[김.탁.채의 상속과 세금]상속받은 임대주택, 종부세는?

[김·탁·채의 상속과 세금]은 법무법인 태승 The 스마트상속 김예니 변호사, 채애리 변호사가 연재하는 상속 관련 소송부터 세금, 등기까지 상속 문제 전반에 관한 칼럼으로, 상속 이야기를 다양한 방식으로 알기 쉽게 그려내고자 한다. <편집자주>

[법무법인(유한)태승 채애리 변호사] 이상속 씨는 아파트를 하나 소유하고 있는데, 얼마 전 아버지로부터 임대주택까지 상속받게 됐다. 그런데 이상속 씨는 최근 종합부동산세율이 높아진다고 하니, 상속받은 임대주택으로 인해 종합부동산세가 높아지지 않을까 고민이 된다.

만약 상속받은 임대주택으로 종합부동산세가 많이 늘어난다면, 이상속 씨는 상속세 신고 전 상속주택을 매도해 상속세를 마련하는 한편 종합부동산세 부담도 줄이기를 원한다. 임대주택을 상속받은 경우 종합부동산세에는 어떤 영향이 있을까?

임대주택은 종합부동산세 합산배제 대상 될 수 있어

종합부동산세는 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 경우 납부할 의무가 생긴다. 만약 납세자가 여러 주택을 가지고 있고, 각 주택의 공시가격을 단순히 합산한 금액이 6억원을 초과해도 그 중 합산배제 대상 주택이 있다면, 종합부동산세 납부의무를 피할 수도 있는 것이다.

임대주택은 종합부동산세법 시행령에 따른 합산배제 임대주택의 조건을 충족한다면, 종합부동산세 과세대상이 되는 주택에서 배제될 수 있다. 그렇다면, 상속인이 합산배제 임대주택을 상속받은 경우 상속인의 종합부동산세는 어떻게 될까?

상속인은 피상속인의 임대사업자 지위 승계 받아

우선 합산배제 임대주택은 시·군·구청에 임대사업자 등록 및 세무서에 주택임대 사업자등록을 하고, 실제 임대하는 주택이어야 한다.

그런데 상속인은 피상속인의 임대주택을 상속받는 경우 피상속인의 임대사업자 지위 또한 승계 받을 수 있다. 피상속인이 임대사업자 등록을 하고 주택임대 사업자등록을 했다면, 상속인은 위 지위를 모두 승계 받을 수 있는 것이다.

임대기간은 피상속인의 임대 개시일을 기준으로

다만, 합산배제 임대주택은 사업자 등록 외에도 임대주택의 유형에 따라 전용면적, 주택 수, 공시가격, 임대기간, 임대료 상승률에 대한 각 기준을 모두 충족해야만 한다. 특히 임대사업자 입장에서는 합산배제 임대주택의 조건 중 임대기간이 가장 맞추기 까다롭다. 임대기간의 경우 매입임대주택은 5년 이상, 장기일반임대주택은 8년 이상이 돼야만 종합소득세 합산배제 대상이 될 수 있기 때문이다.

그런데 상속인이 임대주택을 상속받은 경우 피상속인의 임대 개시일을 기준으로 적용한다. 상속인은 피상속인이 임대 개시일을 기준으로 임대기간을 충족하면 되므로, 임대기간에 대한 조건 충족이 비교적 수월한 편이다.

따라서 이상속 씨가 합산배제 임대주택을 상속받은 경우 기존 주택의 공시가격이 6억원을 초과하지 않는다면 종합부동산세를 걱정할 필요는 없다. 이처럼 임대주택을 상속받았다면, 상속받은 임대주택이 종합부동산세 합산배제 임대주택인지 여부를 먼저 알아볼 필요가 있다.