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- 8.31대책 두달, 재건축값↓-전셋값↑
- [이데일리 이진철기자] 8.31부동산대책이 발표된 지 2개월이 지나면서 부동산시장은 전반적인 안정세를 보이고 있다. 보유세 및 양도세 강화, 부동산담보대출 억제 등과 더불어 금리까지 인상되면서 투자수요가 급속히 위축됐기 때문이다.8.31대책 이후 아파트시장은 정부가 재건축·재개발 입주권을 과세대상에 포함키로 발표한 이후 강남권을 중심으로 9월부터 거래가 끊기고 급매물 출시 등 가격하락이 두드러졌다. 그러나 10월 들어 급매물이 소진되면서 일부 단지에서 가격반등 조짐이 나타나고 있다.31일 한국부동산정보협회에 따르면 강남권 재건축 아파트값은 8.31대책 직후인 9월에는 3.89％ 하락했지만 10월에는 0.64％ 상승했다. 강남구는 9월 -5.37％에서 10월 0.89％로 상승했고, 강동구와 송파구도 각각 -4.64％에서 1.24％, -3.61％에서 0.67％로 반등했다.◇재건축 `직격탄` = 강남구 대치동 은마아파트 31평형은 한때 6억6000만원선까지 떨어진 뒤 다시 7억원선을 회복했다. 이 아파트 34평형도 8억원선까지 하락했지만 현재는 8억2000만원 이상의 호가를 보이고 있다. 개포주공1단지 13평형의 경우 4억2000만원에 급매물이 거래된 이후 4억5000만원 이하로는 매물이 나오지 않는 상황이다.강동구 고덕주공2단지도 지난 6월만 해도 15평형은 5억원, 16평형은 5억2000만원에 호가됐지만 8.31대책 직후 15평형은 3억7000만원, 16평형은 3억9000만원으로 가격이 하락했다. 그러나 10월 들어 하락세가 멈춰 15평형은 3억9000만원, 16평형은 4억2000만원선을 호가하고 있다.이처럼 재건축아파트값의 하락세가 멈춘 것은 급매물이 소화된 이후 매도희망자들이 8.31대책의 조세강화 영향이 아직까지는 미미하고 국회의 입법처리 과정을 지켜본 후 매도여부를 결정하겠다며 관망세를 보이고 있기 때문이다.김규정 부동산114 차장은 "8.31대책 이후 투자심리 위축으로 급락했던 강남권 재건축이 급매물 거래로 하락세가 주춤하면서 상승세로 돌아섰으나 대세 상승으로 보기에는 무리가 있다"고 말했다.◇일부지역 전셋값 급등 = 재건축과 대조적으로 아파트 전셋값은 집값하락을 기대한 수요자들이 매입을 기피하고, 전세수요로 전환하면서 지난 2개월간 높은 상승률을 기록했다. 닥터아파트에 따르면 지난 9월 한달간 서울 아파트 전셋값은 1.43% 상승해 2002년 1월(1.74%) 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 지난 2개월간 서울은 전셋값이 2.12% 상승했으며 그중 강남권이 3.48%이나 올랐다. 반면 비강남권인 강북권(1.59%) 강서권(1.54%) 도심권(1.03%)은 상승폭이 강남권의 절반 수준에 불과했다.이에 따라 강남권 아파트 전셋값은 2개월 전(평당 657만원)보다 평당 23만원이 오른 평당 680만원을 기록한 반면, 강북권은 같은기간 평당 391만원에 평당 397만원으로 6만원 오르는데 그쳤다. ◇8.31대책 국회처리 `주목` = 부동산전문가들은 8.31대책이 단기적으로 아파트값 안정에는 기여한 것으로 평가하고 있다. 다만, 8.31대책의 대부분이 법령개정을 통해 실현될 수밖에 없어 이번 정기국회에서 어떻게 처리되느냐에 따라 시장의 반응이 달라질 것으로 예상하고 있다.김용순 주택도시연구원 수석연구원은 "8.31대책이 단기적으로 투자수요를 위축시키고 보유매물을 증대시켜 부동산 가격안정에 기여했다"며 "다만 저금리기조와 풍부한 유동성이 여전하고 투기억제정책 기조 지속여부가 불투명하다는 점에서 부동산가격이 장기적으로 안정될 지는 미지수"라고 말했다.전세시장도 가을이사철이 마무리되면서 오름폭이 크게 둔화됐지만 상승 불씨가 완전히 꺼졌다고는 볼 수 없다는 지적이다. 박준형 한국부동산정보협회 팀장은 "강남권 등 인기지역은 여전히 매물부족에 따른 오름세가 이어지고 있다"며 "겨울방학을 앞둔 학군수요로 다시 전셋값 상승폭이 커질 가능성이 있다"고 말했다.김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "8.31대책으로 투자수요가 지속적으로 감소될 전망"이라며 "투기수요가 아닌 실수요가 위축되지 않도록 세제 등의 후속대책을 마련하는 것이 필요하다"고 지적했다.
- (주간부동산) 서울 집값 8.31대책 이후 첫 상승
- [이데일리 윤진섭기자] 8.31 부동산종합대책 이후 서울 아파트 가격이 9주만에 상승세로 돌아섰다. 30일 부동산정보제공업체 부동산 114는 이번 주 서울 아파트 가격이 평균 0.03% 올라, 9월 이후 9주 만에 하락세에서 벗어났다고 밝혔다. 일반 아파트는 0.01% 올라 거의 변동이 없었지만 재건축 단지는 이번 주 들어 0.12%가 올라, 한 주전(-0.11%)보다 0.23% 포인트 반등했다. 특히 8.31 대책 이후 하락세를 면치 못했던 강남, 강동, 송파 등 3개구 내 재건축 아파트가격이 일제히 상승세를 기록했다. 신도시도 4주 만에 하락세를 벗어나 0.03% 변동률을 보였고, 수도권은 보합세를 나타냈다. 서울, 수도권 전세시장은 서울이 지난 주 0.13%, 신도시 0.24%, 수도권 0.12%를 보이는 등 점차 상승폭이 둔화되고 있다. 그러나 강남구 등 주거 인지도가 높은 곳은 중대형 아파트를 중심으로 전세가격 상승이 여전하다고 부동산 114측은 밝혔다. 김규정 부동산 114차장은 "일부 재건축 단지에서 주변시세에 비해 과도하게 떨어진 것들만 선별적으로 매매되면서 전체적으로 상승세를 나타냈다"며 "그러나 급매물이 소화됐다고 하더라도 추격 매수세는 붙지 않아, 재건축 아파트 가격이 바닥을 쳤다고 보기는 어렵다"고 말했다. ◇매매시장이번 주 서울 지역 아파트 가격은 강남권 재건축 아파트 값이 상승하면서 8.31 대책 이후 9주 만에 올랐다. 서울 재건축 아파트는 0.12%가 올라 한 주전(-0.11%)보다 0.23% 포인트 올랐다. 강동구는 재건축 아파트 가격이 0.23% 오르면서 전체 아파트 가격이 9월 이후 처음으로 0.08% 상승했고, 송파구도 재건축 아파트가 0.42% 상승하면서 지역 내 아파트 가격이 보합세를 나타냈다. 강남구도 재건축 아파트 가격이 9월 이후 처음으로 하락세가 멈추면서 지난 주 0.02% 상승했다. 주요 지역별로는 성동(0.16%), 관악(0.16%), 성북(0.14%), 동작(0.1%), 강동(0.08), 영등포(0.07%), 강서(0.06%) 등이 한 주간 소폭 올랐다. 성동구는 서울 숲과 뚝섬 역세권 개발 효과가 이어지는 추세고, 관악구는 대단지 신규 아파트 가격이 회복세를 보이면서 20평~40평형대 물량을 중심으로 가격 상승폭이 컸다. 반면 마포(-0.15%), 은평(-0.06%), 도봉(-0.04%), 구로(-0.01%), 금천(-0.01%), 서대문(-0.01%), 용산(-0.01%) 등은 소폭 하락했다. 신도시도 4주 만에 하락세를 벗어나 0.03% 올랐다. 일산신도시는 호수공원 주변 40평형대 아파트 가격이 오름세를 보이면서 신도시 중 가장 높은 0.12% 올랐고, 평촌은 0.02%로 그 뒤를 이었다. 분당, 산본, 중동은 보합세를 나타냈다. 수도권은 부천(0.15%), 군포(0.1%), 고양(0.1%), 양주(0.09%), 수원(0.03%), 안양(0.01%), 성남(0.01%) 등이 소폭 올랐다. 그러나 과천(-0.26%), 광명(-0.16%), 김포(-0.14%), 의왕(-0.13%), 포천(-0.12%) 등은 하락했다. 다만 수도권 재건축 아파트 가격은 서울과 마찬가지로 8주만에 하락세를 멈추면서 전체적으로 0.12% 상승률을 기록했다. ◇전세시장 이사철이 마무리되면서 서울, 수도권 일대 전세시장은 상승폭이 둔화되는 등 안정세를 이어가고 있다. 서울 전세시장은 지난 한 주간 0.13% 상승했다. 지역별로는 양천(0.36%), 마포(0.35%), 성동(0.22%), 강서(0.21%), 중(0.21%), 강남(0.18%), 강동(0.16%), 영등포(0.16%), 송파(0.14%), 성북(0.14%), 노원(0.11%) 등이 비교적 강세를 나타냈다. 신도시는 평촌(0.49%), 분당(0.33%)가 비교적 높은 상승세를 보이면서 전체적으로 0.24%가 올랐다. 일산은 문촌, 강선마을 소형이 소폭 상승하면서 0.08%가 올랐고, 나머지 지역은 보합세를 나타냈다. 0.12%가 오른 수도권에선 성남(0.61%), 용인(0.46%)이 높은 상승률을 나타냈고, 남양주(0.18%), 시흥(0.16%), 고양(0.15%), 안양(0.15%), 광명(0.14%), 김포(0.12%), 하남(0.12%), 수원(0.11%), 의왕(0.1%) 등이 소폭 오름세를 보였다.
- 초보자는 테마 상가·아파트 상가 유리해요
- [조선일보 제공] 지난 4월 재래시장 도매상 생활 30년 동안 모은 13억원을 상가 건물 구입에 투자한 K(51)씨는 요즘 짭짤한 임대 수입에 흐뭇한 표정이다. K씨는 그동안 돈이라고 하면 무조건 은행에 넣어두는 것이 최고라고 생각해 왔다. 그러다 노후를 대비해 상가 건물에 투자하는 방안을 검토해보라는 전문가의 권유를 듣고, 전체 예금의 70% 가량을 빼내 서울 성수동 역세권의 지하 1층, 지상 5층(대지 57평, 연건평 180평) 상가 건물을 매입했다. 처음에는 불안했지만 지금은 월 640만원(수익률 연 6.8%)의 안정적인 임대 수입을 올리고 있다. 임대료 수입이 그동안 받아온 은행 이자의 두 배 이상에 이르고 있기 때문이다. ◆8·31 대책 후 중소형 빌딩 인기 상한가8·31 대책 이후 재건축아파트 가격이 하향세를 보이는 가운데, 투자자의 발길이 상가 쪽으로 향하고 있다. 특히 서울 강남지역 중소형 상가빌딩은 강세를 보이고 있다. 투자자들 중엔 강남 지역 중소형 빌딩은 이미 너무 오른 것 아니냐는 시각을 가진 이들도 적잖다. 하지만 실제로 강남에 투자하는 사람들의 생각은 다르다. 강남지역은 상권이 특화돼 있어 장사가 잘 될 수밖에 없다는 것이다. 특정 업종인 경우에는 아무리 임대료가 비싸도 강남에 문을 열어야 장사가 될 정도라고 한다. 웨딩업을 비롯한 고급의류, 성형외과 등이 좋은 예이다. 이들 업종은 압구정동, 청담동, 신사동, 강남역 주변을 선호한다.서울 강북과 수도권 등은 목이 좋은 역세권 주변 중소형 상가빌딩이 매력적이다. 안정적인 임대수입을 얻을 수 있는 것. 일반적으로 임대수익률(투자액 대비 연간 임대료 수입의 비중)은 강남이 4~5%이고, 강북지역은 6∼7% 정도로 더 높게 나타난다. 다만 건물 시세 상승에 따른 자본 수익 측면에서는 강남지역이 강북보다 낫다.상가건물이 인기를 누릴 수 있는 것은 임대수익과 시세 차익이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있기 때문이다. ▲ 임대수익형 부동산인 상가가 재테크 상품으로 주목받고 있다. 그러나 상권이 좋지 않거나 업종 선택이 잘못되면 임대수익은커녕 투자원금을 까먹을 수도 있어 신중한 투자가 필요하다. ◆테마상가는 수익률은 높지만 리스크도 커상가에 투자하기만 하면 전부 임대수입이 보장되는 것은 아니다. 수도권 테마상가(분양가 5억원, 30평형)에 투자한 Y씨의 경우는 요즘 임차인을 구하지 못해 발을 구르고 있다. 임대수입은 고사하고 대출 이자만 계속 쏟아붓고 있다. 제대로 따져보지 않고 투자한 것이 화근이었다. 부동산시장이 급속히 세분화되면서 상가시장도 크게 근린상가 중심의 중소형 빌딩과 테마상가로 양분되고 있다. 또 부동산의 지역별, 종목별 차별화 현상이 뚜렷해지고 있어, 어떤 지역, 어떤 종류의 상가를 구입할 것인지 심사숙고할 필요가 있다.테마상가는 쇼핑몰이나 재래상가와는 달리 한 가지 품목을 가지고 서로 경쟁관계를 거치면서 시너지 효과를 내는 상가를 말한다. 1990년대 의류를 전문으로 취급하는 테마상가가 문을 연 것을 필두로 하여 지금은 전자, 액세서리, 요식업, 한방 등 다양한 종류가 등장하고 있다. 동대문 의류전문 테마상가인 밀리오레, 두타를 중심으로 의류시장이 급속히 확대되면서 다른 지역의 테마상가의 공급을 촉진시켰다. 요즘엔 영화관·대형서점 등 다양한 업종으로 구성해 업종 간 연계마케팅을 통한 시너지효과를 극대화시키는 복합테마상가도 선을 보이고 있다.테마상가는 전용면적 10평 내외로 소액투자자에게 적합한 상품으로 자리매김을 하고 있다. 수익률도 8∼9% 정도로 다른 상가에 비해 높은 편이다. 그러나 그만큼 위험도 크다. 테마상가의 공급 과잉으로 인한 동종 업종 간의 과다한 경쟁으로 임대 수입이 떨어질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.◆초보자는 테마상가·아파트 내 상가 유리상가투자는 몇 가지 사항에 유의해야 한다. 상가는 상권의 활성화 여부에 따라 임대수익과 자본수익(건물 값 상승에 따른 시세차익)이 달라질 수 있기 때문에 상권의 미래가치를 잘 따져봐야 한다. 기존 상권보다는 성장 가능성이 많은 신흥상권을 선택하는 것이 유리하다. 자금계획도 충분히 세워야 한다. 시장이 불확실할 때에는 여유자금을 가지고 투자를 하는 것이 원칙이다. 대출을 끼고 투자하는 경우에는 금융비용을 감안하고도 임대수익률이 4∼5% 정도는 유지되도록 해야 한다. 중·소형 빌딩의 경우에는 수십억원의 돈이 들어가는 만큼 매입자금, 수선비 등도 고려해야 한다. 초보자인 경우에는 상권이 보장돼 있는 테마상가나 아파트단지 내 상가가 유리해 보인다.[고준석 신한은행 부동산재테크팀장]
- (주간부동산)거래침체.. 재건축 하락폭 `둔화`
- [이데일리 이진철기자] 8.31부동산종합대책 이후 재건축단지를 중심으로 아파트값 하락세가 지속되고 있지만 하락폭은 다소 줄어든 모습이다. 이는 매수자들의 경우 느긋하게 급매물을 기다리고 있고, 매도자들도 여전히 거래금액을 낮추지 않아 거래성사율이 저조하기 때문으로 분석된다.부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가격이 0.03% 하락해 한주전(-0.08%)보다 내림폭이 줄어들었다고 23일 밝혔다.지역별로는 강남구(-0.25%), 영등포구(-0.17%), 양천구(-0.08%), 광진구(-0.04%), 성북구(-0.03%), 서초구(-0.03%), 금천구(-0.01%), 강동구(-0.01%) 등이 하락했다. 재건축아파트는 강남구(-0.72%)와 강동구(-0.04%)가 여전히 하락세를 보인 반면 송파구(0.63%)는 상승세를 기록했다.서울 전세시장은 지난주 0.14% 올라 한주전(0.38%)보다 상승세가 둔화됐다.김규정 부동산114 차장은 "지난 7월부터 하락세가 이어진 강남권 재건축은 시세보다 싼 급매물이 일부 거래되면서 소폭 반등할 움직임을 보이고 있다"며 "하지만 전반적인 가격상승세로 접어들었다기 보다는 일부 급매물이 거래되면서 가격이 상향조정된 신규 매물이 출시되고 있어 당분간 매도-매수자 모두 관망세가 이어질 가능성이 높다"고 말했다.◇매매시장서울 매매시장은 강남구(-0.25%), 영등포구(-0.17%), 양천구(-0.08%), 광진구(-0.04%), 성북구(-0.03%), 서초구(-0.03%), 금천구(-0.01%), 강동구(-0.01%) 등이 하락세를 보였다.꾸준한 하락세를 보이고 있는 재건축시장은 강남구(-0.72%)와 강동구(-0.04%)는 여전히 하락세를 보인 반면 송파구(0.63%)는 상승세를 기록했다. 이에 따라 재건축이 반등한 송파구(0.15%)를 비롯해 성동구(0.13%), 도봉구(0.1%), 강서구(0.08%), 강북구(0.08%), 중랑구(0.04%), 동작구(0.04%), 종로구(0.01%), 마포구(0.01%), 노원구(0.01%), 구로구(0.01%) 등은 소폭 오름세를 보였다.신도시는 평촌(-0.17%)의 하락폭이 가장 컸고, 그 다음으로 분당(-0.06%), 중동(-0.04%), 일산(-0.03%), 산본(-0.01%) 순이었다.수도권은 광주시(0.61%), 수원시(0.15%), 시흥시(0.07%), 고양시(0.06%), 안양시(0.04%), 파주시(0.04%), 김포시(0.03%), 의왕시(0.03%), 화성시(0.03%) 순으로 오름세를 보였다. 반면, 광명시(-0.23%), 과천시(-0.09%), 부천시(-0.05%), 용인시(-0.01%), 남양주시(-0.01%) 등은 하락세를 기록했다. ◇전세시장서울 전세시장은 가을이사철이 마무리되면서 수요감소로 가격상승세가 둔화된 모습이다.지역별로는 서대문구(0%)와 중구(0%)를 제외하고 모든 지역이 오름세를 기록했다. 강남구(0.26%)의 전셋값이 가장 많이 올랐고, 그 다음으로 양천구(0.25%), 성동구(0.2%), 종로구(0.19%), 구로구(0.17%), 동작구(0.17%), 영등포구(0.17%), 금천구(0.16%), 관악구(0.15%) 순이었다.신도시는 평촌(0.69%), 일산(0.52%), 분당(0.28%), 산본(0.16%) 순으로 오름세를 보였고, 중동(0%)은 변동이 없었다.수도권은 포천시(0.87%), 과천시(0.74%), 광주시(0.43%), 의왕시(0.31%), 광명시(0.27%), 하남시(0.25%) 등이 오름세를 보였다.
- (주간부동산) 재건축 하락세 수도권 확산
- [이데일리 윤진섭기자] 서울 강남 재건축 단지의 하락세가 주춤해진 반면 수도권 재건축 단지의 하락폭은 커지고 있는 것으로 나타났다. 16일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 이번 주 서울 재건축 단지는 강남구(-0.33％), 강동구(-0.16％), 서초구(-0.06％) 등 강남권을 중심으로 하락폭이 둔화됐다. 그러나 수도권 재건축 가격은 지지난주(-0.14％)와 지난주(-0.33％)에 이어 이번주 0.68％ 내려 하락폭이 점차 커지고 있다. 한 주간 서울 매매가격은 0.08% 하락했고, 신도시(-0.08%), 수도권(-0.02%)은 약세를 보였다. 전국적으로는 평균 0.04% 떨어졌다. 반면 전세는 서울이 0.38% 상승률을 보였고 신도시(0.49%), 수도권(0.26%)도 강세를 이어갔다. 분당, 용인, 강남 등 전세 매물이 부족했던 지역은 수요가 주춤한 상황이지만 주변지역이나 외곽지역은 가격 강세가 두드러지고 있다고 부동산 114측은 설명했다. ◇매매시장 서울 아파트 값은 0.08％ 하락해 한주전(-0.08％)과 가격 변동률에 차이가 없었다. 구별로 보면 강남(-0.35％), 송파(-0.33％), 양천(-0.1％), 강동(-0.09％), 금천(-0.08％), 서초(-0.06％) 등 강남권은 재건축 하락세가 주춤해진 가운데 일반 아파트의 하락폭이 커져 전체적으로 하락세가 지속됐다. 반면 중랑(0.19％), 마포(0.15％), 영등포(0.14％), 성북(0.14％), 강서(0.14％), 도봉(0.11％), 노원(0.09％) 등 강북권은 소폭 올랐다. 신도시(-0.08％)는 중소형 중심의 하락세가 이어지면서 분당이 0.18％ 내렸고 평촌(-0.09％)과 산본(-0.02％) 등은 30평-40평형대가 약세를 보인 반면 중동(0.02％)과 일산(0.14％)은 소폭 오름세를 보였다. 특히 일산 후곡마을, 주엽동 문촌, 마두동 백마 단지 등 호수공원 주변 주요 중대형 아파트는 1000만~2000만원 올랐다. 0.02% 하락한 수도권은 재건축 아파트 가격이 0.68% 떨어지면서 하락세가 커지는 양상이다. 지역별로는 재건축이 많이 포진한 과천(-0.51%), 광명(-0.31%), 의왕(-0.19%) 등이 하락폭이 커졌다. 과천 원문동 주공과 하안동 주공단지, 그리고 내손동 일대 재건축 추진단지들이 500만~1000만원 이상 하락했다. 포천(-0.16%), 파주(-0.09%), 구리(-0.08%), 평택(-0.08%), 부천(-0.03%), 안양(-0.03%), 고양(-0.02%), 김포(-0.02%), 용인(-0.02%), 의정부(-0.02%), 인천(-0.02%) 등 주요지역이 조정폭은 크지 않지만 약세가 이어졌다. 반면 안성(0.23%), 성남(0.18%), 수원(0.13%), 안산(0.12%), 이천(0.08%), 오산(0.07%), 군포(0.06%), 하남(0.04%) 등은 30평형대 이상 중대형이 오름세를 보이면서 소폭 상승했다. ◇전세시장 전세는 서울이 0.38％, 신도시는 0.49％, 수도권은 0.26％ 올랐다. 서울은 강남권 등 주요 지역 전세가격은 상승폭이 줄어드는 반면 주변이나 외곽지역은 강세를 보이고 있다. 관악(0.91％),도봉(0.81％), 강서(0.78％), 성북(0.72％), 송파(0.7％), 강남(0.62％), 광진(0.6％), 동대문(0.4％) 등이 평균 이상 올랐다. 신도시는 분당(0.83%), 일산(0.41%), 평촌(0.13%), 중동(0.04%), 산본(0.01%) 순의 주간 전셋값 변동률을 기록했다. 전세수요는 다소 줄어들었지만 분당 전셋값이 상승세를 유지하고 있고 특히 일산이 매매값이 오르고 있는 호수마을 주변 30평-40평형대와 일부 소형이 오르면서 상승폭이 컸다.전 평형대가 고른 상승세를 보이고 있는 가운데 수도권은 전세 역시 중대형 중심의 오름세를 나타내고 있다. 성남(0.98%), 오산(0.72%), 용인(0.71%), 광명(0.59%), 안산(0.48%), 김포(0.44%), 구리(0.38%), 수원(0.38%), 광주(0.35%), 고양(0.31%) 등이 비교적 높은 주간 변동률을 보였다.
- (부동산레이다)8,31정책과 부동산 투자 원리와의 관계②
- [이데일리 양은열 칼럼니스트] 그러나 이것이야말로 부동산이 가지고 있는 숨어 있는 보배다. 단숨에 모든 것이 나타나지 않고 주변의 여건에 따라 엄청난 결과를 가져다주는 것이 부동산인 것이다. 우리가 일생을 살다보면 모든 것이 다 알려진 사람은 별 인기가 없다. 웬지 뭔가 숨겨지고 비밀에 쌓여 있는 사람이 더 인기가 많다. 그렇다고 무턱대고 베일에 쌓인 부동산을 사라는 말은 아니다. 부동산에는 기본적이고 특별한 원리가 있기 때문에 이를 알아야 한다는 것이다. 또 다른 예를 들어보자. 요즘 젊은 사람들이 서울의 32평 아파트를 하나 사는데 걸리는 기간이 평균 10년이라고 한다. 이것도 어느 정도 현실적인 방법으로 지혜롭게 적금등을 통해 취득한 경우를 말한다. 단순한 급여만을 모아서는 평균 15년 이상 걸린다. 그렇다면 30세 이전에 직장을 다닌다고 해도 40세 이전에 아파트를 하나 사기가 여간 쉽지 않다. 적당한 소비로 재테크에 관심을 가지지 못한 사람의 경우 50세가 넘어도 아파트를 사기가 쉽지 않다는 이야기가 나온다. 그만큼 우리나라에서는 아파트 하나 매입하기가 굉장히 어렵다는 것을 알 수가 있다. 이렇게 아파트 하나 구입하기 힘든 현실에서 지난 8,31 정책과 같은 규제책이 양산되면 아파트 구입하기가 더 어려워질 것인데 이럴수록 젊은 사람들이 부동산재테크를 하기 전에 가장 먼저 인식해야 할 부동산 투자원리를 알아야 한다. 부동산에 대해 긍정적으로 생각하여야 한다는 것이다. 부동산하면 다들 투기를 먼저 생각한다. 즉 떳다방, 투기꾼, 전매처럼 말이다. 그러나 투자에 있어서 가장 기본적인 투자는 긍정적인 투자인 것이다. 과거 강원도 고성, 양양 지방에 임야를 투자한 사람이 있었다. 하필이면 왜 그곳에 임야를 매입했냐고 물어 보았다. 그 이유는 간단했다. 남북한 화해 무드 속에 추후 통일이 되면 남북간에 교류가 많아질 테니까 북쪽과 가까운 고성지방이 발달이 될 거라는 이유로 임야를 샀다는 것이다. 현재 임야가 평당 10,000원 이하이기 때문에 추후 통일이 되면 평당100,000원은 될 것이다 라는 자신만의 생각으로 임야를 샀다는 것이다. 이것은 다시 생각해 보면 부동산의 근본 원리를 잘 모르고 하는 이야기다. 만약 통일이 된다면 평양이나 개성지방이 더 개발되어 토지가격이 오르고 고성지방은 남북한 통로 역할 밖에 되지 않아 부동산이 흘러가는 지역으로 전락할 수 밖에 없어 도리어 하락한다는 사실을 원리를 잊고 있어 참으로 안타까웠다. 또 다른 예를 들어보자. 양양지방에 공항이 생기면 임야가 많이 오른다고 해서 투자한 사람이 있었다. 그런데 막상 양양 공항이 개항이 되었지만 국내 사람들은 공항을 거의 이용하지 않아 1년에 100억이 넘는 적자에 공항은 폐쇄직전에 있다. 만약 양양공항이 폐쇄 된다면 주변땅값이 어떻게 되겠는가! 금번 8,31부동산 정책으로 최대타격을 받은 종목이 강남 재건축 아파트다. 2006년부터 분양권을 주택으로 간주한다는 정책이 순식간에 강남 재건축 시장을 동토로 만들어 버린 것이다. 그러나 곰곰이 생각해 보면 이렇게 가격 하락기가 또 다른 기회라는 것이다. 상대적으로 급락하는 부동산 종목이 있다면 해당부동산은 투자측면이 강하게 나타나는 종목이라는 것이다. 따라서 부동산에 투자하는 사람은 우선 긍정적인 생각으로 투자해야 한다. 오로지 부동산 투자가 무슨 대박이나 터뜨리고 투자하는 사람은 반드시 실패할 가능성이 매우 높다. 부동산 투자의 근본원리중의 하나가 젊은 사람들은 우선 내 집 마련부터 시작을 해야 한다는 것이다. 금번 8,31 부동산 정책에 따라 실수요자들은 엄청난 기회가 온 것이다. 같은 내 집 마련이라도 아파트와 빌라, 다세대는 다르다. 빌라나 다세대 주택은 가격이 일반적으로 좀 싸고 아파트는 비싸니까 우선 내 집 마련을 빌라부터 시작하자라고 생각한다면 시작 단추부터 잘못 채우는 것이 된다. 일반적으로 초보자일수록 오늘 아파트를 샀다면 내일부터 아파트 가격이 올라야 한다. 조금이라도 안오르면 속상해 한다. 그러나 이것은 가장 피해야 할 부동산 투자 원리중의 하나다. 부동산은 중장기 투자요, 안정적인 투자이기 때문에 긍정적인 생각으로 접근해야 한다는 것이다. 금번 8,31 부동산 규제책에 따라 1세대 2주택자도 2007년부터 양도세를 실거래가로 50%를 내야 한다. 초보자 일수록 이러한 규제책이 발표되면 이를 피하기 위해 너무 성급하게 주택을 팔려고 움직이는 바람에 손해 보는 경우가 한 두가지가 아니다. 따라서 투자한 아파트는 가장 좋은 지역에 위치한 아파트이어야 하고, 이러한 아파트는 블루칩아파트라는 사실을 인식하는 긍정적인 생각이 부동산에서 가장 지켜야 할 기본 법칙중의 기본이다. 적금이나 주식은 수익성이 다 보인다. 적금에는 이자 붙는 것이 보이고 주식은 시시각각 변하는 시세표를 보고 알 수 있다. 그러나 부동산은 가격은 즉시 보이지 않는다. 그러나 긍정적인 부동산 투자는 반드시 성공할 수 있다. 초보자 일수록 앞에서 예를 든 것처럼 고성, 양양지방 임야투자부터 시작하는 것이 아니라 우선 내 집 마련부터 시작해야 한다. 내 집 마련을 아파트부터 시작하게 되면 부동산의 특징인 안정성, 환금성이 주식보다 더 좋은 결과를 가져다 준다. 더 나아가 아파트는 투자보장성까지 있기 때문에 투자에 있어서 가장 첫째가 내 집 마련 아파트 투자인 것이다. 그런데 처음에 빌라는 적은 금액으로도 살 수 있다. 그러나 투자안정성이 보장되지 않기 때문에 가격이 거의 오르지 않거나 심지어 떨어지는 경우도 발생한다. 피해야 할 종목 중의 하나다. 그런데도 사람들은 빌라가 싸다는 이유 하나만으로 쉽게 매입한다. 싼 게 비지떡인줄 모르면서 말이다. 그럼 어떻게 처음 아파트를 구입해야 하나? 8,31 부동산 규제책에 따라 많은 변화가 예상된다. 비인기지역 아파트는 계속 하락할 것이고 전세가격은 폭등으로 돌아설 것이다. 분양권은 약세로 이어지며, 분양시장도 대출 규제로 인해 상당한 타격이 예상된다. 그런데 긍정적인 사고는 이러한 현상도 실수요자에게는 호재로 작용하게 된다. 초보자일수록 우선 적금을 들어서 종자돈을 만들고 이것을 전세금이나 상가, 분양권, 미분양아파트에 투자하며 영역을 넓혀가야 한다. 이때 투자는 투자 시점보다 2~3년 후의 투자이익 창출 시점을 보고 투자해야 한다. 분양권 같은 경우를 보자. 금번 정책으로 인해 분양권이 주택으로 산정 되고 분양권 전매금지가 되어 쉽게 투자할 수는 없지만 분양권투자는 적은 금액으로 아파트를 장만할 수 있는 종목중의 하나다. 서울의 인기지역의 경우는 대부분 규제에 의해 취득하기 힘들지만 지방의 경우 좋은 지역을 고르면 아직도 종자돈으로 구입 가능한 것들이 있다. 또한 매입할 때 미분양 아파트를 매입하게 되면 최소 건설하는 공사기간을 감안하면 3년 이후에 입주를 하게 된다. 이때 건설기간 동안 정책이 바뀐다거나 개발계획이 수정되거나 하는 여러 가지 변화가 있다면 해당 아파트는 상당한 혜택을 받을 수 있다. 미분양의 경우 대부분이 중도금 무이자나 계약금 10%만 내는 경우가 허다하다. 만약 아파트 분양가가 25,000만원이라면 2,500만원으로 계약금 10%를 치루고 중도금이 무이자라면 그 사이에 돈을 꾸준히 모은 다음 잔금 치를 때쯤 되면 아파트 가격이 상당이 올라있을 가능성이 많다. 그런데 3년동안 2,500만원을 은행에 넣어둔다면 400만원도 안되는 이자가 붙게 된다. 3년 동안 좀 더 많은 돈을 모은다고 해도 이미 3년 뒤에는 미분양아파트는 상당한 금액이 되어 적금으로 접근한 사람은 미분양 아파트 근처에도 못 가게 된다. 또한 3,000만원으로 주식을 하는 사람은 늘 주식 가격이 올랐는지 떨어졌는지 시시각각으로 매일 봐야 하니까 제대로 어디 휴식하기도 힘들게 된다. 이와는 반대로 제대로 된 부동산은 한번 투자해 놓으면 이익창출시점인 2~3년후 에만 신경 쓰면 되니까 그 중간 기간에는 신경을 쓰지 않아도 된다. 필자의 강의를 듣는 어떤 한 분의 예를 들어보자. 5년동안 1억원을 목표로 아파트를 사기 위해서 아껴가면서 모았는데 5년후에 가보니까 집값이 두배 이상으로 올라 집사는 것을 포기 했다고 한다. 아마도 5년전에는 1억원은 큰돈이었는데 5년뒤인 현재는 전혀 다른 금액으로 인정되니까 돌파구를 찾기 위해 필자의 강의를 들으러 왔다고 했다. 다른 예를 들어보자. 3년전에 송파구 오금동에 있는 K아파트 32평을 2억8천에 매입하려는 사람이 있었다. 그 사람도 자신이 가지고 있는 돈은 1억 조금 넘는 돈만 있었기에 1억6천만원 전세 끼고 5천만원 대출받아 매입했다. 현재 K아파트는 5억원이 훨씬 넘는다. 만약 이 사람이 계속 적금등을 통해 돈만 모았다면 아직도 집장만 하기는 커녕 집장만하는 것을 포기 하였을 것이다. 송파구 송파동 S아파트를 2억6천 주고 입주했던 다른 사람도 부동산 활용에 따라 큰 돈을 번 경우다. S아파트는 1동짜리 나홀로 아파트였다. 그런데 S아파트에 입주한 사람은 조합주택을 통해서 어렵게 얻은 것이라며 금과옥조로 아꼈다. 그런데 필자의 판단으로는 강남권의 아파트가 향후 5년내 재건축 단지의 새로운 건축등으로 나홀로 아파트는 상당한 타격이 예상이 되어 S아파트를 팔고 다른 대표아파트로 갈아 탈 것을 권유했다. 그런데 고정관념에 가득한 S아파트 소유자는 끝까지 고집하였고 결국에는 S아파트를 팔지 않고 근처 H아파트 50평짜리를 매입하지 못했다. 그때 H아파트 매입가격이 4억2천만원 이었는데 S아파트 판 금액 2억6천만원과 전세 2억원을 끼면 살 수 있었던 금액이었다. 현재 H아파트는 12억원이 넘는다. 결국 긍정적인 생각과 고정관념에 가득한 생각과의 차이 결과가 얼마나 큰 결과를 가져다 주는지 알려주는 좋은 예인 것이다. 스스로 1억밖에 없다 또는 5천만원 밖에 없다는 고정관념을 가지고 있다면 앞으로도 지속적으로 아파트를 사지 못할 것이고 계속 적금만 붓고 있을 것이다. 일단 내 집 마련부터 시작하면 인생이 풍요로워 진다. 앞에서도 설명했지만 부동산 투자에 있어서 우선적으로 해야 할 것은 내 집 마련을 위한 종자돈을 모아야 한다는 것은 거듭 강조해도 부족함이 없다. 혹 모은 종자돈이 좀 모자라면 분양권이나 상가, 미분양아파트를 공략해야 되고 투자된 종목이 한 싸이클 돌아올 때까지 기다려야 하는 것이다. 한 싸이클이 되어 돌아와 이익이 생긴 자금으로 다시 투자를 해야 하는데 투자금액은 매입금액의 70%는 자기자산이어야 한다. 예를 들어 3억원짜리 아파트를 산다면 70%인 2억원이 넘는 자금을 모아야 한다는 것이다. 그런데 여기서 2억원을 어떻게 모으나 하고 생각하는 사람들이 있을 것이다. 우선 자기자산이라는 개념부터 살펴보자. 자산이란 현재가지고 있는 자본에 부채(은행에서 빌린 것, 전세금)까지 합한 것을 말한다. 예를 들어 2억원짜리 아파트를 산다고 할 때 전세금이 1억원은 될 것이고, 그럼 자기자본은 1억원만 있으면 충분히 사고도 남는다. 자기자본 1억원 중에 대출을 5천만원이 가능하다면 실제 투자금액은 5천만원이면 되는 것이다. 이것을 활용하는 사람과 그렇지 못할 사람의 결과는 하늘과 땅 차이 일 것이다. 금번 8,31 부동산 정책을 보면서 부동산 투자원리에 충실한 사람들은 또다시 기회가 왔다는 것을 입증해 주었다. 좋은지역 인기종목은 흔들림이 없었고 긍정적인 생각으로 부동산에 접근하는 사람은 앞으로 또다시 좋은 결과가 올 수 있다는 사실 말이다. 거듭 이야기 하지만 아무리 강력한 부동산 규제책이라고 하더라도 세금으로 이루어진 규제책은 부동산 기본 투자원리 측면에서 보면 하나의 흘러가는 바람이라고 생각할 수 밖에 없다. 왜냐하면 그 결과는 6개월 내지 1년내에 정답으로 우리 앞에 나타나 있기 때문일 것이다.
