(11·15대책)분양가 25% 인하, 김포·광교 우선 적용

[이데일리 윤진섭기자] 정부가 신도시 등 공공택지 분양가격이 현행보다 최소 24~25% 가량 낮춰지고, 광역교통설치비 분담이 반영될 경우 이 보다 더 낮아질 전망이다.

이에 따라 앞으로 나올 신도시의 분양가는 평당 700만~1000만원 수준에서 책정될 것으로 보인다. 또 이 같은 분양가 인하 대책이 처음 적용되는 신도시는 김포와 수원 광교신도시가 될 전망이다.

정부는 15일 용적률 상향조정 및 녹지비율 조정, 기반시설 설치비 국가. 지자체, 사업체 분담, 공공택지 공급가격 인하, 사업기간 단축 등 4가지 방안을 통해 주택분양가를 현재보다 최소 24~25% 낮추겠다고 밝혔다.

◇ 정부 분양가 이렇게 해서 낮춘다.

정부는 분양가 인하를 위해 현행 24~28% 이상에서 결정되고 있는 녹지율 비율을 20~25% 이상으로 하향 조정키로 했다. 이를 위해 지구 내 보전이 불가피한 녹지가 많은 경우나 지구 인근에 보전녹지가 있는 경우는 기준을 하향 조정할 수 있도록 기준을 설정할 계획이다.

또 용적률도 각 지구별로 현실에 맞게 조정키로 했다. 이 경우 현행 신도시 용적률은 160% 내외에서 200% 가량으로 상향 조정될 것으로 점쳐지고 있다. 정부는 이를 통해 8% 가량의 분양가 인하 효과를 기대한다고 밝혔다.

지난 7월부터 시행되고 있는 공공택지 공급가격을 조성원가의 110% 수준에서 결정키로 했다. 이와 함께 지구지정. 개발계획 동시 추진 등으로 사업기간 단축으로 인한 보상비 절감 및 공기 단축에 따른 금융비용을 최대한 절감키로 했다.

정부는 두 가지 분양가 인하 방안을 통해 각각 10%, 6~7% 내외의 분양가 인하 요인이 생긴다고 밝혔다. 결과적으로 전체 조성원가는 최소 24~25% 가량 줄어드는 셈이다.

이와는 별도로 정부는 지구별로 광역교통시설 설치비 분담을 결정해, 이를 통해 분양가를 추가로 낮추기로 했다. 광역교통시설 설치비 분담은 내년 2월까지 연구용역을 거쳐, 분담원칙을 결정하고, 사업지구별로 대도시권 광역교통위원회 심의를 거쳐, 구체적인 분담방안을 결정키로 했다.

이를 통해 정부는 24%에 더해 추가 분양가 인하 요인이 발생 최대 30%까지 분양가격이 떨어질 것으로 기대한다고 설명했다.

토지 보상비가 평당 135만원으로 비교적 높았던 판교신도시는 택지조성 원가가 평당 743만원이었고 분양가는 평당 1170만(중소형)~1310만원(중대형) 수준이었다.

정부 발표대로 최소 24%(광역교통비 분담 인하 효과 제외)한다고 가정하면 이미 분양한 판교는 분양가가 890만~996만원으로 낮아지게 된다. 물론 광역교통비 분담을 국가, 지자체, 사업체 별로 나눠 분담할 경우 분양가는 더 낮아지게 된다.

◇ 파주 운정지구 평당 900만원, 송파신도시 평당 1000만원선

앞으로 분양되는 신도시의 경우 조성원가 차이가 있기 때문에 지역에 따라 분양가가 달라질 것으로 보인다. 조성원가는 용지비 조성비 직접인건비 이주대책비 판매비 일반관리비 기타비용 등으로 구성된다.

이 가운데 용지비(토지보상비 포함)와 조성비가 90%를 차지한다. 토지보상비는 판교 평당 110만원, 동탄 평당 30만원 등으로 지역에 따라 크게 차이가 난다.

이런 점을 감안할 때 분양가는 파주 운정지구 평당 900만원선, 김포와 검단신도시 평당 800만원선, 땅값이 싼 양주신도시는 평당 700만원선에 분양이 가능할 것으로 전망된다.

최대 관심지역인 송파신도시는 군부대시설 이전 비용이 적지 않아 평당 분양가가 900만-1000만원에서 정해질 것으로 보인다. 광교 역시 이 수준에서 정해질 것으로 예상된다.

정부는 이번 대책에 따라 용적률 및 녹지율을 조정한 후 최초로 분양하는 신도시로 2008년 중 분양하는 김포와 수원 광교로 지정했다. 김포신도시는 2008년 6월에 최초 분양하게 되고, 수원광교신도시는 이보다 3개월 늦은 9월에 분양할 예정이다.

◇ 분양가 인하 방안

▲ 녹지율 현행 24~28%→20~25%, 용적률 상향조정 : 8% 분양가 인하
▲ 지구지정. 개발계획 단축. 보상비 절감 : 6~7% 내외 분양가 인하
▲ 공공택지 공급가격 인하 (수도권 조성원가의 110%): 10% 분양가 인하
▲ 광역교통시설 설치비 분담 : 추가 인하 효과 발생