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- (따져보는 부동산)신행정수도건설 위헌 판결과 부동산 시장
- [안명숙] 21일 헌법재판소의 신행정수도건설특별법 위헌 결정으로 부동산 시장도 적잖은 파장이 예상되고 있다. 가장 큰 타격을 입게 될 지역은 역시 충청권이다. 이미 토지가격 상승을 기대하고 외지 투자자들이 충청권 토지 투자에 나섰고 인근 지역의 아파트 분양권도 불티나게 거래되었다.
사상 초유의 사태를 두고 정계는 물론 수요자들도 이번 사태의 파장에 대한 막연한 불안감을 가지고 시장 추이를 지켜보고 있으나 메머드급 호재로 올해 급격하게 오른 충청권 토지 및 주택가격은 하락세가 불가피할 전망이다.
그러나 충청권의 위축이 수도권의 반사이익이나 활기로 작용할 ‘어부지리’를 기대하기는 어려울 전망이다. 올 들어 이어지고 있는 수도권 부동산 시장의 침체가 행정수도 이전에 따른 불안감이라기 보다는 거래세 및 보유세 증가 등 정부의 강력한 수요억제 정책에 기인하기 때문이다.
다만 토지시장의 경우 최대 시장이었던 충청권의 위축으로 수도권이나 강원도 등 도로나 기업도시 건설이 가시화되고 있는 지역으로 선회할 가능성이 높아 보이나 정부의 정책을 믿고 투자에 나섰다가 장기간 자금이 묶이거나 손실을 보게 될 많은 수요자들이 전반적인 토지투자에 대해 조심스런 행보를 보이게 될 가능성이 높다.
1.토지
충청권 토지시장 가장 영향 커, 수도권 토지가격 강세 지속
토지시장은 신행정수도 건설 발표로 가장 민감한 영향을 받은 분야이므로 위헌 판결에 따라 신행정수도 건설이 불가능해지면 상대적으로 가장 치명적인 영향을 받게 될 종목이다. 미래의 기대가치가 부각되면서 땅값이 3~4배 상승, 크게 부풀려져 있고 개미투자자들도 토지 투자에 나서고 있는 상황에서 백지화될 경우 가격 하락에 따른 투자자들의 손실이 예상된다.
신행정수도 건설특별법에 의해 공주시 반포면, 의당면, 장기면, 연기군 조치원읍, 금남면 등 개발행위가 제한됐던 19개 지역에 취해졌던 토지거래특례지역은 즉시 해제될 것으로 예상된다. 또한 행정수도 이전지역을 포함한 당진군, 예산군, 홍성군, 청양군, 태안군, 서산시, 논산시 등 인근의 토지투기지역과 대전전역, 청주시, 청원군, 공주시, 아산시, 논산시, 계룡시, 연기군 등의 토지거래허가구역도 관련법에 따라 단계적으로 해제 또는 완화될 전망이다.
그러나 규제완화는 토지가격 상승에 대한 호재가 백지화된 상황에서 별 의미가 없는 상황이라 토지가격 하락을 막는데는 별 영향을 주지 못할 것으로 보인다. 위헌 발표 이후 현지 중개업소에는 시장의 움직임에 대한 문의 전화가 늘고 있으나 당장의 급매물이 나오는 상황은 아니다. 보상금을 노려 대출을 무리하게 안고 농지를 매입한 투자자들의 경우에는 손절매하는 상황도 예상되고 있으나 대부분 여유자금으로 장기 투자에 나섰던 투자자들은 시장 상황을 지켜본 뒤 실행에 옮길 가능성이 높기 때문이다.
어쨌든 행정수도이전이라는 호재가 단절된 충청권에서 당장은 거래가 불가능한 공황상태가 이어질 공산이 크다. 결국 당장 팔고 싶어도 매수자를 찾지 못해 대부분의 투자자들은 장기간 자금이 묶이는 상황을 피할 수 없을 것으로 보인다.
지방 분권 차원에서 행정수도 이전이 불가능해질 경우 기업도시 건설을 충청권에 적극적으로 추진하는 것으로 민심을 달래는 전략을 펼 가능성이 높아 토지시장에 마지막 불씨는 남겨둔 셈이다. 그러나 김포 신도시 축소 발표로 김포의 토지시장이 반토막났던 사례에 비춰볼 때 이번 판결에 따른 충청권 토지시장의 충격은 기업도시라는 당근으로 치유되기는 역부족일 것으로 보인다.
주택시장이 위축된 상황에서 대체 투자수단으로 토지를 노렸던 수요자들은 충청권에서 호재가 있는 다른 지방이나 수도권으로 옮겨갈 가능성이 높아 수도권 땅값은 여전히 강세를 보일 것으로 예상된다.
2. 주택
연기군 30% 하락 불가피, 공급 감소로 2~3년 후 집값 상승 가능성 커져
충청권 주택시장 역시 위축이 불가피할 전망이다. 연기군은 행정수도 후보지 평가발표가 있던 7월 아파트값 상승률이 18%를 상회해 행정수도 이전 수혜를 톡톡히 누리는 등 올 들어 주택가격이 30% 올랐고 조치원읍에 분양됐던 대우 푸르지오도 프리미엄이 붙어 분양권 거래가 되었다. 그러나 행정수도 이전이 백지화될 경우 분양권 프리미엄 폭락은 물론 올해 올랐던 30%의 아파트 가격 상승분 만큼은 하락할 가능성이 높다.
행정수도 이전을 기대하고 충청권에서 연내 분양을 준비했던 건설업체들의 타격도 이만저만이 아니다. 연내 충남지역에만도 천안, 아산 1만2,000여 가구를 비롯, 연기, 계룡 등 인근지역에 5,000여 가구 등 충남지역에서만 1만7,000여 가구 이상을 공급할 계획이었으나 상당수는 분양에 차질을 빚을 전망이다.
지역적으로 볼 때 연기, 조치원, 홍성 등의 신행정수도 건설 후보지 및 인근지역은 타격이 큰 반면 아산, 천안 등은 상대적으로 타격은 덜할 것으로 보인다. 천안, 아산지역은 행정수도 이전 뿐만 아니라 경부고속철도 개통, 아산신도시 건설, 탕정 산업단지개발 등 겹호재를 안고 있던 지역이라 신행정수도 건설이 무산된다 하더라도 상대적으로 다른 호재는 여전히 유효하기 때문이다.
토지시장과 달리 주택시장은 충청권이 침체로 인한 수도권 주택시장의 반사이익을 기대하기는 어려울 전망이다. 주택시장 침체의 골이 깊은데다 현재 수도권 주택가격 하락의 원인이 행정수도 이전이라기 보다는 세 부담 증가 등 정부의 강력한 수요억제정책에 기인하기 때문이다.
이 같은 정부정책이 행정수도 이전과는 관계없이 추진되고 있는 정책이고 앞으로도 이 같은 기조가 크게 달라지지 않을 것으로 보이기 때문에 신행정수도 건설 위헌 판결로 수도권 주택시장의 반등을 기대하기는 무리다.
다만 장기적으로 여전히 수도권의 주택수요가 지탱될 가능성이 높다는 점에서 강남권 강세현상은 당분간 지속될 것으로 보인다. 결국 행정수도 이전 백지화에 따른 강남 등 수도권 강세는 2~3년 후 수도권의 주택가격 상승의 압력으로 작용할 가능성이 더 질 것으로 보인다.
올해 주택공급물량은 IMF때인 98년과 비슷한 30만호를 겨우 웃도는 수준에 머물 전망이고 경기 위축 및 재건축 사업 부진 등으로 내년에도 공급 물량 증가를 기대하기 어려운 상황이라 우려의 목소리가 제기돼왔다.
그러나 정부는 올해나 내년의 주택공급이 간소된다 하더라도 행정수도 이전이 계획대로 추진된다면 2007년부터 수도권 인구가 감소, 수요가 줄어들기 때문에 2000년대초와 같은 집값 상승 우려는 없을 것으로 전망했으나 이번 판결로 행정수도 이전이 무산돼 여전히 수도권 수요가 지속된다면 올해의 공급감소는 향후 집값 상승의 단초가 될 수 있기 때문이다.
3.관련 업계
건설업체, 중개업계 경영난 가중 ‘두 번 죽이는 일’
21일 헌재 판결후 건설주가 출렁였다. 전반적인 부동산시장의 침체 속에서 신행정수도 건설 백지화로 부동산시장이 장기 침체로 빠져들 가능성이 높아 주택시장 침체로 자금난을 겪고 있는 건설업체의 경영난을 가중시키게 될 것으로 주식시장에서는 판단했던 것으로 보인다. 어쨌든 이 같은 건설업계의 자금 압박은 신규 사업에 대한 기피로 이어져 민간의 공급 감소로 이어질 공산이 크다.
또한 규제를 피해 상대적을 호재가 풍부한 충청권으로 이전한 중개업소도 직접적인 타격을 받는 대상이다. 최근 부동산 시장 침체로 고전을 겪고 있는 중개업계는 이번 신행정수도 건설 위헌판결로 중개업소 폐업 증가가 수도권 뿐만이 아니라 충청권까지 확산될 공산이 크다는 위기감이 팽배해지고 있어 귀추가 주목된다.
- 서울 10차 동시분양 1213가구 일반분양
- [edaily 윤진섭기자] 내달 3일 청약접수에 들어가는 서울 10차 동시분양에 모두 14개 사업장에서 2828가구 가운데 조합원분을 제외한 1213가구가 일반 분양된다. 지난 3차 동시분양(17곳, 2173가구) 이후 일반분양 물량으론 가장 많다.
22일 서울시에 따르면 이번 동시분양에는 총 14개 업체가 참여하고, 암사·명일 저밀도 사업지구 내 강동시영 2단지, 그리고 종로구 사직동 사직 1구역 재개발 등 중, 대형급 단지가 포함돼 있다.
강남권에서는 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 등 총 4곳에 아파트가 선보이고 14개 사업장 중 재건축 사업장은 총 8곳으로 절반을 차지했다.
이번 동시분양에는 사상 처음으로 주상복합이 참여한다. 풍림산업(001310)은 종로구 사직동 사직 1재개발구역 내에 일반분양물량 297가구를 동시분양을 통해 선보인다.
규모별로는 현대건설(000720)과 대림산업(000210)이 공동시공하는 강동시영 2단지 재건축아파트가 1622가구로 가장 많고, 그 다음으로 사직 1구역을 재개발하는 풍림스페이스본이 744가구로 그 뒤를 이었다.
이밖에 ▲ 중랑구 면목동 면목 1단지 경남아너스빌 386가구 ▲ 서대문구 북가좌동 두산위브(235가구) ▲ 송파구 풍납동 한진로즈빌(114가구) ▲ 성북구 돈암동 현대홈타운(200가구) ▲구로구 오류동 금호어울림(182가구) ▲동대문구 장안동 장안2차동구햇살(124가구) 등이다. 나머지 단지들은 모두 100가구 미만.
평형별로는 전체적으로 실수요자가 선호하는 중소형대가 주류를 이루고 있으나 대형평형대의 공급량이 부족해 수요자의 평형선택의 폭은 크지 않을 것으로 보인다.
또한 이번 차수는 중도금 모기지론을 생각할 수 있는 서울 첫 동시분양이나 해당 단지가 참여하지 않을 전망이다.
이번 서울지역 10차 동시분양 청약일정은 10월 29일 입주자 모집공고를 거쳐 11월 3일부터 청약접수에 들어갈 예정이다. 청약일정은 4일 1순위, 5일 2순위, 8일 3순위다.
- 내년 상반기 강남권 일반분양 `큰 장 선다`
- [edaily 윤진섭기자] 내년 상반기에 강남권 저밀도 재건축 사업에서 2200가구의 대규모 일반 분양 아파트가 선보인다.
이에 따라 강남지역 내 요지에 분양되고, 물량이 한꺼번에 쏟아진다는 점을 고려하면 수요자 입장에선 눈여겨 볼 필요가 있다. 그러나 분양가격이 높고, 소형평형이 주를 이룰 전망이어서 수요자 입장에선 청약 통장 활용에 신중해야 한다는 의견도 나오고 있다.
18일 관련업계에 따르면 내년 상반기에 잠실주공 2단지 1123가구, 잠실주공 1단지 288가구, 잠실시영 864가구 등 총 2275가구가 1~3월에 걸쳐 공급된다.
내년 상반기에 강남 노른자위에 일반 분양 물량이 대거 쏟아지는 데는 각 재건축 조합들이 정부가 내년 3월 시행 예정인 개발이익환수 제도를 피하기 위해 가능한 사업을 앞당기고 있기 때문이다.
잠실주공 2단지 재건축 조합 관계자는 "3월 이후 일반분양을 할 경우 임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도의 적용을 받아 사실상 재건축 사업 진행에 차질을 빚게 돼, 대다수 조합들이 1~2월에 걸쳐 일반분양에 나설 것"이라고 전했다.
◇ 잠실 저밀도 재건축 2200여가구 쏟아져
일반분양이 가장 빠른 곳은 잠실주공 2단지. 오는 23일 송파구 장지동 화광교회에서 관리처분 총회를 열고, 내년 1월을 전후해 일반분양할 예정이다.
잠실주공 2단지는 기존 13평~19평형 4450가구를 12평~48평형 5563가구로 재건축하고 시공사는 삼성물산(000830), 대우건설(047040), 대림산업(000210), 우방(013200) 4개사다.
평형별 공급물량은 12평 868가구, 24평형 255가구, 33평형 3590가구, 38평형 120가구, 48평형 730가구로 이중 12평형과 24평형 모두 일반분양으로 선보인다.
신천동 잠실시영아파트도 오는 31일이나 11월6일 가운데 관리처분총회를 열 계획이다. 잠실시영재건축 조합 관계자는 "조합원 평형 배정과 추가부담금, 시공사 본 계약건 등을 관리처분 총회에서 논의할 것"이라고 말했다.
또 그는 "총회가 별 무리 없이 통과되면 일반 분양은 내년 2월경에 가능할 것으로 보인다”고 덧붙였다.
잠실시영아파트는 16평~52평형 6864가구로 재건축되며 이중 16평형 344가구, 26평형 520가구가 일반에게 분양될 예정이다. 나머지 33평형 4260가구, 45평형 642가구, 52평형 574가구는 조합원에 공급된다. 잠실시영아파트는 쌍용건설(012650), 대림산업, 두산산업개발(011160) 등 총 7개 업체가 참여하고 있다.
잠실저밀도지구 가운데 사업진행이 가장 더딘 주공 1단지는 11월 말 쯤 관리처분총회를 개최하고, 내년 2월 말 경에 일반분양 일정을 잡고 있다.
5390가구를 5678가구로 지을 예정이며, 25평형 1150가구 33평형 4042가구, 45평형 486가구 수준으로 짓고, 이중 25평형을 중심으로 33평형 등 대략 288가구가 일반분양을 나올 예정이다.
◇분양가 평당 1700만~2000만원 예상돼
내년 상반기에 선보일 이들 아파트는 입지가 탁월하다는 게 장점이다. 여기에 저밀도 사업이고, 개발이익환수 영향도 피해 희소성이 크다는 점도 이들 일반 분양이 갖는 투자 메리트다.
반면 상대적으로 높게 책정될 분양가는 약점이다. 잠실시영 부근 S공인 관계자는 “지난 잠실 4단지 34평형의 평당 1800만~1900만원에 선보였고, 앞으로 나올 물량은 이 금액을 상회할 것”이라며 “차라리 로열층인 조합원 물량을 사두는 게 여러모로 유리할 것”이라고 전했다.
중소형 위주로 공급되는 점도 아쉬운 대목이다. 실제 잠실주공 2단지의 경우 12평형이 전체 일반분양 물량의 80%를 차지하는 868가구에 달한다.
양해근 부동산뱅크 리서치 실장은 "강남권에서 10평형대 아파트는 임대를 노린 수요자들이 대상이지만, 현재와 같이 청약 시장이 가라앉은 상황에서 분양률이 그리 높지 않을 수 있다"며 "청약 통장 활용에 신중하고, 자금에 여유있는 수요자라면 조합원 물량을 물색하는 게 나을 수 있다"고 전했다.
- (주간부동산)이사철 ´무색´.. 재건축 낙폭 커져
- [edaily 이진철기자] 서울 아파트 매매시장이 가을 이사철이 무색할 정도로 거래침체가 지속되는 가운데 강남권을 중심으로 재건축아파트의 하락폭이 커지고 있다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가는 0.12% 하락, 한주전(-0.09%)에 비해 내림폭이 커졌다고 17일 밝혔다.
지역별로는 강남(-0.33%)의 하락폭이 가장 컸으며, 그 다음으로 송파(-0.22%), 금천(-0.18%), 서초(-0.15%), 동대문(-0.12%), 양천(-0.11%), 중랑(-0.1%), 강동(-0.09%), 성북(-0.07%) 등의 순이었다.
반면, 오른 지역은 성동(0.11%), 영등포(0.02%), 서대문(0.02%), 강서(0.02%), 은평(0.01%) 등으로 조사됐다.
아파트별로는 재건축 아파트가 0.31% 내려 일반아파트(-0.08%)보다 하락폭이 컸다.
전세시장의 경우 소형평형을 중심으로 수요는 증가했지만 가격은 0.1% 하락, 내림세를 이어갔다.
부동산114는 "추석 이후 거래문의는 다소 늘었지만 여전히 매매는 저가 급매물 위주로만 진행되고 있다"며 "다주택자를 포함해 싼 매물이 나오기를 기대하는 수요는 있는 편이지만 재건축이나 소형평형을 제외하고는 가격 조정이나 신규 매물출시가 여전히 부진한 상황"이라고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 강남권과 외곽의 신규입주 밀집지역의 하락세가 이어졌다.
지역별로는 강남(-0.33%)의 하락폭이 가장 컸으며, 그 다음으로 송파(-0.22%), 금천(-0.18%), 서초(-0.15%), 동대문(-0.12%), 양천(-0.11%), 중랑(-0.1%), 강동(-0.09%), 성북(-0.07%) 등이 뒤를 이었다.
강남구에서는 개포주공과 일원, 역삼동 일대 주요 재건축아파트가 각 평형별로 한주사이 1000만~2000만원 가량 하락했다.
반면, 오른 지역은 성동(0.11%), 영등포(0.02%), 서대문(0.02%), 강서(0.02%), 은평(0.01%) 등이다.
신도시는 중동(-0.15%)의 하락폭이 가장 컸으며, 분당(-0.1%), 평촌(-0.02%), 산본(-0.02%) 등도 내림세를 보였다. 일산(0.01%)은 신도시에서 유일하게 오름세를 기록했다.
중동은 은하마을 40평형대 이상 대형아파트가 1000만원 이상 하락하는 등 주요 중대평형이 약세를 주도했고, 분당에선 구미동 무지개대림 25평형이 한주사이 2250만원 하락한 1억9000만원선, 수내동 파크타운삼익 49평형이 2000만원 하락한 7억500만원선을 나타냈다.
경기지역은 남양주(-0.35%), 광명(-0.34%), 하남(-0.3%), 평택(-0.3%), 부천(-0.18%), 김포(-0.17%), 의정부(-0.12%), 용인(-0.15), 의왕(-0.1%), 수원(-0.09%), 인천(-0.08%) 등이 내림세를 보였다. 반면, 안성(0.35%), 안양(0.05%)은 소폭 상승했다.
◇전세시장
서울 전세시장은 가을 이사수요가 다소 늘었지만, 가격 하락세는 지속됐다.
지역별로는 도봉(-0.38%), 송파(-0.34%), 중랑(-0.19%), 강남(-0.18%), 동작(-0.16%), 영등포(-0.15%), 서대문(-0.14%), 강동(-0.12%), 성북(-0.11%), 양천(-0.11%) 등이 하락세를 나타냈다.
반면, 구로(0.11%), 서초(0.08%), 성동(0.06%), 금천(0.06%), 강서(0.03%), 광진(0.01%) 등은 소폭 상승했다.
신도시는 중동(-0.24%)의 하락폭이 가장 컸고, 일산(-0.07%), 분당(-0.05%)도 내림세를 보였다. 산본은 변동이 없었고 평촌(0.01%)은 소폭 오름세를 이어갔다.
경기지역은 남양주(-1.01%), 수원(-0.47%), 평택(-0.4%), 포천(-0.38%), 의정부(-0.31%), 부천(-0.16%), 안산(-0.16%), 파주(-0.16%), 하남(-0.15%), 김포(-0.14%) 등의 하락폭이 컸다.
오른 지역으로는 안성(0.58%), 안양(0.21%), 화성(0.19%), 의왕(0.09%), 광명(0.08%), 과천(0.08%), 성남(0.02%) 등으로 조사됐다.
- 리모델링 추진단지, 재건축으로 다시 유턴?
- [edaily 윤진섭기자] 정부의 리모델링 규제가 공식 발표 된 뒤 리모델링 추진을 준비해오던 일부 단지가 과감하게 재건축으로 유턴을 모색하고 있어 업계의 관심이 집중되고 있다.
14일 주택업계에 따르면 강남구 신사동 삼지아파트가 이미 재건축 추진이 공식화했고, 도곡동 동신, 일원동 한신아파트 등도 법안 확정을 전제로, 리모델링 포기와 함께 재건축 재추진을 모색하는 것으로 알려졌다.
안전진단까지 통과했다가 리모델링으로 선회해 화제를 모았던 강남구 도곡동 동신아파트는 재건축 U턴을 심각하게 고려하고 있다. 정용기 동신아파트 조합장은 "법안이 입법 과정에서 손질되기를 바라는 상황”이라며 "하지만 법안대로 안전진단 통과 단지의 리모델링 전환이 금지된다면 재건축 U턴이 불가피하다"고 전했다.
또 그는 "만약 법안이 그대로 확정된다면 올 연말까지 재건축 정비계획 수립하고, 내년 3월까지 건축심의를 마무리할 생각"이라며 "재건축 시공사 선정(삼성물산)등 추진을 위한 제반 여건을 다 갖춰져 있어 사업추진에 큰 문제가 없다"고 전했다.
불과 한 달 전에 리모델링 건축심의가 강남구청에서 통과돼 착공을 눈앞에 뒀던 강남구 신사동 삼지아파트도 아예 재건축으로 유턴했다.
이 아파트 리모델링 추진 관계자는 "각종 규제와 건축 비용 상승 등으로 리모델링 추진의 메리트가 사라졌다"며 "삼성물산(000830)이 현재 새로운 재건축 설계안을 마련해 조만간 주민설명회를 개최할 것"이라고 말했다.
포스코건설을 시공사로 리모델링을 추진해왔던 강남구 일원동 개포한신아파트도 주민들을 중심으로 재건축 추진 가능성이 제기되는 등 술렁이는 분위기다.
명상표 개포한신 리모델링 추진위원장은 "7평 정도를 늘리는 것을 골자로 한 정부의 법안이 확정된다면 리모델링 추진은 엄두도 못 낸다"라며 "실익이 없는 리모델링 보다 아예 재건축으로 유턴을 모색하자는 목소리가 주민들 사이에서 나오고 있는 실정”이라고 전했다.
<강남구 일원동 개포한신아파트>
이밖에 강남구 압구정동 미성 1차도 리모델링 조건 등에 대한 주민들의 불만이 커지면서 추진 자체가 유동적인 것으로 알려지고 있다. 현지 압구정동 K공인 관계자는 “지난 8월 정기 창립총회 당시 리모델링 찬성에 조합원 절반을 약간 상회하는 52%만이 찬성한 상태여서, 이번 건교부 증축 제한 방침이 향후 사업 추진에 어떤 영향을 미칠 것인가에 촉각을 곤두세우고 있는 실정”이라고 말했다.
또 그는 "34평형이 50평형, 58평형이 85평형으로 늘어날 것으로 주민들 대다수가 기대했는데, 이번 방침에 따라 이 같은 구상은 어렵게 된 셈"이라며 "창립총회 당시에도 `좀 더 기다렸다가 재건축을 추진하자`는 의견이 만만치 않았는데, 이번 결정으로 리모델링 추진 결정이 번복될 가능성도 배제할 수 없다"고 전했다.
한편 한국리모델링 협회는 소속 회원사와 추진아파트 주민들의 의견을 모아, 규제 완화 건의문을 건교부에 전달하고 오는 15일에는 관련 성명서를 발표할 예정이다. 이들 건의문과 성명서에서 업체들과 주민들은 안전진단 통과아파트의 리모델링 전환 금지 조항과 최대 증축허용 범위에 대해 완화를 요구할 것으로 알려졌다.
- (부동산 레이다)재건축은 살아나는가?
- [양은열] 최근 부동산 침체가 장기화되고 부동산 부양에 대한 조치가 늦어짐에 따라 일반투자자나 실수요자 모두 어떻게 방향을 잡아야 할지 모르는 깊은 수렁에서 헤매이는 것 같다.
주택거래신고제 시행과 재건축 개발이익환수제의 시행으로 재건축은 급냉기에 접어든 상태다. 거기에다 조합원지위양도금지 및 종합부동산세 신설, 주택세의 도입과 1가구 3주택자에 대한 중과세 유보금지등으로 인해 강남의 재건축은 더 이상 나올 수 없는 대책은 다 나온 느낌이다.
이와 때를 맞추어 지난 10월1일은 영동 차관 아파트에 대해 재건축 결의 과정에서의 문제점과 함께 평형배분의 형평성 결여를 지적하며, 재건축 결의가 무효라는 판결을 함으로서 재건축 단지에 큰 비상이 걸리게 되었다.
이것은 지난 도곡동 주공2차 아파트와는 별도로 평형배분을 둘러싼 조합원간의 갈등에 법의 심판이 적용되는 것으로 소형평형 의무규정을 제대로 적용하지 않은 데서 그 원인이 있다. 따라서 연내 분양승인을 얻어 재건축개발이익 환수제를 피하려던 단지가 법원의 판결대로 설계변경을 걸쳐 사업을 추진하려면 빨라야 내년 하반기에 가서나 분양이 가능하게 된 것이다.
이와 함께 다른 재건축단지들도 평형배분 비례원칙을 내세워 불이익을 받은 조합원들이 소송을 제기할 것으로 예상되고 있다. 만약 소송이 제기되었을 경우 해당 재건축 단지가 2005년 3-4월로 예정된 재건축개발이익 환수제 적용 이전에 일반분양을 마치면 문제가 없지만 그렇치 않을 경우 임대아파트 10-25%의 의무비율 건립에 따라 막대한 재건축 사업 수익성에 지장을 줄 것이 뻔하기 때문이다.
이번 판결을 계기로 서울시내는 물론 수도권이하의 재건축 여러단지들이 조합원간에 분쟁이 불거질 경우 재건축사업에 상당한 차질이 예상된다.
잠실주공1단지도 마찬가지다. 추가부담금을 놓고 상가조합원과 일반 조합원간의 갈등으로 사업이 진행되지 못하다가 상가 조합원이 제기한 재건축 결의 무효소송에서 상가조합원이 2심까지 모두 승소했기 때문에 원점에서 다시 시작해야 할 처지에 놓여있다.
잠실주공2단지도 지난 7월말에 실시하기로 했던 관리처분총회도 10월23일로 연기되었고, 당초에 10월쯤 일반분양에 나설 것으로 예상되었지만 상당히 늦어질 가능성이 높다. 만약 내년 초까지 조합원간의 이견이 해결되지 않으면 개발이익 환수제 적용 단지가 될 것이다.
서울의 재건축사업기간을 살펴보면 과거 사업승인 후 일반분양까지 15개월이었던 기간이 점점 늘어나 올해 들어와선 20개월에 육박하게 된 것도 조합원간의 이해관계에 따라 재건축이 진행되어 왔기 때문에 향후 조합원들의 자기주장이 강해질 때 조합원간의 갈등으로 인한 조합원의 피해가 예상된다.
상대적으로 사업승인 후 순조롭게 진행돼 가고 있는 잠실주공3,4단지나 역삼동 개나라1,2,3차, 도곡 주공1차, 대치주공은 반사이익을 볼 것으로 예상된다. 올해 들어와서 서울을 포함한 재건축단지들은 내,외적으로 상당한 고전을 면치 못하고 있다.
또한 정부의 강력한 정책등 많은 변수로 인하여 부동산 시장이 어떻게 변할 것인가에 대해 누구도 정확한 답을 내놓기가 어렵게 되었다.
고밀도 재건축 단지 경우는 어떠한가? 재건축 규제를 피해 리모델링으로 전환하려던 단지들은 안전진단이 통과된 단지는 리모델링으로 전환할 수 없다는 유권해석과 리모델링시 15-20평 정도로 증축이 가능하다고 예상했던 용적률이 낮은 고밀도 단지들에 대한 증축규모를 전용면적의 20%이내(최대 7.56평)로 제한하기로 결정하자 리모델링 대상 재건축 아파트도 직격탄을 맞게 된 것이다.
따라서 그동안 리모델링을 추진하던 개포한신, 명일동 삼익가든 1,2차, 압구정동 구현대5차, 미성1단지등이 상당한 고민에 직면하게 된 것이다.
그러면 앞으로 재건축의 방향은 어떻게 될 것인가?
재건축을 향한 정부의 강력한 규제가 계속 되고 실물경제가 좋지 않은 상황에서 우선 재건축에 대한 기대수익률을 낮출 필요가 있다. 시세차익보다는 긴 안목에서 실수요자적 측면으로 재건축에 접근해야 할 것이다.
과거 2-3년동안 급등하는 재건축 단지는 앞으로 나타나기 힘들뿐이지만 부동산 악재나 정책등이 이미 시가에 반영되었기 때문에 주택거래 신고제나 앞으로 시행예정인 재건축 개발이익 환수제나 후분양제등도 다주택자들에게는 큰 압박으로 작용하지 않을 것으로 보인다. 특히 규제일변도로 나가는 참여정부의 세금위주의 정책은 한계에 부닥칠 것으로 예상된다. 왜냐하면 모든 부동산 제도나 규제들이 세금과 연관된 정책이기 때문이다.
세금이라는 것이 처음에 도입되고 시행될 때는 많은 사람들은 움츠리게 만들고 관망자세로 돌아서게 한다. 이때 매도자는 세금으로 빼았기느니 차라리 안팔고 기다린다. 당연 시장은 위축되고 거래가 냉각으로 돌아선다. 이때 정부는 정책이나 규제에 의해 부동산이 잡혔다고 판단하지만 세금정책이 매도물량을 줄이고 수급차질만 부추긴다. 결국 시간이 지남에 따라 수급불안과 새로운 신규아파트 공급부족이라는 재료 때문에 부동산 상승의 에너지만 축적될 뿐이다.
과연 앞으로 개발이익환수제로 인한 임대아파트 건설 의무화 정책에 부합한 재건축 단지는 얼마나 될 것이며, 공급되는 임대아파트 세대수는 또 얼마나 될 것인가? 그리고 임대 아파트와 섞여짓는 재건축 단지내 주민들간 보이지 않는 빈익빈부익부 갈등은 또 어떻게 해소할 것인가?
정부가 강력하게 추진해 왔던 소형평형의무규제 방안이 재건축 사업을 어렵게 만들어 신규아파트의 상대적 가치만 올려 놓았다. 공시지가나 기준지가 상승은 세금의 공평성에는 부합하지만 부동산 가격의 고정가격을 확고하게 만들어주지 않았는가?
강남권은 만성적인 공급부족현상과 저금리기조의 유지 및 400조나 되는 단기자금의 유동성등으로 항상 가격상승의 잠재력을 갖추고 있는 지역이다. 1980년도 말 수도권 5대신도시를 발표하면서 200만호 주택 공급정책이라는 극약처방도 결국에 수요를 따라 잡지 못하고 3년도 안 돼 아파트가격 상승으로 바뀌지 않았던가? 공급을 줄이면서 규제 일변도 세금정책은 한계에 도달할 것이다.
특히 강남의 아파트 시장, 특히 많은 규제로 타격이 가장 심한 재건축 아파트도 머지않아 살아날 것으로 예상된다. 그 이유를 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 저금리 기조 유지다. 계속되는 저금리 기조는 부동산 시장 주변의 단단한 자금원 역할을 하고 있다.
둘째, 마땅한 투자처가 없는 시중의 풍부한 자금이다. 400조가 넘는 단기성 자금은 부동산 에너지 축적시간만 기다리고 있다.
셋째, 신규밀레미니엄 아파트 부족현상이다. 10년동안 1만달러에 머물고 있는 경제에 비해 우리는 상당히 강한 신규아파트를 바라고 있다. 신규 아파트 공급부족으로 인하여 주상복합아파트가 이를 대신하여 가격 상승을 주도하고 있다.
넷째, 학군수요 및 생활편익성이다.
다섯째, 시공회사간 수주전으로 분양가가 높아만 간다. 강남의 아파트는 각 시공사의 랜드마크적인 측면이 높다. 따라서 대기업들 간에 사활을 걸고 재건축 아파트를 수주하려고 한다. 여섯째, 재건축 조합원 무상지분율 보장으로 일반 분양가 상승한다. 따라서 조합원들은 상당한 이익을 보며 주변 아파트 가격도 이에 따라 상승한다.
여섯째, 분양가 원가공개는 앞으로도 하지 않는다. 분양원가공개대신 도입된 원가연동제와 채권입찰제에 따라 향후에 30평형대와 40평형대의 평당가격 차이는 갈수록 벌어지고 특히 강남과 같은 블루칩 지역의 가격 차이는 최대로 벌어진다.
일곱째, 미국등 선진국 경제회복과 경상수지 흑자의 지속이다. 매년 100억달러 이상의 무역수지 흑자로 인하여 매년 12조나 되는 풍부한 자금이 쌓이게 되고, 미국 등 선진국 시장의 활성화로 수출증대와 무역수지 흑자는 계속 될 것이다.
여덟째, 재건축 시장의 하방경직성향으로 인해 재건축의 폭락은 없을 것이다.
이상과 같이 재건축시장의 방향은 규제나 정책으로 인해 일시적으로 약세로 나타나겠지만 공급부족으로 수급불균형이 일어나면 그로 인해 부동산 가격 상승의 에너지 축척은 지속적으로 쌓이게 될 것이다. 혹시 부동산 초보자들은 계속되는 재건축 규제에 못이겨 손절매하는 우를 범하지 않을까 심히 염려되는 부분이다.
앞으로 도입되는 재건축개발이익환수제나 후분양제로 늘어나는 조합원부담을 조합원들은 분양가 인상으로 보전하려할 것이므로 향후에 분양하는 아파트 분양가가 평당 2,500만원이 넘는 재건축 아파트단지도 나올 것으로 관측된다. 특히 주택허가제 이외의 더이상의 규제책이 나올 가능성이 적어 공급부족으로 인한 대형평형의 극심한 부족현상도 예상할 수 있다. 현재의 재건축 시장은 냉각기를 맞이하고 있다. 그러나 골이 깊으면 산도 높다는 주식의 격언을 깊이 새겨 볼 때이기도 하다.
- (부동산 레이다)`주택세`를 분석한다
- [양은열] 최근 들어와서 참여정부의 부동산 정책을 살펴보면 시장원리를 무시한 온통 규제와 세금강화책으로 부동산을 잡겠다는 착각을 일으키게 만든다. 특히 부동산 관련세금 정책을 보면 더욱 그러하다.
부동산에서 주택과 토지에 대해 내는 세금은 크게 5가지로 나눌 수 있다. 살 때 내는 등록세, 취득세와 팔 때 내는 양도세, 그리고 보유하고 있으면 내는 보유세인 재산세(건물분 세금) 그리고 종합토지세(토지분세금)가 그것이다. 그런데 이러한 부동산 관련세금을 참여정부는 세금정책으로 부동산을 잡겠다는 아주 위험한 시도를 하고 있어 향후 부동산 시장왜곡으로 변하지 않을까 심히 우려를 금할 수 없다.
참여정부는 작년 10.29대책으로 부동산을 세금으로 잡겠다는 정책을 표망한 뒤로 2004년 초부터 1년 미만 양도되는 부동산에 40%에서 50%로 강화하는 등 양도세를 강화하였다. 또한 2004년 3월부터는 주택거래신고제 도입으로 등록, 취득세를 실거래가로 3~5배로 대폭 올리더니 이번에는 보유세인 재산세와 종합토지세를 ‘주택세’로 통합하여 기준시가로 세금을 매기겠다는 것이다.
특히 이번 주택세는 등,취득세와 양도세와는 달리 보유세로서 재산을 가지고만 있어도 매년 내야 되는 세금으로서 부동산 보유자에게는 상당한 부담을 주는 세금임에 틀림이 없다. 매년 7월16-31일만 되면 신문이나 언론에 비판이 되어왔던 재산세(건물분)에 대해 정부가 2005년부터 대폭 손질을 하겠다는 것이다.
따지고 보면 부동산 보유시 내왔던 재산세와 종토세를 1년을 기준으로 한다면 세금에 대해 큰 문제는 없다. 왜냐하면 재산세는 건물분 세금으로서 건물의 신축년도를 기준으로 하여 세금이 매겨지기 때문에 전국 어느 곳에 있든지 간에 새로 지은 건물은 세금이 비쌀 수 밖에 없고, 공시지가로 세금을 매기는 종합토지세는 지가의 차이에 따라 내는 게 당연했다.
따라서 오래된 재건축 아파트는 전국 어디에 있든지 재산세는 낮게 책정될 것이요, 지가가 높은 지역에 있는 토지는 세금을 많이 내는 게 당연했다.
그런데 매년 7월16-31일쯤 재산세 내는 시기에는 이러한 기준이 무시되고 동일한 잣대, 즉 아파트가격이 비싼 곳은 건물의 오래된 정도를 떠나 무조건 비싸게 내야 되고, 변두리지역은 건물분 재산세는 적게 내야 한다는 논리로 언론들이 극성을 부리고 이에 전문가들도 동조를 하게 되어 재산세를 시끄럽게 만들었다.
결국 재산세와 종합토지세를 통합한 1년치 세금을 따져보면 아파트가격순서에 따라 많고 적음이 매겨진다. 따라서 1년의 통합세금으로 본다면 부동산 가격이 비싼 지역은 많이 냈고, 싼 지역은 적게 내온 게 사실이었다.
그러나 유독 재산세 내는 7월에만 되면 여론과 언론이 시끄럽게 떠드니까 정부는 당연히 보유세를 손질하게 되고 이러한 바탕위에 등장한게 ‘주택세’다. 그렇다면 종토세를 내는 10월16-31일에는 왜 조용히 있는지...무지의 소치다.
지금의 보유세를 보자.
건물분 재산세 기준이 되는 지방세과세표준은 아파트가격이 아니라 평수가 넓을수록, 새 아파트일수록 비싼 과표다. 그러나 2005년부터 등장하는 주택세는 그동안 1년에 두 번 내는 재산세와 종합토지세를 합쳐서 10월에 내는 세금으로서 기준시가를 기준으로 내는 세금이다. 기준시가를 기준으로 세금을 매기니 기존보다 세금은 3-5배쯤 올라가게 된다.
일단 내년부터 주택에 부과되는 세금은 실거래가의 80-90%에 가까운 기준시가로 바뀌기 때문에 산술적으로 3-5배 정도의 세부담이 늘어난다. 특히 보유부동산이 고가일수록 더 높은 세율이 적용되는 누진세율체계가 적용되고, 종합부동산세 도입에 따른 고가부동산의 보유자는 부담이 커질 것으로 보인다.
특히, 재건축 아파트에는 직격탄이 될 것으로 보인다. 재건축아파트들의 상당수는 시세가 6억원을 넘었지만 면적과 건축비를 기준으로 부과되던 기존세제로는 상대적으로 적은 세금이 매겨져 왔다. 그러나 주택 값을 기준으로 하는 주택세 도입은 재건축에 상당한 세금부담이 될 것이다. 그러나 이미 강남은 주택거래신고제 도입, 재건축 개발이익 환수제, 내신강화 대입제도도입으로 주택거래가 실종된 상태다. 세금부담이 높아지면 영향을 받겠지만 이미 상실된 주택거래에 별 영향을 없을 것으로 보인다.
상대적으로 기준시가가 없는 단독주택이나 상가건물, 오피스텔의 보유세는 공시지가를 기준으로 할 예정이어서 상대적 이익을 볼 것으로 본다.
얼마나 세금이 오를까? 예를 들어보자.
대치동 32평형 APT와 42평형APT, 등촌동 53평형APT의 경우 현재대로라면 보유세(재산세+종합토지세)는 각각 92만원,165만원,172만원 가량이 부과된다.
그러나 내년부터 기준시가가 적용된다면 과세표준자체가 각각5억5000만원, 8억1000만원 그리고 10억7000만원으로 높아진다. 이에 따른 주택세를 현행종토세율 기준으로 적용해보면 각각 453만원,843만원,1268만원이 세금으로 매년 부과된다. 지금 과표에서보다 보유세가 각각 5.0배,5,1배,7,4배로 급증하게 된다.
이를 시정하기 위해서는 현행 0.3-5%인 종토세율과 0.3-7%인 재산세율을 지금의 1/4-1/5수준으로 낮추어야 할 것이다. 다행히 정부가 2008년까지 급격한 세금인상을 억제하기 위해 지금의 2배 수준으로 맞추려고 한다니 다행이다.
지방자치단체 수준에서 부과할 수 있는 주택세율은 높은 재산에 많은 세금을 물리는 것은 조세원칙과 상식 범위에서 부합한 많큼 바람직한 세제개편으로 본다. 그러나 정책방향이 옳다고 해서 결과까지 옳다고 보지 않는다.
주택세 도입은 보유세제의 틀을 전면 바뀌는 대수술이다. 정부는 참여정부만이 모든 것을 완전히 정의롭게 손을 댈 수 있고 정책을 완성할 수 있다는 생각을 버려야 한다. 현재의 경기와 경제를 배려하지 않는 정책은 조세저항이라는 큰 벽에 부닥칠 것이 보이기 때문이다. 따라서 세금은 어떠한 경우라도 국민의 안정적 경제생활에 부담을 주는 급격한 인상은 지양하여야 한다. 더구나 투기와 직접적인 관련이 없는 1가구 1주택자에게도 영향을 미치는 보유세를 한꺼번에 너무 많이 올리게 되면 그 부작용은 상당하다.
다행히 정부는 급격한 세금증가를 막기 위해 세율을 낮춰준다는 방침이다. 정부는 이미 밝힌 세율을 낮추고 검토 중인 세금인상 상한제도도 주저 없이 시행하여야 할 것이다. 또한 지자체 세금을 정부가 국세로 돌린다거나 세액을 조정할 수 있는 권한도 지금과 같은 수준으로 유지 하거나 강화시켜 주어야 한다.
세금정책은 일시적인 극약처방이다. 이러한 신비의 처방을 계속 쓰는 것은 면역성과 불감증을 유발하여 어떠한 정책에도 반응하지 않는 무감각증에 빠뜨리는 결과를 낳을 수 있다.
지금은 경제가 힘을 잃고 IMF보다도 더 심한 어려움에 처해 있는 계층이 너무 많다. 세금은 정의롭게 매겨져야 한다. 그러나 시기와 장소가 좋아야 한다. 그러나 지금은 좋은 시기가 아닌 듯 싶다. 신중한 정부관계자의 소신을 기대한다.
- (부동산 레이다)부자가 되기위한 10가지 방법
- [양은열] ‘부자들이 돈을 안쓰면 경제가 망한다’
엊그제 이헌재 경제부총리가 한 말이다. 필자는 이런 말에 동감하면서도 의미심장한 이야기로 들린다. 왜 그럴까? 경제가 나빠지면 가장 견디기 힘든 사람들이 매일매일 벌어서 생활하는 사람들일 것이다.
이런 부류의 사람들은 부동산 투자하고 전혀 관계가 없음에도 불구하고 요즈음과 같이 부동산 경기가 휴면기에 들어가 경제 불황이 깊어지면 질수록 더더욱 어려운 생활에서 헤어나가 힘들어진다. 생각해 보면 부동산 과열로 들끓었던 시기가 지나고 부동산 관망기 및 안정기로 돌아선 요즈음을 보면 언제 그렇게 부동산 과열이 있었나 하는 격세지감을 느끼는 것도 당연한 일인지도 모른다.
며칠 전에는 이총리가 신행정수도의 이전지로 공주 장기지역과 연기군 금남면등을 확정 발표하는 결연한 모습을 보면서 적어도 2007년까지는 끝없는 논란이 부동산 경기와 관계없이 재연될 것이 예상되고, 여기에 신행정수도와는 전혀 관계없는 사람들이 부동산 바람에 어려움을 당하게 될 것으로 보여 마음이 편치 못하다.
필자가 그동안 느끼지 못한 건 아니지만 재건축 개발이익 환수제나 분양원가 연동제, 지자체 재산세 저항, 리모델링 증축 규제강화 등 계속 발표되는 부동산 정책을 볼 때마다 왜 우리나라의 부동산 정책들은 아무런 기준이나 대안도 없는 그때그때 분위기에 따라 좌지우지 되는지 참으로 안타까운 마음뿐이다. 신행정수도이전도 그렇다. 외국의 경우 행정수도 이전까지 적어도 50년에서 100년은 넘게 검토하고 경제성과 실용성등을 따지는데 우리는 왜 2년만에 모든 후보지 결정까지 강행하는지 도무지 이해하기 힘든 대목이 많다.
그러나 이런 분위기에서도 어려운 부류 사람들과는 반대로 부동산으로 돈을 많이 벌었다는 사람들을 만나 보면 이들은 한결같이 자기 자신의 결단력과 명쾌한 판단력을 신뢰한다. 이들을 볼 때마다 얼마나 또 다른 투자처를 찾기 위해 가슴을 조이며 정책을 분석하며 부동산과 싸움을 하였는지 감히 짐작이 간다.
물론 이들에게 뭐라고 하고 싶지는 않다. 다만 우리나라와 같은 부동산 투자 환경 속에서는 재빠른 사람이 돈을 벌게 되어 있기 때문에 이런 환경에 잘 적응된 사람, 즉 약간의 여유와 정보력 있는 사람들은 계속적으로 부를 축적하며 살 것이고, 그렇지 못한 사람들은 반복적인 고통속에서 살아가야 한다는 것이 마음이 아플 뿐이다.
따라서 필자는 그동안의 경험을 바탕으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다. 이것이 절대적일수도 없으나 이것은 최소한 필자나 필자가 만난 많은 부자들을 통해 얻은 방법들이다.
‘부자란 무엇인가?
많은 논란이 있을 수 있겠으나 부자를 정의하자면 ‘경제적 자유를 가진자’라고 정의할 수 있겠다. 구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이 은행금리 년 4%로 환산하여 이자수입이 월1,000만원이면 부자라고 할 수 있다. 다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.
30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다. 부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최소한의 3요소인 종자돈, 정보(지식), 타이밍을 적절하게 활용한 것이다. 자세한 부동산 투자방법에 대해서는 추후에 논하기로 하자.
누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다. 부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 그 이유는 다양하지만 부자들은 아래와 같이 몇가지 공통점을 가지고 있다.
첫째, 철저한 자기 관리를 한다.
부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다. 또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있다는 것이다.
둘째, 부동산에 투자한다.
부자들의 재테크의 기본은 아파트였다. 우리나라가 1970년대부터 강남을 개발하면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 막대한 부를 이루었다. 그런데 부자들의 특징중의 하나가 대분분 자기 자산의 70%이상을 부동산에 투자했다는 것이다. 각자 투자종목은 다를지라도 부동산에 투자를 집중한다는 것을 알 수 있다. 그만큼 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통 될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려 주는 원리가 부동산에서 나오기 때문이다.
필자의 경험으로 보아도 부동산은 개발이익이 막대하고 그동안 막대한 개발이익에 비해 세금은 10분의 1정도로 적었기 때문에 발빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 보인다. 그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로얄 아파트였다 .이것들은 물가상승률의 몇십배 이익을 가져다 주었던 것이다.
그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다. 이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들은 투자가치가 적은 주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다. 투자전환이 어렵다면 다주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다.
또한, 부자들은 부동산 처분시 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다. 과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체 없는 결단을 하게 된다.
셋째, 고정관념을 없앤다.
아파트를 사는 경우 여러 가지 방법이 있다. 아파트를 살 때 매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하는 사람(A)이 있고, 매입금 중 부족한 부분을 대출을 받아 사는 사람(B)이 있으며, 매입금이 적을 경우 대출과 전세를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다. 그런데 어떤 사람은 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계 받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데 이 경우에는 거의 투자비용이 없어도 된다. 매월이자만 감당할 뿐이다.
상기 사례의 경우 은행 빚을 무서워하는 일반 사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산 고수들과 부자들 중에는 D의 경우를 간혹 택한다. 부동산의 개발이익을 두고 투자하는 경우다. 이와 같이 우리는 고정 관념에 빠져 A 아니면B 이외는 이상한 투자로 본다. 그러나 부동산 고수들은 전세를 좋아하고 초보는 월세를 좋아한다. 뿐만 아니라 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 이용에 따라 더 좋은 수익을 가져다 줄 수 있기 때문에 고수들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주한다. 이와 같이 우리도 고정관념에서 벗어나도록 부단한 노력이 필요하다.
넷째, 긍정적으로 판단한다.
부자들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 특히 부동산 투자에 있어서는 더욱더 그러하다. 부동산이란 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 중요한 것은 부자들이 한번 결정한 것에 대해서는 좀처럼 후회하지 않는다는 것이다. 결정할 때까지 많은 고민과 확실한 정보 확보를 위해 투자하지만, 일단 결단을 하고 나면 자신이 투자한 부분에 대해 확신과 긍정적인 생각으로 생활한다. 그러나 신기하게도 긍정적인 생각은 긍정정인 결과를 이끌어낸다.
다섯째, 주변부자나 전문가와 친하게 지낸다.
類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스크럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다. 그러나 주의할 게 있다. 전문가는 옆에 두되 따라하지 말라는 것이다. 고래등 싸움에 새우등 터질 수도 있기 때문이다.
여섯째, 내집 마련부터 한다.
외국에 나가면 모두가 애국자가 되고 여행을 하다 보면 집보다 좋은 곳이 없다고 느낀다. 그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체이다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을 주게 되고, 불안감을 없애준다. 따라서 내집 마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작인 셈이다. 앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에다 투자보장성까지 가지고 있다. 특히 자신이 거주하는 아파트를 사는 경우 대충 결정하지 않는다. 직장은 물론 자녀 교육시설, 또한 가족의 의견도 청취하고 교통편과 생활편리시설까지 요모조모 따진다. 결국 자신이 살아갈 집이기 때문에 정성과 신중한 결정을 하게 되고, 그런 꼼꼼한 내집 마련은 재테크 투자의 기본이 되는 것이다.
일곱째, 매일 지도를 본다.
필자는 시간만 나면 지도를 보는 습관이 있다. 초등학생 때부터 익숙해진 습관이다. 그리고 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가서 해당지역과 주변을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않는다. 이런 일들을 반복하다보니 자동차로 돌아다니는 거리가 매년 평균 10만km를 넘게 되고, 나중에는 머릿속에 우리나라 지도가 그려지고 각 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가 되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다. 부동산에서 돈 벌려면 아침에 일어나 가장 먼저 지도책을 보자.
여덟째, 매일 뉴스를 본다.
뉴스는 정보 집합체이다. 물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 경제와 세계변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스의 장점이다. 이라크 전쟁소식이나 9.11테러도 순식간에 전달되듯이 뉴스는 부동산 정책의 정보를 요약,정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다. 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만 감사하게도 뉴스는 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔다. 무료라는 서비스와 함께 말이다. 아무리 싸게 팔려고 해도 안팔렸던 물건이 종업원의 실수로 0을 하나 더 붙였더니 불티나게 팔렸다는 에피소드가 있지 않은가! 무료로 받으니까 값어치가 없게 보인다. 그러나 우리도 요약된 정보가 무료라고 해서 그냥 놓친다면 이 얼마나 어리석은 일인가?
아홉번째, 모의투자를 한다.
부자도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이다. 처음에 목돈이 없기 때문에 실전이 아닌 모의투자로 했을 것이다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다.
마지막으로 매년 유서를 쓴다.
필자도 매년 연말이 되면 유서를 쓰곤 한다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 또한 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률등이 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가가 나타나 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다.
이상과 같이 부자가 되기 위한 열가지 조건을 알아보았다. 부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다. 또한 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자 되기에 충분한 시간이다. 그러나 누구나 부자 되기를 원하면서도 부자 되려고 노력은 그다지 많지 않은 것 같다. 다행스러운 것은 누구나 부자가 될 수 있다는 것이다. 위에서 열거한 사항이 부자 되는 충분조건은 아닐지라도 최소한 가난한 사람의 부류에는 속하지 않는 사람들의 특징이다.
부자 되기 원한다면 우리 모두 종자돈부터 만들자. 은행을 이용하든지 곗돈을 이용하든지 방법은 얼마든지 있다. 종자돈 3,000만원부터 말이다. 그리고 정보를 알기 위한 안목을 기르는 지식을 쌓자. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다.
- (따져보는 부동산)집값이 오르는 진짜 이유와 강남
- [안명숙] 서울의 집값을 얘기할 때 자주 등장하는 대표적인 지역이 강남구와 노원구입니다. 대체로 강남구는 강남의 부촌을 상징하는 곳으로, 노원구는 강북의 대표적인 서민아파트 밀집지역으로 비교되곤 합니다.
그러나 이 두지역은 비교되는 상징성과 달리 참 많이 닮아있기도 하고 역시 크게 다르기도 합니다. 강남구와 노원구의 공통점과 차이점을 통해 집값에 영향을 미치는 진짜 이유를 다시 한번 짚어볼까 합니다.
강남구와 노원구의 비슷한 점을 먼저 따져볼까요? 우선 강남구와 노원구는 서울에서 인구가 많은 지역을 대표하는 곳입니다. 2003년 기준 서울의 인구는 1027만6968명인데 구별 인구 순위는 노원구가 가장 많은 63만3934명이고 강남구가 53만6031명으로 4위입니다. (참고로 25개 구 중 인구가 가장 적은 곳은 중구로 13만8798명입니다) 인구가 많다는 세대수도 많다는 것을 의미하고 결국 수요가 풍부한 곳을 뜻하기도 합니다.
주택수를 세대수로 나눈 주택보급률을 보면 2002년 서울 전체 평균 주택보급률이 82.4%에머무는데 반해 노원구는 98.6%로 가장 높은 수준을 유지하고 있고 강남구는 92.4%로 5위로 비교적 높은 수준을 나타내고 있습니다.
그러나 이들 지역에서 관심 있게 봐야 할 통계는 자가주택점유율입니다. 전체 세대중 자기 집에 살고 있는 세대가 차지하는 비율을 계산한 것입니다. 자가주택점유율 통계치를 확인하기 전에는 주택보급률이 높은 강남구나 노원구의 자가주택점유비율도 높을 것으로 생각하시겠지요? 그러나 실상은 그렇지 않습니다.
강남구는 자기집에 사는 세대비율이 불과 55.2%에 지나지 않아 서울시 25개구 중에서 가장 낮은 수치를 나타내고 있습니다. 좀 과장되게 표현하면 강남구에 사는 주민중 절반은 자기집이지만 나머지 절반은 전세나 월세로 살고 있다는 뜻입니다.
노원구도 58.2%에 머물고 있어 중구에 이어 3번째로 낮은 수준입니다. 서울시의 평균 자가주택점유비율은 65.7% 수준이고 가장 높은 광진구는 75.7%에 달하고 있습니다. 결국 강남구나 노원구처럼 주택보급률은 높지만 자가 점유비율이 낮다는 것은 단적으로 외지 거주자가 소유한 경우가 많거나 1세대가 여러채의 주택을 소유한 다주택자의 비율이 높다는 것을 의미합니다.
결국 강남구와 노원구는 인구나 세대수가 다른 지역에 비해 많기 때문에 잠재 수요자가 많은 지역이고 어떤 목적하에 남의 집에 전세나 월세로 세든 경우가 많아 이사를 오고 가는 비중도 다른 지역에 비해 높다는 것을 알 수 있습니다.
강남이 교육 1번지라 불리는 대치동, 개포동, 도곡동을 중심으로 최근 들어 집값이 강세를 보인 것과 마찬가지로 노원구도 은행사거리의 학원가 인근 아파트가 구내 다른 아파트에 비해 월등히 높은 수준을 유지하고 있습니다.
실례로 강남구 평균 평당가가 1850만원인데 반해 개포우성 등 인근 인기아파트(재건축 제외)는 평당 3000만원을 호가하고 있고 노원구의 평균 평당가 670만원를 유지하는데 반해 중계동 대림 벽산아파트는 평당 1400만원을 넘어 극심한 격차를 보이고 있습니다.
그러면 강남구와 노원구의 비슷한 주택 소유 환경과는 달리 집값이 이렇게 큰 차이를 보이는 이유는 무엇일까요?
가장 기본적인 입지의 차이는 접어두고라도 차이점이 적지 않습니다. 우선 1인당 차지하는 주택면적을 따져보면 강남구가 8.71평으로 서울시 평균인 6.53평보다 월등히 높은 것을 알 수 있습니다. 반면 노원구는 6.76평으로 상대적으로 적은 편에 속하고 규모별 분포도 노원구는 20평 이하의 소형 아파트 분포가 상대적으로 많은데 반해 강남구는 40평 이상의 중대형 평형이 주류를 이루는 조사되어 있습니다.
수요자들의 패턴도 다소 차이가 납니다. 강남의 수요자는 강남을 떠나기 싫어하는 경향이 강한 반면 반해 노원구 거주자는 형편이 나아지면 보다 나은 곳을 이전하기 위해 상대적으로 저렴한 노원구를 내집마련을 위한 ‘제1 베이스캠프’로 활용하는 경향이 있습니다.
소형 아파트 물량도 많다보니 자금여력이 부족한 신혼부부들이 고려하는 우선순위로 노원구를 꼽는 반면 강남구에는 소득이 높은 고소득 계층이 밀집되어 있습니다. 또 강남 쏠림 현상이 가중되면서 강남의 집값이 더 오르자 강남의 거주자들은 자산소득이 급증하면서 더 부자가 되었고 또 그만큼을 부담할 수 있는 고속득층만이 강남으로 입성할 수 있는 곳이 되어 버렸습니다.
또한 강남은 IT업종을 비롯, 금융, 유통회사들의 신흥 밀집지역으로 자리잡아 직주근접의 요건을 충족시킬 수 있지만 노원구 거주자들은 결국 출근을 위해 전철과 막히는 차속에서 많은 시간을 투자하며 강남을 오가고 있습니다. 결국 노원구는 강남구와 같이 대기수요도 많고 이사수요도 많은 곳이지만 편의시설 미비, 회사와의 접근성 등의 이유 때문에 강남의 1/3에 지나지 않는 수준의 가격을 유지하고 있습니다.
열린우리당 최규식(서울 강북을) 의원이 국정감사를 앞두고 한국사회여론연구소(KSOI)와 함께 실시한 "강남북 지역격차에 대한 서울시민의식조사" 결과에 따르면 강북 거주자들은 강남에 비해 격차가 심각한 분야로 경제력(55.3%)과 교육 여건(32.5%)의 차이를 꼽았으며, 강북 거주자들은 서울시 정책이 강남 편향적으로 흐른다고 인식하고 있는 것으로 나타났습니다.
결국 출퇴근의 문제를 해소할 수 있는 교통여건 등 입지, 편리한 주거생활을 영위할 수 있는 인프라, 거주자들의 소득성향 등이 집값에 영향을 미치는 요인이라고 결론을 내릴 수 있습니다. 수요는 많은 노원구나 강서구의 집값이 강남구를 따라오지 못하는 평범한 이유이기도 합니다.
이미 70년대 중반부터 계획도시로 개발된 강남은 의도하지 않았더라도 이미 다른 지역에 비해 비교 우위를 점하고 있었다고 해도 과언이 아닙니다.
입지적, 구조적 이유로 강남과 강북의 격차가 심해지면서 노원구에 집을 1채 가진 사람과 강남구에 집을 1채 보유한 사람의 자산소득 격차는 더욱 심각하게 벌어지면서 소득이 높은 사람이 모이는 강남구는 교육을 비롯한 많은 부문에서 양질의 서비스가 가능하므로 강남은 좀 다른 ‘특별구’로 취급받기도 하지요
강남이 우리나라 부동산 시장에서 특별대우를 받는 것은 강남에 사는 사람은 물론 강남 이외의 다른 지역 사람들에게도 별로 유쾌한 일은 되지 못합니다.
그러나 강남의 집값은 강남만의 문제가 아니라 영향을 받는 서울이나 전국의 아파트값의 문제와 무관하다고 볼 수 없기 때문에 정부도 강남을 예의주시하는 것이라 생각됩니다.
결국 강남이 주택거래신고제, 주택 투기지역 등 모든 규제의 제1순위가 되고 있고 절대 끝까지 풀어주지 못하는 지역이 될 가능성이 높은 것은 이 같은 상징성과 강남이 가지는 그 특별한 의미 때문일 것입니다.
- 서울9차 387가구.. 내달 6일부터 청약개시
- [edaily 이진철기자] 서울9차 동시분양 387가구가 내달 6일 무주택자 우선공급을 시작으로 청약통장 가입자들에게 공급된다.
30일 서울시와 업계에 따르면 서울9차 동시분양에는 8개 단지 총 988가구중 조합원분을 제외한 387가구가 일반분양될 예정이다. ★아래표참조
이번 서울9차 동시분양 물량은 지난 8차(9곳, 519가구)에 비해 25%가 줄었으며, 작년 9차 동시분양(10곳, 449가구)보다도 13% 정도 감소한 규모다.
지역별로는 강남권의 경우 도곡동 아이파크가 유일하며, 관악구 3곳, 중랑·성북·강서·동작 등은 각각 1곳씩이다.
단지규모별로는 9개 사업장 모두 재건축 단지로 8곳은 200가구 미만의 소형 단지이며, 정릉동 현대홈타운만이 200가구 이상이다.
평형별로는 전용면적 25.7평 이하의 중소평형이 대부분이며, 관악구 남현동 예성그린캐슬아파트가 40평형대, 도곡동 현대 아이파크가 대형평형 위주로 50평~70평형대를 공급한다.
김광석 유니에셋 팀장은 "이번 서울9차 동시분양은 동탄신도시 1단계 청약일정과 겹쳐 업체들이 다음 차수로 분양일정을 연기한 것으로 분석된다"며 "전체적인 입지여건은 비교적 양호하지만 재건축단지의 일반분양 물량은 비로열층 당첨가능성이 높아 투자목적보다는 실수요자 위주의 청약이 필요하다"고 말했다.
이번 서울9차 동시분양은 10월6일 무주택우선공급을 시작으로 청약접수 일정에 들어간다.
◇강남구 도곡2차 현대아이파크= 현대산업(012630)개발이 강남구 도곡동 934-1일대 현대연립 재건축을 통해 총 58가구중 조합원분을 제외한 53평~70형형 28가구를 일반분양한다.
지하철 3호선 양재역을 도보로 이용할 수 있고, 남부순환로와 강남대로 이용이 용이하다.
교육시설로는 언주초, 도곡중, 은광여중고, 양재고 등 우수한 학군을 이루고 있으며, 롯데백화점, 월마트, LG마트, 역삼종합시장, 양재시장, 영동세브란스병원 등의 생활편의시설을 이용할 수 있다.
◇성북구 정릉동 현대홈타운2차= 현대건설(000720)은 성북구 정릉동 43-18번지 제일연립 재건축을 통해 총 222가구중 32평~35평형 113가구를 일반분양한다.
지하철 4호선 성신여대입구역과 길음역이 차로 10분 거리에 있으며, 내부순환도로를 이용한 도심 진출입도 용이하다.
일반 재건축아파트와는 달리, 각 동별로 일반분양분을 배정해 조합원이 아닌 일반 청약자도 로열층에 당첨될 기회가 높은 것이 장점이다.
◇중랑구 신내동 대성유니드= 대성산업(005620)은 중랑구 신내동 541-2번지 경춘연립을 재건축 물량으로 총 133가구중 23평~28평형 22가구를 일반분양한다.
지하철 7호선 상봉역을 자동차로 5분이면 이용할 수 있고, 인근 중앙선 복선전철 망우역이 2005년 하반기 개통예정이다. 북부간선도로 신내IC 이용도 수월하다.
선시공 후분양 아파트로 모델하우스 대신 아파트현장에 직접 샘플하우스를 오픈한다.
◇동작구 대방동 신일해피트리= 신일건설은 동작구 대방동 97-1번지 대방전철아파트를 재건축을 통해 총 130가구중 24평형 60가구를 일반분양한다.
지하철 1호선 대방역세권 아파트로 2007년 완공될 지하철 9호선 KBS별관역도 인근에 신설될 예정이다.
- 3분기 집값 강동구가 가장 많이 내려
- [edaily 윤진섭기자] 전국적으로 주택시장이 침체에 빠졌던 3분기에 아파트값이 가장 많이 하락한 곳은 재건축단지가 많은 강동구인 것으로 나타났다.
27일 부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)에 따르면 서울을 비롯한 수도권과 5대 광역시의 6~9월 아파트값 변동율을 조사한 결과, 강동구가 3.71% 내려 하락률이 가장 컸다.
아울러 재건축 아파트가 몰려 있는 송파구(-3.22%), 강남구(-2.21%) 등의 하락세도 두드러졌고, 3차 주택거래신고지역 후보로 지목됐던 양천구(-0.81%) 등 대부분의 구가 하락세를 나타냈다.
수도권에선 신도시개발 면적이 축소된 김포시(-2.99%)의 하락폭이 가장 컸고, 개발이익환수 영향을 받고 있는 광명시(-2.32%)와 과천(-1.3%) 등이 약세를 나타냈다.
이밖에 성남(-1.86%), 의왕(-1.75%), 수원(-1.73%), 용인(-1.26%), 오산(-1.23%), 하남(-1.08%) 등이 이 기간동안 1%가 넘는 하락세를 보인 것으로 나타났다.
전세가격도 강남권 3인방의 약세가 돋보였다. 강남구가 4.20%가 떨어졌고, 이어 송파(-3.56%)과 강동(-2.42%)로 그 뒤를 이었다. 반면 강서구는 화곡 2지구 재건축 이주수요로 서울지역 중 유일하게 1.49% 올랐다.
수도권은 죽전 일대 입주 물량이 한꺼번에 몰리면서 분당(-3.96%)과 용인(-4.71%) 등이 하락세를 보였다. 이밖에 수원(-3.07%), 시흥(-2.92%), 안산(-2.76%), 부천(-2.36%)의 하락폭이 컸다.
한편 이 기간동안 지방 5대 광역시 아파트는 울산이 0.20%로 가장 높았고, 이어 ▲ 광주 0.14% ▲대구 0.12% ▲대전 0.00% ▲부산 -0.11% 등을 나타냈다.
반면, 전세가는 ▲부산 -0.48% ▲대구 -0.52% ▲광주 0.00% ▲대전 -0.72% ▲울산 -0.10%의 변동률을 기록하며 전 광역시 모두 약세를 면치 못한 것으로 드러났다.
스피드뱅크 김은경 팀장은 "행정수도 이전 영향으로 가격 강세를 보였던 대전광역시는 경기침체와 매수세 위축이 이어지면서 가격이 보합세를 나타냈다"라며 "전세시장도 9월부터 노은지구 내 아파트 입주가 본격화되면서 전세가 하락 현상을 보일 것"이라고 예측했다.
- (부동산전략)③10차 동시분양, 서울 신규아파트 ´풍년´
- [edaily 이진철기자] 11월초 청약접수를 실시하는 서울10차 동시분양에서는 그동안 시장침체로 분양을 연기했던 업체들이 대거 참여하면서 2500여가구가 분양될 전망이다.
특히 청약자들의 관심이 높은 강남권에서 5곳이 분양되고, 500가구 이상 비교적 규모가 큰 단지들도 많아 수요자들이 관심을 가져 볼 만하다.
27일 업계와 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 서울10차 동시분양에서는 총 21곳에서 7151가구중 조합원분을 제외한 2552가구가 일반분양될 예정이다.
이는 서울9차 동시분양(8곳, 387가구)보다 6.6배(2165가구) 증가한 물량이며, 전년 동기(11곳, 541가구)에 비해서도 4.7배(2011가구)가 늘어난 규모다. 이는 저밀도 재건축아파트와 재개발구역의 일반분양이 한꺼번에 분양에 나서기 때문으로 분석된다.
지역별로는 강남구(2곳), 서초구(1곳), 강동구(1곳), 송파구(1곳) 등 강남권이 5곳이고 ▲강서권 5곳 ▲강북권 9곳 ▲도심권 2곳 등 서울 전역에서 골고루 공급된다.
사업유형별로는 재건축이 11곳 871가구, 재개발이 5곳 1017가구, 자체사업이 5곳 570가구가 분양된다.
강남이나 강서권 등은 대부분 재건축인 것이 비해 강북권은 재개발 일반분양 물량이 대부분이며, 500가구 이상의 비교적 단지규모가 큰 아파트도 5곳에서 분양을 실시한다.
한편, 서울10차 동시분양은 오는 10월29일 입주자 모집공고를 거쳐 11월3일부터 청약접수에 들어갈 예정이다.
◇대치동 아이파크= 현대산업(012630)개발은 강남구 대치동 888 일대 도곡주공2차 재건축 물량으로 총 773가구중 163가구를 일반분양한다. 평형별 일반분양 가구수는 23평형 155가구, 32A평형 2가구, 32B평형 3가구, 32C평형 3가구다.
지하철 분당선 한티역을 걸어서 1~2분 정도 거리이고 도로교통은 선릉로, 남부순환로를 이용할수 있다. 단지 주변으로 대도초등, 숙명여중고, 단국사대부속중고, 중앙사대부속고, 단국공업고 등이 있고, 편의시설로는 영동세브란스병원, 롯데백화점, 월마트 등을 이용할 수 있다.
◇암사동 강동2단지= 현대건설(000720)과 대림산업(000210)이 공동으로 강동구 암사동에 강동시영 2차 재건축물량으로 총 1622가구중 173가구를 일반분양한다.
평형별 일반 분양가구수는 24평형 130가구, 33평형 12가구, 33A평형 16가구, 33B평형 9가구, 43평형 6가구다.
지하철 5호선 명일역을 걸어서 5~6분이면 이용할 수 있으며, 올림픽대로와 인접해 있다. 교육시설로는 명일초등교, 고명초등교, 명덕초등교, 강일중, 신암중, 명일여중, 배재중고교 등이 있으며, 시립고덕도서관, 경동종합시장, 한강시민공원, 명일공원 등도 이용이 가능하다.
◇월곡 2단지 삼성래미안= 삼성물산(000830)은 성북구 하월곡동 월곡2구역을 재개발 물량으로 787가구중 24, 41평형 367가구를 일반분양한다.
지하철 6호선인 월곡역이 걸어서 5~6분 거리이고 내부순환도로와 북부간선도로에 인접해 있다.
교육시설로는 숭곡초등교, 영훈초등교, 장위중, 서울사대부속중, 서울사대부속고, 동덕여대 등이 있으며, 현대백화점, 신세계백화점, 종암시장, 월곡시장, 고려시장 등의 생활편의시설을 이용할 수 있다.
◇삼선동2가 푸르지오= 대우건설(047040)은 성북구 삼선동2가 삼선1구역 재개발아파트로 864가구 가운데 22평~40평형 254가구를 일반분양한다.
지하철 6호선 창신역과 지하철 4호선 한성대역을 걸어서 이용할 수 있다. 인근에 낙산공원이 있고, 단지위치가 높아 동냠향으로는 동대문 일대를 바라볼 수 있다.
◇정릉동 정릉현대홈타운= 현대건설(000720)은 성북구 정릉동 정릉6구역 재개발물량으로 527가구중 24평형 292가구를 일반분양한다.
지하철 4호선 길음역이 차량으로 12분 거리로 정릉초등, 청덕초등, 고대부중, 고대부고, 서경대 등의 교육시설과 청수산 계곡이 가깝다.
◇이문동 이문2차 푸르지오= 대우건설(047040)은 동대문구 이문동에 32평형 101가구 모두를 일반분양한다.
중랑천과 인접해 있으며, 경원선인 신이문역을 걸어서 10분 정도에 이용이 가능하다.
◇반포동 SK뷰= SK건설은 서초구 반포동에 70평~80평형 63가구를 일반분양한다. 특히 분양물량중 4가구는 팬트하우스로 꾸며질 예정이다.
지하철 3호선과 7호선 환승역인 고속터미널역을 도보로 10분이면 이용할 수 있고, 올림픽대로와 경부고속도로 반포IC 진입이 수월하다.
◇창동 한신휴= 한신공영(004960)은 도봉구 창동에 31평~43평형 198가구를 일반분양한다.
지하철 4호선과 경원선의 환승역인 창동역을 도보로 이용가능하며, 인근의 동부간선도로를 이용할 수 있다. 편의시설로는 이마트, 하나로마트, 창원어린이공원, 창동체육공원 등이 있다.
◇오류동 금호어울림= 금호산업(002990)은 구로구 오류동 오류3구역 재개발아파트로 182가구중 111가구를 일반분양한다. 평형별 일반분양 가구수는 23평형 52가구, 24평형 17가구, 31평형 42가구다.
경인철도 오류역을 걸어서 10분이면 이용할 수 있으며, 남부순환로 및 경인로 진입이 수월하다.
- (부동산전략)②전문가설문..내년 상반기 노려라
- [edaily 이진철기자] 부동산 전문가들은 추석 이후에도 아파트 매매가격과 전세가격의 약세가 지속될 것으로 전망했다.
또 실수요자들의 내집마련 시기에 대해선 당장 서두르기 보다는 시장상황을 지켜본 후 연말부터 내년 상반기까지가 적당할 것으로 추천했다.
edaily가 부동산 전문가 6인을 대상으로 ´추석이후 주택시장 전망´에 대한 설문을 조사한 결과, 대부분의 전문가들은 입주물량 증가와 정부규제 등의 영향으로 주택가격의 하락세가 지속될 것으로 예상했다.
◇당분간 집값 하향안정.. 재건축·상가 타격 클 것
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "매매가격은 추석이후 연말까지 1~2% 정도, 전세는 2~3% 정도 각각 하락할 것으로 전망된다"며 "입주량 증가가 지속되고 있기 때문에 10월까지는 하락세가 미약하겠지만, 11~12월에는 비수기에 접어들면서 하락폭이 확대될 가능성이 크다"고 말했다.
박재룡 삼성경제연구소 수석연구원도 "정부가 특별한 고강도의 대책보다는 기존의 정책들을 지속할 것이기 때문에 급등이나 급락은 없고 하향 안정세가 이어질 것"이라고 전망했다.
부동산전문가들은 정부의 규제대상이 되고 있는 사업초기 단계의 재건축 아파트, 공급과잉 및 서민경제 위축의 영향을 받는 다세대, 연립주택 등은 불황이 심화될 것으로 예상했다.
특히 경기불황에 따라 매출감소 및 임대료 하락이 예상되는 상가는 시장침체가 가장 두드러질 부동산 상품으로 꼽았다.
김의열 한국주택협회 팀장은 "소형의무비율, 개발이익환수 등의 규제강화로 재건축아파트에 대한 수요위축이 예상된다"며 "내수침체영향에 따른 소비위축 등으로 상가시장도 침체가 지속될 것"이라고 밝혔다.
김학권 세중코리아 사장도 "강남의 경우 집값하락은 재건축아파트로 인해 떨어진 경우가 많고 재건축 규제가 지속되는 한 상승세는 어렵다"며 "강남 집값은 내년까지는 하향안정세를 보일 것"이라고 밝혔다.
◇내집마련 내년 상반기 유망.. 화성·판교신도시 노려볼 만
그러나 이같은 전반적인 시장 침체속에도 10월 분양예정인 화성 동탄신도시와 내년에 공급될 판교신도시 등은 수요자들의 관심을 받으며 이슈가 될 지역으로 꼽았다.
특히 분양시장은 분양가 규제가 되는 판교신도시 등 공공택지 아파트를 중심으로 활기를 띨 것으로 보이는 반면, 분양권 거래가 규제되는 수도권의 경우 입지가 좋지 않은 외곽의 소규모 아파트들은 미분양을 면하기 어려울 것으로 예상했다.
안명숙 스피드뱅크 연구소장은 "서울은 뚝섬공원 조성, 용산 미군기지 이전, 청계천 복원 수혜지역 등 호재가 있는 지역의 아파트는 여전히 가격이 상대적인 강세를 보일 전망"이라고 밝혔다.
안 소장은 또 "지방은 정부의 주택투기지역 및 투기과열지구 해제가 거론되는 신규 아파트 시장을 중심으로 조금씩 활기를 찾고 행정수도 이전지역에 인접한 충청권도 주택공급이 늘면서 활기를 이어갈 것"이라고 말했다.
김영진 내집마련정보사 사장은 화성 동탄신도시 1단계와 잠실시영·잠실주공2단지 등 대규모 재건축 일반분양 물량, 방배·거여동 등 서울3차 뉴타운 예정지구 등이 연내 수요자들로부터 큰 관심을 모을 지역으로 꼽았다.
내집마련 시기로는 올 연말부터 내년 상반기까지가 적당하다고 추천했다.
김학권 세중코리아 사장은 "향후 국지적인 등락은 하겠지만 상당기간 침체기를 갈 것으로 보여 내집마련 시기는 앞당기지 않아도 좋을 듯 싶다"고 말했다.
김의열 한국주택협회 팀장은 "내년 하반기 이후는 정부의 강력한 부동산규제정책의 영향으로 주택공급 부족이 가시화될 수도 있다"며 "따라?국지岵막?가격상승 현상이 나타날 가능성이 높아 내년 상반기중 내집마련에 나서는 것을 고려할 만 하다"고 말했다.
김영진 내집마련정보사 사장은 "내년 6월에 계획되어 있는 판교신도시 청약을 고려하는 수요자가 대부분인 만큼 청약통장을 아끼는 방법을 모색하라"며 "다만, 상대적으로 여유자금이 있는 수요자라면 내년 중대평형은 채권입찰제가 시행될 예정이므로 지금 유망단지를 선별해 투자하는 것도 좋다"는 청약전략을 제시했다.
◇주택경기 부양책·경기침체 집값에 변수.. 수요위축 규제 지적
한편 부동산전문가들은 추석이후 아파트값에 영향을 미칠 요인으로 미국 금리인상과 같은 금리문제, 실물경기, 정부의 경기부양 정책 가운데 주택정책의 포함 여부 등을 가장 많이 꼽았다.
안명숙 스피드뱅크 소장은 "최근 주택시장의 동맥경화증의 원인은 지난해부터 이어지고 있는 실물경기의 침체와 정부의 과도한 수요 억제정책, 수요자들의 심리위축이 가장 크다"며 "올 하반기에도 경기침체와 정부의 부동산관련 정책이 시장의 흐름에 가장 중요한 영향을 미칠 변수로 작용할 전망"이라고 밝혔다.
정부의 주택정책에 대해선 세금체계를 정비해 부동산시장을 바로 잡겠다는 것과 예전에 비해 정책기조에 일관성을 중시한다는 점은 긍정적으로 평가했다.
그러나 주택거래신고제 등 과다하게 이중, 삼중으로 특정지역이나 특정상품을 규제해 시장의 유통구조가 차단되는 결과를 초래한 것은 문제점으로 지적했다.
◇전문가 추석이후 주택시장 전망
1. 추석이후 아파트값 전망은(매매, 전세)
2. 추석이후 아파트값에 영향을 미칠 요인을 3가지만 꼽는다면.
3. 내집마련 시기는 언제가 좋을까.
4. 연내 이슈가 될 만한 지역은.
5. 연내 불황이 심화될 것으로 예상되는 부동산상품은.
6. 정부의 현 주택정책에 대해 평가한다면.
▲김선덕 건설산업전략연구소 소장
1. 매매 1~2% 정도 하락, 전세 2~3% 하락
2. 경기침체 지속(수출 증가세 둔화), 입주량 증가, 정부 재건축 및 리모델링 규제 강화
3. 내년 2~3분기
4. 개발계획이 발표되고 있는 지방, 지방 공기업 이전지역 등
5. 단독주택, 오피스텔, 주상복합, 수도권 아파트
6. 규제일변도의 정책, 시장 상황에 따라 대응하는 노력이 부족함
▲박재룡 삼성경제연구소 수석연구원
1. 하향 안정세, 재건축 아파트는 상대적으로 약세
2. 금리, 실물경기, 정부의 주택경기 부양책
3. 국지성이 있기 때문에 특별한 시기를 정하기는 곤란
4. 무응답
5. 무응답
6. 정책기조를 과거에 비해 일관성 긍적적, 정부가 선택의 폭이 넓지 않은 상황.
▲안명숙 스피드뱅크 연구소장
1. 하향안정세
2. 실물경기 침체, 정부의 과도한 수요 억제정책, 수요자 심리위축
3. 올해말부터 내년 상반기
4. 서울은 뚝섬공원 조성, 용산 미군기지 이전, 청계천 복원 수혜지역 등 호재가 있는 지역, 경기도는 화성동탄신도시, 판교신도시
5. 사업초기단계 재건축아파트, 다세대, 연립주택, 근린상가
6. 부동산 세금체계 정비 긍정적, 과도한 수요억제정책 부정적
▲김의열 한국주택협회 팀장
1. 매매, 전세 하락세 유지
2. 정부 주택시장 규제 및 세제개편
3. 내년 상반기
4. 화성동탄 신도시, 판교신도시
5. 재건축아파트, 단지내 상가
6. 시장원리에 역행하는 과도한 정부규제 부작용 우려
▲김영진 내집마련정보사 사장
1. 연말까지 하향안정세
2. 디노미네이션 논란, 정부정책 후퇴여부, 저금리
3. 올 11월쯤
4. 화성동탄신도시, 잠실 등 재건축 일반분양물량, 방배·거여동 등 서울3차 뉴타운 예정지구 등
5. 재건축, 오피스텔
6. 시장경제논리에 반하는 정부규제 부정적
▲김학권 세중코리아 사장
1. 매매 3% 내외, 전세 5% 내외 각각 하락
2. 정부정책, 경기위축
3. 내년 이후
4. 행정신도시, 뉴타운지역, 개통된 고속철도 인근
5. 강남 재건축, 아파트, 주상복합, 오피스텔 등
6. 수요를 위축시키는 부동산정책 부정적
- (주간부동산)강남 등 재건축아파트 약세
- [edaily 이진철기자] 재산세 강화발표 이후 송파, 강동 등 강남권 재건축 아파트의 약세가 지속되고 있다.
인터넷부동산 텐(www.ten.co.kr)은 지난주 서울지역 아파트값 변동률은 -0.06%를 기록, 전주에 이어 하락세를 이어갔다고 26일 밝혔다.
지역별로는 금천(-0.42%), 강동(-0.28%), 송파(-0.13%), 노원(-0.11%), 성북(-0.10%) 등 15개 자치구에서 매매가격이 떨어졌으며, 은평(0.15%), 성동(0.15%), 서대문(0.02%) 등 4개 지역은 소폭 오름세를 나타냈다.
서울 아파트 전셋값은 0.02% 하락해 지난 4월 전셋값이 떨어지기 시작한 이래 하락률이 가장 낮았다.
◇매매시장
서울 아파트 매매가격은 전반적으로 약세가 이어지는 가운데 강남권 재건축단지의 하락세가 두드러졌다.
지역별로는 금천(-0.42%), 강동(-0.28%), 송파(-0.13%), 노원(-0.11%), 성북(-0.10%) 등 15개 자치구에서 매매값이 떨어졌으며, 은평(0.15%), 성동(0.15%), 서대문(0.02%) 등 4개구에서만 소폭 올랐다.
신도시는 전체적으로 전주에 비해 하락폭이 줄어들었다. 일산(-0.08%), 분당(-0.05%), 산본(-0.02%)은 약세가 지속됐으며, 중동(0.02%), 평촌(0.01%)은 소폭 올랐다.
경기지역은 파주(-1.24%), 안산(-0.29%), 구리(-0.18%), 과천(-0.18%), 오산(-0.14%), 평택(-0.13%) 등이 내림세를 기록했다. 반면, 안성(0.84%), 부천(0.15%), 이천(0.11%), 의왕(0.06%) 등은 소폭 상승했다.
◇전세시장
서울 전세시장은 약세가 지속됐지만 신혼부부와 가을 이사수요 영향으로 하락폭은 줄어들었다.
지역별로는 강북(1.98%), 은평(0.66%), 구로(0.13%), 광진(0.08%), 성동(0.08%) 등 9개 자치구에서 전셋가격이 상승했다. 반면, 도봉(-0.35%), 영등포(-0.20%), 서초(-0.13%), 송파(-0.12%) 등 10개 지역은 약세가 지속됐다.
신도시는 분당(-0.11%), 일산(-0.09%)은 하락했지만 산본(0.11%), 평촌(0.06%), 중동(0.03%)은 오름세로 돌아섰다.
경기지역은 일부에서 가을 이사수요가 살아나 전셋값이 오르는 지역도 있지만 입주물량이 많은 곳과 개발호재가 컸던 지역은 시장침체로 하락폭이 커지고 있다.
지역별로는 파주(-1.60%), 오산(-0.93%), 안산(-0.39%), 수원 팔달(-0.38%), 김포(-0.19%) 등은 하락한 반면, 광주(0.27%), 화성(0.21%), 이천(0.14%) 등은 오름세를 기록했다.
- 리모델링규제에 업계 "침소봉대식 규제" 반발
- [edaily 윤진섭기자] 23일 건설교통부가 마련한 `공동주택 리모델링 개선방안`은 무분별한 리모델링에 제동을 걸겠다는 정부 입장을 고스란히 담았다는 점에서 주목된다.
특히 그동안 논란을 빚었던 증축허용 범위를 25㎡(7.56평) 이내로 못 박았다는 점, 안전진단을 통과한 단지의 재건축 단지의 리모델링 전환을 금지시켰다는 점은 당초 업계에서 요구했던 수준 이상의 규제라는 측면에서 향후 리모델링 시장에 만만치 않은 파장이 예상된다.
◇리모델링 개선안 어떤 의미 담고 있나
건교부는 증축의 허용 범위를 각 세대별로 연면적(전용면적)의 10분 2 이내로 하되, 각 가구별로 25㎡(7.56평)를 초과할 수 없도록 했다.
예컨대 전용면적 50평형 아파트라면 10평(50평×20%)을 늘릴 수 있으나, 세대별 7.56평의 제한에 걸려, 이 아파트가 리모델링을 통해 늘릴 수 있는 최대 면적은 결국 57.56평이 된다.
아울러 구조안전진단 결과 재건축 판정을 받은 곳은 리모델링 사업 자체가 봉쇄됐다.
건교부는 안전진단 결과 구조체(골조)의 잔존 수명이 남아 있지 않은 재건축을 리모델링 할 경우 붕괴의 위험이 크고, 이를 보완하기 위해선 보강비용이 많이 소요되는 등의 문제가 있어 재건축으로 판정한 단지의 리모델링을 금지시켰다.
이에 따라 도곡동 동신아파트 등 재건축 판정을 받고 최근 리모델링으로 사업을 전환했거나 검토 중인 단지는 리모델링 사업 자체가 불가능하게 됐다.
◇건설업계, `침소봉대(針小棒大)식 규제` 반발
건교부의 이번 지침을 놓고 건설사와 조합들은 크게 반발하고 있다. 업계에선 각 단지의 조건이 다른 상황에서 획일적으로 증축 규모를 규제하는 것은 침소봉대식 규제라는 의견을 내놓고 있다.
L건설 관계자는 "건교부의 이번 증축 범위 제한은 워커힐이나 개포 한신 등의 증축에서 촉발됐다"라며 "하지만 이들 단지 주민도 큰 평형 증가를 원하지 않고 있고, 이들 단지처럼 10평~15평 증축이 가능한 곳도 서울시내에서 거의 없다"고 말했다.
이어 그는 "건교부가 신축비는 평당 300만원, 리모델링은 평당 450만원이라고 정했는데, 각 단지별 사정에 따라 리모델링 비용은 300만~350만원선으로 주는 등 단지별 특성에 따라 천차만별”이라며 "증축제한이 불가피하다면 각 단지별 성격에 따라 최소한의 인센티브를 부여해주기를 기대했는데, 이런 사항도 배제돼, 향후 시장 위축은 불가피할 것”이라고 말했다.
재건축 판정을 받은 공동주택의 리모델링을 원천봉쇄했다는 점도 건설업계의 반발을 사고 있는 대목이다.
건교부는 붕괴의 위험이 있는 건축물에 구조체 보강을 할 경우 붕괴의 위험이 있다는 점을 금지의 이유로 꼽았지만, 건설업계는 건교부 자체가 규정을 무시한 처사라며 재해석을 요구하는 분위기다.
S 건설 관계자는 "건교부가 발표한 구조안전진단 기준 165조에 따르면 노후화된 단지라고 밝히고 있지, 붕괴 위험성은 거론돼 있지 않다"며 "리모델링 과정에서 내진재 사용 등 건설업체들이 붕괴에 대해 철저하게 시행하고 있는 실정에서 이와 같은 건교부의 확대해석은 문제가 있다"고 지적했다.
또 다른 건설사 관계자도 “안전진단 판단의 경우 구조체와 설비체로 나눠 진행되는 데 구조에는 문제가 없어도 설비체가 D 판정을 받아도 안전진단 결과 재건축 판정을 받는데, 이 경우에도 리모델링을 못하게 하는 것은 정부가 공동주택의 슬럼화를 재촉하는 셈”이라고 강하게 불만을 토로했다.
무엇보다 이번 제한에 대해 건설업계는 불과 1년만에 정부가 리모델링 규제로 돌아서, 이제막 시장 확대의 움직임을 보이고 있는 리모델링 시장에 찬물을 끼얹었다는 점에서 불만의 목소리가 크다.
D 건설사 관계자는 “어차피 강남권 리모델링은 증축이 목적이 아니라 성능개선이 우선시되는 상황이여서 이번 조치에 상관없이 사업 진행에 큰 문제가 없을 것”이라고 예측했다.
그러나 그는 “다만 이번 조치로 증축이 힘들게 되는 등 리모델링 메리트가 사라져, 리모델링 시장의 확산은 힘들게 됐다”고 말했다.
