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- [2006 부동산키워드]집값·전셋값, 향방은
- [이데일리 윤진섭기자] 올 집값 전망에 대해 전문가들은 8.31 대책이 제도화돼 작년보다 떨어질 것으로 내다봤다. 하락폭은 3~5% 정도 될 것으로 보인다. 그러나 전문가들은 3월과 8월에 실시되는 판교 분양과 지자체장 선거, 그리고 2007년 실시될 대통령 선거 등이 변수가 될 것으로 보고 있다. ◇ 8.31대책 시행 본격화 집값 안정세..전셋값은 상승 올 아파트 매매가격은 8.31 대책 여파로 하락세가 불가피할 전망이다. 건설산업연구원은 내년 전국 아파트 가격이 4.7% 하락할 것으로 예상했다. 건산연은 8.31 대책 시행, 콜금리 추가 인상 등을 하락요인으로 꼽았다. 건산연 관계자는 “8.31 대책이 올해부터 본격 시행되고, 재건축 규제 방침 등의 악재가 겹쳐 있어 집값 하락이 불가피하다”고 말했다. 이어 그는 “2006년 입주 아파트는 31만 가구로 2003, 2004년에 비해 소폭 감소하지만 수급불균형에 따른 가격 상승을 초래할 만큼 부족하진 않다”며 “특히 입주량이 상반기에 집중돼 초반 안정세가 예상된다”고 말했다. 주택공사 주택도시연구원도 올 전국 아파트 가격이 2~3% 내리고, 서울은 1~2% 하락할 것으로 예상했다. 주택도시연구원 김용순 박사는 “8.31대책 시행에 따라 2007년부터 2주택 이상 보유자의 양도세가 50%로 중과된다”며 “올 한해 세금 회피성 매물이 쏟아져 가격 하락을 부추길 가능성이 있다”고 말했다. 올해부터 종합부동산세 과세대상이 기준시가 9억원 이상에서 6억원 이상으로 강화되고, 1가구2주택에 대해서는 실거래가로 과세한다는 것도 주택 구매심리를 위축시키는 요인이다. 양해근 우리투자증권 부동산팀장은 “2주택 이상 보유자들이 소형이나 수도권 외곽의 아파트들은 처분하기 위해 매물을 내놓은 가능성이 크다”며 “수도권과 비인기지역이 가격 하락세를 주도할 것”이라고 말했다. 한편 업계 전문가들과 기관들은 전셋값은 대부분은 상승할 것으로 보고 있다. 건설산업연구원은 올 전셋값이 4.1%, 국토연구원은 2.0% 상승할 것으로 각각 예상했다. 국토연구원 관계자는 “매매가격이 떨어지면서 매입을 늦추겠다는 수요가 늘고, 결과적으로 이들 수요가 전세로 몰리면서 전셋값이 올라갈 가능성이 있다”고 말했다. 보유세 부담이 전셋값에 영향을 준다는 전망도 많다. 김영진 내집마련정보사 대표는 “종부세 등 보유세 부담을 임대료에 전가하는 수요가 생길 것”이라며 “특히 강남과 인기지역 주택 보유자의 경우 이 같은 성향이 강할 것”이라고 말했다. ◇판교분양·지자체선거·뚝섬 분양 등 집값 불안 변수로 부상 수도권 내 청약 대기자들의 관심이 집중될 판교 아파트 분양이 집값에 변수로 작용할 전망이다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “3월과 8월에 나눠 분양되는 판교 청약에는 수도권 내 90% 이상 통장 소유자들이 청약에 나설 것”이라며 “분당, 용인 일대 집값 상승을 이끄는 변수가 될 것”이라고 말했다. 올 5월 지자체장 선거, 2007년 대선과 뚝섬, 뉴타운, 고덕지구 재건축 등 올해부터 본격화되는 대형 사업 역시 집값 향배를 결정지을 변수로 꼽히고 있다. 업계 관계자는 “선거를 앞두고 규제 완화 등의 선심성 정책이 남발할 경우 주택시장의 불안 요인으로 작용할 수 있을 것”이라며 “예년 지자체 선거와 대선 이후 당초 예상과는 달리 집값이 폭등했다는 점을 고려해야 할 것”이라고 말했다. 김학권 세중코리아 사장은 “올해에는 뚝섬 분양, 고덕지구 재건축사업, 뉴타운, 행정중심복합도시 등 각종 대형 프로젝트가 본격화한다”며 “전반적인 안정세 속에서 인기, 비인기지역의 양극화 현상은 더욱 심화될 것"이라고 말했다.
- (주간부동산) 강남 재건축 다시 들썩
- [이데일리 윤진섭기자] 12월 이후 안정세를 보이던 강남권 아파트 가격이 이번 주 들어 다시 들썩이고 있다. 1일 부동산정보업체 부동산 114에 따르면 지난 주 서울지역 아파트 가격은 0.10% 상승해, 한 주전(0.09%)과 비슷한 오름세를 나타냈다. 그러나 강남구 아파트 가격은 이보다 3배 높은 0.30% 상승했고, 재건축 아파트 가격은 0.42%가 뛰었다. 강남을 제외하고 양천(0.24%), 영등포(0.21%), 용산(0.15%), 동작(0.11%), 관악(0.10%), 송파(0.09%), 서초(0.06%) 등이 오름세를 보였다. 전세가격은 물량이 없는 지역, 단지를 중심으로 오름세를 보이고 있지만, 거래가 뜸해지면서 한산한 모습을 보이고 있다. 서울 0.08%, 신도시 0.14%, 수도권 0.04%로 한주전에 비해 소폭 상승했다. ◇ 매매 시장 0.10%의 오른 서울 아파트 매매시장은 강남(0.30%), 양천(0.24%), 영등포(0.21%), 용산(0.15%), 동작(0.11%), 관악(0.10%), 송파(0.08%), 서초(0.06%) 순으로 오름세를 보였다. 특히 조합원 동, 호수 추첨을 마무리한 삼성동 AID차관 1,2차와 35층 재건축이 추진되는 청담 한양, 인근 압구정동 한양, 현대 등 노후 단지들의 호가가 큰 폭으로 뛰었다. 이와 함께 양천구는 학군 수요를 비롯해 중대형 평형 수요자들을 중심으로 목동신시가지단지가 오름세를 보였고, 영등포구는 시범, 진주, 상아 등 노후 단지들이 소폭 올랐다. 반면 강동(-0.12%), 성북(-0.03%), 노원(-0.02%) 등은 소폭 하락했다. 강동구는 둔촌 주공 3, 4단지가 소폭 하락했고, 성북구와 노원구는 20~30평형대가 약세를 나타냈다. 신도시는 한 주간 0.12% 오른 가운데, 일산이 0.29% 올라 오름세를 주도했다. 이어 평촌(0.22%), 분당(0.08%) 등이 소폭 올랐고, 산본은 0.03% 하락했다. 일산지역에선 장항동 호수롯데 4단지, 마두동 백마 쌍용, 강촌 훼미리아파트 등이 강세를 나타냈고, 특히 40~50평형대가 두드러진 오름세를 나타냈다. 수도권(0.03%)은 한 주전과 비슷한 오름세를 보인 가운데 남양주(0.14%), 파주(0.13%), 의왕(0.12%), 용인(0.10%), 구리(0.09%), 광주(0.08%) 등이 올랐다. 그러나 화성(-0.13%), 과천(-0.09%), 의정부(-0.04%), 수원(-0.03%), 하남(-0.01%) 은 내림세를 보였다. ◇ 전세 시장 0.08% 상승한 서울 전세시장은 전세 수요가 다소 줄면서 일부 매물이 부족한 지역을 중심으로 소폭 올랐다. 학군 수요가 많은 양천(0.27%), 강남(0.21%), 영등포(0.17%), 성북(0.14%), 동작(0.12%), 강서(0.09%), 서대문(0.08%), 노원(0.06%) 순으로 올랐고, 송파, 서초, 도봉, 관악 등지도 미미하지만 오름세를 보였다. 신도시(0.14%)는 일산(0.29%), 평촌(0.18%), 분당(0.12%), 산본(0.05%), 중동(0.01%) 순으로 올랐다. 수도권(0.04%)은 남양주(0.29%), 의왕(0.21%), 광명(0.20%), 광주(0.12%), 부천(0.10%) 지역이 올랐다. 특히 남양주시는 와부읍 두산위브 50~70평형대 대형 중심으로 1000만~1500만원 가량 상승했다. 반면 용인(-0.08%), 과천(-0.08%), 의정부(-0.02%) 는 하락했다. 2006년 상반기에 신규 입주 물량이 많은 용인과 의정부 지역이 약세를 보였고, 3주 연속 하락세를 보이고 있는 과천은 부림동 주공9단지 16평형이 500만원 가량 떨어졌다.
- 종부세 등 부동산세법 국회통과..시장 침체 예상
- [이데일리 윤진섭기자] 주택 종부세 과세기준을 6억원을 낮추고 2 주택자에 대한 양도소득세를 중과하는 내용을 담은 정부 여당의 `8.31 부동산대책` 후속 4개 조세법안이 국회 본회의를 통과했다. 이에 따라 내년부터 부동산 세제 관련 법안의 시행이 가시권에 들어오게 됐고, 부동산 시장은 상당히 위축될 것으로 우려된다. 당장은 아니더라도 법 시행 자체의 불확실성이 제거된 만큼 시차를 두고 실망매물이 쏟아질 가능성이 커졌고, 이에 따른 가격 하락이 불가피할 것이란 지적이 지배적이다. 또 여당과 정부는 분양가를 낮추는 것을 골자로 한 후속대책을 내년 초에 밝히겠다는 입장을 밝힌 바 있어, 부동산시장에 대한 공세 수위는 점차 높아질 것으로 예상된다. ◇ 부동산 세법 4개 법안 어떤 내용 담고 있나= 국회 본회의를 통과한 부동산세법 4개 법안은 `종합부동산세법 개정안`, 양도소득세율 조정을 담은 `소득세법 개정안`, `조세특례제한법 개정안`, 비사업용 토지에 특별 부과세를 부과하는 `법인세법` 등이다. 이 중 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상되는 법안은 `종합부동산세법 개정안`과 `소득세법 개정안`이다. 종합부동산세법 개정안은 종부세 과세기준금액을 주택의 경우 9억원에서 6억원으로, 비 사업용 토지의 경우 6억원에서 3억원으로 낮추는 내용이 골자다. 또 종부세법 개정안은 기존 인별 합산을 세대별 합산으로 전환하고 보유세 증가 상한선을 현행 150%에서 300%로 상향 조정하며 과표 적용률을 내년 70%, 오는 2009년 100%까지 높이는 내용을 담고 있다. 이 경우 종전 4인 가족이 각각 9억원짜리 집을 가지고 있어도 각자 재산세만 내면 됐지만, 바뀐 세별 합산으로는 36억원 짜리 집을 가지고 있는 것으로 간주돼 종합부동산세를 내야 한다. 소득세법 개정안은 1가구 2주택자의 양도소득세를 종전 9~36% 누진세율 체계에서 50% 단일세율로 중과하는 내용을 담고 있다. 이와 함께 그동안 주택을 장기 보유할 경우 공제해주던 장기보유특별공제도 없어졌다. 또 비사업용 토지에 대해서도 60% 단일세율로 중과하고 장기보유특별공제를 배제했다. 이 같은 법안은 1년간 시행이 유예되다가 2007년부터 시행된다. 그러나 내년 1월1일부터 모든 부동산 거래에 실거래가 신고 의무화가 실시돼, 실질적인 양도 차익에 대한 과세는 내년부터 현실화될 전망이다. 현재 1가구 2주택은 약 72만2000가구로 추산되며, 이 중 중과대상은 27만6000여 가구에 이를 것으로 추산되고 있다. 이밖에 2006년 이후 관리처분계획 인가를 받은 재건축 및 재개발 입주권도 주택수에 포함, 양도소득세를 강화하자는 정부안도 원안대로 통과됐다. ◇강남·분당 등 고가주택 장기적으로 매물 나올 듯= 부동산세법 4개 법안이 국회를 통과함에 따라 8.31 대책 이후 규제 강도나 법 시행에 대한 불확실성 때문에 관망세를 보여 왔던 부동산 시장도 타격이 예상된다. 당장은 강화되는 종부세 과세 기준에 따라 6억원 이상 고가 주택이 몰려 있는 서울 강남과 분당을 중심으로 매물이 증가하는 등 시장 변화가 예상되고 있다. 곽창석 부동산퍼스트 전무는 “이미 예견됐던 정책이 현실화된다는 점에서 의의가 있다”며 “매각을 주저했던 매물들도 시장에 나올 가능성이 있다”고 내다봤다. 양해근 부동산칼럼리스트도 “법안이 시행된다고 해도 실제 부과 시점까지는 여유 기간이 있어, 고가 주택 소유자들도 당분간은 관망세를 보일 것”이라고 전제하고 “다만 장기적으로 세금 부담이 커지기 때문에 내년 하반기 이후에는 매물이 나오면서 가격 하락의 가능성이 예상된다”고 말했다. ◇ 강북, 비인기지역 소득세법 개정안 타격 클 듯 = 양도세 중과를 골자로 한 소득세법 개정안의 국회 통과로 내년부터 2주택자의 경우 실거래가 기준으로 양도세를 내야하고, 2007년부터는 양도차익의 50%를 일률적으로 세금으로 납부해야 한다. 이에 따라 다주택자의 경우 서울 강북지역이나 시외곽지역, 비인기지역, 소형 평형 중심으로 매물을 처리할 가능성이 커, 이들 지역의 매물 증가와 가격하락이 불가피할 것으로 전망된다. 상황에 따라서는 상대적으로 대기수요가 많은 강남지역보다 이들 지역의 낙 폭이 훨씬 더 커질 수 있다는 지적이다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “내년부터 실거래가 신고가 의무화되기 때문에 강북이나 시 외곽지역의 경우 다주택자들이 양도세 중과 등을 피하기 위한 매물을 쏟아낼 가능성이 크다”고 말했다. 이어 그는 “매물이 증가할 경우 이들 지역 내 주택 가격 하락이 점쳐진다”며 “이를 감안한 매매수요도 대기로 돌아설 가능성이 크다”고 전망했다.
- [2006 부동산키워드]판교신도시 분양
- [이데일리 윤진섭기자] 내년 3월과 8월에 실시되는 판교신도시 분양이 수도권 주택시장의 분수령이 될 전망이다. 전문가들은 청약대기자들이 판교에 집중되면서 수도권 분양시장은 지역별, 입지별로 차별화 양상을 보일 것으로 내다보고 있다. 또 분당, 용인 등지의 집값은 판교 분양권의 프리미엄 여파로 불안할 것으로 전망하고 있다. ◇청약 수요 몰려, 분양시장 선별적으로 활기 보일 듯 판교신도시에서는 내년 3월 9520가구(일반분양 5906가구), 8월 9249가구(일반분양 6767가구) 등 총 1만8769가구가 공급된다. 또 중대형을 분양하는 8월 분양엔 전용면적 25.7평 이하 1774가구도 포함돼 청약저축 가입자는 3월과 8월 두 차례 청약 할 수 있다. 여기에 주상복합아파트 1266가구도 2007년 이후 분양될 예정이다. 전문가들은 내년 판교 분양에 서울을 포함한 수도권 내 통장 가입자들이 대거 참여할 것으로 점치고 있다. 김영진 내집마련정보사 사장은 "판교신도시 만큼 알짜 분양 물량이 나오기는 당분간 힘들기 때문에 대다수 통장가입자들이 청약에 나설 것"이라며 "전매제한, 채권입찰제 등의 규제는 무의미할 것" 이라고 내다봤다. 이 같은 상황에서 수도권 분양 시장은 청약 통장 소유자들이 판교 첫 분양까지 통장 사용을 자제, 3월까지는 고전할 것으로 보인다. 그러나 3월 분양 이후 전용면적 25.7평 이하 판교 탈락 청약자들이 대거 가세하면서 유망지역의 경우 청약 경쟁률이 오히려 높아질 가능성도 있다. 판교 이후 수요자들의 관심이 쏠릴 만한 곳으로는 내년부터 분양에 들어갈 파주, 김포 신도시, 은평 뉴타운, 성남 도촌지구 등이 꼽힌다. 하지만 청약열기가 서울을 포함한 수도권 전역으로 급격히 살아날 가능성은 높지 않다는 게 전문가들의 진단이다. 양해근 부동산칼럼리스트도 "요즘 분양 시장은 좀 더 좋은 주거환경 지역으로 옮기는 이주수요가 주도하고 있다" 며 "김포, 파주 등 2기 신도시와 송파신도시 등 대형 사업 분양이 예정돼 있고, 통장 소유자들도 이들 지역에 몰릴 것으로 예상돼 비인기지역까지 살아나기는 힘들 것"이라고 말했다. ◇ 분당·용인 일대 집값 상승 가능성..강남은 큰 영향 없어 전문가들은 분당, 용인 지역 집값 향방이 판교 분양에 따라 달라질 것으로 내다보고 있다. 김광석 유니에셋 팀장은 “판교 분양권 거래는 불가능하지만, 분양 후 음성적으로 거래가 이뤄지면서 8월 중대형 분양 이후 어느 정도 프리미엄이 붙는지는 가늠할 수 있을 것”이라고 말했다. 이어 그는 “이 프리미엄에 따라 분당, 용인 집값은 판교와의 접근성이 뛰어난 지역을 중심으로 가격 상승을 나타낼 것”이라고 덧붙였다. 반면 강남은 큰 영향을 받지 않을 것으로 전망된다. 안명숙 우리은행 재테크 팀장은 “판교는 소형과 임대가 포함되는 등 강남권 수요 분산 효과는 크지 않을 것”이라며 “오히려 8.31 대책에 따른 재건축 규제가 강남 집값의 향배를 결정할 것”이라고 말했다.
- (주간부동산)거래부진.. 서울아파트값 보합세
- [이데일리 이진철기자] 폭설과 한파로 전국이 얼어붙었던 지난주 서울·수도권 아파트시장도 상당히 위축된 모습을 보였다. 전반적으로 거래부진이 지속되면서 시세변동도 많지 않았고 대부분의 아파트값이 보합세를 유지했다.부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가는 0.09% 올라 한주전(0.08%)과 비슷한 변동률을 기록했다고 25일 밝혔다.지역별로는 양천구(0.34%)가 가장 많이 올랐으며 그 다음으로 송파구(0.26%), 성동구(0.16%), 강서구(0.15%), 노원구(0.11%), 영등포구(0.11%), 서초구(0.10%), 광진구(0.09%), 동작구(0.08%) 등이 뒤를 이었다. 반면, 관악구(-0.01%), 강동구(-0.04%), 은평구(-0.04%), 구로구(-0.06%) 등은 미미하지만 약세를 보였다.아파트별로는 재건축아파트가 0.03%의 변동률을 기록, 12월부터 상승폭 둔화세가 이어졌으며, 재건축을 제외한 일반아파트값은 0.11% 올라 지난 10월말 이후 처음으로 재건축 상승률을 앞질렀다.서울 전셋값의 경우 지난주 0.05% 올라 한주전(0.11%)에 비해 상승폭이 둔화됐다.김규정 부동산114 차장은 "전반적으로 거래가 거의 없는 가운데 평형대별로 소형은 약세를, 중대형은 오름세를 보이는 등 양극화가 두드러지고 있다"며 "강남권에서도 세금 강화에 대한 부담감이 높아지고 규제가 이어진 재건축 단지 등 일부가 하락세를 보이고 있어 단지간 차별화된 움직임이 심화될 전망"이라고 말했다.◇매매시장서울 매매시장은 양천구(0.34%)의 상승폭이 가장 컸으며, 지난주까지 2주 연속 하락세를 보였던 송파구(0.26%)는 회복양상을 보였다. 그 다음으로는 성동구(0.16%), 강서구(0.15%), 노원구(0.11%), 영등포구(0.11%), 서초구(0.10%), 광진구(0.09%), 동작구(0.08%) 등도 오름세를 나타냈다. 성동구는 행당, 옥수, 하왕십리동 등의 30평형대가 소폭 올랐고 강서구는 마곡지구 개발 등이 다시 이슈화된 후 마곡·화곡지역 중대평형이 소폭 상승했다.그러나 나머지 지역은 0.1%미만의 미미한 변동률을 보였고, 관악구(-0.01%), 강동구(-0.04%), 은평구(-0.04%), 구로구(-0.06%) 등은 미미하지만 약세를 보였다.신도시는 평촌(0.2%), 일산(0.19%), 분당(0.03%)은 상승세를 기록했고, 나머지 중동, 산본은 보합세를 나타냈다.수도권은 안양(0.36%)이 가장 많이 올랐고 그 다음은 성남시(0.19%), 과천시(0.11%) 등도 소폭 올랐다. 나머지 지역은 가격변동이 없거나 0.05% 안팎의 미미한 변동률을 보이는 데 그쳤고, 인천(-0.09%), 남양주시(-0.08%), 의왕시(-0.03%), 양주시(-0.02%), 파주시(-0.02%), 시흥시(-0.02%), 오산시(-0.01%), 하남시(-0.01%), 안산시(-0.01%) 등은 약세를 기록했다. ◇전세시장서울 전세시장은 매매가격이 오른 지역들이 전셋값도 오름세를 보였다. 지역별로는 양천구(0.38%)의 상승폭이 가장 컸고, 강서구(0.11%), 도봉구(0.11%), 송파구(0.11%) 등도 소폭 올랐다. 반면, 구로구(-0.02%), 동작구(-0.02%), 노원구(-0.09%) 등은 하락했다.신도시는 평촌(0.34%)과 일산(0.17%)은 오름세를 보였고, 산본과 중동은 보합세를 나타냈다. 또 분당(-0.04%)은 내림세를 기록했다.수도권은 양주시(0.23%), 성남시(0.12%), 안양시(0.12%), 남양주시(0.07%), 안산시(0.07%), 구리시(0.06%), 고양시(0.05%) 등이 오름세를 보였다. 반면, 화성시(-0.26%), 과천시(-0.11%), 시흥시(-0.07%), 오산시(-0.06%), 광명시(-0.04%) 등은 소폭 하락했다.
- (주간부동산) 서울 재건축 아파트 상승폭 둔화
- [이데일리 윤진섭기자] 서울 재건축 아파트 가격이 빠르게 위축되고 있다. 건설교통부와 서울시가 재건축 용적률 및 층고 제한 불가 방침을 밝힌 데다 8.31대책 후속입법 처리 등이 겹치며 거래가 끊기고, 호가도 약세다. 18일 부동산정보제공업체 부동산 114에 따르면 지난 주 서울지역 재건축 아파트 가격은 0.19%를 나타내, 한 주전 0.29%보다 0.1% 포인트 상승폭이 줄었다. 이에 따라 서울 전체 아파트값 변동률도 0.08%로 2주 전(0.14％)에 비해 상승폭이 감소했다. 반면 신도시는 0.06%, 수도권은 0.02%로 각각 한 주전과 비슷한 수준의 상승률을 보였다. 서울지역 재건축 아파트는 층고 규제 완화가 무산된 강동구 고덕지구 등이 가격 약세를 보였고, 서초구는 반포, 한신 등 저밀도 단지들의 하락세가 두드러졌다. 지역별로는 양천구(0.32%), 마포구(0.24%), 강동구(0.18%), 강남구(0.16%), 동작구(0.15%), 영등포구(0.14%), 서초구(0.12%), 광진구(0.1%) 등이 전체평균 이상 올랐다. 전세시장은 서울 0.11%, 신도시 0.07%, 수도권 0.01%를 기록해 전 주와 큰 변동이 없었다. 서울의 경우 일부 겨울방학 학군 수요가 몰린 양천(0.3%), 송파(0.22%), 서초(0.16%), 강남구(0.12%) 등의 전셋값이 평균 이상 올랐다. ◇매매시장 지난 주 서울 아파트 가격은 0.08% 올랐다. 지역별로는 양천구(0.32%), 마포구(0.24%), 강동구(0.18%), 강남구(0.16%), 동작구(0.15%), 영등포구(0.14%), 서초구(0.12%), 광진구(0.1%) 등이 평균 이상 올랐다. 그러나 은평구(-0.02%), 서대문구(-0.02%), 중구(-0.01%), 성북구(-0.01%), 도봉구(-0.01%), 관악구(-0.01%) 등 강북권과 외곽지역은 소폭 하락하거나 보합세를 나타냈다. 특히 한동안 가파른 상승세를 탔던 송파구는 이번 주 0.13%가 하락해 전 주에 이어 2주 연속 하락했다. 문정동 올림픽훼밀리타운, 거여동 현대1차 등이 약세로 돌아섰다. 신도시(0.06%)는 평촌(0.14%), 분당(0.08%), 일산(0.04%) 등이 소폭 오르고 중동(-0.07%)은 전 주에 이어 하락세가 이어졌다. 수도권(0.02%)은 의왕(0.15%), 평택(0.13%), 과천(0.11%), 광명시(0.1%) 등이 소폭 올랐고 안양, 고양, 김포 등도 완만한 가격 상승을 나타냈다. 반면 안산시(-0.06%), 오산시(-0.04%), 수원시(-0.01%), 구리시(-0.01%), 그리고 인천(-0.03%) 등은 매수세가 위축되면서 약세를 나타냈다. ◇전세시장 전세시장은 서울 0.11%, 신도시 0.07%, 수도권 0.01%를 기록해 전 주와 큰 변동이 없었다. 서울의 경우 일부 겨울방학 학군 수요가 몰린 양천(0.3%), 은평(0.23%), 송파(0.22%), 논원(0.21%), 서초(0.16%), 강남구(0.12%) 등의 전셋값이 평균 이상 올랐다. 특히 중소형 전세수요가 많은 노원구, 재개발-뉴타운 이주 등으로 오름세를 보인 은평구 등이 강세를 나타냈다. 반면 구로구(-0.04%), 관악구(-0.04%), 서대문구(-0.01%) 등은 약세를 보였다. 신도시는 산본이 0.16%로 가장 많이 올랐고, 평촌(0.15%), 일산(0.1%), 중동(0.03%), 분당(0.02%)이 뒤를 이었다. 수도권에서는 의왕시(0.54%)의 상승폭이 두드러졌다. 의왕 내손지구 재건축 이주 수요로 인해 주변 소형 아파트 전세 물건이 부족해 가격이 올랐다. 이밖에 김포(0.12%), 부천(0.09%)과 16일 중앙선 복선전철 개통 호재를 맞은 남양주(0.07%), 구리시(0.06%) 등이 전 주보다 소폭 상승했다. 반면 화성시(-0.11%), 안산시(-0.09%), 오산시(-0.08%), 수원시(-0.04%), 과천시(-0.04%), 고양시(-0.03%), 성남시(-0.01%) 등은 약세를 보였다.
- [이것이 부동산테크] 서울 뉴타운 사업 대폭 규제 완화
- [조선일보 제공] 서울시 뉴타운사업이 날개를 달았다. 국회가 최근 ‘도시재정비 특별법’을 통과시켜 뉴타운사업에 따른 건축 규제를 대폭 풀어준 것. 그만큼 수익성이 높아진 셈이다. 반면 그동안 투자 1순위로 꼽혔던 재건축은 정부의 전방위 압박으로 주춤하고 있다.이에 따라 내년에는 뉴타운사업의 핵심인 재개발이 부동산시장의 화두로 떠오를 전망이다. 재개발은 재건축보다 상대적으로 저평가됐고, 적은 돈으로 투자할 수 있다. 그러나 RE멤버스 고종완 대표는 “재개발은 리스크가 크고, 투기 규제도 점차 늘고 있다”면서 “단기 투자보다 4~5년 후를 내다보고 실수요 측면에서 접근하는 게 좋다”고 말했다.◆뉴타운사업에 각종 혜택 ‘듬뿍’ 그동안 서울시 조례로 추진됐던 뉴타운사업은 이번 특별법 제정으로 법적 기반을 갖추게 됐고, 다양한 규제 완화 혜택도 받게 됐다. 특별법에서는 50만㎡(15만평) 이상 규모로 도심재정비촉진지구를 지정할 수 있도록 했다. 촉진지구에서는 용적률이 일반 주거지역은 기존 200~250%에서 250~300%로 높아진다. 아파트 층수 제한도 완화된다. 강병호 서울시 뉴타운총괄반장은 “일반적으로 25층까지 가능하지만 강남이나 목동에서는 40층도 생각해 볼 수 있다”고 말했다. 소형 평형 의무 건설비율도 완화돼 중대형을 많이 넣을 수 있다. 사업기간도 줄어든다. 특별법을 적용하면 ‘도시및주거환경정비법’이나 국토계획법 등 다른 법령에 따라 거쳐야 했던 상당수 인·허가 절차가 필요없다. 사업기간이 지금보다 1~2년은 단축될 전망이다.◆사업 속도 빠른 곳을 골라라 서울시가 지정한 뉴타운은 1, 2차를 합쳐 총 15개 지구다. 이들 지구는 대부분 면적이 15만평 이상이어서 재정비촉진지구로 지정될 전망이다. 건설교통부 관계자는 “특별한 하자가 없다면 지구 지정을 받을 수 있을 것”이라고 말했다. 균형발전촉진지구 5곳도 중심 지형(6만평 이상)으로 지구 지정이 될 것으로 보인다.뉴타운은 정비 기본 계획 수립→조합설립추진위원회 구성→정비구역 지정→조합 설립 인가→사업 시행 인가→관리 처분→착공 등의 순서로 개발이 진행된다. 전문가들은 뉴타운 투자는 사업 추진 속도가 빠른 곳을 고르는 게 중요하다고 지적한다. 현재 은평·길음·왕십리 등 시범 뉴타운은 이미 착공에 들어갔다. 2차 뉴타운 중에서는 미아 6·12구역, 가좌 1·2구역, 신정, 방화, 노량진 등 7개 구역이 정비구역으로 지정돼 가장 사업 속도가 빠르다.이 때문에 이들 지역은 가격이 강세를 보이고 있다. 지난 8일 사업 시행 인가를 받은 노량진 1구역은 현재 지분가격이 평당 1500만~1800만원대를 호가한다. 미아뉴타운도 대지 지분 10평짜리가 평당 1100만~1200만원, 20평짜리는 800만~900만원에 거래된다. ◆일반 분양 노리는 것도 방법뉴타운 투자는 입주권을 받을 수 있는 조합원 지분을 매입하는 게 일반적인 투자방법이다. 상대적으로 로열층을 배정받을 확률이 높기 때문이다. 그러나 조합원 지분은 사업 추진 과정에서 문제가 생기면 금융비용이 커질 수 있다. 닥터아파트 이영호 팀장은 “실수요자라면 추가 부담금이 없는 일반 분양분을 노리는 게 안전하다”고 말했다. 내년에 뉴타운지역에서 나올 일반 분양 물량은 2900여 가구로 추산된다. 은평뉴타운이 2500가구로 가장 많다. 뉴타운은 투자 전망이 밝지만 주의할 점도 적지 않다. 우선 뉴타운사업은 조합이 추진하기 때문에 조합원간 내분이 없는 곳을 골라야 한다. 내년부터 주택이 있는 사람이 조합원 입주권을 사면 2주택으로 간주해 양도세 중과세 대상에 포함된다는 것도 알아둬야 한다. 지분 쪼개기의 경우 아파트 입주권을 받을 수 없다는 점도 주의해야 한다. 지구 지정일을 기준으로 ?1개 필지의 토지가 여러 개로 분할되거나 ?단독 또는 다가구주택이 다세대로 전환되는 경우 ?주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우 등이다. 또 재개발구역 내 빈 땅(나대지)만 갖고 있을 때는 아파트를 분양받으려면 90㎡(27.2평) 이상 되어야 하며, 단일 필지로 30㎡(9.1평) 미만은 아파트 분양권을 주지 않고 땅값 보상만 해준다.
- [이것이 부동산테크]젊은이들이여, 내집 마련이 우선이니라
- [조선일보 제공] 부동산 재테크도 연령대별로 다른 전략이 필요하다.’8·31부동산 대책 이후 부동산 시장 규제가 강화되면서 연령대별로 ‘맞춤 재테크’의 필요성이 강조되고 있다. 시장 상황이 어려워진 만큼 공격적 투자보다 연령별 실수요에 맞는 안정적 투자가 중요하다는 것이다. 임달호 현도컨설팅 대표는 “집을 사도 실제로 살고 나서 팔면 세금을 피하거나 줄일 수 있다”며 “정부 규제의 초점이 투기 이익 환수에 있는 만큼, 절세와 수익률 제고를 위해 실수요자로서 투자하는 것이 중요하다”고 말했다. 전문가들이 권하는 연령대별 재테크 전략을 살펴본다. 20~30 청약부금·적금 가입을… 서울 뉴타운 재개발 지역 눈여겨볼만 이 연령대는 최근 들어 가장 공격적인 투자 성향을 보이고 있다. 인터넷 투자 동호회나 재테크 클럽의 주역들도 대부분 30대들이다. 내집 마련보다 단기간에 고수익이 가능한 토지·펜션·상가 등에 관심이 많다. 그러나 전문가들은 이 연령대에는 내집 마련이 무엇보다 중요하다고 강조한다. 당장 청약부금·적금에 가입할 것을 권한다. 올해부터 1년간은 장기 저리(고정금리 연 5.2%)로 최대 1억5000만원까지 대출이 가능한 생애첫주택구입대출 제도가 한시적으로 시행되고 있다. 이 제도를 이용하면 원가연동제가 적용되는 공공택지지구 등의 20~30평형대 아파트를 저렴하게 구입할 수 있다. 자금 여유가 있으면 서울시내 뉴타운 지구의 재개발 주택 지분을 사들이는 것도 한 방법이다. 8평 정도의 지분을 구입하면 24~33평형대 주택을 분양받을 수 있다. 전세를 끼면 1억5000만~2억원 정도로 구입이 가능하다. 박상언 유엔알 대표는 “상가는 공실(空室)이 나면 관리비 부담이 커지고, 토지는 임대 수익없이 장기간 시세차익이 나기를 기다려야 한다는 점에서 리스크가 크다”며 “내집 마련을 하고 난 뒤 고수익 부동산에 눈을 돌리는 것이 투자의 기본”이라고 말했다. 30~40 “평수를 넓혀라”… 대출금은 집값 30% 넘지 않도록 30대 중반 이후 40대까지는 평수를 넓혀가는 전략이 필요하다. 8·31대책 이후 집값이 양극화되는 추세가 뚜렷한 만큼 서울 강남 지역이나 수도권 신도시 등의 핵심 블루칩 쪽을 노려야 한다. 하지만 자녀 교육비 등 고정 비용 부담이 큰 연령대인 만큼 주택 구입시 대출금이 전체 주택구입자금의 30%를 넘지 않도록 해야 한다. 높아지는 금리도 고려해야 한다. 교육 여건이 좋은 지역에 전세를 살면서, 중대형 아파트 분양이 가능한 서울시내 재건축 아파트 지분을 매입해두는 것도 한 방법. 다만, 재건축 조합 인가가 난 지역은 조합원 지분에 대한 전매제한이 있는 만큼 돈이 5~10년 장기로 묶일 수 있다. 여유자금이 있는 사람은 주 5일제를 맞아 각광을 받고 있는 수도권 주변 전원주택지나 토지 등에 장기 투자하는 것도 한 방법이다. 50 은퇴 ‘코앞’… 상가·오피스텔 등 수익형 부동산에 투자 은퇴를 앞둔 50대는 토지 등에 투자해 시세 차익을 노리기보다 월 고정수입이 있는 수익형 부동산에 주목할 필요가 있다. 또 자녀 혼인 준비 등으로 현금 수요가 많은 만큼 금융자산 보유율을 높이는 것이 중요하다. 대표적인 수익형 부동산은 상가·오피스텔. 초보자라면 리스크가 큰 테마상가보다, 아파트 단지 내 상가나 지하철 역세권 근린상가 등을 염두에 둘 필요가 있다. 상가는 수익률보다 공실이 생기지 않는 것이 중요하다. 권리금이 붙은 상가는 공실이 날 가능성이 적다. 오피스텔은 고정 수입은 있지만 시세 차익 가능성이 낮다는 단점이 있다.토지 투자를 하려는 이들은 최소 1억원 이상의 여유 자금을 가져야 한다. 이 연령대는 투자금의 규모가 크고, 한번 깨지면 회복하기 힘든 만큼 보수적인 투자 태도가 필요하다고 전문가들은 지적한다. 여유 자금의 규모가 큰 이들은 분산 투자가 필요하다. 주택 30%, 토지 30%, 수익형 부동산 40% 등으로 분산해두면 리스크를 예방할 수 있다. 김우희 저스트알 상무는 “이 시기는 현금 소요가 가장 많은 연령대”라며 “보수적 투자, 투자에 앞선 전문가 상담 등이 중요하다”고 말했다. 60 부동산펀드 등 간접투자에 중점을 60대 이후에는 도심 근교로 아파트를 옮기고 남은 돈으로 소형 아파트를 구입해 월 임대소득을 거두는 편이 낫다. 다만 자식들이 찾아올 때를 대비해 집을 너무 줄이지 않도록 하자. 실물투자는 부담이 큰 만큼, 부동산펀드나 고수익 펀드 등 간접투자상품에 투자하는 것이 좋다. 70대가 되면, 집 규모 자체를 줄일 필요가 있다. 남는 돈으로는 본격적인 실버 생활을 준비한다. 이때도 수익률 7~8% 전후의 고수익 금융상품이 유망하다.
- (미리보는 경제신문)대한항공 내일부터 정상운항
- [이데일리 김세형기자] ◇매일경제▲1면-삼성 LCD단지 유치 아산 `화려한 변신`-일본 초고령사회 진입..65세 이상 20% 넘어-대한항공 긴급조정권 발동..내일 완전정상화-황우석 교수 `서울대에 검증 요청`▲종합-줄기세포 재검증 절차 불가피-대한항공 긴급조정권 발동..`항공대란 조기진화`-26일까지 노사협상..합의못하면 직권중재-수출·관광업 치명타 3일간 손실 2000억대-WTO 홍콩 각료회의 내일 개막..농업관세 감축폭 여전히 대립-자산 5000억 초과 대기업 계열 600사..중기 혜택서 제외▲경제종합·정치-고령화 폭풍..일본이 늙어간다(상)(기획)-사학법 찬바람 예산·부동산법 진통-오늘부터 아세안+3 정상회의▲국제-일 증시 자동차·은행주가 이끈다-나이지리아 항공기 추락..103명 사망▲산업-삼양제넥스, 중국에 과당 공장-LG전자, 2008년까지 연구소 2개 추가 건설-엘리베이터업계 `도어특수 잡아라`-백화점 송년세일 `대박`▲증권-국내 증시 시가총액 700조 육박..외국인 1년새 100조 평가차익-코스닥 우회상장 어려워진다-농협 인수증권사 연내 선정..세종증권 등 3곳 우선협상자 물망-LG카드 매각일정 늦춰질 듯..산은 입찰공고 내년으로▲부동산-종부세 15일 납부세 마감..이의제기 속출-판교 `베벌리힐스` 300가구 조성-강남 재건축 다시 안정세◇한국경제▲1면-세계 투자자금 증시로..증시로..-대한항공 긴급조정권 발동-한국 게임 아이템..중국서 무차별 사냥▲종합-황우석 교수, 서울대에 자체조사 요청..배아줄기세포 `진실게임` 풀릴까-신종 우회상장도 대주주 지분매각 제한-월드컵 마케팅 일제히 킥오프-제조업 중기 범위확대 `없던일로`-WTO 홍콩 각료회의..농산물 시장개방서 이견-사학법 파문.. 여, 감세안 빅딜카드 수용하나▲사회-제자월급 떼먹고..연구비 빼돌리고, 검찰 광운대 교수 등 4명 적발-상처만 남긴 대한항공 조종사노조 파업..경제피해 1900억▲국제-OPEC 감산론 솔솔..유가 하락땐 내년초-던킨도너츠·베스킨라빈스 팔린다▲산업-하이닉스, 낸드플래시 비중 40%로(10%p↑)..내년초 청주공장 라인 조정-기아차, 동남아 점유율 5% 목표..북미·유럽 이은 핵심시장 육성-LGT, 상호중계시스템 상용화-추위 덕에..백화점 송년세일 대박▲증권-기관, `연말랠리 내가 이끈다`..홀로 순매수-해외주식 직접투자 급증..개인계좌 3274개, 1년새 3배 늘어-4분기 어닝시즌 대비할 때▲부동산-아껴뒀던 청약통장 내년이 쓸때..판교 등 알짜분양 줄줄이-다세대주택 못짓는다..내년 일조권 강화-이달 수도권 `노른자 지구` 공공분양 펑펑◇서울경제▲1면-대한항공 내일부터 정상운항-기업들 월드컵 마케팅 시동-판교에 고급 전원주택 단지▲종합-병원·통신 등 13개 업종..중소기업 인정범위 확대-대한항공 긴급조정권..경제 피해 우려에 서둘러 `극약 처방`-내년 반도체는 `화창`..자동차는 `흐림`-엔화 급락이 내년경제 최대복병-황교수, 서울대에 조사 요청▲금융-시중은행, 하반기 상품판매 호조-HK저축은행, 조직 추슬러 영업 활성화에 최선▲국제-미 FRB, 기준금리 0.25%p 추가인상 확실시..통화정책 성명문구 바뀌나 촉각-일, `내년 디플레 탈출`..정부차원 공식표명 할듯-파라마운트, 드림웍스 15억불에 인수▲산업-기업들, 온·오프 총동원 월드컵 특수 잡기 불꽃경쟁-대기업 내년 매출목표 상향 러시-`가전 더 싸게` 잇단 가격 파괴-내비게이션 시장 달아오른다-유통업계 내년 투자 늘린다▲증권-100억원 안팎 소형펀드 수익률 高高-하이트맥주 헤지펀드 타깃되나..칼스버금 처분따라 잇단 공략 움직임-신종 우회상장 주식매각 제한▲부동산-강남 부동산 시장 급랭..뉴타운 사업은 활기-올 강남권 아파트 평당시세 비강남권보다 191만원 더 올라
