[부동산교과서]주택임대사업자 vs 일반임대사업자 차이는?

그래픽= 문승용 기자 *지자체 임대등록 신청시 사업자 등록 자동 신청 가능(일부 예외 있음)

[이데일리 김기덕 기자] “주택 임대사업자에게 세제와 대출 혜택을 준다는데 언제까지 등록해야 하고 절차는 어떻게 되나요?

요즘 공인중개업소나 구청, 세무서 등에 가장 많이 쏟아지는 질문이다. 이처럼 문재인 정부 들어 가장 역점을 두고 추진했던 부동산 정책 중 하나는 바로 주택 임대사업자 등록 활성화다. 하지만 추진 과정이 순탄하지는 않았다. 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하기 위해 각종 세제 혜택 등 당근책을 제시했지만, 주택 투기 과열을 우려해 1년도 안돼 인센티브를 대폭 축소하기도 했다. 그렇다면 주택 임대사업자는 어떤 혜택이 있고 등록 절차는 어떻게 진행될까?

먼저 주택 임대사업자는 공공주택 사업자가 아닌 민간에서 전월세 임대를 목적으로 등록한 자를 말한다. 민간임대주택에 관한 특별법을 근거로 한다.지난 9·13 부동산 대책을 통해 그동안 제공되던 양도소득세 중과 제외 및 종합부동산세 합산 배제 혜택이 사라지게 되고, 양도세 감면 혜택 조건(전용면적 85㎡이하·공시가격 수도권 6억, 비수도권 3억원)도 강화됐다. 하지만 여전히 일반 주택에 비해서는 세제 혜택이 상당해 장기적으로 보유할 가치가 있는 주택이라면 임대 등록을 하는 편이 유리하다.

주택 임대사업자 등록은 취득일로부터 60일 이내(장기임대의 경우 90일 이내)에 본인이 거주하고 있는 시·군·구청 주택과를 방문해 완료해야 한다. 이 곳에서 등록증을 수령해 거주지 세무서에 가서 2개월 이내에 사업자 신고를 마치면 된다. 이후 다시 시·군·구청 주택과에서 가서 취득세 감면 신청과 함께 임대료나 임대기간 등이 명기된 임대차 계약신고서를 제출하면 된다.

가장 중요한 것은 세제 혜택이기 때문에 4년(단기민간 임대주택)이나 8년 이상(장기일반 민간임대주택)의 의무 임대기간에 해당하는 세제혜택을 사전히 꼼꼼히 따져봐야 한다. 가령 재건축·재개발 등 정비사업으로 약정된 의무 임대기간을 채우지 못하면 해당 기간 동안 감면받은 세금을 다시 토해내야 한다. 또 의무 임대기간에는 연간 임대료 인상 상한율 5%를 준수해야 한다. 만약 의무 임대기간 등을 어길 경우에는 집 한채당 최대 1000만원의 과태료가 부과된다.

일반 임대사업이 주택 임대사업과 가장 다른 점은 한마디로 임대 사용 용도다.

일반 임대사업은 아파트 등 주거용이 아니라 상가나 업무용 오피스텔과 같이 사무실 용도로 쓰이는 곳을 대상으로 한다. 이에 따라 매달 월세를 받을 때 마다 세금계산서를 발행해 그에 따른 임대 소득을 국세청에 신고해야 한다. 다만 일반 임대사업자로 등록하면 토지분을 제외한 건물분에 부과되는 부가가치세(10%)를 환급받을 수 있다. 또 종합부동산세는 비과세 대상이 된다.

일반임대사업자 등록 시기와 의무 임대기간은 주택 임대사업자와 다르다. 먼저 계약(분양)일로부터 20일 내에 물건지 관할 세무서를 통해 임대사업자 등록을 마쳐야 한다. 또 10년간 사업자를 유지해야 할 의무가 있다. 단 중간에 사업자가 해당 사업의 권리와 의무를 타 사업자에게 모두 승계하는 포괄양도는 가능하다. 이 경우에도 매수자나 세입자의 전입신고는 불가하다. 이를 어기고 실거주자로 전입신고를 한다면 그동안 환급받았던 부가세를 잔여기간비율(잔여기간/10년)로 추징당할 수 있다. 또 주택 임대사업자와는 달리 임대료 인상 제한은 없다.

만약 임대사업자 등록을 해 본 경험이 있어 관련 사전 지식이 많거나 관련 서류를 꼼꼼히 챙겼을 경우에는 국세청 홈택스 홈페이지를 통해서도 신청이 가능하다.