'나인원 한남' 사는 지드래곤, 웃는 이유

[이데일리 황현규 기자] 지드래곤은 웃고 대신증권은 울었다. 바로 용산구 한남동 고급주택가에 자리잡은 아파트 ‘나인원한남’ 이야기다. 언뜻 보면 아무 상관없어 보이는 지드래곤과 대신증권(003540)의 희비가 엇갈린 이유는 무엇일까. ‘나인원한남’을 두고 벌어진 ‘웃픈’ 속사정을 들여다보자.

지드래곤은 ‘나인원한남’ 소유주? 아니 세입자

작년 11월부터 입주를 시작한 서울 용산구 한남동에 들어선 ‘나인원한남’은 우리나라에서 손꼽히는 최고급 아파트다. 아이돌그룹 빅뱅의 리더인 지드래곤을 비롯해 배우 주지훈, 가수 장윤정 가족 등이 거주하고 있어 더 유명세를 탔다.

그렇지만 이 아파트 소유주는 대신증권이다. 이 회사가 계열 부동산 투자회사인 대신에프엔아이를 통해 보유하고 있다. 대신에프엔아이가 만든 법적으로 따지면 지드래곤과 주지훈, 장윤정은 임차인 신분인 셈이다.

그런데도 ‘지드래곤 아파트’로 불리는 이유는 뭘까. 바로 4년 뒤 해당 아파트를 분양받기로 약속한 상태이기 때문이다. 이 아파트는 4년 임대주택으로, 임차인이 4년 거주한 뒤 분양을 받을 수 있는 우선권을 부여받는다. 이미 임차인들은 입주에 앞서 4년 뒤 정해놓은 가격으로 분양받기로 대신증권과 약속한 상태다. 지드래곤은 법적으로 임차인이지만 사실상 집주인과 다를 바 없다는 얘기다.

그렇다면 보유세(재산세+종합부동산세)는 누가 내야 할까. 실질적 소유자인 지드래곤이 내는 것일까, 법적 소유자인 대신증권이 내야 할까. 결론부터 말하면 대신증권이 내야 한다. 지드래곤은 아직 임차인 신분이고 소유자는 대신증권이기 때문이다.

그러나 현재 당초 예상보다 보유세 부담액이 너무 커 대신증권은 울상이다. 정부가 주택 공시가격을 지난해부터 대폭 올리고 있는 가운데 고가주택은 현실화율(시세 대비 공시가 비율)을 더 높이겠다고 밝히면서 ‘나인원한남’의 보유세 부담이 상당이 커졌기 때문이다. 결과적으로 4년간 수십억의 세금을 아끼게 된 실질적 소유자인 임차인들은 쾌재를 부르게 됐다.

대신증권에 따르면 이 회사는 올해 ‘나인원 한남’ 보유세로 약 450억원을 낼 예정이다. 이 영향으로 대신증권의 2분기 실적도 적자로 나타났다. 대신증권의 반기보고서를 보면 올해 2분기 영업손실은 190억원으로 적자 전환했다. 당기순손실도 238억원을 기록했다. 물론 복합적인 요인이 작용했겠지만, 나인원한남의 영향이 크다는 게 대신증권의 설명이다. 대신증권 관계자는 “올해 내야 하는 보유세 등을 2분기 실적에 반영했다”며 “나인원 한남 종부세와 재산세, 감가상각 등이 손실로 작용했다”고 설명했다.

더 큰 문제는 지금부터다. 올해 450억원에 불과했던 보유세는 내년에 1.5배 이상 뛸 가능성이 커졌기 때문이다. 장보원 세무사의 시뮬레이션에 따르면 내년 대신증권이 ‘나인원한남’과 관련해 내야 할 보유세는 최소 770억원까지 치솟을 것으로 보인다. 정부의 보유세율 인상 때문이다.

앞서 이달 초 정부는 세법 개정을 통해 법인의 종부세율을 과표 구분없이 최고 6%로 적용했다. 기존 6억원이던 공제액도 없앴고, 주택 수별로 150~300%였던 세부담선도 없앴다. 물론 내년 공시가격이 오르면 770억원보다 보유세 부담액은 더 증가할 수밖에 없다.

반면 세입자이면서 실질적 소유주인 지드래곤은 소유가 아닌 임차 상태여서 4년간 증가하는 세부담에서 자유롭다. 지드래곤이 웃고 대신증권이 울게 된 배경이다. ‘나인원한남’에 거주하는 A씨도 “당초에 임차인 신분인 입주자들이 낼 세금이 아니다”며 “이는 입주시 계약 사항”이라고 딱 잘라 말했다 .

나인원한남 조감도

◇보유세 부담·분양가 차익, 두 마리 토끼 놓친 대신證

그렇다고 정부 탓만 할 수도 없다. 지금의 보유세 폭탄 상황을 자초한 건 분양가를 한 푼이라도 더 받으려고 ‘4년 임대 후 분양’이란 우회로를 택한 대신증권이기 때문이다. 이 회사의 ‘웃픈’ 속사정은 바로 여기에 있다.

2018년 대신증권은 ‘나인원한남’을 일반분양(선분양)할 계획이었다. 하지만 주택도시보증공사(HUG)는 대신증권의 분양가를 받아들이지 않았다. 회사측이 보증요구한 분양가는 3.3㎡당 6360만원으로 주변 시세에 비해 터무니없이 높다는 게 허그 측의 거절사유다.

결국 대신증권은 ‘4년 임대 후 분양’을 선택, HUG의 보증 없이 분양을 진행했다. 같은 해 7월 대신증권은 분양가 3.3㎡ 6100만원으로 임대 후 분양 조건의 임대 청약을 진행했다. 당시 초고가 분양가 논란이 있긴 했지만, 분양을 받게 되는 4년 뒤 시세를 고려하면 임차인들은 최소 5억원 이상의 시세차익을 누릴 수있다는 소문이 나면서 임대 청약 경쟁률 5대 1을 기록했다.

익명을 요구한 건설업계 관계자는 “당시 대신증권은 고가로 분양을 하기 위해 4년 후 임대라는 카드를 내건 것으로, 당시엔 최선의 선택이었을 것”이라면서도 “다만 예상보다 보유세 부담이 너무 커져 타격은 상당히 클 것”이라고 말했다.