도로·공원 만들면 용적율 20%p 상향..리모델링 탄력받을까

[이데일리 신수정 기자] 정비업계가 서울시의 리모델링 활성화 정책에 두 팔 벌려 환영하고 있다. 용적률 완화의 명확한 기준이 마련돼 사업성 판단에 도움이 될 것이란 분석이다. 다만 대다수 리모델링 조합이 원하는 수직증축형 리모델링 시 넘어야 할 ‘안전성 검토’ 문턱이 여전히 높아 사업속도 개선까진 힘들 수 있다는 지적도 나온다.

서울 남산에서 바라 본 서울 시내 아파트 모습. (사진=연합뉴스)

깜깜이 용적률 완화 기준 명확...리모델링 조합 “환영”

서울시는 노후 아파트 리모델링 관리방안을 마련하고 신속한 주택공급이 이뤄질 수 있도록 ‘2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’을 재정비한다고 3일 밝혔다. 기본계획 재정비안의 주요 내용은 △공동주택 리모델링 수요예측 △공공성 확보에 따른 용적률 완화기준 마련 △사업 활성화를 위한 공공지원제도 강화 등이다.

정비업계가 가장 주목하는 것은 용적률 완화 기준이다. 공공주택 리모델링은 주택법에 따라 주거전용면적의 30~40%까지 증축할 수 있고 건축법에 따른 용적률 완화도 가능하다. 그러나 재건축과 달리 기부채납 등 공공성 확보에 대한 별도의 규정이 없어 ‘깜깜이’라는 지적이 있어 왔다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규 위원장은 “지금까지 용적률 완화 재량을 건축위원회의 판단에 일임했는데, 이 과정을 세부적으로 관리할 수 있도록 합리적인 틀을 제공한 것”이라며 “규제라고 판단할 수도 있지만, 사업요건을 명확히 했다고도 볼 수 있다”고 설명했다.

앞으로는 완화 기준에 따라 △도로·공원 등 기반시설을 정비하는 경우(최대 20%포인트) △녹색건축물을 조성하는 경우(최대 20%포인트) △열린놀이터, 공유주차면 등 지역친화 시설을 설치하는 경우(최대 30%포인트) △상업시설 등 가로를 활성화하는 경우(최대 10%포인트) 등엔 용적률 완화(주거전용면적 증가)를 받을 수 있다. 기준이 정해지면서 그동안 서울시가 자체적으로 적용하던 ‘임대주택 도입시 최대 10%포인트 용적률 완화’ 선택지도 사라졌다.

서초구의 아파트 리모델링 추진 조합 관계자는 “리모델링은 가구수 증가 숫자가 많지 않은 사업인데 용적률 완화 기준에 임대주택 도입 조건이 있어 사업성이 매우 떨어졌었다”며 “오히려 도로와 공원 등 기반시설은 주민들에게도 도움이 되는 것이기에 사업 추진 동력에도 도움이 될 것”이라고 전망했다.

리모델링 안전성 검토 벽 여전…수직증축 허가 어려워

서울시가 리모델링 사업 활성화에 두팔을 걷어 붙였지만, 사업 확산 속도가 빠르진 않을 것이란 지적도 있다. 대다수 아파트 리모델링 조합이 최고의 시나리오로 꼽는 수직증축형 허가가 쉽지 않기 때문이다.

수직증축형 리모델링은 1차 안전진단 후 1·2차 안전성 검토를 거쳐 다시 2차 안전진단을 받는 방식으로 총 네 차례의 안전 관련 심사를 받게 된다. 주요 리모델링 단지들은 이 중 세 번째 심사인 2차 안전성 검토 과정이 무려 2년 이상 지연되고 있는 것으로 전해졌다. 2차 안전성 검토 전에 선행돼야 하는 ‘공인기관의 기술 검증’을 받지 못했기 때문이다.

국토교통부는 2017년 12월 리모델링 관련법을 개정하면서 신기술이나 신공법을 적용할 경우 2차 안전성 검토 전 공인기관으로부터 받은 신기술·신공법에 대한 검증 결과를 제출해야 한다는 조항을 추가했다. 수직증축은 신기술이나 신공법에 해당하는데, 공인기관이 이에 대한 안전성 검증 결과를 내놓지 않고 있다.

한 리모델링 조합 관계자는 “수직증축형에 대한 안전성 검토를 빠르게 결론 짓고 주택공급 확대에 도움이 되는 사업을 밀어줘야 한다”고 강조했다.