[안수남의 절세 비법] 재개발·재건축 부동산 ‘비과세’ 적용은?

[안수남 세무법인 다솔 대표세무사] 지난주에는 재개발·재건축 부동산의 취득 시기에 따라 보유기간 기산을 비롯해 비과세 및 장기보유 특별공제 여부가 달라진다는 것을 사례를 통해 확인했다. 이번 주는 양도시기에 따라 1세대1주택에 대한 ‘비과세 적용’과 ‘장기보유특별공제’, ‘다주택자 중과세’ 적용이 어떻게 달라지는지 살펴보겠다.

안수남 세무법인 다솔 대표 세무사

먼저 ‘비과세 적용’과 관련해 관리처분계획 인가 전에 매매할 때는 주택을 양도한 것으로 보고, 관리처분이 난 이후에는 조합원 입주권을 양도한 것으로 보고 각각 다른 규정이 적용된다. 즉 비과세 요건이 서로 다르다. 2년 보유·거주요건을 따질 때에도 주택은 취득일로부터 양도일까지로 한다. 그러나 조합원입주권은 취득일로부터 관리처분일까지로 하되 사실상 주택으로 계속 사용될 경우에는 양도일이 아니라 철거일(퇴거일)까지로 한다.

또 주택은 일시적 2주택이나 상속주택, 혼인 및 동거 봉양 합가, 장기임대주택 등을 보유한 경우에도 예외적으로 소득세법에 의해 비과세 특례가 적용된다. 그러나 조합원입주권으로 변환된 후 양도한 경우에는 일시적 2주택만 비과세와 관련해 소득세법에 법문화돼 있다. 그 외의 주택 비과세 적용 특례주택에 대해 일부는 비과세를 적용하고, 일부는 적용하지 않는 것으로 국세청은 해석하고 있다.

특히 5년 이상 의무임대기간을 충족한 장기임대주택을 보유한 상태에서 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 비과세를 적용한다. 관리처분 후에 조합원입주권으로 변환돼 양도를 할 경우에는 비과세가 적용되지 않는다. 1주택을 보유하다가 재개발·재건축이 되는 경우에는 보유기간 계산을 제외하고는 특별히 차이가 없으나 2주택 등의 비과세 특례는 사례마다 달라 반드시 전문가의 도움을 받아서 양도시기를 조정해야 한다.

‘장기보유 특별공제’는 부동산에 대해서만 공제대상이고 부동산을 취득할 수 있는 권리는 공제대상 자산이 아니다. 조합원입주권을 양도한 경우 양도차익은 종전부동산에서 발생한 양도차익(권리가-종전부동산 취득가)과 조합원 입주권에서 발생한 양도차익(양도가액-권리가) 으로 나눌 수 있다. 전자는 장기보유 특별공제의 대상이지만 후자는 장기보유 특별공제 대상이 아니다. 따라서 과세대상 주택이나 9억원을 초과하는 고가주택은 장기보유 특별공제의 적용 유무에 따라 세액 차이가 많이 날 수 있으므로 될 수 있으면 관리처분 전에 팔아야 한다.

끝으로 ‘다주택자 중과세’ 규정이 적용되는 경우 관리처분 후에 양도를 해야 유리하다. 다주택자가 재건축아파트를 관리처분 전에 양도할 경우 주택으로 보아 중과세를 받는다. 반면 관리처분 이후에 조합원입주권으로 양도를 할 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 중과세를 받지 않는다. 조합원 입주권 자체는 양도 시 중과세 받지 않지만, 다른 주택을 양도할 때 다주택자 해당 여부 판정 시 주택수에는 산입되므로 주의를 요한다.

이처럼 재개발·재건축 부동산은 종전 부동산이 무엇이냐에 따라 양도시기 취득시기에 따라, 비과세와 다주택자 중과세, 장기보유특별공제 등이 모두 달라져서 세 부담 차이가 많이 난다. 반드시 의사결정 전에 반드시 전문가의 도움을 받으시기를 권한다.