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- "펀드·리츠엔 안내고 물류센터엔 임대료 납부"…홈플러스'이중잣대' 논란
- [이데일리 김성수 기자] 홈플러스가 부동산 펀드, 부동산투자회사(리츠·REITs)에 점포 임대료를 내지 않은 반면 물류센터 관련 임대료는 낸 사실이 알려져 업계에서 ‘이중잣대’라는 반응이 나오고 있다.홈플러스 관련 펀드, 리츠의 투자자들은 홈플러스의 임대료 지급 불확실성 때문에 임대수익은 물론 매각차익도 기대하기 어려워져 ‘이중’으로 피해를 보고 있어서다. 다만 홈플러스 측은 ‘물류센터 임대료’가 회계장부에 ‘상거래 채권’으로 분류된데다, 해당 물류센터가 연 임대료를 선납하는 구조라서 ‘기업회생 사태’가 터지기 전 미리 선납했다는 입장이다. ◇ 홈플러스, 마스턴40호에 ‘연 임대료’ 선납 완료4일 금융투자업계에 따르면 홈플러스는 마스턴투자운용의 사모 부동산펀드인 ‘마스턴전문투자형사모부동산투자신탁제40호’(이하 마스턴40호)에 임대료를 지급했다. 홈플러스 함안허브물류센터 (자료=마스턴투자운용)이 펀드는 경남 함안군 칠서면 공단서2길 45 일대 위치한 연면적 10만2480㎡ 규모 ‘홈플러스 함안허브물류센터’를 운용한다. 홈플러스가 연 임대료를 선납하는 구조라서 ‘기업회생 사태’가 터지기 전 마스턴40호 측에 미리 선납 완료한 것. 앞서 마스턴투자운용은 지난 2018년 마스턴40호를 만들어서 함안 칠서일반산업단지에 있는 홈플러스 함안 신선물류센터 건물과 부지를 인수했다. 이 물류센터는 영남, 호남의 홈플러스 마트와 홈플러스 익스프레스 매장 총 51곳에 냉장식품을 공급하는 역할을 한다. 당시 이 펀드에 메리츠증권·화재·캐피탈 등 메리츠금융그룹 계열사들이 투자했다.이후 홈플러스는 지난 2020년 ‘포스트 코로나’를 대비해서 자사 물류 효율성을 높이기 위해 함안 상온물류 서비스센터를 증축했다. 반면 홈플러스 점포에 투자한 부동산 펀드, 리츠들은 홈플러스의 기업회생 신청 이후 임대료를 못 받거나 수취에 불확실성이 생긴 상태다. 홈플러스가 책임임차한 점포에 투자한 리츠로는 △신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사 △케이비사당리테일위탁관리부동산투자회사 △케이비평촌리테일위탁관리부동산투자회사 △제이알제24호기업구조조정부동산투자회사 △대한제21호위탁관리부동산투자회사로 총 5개가 있다.이 펀드, 리츠들은 홈플러스에서 임대료를 받아서 투자자들에게 배당하는 구조로 운영된다. 이 중 케이비사당리테일리츠, 케이비평촌리테일리츠는 지난달 “임차인(홈플러스)의 매출채권(임대료) 부실 가능성’으로 인해 부실자산이 발생할 가능성이 있다”고 공시했다. ◇ ‘홈플러스 투자’ 펀드·리츠, 임대료 수취 불확실케이비사당리테일리츠는 서울 관악구 남현동에 위치한 ‘홈플러스 남현점’에 투자하고 있다. 이 리츠의 최대주주는 보통주 24.94%를 보유한 한국증권금융(파인아시아전문투자형사모부동산투자신탁2호의 신탁업자)이다.홈플러스 전경 (사진=홈플러스)또한 케이비평촌리테일리츠는 경기 안양시 동안구 비산동에 있는 ‘홈플러스 평촌점’을 보유 중이다. 리츠 최대주주는 보통주 지분 62.69%를 보유한 한화투자증권이다. 제이알제24호기업구조조정리츠도 임대료 매출채권 수취에 불확실성이 생긴 상태다. 제이알제24호기업구조조정리츠는 서울 강서구 등촌동에 있는 ‘홈플러스 강서점’을 보유하고 있다. 리츠 최대주주는 보통주 지분 91% 보유한 디지자산관리다. JR투자운용은 우선주 9%를 보유하고 있다.심지어 홈플러스를 임차인으로 둔 부동산 자산의 소유주들은 홈플러스가 ‘임대료 인하’를 요구하면 ‘울며 겨자먹기’로 받아들여야 한다. 홈플러스와의 부동산 임대차계약이 해지되면 홈플러스가 내야 할 임대료가 ‘공익채권’이 아닌 ‘회생채권’으로 분류돼서 상환 우선순위에서 밀리기 때문이다. 홈플러스라는 대형 임차인이 나간 자리에 다른 임차인을 구해 넣기도 어려운 상황이다.홈플러스가 임대차계약 해지권 행사 가능성을 압박하면서 임대료 인하를 요구한다면 임대인은 다른 대안이 없을 경우 받아들일 수밖에 없다. 그 결과 임대료가 낮아지만 임대수익률이 떨어지는 만큼 해당 점포의 매각가치도 하락하게 된다.홈플러스 관련 펀드, 리츠의 투자자들로선 임대수익은 물론 매각차익도 기대하기 어려워져 ‘이중’으로 피해를 보는 구조다. 이런 상황에서 홈플러스가 물류센터 관련 펀드에 임대료를 지급했다는 소식이 전해져 업계에서 ‘이중잣대’ 아니냐는 반응이 나오는 것이다.다만 홈플러스 측은 ‘물류센터’와 ‘홈플러스 점포’는 회계장부에서 임대료를 분류하는 개념이 다르다고 설명했다.홈플러스 관계자는 “물류센터의 경우, 센터에 들어가는 제품과 이를 운반하는 차량 등 여러 항목들이 같이 도급계약이 맺어져 있어서 임대료를 ‘상거래 채권’으로 분류하고 있다”며 “반면 부동산 펀드, 리츠에 지급하는 임대료는 ‘상거래 채권’인지, 아니면 ‘금융채권’인지 여부를 확정하려면 법원의 결정을 기다려야 한다”고 말했다.기업회생절차에서 상거래 채권은 회사의 정상적 영업을 위해 필요한 거래 관계 유지 등을 위해 우선 변제될 수 있다. 반면 금융채권은 홈플러스 회생계획안이 확정돼야 상환 일정 등을 알 수 있다. 홈플러스의 회생계획안 제출 기한은 오는 6월 12일이다.
- "자본시장 활성화 시급…배당소득 분리과세 등 제도개선 필요"
- [이데일리 신하연 기자] 국민소득 증대를 위해서는 자본시장 활성화가 선결 조건이라는 데 증권업계가 한목소리를 냈다. 금융 당국의 기소권 부여, 차세대 성장엔진을 위한 펀딩, 임원 보수의 주가 연동 강화 등 제도 개선을 추진하는 동시에 시장 신뢰를 회복하는 데 주안점을 둬야 한다는 진단이다.(사진=연합뉴스)4일 전진규 한국증권학회장은 민병덕 국회의원이 공동으로 개최한 ‘자본시장 활성화를 통한 국민소득 증대 토론회’에 참석해 “투자자 간, 기업, 정책에 대한 신뢰가 시장으로 이어져야 장기투자 기반이 된다”며 “예측 가능하고 일관된 정책, 주주와의 소통을 중심하는 기업 문화가 필요하다”고 밝혔다.이번 심포지엄은 정책 제언과 전문가 패널 토론을 통해 제도 개편의 실효성과 구체적 실행방안을 모색하기 위해 마련됐다.민병덕 의원은 자산 편중, 저성장, 고령화의 구조적 한계를 지적하며 “생산성 제고와 국민소득 증대를 위한 지속가능한 해법은 자본시장을 통한 효율적 자금배분과 장기투자 기반 확립에 달려있다”고 강조했다.서유석 금융투자협회 회장은 “1500만명에 달하는 투자자의 기대를 충족시키기 위해 자본시장 활성화는 밸류업(기업가치제고)과 더불어 장기적인 계획을 세우고 더욱 단단하고 지속가능하게 추진돼야 한다”고 언급했다.주제발표에서는 자본시장 선진화 정책에 대한 평가와 제언이 나왔다. 이정수 서울대 교수는 “기업금융의 효율화, 자본시장의 건전성 제고를 위한 노력은 어느 정도 성과를 거두고 있다”면서도 “국회 입법이 필요하거나 이해관계 충돌이 첨예한 사항에 대해서는 성과가 미미하다”고 지적했다. 이어 “새로운 과제를 고안하기 보다는 진행 중인 것에 대해 최대한 빨리 정치적 합의를 이끌어 내 제도화 하고, 이미 법·제도화 된 것에 대해서는 제대로 작동할 수 있도록 인력과 예산을 배분하는 것이 필요하다”고 강조했다.이창환 얼라인파트너스 대표는 일본의 주가순자산비율(PBR) 개혁 등을 사례로 들고 “코리아 디스카운트 해소를 위해 이사의 주주 충실의무 명문화, 집중투표제 활성화, 배당소득세 분리과세 등 제도 개선이 시급하다”고 짚었다. 이효섭 자본시장연구원 선임연구위원은 부동산에 묶인 자금을 자본시장으로 이동할 수 있도록 해야 한다고 주장했다. 배당소득 분리과세 등 세제 개선, 토큰증권 활성화, 기금형 퇴직연금제도, 거래소 상장유지조건 강화 및 좀비기업 퇴출, 금융당국의 기소권·강제수사권 등 권한 강화 필요성도 언급했다.패널 토론에서는 시장 구조 전반에 대한 다양한 제언이 이어졌다. 강형구 한양대 교수는 AI 플랫폼 등 전략산업에 대한 공격적 자금 유입 필요성을 제시했고, 김우찬 고려대 교수는 행동주의 펀드와 주주소송 활성화를 통한 기업 구조조정 필요성을 언급했다.이창화 금융투자협회 전무는 “국내 투자를 통해서도 국민 자산 증대가 가능하도록 할 필요가 있다”며 “중복상장을 해소하고 양질의 기업들이 상장시장을 통해 성장하도록 시장의 질적 개선이 이뤄져야 한다”고 강조했다.정희수 하나금융연구소 소장은 토큰증권발행(STO) 활성화와 부동산 쏠림 해소를 위한 정책 고도화를 촉구했다.
- “2조짜리 건물 들어선다” 힐튼호텔 개발사업 곧 착공
- [이데일리 김성수 기자] ‘밀레니엄 힐튼 서울’(힐튼호텔) 개발사업이 올해 상반기 착공이 가시화됐다. 최근 서울시, 중구청으로부터 관리처분계획인가를 받아서 오는 6월 기존 건물 철거가 가능해진 것. 다만 실제 철거에 들어가려면 힐튼호텔 건물 2층에 있는 양복점과 협의를 마쳐야 한다. 명도를 대가로 양복점에 제안한 금액에서 조정이 안 된 만큼 이지스자산운용은 힐튼 양복점과 상생할 수 있는 해결책을 모색 중이다. ◇ 관리처분계획인가 완료…올해 6월 19일 내 철거 가능1일 서울시 및 중구청에 따르면 서울 중구 양동구역 제4-2·7지구 도시정비형 재개발사업 관리처분계획인가가 지난달 19일 고시됐다. 이 곳은 서울시 중구 남대문로 5가 395번지 일대 힐튼호텔이 위치한 사업지다.(자료=토지이음, 국토교통부, 서울시, 중구청, 업계 등)사업시행자는 와이디427피에프브이(PFV)로, 이지스자산운용(이지스일반사모부동산투자신탁421호의 신탁업자 국민은행)이 최대주주다. 현대건설이 시공사로 참여하고 있다.관리처분계획인가 고시를 보면 기존 건축물의 철거 예정시기는 ‘관리처분계획인가일(3월 19일)로부터 3개월 이내’라고 적혀있다. 오는 6월 19일 내 철거가 가능해진 것. 오는 2030년 준공이 목표다.향후 힐튼호텔이 철거되고 건물 2동이 들어선다. 새로 들어설 건물 2동은 △지하 10층~지상 34·39층, 높이 141.8m, 연면적 33만8982.69㎡ 규모 업무·숙박·판매시설 △지하 4층~지상 8층, 높이 35.27m, 연면적 1만172.12㎡ 공공청사다. 이 공공청사는 와이디427PFV 부담으로 설치된 후 관리청인 서울시에 무상 귀속된다. 와이디427PFV는 지난 2월 현대건설과 공사도급계약을 체결했다. 총 공사비는 1조1878억원이다.관리처분계획인가 내용을 보면 업무시설(18만2821.79㎡)의 추산액(종후평가액)은 2조4480억2500만원이다.‘종후평가액’이란 주택재개발이나 재건축 사업에서 조합원 분양가를 결정하기 위해 실시하는 감정평가액을 말한다. 종후자산은 재개발 사업을 시행한 후 새로 건설되는 분양예정 대지나 건축물을 뜻한다. 즉 ‘종후평가액’은 현존하지 않는 물건에 대한 ‘조건부 감정평가’인 셈이다.(자료=서울 중구 양동구역 제4-2?7지구 도시정비형 재개발사업 관리처분계획인가 고시)이밖에 보류지 및 체비지 시설로 △업무시설(7만6675.22㎡) △숙박시설(5만7435.43㎡) △판매시설(2만2350.25㎡)이 있으며, 이들의 추산액(종후평가액)은 1조8509억4000만원이다.이 사업 관련 브릿지론 1조4400억원은 오는 8월 24일 만기다. 와이디427PFV는 올해 중 브릿지론을 본PF로 전환하는 것을 목표로 삼고 있다. 부동산업계 관계자는 “도쿄 아자부다이힐스, 뉴욕 허드슨야드처럼 녹지공간과 복합시설을 결합한 초대형 트로피 에셋(상징성 있는 자산) 개발이 글로벌 추세”라며 “힐튼 개발사업은 국가 중앙역과 남산이라는 상징성 및 서울의 글로벌 도시 경쟁력을 높이는 트로피 에셋으로 많은 대주단이 관심을 갖고 있다”고 말했다.◇ 양복점 협의 따라 철거시점 ‘유동적’…상생방안 모색중본PF 전환까지 시간적 여유가 있는데다, 관리처분계획인가까지 받은 만큼 올해 상반기에 철거 및 착공이 가능할 것으로 보인다. 다만 기존 건물을 철거하는 시점은 다소 유동적일 수 있다. 힐튼호텔 건물 2층에 있는 양복점과의 협의 여부에 따라 철거 시점이 달라질 수 있어서다.와이디427PFV 힐튼 양복점에 금전적 보상 외에도 영업환경 보장 및 영업을 이어가게끔 하는 합의안을 제시했지만 원만한 합의가 이뤄지지 않았다. 와이디427PFV는 관리처분계획인가를 받음으로써 정해진 이주 기간 내 세입자를 건물에서 퇴거시킬 수 있는 권리를 갖게 됐지만, 힐튼 양복점과 상생할 수 있는 해결책을 모색 중이다. 힐튼호텔 개발사업 외에도 인근 메트로타워, 서울로타워 연계 개발도 진행 중이다. 메트로타워, 서울로타워는 ‘양동 도시정비형 재개발구역 8-1·6지구 재개발사업’에 해당한다. ‘이오타 서울’ 조감도 (자료=이지스자산운용)두 프로젝트를 통합한 사업명은 그리스어로 ‘완결성’을 상징하는 ‘이오타’로 정해졌다. 중구청은 지난 19일 양동구역 제8-1·6지구 도시정비형 재개발사업 사업시행계획인가를 위한 공람·공고도 했다. 양동구역 제8-1·6지구 도시정비형 재개발사업 사업시행계획 인가 신청서가 제출돼서, 사업인정에 관한 의견 청취를 하기 위해서다. 공람 기간은 이달 2일까지다. 사업시행지구 내 토지등소유자와 그 밖에 정비사업 관련 이해관계가 있는 사람은 공람기간 내 공람장소로 의견을 서면 제출하면 된다.와이디427PFV 주주들 지분율을 보면 지난 2023년 말 기준 최대주주는 국민은행이다. 국민은행(이지스일반사모부동산투자신탁421호의 신탁업자)의 지분율은 보통주 61.95%, 제1종 종류주 82.25%다.종류주식은 보통주와 달리 이익배당, 잔여재산 분배, 의결권 행사, 상환 및 전환에 대해 특수한 권리를 가진 주식이다. 시공사 현대건설은 보통주 30.0%만 있고 제1종 종류주는 없다.다른 금융회사 지분율은 △신한은행 보통주 3.50%, 제1종 종류주 8.18% △신한투자증권 보통주 2.10%, 제1종 종류주 4.91% △신한캐피탈 보통주 1.40%, 제1종 종류주 3.27% △이지스자산운용 보통주 1.05%, 제1종 종류주 1.39%다.
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