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- (판교의 꿈)③나의 당첨 확률은 얼마?
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시는 서울 강남을 대체할 유일한 지역으로 오랜 전부터 거론돼 왔다. 여기에 새로 지어지는 신도시라는 이점 때문에 당첨 후 만만치않은 시세차익을 거둘 것이란 이야기가 공공연하게 거론돼 왔다.
`당첨=로또`라는 수식어 따라 붙을 정도로 청약 경쟁률이 사상 최고라는 말도 심심찮게 나오고 있는 실정이다. 그렇다면 판교신도시의 청약경쟁률과 시세차익은 어느 정도일까?
◇청약경쟁률은 어느 정도인가?
10일 국민은행에 따르면 판교 일반분양 아파트에 청약할 수 있는 수도권 예, 부금 1순위는 지난해 11월말 현재 ▲전용 25.7평 이하는 132만명 ▲25.7평 초과는 98만명 수준이다.
이 중 성남지역 내 전용면적 25.7평 이하는 7만6000명, 그리고 25.7평 초과는 12만5000명 정도다.
이를 근거로 우선 전용면적 25.7평 이하의 경쟁률을 추산해보자. 성남지역에 우선 공급되는 물량은 2670가구다. 이 중 40세·10년 무주택자 우선공급은 1068가구, 그리고 35세 이상·5년 무주택자가 930가구, 나머지는 1순위 668가구다.
성남 지역 내 1순위 통장 가입자(7만6000명) 중 우선공급대상자 지정 시점인 2001년 12월 26일 이전 가입자(5만명 추산) 중 20%가 40세 이상, 10년 무주택자(1만명), 그리고 20%가 35세 이상, 5년 무주택자(1만명), 그리고 나머지가 일반 1순위(3만명)라고 정리해보자.
이 경우 40세 이상·10년 무주택 소유자 1만명이 1098가구에 대한 당첨 경쟁을 펼치는 만큼 경쟁률은 10대 1 정도다. 반면 35세 이상, 5년 무주택자의 경우 40세 이상, 10년 무주택자에서 탈락한 9000명이 포함돼, 경쟁률은 더 높다.
즉 930가구에 대해 35세 이상·5년 무주택자 1만 명과 40세 이상, 10년 무주택 탈락자 9000명이 더해져 추산 경쟁률은 20대 1을 다소 밑돈다. 물론 성남 1순위자의 경우 앞선 탈락자들이 대거 몰리면서 추산 경쟁률은 70대 1로 치솟는다.
수도권 경쟁률은 이보다 더 치열하다. 수도권 1순위에게 돌아가는 6230가구 중 40세·10년 이상 무주택세대주는 2495가구, 35세·5년 이상 무주택세대주는 2180여 가구, 그리고 나머지 1560여가구는 일반 1순위자가 각각 신청할 수 있다.
1순위 청약통장 소유자 132만명 중 40세 이상, 10년 무주택자가 20만명이라고 가정할 때 경쟁률은 80.1대 1 정도다. 이어 35세 이상, 5년 이상 무주택자(40만명 추산)의 경우 20만명 중 탈락자 18만명을 더해 총 58만명이 2180가구에 대한 당첨 경쟁률을 펼쳐야 한다.
이 경우 당첨 경쟁률은 266대 1을 상회한다. 일반 1순위자의 경우 앞선 탈락자와 나머지 인원까지 더해져, 경쟁률은 840대 1을 웃돌 가능성이 크다.
전용 25.7평 초과분 역시 만만치 않은 경쟁률이 예상되지만 25.7평 보다는 낮다.
실시계획 상으론 채권입찰제가 적용되는 전용면적 25.7평 초과 아파트는 대략 7460여 가구다. 이 가운데 성남 거주자에게 공급되는 지역우선 물량은 공급가구수의 30%인 2240가구다. 수도권 거주자에게는 나머지 70%인 5225가구가 배정된다.
현재 성남 1순위(12만5000명)이 2240가구에 대한 당첨 경쟁을 한다고 가정하면 경쟁률은 대략 55대 1 정도다. 반면 수도권 거주자(98만명)는 성남 1순위 탈락자(12만 2000여명)와 함께 5225가구에 대한 청약 경쟁을 벌이기 때문에 경쟁률은 210대 1이라는 계산이 나온다.
다만 이 같은 경쟁률 추정치는 성남지역 우선 공급, 40세이상, 10년 무주택자 등에 대한 정확한 인원수가 확정되지 않았기에 어디까지나 산술적 추정치에 불과하다.
◇판교 25.7평 이하, 당첨 후 1억원 시세차익 추정
판교신도시가 각광을 받는 데는 뛰어난 입지와 함께 전용면적 25.7평 이하 주택은 분양가 상한제를 통해 공급된다는 데 있다.
반면 전용면적 25.7평 이상 아파트는 건설업체가 매입상한이 없는 완전경쟁 입찰 방식으로 택지를 분양 받기 때문에 최초 분양가가 크게 올라갈 전망이다.
우선 분양가 상한제가 적용되는 아파트는 건축비 상한가격에 택지비를 합산한 금액을 더해 분양가격이 결정된다. 이 경우 판교신도시 내 아파트 건축비는 대략 평당 330만~350만원 내외로 추정되고 있다.
또 판교 공동주택지 공급가격은 화성동탄신도시가 평당 440만~480만원선에 분양된 점에 비춰볼 때 건축비와 땅값을 합치면 대략 평당 770만~830만원 선이 된다. 여기에 건설업체 이윤(10%)과 추가비용(10%) 등을 감안하면 분양가는 대략 840만~910만원선이 될 것으로 추산된다.
32평형으로 환산할 경우 분양가는 2억6680만~2억9120만원 선이다. 현재 판교신도시와 인접한 분당신도시 정자동 일대 30평형대 평균 매매가격은 평당 1200만~1300만원선인 점을 고려하면 당첨 이후 최고 1억원 이상 시세차익이 가능할 것으로 추정되고 있다.
물론 판교신도시 내 25.7평 이하 아파트는 입주 후 2년6개월 동안 팔 수 없기 때문에 이에 따른 시세차익 폭은 다소 유동적이란 게 업계의 분석이다.
반면 채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과 아파트는 당장의 시세차익은 다소 힘들다는 게 중론이다. 이는 현재 예상되는 최초 분양가(평당 1400만~1500만원)와 주변 분당신도시 매매가와의 차이가 크지 않기 때문이다. 실제 현재 분당신도시의 40평형대의 경우 평당 매매가격이 1200만~1300만원 선에 불과한 상태다.
따라서 판교신도시에서 분양되는 25.7평 이상 아파트의 경우 아무리 새 아파트라고 해도 분양가가 평당 1300만원이 넘으면 당장 큰 시세차익을 기대하긴 어려울 것으로 보인다.
다만 판교에 분양되는 중대형 아파트는 강남을 겨냥한 아파트인 만큼 입주 후 강남권 시세에 근접한 가능성이 크다는 게 전문가들의 예상이다.
우리은행 PB사업단 안명숙 부동산재테크 팀장은 “중대형 평형 이상에서는 당장 시세차익을 기대할 순 없겠지만 속성상 분당보다는 강남권에 가까운 만큼 입주 후 시간이 지날수록 시세차익을 볼 가능성이 있다”고 말했다.
- (부동산레이다)새해는 다시 시작하자
- [양은열] 부동산이 폭등하던 2003년도에는 부동산의 급등으로 끝도 안 보인 부동산의 가격이 어디까지 올라갈 것인가 라고 반문할 때가 있었다. 그러나 참여정부가 들어선 지 2년이 지난 지금 10.29부동산 규제책 이후로 부동산 냉각을 염려할 정도로 부동산이 급락을 하였다.
왜 이렇게 부동산이 급등과 급락을 반복하면서 냉,온탕을 번갈아 왔다갔다 하는가? 생각해 보면 부동산이란 정책에 따라 춤을 추고 개발호재가 있는 곳에 반드시 가격 상승이 있고 이에 따라 많은 투자자들이 동반움직임으로 인하여 부동산을 물과 같이 흐르는 것이다. 간혹 물이 많이 쏟아져 홍수가 일어날 때도 있고 너무 가물어서 속이 타는 경우도 있다. 그러나 이때마다 이에 따른 땜질식 부동산 정책으로 일관하였기 때문에 부동산의 원리는 무시되고 정책에 의해 좌지우지 되며 부동산 시장은 왜곡되어 왔던 것이다.
참여정부 들어와서 부동산은 더욱 요동을 치고 있다. 가격은 안정되어 있지만 내부로 들어가 보면 심각한 부동산 갈등을 일으키고 있는 것이다. 매매가 이루어지지 않아 신규 아파트에 입주가 늦어지고, 따라서 건설회사는 자금의 압박을 받고 전세가는 곤두박질하여 역전세난에 집주인들은 어려움에 처해 있고, 다세대 주택들은 가격 하락으로 인해 깡통 빌라가 속출하여 2005년에는 경매대란의 시기가 도래할 것으로 예상이 된다. 10.29대책 이후로 집값을 잡기 위해 노력한 부동산 규제 일변도가 너무나도 격동의 부동산 시기를 도래하게 만들어 버린 것이다.
현 정부는 부동산 규제와 경기부양의 두 마리 토끼를 잡겠다고 2005년 경제계획을 잡고 있다. 그러나 과연 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있을까?
매우 어려운 길을 정부는 가겠다는 것이다. 그러나 이러한 일관성 없는 참여정부의 부동산 관련정책은 부동산 시장에 혼란만 가중시킨다. 부동산 정책이 발표되면 당정협의와 입법과정에서 내용이 자주 변경되거나 시행시기가 불확실하게 했기 때문이다.
참여정부의 대표적인 부동산 정책은 2003년 발표한 10,29 부동산 종합대책이었다. 이정우 정책위원장의 주도로 이루어진 이 부동산 정책은 세금위주의 부동산 정책으로서 처음부터 불안하기 짝이 없었다. 너무 급조된 정책들이었기 때문이었다.
주택거래신고제와 재건축 개발이익 환수제를 포함한 부동산 종합대책은 강남의 부동산을 잡기위한 제도로서 특히 재건축을 겨냥한 정책이었다. 그러나 시행시기를 두고 우왕좌왕하여 정부의 부동산 정책에 대한 신뢰에 상당한 금을 가게 만들었다. 특히 10월 신행정수도이전이 위헌으로 판결됨으로서 정부의 신뢰성에 대한 의구심은 극에 달했고, 따라서 향후에 실시되는 정책이 과연 지속될 것인가 라는 물음을 가지고 있는 사람들이 하나둘이 아니었다. 정말 안타까운 일이었다.
또한 2004년 들어 발표한 재건축단지 리모델링 관련정책이나 부동산 중개업법 개정안, 종합부동산세 및 부동산 관련세제, 펜션 규제책 유예등이 정책 발표와는 달리 발표시와 시행시기에 내용이 크게 변경되거나 축소되어 불확실한 상황에 접해 있는 상태다.
1가구 3주택 양도세 중과세는 또한 어떠했는가? 시행과 유보를 반복한 채 일단 시행 후 보완을 하겠다는 결론을 내렸지만 초등학생이 봐도 이해가 않되는 대목이다. 어떤 정책을 일단 시행해 보고 문제점이 발생하면 보완하겠다는 식이 어디 있는가? 그러는 사이 피해보는 해당 당사자의 피해는 누가 보상해 줄 것인가? 시간낭비와 인력, 막대한 재정적 낭비가 아닐 수 없다.
모두가 만족하는 정책이란 있을 수 없다. 그러나 시장 원리를 무시하고 일단 시행해 보겠다는 정책이 나온다면 정책에 대한 불신과 실망은 더욱 커질 수 밖에 없다. 지금의 참여정부는 정상적인 거래마저 극도로 위축되고 분양시장 침체로 이어져 건설경기가 추락한 뒤에나 일부규제를 완화해 부동산 시장에 숨통을 틔워주고 있다. 그러나 이정도의 규제 보완으로는 부동산 및 건설경기 부양에는 턱없이 부족한 실정이다. 과감한 규제완화책이 필요한 시기다.
부동산과 경제의 맥을 짓누르고 있는 부동산 투기지역이나 투기과열지구는 전면 해제해야 한다. 투기가 재발될 것 같아 못 풀고 있다면 너무나 어리석은 판단이다. 구더기 무서워 장 못 담그는 일과 무엇이 다르단 말인가!
정부의 정책은 일관성이 있어야 한다. 또한 정책시행에 잘못이 있다면 책임을 질 줄 알아야 한다. 정책은 있으나 책임이 없다. 순간순간 분위기를 봐가며 정책을 결정한다면 과연 전문가는 왜 있는 것인가?
특히, 부동산 정책은 현실성 있는 정책이어야 한다. 부동산 경기가 냉각되어 서민들은 부동산 매매는 물론 전세도 나가지 않아 고통을 받고 있는데 일단 시행해 보고 대안을 찾는다는 식의 정책이 있을 수 있단 말인가! 전형적인 탁상행정의 표본이다.
정부는 부동산 정책의 시행을 앞두고 오락가락하는 모습을 보여 시장혼란만 가중시켰다. 그러나 이와는 반대로 올해 7월까지 2003년 10,29부동산 대책의 완성을 위해 옥을 죄려고 하고 있다. 잘못된 판단이다. 시장경제를 알아야 한다. 명분만이 중하지 않다.
새해는 달라져야 한다.
2005년도에는 재건축 개발이익 환수제와 종합부동산세 그리고 보유세 강화 등으로 부동산을 잡겠다고 하나 결과적으로 재건축을 제외한 강남의 대형 아파트 값은 오히려 더욱 고공 행진해 온 것은 무엇으로 설명해야 할 것인가?
필자는 10,29대책이 발표가 있은 뒤에 이 정책은 실패할 것으로 예측했다. 공급이 부족한 대형의 아파트를 세금으로 잡겠다는 정책은 애초부터 잘못된 것이었기 때문이었다.
시간이 지나고 결국 서민들만 어려워 상항 아래 10,29대책을 빨리 전면 수정하여 시장원리에 의한 정책으로 전환하여야 할 것이다.
이를 위해서
첫째. 그동안 부동산 가격 폭등에 대응한 임시적인 규제조치를 완화하고 제도화해야 한다.
양도소득세 및 재건축 규제등 부동산 투기억제책 지정과 해제조건이 있는 임시적인 조치인 ‘투기지역’이나 ‘투기과열지구‘등은 즉시 해제 하여야 한다.
특히 400조가 넘는 부동자금이 부동산 규제 해제시 투기로 연결될 것으로 예상되어 규제를 완화시키지 않는다면 부동산 냉각에 따른 경제저하의 위험성은 더욱 클 것으로 예상된다. 부동산은 부동산 시장원리에 입각해 풀어야 할 것이다.
둘째, 무주택자 청약과 거래세 등은 시장원리에 맞게 정비하여야 할 것이다.
최근 무주택자 우선 분양을 세분화하여 만40세 10년 이상 무주택세대주에게 25.7평이하의 주택에 한해 우선공급40%를 적용하는 제도 신설은 무척 잘한 제도로 보인다. 이러한 무주택자 해소를 위해 정부는 적극 나서는 적극적인 제도로 풀어야 하며 규제로 일관된 정책은 너무 소극적이고 부작용만 양산하기 쉽다. 거래세 또한 적극 세금인하를 통하여 부담 없이 부동산을 취득과 양도를 하게끔 물줄기를 터 주어야 한다.
셋째, 재건축 규제를 당장이라도 해제하여야 할 것이다.
정부는 서민을 위한 부동산 정책을 편다는 명분아래 재건축을 억제하고 있다. 이는 심히 잘못된 정책 중의 하나이다. 그것도 부족하여 재건축 개발이익 환수제를 도입하여 상승 용적률 중에서 10-25%를 임대주택으로 신축하는 제도를 도입하였다. 이는 위헌 여부를 떠나 너무나 정부의 간섭이 강요된 정책 중의 하나이다.
재건축 가격이라는 것이 수요와 공급에 의해 결정된다. 특히 추가부담금 문제는 수요와 공급의 원리에 의해 결정되어야 부작용이 적다. 그럼에도 불구하고 정부는 재건축에 있어서 너무나 깊이 관여하고 있는 이상 이를 철폐하지 않으면 재건축 시장에 또 다른 부작용을 가져다 줄 것이 뻔하다. 과연 정부가 이를 인지하고 있는지도 의구심이 든다.
넷째, 부동산이 안정되어 있고 미분양이 많이 발생한 지역에는 세금부분을 통하여 경기와 분양을 활성화 시켜야 할 것이다.
미분양아파트가 발생한다는 것은 경기의 흐름이 막히고 있다는 증거다. 그럼에도 불구하고 정부는 이를 방관하고 있다면 아주 큰 실책을 하는 것이다. 다만 정부가 이를 인정하여 년초부터 100조 넘는 자금을 투자하여 경기를 활성화 하고 부양을 하겠다고 하니 다행스럽기도 하다.
다섯째, 경기가 불황으로 이어지는 시기에는 보유세를 내려 부동산 소유자에게 부담을 경감시켜 주어야 한다.
어찌되었든지 부자건 가난한 사람이건 누군가가 부동산을 소유하기 마련이다. 부자들에게 고가의 세금을 매겨서 부동산 취득기회를 박탈하고자 한다면 어느 누가 부동산을 취득하려고 하겠는가? 누군가가 부동산 주인이 된다. 따라서 불황기에는 부자들이 부동산을 매입하고 처리 하여야 부동산이 움직이게 된다. 아무리 가지고 싶어도 가난한 사람을 이를 소유할 힘이 없는 것이기 때문이다.
새해 2005년에는 규제 없는 세상에서 부동산이 움직이기를 바란다. 지금의 현실이 너무나 심화되고 왜곡된 부동산 시장을 정부 관계자는 하루 속히 깨달아서 더 늦기 전에 부동산을 활성화 시키고 경제를 안정 시켜야 할 것이다. 정책은 수시로 변경할 수 있지만 부동산 정가는 한번 정해지면 그 가격을 고집하는 경향이 강하기 때문에 부동산 고정화를 반대하는 것이다. 고정화를 깨뜨리는 것은 규제 철폐와 함께 부동산의 유연화로 가능한 것이다. 참여정부 들어와서 부동산 가격이 안정 되었다고 생각한다면 큰 오산 중의 오산이다. 부동산의 힘이 축적되고 있는 과정에 불과하다. 언젠가는 이런 축적된 힘이 발산할 경우 걷잡을 수 없는 방향으로 부동산이 튈 가능성이 있다.
정부관계자에게 부탁하건대 부동산의 가격은 수요와 공급에 의해 결정되는 것이지 정책에 의해 결정되는 것이 아님을 꼭 알았으면 하는 바램이다. 새해에는 부동산 투자원리에 맞추어 다시 시작하기를 간절히 바란다.
- 2월 신규 분양물량 줄고 입주는 크게 늘어
- [edaily 이진철기자] 내달 전국 30곳에서 1만300여가구의 신규분양이 실시되고 45개 단지에서 1만7600여가구의 새 아파트 입주가 실시된다.
4일 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 오는 2월 전국에서 분양예정인 아파트와 오피스텔, 주상복합 물량은 30곳 1만381가구(실)인 것으로 조사됐다. 이는 전년 동월(2만8725가구)에 비해 63.8%나 감소한 것이다.
유형별로는 ▲아파트 27곳 9939가구 ▲주상복합 2곳 340가구 ▲오피스텔 1곳 102실이 각각 분양된다.
지역별로는 서울 372가구, 경기 1270가구, 인천 613가구 등 수도권에서 2255가구가 분양되는 반면, 대전·충남 등 충청권은 행정수도 후속대책 발표의 기대감으로 건설사들이 분양시기를 대거 연기해 2월 분양물량이 한곳도 없는 것으로 나타났다.
지방에서는 5개 업체가 동시분양을 추진하고 있는 경남 양산 물금지구에서 2655가구가 분양되고, 부산과 대구에서는 779가구, 1585가구가 각각 공급된다.
◇수도권 2255가구 분양예정.. 충청권은 한곳도 없어
서울에서는 벽산건설(002530)이 양천구 신월동 대경연립 재건축을 통해 총 485가구 중 23평형 83가구와 32평형 24가구를 일반분양하고 명진그린건설은 성동구 용답동 미정연립을 재건축 물량으로 총 70가구중 32평형 단일 35가구를 일반에 공급한다.
이밖에 한신공영(004960)은 도봉구 창동에서 31평형 72가구, 44평형 126가구를 모두를 일반분양하고 SK건설은 강남구 역삼동에 주거용 오피스텔 32평~68평형 102실을 공급한다.
경기와 인천지역에서는 이수건설이 광명시 철산동 삼덕진주아파트를 헐고 총 445가구 가운데 24평~39평형 87가구, SK건설이 경기도 의정부시 가능동 가능주공 재건축물량으로 총 1019가구중 조합원분을 제외한 24평~42평형 542가구를 각각 일반에 공급할 예정이다.
또 화성산업이 용인 기흥읍 보라지구 3블럭에 45평형 24가구, 56평형 108가구와 금호산업(002990)아 인천 서구 불로지구 39블럭에 32평형 단일 총 412가구를 분양한다.
지방에 공급되는 대단지로는 우남종합건설이 경남 양산시 물금읍 양산물지구 24블럭에서 27평~46평형 638가구와 월드건설이 대구 수성구 노변동 353번지 일대에 30평~76평형 752가구를 각각 분양한다.
신안이 목포시 용해동 용해1단지 주공아파트를 재건축사업으로 총 1472가구중 32평~48평형 600가구와 한국토지신탁(034830)이 경남 김해시 진영읍 진영지구 4블럭에 공급하는 28평~46평형 953가구도 눈길을 끈다.
한편, 2월 전국에서 새로 입주하는 아파트는 45개 단지, 1만7639가구인 것으로 조사됐다. 이는 지난해 같은 기간(16곳 6586가구)과 올 1월 입주물량(1만1130가구)에 비해 크게 늘어난 규모다.
지역별로 ▲서울 16개 단지 4638가구 ▲경기 11개 단지 3335가구 ▲인천 2개 단지 443가구 등이고 부산과 대구 등 지방에서는 16개 단지 9223가구가 입주를 시작한다.
- 삼성건설, 2005년1만3000가구 분양 예정
- [edaily 윤진섭기자] 삼성물산(000830) 건설부문은 2005년에 잠실시영, 잠실주공 1·2단지 등을 포함해 총 1만 3000가구의 주택을 공급할 계획이라고 30일 밝혔다.
삼성물산 건설부문이 공급 예정인 주요 단지를 살펴보면 강남권에선 잠실주공 1단지, 잠실주공 2단지, 잠실시영, 가락한라 등이며, 강북권에선 용산 도심재개발, 마포 3-2도심재개발, 목동 트라팰리스, 전농 3-2구역, 석관 1구역 등이다.
수도권에서 과천 3단지와 11단지 재건축, 그리고 인천간석 주공 재건축 등이 있다.
주요 지역별 분양 물량을 살펴보면 잠실주공 1단지는 25~45평형 5678가구로 72개동이 건립된다. 삼성물산 건설부문, 대림산업, 현대건설, 현대산업개발이 공동으로 시공하며 내년 4월에 착공해 2008년 상반기 준공예정이다.
잠실주공 2단지는 12~48평형 5563가구로 65개동으로 지어지며 삼성물산 건설부문, 대우건설, 대림산업, 우방 등이 시공한다. 내년 상반기 중 착공해 2008년 상반기 준공예정이다.
용산공원 남측 도심재개발 사업은 현대건설과 공동으로 시공하며 총 1만5000평 부지에 지상 34~40층 6개동 1014가구가 들어설 예정이다. 아파트 888가구중 조합분을 뺀 가구수와 오피스텔은 동시분양을 통해 일반에 공급될 예정이다.
마포3-2 도심 재개발은 마포구 아현동 614-1번지 일대 노후 주택을 허물고 지하 4층, 지상22층 1개동 트라팰리스 120가구를 공급하는 사업이다.
- 잠실주공 5단지, `재건축이냐 리모델링이냐`
- [edaily 윤진섭기자] "재건축이냐 리모델링이냐"
서울 송파구 잠실주공 5단지가 재건축 추진이냐 리모델링 전환이냐를 둘러싸고 내홍에 휩싸였다. 이 아파트는 총 4139가구의 규모로 강남권 고밀도 재건축 추진 단지 중 최대규모를 자랑하고, 사업규모만 1조원을 넘는 대단지 사업이다.
28일 잠실주공 5단지 재건축 추진위와 관련업계에 따르면 상가를 포함해 총 4139가구(실제 주택조합원은 3930가구)로 34~36평형으로 이뤄진 이 아파트는 당초 용적률 292%를 적용, 46~64평형 4900가구로 재건축을 할 계획이었다.
그러나 이 아파트는 소형평형의무비율, 임대아파트 건립, 그리고 용적률 제한 등 각종 규제로 지난 2003년 12월말 재건축 조합 인가 후 지금까지 사업진행에 어려움을 겪어 왔다.
이에 일부에서 리모델링 준비모임을 결성, 세 차례의 사업설명회를 개최하는 리모델링 전환 움직임을 나타내고 있다.
그러나 최근 재건축 추진 위원회가 종전 서울시에 요구하던 재건축 용적률 250%를 고밀도 수준인 230%로 낮춰 추진하는 것을 검토하고, 소형평형의무비율을 피하기 위해 평형 1대 1 재건축을 추진하면서 또 다시 재건축 전환을 모색해 향후 그 결과에 귀추가 주목되고 있다
◇`평형 1대1 재건축, 소형평형의무비율 피할 수 있다`..잠실재건축 추진위
서울시가 고밀도 재건축 단지에 대해 잇따라 용적률 230% 안을 내놓고 있는 가운데 잠실 주공 5단지 재건축 조합도 이에 맞춰 개발계획을 다시 짜고 있는 상태다.
특히 소형평형의무비율에 대해선 평형 `1대 1`재건축을 통해 `중소형 의무건립`을 피하는 안을 유력하게 검토하고 있는 실정이다.
잠실주공 5단지<사진-부동산뱅크제공> 재건축 추진위 관계자는 "용적률이 확정되지 않았지만 타 지역을 고려할 때 230%가 유력하고, 이 정도 용적률이라면 재건축을 추진할 수 있는 수준이라고 판단하고 있다"고 말했다.
이어 그는 "최근 건교부로부터 평형 1대1 재건축을 추진할 경우 소형평형의무비율을 유지할 필요가 없다는 유권해석을 받았다"라고 말했다.
그는 또 "이를 적용할 경우 평형 1대 1 재건축을 추진하면서, 늘어나는 용적률만큼을 34평형 이하 주택으로 분양, 이를 통해 건립비용을 회수하는 안이 유력하게 검토되고 있다"고 전했다.
현재 잠실주공 5단지 재건축 추진위가 검토하고 있는 평형 1대 1 재건축은 종전 34, 35, 36평형에 맞춰 재건축을 추진하는 것.
그러나 재건축 추진위원회는 이들 평형이 구청 등기부상에 34평형의 경우 31평, 35평형은 32평, 그리고 36평형은 33평형으로 등재돼 있어 평형 1대 1 재건축을 할 경우 실제 분양 평형은 41~42평형이 될 것으로 예측하고 있다.
또 잠실주공 5단지 재건축 추진위는 이를 통해 소형평형의무비율을 피할 경우 총 건립가구 5330가구(용적률 230% 적용)에서 주택조합원 3930가구를 제외한 약 1400가구를 종전 최소평형인 32평형으로 지어 일반분양할 계획이다.
이 경우 평당 2000만원에 아파트를 일반분양해 총 8900억원의 수익을 거둬, 이를 재건축 건립비로 충당한다는 게 추진위의 복안이다. 물론 이 아파트의 경우 후분양으로 분양이 되지만, 입지가 뛰어나 사전에 건설회사나 다른 금융기관으로부터 분양 수익만큼의 차입은 가능하다는 게 5단지 재건축 추진위의 설명이다.
잠실주공 5단지 추진위 관계자는 "재건축 추진에 큰 걸림돌인 소형평형의무비율은 평형 1대 1 재건축으로 해결하고, 또 다른 문제인 개발이익환수제도는 아직 시행여부가 불투명해 마땅한 대책은 세워놓지 않고 있다"고 전했다.
그러나 그는 "설령 개발이익환수제도가 확정돼 임대아파트를 건립하더라도 건립 규모가 작아 재건축 추진에 있어 조합원들에게 커다란 금전적 부담은 되지 않을 것이란 게 추진위 내 분위기"라고 말했다.
아울러 그는 일부 주민들이 리모델링 전환을 추진하는 것에 대해 "지반이 약해 내진 설계가 힘들고, 비용도 만만치 않게 들어간다"며 "재건축 추진의 길이 열리고 일반분양을 통해 사업비 부담도 덜 수 있는데, 굳이 리모델링으로 선회할 이유가 없다"고 리모델링 추진 움직임을 일축했다.
◇리모델링 추진위, `각종 규제 피하기 위해선 리모델링이 최선`
반면 주민 중 일부는 리모델링 준비 모임을 결성, 지난 8월~10월 사이 모두 세 차례의 사업설명회를 개최하고 최근엔 단지 내 상가에 사무실을 여는 등 움직임을 보이고 있다.
현재 준비모임이 내놓은 리모델링 증가 효과는 ▲34평형→48평형(전용면적 증축효과 14.58평) ▲35평형→49평형(15평) ▲36평형→50평형(15.26평)으로 각각 추산하고 있다.
또 리모델링 비용도 34평형은 1억2000만원, 35평형 1억2250만원, 36평형은 1억2500만원으로 예상하고 있다.
잠실 5단지 리모델링 준비모임 관계자는 "리모델링으로 전환할 경우 소형평형의무비율이나 용적률 제한, 개발이익환수제도 적용 등을 모두 피할 수 있다"면서 "특히 리모델링으로 전환할 경우 중대형 전환이 가능해 이를 통한 아파트 가격 상승도 크기 때문에 주민들의 관심이 높다"고 전했다.
아울러 재건축 조합의 추진안에 대해 그는 “설령 소형평형의무비율은 피한다고 해도 개발이익환수제도, 후분양 등은 어떻게 대비할 것인지 의문”이라며 “무엇보다 평형 증가폭이 적고, 32평형 위주의 단지가 될 가능성이 큰 상황에서 주민들의 이해를 얻기엔 역부족”이라고 말했다.
한편 리모델링 추진위원회는 리모델링 사업 추진을 위해 조합원 동의를 받는 데 총력을 기울이고 있다.
리모델링 추진위원회 관계자는 “도시 및 주거환경정비법에는 50%에 대한 주민동의를 받으면 리모델링 조합 설립 추진이 가능한 것으로 알고 있다”며 “주민들간 공감대가 형성돼 있어 이에 대한 주민동의율을 높이는 데 총력을 기울이고 있다”고 전했다.
이에 대해 재건축 추진위는 “재건축이 가능한데도 불구하고 리모델링 조합이 마치 큰 문제가 있는 듯한 유언비어를 유포해 주민들을 혼란스럽게 하고 있다”며 “현재로선 재건축 추진상의 변경은 없다”고 말했다.
- (04 부동산결산)②아파트 강남불패 `종지부`
- [edaily 윤진섭기자] 2004년 부동산 시장은 지난해 정부가 내놓은 10.29 부동산 대책이 단계적으로 시행되면서 전반적으로 침체를 면치 못했다.
특히 강남권 재건축 아파트는 주택거래신고제와 재건축 개발이익환수제 등의 조치로 된서리를 맞았고, 결국 외환 위기 이후 투자 수익률이 마이너스로 떨어지는 약세를 나타냈다.
아파트 분양 시장도 판교를 염두에 둔 청약 수요자들이 통장 사용을 유보하면서 전반적인 침체를 이어갔고, 주상복합아파트 시장은 시티파크 분양으로 초반 반짝 상승세를 탔지만 분양권 전매 제한 등 각종 규제로 열기가 오래가지 못했다.
상가나 펜션, 오피스텔 등 틈새 시장도 경기 침체와 맞물려 별다른 반사이익을 얻지 못했다. 반면 토지시장은 신행정수도 이전 등 각종 개발 호재에다 주택 시장에서 빠져나온 여윳돈이 몰리면서 상승세를 탔다.
◇전국 아파트 가격 6년만에 안정세..전세가격 큰 폭 하락 `역전세난`우려
올해 아파트 시장은 정부의 각종 부동산 대책이 쏟아지면서 깊은 침체에 빠졌다. 특히 4월 말에 집중된 주택투기지역 확대와 취득·등록세를 실 거래가격을 기준으로 내는 주택거래신고제 시행(대상 지역 서울 강남·송파·강동·용산, 경기도 과천·분당)은 아파트 시장 침체에 결정적 역할을 했다.
또 강남권을 중심으로 한 재건축 아파트 시장<사진>은 연이어 나온 임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도 도입, 그리고 1가구 다주택자 양도세 중과ㆍ종합부동산세 시행 방침이 차례로 예고되면서 일반ㆍ재건축 가릴 것 없이 약세를 나타냈다.
이를 반증하듯 부동산 114 조사에 따르면 외환위기 이후 99년부터 꾸준한 상승세를 보이던 아파트 가격이 6년 만에 안정됐다. 올해 전국 아파트는 0.29% 소폭 오르는 데 그쳤고, 서울(0.62%)보다 경기도(-1.45%) 집값의 하락폭이 더 컸다. 강남구도 3.18%가 내려앉아 `강남 불패신화`에 종지부를 찍었다.
특히 아파트에 대한 투자 수익률은 큰 폭으로 하락 강남구의 투자수익률이 외환위기 이후 처음으로 -0.62%를 기록하는 양상을 보였다.
서울은 용산구(10.02%) 종로구(6.67%) 성동구(5.67%) 광진구(4.43%) 등 뉴타운 추진이나 뚝섬 공원화 등 호재지역 집값 상승이 강남권 집값 하락을 상쇄하는 효과가 있었다.
충청권은 10월 행정수도 위헌 결정전까지 급등 양상을 보였으나 이후 소폭 떨 어졌다. 하지만 10월까지 집값 상승폭이 워낙 커 충남 연기(38.73%)나 공주(20 .08%) 집값은 여전히 전국 최고 상승률을 기록했다.
전셋값은 예년보다 늘어난 입주 물량과 경기침체로 전세 이사 수요가 줄며 전년 대비 서울 -3.58%, 경기 -4.23%, 인천 -5.77% 등을 나타냈다. 이는 수도권이 대규모 입주가 많아 약세가 두드러졌고 전국적으로는 -2.76%가 하락했다.
이 같은 전세가격의 하락세 속에 전셋집을 빼지 못해 이사를 못 가는 `역전세난`이 심각하게 나타났다. 실제 경기도 용인 일대는 지난 6월 말 입주가 몰리면서 32평형이 전세가격이 6000만원까지 하락하는 등 빈집이 속출하기도 했다.
◇강남권도 미분양 아파트 시대..미분양 물량 급증
서울 동시분양 시장은 상반기 잠실 3, 4단지에 청약자가 몰렸으나 이후 극도의 침체를 보여 8차 0.8대1, 9차 0.5대1, 10 차 0.5대1, 11차 0.7대1 등 줄곧 1대1을 밑돌았다.
반면 아파트 분양가는 침체된 청약 시장과는 달리 꾸준히 상승해 올해 강남구에서 분양된 아파트의 평균 분양가는 평당 1994만원으로 작년(1677 만원)보다 18.9% 올랐다. 송파구도 작년 1404만원에서 올해 1696만원으로 20.8%가 뛰었다.
분양 시장 침체가 이어지면서 미분양 물량도 크게 늘어나는 양상이다. 인기지역으로 분류되는 강남권 잠실 3, 4단지의 경우 계약 포기 물량이 늘면서 미분양이 발생했고, 수도권 지역은 사전 예약자에 대한 청약이 순위 청약을 웃도는 게 다반사가 됐다.
이를 분위기를 반영하듯 미분양 아파트는 11월 말 현재 전국의 미분양 주택수가 6만4000호를 넘은 것으로 파악됐다.
이는 지난 10월말 대비 5755호(9.8%) 증가한 것으로 주택경기 회복직전인 200년 3월 수준(6만4550호)으로 수도권의 경우 올 4월 이후 계속 증가세를 보이고 있다.
지역별로는 서울 및 경기도가 10월 대비 각각 76호(13.8%), 2621호(21.1%) 증가했다. 수도권 지역에선 인천광역시만이 485호(21.8%) 감소했다.
지역별로는 ▲울산(1269호, 392.9%) ▲ 충남(1863호, 22.8%) ▲ 경기(2621호, 21.1%)에서 총 5753호가 발생하는 등 전국에서 고르게 늘어나는 추세다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 "10. 29 부동산대책을 비롯해 주택거래신고제 실시 등 규제책이 강화되면서 그동안 시장을 주도했던 재건축 아파트와 분양권이 직격탄을 맞았다"고 말했다.
이어 안소장은 "아파트 가격이 안정세를 보였지만 거래를 너무 위축시켜, 향후 거래 활성화가 숙제로 남겨진 한 해"라고 정리했다.
- (04 부동산결산)①냉온탕식 처방으로 `골병`
- [edaily 윤진섭기자] 올해 부동산 시장은 정부 정책의 영향력이 그 어느 때보다 강하게 작용했다. 정부는 `10. 29 부동산 대책`이후 주택, 토지에 관한 각종 후속대책을 내놓으면서 1년 내내 시장을 압박, 전반적인 시장 안정에 주력했다.
하지만 부동산 시장 안정세를 유지했다는 평가에도 불구하고 정상적인 부동산 거래마저 중단시켰다는 비난은 면치 못하고 있다는 게 업계의 평가다. 이런 지적 속에 하반기 들어 정부는 지방 투기과열지구 부분 해제와 주택거래신고제 해제 등 각종 규제를 조금씩 완화하는 조치를 단행했다.
물론 이는 건설경기 부양을 위한 소극적 조치일 뿐 전반적인 정책 기조는 `규제 일변도`라는 게 업계의 평가다. 올해 선보인 각종 부동산 정책과 흐름, 그리고 내년도에 시행될 부동산 정책을 점검해본다.
◇4월 주택거래신고제 지정 이후 규제 일변도 지향
상반기 부동산 시장은 10. 29 부동산 대책 이후 하락했던 아파트 가격이 잠실 저밀도 지구를 중심으로 가격 상승세를 보이는 양상이었다. 특히 시티파크와 위브더스테이트 등 주상복합 아파트 시장이 청약 과열 양상을 보이면서 분양 시장마저 들썩이는 모습을 나타냈다.
그러나 4월말 서울 강남·송파·강동구와 경기 성남시 분당구 등 4곳에 대해 주택거래신고제를 처음 적용하면서 아파트 시장을 하락세로 돌려놓는 결정적 역할을 했다. 이어 용산과 경기도 과천을 추가 지정하면서 이들 지역은 거래가 중단되고 가격이 하락하는 등 극심한 침체기를 맞기 시작했다.
해당 지역은 과세표준 인상에 따라 취득ㆍ등록세가 종전에 비해 2.5배 이상 급등하면서 아파트값 폭등세를 꺾는 역할을 했다.
때마침 불어닥친 시티파크와 부천 위브더스테이트의 청약 열풍 역시 정부가 주상복합 분양권 전매 완전금지 대책을 내놓으면서 그나마 호황(?)을 누렸던 주상복합 시장도 진정세로 돌아서게 됐다.
주택시장이 침체 국면을 맞으면서 시중의 부동자금이 토지시장으로 몰릴 조짐을 보이자 정부는 서둘러 각종 대책을 발표했다.
우선 도시지역 내 녹지 및 비용도 지역, 비도시지역 임야와 농지에 대한 토지거래허가 기준면적으로 종전보다 절반 수준으로 각각 낮췄고, 신행정수도 후보지 주변을 중심으로 주택투기지역, 투기과열지구 등을 잇따라 지정했다.
이에 따라 현재 대전 충청권은 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주시, 충북 청주시 청원군 등 10곳은 주택투기지역으로 ▲ 대전 서·유성구 충남 천안 아산 연기군, 충북 청원군 등 15곳은 토지투기지역 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주 계룡시 연기군, 충북 청주시 청원군 등 11곳은 투기과열지구로 지정돼 있다.
이밖에 정부가 부동산 보유과세를 대폭 현실화하는 방향으로 재산세제를 개편한것도 부동산시장 안정에 크게 기여했다.
◇시장 침체 깊어지면서 하반기 들어 완화조치 단행
이 같은 정부의 규제 일변도 규제 정책은 하반기 들어 서서히 바뀌기 시작했다. 건설 수주와 미분양 증가 등 건설, 주택시장이 침체국면을 벗어나지 못하자 정부는 각종 제도의 탄력 운용을 본격적으로 검토하기 시작했다.
하반기 들어 해제된 규제 중 첫 번째는 주택투기지역의 부분 해제다. 재정경제부는 지난 8월 20일 부산 북구, 해운대구, 대구 서구.중구.수성구, 강원도 춘천시, 경남 양산시 등 7개 지역을 주택투기지역에서 처음으로 해제했다.
이어 지난 23일에는 ▲ 서울 중랑구, 서대문구 ▲ 인천남동구, 부평구 ▲ 경기 의왕시, 군포시, 고양시 덕양구, 하남시 등 8곳이며 지방은 ▲ 대전 서구, 유성구, 대덕구 등을 추가로 해제시켜 거래 활성화를 꾀하는 조치를 단행했다.
투기지역은 양도세가 실거래가로 부과되는 지역으로, 투기지역에서 해제되면 양도세 부담이 낮아져 그만큼 거래가 늘어나게 된다.
또 건교부는 송파구 풍납, 거여.마천동, 강동구 하일.암사.길동, 강남구 세곡동 등 7곳을 주택거래신고지역에서 전격 해제했는데 주택거래신고지역이 부분적이나마 해제된 것은 이 제도가 시행된 지난 4월 이후 처음이다.
건교부는 이와 함께 부산과 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 지방 6곳 투기과열지구에 대한 분양권 전매제한 기간을 `소유권 이전 등기시까지"에서 `분양계약후 1년 경과시까지로" 완화하고 투기과열지구내 재건축 후분양제도도 일부 완화했다.
◇`10.29 부동산대책` 내년부터 본격화..국회 통과가 관건
정부는 침체된 시장에 숨통을 터주기 위해 일부 규제를 완화하고 있지만 10. 29 부동산 대책 중 상당수가 내년에 시행이 예정돼 있어, 규제에 따른 부동산 시장 약세는 내년에도 이어질 것으로 업계에선 예상하고 있다.
내년에 시행될 주요 부동산 정책으로는 종합부동산세 및 주택 가격공시제도, 원가연동제, 채권입찰제, 재건축개발이익환수제, 부동산실거래가 신고 의무화 등이 있다.
물론 현재 국회에서 종부세, 재건축개발이익환수제, 부동산중개업법 처리가 늦어지고 있지만, 이들 법안은 참여정부의 핵심 법안으로 인식해 반드시 처리할 것을 고수하고 있어 늦어도 내년 임시국회에서 통과될 가능성이 높다.
주요 법안을 살펴보면 우선 내년 3월 초부터는 아파트 분양 및 택지공급에서의 투기수요 차단을 위해 원가연동제와 채권입찰제가 본격 시행된다.
원가연동제는 공공택지내 25.7평 이하 공영.민영아파트에 대해 지금처럼 택지를 감정가격으로 공급하되 분양가를 적정한 선에서 규제하는 것이며 채권입찰제는 공공택지내 25.7평 초과 아파트에 대해 채권을 가장 많이 사겠다고 하는 업체에 택지를 공급하는 제도다.
이 제도는 내년 6월 분양예정인 판교신도시도 당연히 적용되는데 앞으로는 턱없이 분양가를 높게 책정하거나 웃돈을 받고 공공택지를 제3자에게 넘기는 행위가 상당부분 사라질 전망이다.
임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도는 현재 국회에서 여, 야간 논쟁이 벌어지고 있어 올해 내 통과는 힘들 것으로 점쳐지고 있다. 그러나 내년 2월 임시국회내에서 이 법안에 대한 논의가 다시 돼, 통과될 가능성이 커 늦어도 내년 6월 이후엔 시행될 것으로 점쳐지고 있다.
이 법안은 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%만큼을 임대아파트로 환수(표준건축비를 주고 매입)하는 대신 인센티브(25%)를 부여키로 했다.
또 이미 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 환수하는 내용을 담고 있다.
내년부터 `1가구 3주택 보유자 양도세 중과 방침"도 예정대로 시행된다. 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면 다주택자들은 집을 팔때 양도차익의 60%를 세금으로 내야하기 때문에 부동산시장에 미치는 충격이 상당할 전망이다.
또 이번 임시국회 내 처리가 미뤄졌지만 부동산 실거래가 신고 의무화 조치도 내년 하반기부터 시행될 가능성이 높다.
이 제도는 부동산 거래시 중개업소들로 하여금 실거래가에 의한 계약내용을 시.군.구에 반드시 통보토록 하는 것으로 이중계약서 작성 관행이 근절되면서 부동산시장이 선진화, 투명화되는 효과가 있다.
그러나 참여정부가 역점 정책으로 추진한 종합부동산세 및 주택 가격공시제도 등 일부 법안은 여전히 국회 내에서 논란을 빚고 있어 제때 시행이 불투명한 상태다.
- (부동산레이다)2005년도 어디에 투자할 것인가?
- [양은열] 2004년을 돌이켜 보면 부동산이 이토록 요동을 치고 격동하며 정부의 부동산 정책이 누구 때문에 이처럼 오락가락하는가라는 책임도 없는 한해였음을 단적으로 느낀 한해였다. 특히 정부의 정책마저 신뢰를 잃어 그 무엇도 누구도 믿지 못하는 시대가 도래한 것이다.
지난해 10,29 대책이후로 2004년 정부는 강력한 부동산 정책을 도입하여 거품을 가라앉히고 투기를 억제하였지만 그 결과 부동산 시장은 폭등에서 냉각으로 돌아서 버려 더 이상의 거래도 이루어지지 않는 동맥경화 환자를 만들어 버린 것이다. 또한 행정수도 이전 위헌에 따른 후유증은 충청도 토지시장을 공항상태로 만들어 버렸다.
이러한 가운데 정작 보호 받아야할 서민들의 부동산은 재산세의 인상으로 내년에는 보통 3-5배정도 세금이 올라갈 전망이다.
특히 지난 4월 본격적으로 도입된 주택거래신고제는 주택가격을 주도해 나가던 강남권을 포함하여 수도권전반적인 거래시장을 잠재웠다. 그 영향은 지방으로 이어져 지방부동산은 아사상태가 되었다.
그렇다면 2005년 부동산 시장은 어떻게 변화될 것인가? 먼저 정책부터 파악해 보기로 하자.
첫째, 부동산 거래세 인하다.
1월1일부터 아파트를 취,등록할 때 기존의 5.8%에서 신규분양아파트는 4.6%로 줄어들고 기존 아파트는 4.0%로 1.8%가 줄어든다. 그러나 기존에는 시가의 20-30%정도밖에 없는 시가표준액에 따라 취,등록을 하였으나 현재는 시가의 70-90% 수준으로 올라가기 때문에 이미 거래세를 많이 내고 있는 강남의 주민들보다는 강남권일부를 제외한 지역에서 거래세에 자유롭지 못하다.
둘째, 1가구 3주책 소유자에게 양도세 중과다.
오락가락의 대명사 정책이다. 이런 정책까지 대통령의 재가를 받아야 한다는 사실에 안타깝기 그지없다.1가구 3주택이상인자가 주택을 제일 먼저 팔면 양도차익에 대한 일반 9%-36%의 일반 세율보다 높은 60%세율로 세금을 낸다. 일반 서민 주택에 상당한 심리적 압박을 주는 제도다.
셋째, 원가 연동제와 채권입찰제 도입이다.
공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와 민간업체가 공공택지에 분양하는 전용면적 25.7평 이하 아파트는 택지비, 공사비, 설계.감리비, 부대비용등 원가를 공개한다. 그러나 거꾸로 전용면적 25.7평 이상의 경우 채권입찰제를 도입하여 분양가가 상승하여 상당 한 가격 차이를 누릴 것으로 보인다.
넷째, 종합부동산세 과세대상 확정이다.
종합부동산세등 부동산 보유세로서 6월에 실시하면 상당주택시장이 타격을 입고 있다.
다섯째, 재건축 개발이익환수제 실시다.
재건축 아파트를 겨냥한 정책으로 상당기간 논란이 될 것으로 보인다. 재건축 개발이익 환수제를 도입하여 재건축아파트에 임대주택을 의무화 한 법시행 이전 단지는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%를 임대아파트로 지어야 하고, 사업승인을 받았지만 분양승인을 신청하지 않은 재건축 단지는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 아파트를 임대로 지어야 한다.
여섯째, 부동산 실거래가 신고 의무화다.
부동산 중개업법 개정안이 7월에 실시 예정이다. 전국의 모든 부동산 거래를 실거래가격으로 통일하는 것으로 되었다.
그렇다면 어떤 종목에 어디에 투자할 것인가?
2005년 부동산 투자포인트를 지적하면 다음과 같다.
첫째, 아파트시장이다.
지역적 평형별 차별화가 더욱 심하게 나타날 것이다. 아파트시장은 대형과 신규아파트를 중심으로 꾸준히 오를 것으로 보인다. 그러나 서민아파트나 소형아파트는 2005년에도 상당기간 어려움을 처 할 것이다. 전반적으로 급등락 없이 보합 또는 하향 안정세로 갈 것이다. 그러나 2006년에 가서는 상황은 확 바뀐다는 사실을 기억하기 바란다.
둘째, 토지시장이다.
2004년도보다는 상당 위축될 것으로 보인다. 행정특별시를 만들어 충청도 땅을 수용하겠다고 하나 연기 공주지역 2,160만평이나 되는 토지를 무슨 용도로 개발할 수 있겠는가? 따라서 경제회복과 경기의 흐름에 따라 영향을 받는 토지는 둔화되겠지만 개발호재에 따라 토지는 춤을 출 것으로 보인다. 토지는 고수들만의 리그전임을 암송하자.
셋째, 재건축시장이다. 재건축 시장은 상당기간 답보로 갈 것이다. 재건축을 위한 규제를 풀기 시작할 때 쯤에 가서나 투자여유자금을 가지고 중장기투자를 해야 있지 않을까 한다.
넷째, 주상복합 및 오피스텔시장이다.
분양권 전매 제한과 건축규제 영향을 받아 하향 안정세가 유지 될 것이며 오피스텔의 경우 공급과잉으로 하락세를 면치 못할 것이다. 그러나 대형평형 주상복합과 대형평형주거용 오피스텔은 상당기간 강세를 유지할 것이다.
다섯째, 상가의 경우는 경기회복여부가 관건이다.
소비가 살아나지 않을 경우 상가시장은 타격을 받을 수 있겠으나 대형쇼핑몰은 공급과잉과 투자심리 위축으로 어려움이 예상된다. 그러나 상가는 미래를 투자하는 것이다. 목좋은 지역의 1층 상가등은 투자대비 효과를 계산하여 투자가치가 있을 것으로 판단한다.
여섯째, 신규아파트시장은 상당기간 미분양이 속출할 것이다. 서울의 강남권을 중심으로 분양하는 신규 아파트는 강세를 유지하겠지만 지방이나 수도권까지 영향을 끼치지를 못할 것이다.
그렇다면 어떤 방법으로 투자에 임해야 할까?
하나, 정부정책과 금리변화를 주시하고 저평가된 상품에 눈을 돌려야 한다.
둘, 향후 부동산 투자는 단기 시세차익보다는 중장기적인 관점에서 접근하여야 할 것이다.
셋, 실수요자인 경우 자금계획에 다른 타이밍 선택이 매우 중요하다.
넷, 금리의 움직임을 주시하자.
다섯, 여윳돈이 아닌 대출로 투자에 나서는 것은 자제해야 한다. 자기투자비율은 최소 70%를 유지하여야 한다.
여섯, 상품선택뿐 아니라 투자규모를 본인의 연간 수입과 연계하여 투자하여야 한다.
일곱, 정책의 직접적인 영향을 받는 상품을 멀리하고 개발호재가 있는 곳을 찾아야 한다.
여덟째, 주 5일 근무제 실시로 전원형아파트, 펜션, 고급빌라, 전원주택등도 웰빙 바람에 따라 서서히 관심을 가져두어야 한다.
- 세금부담 적고 시세저렴, 내년 입주 분양권 ´주목´
- [edaily 이진철기자] 부동산 관련 세제개편을 앞두고 기존 아파트 매입에 비해 세금부담을 줄일 수 있는 내년 입주예정인 분양권이 주목받고 있다. 더욱이 최근 주택시장이 침체된 여파로 시세보다 낮은 급매물도 쉽게 찾을 수 있어 내집마련을 원하는 실수요자들은 관심을 가져볼 만 하다.
21일 업계에 따르면 내년부터 아파트 취득관련 세율이 인하될 예정이지만 기존아파트는 과세표준이 지방세 시가표준액에서 기준시가로 변경돼 세금부담이 오히려 늘어날 전망이다.
반면, 내년부터 입주예정인 분양권은 과표가 올해와 마찬가지인 분양당시의 분양가로 매겨지기 때문에 세율 인하효과를 톡톡히 볼 것으로 예상된다. 게다가 분양권은 잔금을 입주시 납부하기 때문에 일시에 목돈이 들어가지 않아도 되는 장점도 있다.
분양권은 서울·수도권과 같은 투기과열지구에서 거래할 수 있는 단지가 점차 줄어들고 있어 희소성도 커지는 상황. 2002년 9월6일부터는 1년 이상 보유하고 중도금도 2회 이상 납입해야 전매가 가능했으나, 2003년 6월 7일부터는 분양권 전매가 전면 금지됐기 때문이다.
결국 2003년 6월 이전에 분양한 아파트만 한번 거래를 할 수 있고, 내년부터는 거래할 수 있는 분양권이 거의 사라진다. 따라서 앞으로 새 아파트를 구입하려면 청약을 하거나 미분양을 구입하는 방법밖에 없게 된다.
강현구 닥터아파트 정보분석실장은 "부동산경기가 침체되면서 분양권도 시세보다 싼 급매물이 속속 나오고 있다"며 "투기과열지구내 분양권은 매입후 입주할 때까지 전매가 금지되기 때문에 입지여건 뿐만 아니라 단지규모, 건설업체 브랜드 등을 면밀히 따져보고 매입여부를 결정해야 한다"고 말했다.
◇서울·수도권 전매가능한 내년 입주예정 주요 분양권
롯데건설이 양천구 목동 동신아파트 재건축물량으로 짓는 ´낙천대´는 24평~54평형 1067가구로 구성된다. 입주는 2005년 6월 예정이다. 오는 2007년말 개통예정인 지하철 9호선을 이용할 수 있으며, 공항로, 등촌로 등의 진입이 수월하다.
한신공영(004960)은 성동구 금호동 1433번지 일대 금호7구역을 재개발하는 ´한신휴´는 24평~46평형 총 323가구로 이루어져 있으며, 내년 6월 입주예정이다. 지하철 3호선 금호역과 5호선 신금호역을 걸어서 이용할 수 있고, 독서당길, 강변북로, 동호대교 등을 통해 강남북으로 연결된다.
한화건설이 강서구 염창동 짓는 ´꿈에그린´은 25평~47평형 총 422가구로 구성된다. 입주는 내년 3월 예정이다. 지하철 2호선 당산역과 5호선 목동역을 자동차로 10~15분 정도 이용할 수 있으며, 현재 공사중인 지하철 9호선 도시가스역이 도보거리에 들어선다.
대우건설(047040)이 성북구 길음동에 ´푸르지오´ 23평~50평형 총 2278가구를 건립하며, 입주는 내년 4월 예정이다. 지하철 4호선 길음역과 내부순환도로 이용이 가능하고 뉴타운으로 지정돼 향후 발전가능성이 높다.
경기지역에선 남양주시 도농동 313-9번지 일대에 들어서는 ´남양i-좋은집´ 27평~44평형 1060가구 대단지로 입주예정은 내년 5월이다. 중앙선 복선전철이 개통되면 도농역과 구리역을 도보로 10분 정도에 이용이 가능하며, 경춘국도와 강변북로 등을 통해 강남 및 도심으로 이동이 수월하다.
대우건설이 고양시 일산구 가좌동에 짓는 ´푸르지오´는 28평~51평형 1210가구로 구성되면 내년 7월 입주할 예정이다. 가좌동 일대는 벽산블루밍 등 총 5000여가구의 대단지를 형성할 전망이며, 대화동 아파트단지와도 인접해 있다.
이밖에 신성건설(001970)이 인천시 부평구 삼산1지구 3블럭에 38평~61평형 총 1030가구를 건립하며, 입주는 내년 6월 예정이다.
- (생활속 세금이야기)3주택 중과세를 피할 수있는 해법
- [주용철] 내년부터 3주택 이상 보유자에 대해서는 2주택이 될 때까지 먼저 양도하는 주택의 양도세율을 60%(탄력세율 적용시 75%)를 적용한다. 이러한 변화에 따라서 3주택 보유자에 대한 세율이 적용된다고 할 때 강남구 대치동의 시가 6억5000만원 정도 하는 2년 정도 보유한 33평형 아파트의 경우 현재 8천여만 원 정도 부담하면 되는 양도소득세가 1억9000여만 원으로 2배 이상 증가하게 된다.
현재 2주택 이상 보유자의 투기지역 내 주택양도에 대해서 적용할 법률적 근거만 마련해 놓고 구체적인 시행령을 규정하고 있지 않아 아직 탄력세율은 적용되지 않고 있다. 또한 2003년 말 현재 기존에 1세대 3주택 이상인 사람인 경우도 1년간의 유예기간을 두어 2004년 내에 양도하는 주택에 대해서는 3주택자의 중과세율이 아니고 기본세율을 적용하도록 경과 규정을 두었다.
이제 그 경과규정이 종료되어 내년부터 시행이 되는 것이다.
3주택중과세를 따질 때 주택수에 포함되는 주택의 범위는 수도권, 광역시(단, 군 지역 및 도농복합시의 읍·면지역 소재 주택 등은 제외) 소재 주택과 기타 지역 내에서 국세청 기준시가가 3억 원이 초과되는 주택이다. 하지만, 이들 지역 내의 소재하는 주택이더라도 일정 요건을 충족하는 경우 주택수에 포함하지 않고 특정의 경우는 양도소득세를 감면까지 받을 수 있는 주택이 있다.
조세특례제한법에 그동안 주택 경기 부양을 위해서 마련해 놓은 규정을 활용하라
정부의 조세정책은 당시의 상황에 따라서 많은 변화가 있었다. 특히 부동산 경기가 침체되어 있던 때는 많은 세제 혜택을 부여해서 부동산 경기를 살리려고 노력했다. 따라서 그 당시에 신규분양 주택을 취득한 사람의 경우 이를 꼼꼼히 살펴야 할 필요가 있다.
일정 미분양 국민주택을 특례기간 중 취득(매매 계약을 체결하고 계약금 납부한 경우 포함)하여 5년 이상 보유, 임대 후 양도하는 경우에는 3주택인 경우에도 60%의 세율 대신에 20％의 양도소득세 특례세율 적용과 종합소득세 적용 중 선택하여 적용받을 수 있다.
종합소득세를 적용하는 방법은 원칙적으로 양도소득 금액은 종합소득 금액과 통산하여 계산할 수 없지만, 이를 특별히 통산해서 세액 산정을 한다는 이야기인데 사업을 하다가 손실이 발생한 경우에도 그 손실을 양도차익과 차가감할 수 있다는 의미로 생각하면 된다.
그러나 이 경우에도 3주택수를 판단할 때는 포함하며, 대상 주택을 포함하여 3주택 이상인 경우 대상 주택 외의 다른 주택을 양도한다면 60%의 높은 세율을 적용받게 된다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 대상 주택은 주택수에 포함하지 않으며 이로 인해 그 다른 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
이러한 규정을 적용받기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족해야 한다.
(1) 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간과 1998년 3월 1일부터 1998년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1998년 12월 31일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)해야 한다.
(2) 1995년 10월 31일과 1998년 2월 28일 현재 시장·군수·구청장이 미분양주택임을 확인해야 하고 다른 사람이 입주한 사실이 없어야 한다.
(3) 취득하는 주택이 국민주택 규모 이하이여야 한다.
(4) 서울 이외의 지역에서 취득해야 하고 5년간 보유, 임대해야 한다.
둘째, 1998년, 1999년, 2000년, 2001년, 2003년, 2003년 6월까지 분양받은 일정 아파트는 양도소득세를 전액 감면해 준다. 이 규정은 IMF위기 이후 부동산 경기침체에 따른 건설 경기의 하락으로 실업자와 도산업체가 급증함에 따라 주택건설을 장려하고 부동산 경기를 부양시키기 위해 만든 것이다.
우선 감면의 주요 요지는 신축주택(고가주택은 제외)을 일정 기간 내에 취득한 경우 5년 동안(그 이후는 5년 동안 상승분 차감 후 과세)은 주택수가 아무리 많아도 또한 양도차익이 아무리 많아도 3주택 이상 자의 세율을 적용하지 않고 양도소득세를 면제해 준다는 것이다. 이때 고가주택이란 계약 시점의 세법에 의한 고가주택을 의미한다. 따라서 현재 시가가 6억 원이 넘는 주택의 경우에도 그 당시 고가주택 기준에 해당하지 않는다면 감면이 가능하다.
그러나 이 경우에도 3주택수를 판단할 때는 포함하며 대상 주택을 포함하여 3주택 이상인 경우 대상 주택 외의 다른 주택을 양도한다면 60%의 높은 세율을 적용받는다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 대상 주택은 주택수에 포함하지 않으며, 이로 인해 그 다른 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
이러한 혜택을 받기 위해서는 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지(전용면적 25.7평 이하의 경우에는 1999년 12월 31일까지) 신축주택(기존 주택은 대상에서 제외) 매매 계약을 해야 한다. 한편 수도권 이외 지역의 경우 2000년 11월 1일부터 2001년 5월 22일까지의 기간이 추가되었고, 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지는 수도권을 포함한 전국(단, 서울, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동, 과천은 2002년 12월 31일까지)에 걸쳐 확대 적용되었다.
이때 주의할 점은 주택건설업자로부터 최초로 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우만 인정된다는 것이다. 따라서 이미 분양받은 사람으로부터 분양권을 취득하는 경우는 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 없다. 또한 주택으로서 양도해야 감면을 받는 것이므로 분양권 상태에서 양도시에는 감면을 받지 못한다. 한편 재건축·재개발아파트의 조합원처럼 자신이 직접 집을 지으면 위의 기간 내에 사용승인을 받아야 감면을 받을 수 있다.
셋째, 일정 기간 내에 임대를 개시한 임대주택은 양도소득세를 50%에서 100%까지 감면받을 수 있으며 크게 2000년 말까지 임대를 개시한 경우와 2001년 말까지 임대를 개시한 경우로 구분할 수 있다.
2000년 말까지 임대를 개시한 경우는 다음에 해당하는 국민주택(전용 25.7평 이하)을 포함해서 다섯 채 이상을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우로서 다음의 국민주택에 대해서는 양도소득세의 50%(10년 이상 임대시 100%)를 감면받을 수 있다.
(1) 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
(2) 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
다만, 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)의 경우에는 양도소득세를 100% 감면받는다.
2001년 말까지 임대를 개시한 경우는 다음에 해당하는 국민주택을 포함해서 두 채 이상을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우로서 다음의 국민주택에 대해서는 양도소득세의 100%를 감면받을 수 있다.
(1) 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간(매입 임대시 기간 내 매매계약을 체결한 주택에 한함) 중에 신축된 주택
(2) 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택에 관하여 이를 준용한다.
위의 두 경우 모두 세무서에 주택임대사업자로 등록을 하고, 임대주택법에 의하여 시·군·구에 등록을 해야 감면이 가능하다. 또한 이러한 임대주택 역시 3주택수를 판단할 때는 포함하며 감면대상 주택을 포함하여 3주택 이상인 경우 감면대상 주택 외의 다른 주택을 양도한다면 60%의 높은 세율을 적용받는다. 다만, 감면대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 그 다른 주택에 대해서는 60%의 세율 대신 기본세율의 적용을 받게 되며, 또한 그 다른 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(주택수 요건을 제외한 3년 보유, 2년 거주요건)을 갖춘 경우에는 양도소득세를 비과세 받을 수도 있다(부록 표10 참조).
장기임대사업용 주택도 중과세를 면한다
조세특례제한법에 의한 임대주택과는 별도로 일정 임대주택에 대해서는 별도의 규정을 두어 중과세를 면하도록 하고 있다. 2003년 10월 29일 이전에 임대주택법에 의하여 임대사업자등록을 하고 2004년 6월 30일까지 세법에 의한 사업자등록을 한 경우로서 두 채 이상(소재지역 제한 없음)의 국민주택을 5년 이상 임대하고 그 주택가격이 국세청 기준시가 3억 원 이하인 경우는 비록 3주택 이상이라고 하더라도 중과세를 하지 않는다. 10월 30일 이후부터 임대사업을 하려는 경우에는 최소한 다섯 채 이상(동일 시지역의 임대주택수가 다섯 채 이상이어야 함)의 주택을 구입하여 10년 이상 임대해야 양도세 60% 중과 대상에서 제외된다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 그 다른 주택에 대해서도 중과세를 적용하지 않는다.
기타 장기사원용 주택 등에 대해서도 중과세를 면할 수 있다
이상의 임대주택 등 외에도 부득이하게 보유하고 있는 다음의 주택 등에 대해서도 3주택 중과세를 면해주고 있다.
첫째, 개인사업자가 종업원용 기숙사 또는 지방근무 종업원용 사택으로 10년 이상 무상으로 사용하게 한 주택은 중과세를 면한다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 그 다른 주택에 대해서도 중과세를 적용하지 않는다.
둘째, 일정 요건을 갖춘 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 경과되지 아니한 것은 중과세를 면한다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 그 다른 주택에 대해서도 중과세를 적용하지 않는다.
셋째, 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 취득 후 3년이 경과되지 아니한 것은 중과세를 면한다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 그 다른 주택에 대해서도 중과세를 적용하지 않는다.
넷째, 2003년 현재 취득한 소형주택으로 전용면적 18평 이하이고 국세청기준시가가 4천만원이하인 주택도 중과세를 면한다.
이상의 규정에서 공통점은 위의 주택들이 중과세를 면하지만, 주택수를 계산하는 데 있어서는 포함된다는 것이다. 예를 들어 수도권내에서 소형주택과 일반주택을 2채보유한 경우 소형주택을 양도할 때는 중과세를 면하지만, 일반주택을 양도하는 경우에는 3주택이므로 중과세를 당하게 된다.
따라서 이러한 상황이라면 먼저 소형주택을 양도하여 주택수를 2채이하로 줄여논 상태에서 일반주택을 양도해야 절세할 수있다.
- (주간부동산)비수기 가격약세..전셋값 하락폭 커져
- [edaily 윤진섭기자] 겨울철 비수기철에 접어들면서 서울 외곽과 경기도를 중심으로 급매물이 다소 늘고 매매가 하락폭도 다소 커지고 있다.
그러나 이 같은 모습은 3주택 이상 보유자에 대한 양도세 중과에 따른 영향이기 보다는 겨울 비수기로 본격 진입함에 따른 것으로 보인다.
부동산시세 조사업체 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가는 0.06%하락, 한주 전(-0.05%)보다 하락폭이 커졌다고 19일 밝혔다.
특히 서울 외곽지역의 하락폭이 컸다. 지역별로는 강동구가 0.36% 하락해, 서울지역 중 가장 큰 매매가 하락폭을 나타냈고 이어 강북구(-0.17%), 노원구(-0.16%), 강남구(-0.09%), 동작구(-0.08%), 용산구(-0.07%) 등이 하락했다.
도봉구, 송파구, 양천구 등도 각각 0.3%가 하락해, 거래 비수기철 영향이 나타났으며 은평구, 종로구, 광진구는 별다른 가격 움직임 없이 보합세를 보였다. 다만 금천구와 서초구가 각각 0.10%와 0.06%가 올라 서울지역에서 유이하게 매매가격이 올랐다.
재건축 아파트는 안전진단 등 초기사업단계에 접어든 단지의 약세가 이어졌다. 서울지역에서 안전진단을 받은 아파트는 0.09%가 떨어진 반면 사업시행인가를 받은 단지는 이보다 훨씬 높은 0.89%의 매매가 상승을 나타냈다.
한편, 서울 전세시장은 0.18% 내려 한주전(-0.11%)보다 하락폭이 커졌다. 예년과 달리 겨울방학 수요도 전혀 없고 입주한 지 얼마 안된 새아파트 전셋값도 하락세가 확산되는 상황이다.
◇매매시장
서울 매매시장은 한 주 동안 0.06% 하락했다. 지역별로는 강동구가 0.36% 하락해, 서울지역 중 가장 큰 매매 하락폭을 나타냈고 이어 강북구(-0.17%), 노원구(-0.16%), 강남구(-0.09%), 동작구(-0.08%), 용산구(-0.07%) 등이 하락했다.
도봉구, 송파구, 양천구 등도 각각 0.3%가 하락해, 거래 비수기철 영향이 나타났으며 은평구, 종로구, 광진구는 별다른 가격 움직임 없이 보합세를 보였다. 다만 금천구와 서초구가 각각 0.10%와 0.06%가 올라 서울지역에서 유이하게 매매가격이 올랐다.
이 기간동안 강동구 고덕동 시영한라 13평형이 2000만원, 강서구 화곡동 홍진시범 2차 27평형이 2000만원이 하락했다. 주로 노후 중소형 아파트 단지들이 하향 조정세를 나타냈다.
0.12%가 하락한 신도시는 분당이 -0.17%의 변동률을 기록, 하락폭이 가장 컸다. 이어 일산(-0.16%), 중동(-0.08%), 산본(-0.02%) 등이 하락세를 보였고 평촌은 보합세를 나타냈다.
분당은 구미동 무지개, 이매동, 서현동 등의 아파트가 평형에 상관없이 1000만원 이상씩 하락한 곳이 많았다. 일산은 마두동, 대화동 일대가 하락세를 보여 마두동 백마삼성 48평형이 1500만원이 하락했다.
경기지역은 광명시(-0.28%), 구리시(-0.27%), 평택시(-0.21%), 남양주시(-0.19%), 군포시(-0.18%), 김포시(-0.17%), 의정부시(-0.14%), 수원시(-0.13%), 파주시(-0.1%), 화성시(-0.1%), 오산시(-0.09%) 등이 하락폭이 컸다.
매매가격이 오른 지역은 안성시(0.19%), 의왕시(0.14%), 성남시(0.04%), 이천시(0.03%) 등으로 조사됐다.
광명시에선 하안동 주공 아파트가 500만원 안팎의 하락세를 보였고, 구리시는 인창동 일대 소형 평형 새아파트들이 일제히 500만원씩 가격이 떨어졌다.
◇전세시장
서울 전세시장은 0.18%가 내려 한 주전(-0.11%)보다 하락폭이 커졌다. 구별로는 중구(-0.82%), 강동구(-0.52%), 강서구(-0.4%), 성동구(-0.37%), 노원구(-0.31%), 도봉구(-0.28%), 서초구(-0.27%), 송파구(-0.24%) 등이 하락폭이 컸다.
강동구 성내동 미주 19평형이 지난 주 1000만원 하락했고 강남구 대치동 청실2차는 35평형 전셋값이 3000만원 떨어졌다. 서초구 방배동 삼성래미안1차는 32평형이 3000만원, 송파구 문정동 래미안은 53평형이 3000만원 하락하는 등 선호도가 상대적으로 높은 새 아파트 30평형대도 전세 가격 하락세를 면치 못했다.
반면 은평구(0.16%), 성북구(0.02%), 광진구(0.02%) 등은 소폭 올랐다.
신도시는 분당이 -0.25%로 하락폭이 가장 컸다. 분당에 이어 산본(-0.11%), 중동(-0.08%), 일산(-0.06%) 등 순으로 전세 하락률을 나타냈고 평촌은 매매와 마찬가지로 전세도 큰 변동이 없었다.
경기도에서는 에코타운 입주에 발맞춰 전세 하락세를 보이고 있는 하남시가 지난 주에 이어 약세를 이어가며 -1.63%의 변동률을 나타냈다.
이밖에 구리시(-0.71%), 광명시(-0.44%), 의정부시(-0.34%), 안양시(-0.31%), 파주시(-0.29%), 고양시(-0.2%) 등이 하락폭이 컸다.
반면 과천시는 별양동 주공 5,6단지 전셋값이 500-1,000만원가량 오르면서 한 주동안 0.82% 상승했다. 평택(0.02%)도 미약하게나마 올랐다.
- (따져보는 부동산)건교부, 잠실주공1 주목이유
- [안명숙] 건설교통부 주택정책과의 중요한 업무 중 하나는 주간 아파트 가격 동향을 체크하는 일이다. 지난주에 비해 얼마나 오르고 떨어졌는지, 상승한 지역과 하락한 곳은 어디인 지 등을 꼼꼼하게 살펴본다. 서울 전체나 전국의 변동률도 중요하지만 서울 전체 주택가격에 영향을 미치는 선행지수격인 가격 선도 아파트도 빼놓지 않고 챙겨본다.
건설산업연구원이 지난 10월 발표한 주택가격의 지역간 상관관계 분석 연구 보고서에 따르면 1999년 1월부터 2003년 12월까지 외환위기 이후 주택가격은 강남구의 집값은 서초, 송파, 강동 등 강남권과 분당, 강북의 아파트 가격에 영향을 주는 것으로 나타났다.
결국 강남구의 집값이 상승하면 서초, 송파, 강동등 강남권과 분당, 강북의 아파트 가격이 오른다는 뜻이다. 또한 이 보고서에서는 이 같은 지역간 가격 움직임이 거의 시차없이 1개월내 진행된다는 결과도 포함했다.
이 같은 현실속에서 건교부는 서울 집값의 선행지수격인 강남 집값을 챙길 수 밖에 없고 그중에서도 강남의 노른자위로 불리는 대치동 일대는 언제나 관심의 대상이었다. 사실상 지난해까지만 해도 항상 매주 모니터링하는 1순위 단지는 대치동 은마아파트였다. 그러나 지난해 9월5일 재건축 아파트 소형평형 의무건설 비율 확대를 담은 9.5대책과 잇따른 10.29대책, 재건축 개발이익환수제 등의 이중 삼중 규제로 은마아파트 가격은 곤두박질쳤다.
지난해 9.5대책이 발표 되기 전 은마아파트 31평의 상한가 시세가 7억5,000만원을 호가했으나 지난해 연말에는 6억3,000만원으로 1억2,000만원이나 급락했다. 올해 4월을 전후로 반짝 상승, 6억7,000만원까지 올랐으나 재건축개발이익환수제가 입법 예고되면서 다시 하락해 11월초에는 최저가격인 5억8,000만원까지 떨어졌다. 무려 1년여 만에 1억7,000만원이나 하락한 후 최근 들어 오름세를 보여 6억원 선을 간신히 회복했다.
리모델링과 재건축 사이에서 사업의 장기화도 예견되는 상황이라 현재 정부가 어느 정도의 탄력적인 완화 정책을 제시해도 은마아파트 가격이 예전과 같은 수준으로 반전되기는 어려울 것으로 건교부도 이제는 판단하는 눈치이다. 이제 은마아파트는 건교부의 주요 관심대상에서 벗어나 있는 셈이다.
그렇다면 건교부가 은마아파트 대신 시장의 지표로 삼고 있는 단지는 어디일까? 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 조사한 11월 서울 수도권 재건축 아파트값 변동률에 따르면 11월 평균 서울 재건축 아파트값 변동률은 0.2%를 기록한데 반해 송파구는 유일하게 2.21%의 상승률을 나타냈다.
송파구 재건축 아파트의 상승세는 지난 11월17일 국회 법사위의 재건축개발이익환수에 관한 법률이 법안심의 대상에 제외됨에 따라 개발이익환수에 관한 법이 당초 예정된 내년 4월보다 시행이 지연될 가능성이 높아지면서 두드러지기 시작했다. 이미 착공에 들어간 잠실주공 3, 4단지와 이주철거가 마무리단계인 잠실주공 2단지를 제외하고 잠실주공1단지, 시영의 경우에는 사업 진척 상황에 따라 10% 정도는 임대아파트를 지어야 할 것으로 인식돼 왔었다.
그러나 개발이익환수에 관한 법률 시행이 6~7월로 연기될 것이라는 예측이 가시화되면서 이들 단지도 개발이익환수제의 영향에서 완전히 제외될 수 있을 것으로 예상돼 잠실주공1단지를 선두로 잠실벌 재건축 아파트 가격이 상승세를 보이고 있는 것.
잠실주공1단지 13평 매매가는 지난해 말 저가인 4억1,500만원을 기록한 이후 사업승인을 받은 올 봄 최고 5억4,000만원까지 올랐고 다시 하락과 회복세를 반복하며 4억5,500만원까지 떨어졌다. 그러나 개발이익환수에 관한 법률 시행이 당초 예정인 내년 4월에서 6~7월로 연기될 것이 사실상 굳어지면서 잠실주공1단지 13평 시세는 단숨에 5억원을 돌파했다.
최근 잠실주공1단지의 상승세는 이유 있는 반짝 상승이지만 잠실주공1단지가 그동안 잠실 저밀도 재건축 단지의 가격을 주도해왔다는 점에서 서울 아파트 값을 주도하는 ‘다크호스’로 급부상하고 있는 것이다. 건교부는 요즘 들어 부쩍 잠실주공 1단지를 비롯, 대지지분이 넓어 재건축 경기에 민감하게 움직이는 주공5단지 등의 가격을 유의깊게 체크하고 있다.
그동안 선행 연구에서는 송파구의 가격 상승이 강남구의 집값 상승에 영향을 미친다는 결론을 내리지는 못했다. 이는 그동안 보고서에서 사용한 데이터가 지난해까지의 주택가격을 활용했기 때문일 수도 있다. 그러나 사업초기의 재건축 단지로 집중된 강남일대 재건축 아파트 가격이 주춤하는 한편 잠실일대가 재건축 사업의 박차를 가해 새 주거타운으로 변모하게 될 경우 향후 몇 년후의 분석에서는 송파구의 아파트 값이 강남구에 영향을 미친다는 결론이 나올 수 있을 지도 모르겠다.
올해 시장을 보면 재건축 사업이 서울 아파트 시장의 판도를 재편하고 있다고 해도 과언이 아닌 듯싶다. 그동안 강남에 인접해있지만 강남구가 아니라는 점 때문에 평가절하됐던 잠실 일대 아파트가 인근 노후 아파트단지의 재건축과 재건축 개발이익환수 시행 연기에 따른 정책의 특혜 아닌 수혜로 서울 아파트 값을 선도하는 대표단지로 자리매김하고 있다. 바로 2004년 겨울에.
- (주간부동산)거래실종.. 매매-전세 하락폭 커져
- [edaily 이진철기자] 경기침체와 부동산세제 관련 정책혼란 등으로 아파트 거래가 꽁꽁 얼어붙은 가운데 서울 아파트값 하락폭이 커지고 있다.
급매물이 소화되면서 2주연속 반짝 반등세를 보였던 강남 재건축 아파트값도 다시 하락세로 돌아섰고 겨울방학을 앞두고 전세수요도 전혀 움직이지 않아 전셋값 하락세가 더욱 확산되는 양상이다.
부동산시세 조사업체 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가는 0.05% 하락, 한주전(-0.04%)보다 하락폭이 커졌다고 12일 밝혔다.
지역별로는 재건축아파트가 약세를 보인 송파구가 -0.19%로 내림폭이 가장 컸다. 그 다음으로는 강북구(-0.21%), 중랑구(-0.1%), 구로구(-0.09%), 양천구(-0.09%), 도봉구(-0.07%), 성북구(-0.05%), 강서구(-0.04%), 은평구(-0.04%), 마포구(-0.04%) 등 외곽지역과 대단지 신규입주가 많은 지역의 아파트값 하락세가 지속됐다.
이밖에 강남구(-0.03%), 서초구(-0.03%), 광진구(-0.01%), 용산구(-0.01%) 등 주요 지역도 일제히 내림세를 보였다. 반면, 오른 지역은 성동구(0.03%), 영등포구(0.02%), 강동구(0.01%) 등이었다.
아파트별로는 잠실저밀도와 일반재건축이 각각 -0.3% 이상 하락하면서 송파구 전체는 재건축아파트가 -0.33% 하락, 일반아파트값 하락률(-0.1%)보다 3배나 높았다. 이처럼 최근 반짝 반등세를 주도하던 송파구 재건축이 하락하면서 서울 재건축아파트는 -0.11%로 내림세를 기록했다.
한편, 서울 전세시장은 0.11% 내려 한주전(-0.09%)보다 하락폭이 커졌다. 예년과 달리 겨울방학 수요도 전혀 없고 입주한 지 얼마 안된 새아파트 전셋값도 하락세가 확산되는 상황이다.
◇매매시장
서울 매매시장은 송파구가 -0.19%로 가장 큰 하락률을 기록했다. 재건축 초기 진입단계인 신천동 장미아파트는 각 평형별로 한주사이 1000만원 이상씩 하락했고, 급매물 소화로 반등세를 보였던 잠실저밀도 주공 1, 2단지도 한주사이 500만원 안팎의 내림세를 보였다.
이밖에 강북구(-0.21%), 중랑구(-0.1%), 구로구(-0.09%), 양천구(-0.09%), 도봉구(-0.07%), 성북구(-0.05%), 강서구(-0.04%), 은평구(-0.04%), 마포구(-0.04%) 등 외곽지역과 대단지 신규입주가 많은 지역과 강남구(-0.03%), 서초구(-0.03%), 광진구(-0.01%), 용산구(-0.01%) 등도 일제히 하락세가 지속됐다.
반면, 오른 지역은 성동구(0.03%), 영등포구(0.02%), 강동구(0.01%) 등으로 조사됐다.
신도시는 분당이 -0.12%로 하락폭이 가장 컸고, 나머지 중동(-0.1%), 일산(-0.09%), 산본(-0.04%), 평촌(-0.02%)도 일제히 내림세를 보였다.
분당 정자동 정든동아 37평형 매매가격은 4억2000만원으로 한주사이 3000만원 하락했고, 구미동 무지개신한 21평형도 1000만원 하락한 1억6000만원에 시세가 형성됐다.
경기지역은 광주시(-0.27%), 성남시(-0.2%), 수원시(-0.19%), 과천시(-0.12%), 용인시(-0.12%), 파주시(-0.12%), 평택시(-0.11%) 등이 하락폭이 컸다.
매매가격이 오른 지역은 하남시(0.09%), 의왕시(0.04%), 안성시(0.02%), 이천시(0.02%) 등으로 조사됐다.
◇전세시장
서울 전세시장은 0.11% 내려 한주전(-0.09%)보다 하락폭이 커졌다. 예년과 달리 겨울방학 수요도 전혀 없고 입주한 지 얼마 안된 새아파트 전셋값도 하락세가 확산되는 상황이다.
지역별로는 강북구(-0.33%), 송파구(-0.3%), 은평구(-0.27%), 강서구(-0.23%), 동대문구(-0.22%), 동작구(-0.22%), 강동구(-0.19%), 중구(-0.19%), 강남구(-0.15%), 도봉구(-0.14%) 등의 하락폭이 컸다.
신도시는 일산이 -0.26%로 하락폭이 가장 컸다. 일산의 경우는 아파트 뿐만 아니라 오피스텔 등의 공급이 여유를 보이면서 전셋값 하락세를 가속화시키고 있다. 이밖에 중동(-0.2%), 분당(-0.09%)은 내림세를 보인 반면, 평촌(0.03%)과 산본(0%)은 보합세를 나타냈다.
경기지역은 광주시(-0.52%)의 하락폭이 가장 컸고 그 다음으로 화성시(-0.41%), 남양주시(-0.24%), 성남시(-0.23%), 부천시(-0.21%), 고양시(-0.2%), 구리시(-0.19%), 용인시(-0.19%), 인천시(-0.18%) 등의 순이었다.
반면, 과천시는 재건축 이주영향으로 0.6% 올라 지난 10월중순 이후 오름세가 지속됐고 시흥시(0.03%)도 소폭 상승한 것으로 나타났다.
- 강남권 10평형대 일반분양, 잘 될까?
- [edaily 윤진섭기자] 강남지역에서 10평형대 분양이 다시 성공할 수 있을까?
내년 상반기에 서울 강남지역에서 10평형대 `초소형 꼬마아파트` 1600가구 이상이 대거 일반 분양된다. 지난 2차 서울 동시분양에 선보인 강남구 역삼동 개나리 2차 아파트 11평형 178가구에 이어 두 번째 초소형 분양이다.
이에 따라 업계에서는 강남권에서 10평형대 분양이 성공할 것인가를 둘러싸고 촉각을 곤두세우고 있다.
저밀도 재건축 조합과 건설사들은 강남권 임대수요가 탄탄하다는 점을 들어 분양 성공을 자신하고 있는 반면 부동산 전문가들은 시장 침체, 그리고 비슷한 시기에 대거 일반 분양이 쏟아진다는 점을 들어 다소 회의적인 시각을 드러내고 있다.
◇내년 상반기 강남권 저밀도 2681가구 일반분양..10평형대 1628가구 차지
10일 주택업계와 재건축 조합 등에 따르면 내년 잠실, 청담·도곡 등 저밀도지구를 중심으로 4개 재건축 단지에서 일반 분양되는 물량은 총 2681가구. 이중 10평형대 초소형 꼬마 아파트는 1682가구로 전체 공급물량의 60.7%를 차지한다.
개별 분양 물량을 살펴보면 관리처분 총회를 마치고 내년 1월을 전후해 일반분양이 예정돼 있는 잠실주공 2단지는 기존 13평~19평형 4450가구를 12평~48평형 5563가구로 재건축을 추진 중이다.
시공사는 삼성물산(000830) 주택부문, 대우건설(047040), 대림산업(000210), 우방(013200) 등 4개사로 일반 분양은 총 1123가구. 이중 12평형이 868가구에 달한다. 내년 1~2월 분양 예정인 잠실시영 아파트도 16평형 초소형 꼬마 아파트가 분양 예정돼 있다.
이 아파트는 16~52평형 6864가구로 재건축되는데 이중 16평형 344가구와 26평형 529가구가 일반 분양으로 계획돼 있다.
조합원 내 평형 배정 문제로 사업 진행이 더딘 강남구 삼성동 차관아파트(AID)의 경우 일반 분양 물량 416가구 모두 12~18평형으로 초소형 물량이다.
◇10평형대 분양 잘 될 수 있나, 업계 분양 성공 여부 두고 관심
저밀도 재건축 조합과 시공회사는 내심 성공을 자신하는 분위기다. 이는 지난 2차에 현대산업(012630)개발이 선보인 개나리 2차 11평형이 당초 예상을 뒤엎고 7.9대 1에 이르는 높은 청약경쟁률로 분양됐다는 점도 이 같은 분위기를 뒷받침하고 있다.
잠실시영(사진-철거전 모습)을 분양하는 쌍용건설(012650) 관계자는 “잠실이나 강남 일대 테헤란로 인근에는 직장 부근에서 잠만 자는 전문직 종사자가 많다"며 "이들이 기존 고급 오피스텔에서 아파트로 거주지를 이동할 가능성이 높아 임대전망이 밝고, 이를 겨냥한 청약수요자들이 청약에 나설 것"이라고 말했다.
그러나 상황을 그리 낙관적으로 보지 않는 중개업소와 전문가들도 더러 있다. 잠실 A공인 관계자는 “부동산 경기가 예전 같지 않고 무엇보다 분양가격이 평당 1500만원대 안팎으로 높게 결정돼, 분양에 애를 먹을 것”이라고 밝혔다.
안명숙 스피드뱅크 경제연구소 소장도 “개발이익환수를 피하기 위해 내년 상반기에 이들 단지에서 분양이 집중될 텐데, 단기에 10평형대 아파트가 대거 쏟아지는 것 자체가 공급 과잉을 불러올 수 있다”며 “결과적으로 부동산 경기에 분양에 나서는 업체들의 고민이 클 것”이라고 예측했다.
◇강남권 초소형 아파트 분양.. 재건축 조합원 편의 논란 있어
한편 이 같은 초소형 아파트가 조합원들의 이익을 극대화하기 위한 편의적 발상이란 지적도 거론되고 있다.
이 같은 초소형 아파트가 선보이는 데는 저밀도 재건축 조합들이 소형평형의무비율 등을 지키면서 40평형 이상을 고집하는 조합원들의 평형배정 요구를 들어주기 위한 고육지책의 성격이 짙다.
저밀도 재건축은 현행 소형평형의무비율에 따라 일반분양의 경우 60㎡(전용면적 18평-분양평형 24평형) 20%, 85㎡(전용면적 25.7평-분양평형 33평형) 40% 그리고 나머지 평형 40%로 짓도록 하고 있다.
그러나 영동차관, 잠실시영, 잠실주공 2단지 모두 조합원들이 큰 평형 배정을 요구하고 나서 조합측은 불가피하게 소형평형의무비율을 지키는 범위에서 일반분양 물량의 평형을 최소화시키고, 줄어든 평형만큼 조합원들에게 배정하고 있는 실정이다.
재건축 조합 관계자들은 “조합원들이 40평형대 이상 중대형 아파트 배정을 둘러싸고 소송까지 가는 상황에서 소형평형(전용면적 18평 이하) 20% 비율을 맞추다 보니 결과적으로 일반분양 물량을 초소형으로 지을 밖에 없다”고 설명하고 있다.
그러나 재건축 조합들이 초소형 평수를 과도하게 늘린 것은 애초의 재건축 소형평형 의무비율 취지에서 벗어났다는 지적도 있다.
전용 18평이하면 25평형을 지을 수 있는데도, 조합원의 중대형 평형 배정을 최대한 늘리면서 가구 수 비율을 꿰맞추려다 보니 기형적인 평형 구성을 불러왔다는 것이다.
곽창석 부동산퍼스트 이사는 "법적으론 문제는 없지만 실수요자들을 위한 강남의 주택공급 확대라는 측면에선 이 같은 꼬마 아파트 일반분양은 전혀 도움이 되지 않는다"고 밝혔다.
- (부동산레이다)기회의 미분양아파트 투자
- [양은열] 부동산경기가 급속히 위축되면서 미분양 아파트가 다시 크게 늘어났다. 특히 작년 `10.29 부동산종합대책` 여파가 1년동안 작용하여 강남의 재건축을 중심으로 부동산 경기가 상당기간 침체기에 접어들자 부동산 투자는 다 끝났다라고 말하는 이도 있다.그러나 결론부터 이야기하자면 부동산의 기본원리 조차 모르고 하는 이야기다.
특히 10.29대책 연장으로 내년 7월경에 실시될 종합부동산세가 주택에 대한 세금부담으로 가중되어 올 초부터 늘어나기 시작한 미분양아파트는 종부세의 확정으로 12월 들어 미분양아파트 증가가 급물살을 타고 있는 것으로 분석되었다. 사실 노무현 정부가 들어서면서 부동산에 대한 강력한 규제에 대한 부담으로 아파트에 대한 선호도가 떨어지고, 그 결과 상당기간 주택시장, 특히 아파트 시장이 침체기가 연속될 것으로 여러 연구기관에서 분석되었다. 이러한 침체기에 접어들었다는 반증이 미분양아파트의 증가로 볼 수 있다.
미분양 아파트는 작년 12월 3만8천261가구에서 현재 5만여 가구로 25%가 증가했다.2002년 12월말 기준에 2만4천923가구에 비하면 배가 증가 된 것이다. 특히 올해는 10월 한 달간 전국적으로 6,000가구가 늘어나 미분양 아파트 가구수가 5만8905가구가 되었다. 이것은 지난 IMF직후인 1998년 10만2천701가구를 최고로 기록한 이후로 ▲1999년 7만872가구 ▲2000년 5만8천550가구 ▲2001년 3만1천512가구 등으로 계속 감소세를 보여 2003년 10월 2만 가구였던 미분양 아파트가 노무현 정부의 강력한 부동산 규제책으로 미분양아파트 증가되기 시작했고, 그 결과 현재 2000년 말과 비슷한 5만 가구를 조금 넘은 것이다.
그동안 노무현 정부의 부동산 정책을 살펴보자.
서민경제위주의 부동산 정책으로 가진 자들에게 압박하고자 투기과열지구나 투기지역, 주택거래 신고제를 도입하였으나 결국에는 주택의 숨통을 막아 버리고 오히려 서민이 더 살기 어려운 환경을 조성해 버린 것이다.
주택거래 신고제를 실시(서울 강남,송파,강동,용산, 분당,과천)하여 등록, 취득세를 기존보다 5-6배나 늘어난 실거래가로 납부하라고 하니 누가 주택을 취득하겠는가? 도리어 거래위축으로 전세난만 가중시키고 있지 않은가!
또한 부동산을 많이 가진자 들에게 종합부동산세를 도입하여 세금을 부과 하겠다고 하니 누가 십자가를 지고 주택을 매입하겠는가? 뿐만 아니라 재건축개발이익환수제의 초헌법적인 제도를 도입하면서 공공이라는 명분아래 자기집을 재건축한다는데 임대아파트를 10~25%까지 내놓으라고 하니 누가 선뜻 재건축 사업에 동참하겠는가!
그렇다면 이러한 세금위주 규제일변도 정책으로 인해 주택가격은 내려올 것인가? 결론을 이야기하면 정부의 규제일변도의 부동산 정책은 경제의 내수침체와 세금대폭인상이라는 악재로 인해 실수요자들의 내 집 마련 시기를 계속 늦출 것이고, 그 결과 부동산 가격은 보합 또는 하락 현상을 보일 것이다. 그러나 이러한 현상은 잠시뿐, 몇 년 내 결국 이러한 현상이 착시현상 이었음을 알게 될 것이다.
경우에 따라서 노무현 정부가 추진하는 세금위주의 부동산 규제책은 어느 정도 효과를 보이는 듯 하겠다. 그럼에도 불구하고 필자는 부동산 근본원리 측면에서 볼 때 몇 년 내 부동산 폭등기가 틀림없이 도래할 것이라고 자신있게 말할 수 있겠다.
따라서 잠시 경기의 둔화와 규제일변도의 부동산 정책은 미분양 아파트를 양산할 것이지만 미분양이라는 호재를 잘 활용하면 아파트 투자의 재미를 상당히 느낄 수 있을 것이다.
필자의 경우 2001년 수원 신영통 망포지구 현대아이파크 42평형을 계약금 10%로로 계약한 후 입주시에 대출과 잔금 8천만 원 정도로 아파트를 구입한 적이 있다. 물론 지금 시세는 3억원이 넘었지만 그 당시 필자가 적은 돈으로 신영통 지역에 아파트를 구입할 수 있었던 것은 미분양 아파트였기 때문이다.
이러한 미분양아파트의 등장과 급증은 실수요자나 투자자에게는 실익을 주지만 우리경제에는 몇 가지 어려운 점을 주고 있다.
첫째, 건설업계의 경기현황을 더욱 어렵게 만들 것으로 보인다. 당장 자금이 돌지 않아 유동성 부족을 느끼고 공사물량 또한 고갈 되게 되어 관리비등의 고정비 증가로 건설업계는 몇 중고를 겪게 될 것이다.
둘째, 건설회사의 어려움은 철근, 모래, 시멘트등과 인력시장에 상당한 어려움을 파생시킬 것으로 보인다.
셋째, 고용 흡수력이 높은 건설산업의 위축은 일자리 부족현상을 가져올 것이고, 이러한 일자리는 반도체의 눈부신 수출과는 거리가 멀다. 아무리 수출증가와 외화유입이 좋더라도 서민경제와 직결되는 건설경기의 위축이야말로 일반 서민과 인력시장에 막대한 악영향을 끼치게 되는 것이다.
그렇다면 이러한 미분양아파트의 급증은 어디에 있는가? 결론부터 이야기 하면 주택시장이 공급자에서 수요자 위주로 바뀌고, 정부의 강도 높은 부동산 억제 및 규제책에서 기인된 것으로 보인다. 거래세인 등록,취득세를 강화하고 보유세인 주택세를 턱없이 올리면서 더 나아가 종합부동산세등 강도 높은 세금위주 정책으로 온통 경제를 동맥경화증 환자로 만들어 버린 것이다. 이에 따라 기존주택을 처분하기 어렵게 만들었고, 전세는 나가지 않아 이사할 여유도 없으며, 아파트 신규 입주는 과도한 세금과 자금경색으로 온 국민을 꼼짝 못하게 한 현 정부의 부동산 억제책이 신규입주를 어렵게 만들어 미분양 아파트 증가로 이어지게 한 것이다.
그러나 정부 당국자가 꼭 유념해야 할 점이 있다.
이렇게 부동산 규제책이 지나칠 경우 주택 미분양 급증과 이에 따른 부작용으로 경제가 멍들기 시작한다는 것이다. 90년대 초반 일본경제가 장기침체 국면에 빠지게 된 중요한 이유 중의 하나도 과도한 부동산 규제와 경기불황에 따른 건설경기 침체였음을 정부 관계자는 알아야 할 것이다. 따라서 과도하게 규제일변도로 나가는 부동산 정책 결정을 청와대만 바라보고 갈팡지팡 하지 말고 하루빨리 완화책으로 전환되어야 할 것이다. 또한 서울과 수도권을 제외한 충청권이 이남의 모든 부동산 관련규제책은 해제 완화 시켜야 할 것이다.
특히, 부동산 규제 중 분양권 전매 금지라는 투기과열지구 해제는 그 무엇보다도 선결되어야할 정책이다. 왜냐하면 부동산 동맥경화증을 가장 효과적으로 풀 수 있는 방법이기 때문이다.
그렇다면 이러한 미분양 아파트 증가가 꼭 일반 청약자들에게는 악조건으로만 작용하는가? 결론을 이야기하면 미분양아파트가 경기에 악영향을 미치는 것은 확실하지만 실수요자들에게는 상당한 호재로 볼 수 있다.
왜냐하면 미분양 아파트는 투기과열지구 내 재당첨 금지에 해당되지 않아 청약통장 1순위 제한이 없고, 동과 호수를 고를 수 있는 장점이 있으며, 청약통장과도 전혀 관계가 없다는 장점이 있기 때문에 악재가 호재라는 것이다.
그러나 미분양아파트가 무조건 좋은 조건은 아니다.
무주택 실수요자들에게는 내 집을 마련하기에는 한결 쉬워진 반면 재테크 투자환경은 여간 까다로워진 게 아니어서 투자하기 전 신중히 검토해야 하지 않으면 안 되는 시기가 도래한 것이다. 부동산 관련 정책이나 법규를 모르고 투자했다가는 낭패를 당하기 십상이다. 미분양아파트도 마찬가지다.
미분양으로 남아있는 데는 이유가 있는 것이다. 그 이유를 살펴보면,
●분양가격이 주변지역 기존아파트 보다 10%이상 높게 설정된 단지
●층 또는 향에 따라 가격차등화를 할 경우와 그렇지 않을 경우, 층과 향에 따라 분양가격을 차등화한 단지가 평균 미분양률이 낮기 때문에 차등화가 안되는 단지나 층
●향별 가격차등화의 효과를 검증한 결과, 남향에 비해 동향의 미분양률이 매우 높기 때문에 유의 깊게 판단함.
●각 부문별로는 분양가격이외에 단지구성 및 주택설계 특성, 입지특성 순으로 미분양 요소에 작용하고 있음.
●기타 지역적 교통의 편리성과 주거환경의 쾌적성이 미분양 아파트 특성과 밀접한 관계가 있으므로 특성간 보완 또는 대체전략부문으로 계획수립시 고려해야 함.
그렇다면 미분양아파트에 투자하려면 어떻게 하나?
첫째, 현지시장조사를 통해 주변지역 신규아파트의 평형별, 층별, 향별 가격을 조사하여, 구입하고자하는 미분양 아파트를 보수적 가격으로 검토한다.
둘째, 단지 및 주택 내부설계가 불편하지 않은지, 구입하고자 하는 아파트의 단지 내 배치가 열악하진 않은지 비교 검토한다.
셋째, 전체적으로 단지가 지역 내 어떠한 위치에 입지하여 있는지 교통과 교육, 주거환경이 대체적으로 쾌적한지 등을 파악한다.
넷째, 아파트가 오랫동안 미분양 상태로 남아있는 데는 일반 소비자들이 기피해온 이유가 있다. 기피요인을 파악하여 미분양아파트로 재테크와 내 집 마련을 동시에 할 수 있는 노하우를 터득하여야 한다.
다섯째, 부동산 투자 정책을 파악한다. 예를 들어 부동산시장이 침체기에 접어들 때는 아파트 분양이 대부분 계약금 10%이내에 중도금 무이자 형태로 간다. 이때 투자시점이 아닌 이익창출 시점의 부동산 시장을 보고 투자한다.
수도권과 서울의 강남까지 미분양 아파트가 선을 보이고 있다. 그럼에도 불구하고 부동산 시장은 양극화 현상으로 간다. 삼성동 아이파크가 평당 3,000만원 넘어간 지 오래다.
잠실주공 재건축 평당 분양가가 2000만원이라 하나 수도권 밖에서는 미분양 속출하고 있다. 개미군단은 이럴수록 조건 좋은 미분양 아파트를 고르고 골라 향후 3년을 바라보고 투자하여야 하지 않을까 한다.
부동산은 언제나 순환한다. 법칙은 동일하지는 않지만 순환의 고리는 비슷하다. 지금의 미분양아파트가 넘쳐나고 있을 때 미분양아파트 하나쯤 작은 돈으로 투자할 법도 하다. 또한 부동산의 고수들은 현재의 가치로 투자하지 않는다. 초보자들만이 현재가치를 제일먼저 따지면서 투자할 뿐이다.
