"고가주택 대출죄기, 2금융권 감독이 관건"

[이데일리 김수헌기자] 금융당국이 집값 불안에 대응하기 위해 고가주택 담보대출에 `총부채상환비율(DTI)`를 적용하겠다고 하자, 시장에서는 `제2금융권`에 대한 감독강화가 정책효과를 가늠할 결정적 요소라는 지적이 나오고 있다.

31일 정부와 부동산업계 등에 따르면 고가주택 대출에 대한 DTI 적용 발표 이후 시장 일각에서는 이를 빠져나갈 허점으로 제2금융권을 이용하는 방법이 제기되고 있다.

금감원이 지난 30일 발표한 내용에 따르면 투기지역의 시가 6억원 초과 아파트를 살 때 지금까지는 LTV(주택담보대출비율)를 적용, 은행 보험권은 40%, 저축은행은 60%까지 대출 가능했다.

그러나 다음달부터는 이와함께 총부채상환비율(DTI) 40% 이내로만 대출이 허용된다. DTI는 총소득 중 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 부채의 이자상환액 등을 모두 합친 비중을 따지는 것이기 때문에 대출가능금액은 확 내려간다.

문제는 소유권 이전 등기일(접수일 기준)으로부터 3개월이 지난 시점에서 주택담보대출을 받으면 DTI적용을 하지 않도록 한 단서조항에서 발생한다.

부동산시장 일각에서는 일단 대출경쟁이 붙어있는 저축은행이나 보험사 등에서 3개월짜리 단기 대출을 받아 집을 사 소유권 등기를 마친 뒤, 3개월이 지난 시점에서 은행으로부터 돈을 빌려 기존 대출을 갚으면 된다는 지적이 나오고 있다.

소유권 등기 3개월이 지나면 DTI가 아니라 LTV가 적용되기 때문에, 3개월동안만 쓸 돈을 저축은행이나 보험사 등에서 조달하면 된다는 것.

과거에는 이런 방법을 선택하면 대출 이자분에 대한 소득공제를 포기해야 하는 문제가 발생하기 때문에 쉽게 선택하기 어려운 측면이 있었다.

왜냐하면 32~33평 정도(전용면적 25.7평) 아파트를 장기주택담보대출로 사면 이자지급분에 대해서는 소득공제 혜택이 있는데, 이는 등기 3개월 내 대출금액에만 해당되기 때문이다.

그러나 올해부터는 32~33평 아파트라도 공시가격 3억원 이하에만 소득공제혜택을 주도록 바뀌었기 때문에, 6억원 이상 고가주택을 구입하려는 사람들은 어차피 대출금에 대한 소득공제혜택이 원천봉쇄된만큼 편법선택에 대한 부담이 없다는 뜻이다.

금융감독당국 관계자는 이에 대해 "다음달 5일부터 도입하는 제도는 은행 뿐 아니라 보험 저축은행 등 2금융권에도 모두 적용해 감독을 강화해 나갈 것"이라고 밝혔다.

소유권 등기 3개월 경과 주택담보대출에 대한 DTI 적용면제를 노리려면 대부업체나 사채업자 등으로부터 돈을 조달하는 수밖에 없을 것이라는 지적이다.

과연 수요자들이 이런 자금까지 활용해 DTI를 피하려고 하지는 않을 것이라는 예상이다.

그러나 시장 일각에서는 일부 보험이나 저축은행 등에서 대출실적 등을 노린 편법대출에 나설 가능성도 배제할 수 없다며, 2금융권의 규정준수 여부가 우선 철저히 감독돼야 할 것으로 지적하고 있다.

부동산 업계 한 관계자는 "과거 전세를 끼고 집을 사는 사람의 경우 원칙적으로는 대출이 어려운데도 불구하고 금융기관들이 부동산 업자 등과 짜고 편법으로 일부 대출을 해주는 경우가 잦았다"고 털어놓았다.

그는 "이번 조치 이후 2금융권 자금을 활용하려는 시도나 이에 호응하는 금융회사들이 전혀 없다고 볼 수는 없기 때문에 금융감독당국의 관리감독이 정책성공을 가늠할 것"이라고 말했다.