오세훈 '미니 재건축' 통해 집값 자극 피하고 공급 확대(종합)

[이데일리 신수정 기자]오세훈 서울시장이 ‘미니재건축’ 규제를 대폭 완화해 시장 공급의 선택지를 넓혔다. 대규모 재건축이 집값 자극 우려 등으로 난항을 격자 추진 가능한 방법으로 돌파구를 마련했다는 분석이다.

오세훈 서울시장이 27일 오후 서울시청에서 열린 부동산시장 정상화를 위한 정책간담회에서 발언하고 있다.(사진=연합뉴스)

소규모 재건축으로 최고 25층짜리 아파트도 가능

3일 서울시가 수립한 ‘소규모 재건축사업 업무처리 기준’에 따르면 앞으로 2종 일반주거지역 가운데 7층 높이 제한을 적용받고 있는 곳에서 소규모 재건축사업을 추진할 경우 높이 제한을 없애기로 했다. 7층 높이 제한을 없애도 늘어나는 용적률에 대해선 의무공공기여도 없앴다.

소규모 재건축사업은 △해당 사업시행구역 면적 1만㎡ 미만 △노후·불량 건물수가 전체의 3분의 2 이상 △기존 주택 세대수가 200가구 미만인 주택단지가 대상이다.

기존에도 일정 요건을 충족하면 층수 규제 완화를 위한 용도지역 상향은 가능했다. 하지만 전체 용적률의 10%를 임대주택이나 공공시설 등 의무공공기여로 제공해야 한다는 규정 때문에 사업성이 떨어진다는 지적이 많았다.

앞으로는 소규모 재건축으로도 최고 25층짜리 아파트를 지을 수 있게 된다. 예를 들어 제2종일반주거(7층 이하)에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 경우 기준용적률 190%(허용용적률 200%)를 적용받는다. 임대주택을 추가로 건설할 경우 용적률의 상한인 250%까지 계획이 가능해진다.

입지 기준(2종 일반주거지역 이상과 연접하고 보·차도로 구분된 2차로 이상 도로와 접할 것)만 충족하면 시 통합심의를 거쳐 용도지역 상향이 가능하다.

서울시 관계자는 “저층주거지 주거환경개선을 위한 소규모재건축사업이 활성화되고 주민과 민간사업자도 사업의 예측가능성을 높일 수 있다”고 말했다.

용도지역 변경시 용적률 및 공공시설등 부담비율

집값 자극 우회·공급확대 두마리

재건축 규제 완화 중 소규모 재건축에 집중한 것은 집값 자극을 피하는 동시에 주거환경 개선을 동시에 노릴 수 있기 때문이다. 지난달 26일 오 시장이 단기 가격불안 우려가 큰 강남권 재건축 사업장 대신 강북권에 쏠려 있는 재개발을 우선순위에 두겠다고 발표한 것도 같은 맥락이다.

규제완화를 통한 공급도 기대된다. 오세훈 서울시장은 2025년까지 규제 완화를 통한 재개발로 13만 가구, 재건축 정상화로 11만 가구 등 24만 가구를 새로 짓겠다고 했다. 서울시가 파악하고 있는 소규모재건축사업이 가능한 대상지는 총 2070개소로, 이중 70개 단지(3.4%)에서만 사업이 추진 중이다. 규제완화로 인한 용적률 인상으로 사업성이 강화되면 상당수의 소규모재건축사업지가 진행될 수 있을 것으로 분석된다.

서울시는 특히 7층 높이 제한을 받고 있는 2종 일반주거지역에 입지한 660개 단지 중 약 150개(23%)단지가 2종 일반주거지역으로 용도지역 상향이 가능할 것으로 예측하고 있다. 이번 규제 완화로 사업성이 높아지면 소규모재건축사업이 보다 활성화될 것으로 전망된다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “대형 재건축은 집값 자극 가능성이 크다는 우려 때문에 손쉽게 건드리지 못하는 반면, 소규모 재건축은 저층 주거지의 주거환경 개선이라는 측면에서 명분이 크다”며 “공공기여 부분을 없애준 측면에서 소규모재건축에 대한 이미지 개선이 될 수 있다”고 설명했다.