"종부세, 주택·나대지 합산하라"

[이데일리 김수헌기자] 종합부동산세의 효과는 높이기 위해서는 주택과 나대지(토지)를 합쳐 세금을 매기고, 사람별 합산과세에서 세대별합산으로 전환해야 할 것으로 지적됐다.

또 투기적 가수요 제거없이 신도시 개발 등 공급확대정책을 추진할 경우 공급과잉때문에 앞으로 경제에 심각한 타격이 올 가능성이 있다는 주장도 제기됐다.

남기업 토지정의시민연대 사무국장은 18일 국가경영전략포럼이 주최한 `부동산시장 무엇이 문제인가` 심포지엄에서 이같이 말했다.

남 국장은 "강남과 분당, 용인 등의 아파트값 상승이 공급부족에 따른 것이라는 분석이 있으나, 투기적 가수요때문이라고 보는 것이 보다 사실에 근거한 해석"이라고 주장했다.

남 국장은 그 근거로 최근 강남지역 아파트 취득자 절반 이상이 3주택 이상 소유자이고, 매매가 대비 전세가 비율이 최저치 수준인데다 강남 분당 등의 주택담보대출 급상승과 중대형아파트 추가공급이 계속되고 있다는 사실 등을 들었다.

남 국장은 따라서 정부가 투기적 가수요를 문제삼지 않고 공급확대정책을 추진해 간다면 나중에는 공급과잉에 따른 경제 악영향을 우려해야 할 것이라고 지적했다.

그는 참여정부의 부동산정책 실패의 근본원인은 불로소득 환수정책이 미흡했고 개발이익환수장치가 미비한 상황에서 과도한 개발계획이 나왔다는 점 등을 꼽았다.

남 국장은 부동산시장 안정화방안과 관련해 토지보유세를 2007년 내년 0.5%, 2007년 1%, 2017년까지는 3% 수준으로 올리고 종합부동산세 과세기준을 낮추는 한편 주택과 나대지를 합산해 과세할 필요가 있다고 강조했다.

또 "보유세 강화는 지방세보다 국세를 중심으로 추진하는 것이 바람직하다"면서 "장기적으로 현행 재산세를 그대로 두고 종합부동산세 대신 국토보유세법을 제정해야 한다"고 주장했다. 그는 토지보유세는 강화하되 부가가치세, 근로소득세, 법인세 등을 감면하는 `패키지형 조세개혁`을 검토해야 한다고 지적했다.

아울러 신도시공영개발방식에 대해서는 `토지 공공임대, 건물 민간분양` 방식이 적합하다고 분석했다. 남 국장은 "이 방식에서는 건물가격에서 토지비용이 빠지기 때문에 아파트 값 하향안정화에 기여할 수 있다"면서 "건물까지 임대하는 방식에 비해 품질저하나 관리소홀 문제 등을 해결할 수 있는 장점이 있다"고 말했다.

서강대 경제학과 김경환 교수는 그러나 "일부 지역에 투기요소가 있더라도 문제의 본질은 수요자들이 원하는 위치와 유형의 주택이 충분히 공급되지 않았다는데 집값 상승의 큰 원인이 있다"고 진단했다.

김 교수는 1가구 다주택자에 대한 중과세는 단기에는 집값이 떨어져 집을 갖지못한 일부 가구들이 집을 마련하는데 도움이 되지만 장기적으로는 주택공급이 줄게 될 우려가 있다고 지적했다.

또 "재산세는 집을 팔아서 내는 것이 아니라 그 해 소득으로 납부하는 세금이므로 실효세율을 논할 때 부동산가격 대비가 아닌 소득대비 재산세 부담을 고려해야 한다"고 주장했다.

이렇게 보면 미국의 연간 가계소득 대비 주택가격은 지난 2003년 3.7인데 비해 우리나라는 6.2(서울은 8.9)로, 재산세 실효세율을 1%로 올릴 경우 소득으로 감당하기 어려운 사람들이 상당수에 달할 것이라는 게 김 교수의 분석이다.

김교수는 아울러 "부동산과 관련한 전체 조세수입 범위안에서 보유세 강화, 거래세 인하, 양도세 정상화를 추진하는 것이 바람직하다"며 "거래세인 취득 등록세는 통합해 세율을 더 낮추는 것이 바람직하다"고 밝혔다.

한편 김선덕 건설산업전략연구소장은 주택공급확대와 가격상승 사이의 이론적 `불일치`에 주목해야 한다고 지적했다. 그는 "그동안 주택공급물량이 상당했는데도 불구하고 입주시점에 다시 주택가격이 상승하는 현상을 살펴봐야 한다"면서 "대도시에서 재건축과 재개발 등을 통해 주택이 건설되는 과정은 주택의 멸실이 동시에 생기기 때문에 오히려 공급부족이 일어날 수 있다"고 지적했다.

김 소장은 "따라서 주택공급은 이런 멸실주택을 차감한 이후 순수한 증가분을 따져야 한다"며 "주택공급정책은 신규분양주택에 초점을 맞출 것이 아니라 도시 전체의 재고물량 관리차원에서 이뤄져야 한다"고 강조했다.