"고 조언했다.
이런 점을 고려 할 때 수요자들의 관심이 꾸주히 이어지고 있는 대표적인 곳이 한남·왕십리·아현·가좌뉴타운 등이다.
33만2000평 규모의 한남뉴타운은 용산민자역사, 미군이전, 한강조망이라는 호재를 안고 있다. 한남1구역을 중심으로 가격도 올랐다. 현재 10평 안팎의 지분은 평당 2000만원선, 15∼20평형은 1500만∼2000만원선에서 호가가 형성돼 있다.
10만평 규모의 왕십리뉴타운은 도심형으로 개발되는 뉴타운이지만 청계천복원과 행정타운(성동종합행정타운)건설, 민자역사 착공, 서울숲공원(35만평)과 연계돼 시너지 효과가 예상된다. 강남북으로 이동이 쉬운 지리적 장점도 갖고 있다.
단독주택 10평이하의 지분은 평당 1300만∼1400만원선, 20평 안팎은 1000만∼1100만원선에 호가가 형성돼 있다.
아현지구는 뉴타운 지정 이전부터 이미 재개발·재건축 대상지로 부상했고, 가좌지구는 35만7000평 규모로 상암지구와 인접해 개발효과가 기대되고 있다.
◇3차 뉴타운 추진 현황
서울시는 오는 12월 말에 3차 뉴타운 후보지 접수를 받을 예정이다. 아울러 내년 4월에 대략 10개 지역의 뉴타운을 지정할 방침이다. 현재 뉴타운 후보지로 거론되는 곳은 15곳 내외.
대부분 2차 뉴타운에서 탈락했던 곳으로 강북에선 광진구 중곡4동, 도봉구 창2·3동 등이 언급되고 있고, 강남에선 송파구 거여·마천동, 양천구 신월2·6동, 금천구 시흥3동 등이 물망에 오르고 있는 실정이다.
3차 뉴타운 후보지들이 가시화되고 있는 상황에서 업계 전문가들은 뉴타운 투자의 경우 장기 투자전략과 지역별 현황을 살피는 자세가 필요하다고 주문하고 있다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 "3차 후보지로 거론되는 일부 지역은 개발의 시급성에 급급해 개발준비과정이나 구체적인 재원 조달 방법 등이 불투명할 뿐만 아니라 중화뉴타운처럼 지역 주민들의 반대도 만만치 않은 곳이 있다"라며 "결국 개발계획과 진행 등에 따라 투자 여부를 결정해야 한다"라고 말했다.
◇뉴타운 옥석 가리기 투자, 조합원 수 등 살펴야
아울러 뉴타운 투자?사업추진 속도가 빠른 곳, 개발 규모에 비해 조합원이 적은 곳 등을 투자대상으로 삼아야 한다는 지적도 있다.
이는 지정지역 가운데 이미 추진이 시작된 지역과 그렇지 못한 재개발지역이 함께 있을 경우 추진이 빠른 재개발구역의 개발이 먼저 이뤄지게 되기 때문이다. 따라서 사업속도가 빠른 곳이 유리하다.
또한 지구지정 유망지역으로 꼽혔던 곳은 사업이 확정되기 전 이른바 `지분쪼개기`가 성행한 만큼 투자자 입장에서 이를 살펴보는 것도 중요하다.
지금은 도시및 주거환경정비법 조례개정으로 재개발 사업이 확정될 경우 지분쪼개기가 금지돼 있지만 지분쪼개기가 많았던 지역은 분양하는 주택수에 비해 조합원 지분이 많을 경우 입주권을 받을 수 없는 상황이 발생할 수 있다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 "뉴타운 내 재개발 지분투자의 경우 지분쪼개기,추진 현황 등을 살피는 것과 함께 인근 아파트 시세와 비교해 고평가된 지분은 가급적 피하는 것이 좋다"라며 "향후 집값 형성 전망 등 수익성 분석 등을 반드시 거친 후 투자해야 한다"고 조언했다.
- (주간부동산)강남 등 재건축아파트 약세
- [edaily 이진철기자] 재산세 강화발표 이후 송파, 강동 등 강남권 재건축 아파트의 약세가 지속되고 있다.
인터넷부동산 텐(www.ten.co.kr)은 지난주 서울지역 아파트값 변동률은 -0.06%를 기록, 전주에 이어 하락세를 이어갔다고 26일 밝혔다.
지역별로는 금천(-0.42%), 강동(-0.28%), 송파(-0.13%), 노원(-0.11%), 성북(-0.10%) 등 15개 자치구에서 매매가격이 떨어졌으며, 은평(0.15%), 성동(0.15%), 서대문(0.02%) 등 4개 지역은 소폭 오름세를 나타냈다.
서울 아파트 전셋값은 0.02% 하락해 지난 4월 전셋값이 떨어지기 시작한 이래 하락률이 가장 낮았다.
◇매매시장
서울 아파트 매매가격은 전반적으로 약세가 이어지는 가운데 강남권 재건축단지의 하락세가 두드러졌다.
지역별로는 금천(-0.42%), 강동(-0.28%), 송파(-0.13%), 노원(-0.11%), 성북(-0.10%) 등 15개 자치구에서 매매값이 떨어졌으며, 은평(0.15%), 성동(0.15%), 서대문(0.02%) 등 4개구에서만 소폭 올랐다.
신도시는 전체적으로 전주에 비해 하락폭이 줄어들었다. 일산(-0.08%), 분당(-0.05%), 산본(-0.02%)은 약세가 지속됐으며, 중동(0.02%), 평촌(0.01%)은 소폭 올랐다.
경기지역은 파주(-1.24%), 안산(-0.29%), 구리(-0.18%), 과천(-0.18%), 오산(-0.14%), 평택(-0.13%) 등이 내림세를 기록했다. 반면, 안성(0.84%), 부천(0.15%), 이천(0.11%), 의왕(0.06%) 등은 소폭 상승했다.
◇전세시장
서울 전세시장은 약세가 지속됐지만 신혼부부와 가을 이사수요 영향으로 하락폭은 줄어들었다.
지역별로는 강북(1.98%), 은평(0.66%), 구로(0.13%), 광진(0.08%), 성동(0.08%) 등 9개 자치구에서 전셋가격이 상승했다. 반면, 도봉(-0.35%), 영등포(-0.20%), 서초(-0.13%), 송파(-0.12%) 등 10개 지역은 약세가 지속됐다.
신도시는 분당(-0.11%), 일산(-0.09%)은 하락했지만 산본(0.11%), 평촌(0.06%), 중동(0.03%)은 오름세로 돌아섰다.
경기지역은 일부에서 가을 이사수요가 살아나 전셋값이 오르는 지역도 있지만 입주물량이 많은 곳과 개발호재가 컸던 지역은 시장침체로 하락폭이 커지고 있다.
지역별로는 파주(-1.60%), 오산(-0.93%), 안산(-0.39%), 수원 팔달(-0.38%), 김포(-0.19%) 등은 하락한 반면, 광주(0.27%), 화성(0.21%), 이천(0.14%) 등은 오름세를 기록했다.
- 단지내 임대아파트 있어도 가격엔 ´미미´
- [edaily 이진철기자] 한 단지내에 임대주택이 포함돼 있더라도 일반아파트 가격에 미치는 영향은 그다지 크지 않은 것으로 조사됐다.
16일 부동산 금융포털 유니에셋(www.UniAsset.com)은 서울에서 재개발이나 주거환경정비 사업 등으로 한 단지내 일반아파트와 임대아파트가 섞여 있는 72개 단지 6만8993가구를 대상으로 시세를 조사한 결과, 평당 평균시세는 914만원으로 집계됐다고 밝혔다. (아래 표 참조)
이에 비해 해당 자치구의 일반아파트만으로 구성된 아파트의 평당시세는 903만원로 조사돼 단순히 평당 가격만으로 비교할 경우 임대주택이 포함된 아파트의 평당시세가 오히려 더 높은 것으로 나타났다.
다만, 재건축이나 주상복합 등을 제외한 서울지역 전체 일반아파트 평균 평당시세(983만원)에 비해선 임대아파트가 섞인 단지의 평당시세가 69만원 낮았다.
지역별로는 임대아파트가 있는 서울 강동, 양천, 성동, 마포, 종로, 용산, 중구 등 7개구의 일반분양 아파트 평당시세가 1000만원을 넘는 것으로 조사됐다.
평당시세가 가장 높은 곳은 중구(1229만원)로 신당동 남산타운은 총 5150가구중 14평형 임대아파트가 2034가구를 차지하고 있다. 하지만 일반분양된 아파트 시세의 경우 26평형이 2억6000만~3억1000만원선, 32평은 3억8000만~5억2000만원선, 43평형은 4억2000만~5억원선으로 30평형 이상 중대평형 아파트의 평당가격은 1400만원을 넘었다.
이밖에 성동구 옥수동 옥수삼성, 양천구 신정동 신정삼성, 성동구 옥수동 옥수삼성 등도 임대아파트가 한 단지내 포함돼 있지만 같은 지역의 일반아파트만으로 구성된 단지보다 시세가 높은 것으로 조사됐다.
이에 비해 서울 도봉구는 임대아파트의 포함된 단지의 시세가 평당 513만원으로 가장 낮았고 송파구(평당 580만원), 영등포구(평당 626만원), 금천구(평당 650만원) 등도 일반아파트만으로 구성된 단지보다 평당시세가 낮았다.
이밖에 구로구, 강북구, 동대문구, 노원구, 관악구, 서대문구 등의 지역도 평당시세가 서울전체 일반아파트 평당시세 이하인 것으로 조사됐다.
김광석 유니에셋 팀장은 "지금까지 임대주택이 일반아파트와 혼재된 단지의 경우 일반아파트만 있는 곳에 비해 주거선호도가 낮아 수요자들이 꺼려왔던 것이 사실"며 "이번 조사결과 결과 비록 일부 지역이긴 하지만 임대아파트가 함께 있다는 사실보다는 입지여건이나 단지규모 등이 아파트가격에는 더 많은 영향을 미친다는 것을 보여주고 있다"고 말했다.
- "머리카락 돌려줄게" 탈모 산업 전성시대
- [조선일보 제공]성형, 다이어트 열풍에 이어 탈모 산업이 무섭게 크고 있다. 업계에서는 지난해 4000억원대에 이르렀던 탈모 산업은 올해 들어 두 배 이상 성장할 것이라고 전망하고 있다. 탈모 시장은 모발관리제품, 모발관리서비스, 탈모치료제, 가발, 모발이식으로 나눠져 시장이 다양하다.
이는 탈모의 진행 상태와 밀접한 연관이 있다. 초기 탈모가 발견되면 일단 샴푸와 두피관리제품(4만~5만원)을 구입하고, 좀더 진행이 되면 모발관리서비스(월 100만원)와 병원을 찾게 된다. 그러나 여기에서도 탈모를 막지 못하면 결국 가발을 사용하거나 모발이식 수술(1차 시술에 500만~600만원)을 감행하게 되는 것이다. 단계가 올라갈수록 가격도 함께 뛰는 것이 특징.
탈모 시장이 다양해지고 확대되고 있는 것은 아직까지 제대로 된 탈모치료제가 발견되지 않았기 때문이다. 발기부전치료제인 비아그라가 나오기 전까지 수많은 각종 민간요법과 대증요법, 획기적이라고 주장하는 각종 약품이 엄청나게 쏟아진 것과 마찬가지다. 탈모 시장에서도 비아그라와 같은 획기적인 탈모치료제가 등장하는 순간까지 탈모 시장은 계속 성장 추세를 유지할 것으로 보인다.
‘닥터모’, ‘모앤모아G2’도 인기
탈모 관련 산업 중 가장 가파른 상승세를 기록하고 있는 것은 모발관리제품. 초기 탈모가 발견되면 일단 급한 마음에 구입하는 것이 모발관리 제품이다. 이들 제품들의 판매경로는 홈쇼핑과 인터넷 쇼핑몰에 집중돼 있다는 것이 특징. 소비자들이 탈모 증세가 있다는 것을 알리기 싫어하는 심리 때문이다.
현재 시중에는 탈모 방지 비누에서부터 두피를 보호해주는 탈모 샴푸, 흑색이나 갈색의 천연가루를 두피에 뿌려 머리숱이 많아 보이도록 하는 순간 증모제 ‘슈퍼밀리언헤어’, 기의 원리를 이용해 베개 속에 넣고 자면 탈모 방지에 효과가 있다는 ‘신비의 기(氣)카드’(21세기 기연구소), 탈모를 방지해주는 ‘탈모방지빗’(한국바이오뷰티) 등 다양한 제품이 나와 있다.
이 중 선두권을 달리고 있는 제품은 탈모 방지 비누인 ‘난다모’. 난다모는 지난 해 현대홈쇼핑에서 일반 상품군 매출 1위 제품으로 선정됐으며 한 해 동안 약 120억원어치가 팔렸다. 재구매율 30%를 기록하기도 한 이 제품은 해외 시장에서도 히트를 쳤다. 중국에 연간 200만달러어치의 원료를 수출하고 있으며, 지난해 11월부터 일본 최대의 홈쇼핑 업체인 QVC에서 보보(Voo Voo)라는 이름으로 판매를 시작해 하루 판매액 20억원을 기록했다.
난다모는 비듬 제거와 모발 보호 등에 효과가 뛰어나다고 전해져 오는 에스피노질리아, 라노린, 네틀 등 10여종의 천연 허브에서 추출한 성분을 배합해 만든 제품이다. 그 외에도 CJ가 1999년부터 일본에서 수입 판매 중인 ‘직공 모발력’과 태평양의 ‘닥터모’, LG생활건강의 ‘모앤모아G2’ 등이 대표적인 탈모 방지 제품으로 인기를 끌고 있다.
머릿결을 윤택하게 해주는 제품이 주를 이루던 샴푸 시장도 탈모 시장에 진출하기 시작해 전체 샴푸 시장의 20%가 넘는 450억원대를 차지할 것으로 보고 있다. 대부분 두피의 혈액 순환 촉진 성분을 함유하거나 머리 속의 죽은 각질 및 모공을 청소해주는 효능을 강조하고 있다.
음식도 탈모 열풍이 감지 되는 곳. 전통적으로 검은콩, 검은깨, 검은쌀 등 검은 음식이 탈모에 효과가 있다고 알려져 있다. 최근에는 탈모 방지를 위한 제품이 등장하기 시작했다. 다존비오(BIO)가 시판 중인 ‘다존활기찬’은 세계 최초로 개발된 먹는 발모 영양식품으로 지난해 일본을 비롯해 해외로 1500만달러를 수출하기도 했다. 유니온퍼시픽 코리아의 ‘올웨이즈 BB’도 먹는 탈모 방지 화장품이다.
병원과 연계해 ‘숍인숍’ 형태로도 운영
그러나 소비자들은 제품의 효능이나 가격 면에 대해서는 72.7%가 불만족스러워 하는 것(동서리서치)으로 조사됐다. 이는 탈모방지제를 치료제 수준으로 생각하는 소비자들의 기대 심리와 ‘탈모 방지’를 내세워 가격을 지나치게 높게 책정하는 데 원인이 있는 것으로 풀이된다.
청년·여성 탈모 인구가 증가하면서 모발 관리 프로그램을 도입하는 미용실과 모발관리업체도 큰 성장세를 보이고 있다. 1998년 국내에 진출한 영국계 회사 스벤슨코리아는 현재 연간 회원이 1만명을 넘어섰다. 프랑스의 르네휘테르-아데랑스, 국내업체인 스펠라랜드, 트리카 등 전문 모발관리업체들 대부분이 올해 30% 이상의 매출 성장을 기대할 정도로 호황을 누리고 있다.
본격적인 모발관리업체가 등장하기 전까지는 대부분 이용원이나 미장원에서 두피 마사지를 하는 정도였지만, 최근 들어 유럽과 미국 등지에서 개발된 장비를 들여와 탈모 전문 서비스를 제공하고 있다. 모발관리업체들은 두피 스켈링, 모공활성화 작업 등에 집중하고 있다. 모발관리업체들은 두피 클렌징, 트리트먼트, 모근에 영양공급 등의 단계를 거치는 것이 공통적이다.
모발관리업체인 스벤슨은 ‘두피모발 전문가(Trichoolgist)’ 제도를 운영하고 있다. 특수 모니터를 이용해 탈모 증상을 분석한 후, 증상에 따라 라벤더, 로즈마리, 오렌지 등의 천연약초에서 추출한 액을 두피에 발라 혈액순환과 모공을 활성화시킨다.
최근 들어서는 병원과 연계해 ‘숍인숍’ 형태로 운영되는 업체들도 있다. 트리카의 조중원 사장은 “최근 병원 경기가 나빠지면서 피부과나 성형외과 한의원들을 중심으로 문의가 많은 편”이라면서 “최근에는 아마추어 수준에 머물러 있던 미용실에서도 전문적으로 탈모 관련 기술을 배우려는 점주들이 늘었다”고 말했다.
모발관리업체의 미용 측면이 강하기 때문에 젊은층과 여성들이 부담없이 찾을 수 있다는 것이 장점. 조 사장은 “지점마다 차이가 있지만 20~30대가 절반이 넘고, 고객들 중 여성의 비율이 40% 정도에 이른다”며 “중년남성들은 탈모 증상이 보이면 포기하는 비율이 높은 데 반해 청년·여성 탈모인들은 치료를 하겠다는 의지가 강하기 때문”이라고 말했다.
그러나 모발관리업체의 경우 한 달 회비가 100만원 내외로 소비자들 입장에서 부담스러운 수준이다. 강북삼성병원 유재학 박사는 “모발관리업체의 경우 후천적 요인에 의한 탈모를 어느 정도 지연시키거나 모발상태를 개선시키는 효과는 기대할 수 있지만 실제 없는 머리가 새로 돋아나는 수준의 효과는 기대하기 어렵다”면서 “병원 치료와 병행하는 것이 효과적”이라고 말했다.
현재 국내 탈모치료제인 의약품 시장은 경구용(먹는약) 전문의약품이 150억원, 외용제(바르는약) 일반의약품이 50억원 정도로 추산돼 200억원 정도인 것으로 알려지고 있다. 국내를 비롯한 세계시장에서 많은 약품이 유통되고 있지만 미국 식품의약국(FDA)으로부터 탈모치료제로서 그 효능을 승인 받은 제품은 경구용 ‘프로페시아’와 외용제로는 ‘미녹시딜’ 두 가지가 유일하다.
미국 머크사가 개발한 ‘프로페시아’는 1997년 FDA로부터 최초의 먹는 탈모 치료제로 승인 받았다. 이 제품은 복용 3개월 후부터 모발이 굵어지고 탈모가 방지되며 6개월 뒤에는 머리가 자라는 발모 효과도 볼 수 있다는 것이 한국 MSD 측의 설명이다. 성욕이 감퇴한다는 부작용이 보고된 바 있으며 남성 탈모 주원인인 디하이드로테스토스테론(DHT)을 억제해 탈모를 치료하기 때문에 여성들에게 거의 효과가 없다. 또한 복용을 중단할 경우 다시 탈모가 진행된다는 단점이 있다.
현대약품 ‘마이녹실’ 90% 이상 시장 점유
외용제로는 미국 업존사가 개발해 1998년 FDA의 승인을 얻은 ‘미녹시딜’이 있다. 고혈압치료제로 처음 소개된 미녹시딜은 투약시 부작용으로 머리털이 난다는 사실이 알려지면서 정식으로 탈모치료제로 인정받은 것. 미국 등 각국에선 로게인(Rogain), 리게인(Regain) 등의 상품명으로 판매되고 있다.
국내에서는 몇몇 제약사들이 미녹시딜 용액을 들여와 제품으로 상품화해 선보이고 있다. 한미약품 ‘목시딜’, 중외제약 ‘볼두민’ 등이 있지만, 현대약품에서 1999년부터 시판 중인 ‘마이녹실’이 외용제 시장의 90% 이상을 점유하고 있다. 한 달 분 약제비가 2만원선인 미녹시딜은 성분 함량에 따라 3%와 5%로 나뉘며 3%는 남녀가 함께 쓸 수 있지만 5%는 남성에게 주로 쓰인다.
5%의 경우 여성이 사용하면 부작용으로 팔뚝이나 겨드랑이에 털이 많이 나는 다모증을 보일 수 있다. 대부분 스프레이 방식이며 3~6개월 정도 사용하면 탈모 방지 등의 효과를 볼 수 있지만, 미녹시딜 역시 치료를 중단하면 효과가 점차 감소한다.
최근 들어 한의학에서도 탈모 분야에 관심을 쏟고 있다. 한의학에서는 양의학과는 달리 탈모는 모발 자체의 문제보다는 두피의 문제라고 보고 있다. 덕수한의원 유후정 원장은 “후천적 요인에 의한 탈모는 영양상태와 스트레스 정도, 피의 순환과도 관련이 있기 때문에 체질에 따른 치료를 할 경우 상당한 효과가 있다”고 말했다. 한의학에서는 두피에 녹용, 사향, 웅담 등의 약재에서 추출한 약침이 많이 사용되고 있다. 약침은 1회 시술에 1만~2만원으로 일반 침에 비해 다소 비싼 편이다.
이식 수술은 모낭분리사 있는 병원서
모든 방법을 동원했지만 탈모 진행을 막을 수 없었다면 마지막으로 찾게 되는 것이 모발이식 수술. 모발이식 수술을 시행하고 있는 의사들은 대체적으로 “탈모는 약이 없다”는 데 의견을 모으고 있다. 모발이식 수술은 웬만해서는 빠지지 않는 뒷머리의 머리카락과 모낭을 모내기 하듯 탈모 부위에 옮겨 심는 방식이다. 시술 뒤 2개월 정도가 지나면 심은 머리카락의 70%가 빠지지만 뿌리(모근)가 살아 있어 다시 머리카락이 돋아난다.
모발이식 수술을 위해서는 의사 한 명과 4~5명의 모낭분리사가 한 팀이 돼 수술을 진행한다. 여기에서 중요한 것은 옮겨 심은 모낭에서 머리카락이 얼마나 다시 돋아나는가(성착률)이다. 의사의 의술도 중요하지만 숙련된 모낭분리사가 함께 작업을 해야 성착률이 높아진다. 따라서 경험이 많은 전문병원을 찾아 시술하는 것이 중요하다.
모발이식 수술도 단점이 없는 것은 아니다. 수술 비용은 모발 1개당 5000~7000원으로 1회 시술 비용이 600만~700만원 정도로 만만치 않다. 일반적으로 2회 이상 시술하는 것을 감안하면 1000만원이 넘는다. 또 모발이식 수술을 하더라도 탈모 이전과 동일한 풍부한 모발을 재생하는 것은 아니라는 점도 알아 두어야 한다.
모낭이식전문병원인 털털피부과 황성주 원장은 “모든 탈모 환자들이 모발이식 수술을 해야할 필요는 없다”면서 “탈모 진행 정도가 약하거나 더딘 사람들은 일정기간 경과를 지켜봐 가면서 수술을 해야 할 필요가 있을 때 시술하는 것이 좋다”고 말했다.
- 주택거래신고제 실시후, 강남· 북 `희비`
- [edaily 윤진섭기자] 주택거래신고제 실시 이후 강남지역 아파트 값은 하락한 반면 강북지역은 오히려 상승한 것으로 파악됐다.
29일 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 지난 4월23일 주택거래신고제 실시 이후 7월23일까지 3개월간 아파트 가격을 조사해 본 결과 한강 이남지역 (강동~강서구)의 변동률은 -0.38%인데 반해 한강 이북지역(광진~마포)은 0.90%로 한강 이남지역보다 3.3배 높은 상승률을 기록했다.
이 기간 한강 이남지역(총 11개구)에서 오른 곳은 단 4개구(區)로 영등포구(1.56%), 서초구(1.28%), 동작구(0.56%), 구로구(0.28%) 순이었다. 반면 송파구(-2.87%), 강동구(-2.60%), 강남구(-1.56%) 등 7개구는 하락세를 나타냈다.
특히 가장 많이 오른 영등포구의 경우 여의도동 삼부아파트가 리모델링을 추진하면서 주변 아파트 값을 끌어 올렸다. 삼부아파트 38평형은 지난 4월 6억800만~7억원이었으나 7월 현재 7000만~1억원이 오른 7억5000만~8억원까지 거래되고 있다.
또 송파구, 강동구는 지난 7월 13일 재건축 아파트에 대한 개발이익 환수제가 발표와 기존에 시행됐던 주택거래신고제가 맞물리면서 하락폭이 더욱 커졌다.
송파구에서 가장 많이 하락한 단지는 주공5단지로 34평형의 경우 4월 23일 6억9000만~7억1000만원선이었지만 3개월이 지난 현재 6000만~8500만원 하락해 6억500만~6억5000원선에 나오고 있다.
반면 한강이북지역은 이 기간 동안 상대적으로 한강 이남 지역에 비해 높은 상승률을 보여 대비를 이뤘다.
한강 이북지역(총 14개구) 중 같은 기간동안 하락한 곳은 중랑구(-0.32%), 노원구(-0.04%) 2곳에 불과했으며 용산구(2.07%), 종로구(1.85%), 광진구(1.71%) 중구(1.54%) 등 12개 구가 상승했다.
2차 주택거래신고 대상지역으로 지정됐으나 가장 많이 상승한 용산구는 탄탄한 실수요층을 바탕으로 민자역사개발에 따른 주변 지역 개발, 미군기지 이전 확정에 따른 투자자 유입 등으로 상승폭이 컸다고 닥터아파트측은 밝혔다.
용산구에서 가장 많이 상승한 곳은 한남동 하이페리온으로 한남뉴타운 개발계획 등이 나오면서 5000만~2억5000만원까지 상승됐다.
또 광진구는 2차 주택거래신고대상 지역에서 빠진데다 강남 접근성이 뛰어나고, 무엇보다 한강조망 리모델링 아파트에 대한 수요자들의 관심이 커지면서 가격 상승세가 두드러졌다.
이 곳에선 한양, 워커힐 등 한강조망 아파트의 리모델링 이야기가 나오면서 3500만~1억5500만원까지 상승됐다.
닥터아파트 김수환 팀장은 “한강 이남지역은 주택거래신고제와 개발이익환수제 적용 대상 아파트가 많다보니 하락폭이 컸다”며 “반면 한강 이북지역은 규제가 상대적으로 덜한 재개발, 리모델링 대상 아파트가 많아 주택가격 상승폭이 한강 이남 지역을 웃돌았다”고 말했다.
- 초보 재개발투자자, `관리처분신청전 매입 노려라`
- [edaily 윤진섭기자]`초보 재개발 투자자라면 관리처분계획신청 이전에 지분 매입을 노려라`
28일 부동산업계에 따르면 정부 규제로 재건축 투자가치가 반감되면서 최근들어 규제가 덜한 재개발 추진지역으로 투자자들이 옮겨가고 있다.
특히 서울시가 지난 6월말 2010년 재개발 기본계획을 내놓은 데 이어 오는 10월경에 3차 뉴타운 개발지역을 발표할 예정이어서 재개발에 대한 관심은 더욱 뜨거워질 전망이다.
하지만 초보 투자자에게 재개발 시장은 투자 난코스라는 게 업계 전문가들의 공통된 의견이다. 부동산뱅크 김소진 팀장은 “재개발 지분 매입은 구역지정, 조합설립인가 등 각 단계 이전에 지분을 매입하는 게 유리하다”고 말했다.
김 팀장은 “초기에 사두면 투자 수익률이 높지만, 사업 진행이 더딜 경우 투자 손실이 클 수 있다”라며 “초보 투자자는 자금부담이 있더라도 투자비용의 윤곽이 드러나는 관리처분계획신청 이전 단계에 지분을 매입하는 게 낫다”고 말했다.
또 관리처분계획신청 이전 재개발 지분 매입의 매력은 조합원 자격을 취득할 경우 분양권 상태에서 전매가 가능해 `희소성`을 바탕으로 한 시세차익도 기대할 수 있다는 데 있다.
실제 최근 관리처분계획신청에 들어간 용산구 용산동 5가 재개발구역 지분 시세는 신청 전에 평당 3000만~4000만원선을 나타냈지만, 현재는 평당 5000만원 이상을 호가하는 상황이다.
현재 관리처분계획 신청 이전 단계에 있는 재개발 구역은 성북구 정릉동 6구역과 하월곡동 2구역, 강북구 미아동 2구역, 동대문구 용두동 5지구, 마포 신공덕동 5구역을 꼽을 수 있다.
또 중구 황학동, 종로구 숭인동 4구역과 동작구 노량진동 1구역, 흑석동, 은평구 불광동 2구역, 동대문구 이문동 11구역 등도 관리처분 신청을 준비 중인 곳들이다.
이중 올해 분양예정으로 현재 관리처분계획 신청을 준비 중인 황학동 재개발구역은 청계천 복원 수혜지역으로 `안정적인 투자`를 희망하는 투자자들이 몰리고 있는 곳 중 한 곳이다.
롯데건설이 시공하는 황학 재개발구역은 총 1852가구, 8개동 규모로 24~46평형으로 구성된다. 현재 황학재개발 구역 내 11평형 지분 시세는 2억원으로 이주비를 제외할 경우 초기에 1억6000만원에 매입이 가능하다는 게 현장 중개업자의 설명이다.
롯데공인 관계자는 "33평형 조합원 분양을 받는다면 약 2억4000만원의 추감 부담금이 예상된다”고 말했다.
그는 “이 경우 총 4억원의 투자금이 소요되는데, 현재 인근 롯데캐슬천지인 32평형 로열층 분양권 시세와 비슷하다”며 “하지만 황학 재개발구역은 신규 대단지로 청계천 조망이 한눈에 들어온다는 점을 고려할 때 투자 금액 이상의 시세 형성이 예측된다“고 말했다.
이밖에 강북 미아뉴타운 부근에 위치한 미아2구역은 삼성물산(000830)이 시공사로 현재 15평형이 평당 1000만원, 15평형 이상은 평당 800만원 내외에 매물이 나와 있다.
또 내년 상반기 분양 예정인 동작구 노량진동 노량 1구역은 지하철 9호선과 1호선이 환승하는 노량진역이 걸어서 5분 거리에 위치해 있고, 무엇보다 한강 조망이 가능하다는 점에서 관심 지역이다.
쌍용건설(012650)이 시공사로 24~44평형, 총 157가구를 건립할 계획이며, 현재 24평형을 받을 수 있는 10평형 이하는 평당 1500만원 내외에 시세가 형성돼 있다.
▲관리처분계획이란
관리처분계획은 재개발사업시행구역 안에 있는 토지와 건축의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성될 토지와 아파트에 관한 권리를 조합원에게 배분하는 일련의 단계를 의미한다. 조합원별로 소유 토지에 대한 감정평가와 추가부담금, 그리고 평형배정 등이 이뤄지는 단계다.
<관리처분단계 전후 재개발 사업지 현황>
- (주간부동산)서울지역 아파트 석달째 내림세
- [edaily 윤진섭기자] 각종 부동산 규제에 비수기철까지 겹치면서 서울지역 아파트 시세는 3개월째 하락세를 이어지고 있다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가격이 0.09% 하락, 한주전(-0.11%)과 비교해 하락폭은 줄었지만 지난 4월말 주택거래신고제 지정 이후 3개월째 내림세를 이어갔다고 25일 밝혔다.
지역별로는 송파(-0.49%), 강동(-0.20%), 구로(-0.15%), 강남(-0.08%) 등 개발이익환수제 여파로 사업성 악화가 예상되는 재건축 단지가 많은 지역에서 하락폭이 컸다. 또 노원(-0.08%), 서초(-0.05%), 강서구(-0.01%), 서대문구(-0.01%) 등도 하락세를 나타냈다.
반면 동대문구(0.11%), 용산구(0.11%), 강북구(0.09%), 영등포구(0.05%) 등 소폭 상승한 것으로 조사됐지만 거래는 많지 않았다.
아파트별로는 재건축 아파트가 0.38% 하락해 가격 내림세를 주도했다. 특히 개발이익환수제가 도입될 경우 용적률 인센티브 없이 임대아파트 건립이 예상되는 사업시행인가 단계 이후 단지들이 1.84%가 하락, 개발이익환수조치에 따라 가장 큰 타격을 받은 것으로 파악됐다.
부동산 114는 “개발이익환수제 시행을 앞두고 서울을 비롯해 수도권 재건축 단지의 가격 하락이 두드러졌다”며 “분양원가 공개, 부동산 보유세 개편방안 발표 등 부동산 관련 정책들이 이어지고 있어 당분간 아파트 시장의 거래 위축은 계속될 것”이라고 예상했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 송파(-0.49%), 강동(-0.20%), 강남(-0.08%) 등 재건축 단지가 밀집된 지역의 하락폭이 가장 컸다. 또 노원(-0.08%), 서초(-0.05%), 강서(-0.01%), 서대문구(-0.01%) 등도 하락세를 나타냈다.
강동구 고덕주공 1단지 13평형이 4억4500만원에서 한주사이 2500만원 가량 하락해 4억2000만원의 시세를 나타냈고, 송파구 가락동 가락시영 2차 17평형도 같은 기간 5억원에서 평균 2000만원이 떨어진 4억8000만원선을 기록했다.
반면 동대문(0.11%), 용산(0.11%), 강북(0.09%), 영등포(0.05%) 등은 소폭 상승한 것으로 조사됐지만 거래는 많지 않았다. 용산구는 평당매매가격이 1501만원으로 서울에서 4번째로 평당가가 1500만원을 넘은 지역으로 기록됐다.
신도시는 일산(0.05%)를 제외한 전 지역이 하락세를 나타냈다. 분당(-0.06%)의 하락률이 가장 컸으며, 그 다음으로 산본(-0.03%), 평촌(-0.02%), 중동(-0.01%) 순이었다.
평형별로는 다주택 보유자들의 비중이 많은 20평형대가 매물이 대거 쏟아지면서 가격 하락폭이 가장 컸다. 분당 구미동 무지개신한 27평형은 한주 사이에 평균 2000만원이 떨어졌고, 일산 구미동 38평형도 같은 기간 평균 1500만원이 하락했다.
경기기역은 광명(-0.58%), 과천(-0.35%) 등 재건축 비중이 높은 지역을 중심으로 가격 하락폭이 두드러졌다. 또 평택(-0.38%), 의왕(-0.24%), 수원(-0.23%), 용인(-0.23%) 등 입주물량이 많은 수도권 남부지역도 가격하락폭이 컸다.
◇전세시장
서울 전세시장은 수요부진을 나타내면서 매매가와 마찬가지로 4월말 이후 계속 하락하는 양상이다.
하락폭이 가장 큰 지역은 강서(-0.31%)였으며, 금천(-0.24%), 종로(-0.24%), 구로(-0.19%), 강남(-0.9%)도 내림세가 이어졌다.
소폭이나마 오른 지역은 동대문(0.14%), 마포(0.01%), 성북(0.03%), 영등포구(0.02%) 등이지만 오른 단지는 2003년에 입주한 동대문구 장안동 현대홈타운과 영등포구 문래동 현대홈타운 등 신규단지와 성북구 SK, 마포구 신수동 신촌삼익 등 몇 개 단지에 불과했다.
5개 신도시는 0.21%가 하락하는 등 비교적 높은 내림세를 기록했다. 특히 분당은 상반기만 1만5000여가구에 달하는 용인지역 입주 물량의 영향으로 지난 주에 이어 이번주에도 0.44%가 하락하는 약세를 면치 못했다.
이밖에 중동(-0.16%), 평촌(-0.08%)도 하락세를 이어갔다. 하지만 일산은 0.08% 상승했고, 산본 신도시는 보합세를 나타냈다.
경기지역은 용인(-0.81%), 화성(-0.34%), 광주(-0.29%), 수원(-0.28%), 안산(-0.26%), 고양(-0.23%), 시흥(-0.22%) 등이 하락폭이 컸다. 반면 양평(0.28%), 과천(0.26%) 등은 소폭 오름세를 보였다.
- "박 대표, 적절한 때 "박정희" 사죄할 것"
- [오마이뉴스 제공] "박근혜 2기 체제"가 출범했다. 총선 후 한나라당의 변화에 국민들은 주목했지만, 상생도 상극도 아닌 어정쩡한 행보에 당내 개혁도 지지부진했다는 평가를 받았다. 전당대회를 앞두고 비주류측의 비토도 심했다. 하지만 박 대표는 압도적인 지지로 복귀했고, 최고위원 경선을 통해 세대교체도 이뤄졌다.
박 대표는 이제 명실상부한 제1야당의 지도자로서 리더십을 발휘할 때가 왔다. 그 박 대표를 뒤에서 떠받히고 있는 사람은 박세일 여의도연구소 소장이다. 지난달 말 연구소 소장으로 내정된 뒤, <한나라당 3개년 발전계획>을 작성하는 등 당 정책브레인으로 분주한 나날을 보낸 그는 지난 40여일 간의 한나라당 행보에 대해 "대단히 미흡했다"고 냉정하게 평가했다.
그러면서 박 대표의 휴가가 끝난 뒤, 국민들에게 한나라당의 개혁안이 보고될 것이라고 밝혔다. 22일 박세일 소장은 <오마이뉴스>와의 단독인터뷰에서 박근혜 대표가 직면한 리더십과 주요 현안에 대한 자신의 생각을 적극적으로 드러냈다.
당 안팎에서 일고 있는 "아버지의 후광=박근혜의 한계"라는 등식에 대해 박 소장은 "박정희 전 대통령의 과오에 대해서는 확실한 반성과 사죄를 할 날이 올 것"이라며 "산업화의 업적을 이루는 과정에서 인권과 민주주의가 얼마나 억압되었는지 본인도 분명히 알고 있을 것"이라고 말했다.
◇"인권-민주주의 얼마나 억압됐는지 본인도 알고 있어"
박 소장은 박정희 전 대통령의 공과를 분명히 하며 "경제 기적을 이뤘다는 점에서 70%의 공이 있고, 그 과정에서 인권탄압, 민주화를 역행하는 등의 30% 과가 있었다"고 주장했다. 한나라당이 비전으로 내세우고 있는 "선진화"에 대해선 "박정희 시대의 근대화를 발전적으로 계승, 정치·사회·문화 일반의 변화를 총체적으로 함의하고 있다"고 설명했다.
이명박 서울시장이 이룬 성과와 리더십에 대해선 "산업화라는 측면에서 자신의 유능함을 드러내고 있지만, 21세기 지도자는 좀더 복합적인 리더십을 필요로 한다"며 다소 부정적인 견해를 드러냈다.
정부여당을 향한 쓴소리도 잊지 않았다. 개혁적 보수의 입장인 박 소장은 여당의 이념적 정체성을 두고 "자기 멋대로 행동하면서 그걸 실용주의라고 말한다"라며 "대통령이 나오고 나서 당을 만들고 그 당에는 진보부터 보수까지 다 들어가 있다, 그렇게 되면 정책적 판단이 불가능해 진다"고 비판했다. 그러면서 "차라리 사민주의라도 들고 나왔으면 좋겠다"라고 일갈했다.
호남 끌어안기, 즉 한나라당의 서진정책과 관련해서는 "우선 낮은 자세로 전라도의 비판과 원한을 듣는 것이 중요하다"며 "DJ와의 만남도 적극적으로 추진할 필요가 있다"고 주장했다.
지난 남북 정상회담의 역사적 상징성을 적극적으로 평가한다는 그는 김정일 위원장의 답방에 대해선 "구체적인 내용과 약속 없는 만남은 더이상 의미가 없다"며 북핵, 군축, 경제지원 등에 있어 실질적인 합의를 강조했다.
찬반 양측으로부터 입장을 분명히 하라고 비판을 받고 있는 수도이전문제에 대해서는 "나는 반대한다"며 당과 다른 입장을 취했고, "여야 모두 당리당략으로 이 문제를 처리했던 점을 사과하고 원점에서 재검토해야 한다"고 밝혔다. 또한 수도이전특별법의 폐지를 주장해 논란이 예상된다.
박 소장과의 인터뷰는 22일 오후 3시 국회 의원회관 8층에 있는 의원실에서 1시간 30분 가량 진행되었다. 다음은 박 소장과의 인터뷰 전문.
◇"이명박 시장, 21세기 지도자로는 좀더 복합적인 리더십 필요"
- 박근혜 대표의 "정부가 국가정체성을 흔드는 상황이 계속되면 야당이 전면전을 선포해야 할 시기가 올 것"이라는 말이 파장을 낳고 있다. 박 대표의 "이념적 정체성"이 정확히 뭔가.
"우리사회에 묘한 흐름이 하나 있다. 대한민국의 이념적 정체성, 역사적 정통성을 훼손하거나 부정하려는 사회 흐름이 있다. 박 대표는 그걸 걱정하는 것이다. 민주사회가 되고 개방사회가 되어서 생각은 다양할 수 있지만 대한민국의 정통성을 부정하는 것은 헌법의 기본질서를 파괴하는 것이다.
한나라당과 마찬가지로 박 대표의 이념적 정체성은 자유민주주의, 시장경제질서, 공동체주의이다. 그건 우리헌법의 기본질서다. 여야를 떠나 헌법을 수호하는 것은 정치인의 임무다. 나도 심각하게 본다. 그 점에서는 상생이 불가능하다. 성장이냐 분배냐를 따질 땐 상생할 수 있지만 인간의 자유와 인권을 억압할 것인가에는 중간지대가 없다."
- 친일진상규명법 개정, 북한 함정의 서해북방한계선(NLL) 월선 및 우리 해군의 보고누락, 의문사진상규명위의 "전향거부 장기수" 민주화 판정과 일부 조사관의 전력 논란 등의 일련의 현안에 대해 평소와 달리 강한 논평을 했는데.
"그런 일련의 움직임이 대한민국의 이념적 정체성과 역사적 정통성을 흔들지 않을까 하는 걱정이다. 의도하든 아니든, 의도하는 세력이 있을지 모르지만 헌법적 기본질서의 그간을 흔드는 결과가 나오지 않을까 하는 것이다. 물론 사안을 개개별로 따지면 일리가 있고 과거 억울하게 죽은 사람을 해원해야 하지만 문제는 여기에 내재된 것이다."
- 신기남 열린우리당 의장과의 대표회담을 거절했다. 여당 의원들이 박 대표 부친전력을 언급한 것에 대한 불쾌감이 크게 작용한 것으로 보여진다.
"그건 예의문제다. 여당이 다수당이면 점잖고 야당이 덤벼들어도 국가를 위해 대승적인 자세를 보여야 한다. 그 문제는 박 대표가 역사에 대한 정리가 필요한 시점, 적절하게 해결할 것이다. 그런데 상대당의 당수를, 그것도 여당이 그런 식으로 얘기하는 것은 예의가 아니다. 서로 정치의 격을 높였으면 좋겠다."
◇"과거 정리할 수 있는 지도자가 나와야"
- 지난 전당대회를 통해 박근혜 대표가 명실상부한 제1 야당의 지도자가 되었다. 또한 차기대권주자로서 박 대표에게 박정희 전 대통령은 넘어야 할 산인데, "아버지 극복방안"이 있나.
"개인의 문제라기 보다는 다음 시대를 이끌어갈 지도자로서 과거를 어떻게 정리하느냐 그 뒤에 비전을 어떻게 여느냐라는 관점에서 내 개인의 입장을 얘기하겠다. 박정희 시대 공과를 따지자면 70%는 공이 있고, 30%는 과가 있다. 절대빈곤 벗어나 산업화를 이루었다. 1963년 GNP 100불에서 1995년 1만불이 된 것은 인류 역사상 없는 고속성장이다.
절대빈곤에서 벗어나게 한 당시 산업화 세력은 높이 평가해야 한다. 하지만 개인의 자유와 인권이 억압이 되었던 사실은 철저히 반성해야 한다. 과오가 다시 반복되지 않도록 해야 한다. 어떤 지도자인지 그런 과거에 대한 정리를 할 수 있는 지도자가 나와야 한다."
- 사과의 시점과 형식은?
"박 대표에게는 아버지로서 혼재된 감정이 있을 수 있다. 딸의 입장에서는 사랑과 존경, 연민이 있을 수 있고 그걸 뭐라고 하는 건 옳지 않다. 누구보다도 효심을 가지고 있는 딸로 알고 있다. 하지만 아버지가 이룬 산업화의 업적도 곁에서 보았고, 그 과정에서 인권과 민주화가 얼마나 억압되었는지 본인도 분명히 알고 있을 것이다.
과거에 업적은 발전적으로 계승하고, 그때 발전을 동력으로 삼아 한 번 더 기운을 불어넣어야지 선진화로 갈 수 있다. 대신 30%에 대해서는 철저한 반성과 사과, 사죄가 있어야 한다. 확실하게 인정하고 납득할 만한 조치가 있을 것이다. 과거를 발전적으로 계승하고 여기에 새로운 시대의 과제를 덧붙여 미래로 나아갈 수 있는데, 박 대표가 역할을 할 것이다.
하지만 박 대표가 아버지의 유산, 후광을 활용한다는 것은 잘못되었다. 박대표의 장점은 투명함, 합리성, 민주성이다. 곁에서 본지 얼마 안되었지만 자기 입으로 박 대통령을 언급하고 그걸 간접적으로 이용하는 언사를 하는 것을 본 적이 없다. 박 대표는 자기로서 평가받고 싶어한다. 밖에서 그렇게 보는 것이다."
- 당대표 수락연설에서 박 대표는 연말까지 선진국가 개조계획을 제시하겠다고 했다. 현재 한나라당의 키워드는 "변화"와 "선진화"인데 박정희 시대의 "조국 근대화"와의 계보를 잇는다는 인상이 강하다.
"당명에도 "선진"이 들어가야 한다(웃음). 역사는 항상 계승, 발전한다. 과거를 부정하면 미래의 그림이 나오지 않는다. 근대화가 결국 산업화인데 그 때는 경제중심이었다면 그 다음은 정치민주화, 그리고 다음 단계는 선진화다. 정치·사회·경제·문화가 다 들어간 개념이다. 우리사회는 민주화는 되었는데 자유화가 안되었다. 투표를 통해 정권을 바꿀 수 있는 민주화는 달성되었지만 개인의 자유와 인권이 보장되는 자유민주주의로 가려면 해결해야 할 것이 많다."
◇ 대표, 진솔담백...근시안적인 권력욕 없다"
- 한나라당의 차기 대권주자로 꼽히는 이명박 서울시장이 추진력이나 과단성도 있고, "선진화"라는 비전에 더 적절한 인물이라고 평가하는 세력도 많다.
"이명박 시장이 추진하고 있는 청계천 복원, 강북뉴타운개발, 서울시청 앞 광장 등은 산업화라는 맥락에서 자신의 유능함을 보여준 것이다. 경제발전이나 산업화가 선진화의 한 부분이다. 새로운 리더십은 좀더 총체적이고 복합적인 능력이 요구된다. 이 시장의 한 쪽 장점은 드러났지만 다른 면의 장점은 어떨지 모르겠다. 빨리 결론 내는 것은 옳지 않다."
- 박 소장은 정권 관계자들의 필독서였던 <대통령의 성공조건>의 저자이기도 한데 "선진화"에 걸맞는 리더십은 어떤 것인가.
"세가지다. 우선 세계화. 세계로 나아가 세계적 리더들과 대화할 수 있는 능력이다. 그 다음은 국내인데 복합적이고 균형적인 사고를 할 수 있어야 한다. 정치와 문화, 청년과 노인, 성장과 분배 등의 문제에 있어 단면만 본다면 21세기 지도자가 될 수 없다. 마지막으로 국민통합능력을 가지고 있어야 한다."
- 박 대표의 "애인"은 국가라는 평가가 있을 정도로 애국심은 알아줄만 하지만 그 외 지도자로서 별다른 장점이 드러나지 않았다.
"진솔하고 담백하다. 흔히 정치인에게 보여지는 탁함이 없다. 근시안적인 권력욕이 없다. 공평하고 투명하다는 것은 지도자로서 굉장한 장점이다. 그걸 가지고 지난 총선에서 국민적 지지를 받았다. 하지만 이제 박 대표는 2가지 지점에 직면했다.
총선은 국민을 상대로 했다. 그 때는 정치인으로서 좋은 자질이 드러났지만 이제는 당을 추스려나가야 한다. 조직을 얼마나 개혁하느냐에 박 대표의 능력이 평가될 것이다. 복잡다기한 당을 일사분란하게 장악하고 국민의 사랑을 받는 당으로 만들기 위해 당명개정 뿐만 아니라 당의 구조와 체질을 바꿔나가야 한다. 하지만 지금으로선 살아남을 지 어떨지 모르겠다.
다른 하나는 21세기 국가지도자가 되려면 비전에 대한 자기확신이 있어야 한다. 좋은 것들을 나열한다고 되는 게 아니다. 훌륭한 지도자는 국민들의 가치관과 세계관을 바꾸어주어야 한다. 그건 지식으로 되지 않는다. 도덕성과 엄청난 지적 확신에서 오는 것이다. 대처나 등소평이 세상을 바꾼 것이 지식으로 바꾼 게 아니다. 21세기는 엄청난 변화와 도전의 시기인데 그 역할을 해날 수 있는가가 관건이다."
(* 인터뷰 기사 이어집니다.)
여의도연구소장 내정자는 누구?
뉴 한나라당 박근혜 체제의 브레인... 선대위원장 역임
"3선급 초선"으로 알려진 박세일 한나라당 의원(56). 그는 "뉴"한나라당을 표방하는 박근혜 체제의 브레인으로 꼽힌다. 박형준, 박재완, 윤건영, 이주호 의원 등 이론과 전문성으로 무장된 한나라당 내 소위 "박세일 사단"의 리더. "다 죽어가던" 한나라당이 삼고초려 끝에 영입할 정도로 공을 들인 인물이다.
그의 저서인 <대통령의 성공조건>은 참여정부 인수위원들의 필독서로 꼽혔고 수 차례 러브콜을 받기도 했지만 총선을 20일 앞두고 한나라당에 입당해 선대위원장이라는 중책을 맡았다. 그는 작년 말 범국민정치개혁협의회 위원장을 맡으며 시민사회그룹과 정치권의 다리역할을 하며 정치·정당개혁을 주도하기도 했다.
개혁적 보수, 중도보수를 표방하는 그는 최근 한나라당의 향후 3년, 그러니까 2007년 대선 수권전략이라 할 수 있는 <한나라당 발전 3개년 계획>안을 준비했고, 박근혜 대표에게 중간보고를 한 상태. 박 대표는 이를 골간으로 본격적인 리더십 시험대에 오를 "박근혜 2기 체제"의 마스터플랜을 조만간 발표하게 된다.
박세일 의원은 지난달 말 여의도연구소 소장으로 내정되었지만 아직 이사회를 거치지 않아 정식 임명장은 받지 못했다. 그는 연구소 운영방안에 대해 "한나라당 중장기 발전방향, 이념적 정체성, 국가비전을 실현할 개혁 프로그램 등과 정책과제를 개발하게 될 것"이라고 설명했다.
또한 지난 이회창 총재 시절 여의도연구소가 "비선그룹" 이상의 역할을 하지 못한 것에 대해 그는 "재정적으로 취약했기 때문에 총재의 비서실 기능으로 전락했다"며 열린우리당의 핵심인사와 정책연구기능 강화를 골자로 한 "정당정책육성법"을 논의중이라고 귀띔했다.
마지막으로 그는 "시민사회단체와 전문가그룹의 역량을 당과 연결시키는 다리역할이 필요하다"며 "원외와 원내를 아우르는 지점에 여의도 연구소가 역할을 다 할 것"이라고 포부를 밝혔다.
[주요 약력] ▲서울대 법학과 졸업 ▲미국 코넬대 경제학 박사 ▲한국개발연구원 연구위원 ▲서울대 법대 교수 ▲청와대 정책기획·사회복지 수석비서관 ▲한국동북아지식연대 공동대표 ▲경실련 경제정의연구소 이사장 ▲범국민정치개혁협의회 위원장 ▲한나라당 선대위 공동위원장
- 서울 7차 동시분양, 3년래 최소..173가구 일반분양
- [edaily 윤진섭기자] 다음달 5일부터 청약접수를 받는 서울지역 7차 동시분양에 173가구가 일반분양으로 선보일 예정이다. 이는 2001년 7차 동시분양 1개단지 78가구가 분양된 이후 3년 만에 가장 적은 일반분양 물량이다.
22일 부동산정보업체 유니에셋(www.UniAsset.com)에 따르면 다음달 5일부터 청약접수를 받는 서울 7차 동시분양에서는 4개 단지 612가구가 선보이며, 이중 조합원 물량을 제외한 일반분양 물량은 173가구에 그칠 전망이다.
이번에 선보일 물량은 6차 동시분양에서 선보인 일반분양물량 9개단지, 942가구보다 81%가 감소한 것으로, 지난해 7차 동시분양의 6개단지 378가구와 비교해도 50%이상 줄어든 물량이라고 유니에셋 관계자는 설명했다.
유니에셋 김광석 팀장은 “최근들어 서울지역 동시분양의 청약 경쟁률이 낮아지고, 일부 업체들은 미분양을 해소하지 못하는 현상이 두드러지면서 건설업체들의 관망세와 이에 따른 분양 미루기가 두드러지고 있다”고 말했다.
서울 7차 동시분양은 7월 30일 입주자모집공고를 거쳐 8월 5일부터 청약접수에 들어갈 예정이다.
▲성동구 성수동 두산위브
성동구 성수동 2가 대호연립과 왕궁연립을 재건축하는 사업으로 두산산업개발(011160)이 시공사다. 총 157가구 중 27~54평형 39가구가 일반분양 될 예정이다. 지하철 2호선 성수역이 걸어서 10분이면 이용할 수 있고, 영동대교와 강변북로가 인접해 있어 강남 진출입이 수월하다.
학교 시설로는 경수중, 성원중 등이 위치해 있고, 편의시설로는 이마트와 건국대학교병원, 뚝섬한강시민공원이 가깝다. 54평형에 한해 계약금 10%와 이자후불제가 적용된다. 문의 : 02) 510-3458
▲관악구 봉천동 풍림아이원
관악구 봉천동 봉천 10구역 재개발 사업으로 7개동 총 374가구 중 91가구가 일반분양으로 선보인다. 풍림산업이 시공사로 평형별 가구수는 22평형 73가구, 40평형 18가구로 31평형과 33평형은 모두 조합원물량으로 배정됐다.
지하철 2호선 봉천역과 서울대역이 걸어서 10분 거리이며, 남부순환로와 관악로, 사당로와 가까워 강남, 강북 진출입이 수월하다는 평가다. 문의 : 02)528-6449
▲강서구 화곡동 보람쉬움아파트
강서구 화곡동 일대에 30~31평형 1개동 44가구 중 22가구를 일반분양한다. 보함건설이 시공사이며, 지하철 5호선 발산역과 지하철 9호선 가양대교역(가칭)이 걸어서 10분 거리에 위치해 있다. 공항로와 화곡로, 올림픽대로 등을 이용하여 도심 진출입이 수월할 것으로 점쳐지고 있다.
인근 학교시설로는 우장초등학교와 마포중, 경복여고 등이 있으며, 그랜드마트, 까르푸 등의 편의시설이 가깝다. 현재 공사중으로 오는 12월 입주예정이다. 문의 : 02)3664-5677
▲강서구 화곡동 호용그린피아
호용종합건설이 강서구 화곡동 75번지 일대에서 강서연립을 재건축하는 사업으로 22~32평형 총 37가구 중 21가구가 일반분양된다. 지하철 5호선 우장산역과 화곡역이 걸어서 10분 거리에 있으며, 우현길을 이용하여 강서로 진입이 용이하다.
우장초등, 내발산초등, 명덕고 등의 학교시설과 송화시장, 대원쇼핑타운, 그랜드마트 등의 편의시설이 있다. 현재 외부 공사가 끝난 상태로 2004년 12월 입주예정이다. 02)2690-4864
- (주간부동산)서울 재건축 하락폭 확대
- [edaily 이진철기자] 서울 아파트시장이 수요부진으로 가격 하락세가 뚜렷한 가운데 재건축아파트의 가격하락률이 올들어 최고치를 기록했다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가격이 0.11% 하락, 한주전(-0.04%)에 비해 내림폭이 커졌다고 18일 밝혔다.
지역별로는 송파(-0.43%), 강동(-0.38%), 강남(-0.16%) 등 재건축 단지가 밀집된 지역의 하락폭이 가장 컸다. 또 양천(-0.15%), 중랑(-0.13%), 강서(-0.07%), 노원(-0.07%), 강북(-0.03%), 용산(-0.02%) 등도 하락세를 나타냈다.
반면, 동대문(0.26%), 도봉(0.07%), 동작(0.06%), 영등포(0.04%) 등 소폭 상승한 것으로 조사됐다.
아파트별로는 재건축아파트가 0.42% 하락해 올들어 내림폭이 최고치를 기록했다.
특히 재건축아파트는 송파구(-0.61%), 강동(-0.78%), 강남(-0.35%)의 내림폭이 두드러진 가운데 강동은 저밀도(-0.6%)와 일반재건축(-0.81%)이 일제히 하락했고, 송파는 잠실저밀도(-1.05%)이 크게 하락했다.
부동산114는 "개발이익환수제 시행을 앞두고 재건축단지에 대한 투자수요가 크게 감소해 가격이 약세를 보이고 있다"며 "일반아파트도 장마철 비수기와 시장침체가 겹치면서 당분간 수도권 아파트시장이 거래부진과 가격하향이 예상된다"고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 송파(-0.43%), 강동(-0.38%), 강남(-0.16%) 등 재건축 단지가 밀집된 지역의 하락폭이 가장 컸다. 또 양천(-0.15%), 중랑(-0.13%), 강서(-0.07%), 노원(-0.07%), 강북(-0.03%), 용산(-0.02%) 등도 하락세를 나타냈다.
송파구 잠실주공1단지는 주요 평형이 한주사이 2000만원 가량 하락했으며, 강동구는 고덕, 둔촌주공, 암사시영이 평형별로 일제히 1000만~2000만원 가량의 내림세를 기록했다. 최근 재건축 포기까지 거론된 강남 개포주공1단지도 각 평형별로 1000만원 이상 하락했다.
반면, 동대문(0.26%), 도봉(0.07%), 동작(0.06%), 영등포(0.04%) 등 소폭 상승한 것으로 조사됐다.
신도시는 일산(0.03%)을 제외한 전 지역이 하락세를 나타냈다. 평촌(-0.09%) 하락률로 가장 컸으며, 그 다음으로 분당(-0.07%), 중동(-0.04%), 산본(-0.01%) 순이었다.
분당 정자동 정든동아 20~30평형대가 한주사이 2000만원, 중동 상동 사랑청구 38평형은 1750만원 각각 하락했다.
경기지역은 오산(-0.35%), 수원(-0.24%), 구리(-0.23%), 김포(-0.15%), 의왕(-0.11%) 등이 내림세를 기록했다. 이밖에 고양, 화성, 시흥, 군포, 안양, 용인, 파주, 하남, 광명, 남양주, 안산, 인천 등 주요 지역도 -0.01~-0.08%대의 하락률을 보였다.
상승한 지역은 의정부(0.02%), 부천(0.02%), 광주(0.01%) 등으로 변동폭은 미미한 것으로 조사됐다.
◇전세시장
서울 전세시장은 장마철 비수기 영향으로 수요부진을 보이며 약세가 지속되고 있다.
지역별로는 영등포(0.03%)와 광진(0.03%)를 제외하곤 전 지역 전셋값이 하락하거나 보합세를 보였다.
하락폭이 가장 큰 지역은 관악(-0.48%)과 송파(-0.45%)로 조사됐으며, 도봉(-0.38%), 강동(-0.35%), 구로(-0.31%)도 내림세가 이어졌다.
관악구의 경우 신림동 신도브래뉴, 신림푸르지오, 우방, 봉천동 관악푸르지오 등 소형부터 대형까지 주요 새아파트가 일제히 하락세를 나타냈다.
이밖에 중랑(-0.18%), 강남(-0.13%), 노원(-0.12%), 동대문(-0.08%), 서초(-0.08%), 성동(-0.08%), 강서(-0.07%), 중구(-0.07%) 등 강남권과 강북권이 모두 하락세를 보였다.
신도시는 지난 4월말부터 지속적인 약세를 보여온 분당(-0.44%)이 한주전(-0.26%)보다 두 배 가까이 하락폭이 커졌다. 일산, 산본, 평촌, 중동의 변동률은 -0.04%~-0.07%대로 약보합세를 기록했다.
경기지역은 군포(-0.97%), 화성(-0.63%), 수원(-0.54%), 하남(-0.48%), 오산(-0.43%), 양평(-0.34%), 고양(-0.28%), 용인(-0.26%), 김포(-0.23%) 등이 하락폭이 컸다. 반면, 과천(0.09%), 구리(0.01%), 안양(0.01%) 등은 소폭 오름세를 보였다.
- 건설 연착륙案, "한계보완" 목소리 확산
- [edaily 윤진섭기자] 2일 정부가 내놓은 건설경기 연착륙 방안을 놓고 건설업계가 주판알 튕기기에 나선 가운데, 정부안이 실효를 거두기 위해서는 많은 보완정책이 필요하다는 지적들이 확산되고 있다.
그나마 `신선하다`는 평가를 받고 있는 임대아파트 공급, 뉴타운 조기추진, 알박기 매수청구권 부여 등도 보상(뉴타운)과 임대료(중형임대아파트) 등의 문제점이 제기되고 있는 실정이다.
2일 정부가 내놓은 건설경기 연착륙 방안의 주요 내용과 의미에 대해 살펴본다.
◇중형 임대아파트 공급, 임대료 수준 등이 성공관건=이번 연착륙 방안의 내용 중 눈길을 끄는 대목은 중형임대아파트 공급이다. 공동주택용지 중 5%를 중형임대아파트 용지로 공급, 연간 1만∼2만가구의 중형임대아파트를 공급하겠다는 부분은 상당한 효과를 볼 것으로 업계에선 기대하고 있다.
하지만 임대아파트에 대한 일반 주택수요자들의 반응이 여전히 낮은 상태에서 중형임대아파트에 대한 인지도 제고와 품질, 임대료를 어떻게 결정할 것인가가 정착여부를 결정할 중요변수라는 지적이 나오고 있다.
특히 임대료 부분은 주변 시세의 90%선에서 결정될 것으로 보여, 만만치 않은 부담이 될 것이란 의견도 개진되고 있다.
건설교통부 공공주택과 관계자는 "중형 임대아파트는 임대료 규제가 없기 때문에 현재로선 시장 가격에 맞춰질 가능성이 높다"라며 "주변 시세의 90% 선에서 임대료가 결정될 것으로 예상하고 있다"고 말했다.
이에 대해 스피드뱅크 안명숙 소장은“중형 임대아파트가 공급될 경우 상당수의 주택 수요자들을 끌어들일 수 있을 것”이라며 "민간을 중심으로 지어질 중형임대아파트가 입지가 떨어지거나 임대료가 높게 책정될 경우엔 오히려 수요자들이 부담을 느껴 공급물량만 남아돌 수 있다"는 점도 지적했다.
◇`알박기`해결책 제시는 긍정적..업계 환영=주택공급지의 확대도 의미있는 조치라는 것이 건설업계의 반응이다. 우선 신규택지 공급확대를 위해 관리지역 내 아파트 개발 최소면적기준(현행 30만㎡ 이상)을 완화했다. 이에따라 기존 시설의 정비 또는 확충을 통해서 학교 등의 수용여건을 갖춘 경우에는 10만㎡만 넘으면 아파트 단지를 지을 수 있도록 했다.
무엇보다 이번 연착륙 방안에서 주목을 받는 대목은 `알박기`에 대한 매수청구권을 부여했다는 점이다.
대우건설 주택부문 강남희 과장은 “주택용지를 대부분 수용하고도 소규모 토지를 소유한 토지주들이 보상을 요구하는 경우가 많았지만, 업체 입장에서 딱히 대응할 방법이 없었다”라며 “이번 민사소송으로 매매계약을 강제 체결토록 하는 ‘매수청구권’이 부여될 경우 향후 주택사업 추진 뿐만 아니라 공급돼 원활하게 될 것”이라고 전망했다.
건교부는 업계에서 그동안 요구해온 표준건축비 현실화도 추진할 방침이다. 현재 평당 199만~257만원으로 묶여 있는 표준건축비에 대해 건교부는 3분기 중 관계부처 협의를 통해 이를 시장가격에 맞도록 현실화를 추진할 계획이다.
SOC사업에 2조원을 투입하는 것도 건설업체들이 환영하는 대목이다. 건교부는 추경편성(2천548억원), 국민주택기금 여유자금 활용 등을 통해 재원을 마련할 예정이며 추가자금을 토대로 주택건설사업과 민자도로사업 등 각종 사업을 조기에 추진한다는 계획이다.
하지만 이에 대해서는 막대한 재정으로 운영수입을 보장해주고 있는 등 현행 민자사업의 문제가 지적되고 있고, 특히 민자 고속도로의 문제점이 많이 나타나고 있는 상황이이서 논란이 예상된다.
강북재개발 사업도 조기 추진하는 것으로 가닥을 잡고 1차 3개 지구는 가급적 조기 착공하고, 2차 12개 지구도 9월 중 기본 개발계획을 확정한 후 3개의 우선추진지구를 선정해 금년 중 착공하기로 했다.
◇뉴타운, 보상문제 등 걸림돌..조기사업 추진 불확실=이와 함께 10여 개 내외에 달하는 3차 뉴타운 지역도 연내 추가지정을 해 서울지역 뉴타운 사업의 활성화와 이를 통한 건설업체의 활성화를 도모할 방침이다.
하지만 은평뉴타운을 비롯해 1차 뉴타운 지역이 보상 문제를 둘러싸고 사업이 답보상태에 있고, 재개발을 중심인 여타 뉴타운 사업도 사업추진을 위해선 주민동의 등의 절차를 밟아야 한다는 점을 들어 조기에 사업추진이 가시화 될 것인가에 대한 의문점도 남는다는 현장의 반응이다.
반면 주택수요자의 주택구매능력을 보강한 것은 주목할 만하다는 평가다. 건교부는 우선 모기지론 활성화를 위해 모기지론 취급 대상 금융기관을 현해 9개에서 22개로 확대하기로 했다. 그리고 담보력이 없는 서민층을 위해 국민주택기금 전세자금을 신용으로 대출해 주도록 했다.
