(생활 속 세금이야기)1㎡의 차이가 8천만원의 차이다

[주용철] 지방에 단독주택을 지으려면 고급주택에 해당하지 않는지 검토해 보아야 합니다. 세금이 무려 4배나 차이날 수 있기 때문입니다. 이하의 내용은 "당당하게 세금안내고 돈벌자"개인편의 내용을 발췌하여 수정 보완한 것입니다. 조세기 씨는 작년에 경기도 용인에 토지 663㎡를 취득했다. 이제 사업도 어느 정도 안정되었고 조용하고 쾌적한 생활을 하고 싶었던 때라 그 토지 위에 집을 짓기로 했다. 멋진 전원생활을 위해서는 멋진 전원주택이 필수이므로 건축사 친구인 이순석 씨에게 대한민국에서 하나밖에 없는 훌륭한 집을 설계해 줄 것을 부탁했다. 시공과 자재 구입은 조세기 씨가 직접 발로 뛰면서 참여했기 때문에 집을 거의 지었을 때쯤에는 멀리서도 감탄이 나올 정도로 훌륭한 외관을 지니게 되었다. 그러던 어느 날 준공검사를 얼마 남기지 않고 조세기 씨의 친구인 절세캅이 용인 근처를 지나다 조세기 씨를 만나기 위해 현장에 들렀다. 오랜만에 절세캅을 만난 조세기 씨는 지금 짓고 있는 집에 대해 자랑을 늘어놓기 시작했다. 대지는 몇 평이고 건축비로 얼마나 들었으며 정말 좋은 집이 될 것이라는 등. 조세기 씨의 자랑을 가만히 듣고 있던 절세캅은 조세기 씨에게 단 한마디의 말을 던졌다. “자네, 대지의 면적을 줄이지 않으면 큰 낭패를 볼 걸세.” 고급주택을 취득하는 경우 취득세를 5배나 더 내야 한다 고급주택과 같은 사치성 재산을 취득하는 경우 일반적인 취득세율인 2.2%의 5배인 11%의 세율을 적용하여 과세한다. 이는 사치성재산의 취득을 억제하고 국민생활의 건전화를 위해 일반적인 과세물건보다 높은 세율을 적용하여 과세한다는 취지에서 도입된 제도이다. 우선 고급주택이 어떤 주택인지 알아보자. 고급주택이란 다음 중 어느 하나에 해당하는 주거용 건축물과 그 부속토지를 의미한다. (1) 주택의 연면적(주차장 면적을 제외한다)이 331㎡(약 100평)를 초과하는 것으로서 그 시가표준액이 3500만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지 (2) 주택의 대지면적이 662㎡(약 200평)를 초과하는 것으로서 그 건물의 시가표준액이 3500만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지 (3) 주택에 엘리베이터(적재하중 200kg 이하의 소형 엘리베이터를 제외한다)·에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 풀장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건물(공동주택을 제외한다)과 그 부속토지 (4) 전용면적 245㎡(약 74평)를 초과하는 아파트(복층형의 경우는 274㎡(약 82평)), 빌라 등과 같은 공동주택과 그 부속토지 다만, 취득 당시에는 위의 기준에 해당되어도 취득한 날부터 30일 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위해 용도변경 공사에 착공하는 경우에는 중과세를 하지 않는다. 단독주택을 신축하는 경우 특히 주의해야 한다 고급주택의 기준 판정시 아파트의 경우 일반적으로 시공사에서 지방세법을 고려하여 취득세가 중과세되지 않도록 전용면적을 조정한다. 따라서 분양면적이 100평(330㎡) 정도 되는 아파트나 빌라의 경우에도 전용면적을 주의 깊게 살펴보면 전용면적이 74평(244.95㎡) 정도로 되어 있는 것을 발견할 수 있다. 이는 취득세가 중과세되는 경우 과중한 세금 부담으로 아파트 등의 분양이 지장을 받지 않도록 조정한 것이다. 하지만 단독주택, 특히 전원주택을 직접 신축하여 취득하는 경우에는 유의해야 한다. 왜냐하면 개인이 모든 면을 일일이 고려할 수 없는 까닭이다. 특히 대지의 취득 금액이 싸다고 고급주택에 해당되지 않을 것이라고 생각하는 것은 잘못된 생각이다. 위의 기준을 살펴보면 대지의 경우 면적을 기준으로 삼고 있고, 건축물의 경우 가격을 기준으로 삼고 있다. 따라서 대지의 가액이 저렴하더라도 건축물의 금액이 크면 고급주택에 해당될 수 있는 것이다. 그렇다면 건축물의 시가표준액이 3500만 원을 초과하는지 여부는 어떻게 판단할 수 있을까? 그것은 시가표준액이 어떻게 결정되는지를 살펴봄으로써 대략 어림짐작할 수 있다. 시가표준액(㎡당)＝기준가격×구조지수×위치지수× 용도지수×경과연수별 잔가율×가감산율 위의 산식을 보면 매우 복잡하지만 큰 줄거리를 요약하면 ㎡당 기준가격에 건물의 구조, 위치, 용도 등을 고려하여 금액을 산출하는 형태인 것이다. 따라서 가장 기본적인 기준가격을 살펴보면 대략적인 건물의 시가표준액을 짐작해 볼 수는 있는 것이다. 현재 규정된 기준가격은 ㎡당 18만 원이다. 평으로 환산하면 평당 59만5000원이 되는 것이다. 이는 전원주택이 평당 200만원에서 250만원에 건축되는 것을 볼 때 4분의 1 수준에 불과하다. 따라서 웬만해서는 건축물의 시가표준액이 3500만원을 넘는 경우가 드물다. 조세기 씨의 경우 건축물의 연면적이 100평이라고 할 때 시가표준액이 3500만원을 초과하게 되고 대지면적이 663㎡로서 662㎡를 초과했으므로 고급주택에 해당한다. 따라서 별다른 조치가 없다면 5배의 취득세 중과를 당할 것이다. 만약 토지 및 건축물의 취득가액이 10억 원이라면 추가로 부담해야 하는 취득세는 농어촌특별세를 합하여 8800만원(10억 원×8.8%)이 된다. 단 1㎡ 때문에 부담해야 하는 세금치고는 적은 금액이 아니다. 따라서 조세기 씨와 같은 경우라면 건축물의 취득시기 전(임시사용승인일과 사용승인서 교부일 중 빠른 날)까지 설계변경 등을 통해 부속토지의 면적을 줄여서 취득세의 중과세를 피해나가는 방법을 고려해 볼 필요가 있다.