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- 재건축규제 중층아파트, 리모델링도 쉽지 않다
- [edaily 윤진섭기자] 개발이익환수제 시행과 정부의 안전진단 강화 방침에 따라 중층 재건축 추진단지들이 사업에 난항이 예고되면서 리모델링으로 전환을 추진하는 단지들이 늘고 있다.
대표적 강남권 중층 단지인 대치동 은마아파트가 리모델링 사업 설명회를 개최했고, 잠실주공 5단지나 수원 한신아파트 등도 리모델링 전환을 위한 물밑 움직임이 활발하다.
그러나 이들 단지의 리모델링 전환은 기존 재건축 추진위원회가 해체되어야 가능하고, 평형 배분 문제에 따른 주민간 이견을 해소해야 하는 등 걸림돌이 많아, 리모델링 전환 역시 쉽지 않을 것으로 보인다.
10일 업계에 따르면 서울과 수도권에 위치한 중층 재건축 단지 중 리모델링 전환을 추진하는 곳은 강남구 대치동 은마아파트, 잠실주공 5단지, 수원 신반포한신 등 20여곳에 달한다.
◇은마·잠실주공 5단지 등 중층재건축단지, 리모델링 전환 움직임
이들 단지들이 재건축에서 리모델링으로 전환을 추진하는 데는 건설교통부가 중층 단지의 재건축 규제 의지를 강력하게 천명하면서 내부적으로 `재건축이 힘들다`는 불안감이 팽배해 있기 때문이다.
실제 지난해 말 구청에 예비 안전진단을 신청해놓고 3차례나 탈락의 고배를 마신 은마아파트는 건교부가 중층 단지의 재건축 규제를 발표하면서 리모델링 전환 추진 움직임이 활발해지고 있다.
은마아파트의 경우 리모델링을 추진하는 일부 조합원들이 지난 7일 조합원들을 대상으로 리모델링 설명회를 개최했다.
이 자리에서 리모델링 추진위원회는 종전 31평형은 최소 38평형에서 최대 43평형, 34평형은 최소 41평형에서 최대 47평형으로 늘리는 두가지 안을 제시했고, 공사비도 평당 450만원이하로 재건축보다 저렴하다는 점을 강조했다.
리모델링 추진위 김영철 위원장은 "은마아파트의 경우 설령 재건축이 되더라도 종전 용적률 196%에서 34%만 증가가 가능해, 예상 건립가구수가 4500가구 안팎에 그칠 것"이라며 "여기에 소형평형의무비율, 임대아파트건립 등을 감안하면 기존 주택소유자들이 34평형대 이하 중소형평형을 배정받을 수밖에 없다"고 말했다.
이어 그는 "이 같은 상황에서 재건축을 계속 추진하는 것은 무리"라며 "리모델링으로 전환할 경우 34평형은 2억원이상의 수익이 보장되는데, (리모델링)사업을 주저할 이유가 없다"고 덧붙였다.
총 4139가구의 규모로 강남권 고밀도 재건축 추진 단지 중 최대규모를 자랑하는 잠실주공 5단지 역시 일부 주민을 중심으로 리모델링을 추진 중이다. 이들 주민들은 지난해 8월~10월 사이 모두 세 차례의 사업설명회를 개최하고 단지 내에 사무실을 여는 등 리모델링 추진을 구체화하고 있다.
현재 준비모임이 내놓은 리모델링 증가 효과는 ▲34평형→48평형(전용면적 증축효과 14.58평) ▲35평형→49평형(15평) ▲36평형→50평형(15.26평)으로 각각 추산하고 있다. 또 리모델링 비용도 34평형은 1억2000만원, 35평형 1억2250만원, 36평형은 1억2500만원으로 예상하고 있다.
잠실 5단지 리모델링 준비모임 관계자는 "리모델링으로 전환할 경우 소형평형의무비율이나 용적률 제한, 개발이익환수제도 적용 등을 모두 피할 수 있다"면서 "특히 리모델링으로 전환할 경우 중대형 전환이 가능해 이를 통한 아파트 가격 상승도 크기 때문에 주민들의 관심이 높다"고 전했다
◇재건축 추진위 해산·평형 상한선 등 리모델링 추진 난관 많아
하지만 중층재건축단지들이 리모델링으로 돌아서기에는 여러가지 현실적인 장애가 있어 쉽지 않다는 게 업계의 분석이다. 우선 복수 조합 금지가 걸림돌이다. 현행법에선 기존 재건축 조합(추진위) 해산, 청산되지 않을 경우 별도의 리모델링 조합을 만들 수 없도록 돼 있다.
이에 따라 대치동 은마아파트 등 리모델링 전환을 추진하고 있는 일부 단지의 경우 기존 재건축 조합(추진위)의 해산에 총력을 기울이고 있는 실정이지만, 대다수 재건축 조합은 이 같은 요구를 일축, 이에 따른 주민간 마찰이 빈번하게 벌어지고 있다.
실제 은마아파트 리모델링 추진위원회 김영철 위원장은 “지난 7일 사업 설명회가 성황리에 끝나는 등 주민들의 리모델링 전환 요구의 목소리가 크다”라며 “이번주부터 주민동의서를 받고, 50%가 넘을 경우 기존 재건축 추진위원회 해산을 우선적으로 요구할 계획”이라고 밝혔다.
그러나 기존 재건축 조합은 이 같은 분위기에 대해 재건축 추진을 계속하겠다며 리모델링 전환 동의 요구를 일축했다.
은마아파트 재건축 추진위원회 관계자는 “주민 대부분이 재건축을 원하고 있고 재건축이 리모델링보다 장기적으로 유리하다는 것을 알고 있다”며 “재건축을 지속적으로 추진한다는 의견에는 변함이 없다”고 말해, 추진위 해산 등은 없음을 명확히 했다.
평형 증가 상한선도 걸림돌 중 하나다. 현행법에는 리모델링을 통해 늘어나는 평형 상한선은 전용면적의 30%이내. 최대 9평으로 정해져있어 대략 소형(전용 18평 이하)은 4평~5평, 중형(24평~38평)은 8평~9평, 대형(40평 이상)은 9평씩 늘릴 수 있다.
따라서 중형평형 가구가 수혜를 가장 많이 받을 수 있는 반면 상대적으로 이점이 적은 대형평형 소유주나 평형 증가가 크지 않은 24평형 이하 주민들이 리모델링 추진에 반대하는 경우가 많다.
쌍용건설 관계자는 "50평형의 경우 최대 15평(30%)까지 평형 증가를 기대할 수 있지만, 법상으론 9평으로 제한되는 상황"이라며 "이 같은 이유로 대형의 경우 중형에 비해 손해라며 추진에 반대하는 경우가 많아, 리모델링 추진이 어렵다"고 말했다.
이밖에 관공서 허가 여부도 리모델링 추진을 어렵게 하는 요인. 모 건설업체 관계자는 "리모델링을 할 경우 현행보다 아파트 폭이 줄어져야 하는데, 해당 구청은 예전의 재건축 기준에 맞추라며 건축심의위원회 상정 자체를 막는 경우가 허다하다"라고 말했다.
업계 관계자는 "재건축 추진이 까다로워지면서 상당수의 중층 재건축 단지들이 리모델링으로 전환하려고 있지만 실제 사업에 착수한 곳은 2~3곳에 불과하다"라며 "요란스럽게 중층 재건축 단지들이 리모델링 전환을 공언하고 있지만, 사업이 본격화될 경우 여러가지 난관에 봉착해, 실제 사업에 들어가는 곳은 그리 많지 않을 것"이라고 말했다.
- (주간부동산)재건축 오름세 한풀 꺾여
- [edaily 이진철기자] 재건축단지에 대한 정부의 전방위 규제로 재건축아파트의 투자수요가 급감하며 가격상승폭이 크게 둔화됐다. 이에 따라 서울지역의 전반적인 아파트값도 보합국면으로 접어들고 있다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가는 0.2% 올라 한주전(0.34%)에 비해 상승폭이 절반 가까이 둔화된 것으로 조사됐다고 8일 밝혔다.
지역별로는 노원(-0.01%), 은평(-0.01%), 강북(-0.05%), 금천(-0.07%) 등이 하락하며 외곽지역을 중심으로 수요감소에 따른 가격조정을 보였다. 반면, 서초(0.57%), 송파(0.47%), 영등포(0.33%), 강남(0.25%) 등 강남권은 다른지역에 비해 높은 상승률을 기록했지만 한주전에 비해선 상승세가 크게 꺾였다.
아파트별로는 재건축아파트가 0.26% 변동률을 기록, 한주간 1%대 상승률을 기록하던 지난 3~4월과 비교하면 시장이 신속히 진정되는 모습을 보였다. 특히 강남(0.22%), 서초(0.61%), 송파(0.02%) 등 강남권 재건축아파트의 상승폭이 크게 둔화됐다.
서울 전세시장은 0.2%의 변동률을 나타낸 가운데 대부부 지역에서 거래가 줄고 가격이 하락한 지역이 늘었다.
부동산114는 "정부가 부동산시장 안정을 위해 보유세·양도세 등 세금강화와 재건축규제 등 전방위에 걸친 압박의지를 확고히 하고 있다"면서 "이로 인해 수요가 줄고 호가강세도 수그러들면서 아파트시장이 안정국면으로 접어들 전망"이라고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 노원(-0.01%), 은평(-0.01%), 강북(-0.05%), 금천(-0.07%) 등이 하락하며 외곽지역을 중심으로 수요감소에 따른 가격조정을 보였다.
반면, 서초(0.57%), 송파(0.47%), 영등포(0.33%), 강남(0.25%) 등 강남권은 다른지역에 비해 높은 상승률을 기록했지만 한주전에 비해선 상승세가 크게 꺾였다. 특히 송파는 재건축 상승폭이 크게 둔화되며 지난주 대비 상승률이 절반 가량 둔화된 가운데 잠실 우성4차 32평형, 송파 현대 27평형 등 일부단지는 하락세로 돌아섰다.
강동(0.02%)도 재건축 일부 단지가 내림세를 보인 영향으로 보합세를 나타냈다. 단지별로는 둔촌 주공고층4단지 34평형이 한주사이 500만원, 고덕동 시영현대도 일부 평형이 한주사이 500만~1000만원 가량 하락세를 각각 보였다. 이밖에 강남구 대치동 청실1차도 30평형대가 500만~1000만원씩 하락했다.
신도시는 분당(0.76%)의 상승률이 가장 높았고, 그 다음으로 일산(0.39%), 평촌(0.29%), 산본(0.25%), 중동(0.01%) 순이었다.
수도권에서는 과천(0.73%), 용인(0.65%), 의왕(0.4%), 고양(0.22%), 안양(0.21%) 등의 상승률이 높았지만 그 외 대부분 지역은 0.1%대 이하의 미미한 상승률을 기록했다.
특히 김포(-0.01%), 시흥(-0.02%), 구리(-0.04%), 의정부(-0.06%), 하남(-0.31%) 등의 지역들이 미미하지만 가격이 하락하는 등 아파트값 상승폭이 둔화되는 양상을 보였다.
◇전세시장
전세시장은 소형평형을 중심으로 약세가 확산되고 있고 비수기로 전반적인 수요가 줄면서 대부분 지역에서 가격이 안정세를 보이고 있다.
지역별로는 강서(-0.25%), 금천(-0.2%), 서대문(-0.07%), 노원(-0.04%), 은평(-0.01%) 등 외곽지역을 중심으로 내림세를 기록했다. 반면, 서초(0.34%), 영등포(0.25%), 동작(0.15%), 마포(0.12%) 등은 오름세를 보였는데 상승폭은 그다지 크지 않았다.
신도시는 분당(0.4%)의 상승률이 가장 높았고, 그 다음으로 평촌(0.33%), 중동(0.18%), 일산(0.13%), 산본(0.1%) 순이었다.
수도권은 용인(0.74%), 의왕(0.49%), 수원(0.47%), 포천(0.41%), 화성(0.26%), 오산(0.25%) 등이 오름세를 보인 반면, 양주(-0.17%), 광명(-0.1%), 고양(-0.04%), 인천(-0.01%) 등은 소폭 하락했다.
- (부동산레이다)강남 재건축전쟁, 누가 이길까?
- [양은열] 온통 강남의 재건축 기사로 언론이 야단법석이다. 매일 초강도의 단어를 써가며 강남의 재건축을 잡겠다고 난리다. 얼마나 강남의 재건축이 잘못을 했기에 이정도인가? 아니면 과연 강남의 재건축은 그토록 중요한 것인가?
부동산 정책이 모두 재건축 정책으로 몰려 있는 느낌이다.
그도 그럴 것이 참여정부 들어와서 강남의 집값은 반드시 잡겠다고 했던 정부다. 10,29 부동산 정책이후 잠잠하던 재건축이 올해 초부터 꿈틀거리기 시작하자 대대적인 재건축과의 전쟁을 선포한 것이다. ‘세무조사’는 물론 ‘ 재건축 분양승인 취소 검토’며 ‘재건축 비리 전면 조사’등의 카드를 꺼내고 있다.
그런데 아이러니하게도 이러한 상승의 출발점이 부동산을 반드시 잡겠다는 정부로부터 시작되었다는 점이다. 년초부터 서울시가 정밀안전진단 권한을 구청에 위임하겠다고 밝히자 은마, 둔촌주공아파트가 꿈틀거리기 시작했고, 2종 일반주거지역 재건축 층고제한인 12층이하를 폐지하자는 안이 발표되자 고덕주공, 개포주공 등이 폭등에 가세하였다.
재건축 개발 이익환수제 예외 규정을 상승용적률 30% 이내와 50가구미만 재건축으로 하여 이런 아파트는 임대아파트를 짓지 않아도 된다는 안이 나오자 강남의 중층 아파트가 급등을 하였다. 이에 질세라 3종 일반주거지인 압구정동 아파트 단지가 60층 높이의 초고층 재건축 추진까지 공론화 되면서 강남 집값은 폭등의 방향으로 접어들게 된 것이다.
이에 정부는 초강도 재건축 규제책으로 전환하여 재건축사업에 제동을 걸고 만약 중대한 사항이 발견되면 이미 사업승인을 받은 단지라도 직권으로 사업을 취소시키겠다는 것이다. 이게 무슨 해괴망측한 말인가? 누가 사업승인을 해주었는가? 이제와서 사업승인을 취소한다니 어린아이들의 말장난인가?
그동안 재건축 진행상황을 보면 도시 및 주거환경 정비법이나 재건축 개발이익환수제 등 새로 도입되는 규제를 피하기 위해 기존 재건축 조합은 급하게 사업을 진행시켰고 무리수가 도입된 것은 사실이다. 그런데 이를 문제 삼아 사업승인을 취소시킨다면 또다른 부작용을 양산할 것이다. 무엇이 부적절한 하자며 중대한 것인지. 또한 적절한 분양가는 어떤지 기준도 없는 재건축 전쟁과의 결과는 뻔한 사실임에 틀림이 없다.
만약 재건축 사업이 절차상 문제가 있다면 사업승인을 관리 감독해야 할 정부의 책임 또한 피할 수 없다. 왜냐하면 재건축 최종 승인자는 정부이기 때문이다.
이런 상황아래 정부는 자신들의 잘못된 부분은 제쳐두고 재건축과 또다시 전쟁을 치루겠다고 선언한 것이다.
우리는 이것을 또 지켜 보아야 하나? 누구를 위한 전쟁인가?
과연 이렇게 하면 강남의 재건축은 잡히는가?정부가 온갖 정책을 다 동원해서 재건축으로 인한 강남의 집값 상승을 막는다고 재건축의 투자 메리트는 사라지는 것인가?
시중의 부동자금이 갈 곳이 없어 방황하고 있는 현실에서 일반인에게 투자 메리트가 산재해 있는 강남의 재건축에 투자하지 말고 정부정책을 믿고 조용히 있어달라고 할 수 있겠는가?
결론부터 이야기하면 또다시 정부는 악수를 두고 패배할 것이 뻔한 전쟁을 치루고 있다는 것이다.
지금까지 참여정부가 추진해온 주택정책은 노동자와 소외계층을 배려하고 약한자들을 위한 대책이 주를 이루어 왔다. 그래서 임대주택을 활성화하고 부자들에 대한 양도세 강화나 종합부동산세 도입, 재산세 인상등에 주력해 온 것이다.
그러나 결과는 어떻게 되고 있는가?
강남의 재건축 가격은 참여정부 출범이후 가격은 보합이나 하락을 쳤단 말인가?
도데체가 정부의 관료들은 진정으로 서민을 위한 정책을 펴고 있는가?
며칠 전 강남구청에 민원처리를 위해 주택과를 찾아갔다. 깨끗한 건물이며 바쁘게 돌아가는 사람들과는 반대로 여전히 공무원들의 무사안일 탁상행정은 여전함을 느끼게 되었다. 물론 많은 공무원들께서 다 그러는 것은 아닐 것이다.
그런데 아침 9시가 조금 넘어서 민원처리 하나 하려고 갔던 일은 오후 3시가 가까이 와서야 담당자와 만나 이야기를 들을 수 있었다. 물론 근본적인 해결책은 듣지 못한 채 말이다.
필자와 같이 부동산 전문가가 이토록 힘들게 민원처리를 하는데 일반 서민은 오죽이나 할까? 다시는 오고 싶은 강남구청이 아니었다. 하나의 민원을 처리하기 위해 5개과를 돌아다녀야 하는 현실이 너무 필자의 마음을 무겁게 하였던 것이다.
강남재건축 문제 처리에서도 필자의 마음을 안타깝게 만든다.
재건축은 아파트 미래의 자산 가치를 반영하는 것이다. 따라서 현재의 시세와 직접 비교는 곤란하다. 그런데 현실은 어떤가? 예를 들어보자.
잠실 5단지 아파트를 8억5천만원에 주고 샀다고 보자. 다른 지역 아파트보다 오래된 5단지 재건축 가격이 훨씬 비싸다하더라도 이를 매입한다.
왜 그렇까? 간단히 말해서 향후 투자가치가 보장 되었다고 신뢰하기 때문이다. 투자가치는 미래에 대한 확실한 안정감에서 존재하는 것이다. 잠실 5단지의 경우 상업지역으로의 전환이 확정적이라고 믿는다. 그래서 이곳에 주상복합아파트를 지을 수 있다고 가정을 한다. 그리고 수익성 계산을 해 본다. 주변의 갤러리아 팰리스와도 비교해 본다. 장미아파트와도 비교해 본다.
주상복합아파트로 지어진다면 수익성은 얼마든지 있다. 수익성이 있다는 확신이 확산되면 해당아파트 가격은 폭등하는 것이다. 아무리 강력한 규제를 내 놓아도 미래에 대한 확신만 있다면 투자하고 상승하는 것이다. 그 가격이 10억원이 넘더라도 말이다.
이때 정부가 가장 먼저 해야 할 일은 이러한 심리적 불안감을 해소 시켜 주어야 한다. 그런데 현재의 정부는 어떤가? 거꾸로 정책을 펴고 있다. 규제할 때는 안하고 지금과 같이 재건축을 빼고는 아파트 공급이 거의 없는 강남은 전쟁을 선포해서라도 잡겠다는 것이다. 암환자에게 감기약을 가지고 잡겠다고 하니 약발이 먹히겠느냐 말이다. 암환자에게는 모르핀을 놓아주어야 한다. 제아무리 규제를 한들 투자 수익성이 있다고 느낄 때는 물불을 가리지 않고 몰려 드는 것이 투자자들의 습성이지 않는가!
도시외곽으로 아무리 신도시를 신축하여 공급하여도 근본적인 강남의 수요를 해소하지 않는 이상 대체하는데 한계가 있다. 규제도 잠시뿐이다.
재건축 분양가를 낮추는 것도 오히려 분양시장 과열을 가져와 투기적 이익만 확대될 뿐이고 최초의 분양자만 혜택을 볼 것이다.
따라서 정부가 해야 할 일은 강력한 비리조사나 단속의 엄포는 그만두고 재건축 활성화와 공급위주의 깨끗한 정책을 펼쳐나야 한다. 투기세력이 재건축 시장을 부추켜 가격이 뛴다면 이를 단속하면 될 것이다. 괜히 언론이 떠들어 순수한 사람들까지도 심리적 불안감을 갖지 않도록 하여야 할 것이다.
또한 재건축 추진절차에 문제나 비리가 있으면 조용히 조사하여 조치하면 될 것이다. 엄포성 말로 분위기를 잡아가서는 않된다.
만약 정부가 가격 폭등이 무서워 재건축을 계속 규제를 풀지 않고 묶어 둔다면 2-3년 뒤에는 또 다른 폭풍우가 되어 돌아 올 것임을 정부관계자는 명심하여야 한다. 더 나아가 판교와 같은 강남대체지를 계속 개발해야 하고, 보유세(재산세나 종토세)를 늘리고 거래세를 과감하게 내려야 할 것이다.
2종 주거지역 층고제한도 과감히 풀고 초고층 아파트 허용으로 서울의스카이 라인을 다시 설계해야 한다. 설령가격이 잠시 오른다고 해서 과잉반응을 하지 말고 자제하여 시장원리에 맡기는 인내도 필요할 것이다. 규제하고 억누른다고 안정될 강남의 아파트 가격이라면 진작에 잡혔을 것이다.
또한 정부가 해서는 안되는 일도 있다. 먼저 즉흥적인 단기대책 발표나 여론에 따른 규제와 완화 반복등은 금지해야 할 정책 중의 하나다.
소형평형 의무비율 건립등 시장을 왜곡하는 정책들은 일률적으로 적용하지 말고 지역적인 사항을 고려하여 능동적으로 대체해야 할 것이다. 정부가 부동산 시장에 적극 개입하는 것도 자제해야할 종목이다. 정상적인 재건축을 위해 법제를 정비하고 재건축개발이익 환수제도 적절하게 적용해야 할 것이다.
만약 강남에 임대아파트가 들어서면 누가 들어갈 것인가? 저층 서민이 입주하게 된다면 생활비등 수준의 차를 극복할 수 있을 것인가? 아마도 이를 견디지 못하고 해당 임대아파트를 불법으로 팔고 나갈 때 또다른 사회문제를 양산할 것이라면 아예 처음부터 이러한 부작용에 대해 제도적인 보완을 준비해야 할 것이다.
강남의 재건축 아파트 가격은 누가 뭐라고 해도 내려오지 않는다. 강력한 규제에 대해 강남의 재건축 아파트 가격이 내릴 것으로 기대한다면 그것은 정부의 안타까운 짝사랑에 불과한 것이다. 강남에 대한 강력한 어떤 정책을 펴도 이에 아랑곳하지 않고 재건축 아파트 가격은 꾸준한 상승이 이어질 것이다. 왜냐하면 강남은 교육, 문화, 교통, 투자등에서 월등하기 때문에 이를 대체할 만한 자리가 아직까지는 없기 때문이다.
강남의 재건축 아파트와의 전쟁에서의 승리자는 이미 정해져 있다. 그 승리는 오직 부동산의 원리에 따라 충실하게 이끌어가는 자에게 온다는 사실을 기억하였으면 한다.
- (가판분석)5월6일자 조간신문 주요기사
- [edaily 권소현기자]
◇헤드라인
-한국 : 공공기관 이전 지역에 자립형 공립高 만든다
-매경 : CEO 90명이 본 올해 경제 "경기 회복시기 하반기로" 70%
-서경 : 200萬 자영업주 `맞춤형 지원`
-한경 : 中 베이징·상하이는 위안화 절상 기정 사실화
◇주요 기사
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-50대 취업자 350만명 `사상최대`(서경)
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-베팅의 귀재 커코리안, GM주식 2800만주 사겠다(전 조간)
-美 30년 국채 다시 발행..재무부, 재정적자 메우려(한경)
- 강남·과천·분당등 19곳 투기 특별관리
- [edaily 김상욱기자] 국세청이 국지적으로 부동산가격이 급등하고 있는 강남, 과천, 분당, 충남 등 19개 지역을 투기발생 예상지역으로 지정하고 특별관리에 착수했다.
이를 위해 거래동향 파악을 위한 전담반 107개를 편성, 조사직원 212명을 투입해 투기혐의자에 대한 정보를 수집·분석중이다.
투기 혐의가 확인되면 과열분양현장에 대해서는 떴다방 등 불법투기 조장세력에 대한 현장 단속을 실시하게 된다. 또 투기발생지역에 대해서는 중개업소등에 대해 기획조사를 실시하고, 상습적 투기혐의자에 대해서는 기업탈세 조사와 자금출처조사가 실시된다.
국세청은 2일 강남지역 재건축과 판교 신도시 건설 등 개발계획으로 국지적 부동산 가격이 급등하고 있다며 해당지역의 투기발생 가능성에 따라 상황별·단계별 투기대책을 시행한다고 밝혔다.
국세청은 예찰활동을 통해 부동산 관련정보를 종합적으로 분석해 19개 투기발생 예상지역을 선별, 특별관리에 나서기로 했다.
특별관리 지역중 주택의 경우 전국 4월 평균 상승률 0.6%를 상회하는 지역으로 ▲재건축관련 서울 서초구(2.8%), 강남구(2.5%), 송파구(2.2%), 용산구(2.1%), 강동구(2.0%), 경기 과천시(3.6%) ▲판교신도시 관련 성남 분당구(3.7%) ▲행정중신복합도시관련 대전 유성구(1.6%), 서구(1.2%), 충남 천안시(1.7%) 등이다.
또 토지의 경우 전국 3월누계 평균 0.76%와 비교해 가격이 급등한 ▲산업단지 조성관련 경기 파주시(2.6%), 충남 아산시(2.1%) ▲미군기지 이전관련 경기 평택시(2.3%) ▲동탄 신도시관련 경기 화성시(2.2%) ▲행정중심복합도시관련 충남 연기군(9.6%), 계룡시(4.8%), 공주시(3.7%) ▲고속철 역세권 충남 천안시(2.6%) ▲레져타운 건설관련 전남 영암군(2.0%), 해남군(1.4%) 등 주택과 토지를 포함, 총 19개 지역이다.
국세청은 전담반을 통한 투기예찰활동 결과 투기발생 가능성 및 정보에 따라 `투기 가능성이 높은 지역`과 실제 `투기발생지역`으로 분류해 단계별로 투기조사를 실시키로 했다.
`투기가능성이 높은 지역`으로 선정될 경우 각 지방국세청장이 개별 투기혐의건에 대해 선별조사하는 등의 조치가 취해지며 과열분양현장에 대해서는 떴다방 등 불법투기 조장세력에 대한 현장단속을 강화하게 된다. 또 위장전입, 위장증여 등 불법 투기사례를 파악해 관계기관에 통보된다.
`투기발생지역`으로 분류될 경우 해당지역 부동산거래 관련자 및 중개업소에 대해 기획조사를 실시하게 되며 상습적 투기혐의자에 대해서는 금융재산 일괄조회를 통해 본인은 물론 가족과 거래상대방까지 조사를 확대하게 된다.
사업자인 경우 관련기업의 자금유출혐의 등 기업탈세까지 심도있는 조사가 실시되며 아파트분양권 당첨자중 자력취득능력이 없는 미성년자·분양자 등에 대해서도 자금출처조사가 실시된다.
김호기 국세청 개인납세국장은 "등기자료 및 부동산시세자료 등을 활용해 자체적으로 부동산투기 조기경보시스템을 4월부터 운영하고 있다"며 "투기발생 예상지역에 대한 신속한 선별작업과 함께 거래건수, 연령, 거래패턴, 소득자료 등의 분석을 통해 투기혐의자를 조기에 색출하고 있다"고 강조했다.
- (주간부동산) 강남권 재건축 관망세 확산
- [edaily 윤진섭기자] 정부의 재건축 아파트에 대한 전방위 압박의 영향으로 거래와 문의가 줄어 관망세로 돌아섰지만 아직 뚜렷한 가격 하락 조짐은 보이지 않는 것으로 파악됐다.
1일 부동산정보제공업체 부동산114에 따르면 서울 아파트 가격은 0.34%로 한주전(0.32%)과 비슷한 가격 변동을 나타냈다. 또 관심 대상인 서울 재건축 아파트 가격도 0.69% 상승해, 지난주(0.66%)와 유사한 흐름을 보였다.
서울의 경우 강남권과 일부 주요지역은 여전히 가격 강세를 유지했으나 나머지 지역은 구별로 0.1%~0.2%대의 안정적인 움직임을 나타냈다. 구별로는 용산구가 0.9%로 가장 높은 상승률을 보였고, 이어 송파구(0.82％), 서초구(0.68％), 영등포구(0.51％), 도봉구(0.42％), 강남구(0.38％)등의 순으로 오름세를 보였다.
전세시장은 서울과 수도권을 중심으로 비교적 안정적인 모습을 나타내, 전국적으로 0.2%대의 낮은 상승률을 기록했다. 봄 이사철이 마무리되면서 전반적으로 수요가 크게 감소하면서 전세가격 변동이 크지 않았다.
0.08%의 변동률을 기록한 서울에서는 관악구(0.47%), 구로구(0.26%), 도봉구(0.25%), 마포구(0.24%), 송파구(0.21%) 순으로 전세가격이 올랐다
부동산 114 김혜현 부장은 "정부의 집값 안정책이 비교적 일관성을 유지하고 재건축 시장에 대한 압박이 계속되고 있어, 아파트 시장의 거래 감소가 뚜렷하다"며 "강남권을 제외한 지역에서는 비수기에 들어서면서 당분간 아파트 거래와 가격 상승은 상당히 둔화될 것으로 전망된다"고 말했다.
◇매매시장
서울 아파트 매매가격은 한 주간 0.34%가 올라, 지난 주(0.32%)와 비슷한 흐름을 나타냈다. 특히 정부의 규제 압력이 커지고 있는 재건축 아파트는 0.69%를 나타내, 2주 연속 0.6%대의 가격 상승률을 기록했다.
구별로는 용산구(0.9％), 송파구(0.82％), 서초구(0.68％), 영등포구(0.51％), 도봉구(0.42％), 강남구(0.38％) 등의 순으로 오름세를 보였다.
특히 미군기지 이전 등 각종 호재를 안고 있는 용산구는 이촌동 현대, 렉스 등 노후단지 대형평형들이 2500만~5000만원 가량 올라 가격 상승을 견인했다. 최근 용산 파크타워의 분양 호조와 타워맨션 리모델링 업체 선정 등 지역개발이 가시화된 게 가격 상승의 배경으로 꼽히고 있다.
송파구는 건교부의 중층 재건축 아파트 규제 발언에도 불구하고 중층 재건축과 중대형 아파트가 크게 오르면서 재건축은 1.26%, 일반아파트는 0.62%의 가격 강세를 나타냈다.
문정동 올림픽훼밀리타운 49평형이 10억원에서 10억5000만원으로 5000만원이 올랐고, 재건축을 추진 중인 신천동 진주아파트 29평형도 5억4500만원에서 5억7000만원으로 2500만원이 올랐다.
신도시는 0.55％ 올라 지난주(0.56％)와 비슷한 가격 변동률을 기록한 가운데 분당이 상승률이 다소 둔화돼 0.76％를 기록했고 평촌은 0.69％, 일산 0.27％, 산본 0.17％, 중동 0.01％ 등이었다.
수도권은 0.2%의 상승률을 보여 서울과 신도시에 비해 안정적인 가격흐름을 유지했다. 그러나 재건축 밀집지역인 과천시(1.41%), 성남시(0.51%), 광명시(0.34%) 등이 여전히 강세를 나타냈고, 용인시(0.56%), 안성시(0.36%)도 상대적으로 높은 오름세를 이어갔다.
과천시는 저층 재건축 단지들이 소폭 오름세로 돌아섰고, 성남시도 신흥동 주공, 은행동 주공 등 재건축을 추진하거나 노후한 단지들의 가격이 상승했다. 과천시 별양동 주공 2단지 18평형은 한 주간 평균 2500만원이 올랐고, 신흥주공 23평형도 1000만원이 가량이 올랐다.
그 외 지역은 대체로 가격 변동이 크지 않았고, 군포시(-0.01%)와 평택시(-0.03%)는 지난 주 대비 소폭 하락했다.
◇전세시장
전세시장은 봄 이사철이 끝나고 전반적으로 수요가 감소하면서 서울과 수도권을 비롯한 전국이 0.2％대 이하의 낮은 상승률을 기록했다.
서울(0.08％)은 지난주 관악구(0.47％), 구로구(0.26％), 도봉구(0.25％), 마포구(0.24％) 등 순으로 전세가격이 오른 반면 강서구(-0.07％), 노원구(-0.07％), 은평구(-0.07％) 등은 소폭 하락한 것으로 나타났다.
신도시는 0.22％의 상승률을 보였는데 지역별로는 산본(0.32％), 분당(0.28％), 평촌(0.2％), 일산(0.16％), 중동(0.03％) 순으로 가격이 변동했다.
수도권도 0.13%로 보합세를 이어갔다. 지역별로는 과천시가 0.61%로 가장 크게 올랐고, 양평군(0.49%), 용인시(0.46%), 고양시(0.21%) 순으로 오름세를 보였다. 반면 구리시(-0.1%), 남양주시(-0.05%), 성남시(-0.05%)는 소폭 하락했다.
- (부동산캘린더)서울 4차 동시분양 청약접수
- [edaily 윤진섭기자] 정부의 강남권 재건축 단지에 대한 전방위 압박이 진행되고 있는 가운데 다음주에는 서울 4차 동시분양의 청약 접수가 진행된다.
5월 첫째주(2일~8일)에는 서울지역 4차 동시분양에 대한 청약접수가 시작된다. 당초 이번 동시분양이 마지막이 될 것으로 여겨졌지만 집값 급등을 우려한 건설교통부가 폐지를 7월까지 늦추기로 해 앞으로도 동시분양은 2~3차례 더 진행될 전망이다.
2일에는 4차 동시분양의 무주택자 우선 접수가 시작된다. 이번 4차 동시분양에는 총 11개 사업장에서 8447가구가 공급돼 조합원분을 제외한 2372가구가 일반분양될 예정이다.
당초 참여를 추진했던 강남구 대치동 도곡 2차는 분양승인 보류로 참여가 무산된 반면 잠실주공 2단지는 정밀조사 과정에서 별다른 문제가 발견되지 않아, 예정대로 분양이 이뤄질 전망이다.
3일에는 경기도 파주시 교하읍에서 국민임대(30년) 입주자를 모집한다.
4일에는 대전 유성구 대덕테크노밸리 `한화 꿈에그린2, 3차`가 청약접수에 들어가며 포스코건설이 인천 연수구 동춘동 송도국제도시에 포스코더샵 퍼스트월드의 모델하우스를 오픈한다.
6일에는 인천2차 동시분양 당첨자 계약이 있다. 또 우림건설이 공급한 대전 유성구 관평동 대덕테크노밸리 우림루미아트의 당첨자계약도 예정돼 있다.
◇5월 첫째주 주간부동산 캘린더(2일~8일)
▲2일(월)
-서울 4차 동시분양 무주택우선공급 청약접수
-울산 북구 중산동 디아채 무주택,1,2순위 청약접수 052-294-1234
-대구 달성군 다사읍 新성서화성파크드림 무주택, 1, 2순위 청약접수 053-592-8400
-경기도 구리 수택동 금호어울림 당첨자 계약(~4일) 031-562-8181
-충북 충주 연수동 충주연수리슈빌 당첨자 계약(~4일) 043-844-1008
-광주 북구 임동 공공임대(5년) 당첨자 계약(~4일) 062-520-3600
▲3일(화)
-서울 4차 동시분양 1순위 청약접수
-경기도 파주 교하읍 교하지구1, 2단지 국민임대(30년)
우선공급, 1, 2순위 청약접수 031-938-1780
-울산 북구 중산동 디아채 3순위 청약접수 052-294-1234
-대구 달성군 다사읍 新성서화성파크드림 3순위 청약접수 053-592-8400
-서울 서초구 서초동 한일유앤아이 당첨자 계약(~6일) 02-595-3200
▲4일(수)
-서울 4차 동시분양 2순위 청약접수
-대전 유성구 관평동 대덕테크노밸리한화꿈에그린 2,3차
무주택,1순위 청약접수 042-486-6123
-경기도 파주 교하읍 교하지구1,2단지 국민임대(30년)
3순위 청약접수 031-938-1780
-울산 북구 중산동 디아채 당첨자 발표 052-294-1234
-인천 연수구 동춘동 송도국제도시 포스코더샵 퍼스트월드
모델하우스 오픈 1588-3800
▲5일(목)
-어린이날
▲6일(금)
-서울 4차 동시분양 3순위 청약접수
-대전 유성구 관평동 대덕테크노밸리한화꿈에그린 2, 3차
2순위 청약접수 042-486-6123
-제주도 제주시 도련동 도련지구 국민임대
우선공급, 1, 2, 3순위 청약접수 1588-9082
-대구 달성군 다사읍 新성서화성파크드림 당첨자 발표 053-592-8400
-대전 유성구 관평동 대덕테크노밸리 우림루미아트
당첨자계약 (~9일) 042-861-4500
-인천 2차 동시분양 당첨자 계약(~10일)
자료제공 : (주) 내집마련정보사(HTTP://WWW.YESAPT.COM)
- (edaily 리포트) 강남 재건축과의 `치킨게임`
- [edaily 윤진섭기자] 정부가 재건축 아파트를 중심으로 부동산 시장 안정을 위한 전방위 압박을 연일 계속하고 있습니다. 부동산시장도 숨을 죽이면서, 정부 정책의 향방에 촉각을 곤두세우고 있습니다. 그러나 또 다른 한편에선 `소나기만 피하자` 내지는 `얼마 지나지 않아 또 집값이 오를 것`이라는 식의 목소리도 만만치 않습니다. 산업부 윤진섭 기자는 정부의 공세적인 부동산 정책과 시장의 모습에서 `치킨게임`이 연상된다고 합니다.
`치킨게임` 흔히 `끝장승부` 를 뜻하는 말입니다. 도로 양 끝에서 자동차가 출발해 충돌 직전 어느 한쪽이 피하면 겁쟁이(치킨)라고 비아냥을 퍼부은 데서 유래했습니다.
최근 부동산 시장에서도 이 치킨게임이 벌어지고 있습니다. 부동산 가격 안정을 위한 소나기식 대책을 연일 쏟아내는 정부. 반면 이를 비웃듯 청개구리 뜀박질을 거듭해 온 강남 아파트 값은 흡사 "네가 이기나 내가 이기나, 갈 때까지 가보자"는 치킨게임의 모습, 그 자체입니다.
이렇게 정부와 부동산 시장이 "끝장승부"를 펼치는 데는 여러 가지 요인이 있지만 그 중에서도 수십 년 동안 묵시적으로 자리잡고 있던 틀이 깨졌기 때문입니다.
과거 부동산 시장에는 `선수들`간에 "아파트 만큼 정부의 입김이 강한 것도 없다. 정부 의지를 거슬러서는 돈 벌 생각은 꿈에도 꾸지 마라"하는 공감대가 형성되어 있었습니다.
그러나 2000년 이후 시장은 달라졌습니다. "정부 정책과 엇박자 투자를 해야 돈을 벌 수 있다. 규제를 강화하면 적당히 반발하면서 버티고, 세금을 올리면 그만큼 웃돈을 붙여 팔면 된다."
이런 황당무개(?)한 내용이 수요자나 투자자들 사이에 공감대를 형성한 데는 정부정책과 그 후 아파트 값의 움직임을 살펴보면 쉽게 알 수 있습니다.
단적으로 최근 정부는 재건축 시장에 대해 개발이익환수제도를 실시한다고 밝혔습니다. 이를 통해 정부는 강남 재건축 아파트 가격은 큰 폭으로 떨어질 것으로 여겼습니다.
그러나 빈틈이 생긴 것입니다. 바로 용적률 30%가 늘어나는 단지에 대해선 예외를 두겠다고 하자, 여의도와 강남 압구정동 일대 일부 용적률이 크게 늘지 않는 재건축 아파트 값이 큰 폭으로 뛴 것입니다.
건교부는 부랴부랴 용적률 1%가 늘어나는 재건축 단지도 임대아파트 건립을 추진하겠다고 하는 등 진화에 나서는 모습을 보였습니다.
그런데 이들 단지에서 밀려난 투자자금은 개발이익환수제 적용을 받지 않는 잠실 저밀도 재건축 단지로 몰리고 말았습니다. 실례로 잠실주공 1단지는 올해 들어서만 전 평형에 걸쳐 1억원 이상 가격이 뛰는 반사이익 효과를 얻었습니다.
정부는 가격이 떨어진다고 하지만 시장은 엇박자로 흘렀고, 시중 부동산 투자자금의 흐름은 규제지역→틈새→자금이동에 충실함을 단적으로 보여준 경우입니다.
여하튼 정부는 최근 들어 각종 부동산대책을 쏟아내면서 시장과 펼치는 치킨게임에 종지부를 찍겠다는 의지를 여러곳에서 느낄 수 있습니다.
주무부처인 건설교통부는 도곡 주공 2차의 분양승인을 보류한 데 이어 재건축 단지에 대한 조사를 진행 중에 있습니다.
경제부처의 수장인 재정경제부는 해제 3개월만에 광명시를 주택투기지역으로 다시 묶었고, 국세청과 공정거래위원회는 각각 건설업체 세무조사와 담합조사를 실시하겠다며 부동산 잡기 정책에 가세했습니다.
대통령의 발언에서도 정부의 정책의지를 재확인할 수 있습니다. 전일 노무현 대통령은 임대주택개편방안 국정회의에서 "주택시장에서 생기는 모든 (투기적) 이익은 국민이 공유해야 한다"는 `깜짝 놀랄 만한 발언`을 했습니다. 그간 대통령의 입에서 나온 부동산 관련 발언중 가장 강도높은 얘기였습니다.
여기에 행자부 소속의 경찰도 서울경찰청 광역수사대를 중심으로 재건축 사업에 대한 위법 수사를 진행하고 있는 상태입니다. 한 마디로 정부 내 핵심 조직이 부동산 값, 특히 강남 재건축 아파트 값을 잡기 위해 `올 코트 프레싱`을 하고 있는 셈입니다.
이 같은 분위기 속에 건교부에 출입하고 있는 기자들 사이에선 "이제 국방부만 나서면 정부 내 핵심 조직은 부동산에 올인 하는 셈"이라는 우스개 소리가 나돌곤 했습니다.
이같은 기대(?)를 저버리지 않고 국방부마저도 28일 `서울공항 이전계획 없다`라는 입장을 밝히면서 부동산 시장 안정 분위기에 힘을 실어주었습니다.
결국 건교부 기자들은 각 부처가 쏟아내는 부동산 안정대책을 챙기느라 때론 경찰기자로, 때론 국세청 기자로, 재정경제부 기자로, 그리고 오늘은 국방부기자로 `변신에 변신`을 거듭하고 있을 정도입니다.
일단 이번 조치로 강남의 재건축 아파트들은 단기적으로 위축될 수 밖에 없을 것으로 보입니다. 부동산업자도, 주민도, 건설업자도 서슬 퍼런 정부의 정책에 맞서기 보다는 `소나기는 피하고 보자`는 심리가 작용할 테니까요.
그러나 이에 한 발 앞서 초강수 대책을 바라보는 현장 중개업자들은 "시장을 모른다" 내지는 "서민들만 날벼락을 맞을 것"이라며 정부가 장고를 거듭한 끝에 악수(?)를 뒀다는 극단적인 해석도 나오고 있습니다.
잠실의 모 중개업자는 "공급이 태부족한 상황에서 수요가 몰리고 있으니, 아무리 대책을 내놔도 속수무책"이라며 "일부에선 대책이 나와야 강남 아파트의 희소가치가 높아지고, 그래서 집값이 뛴다면 은근히 규제를 바라는 사람도 있다"고 말할 정도입니다.
또 다른 중개업자는 "건교부 주택국장이 라디오에서 `수도권에 신도시를 짓고 있으니, 신도시만 지으면 모든 문제가 해결될 것`이란 말을 들었다"라며 "여기에 사는 사람들이 과연 고양삼송이나 양주 같은 곳에 갈것인가를 생각해보면, 얼마나 시장 상황과 동떨어진 이야기냐"라고 반문했습니다.
주택정책의 총괄자로서 정부가 시장을 규제하는 것은 당연한 의무입니다. 그러나 현재와 같이 정부의 모든 기관이 총 동원돼 `네가 이기냐, 내가 이기냐`식의 `갈 때 가지 가보자"는 자세는 그 의도와는 전혀 다른 역효과를 불러올 가능성이 농후합니다.
단기 가격 안정에만 온갖 촉각을 곤두세우는 정부의 모습은 혹여 빈대도 못잡고 초가 삼간만 태우는 격이란 우려를 낳기에 충분합니다. 규제만 믿고 단기 가격안정을 꾀하는 꿈은 이제 깨야할 때가 아닐까요?
