[2016 부동산 결산]②서울 재건축 아파트가 집값 상승 이끌어

△올해 아파트 매매시장은 서울 강남권 재건축 단지 분양 흥행에 힘입어 상승세를 이어갔다. 서울 삼성동 트레이드타워에서 바라본 도곡동 일대 아파트 단지 전경.[사진=이데일리DB]

[이데일리 박태진 기자] 올해 아파트 매매시장은 서울 강남권 재건축 아파트 단지들이 이끌었다고 해도 과언이 아니다. 올해 아파트 시장은 저금리 기조가 지속됨에 따라 시중 유휴자금이 분양시장에 몰렸고 분양시장 열기가 재건축을 비롯한 재고 아파트로 확산되면서 아파트값이 상승했다. 2016년 전국 아파트 매매시장은 ‘상저하고’(上底下高)의 흐름을 보였다. 연초만 하더라도 여신심사 선진화 방안의 시행(서울·수도권 2월, 기타지역 5월)으로 보합수준에 머물렀지만 서울·수도권에서 분양한 재건축 단지들의 흥행이 매매시장을 움직이는 시발점이 됐다.

서울 아파트값 고점 회복..강남3구 3.3㎡당 4000만원 돌파

GS건설이 지난 1월 서울시 서초구 잠원동에서 분양한 ‘신반포자이’(반포 한양아파트 재건축 단지)와 삼성물산이 3월 강남구 개포동에서 분양한 ‘래미안 블레스티지’(개포주공2단지 재건축 단지)가 돌풍을 일으키며 잠잠하던 주택시장을 깨웠다. 신반포자이와 래미안 블레스티지는 1순위 청약에서 각각 37.8대 1, 33.6대 1의 평균 청약경쟁률을 기록했다. 이후 서울 강남권을 중심으로 재건축을 앞둔 단지들의 시세가 일제히 오르며 기존 아파트 시장에도 영향을 미치며 매매가격 상승으로 이어졌다는 것이다.

부동산114에 따르면 서울 아파트 매매가 변동률은 9월 들어 0.59%로 과거(2010년 3월) 전 고점을 회복했다. 또 강남3구(강남·서초·송파) 재건축 아파트 가격은 3.3㎡당 4000만원을 돌파하는 등 활황세를 보였다. 연초에는 주택담보대출 심사가 강화되고 금융기관들이 주택대출 가산금리를 올리면서 아파트값이 약세를 보였지만 리스크에 대한 적응기를 지낸 투자자들이 다시 움직이기 시작했기 때문이다. 특히 래미안 블레스티지 분양 성공이 투자심리를 살리는 기폭제가 됐고 8·25 가계부채 관리방안의 공공택지 공급축소 방침은 기존 아파트 희소가치에 힘을 실어줬다는 분석이 많다.

또 신도시와 경기·인천 역시 서울의 가격상승 분위기에 편승하는 모습을 보였고, 지역적 개발호재와 매매전환 수요가 뒷받침되며 아파트값 상승을 견인했다.

부산 매매시장 상승세 전국 ‘톱’..1년 새 8.28% 올라

지방·광역시 매매시장은 지역별로 상이한 모습을 보였다. 그 중 부산 시장의 상승세가 눈에 띄었다. 부산은 한 해 동안(지난해 12월 25일 대비 올해 10월 28일 기준) 8.28% 오르며 전국에서 가장 큰 상승폭을 나타냈다. 해운대구와 수영구, 연제구 등 재건축 아파트에 대한 투자수요와 재건축·재개발 등 도시정비사업 진행에 따른 주택 멸실로 매매수요가 줄을 이었다.

강원도 제2영동고속도로 개통과 KTX 서원주역 개발 등 교통호재와 평창동계올림픽 호재에 힘입어 올 한해 아파트값이 2.43% 상승했다.

반면 대구와 경북의 매매시장은 움츠러들었다. 최근 몇 년 동안 가격이 상승한 대구와 경북은 급등한 가격에 대한 피로감에 물량 부담이 가중돼 2016년 아파트 매매가가 하락했다. 작년 전국에서 가장 높은 매매가 상승을 보였던 대구는 달서구, 달성군 등 입주물량이 많은 지역을 중심으로 2.63% 내렸고, 이어 경산과 구미 등의 가격 하락 영향에 경북도 1.90% 하락한 것으로 조사됐다.

내년 아파트 매매시장은 △11·3 부동산 대책 △8.25 가계부채 관리방안 △금리인상 여부 △대통령 선거 △입주물량 증가 등의 다양한 가격 변수들에 영향을 받으며 진정 국면으로 접어들 것으로 예상된다. 금리인상과는 별도로 금융기관 자체적으로 대출 금리를 상향조정하면서 아파트 매수자들의 자금마련은 쉽지 않을 것으로 예상된다.

또 올해 들어 현 정부의 부동산 정책 기조가 종전 부양에서 규제로 선회하면서 8·25 대책과 11·3 대책 등 규제 강화책을 내놓고 있다. 향후 아파트 시장에서 과열이 계속될 경우 투기과열지구 지정이나 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 축소 등 강도 높은 대책을 예고하고 있어 앞으로는 올해와 같은 호황은 기대하기 어렵다는 게 전문가들의 전망이다.